要求开发商退还定金的正确姿势_西安建筑房地产律师-李梦玉_新浪博客
要求开发商退还定金的正确姿势
在现实生活中经常会遇到这样的问题，购房人与开发商签订《认购协议》并交付了一定数额的定金后，未签订正式的《商品房买卖合同》之前，由于各种各样的原因，无法或者不能与开发商签订正式的《商品房买卖合同》，这时，购房人便要求开发商退还定金，而开发商则会找各种理由和借口拒绝退还定金，那么在哪些情况下，购房人有权要求开发商退还定金呢？下面由律师来告诉你向开发商追要定金的正确姿势。
一、因开发商原因拒绝签订正式的商品房买卖合同，则购房人有权要求开发商双倍退还定金，主要有以下几种情形：
1、开发商所销售的商品房尚未取得预售证或者销售许可证；
2、开发商所销售的商品房上存在他项权利，如将该商品房抵押给第三人；
3、开发商在与购房人签订正式的商品房买卖合同前将该商品房出售给第三人，这种情况一般发生在房价上涨的情况下；
4、因开发商自身的原因不愿意与购房人签订正式的商品房买卖合同，比如在房价上涨的情况下，虽然开发商未将该房屋出售给第三人，但是认为双方在《认购协议》中约定的房价过低而不愿意签订正式的商品房买卖合同。​
在这种情况下，因开发商的原因拒绝与购房人签订正式的商品房买卖合同，属于开发商违约金，则可以适用定金罚则的规定，购房人有权要求开发商双倍退还定金。
二、因不可归责于双方的原因导致无法签订正式的商品房买卖合同，则购房人有权要求开发商退还定金，主要有以下几种情形：
1、房屋意外灭失或者被征收等不可归责于双方的原因；
2、双方就《认购协议》中未约定的内容进行协商后无法达成一致，最终导致未能签订正式的商品房买卖合同​​。
在这种情况下，双方未能签订正式的商品房买卖合同是由于不可归责于双方的第三方因素所造成​，双方均不存在违约的情形，故购房人有权要求开发商退还其所交纳的定金。
三、因购房人自身的原因不愿意与开发商​签订正式的商品房买卖合同，在这种情况下，则属于购房人违约，则不能要回其向开发商交纳的定金。
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定金什么情况下可成功退还？定金陷阱怎么避免？
来源：房天下 浏览量（7658）
[摘要]二手房定金陷阱不断，定金退还往往麻烦重重。在签订定金合同的时候怎么避免陷阱？到底定金该以什么方式要回甚至双倍返还？
很多购房者在选择二手房的时候容易跟卖方或者是中介签订，一旦自己看上了更好的房子，对方却告诉自己不退定金。另外，卖方返回定金是否可以双倍要回？我国法律对定金如何规定？如果能退是以哪种方式要回？若是对方不愿意返还该怎么办？下面房天下为您搜集了定金的相关规定，希望您在买房的时候能够更好地给自己维护。
一、定金到底能不能退？
在签订合同之前往往购房者会被要求先交付定金，对方也会跟自己签订定金合同。其实这种定金的约定，对购房者极为不利，会使购房者在签约时处于受制于人的境地，购房者往往在定金不退的压力下，违心地接受对方不平等条款，自己的真实意思也不能体现在合同中，有失合同公平、公正的原则。
好多购房者认为，无论什么原因房子终没有买成，定金就一定不能返还了，有些人甚至自动放弃了取回定金，这其实是一种误解。其实定金是可以退的。那么在什么条件下定金可以退，什么条件下定金不能退呢？
二、定金的法律规定（什么情况可以要回定金？）
到目前为止，涉及到定金的法律规定有下：《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《合同纠纷司法解释》。部门规章有：《商品房销售管理办法》等。其中有几条相信购房者很受用，一起看看：
①如果因当事人一方原因未能订立二手房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，即买受人因自己的原因放弃购买此房屋，不来签订买卖合同，或者出卖人违约，不卖此房屋，那么不履行约定的义务一方无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的义务，应当双倍返还定金。
② 因不可归责于当事人双方的事由，导致二手房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
③ 如果买卖双方对房屋买卖协议以及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，不能归责于任何一方，所以出卖人应把定金全数返还买受人。
三、 如何避免定金陷阱？
