房产中介代签买卖合同，合同能生效吗？
导言：现实生活中很多人会通过房产服务公司，今天我们就遇到了一位房产公司工作人员代理签署房屋买卖合同的案件，那么这个合同是否生效呢?案件介绍：王某名下有经济适用房房一套。在日赵某以王某（甲方）的名义同高某（乙方）、某某房地产服务有限公司签订了《房屋买卖居间合同》。双方在合同中约定：乙方以总价款69万元的价格购买甲方上述房产；乙方于合同签订时支付定金及佣金人民币5万元，其中定金为人民币3万元；甲乙双方应在合同签订之日起60个工作日内，共同到房管局立契并办理房屋过户及相关手续；甲方应当保证该房屋权属真实无争议，且房产共有人对出售此房屋无异议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及责任；甲方若违反该约定，应双倍返还乙方交付的定金。乙方若违反该约定，其无权要求返还定金。合同中甲方仅有赵某在代理人一项上签字；签合同时赵某未提供王某授权文书，事后，王某也没有对该合同进行追认。《房屋买卖（居间）合同》签订的当日，张某、高某向赵某出具收条一份，载明：“收条今收到王某出售房屋的《房屋所有证》一份。（经甲乙双方协商，乙方张某支付甲方王某购房订金5万元，甲方同意在所有手续办下来之前暂由乙方保管）签名为：张某、高某时间：日”。当日，赵某向高某出具收条一份，载明：“今收到高某购房定金3万元整。此款转入赵某工商银行卡号621xxxxxxxxxx中、房产证由高某保管，在所有手续办理之前，其间补办房产证无效，如因非乙方违约造成的房子不能交易导致合约终止，应全额退回此定金。收款人：赵某日”。但是后来赵某直到约定的日期届满依然未予办理房屋所有权转移登记。经中介公司帮助催告以及发律师函等方式，赵某依然不予办理房屋所有权转移登记，因此，刘某将其起诉至法院，要求其双倍返还定金。人民法院经审理后判决：被告于本判决生效后十日内返还原告高某5万元及利息，计算方式为从日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至本判决规定还款之日止。孟博律师认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，赵某同高某订立房屋买卖（居间）合同时，没有得到房屋所有权人王某的授权，事后王某也没有对该合同予以追认，故该合同因未得到被代理人的追认而最终被认定为无效合同，因此在该合同中的定金条款也不发生法律效力。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。被告赵某明知自己没有代理权而与人签订合同，具有过错，应对其取得的3万元款项予以返还并赔偿原告因此遭受的利息损失。因此，法院判决赵某返还定金，是正确的。孟博律师微信：mengbo-lawer.
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房产中介在居间合同中的霸王条款是否有效
作者:王寅翼　　时间:　　浏览量 0　　
王律师按：绝大部分的二手房买卖均需要中介公司居间。卖售人和中介公司，买受人和中介公司之间形成了两个委托关系。如果中介公司促成了买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》，那么买卖双方应当按照三方签订的居间协议向中介公司支付报酬。但是如果中介公司没有促成房地产交易，则不得向买卖双方任何一方要求报酬。现在不少中介公司为了获得中介费用，在三方签订的居间协议中约定了有利于中介方的条款，比如说“没收违约金的作为中介服务费用”，这种条款是否有效，王律师撰写此文详细分析。
【案例分析】
年月日，卖售人李先生和买受人王先生、以及中介公司签订了一份《房地产买卖居间定金协议》，约定了卖售人李先生向买受人王先生出售位于浦东南路号室的房屋，房屋总价是万，双方约定于年月日之前签订房地产买卖合同。同时在这份居间协议中，中介公司特别约定“如因可归责于甲、乙双方任何一方的原因致使买卖合同未能签订或签订后未能履行，则守约方有权没收违约金，并支付丙方（也就是中介公司）相当于没收违约金金额的作为丙方在委托期间进行活动所发生的费用的补偿”。当天，卖售人李先生还在中介公司提供的《服务费确认单》上签字确认了中介费用为万元。
签订协议的当天，买受人王先生按照协议的约定支付给了卖售人李先生定金万元。事隔几日，买受人王先生不愿意再购买该房屋，双方就没有签订房屋买卖合同。月日当天，卖售人李先生从中介公司收回了此前由中介公司保管的房产证，并按照协议的约定将定金返还给了买受人王先生，定金没有通过中介公司转手。
事情经过后，中介公司认为协议中明确约定了可以没收违约金额的作为费用补偿，因此起诉到法院要求卖售人李先生支付中介费用元。
【案件思考】
中介公司居间未成功，双方没有签订房地产买卖合同，是否有权收取中介佣金？合同中约定的“没收违约金的作为丙方在委托期间进行活动所发生的费用的补偿”，条款是否有效？
【法庭判决】
三方签订的居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同关系。法庭认定三方签订的《房地产买卖居间定金协议》合法有效，对买卖双方而言具有缔约意向书的性质，用以规范买卖双方签订正式的《上海市房地产买卖合同》。按照《合同法》第四百二十六条的规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”因此，中介公司未促成交易，不得向卖售人李先生要求报酬。
法律还规定，中介公司提供的居间协议属于格式条款，该格式条款加重了对方的责任，排除了对方的主要权利，该条款无效。
【法理延伸】
王律师认为，三方签订的《房地产买卖居间定金协议》事实上具有三种内容，一是卖售人委托中介公司出售房屋，二是买受人委托中介公司购房房屋，三个是卖售人和买受人签订的定金协议。中介方提供服务的内容就是促成交易，因此没有促成交易，不得要求费用。中介公司作为专业的媒介，应当对上述内容知晓，约定“违约金归中介所有”的内容，本质上是不管中介公司的居间是否成功，中介公司均有权利向对方收取相当于购房定金的费用，与“等价有偿”的民法原则相悖，该条文无效。况且该条文排除了买卖双方依据资源原则自由达成交易的权利，故该条文无效。卖售人李先生不需要向中介公司支付报酬。房屋中介营业执照已经过期，此时签订的合同是否有效？
提问者:热心网友
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营业执照当然有效，只不过这是原来店主的营业执照，别人当然也不能使用。不过这不影响你亲戚办理新的营业执照，用原来的房证就可以办理新的营业执照，这不冲突，只不过原店主偷换概念的一种手段，不用理他直接办理新的营业执照就可以。字号名称不能与原店主的一样。另外你说得对，原店主的营业执照与下任租房者没有任何关系，原房主需要办理地址变更手续。提醒一下，买卖营业执照是违法的。
1、原代理合同在签订的时候，双方的主体资格是合法的，所以该合同是合法有效的。2、在合同履行期间，由于一方的因素导致不具主体资格，此种情况要看该变更的主体是否有合法的继任者，如果有，有继任者继续履行合同。如果没有继任者，则该合同自动终止。
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