要避免定金陷阱首先不要与对方签订协议书，不要交定金。在交易过程中在签订买卖合同前签订交定金并不是签订二手房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订。如果买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。
其次是将&定金&写成&订金&、&预付款&、&保证金&、&诚意金&、&押金&、&订约金&等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回，退回的法律依据有两个：一是《担保法司法解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持；二是《高人民法院关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
另外，司法实践一般认为，&订金&等费用是预付款性质，因双方未签订商品房买卖合同开发商取得了该款项，属于不当得利，因此因按不当得利的法律规定来处理。
再次是在签订认购协议时明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。
四、 退定金在什么情况下才能成功？
通过以上的分析，我们知道退定金是有一定条件的，即因合同条款达不成一致意见可以退，另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不想要此房，属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。
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违法和不良信息举报电话：010-&举报邮箱：维权 | 男子预交定金却买不到房，经调解，购房定金如数退还
福建法治报
“订金”与“定金”，日常消费中不经意的一字之差，却可能导致消费者大相径庭的维权结局。近日，邵武市市场监督管理局成功调解一起购房消费纠纷，为消费者张先生挽回经济损失3万元。
购房者交完定金买不到房
2017年9月底，山东省淄博市市民张先生看中了邵武市一家房地产公司开发的一个楼盘。因刚到邵武工作不久，张先生没有银行流水，因此，他专门就此事向该楼盘售楼处进行了咨询。
售楼处明确告诉他，不需要购房者的银行流水也可以帮购房者贷款。张先生于是就缴纳了3万元定金，但是缴纳定金后才一个多小时，他就接到了售楼处的电话，说还是要银行流水，否则无法贷款。“售楼处工作人员没有学好公司的售楼方式方法，但是公司有小套住房出售且价格优惠，如果资金不足，可以购买小套住房。”售楼处负责人也对此表示道歉。
本来张先生都要改变主意了，但是看到该公司的热情，再加上考虑到该楼盘靠近他工作的地方，又确实需要住房。通过咨询，张先生了解到有面积48平方米的现房，既符合他单身住房的要求，总价也是他能够负担的，于是就决定换购成这种48平方米的现房。
可是，3天后，张先生筹集到资金去签合同交钥匙的时候，该公司再次失信了，竟告知张先生没有现房，而且完全否认曾说过该公司有现房。张先生对此十分愤怒，要求该公司立即退还定金，他不再买该公司的房子。
售楼处称没违约定金不退
售楼处负责人则说，根据法律，定金是不需要退的，张先生要么买该公司名下的其他房子，要么失去这3万元定金。张先生进行了多方沟通无果，只好通过到邵武市消费维权申投诉举报中心求助。
维权中心接到该投诉后，立即联系了张先生和房地产公司售楼处负责人，邀请双方一起进行沟通调解。
日下午，张先生和房地产公司售楼处负责人来到市场监管局维权办公室。“至于张先生预交的3万元当时说明了是‘定金’，不是‘订金’，既然公司没有违约，就不需要退还。”对于张先生所说售楼处负责人表示，48平方米的房子在张先生刚开始了解的时候是有两套的，但是在张先生去筹钱的时候，被人以更高的价格买走，当时张先生并没有签署购房合同，所以并不存在欺骗或违约问题。
在认真听取了双方的述说后，维权中心工作人员表达了自己的观点：本次纠纷的核心在于定金是否应该退还，一般情况下，定金是不退的;但是定金分多种，有立约定金、成约定金、解约定金等，本次纠纷中的定金应该是立约定金。立约定金是指当事人为保证以后正式订立合同而专门设立的定金。此种定金不是合同成立的要件，也不是为了证明合同的成立而产生，而是为了保证在今后订立合同。
维权中心调解：房地产公司退还定金并致歉
此次纠纷中，张先生看房后向房产公司交付了定金，这是一种房屋买卖预约。交纳此款后，作为房地产公司，签订房屋买卖合同前不能再向其他人推荐购买此房。同时，房地产公司在和张先生签订房屋买卖合同前也不得与他人签订以此房为合同标的物的房屋买卖合同，而双方也有洽谈合同内容、签订合同的义务。
虽然张先生和房地产公司方面没有正式签约，但是房地产公司承认张先生的3万元是用于购买48平方米商品房的定金，也承认只要张先生钱款到位，就签署购房协议。因此，虽然双方没有书面协议合同，但是口头合同仍然是合同，房地产公司因为别人出价更高，就违背与张先生的协议，是违约在先。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
也就是说，如果本次纠纷诉诸法院，房地产公司被判违约在先的话，要赔偿张先生6万元。之后，维权中心工作人员先后又3次组织双方调解，最后达成了房地产公司退还3万元定金并向张先生表示诚挚歉意的调解协议，并表示如果张先生还需要购房，可以给予内部折扣优惠。
作者：福建法治报记者
汤仙念 通讯员 杨进 詹云毅
值班编辑：陈菁
福建法治报原创：未经授权 禁止转载
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交了定金首付贷款没办下来房地产拒绝退还定金怎么办
定金:定金不等于订金，签合同交定金才能确保不会对自己不利。定金合同双方所负担相同的风险，但交订金时，其惩罚性是单方的，仅对交付方适用，不对收受方适用。定金罚则:定金罚则即约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。
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地区：四川 成都|解答问题：31181条
您好，要看是因为什么原因贷款没有办下来，还有看你们交付的时候有什么约定，如果不是因为自己的原因造成的话，一般是可以要回定金的。如需帮助，可以随时来电详细交流
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买房交了定金，如果开发商五证不全，应该交首付呢还是直接退房？如果对方要求交首付，而我想等他五证下来再交，对方不同意又该怎么办呢
如果对方没有取得预售许可证属于违规销售，可以要求退费并且双倍返还
交定金后付首付时加进首付，其他手续都签了，就是没往银行递交按揭的手续，现在不想买了可以全款退房吗
你好，如果你无故违约，通常是要不回来了，不过首付款可以要求返还。
是这样的，我2月份付了2万定金，然后7天后交了20万首付金，在做按揭贷款时候因为我的征信问题贷不了款，现在我想找卖房的（是英良5号开发商，是新房）退我首付金和定金我有几个问题想问问各位老师：第一：我的首付金和定金能不能退回？我手上一份合同都没有，就是一些付款的收据，再付首付时的合同都上交了，售楼员说合同是等银行放款之后才会给我，认购书都被回收了。所以我完全看不到关于违约的条款！第二：我看到网上有一个期限，就是首付之日起一个月或者两个月内必须把另外的钱贷款交清，如果逾期就会违约，现在是我的征信有问题带不了款，我问那个售楼经理现在怎么处理，他叫我等通知，说这情况很麻烦，我在想是不是他想拖，然后拖到逾期之后就有借口扣钱！第三：我想问问各位老师，如果我想拿回首付金和定金2万（拿回部分定金也可以）现在我该怎么去做，预备我接下来协商不成功我可以起诉，我该怎么做会对我损失不会那么大！因为首付金和定金是我家的全部家当了，我爸妈年纪也快60了，我实在没办法承受太大的损失！希望各位老师帮帮我！在此谢谢了！
看你们之间的是否有就这块进行约定，如果是客观原因导致的，建议协商处理为宜
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不可抗力致房屋买卖纠纷法院怎么判?买受人要求退还购房定金
时间： 14:00:20 出处：北京晨报
阅读：829次
&&&&核心提示：为遏制投资性购房，平稳房价，近年来各地相继出台各项限购措施，甚至打出限购政策组合拳。2017年3月，北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，“商改住”项目遭遇史上最严限购，部分买受人由此丧失购买资格或购买能力受限，导致合同无法继续履行。
　　为遏制投资性购房，平稳房价，近年来各地相继出台各项限购措施，甚至打出限购政策组合拳。2017年3月，北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，&商改住&项目遭遇史上最严限购，部分买受人由此丧失购买资格或购买能力受限，导致合同无法继续履行。在此情况下，买受人要求退还购房定金和居间费，能否得到支持？近期，位于楼市热点地区的房山法院结合&限购令&出台后的辖区内审理的相关案件，以案说法，对相关判例及其判决依据进行解读。
　　纠纷案例
　　丧失购房资格
　　买受人要求退还购房定金
　　日，马某与孙某签订房屋买卖合同，马某以总价185万元购买孙某位于房山区长政南街2号院内办公房屋一套。马某于签订合同当日给付孙某定金10万元。合同签订后，孙某办理了涉案房屋的还款解押手续，银行于日出具《贷款结清证明》。
　　日北京市相关部门联合发布京建发（2017）第112号《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，要求个人购买办公类项目应当符合下列要求：1、名下在京无住房和商办类房产信息；2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。而马某名下已有一套住房，不符合购买&商办类&项目的购房资格。马某起诉要求解除双方签订的房屋买卖合同，并返还10万元定金。
　　孙某不同意解除合同，认为马某虽然名下有房，但完全可以通过自行努力克服，如出售名下现有住房使自己具备购房资格，从而继续履行合同。再者，孙某认为自己也承受了很大损失，即使解除合同也不能全部返还定金。他自己筹钱还了银行贷款，现在这套房屋卖不了，他购买的另一套房屋首付款就没办法交付，还需要支付大笔违约金。
　　法院认为，该公告的出台使马某丧失购房资格，进而导致马某与孙某签订的房屋买卖合同无法继续履行，双方签订的合同目的无法实现，应解除合同。该公告的出台系不可归责于当事人的事由，而且双方对解除合同都没有过错，所以孙某应该退还马某定金10万元。孙某没有举证证明自己的实际损失情况，所以对其同意部分退还首付款的意见，法院未采纳。法院最终判决解除双方签订的房屋买卖合同，孙某返还马某购房定金10万元。
　　法官说法
　　限购政策出台前，商住房不列入家庭房产考核范围。非京籍家庭，无论是否符合纳税和社保条件均可购买，而且商住房价格较普通住房价格低廉，所以商住房成为众多在京无购房资格者或投资者的重要选择。&商办类&项目限购政策出台，房屋买卖双方的利益会受很大影响。
　　一些买房人因新政实施丧失购房资格或者无法办理购房贷款，要求解除合同、由出卖人返还已付购房款和定金。但客观上也存在着因限购政策调整商住房市场，导致买房人对房屋升值空间不乐观，买房人以其不能办理贷款要求解除合同从而摆脱风险的情况。
　　对因房屋新政导致合同履行发生困难的，应解除合同，并由卖房人退还定金和已付购房款，同时由双方共同承担损失。如果买房人在新政出台后另行买房丧失购房资格，以达到不履行商住房买卖合同的目的，应综合对合同不能履行的主观过错程度，由其承担相应的违约责任。买房人虽然不能办理购房贷款，但如卖房人能够证明买房人有充分的履约能力，买房人以限购政策出台不能办理贷款主张解除合同不能成立，买房人应继续履行合同，否则构成违约并应承担违约责任。
　　纠纷案例
　　买卖合同已解除
　　买受人要求退还居间费
　　日，赵某、贾某与北京某房地产经纪有限公司（居间方）签订《存量房屋买卖居间合同》，约定出卖方与买受方同意居间方就房屋买卖事宜提供有偿居间服务。在签订合同前，居间方已经多次向买卖双方提供居间服务，最终买卖双方签订合同，赵某购买贾某位于房山区长阳镇起步区5号地某商业办公楼5层3单元房产一套，房屋总价款197万元，赵某拟申请贷款110万元。
　　合同约定居间方的权利义务为：1、提供房地产信息、房地产交易咨询服务和交易机会；2、提供买受方、出卖人双方实地看房服务；3、转达买卖双方的立约意向等有关事项；4、提供订约媒介服务，代拟房屋买卖合同；5、负责见证买卖双方签订存量房屋买卖合同；6、保存存量房屋买卖合同一份，负责对合同条款进行解释；7、受托代为保管买受方所付定金及相关费用；8、受托代为保管出卖方房屋产权证及原购房协议等资料；9、拟算税费金额仅供买卖双方参考。合同签订后，赵某向中介公司支付了3万元居间费。
　　日北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，规定商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。赵某因不能办理贷款无法继续履行合同。赵某与贾某私下协商，双方一致同意解除房屋买卖合同。
　　后赵某到中介公司要求退还居间费，双方协商未果。赵某诉至法院，要求解除《存量房屋买卖居间合同》，并要求中介公司退还居间服务费3万元。中介公司不同意其诉讼请求，认为赵某与贾某经中介公司居间服务已经签订了房屋买卖合同，其已经完成了居间义务。虽然赵某与贾某之间的房屋买卖合同已经解除，但居间服务合同并未解除。如果有违约方的话，由违约方支付居间费，如果没有违约方，买卖双方也需要支付必要的费用。
　　法院认为，因限购政策出台赵某不能办理贷款，如果继续履行合同，赵某需要全款给付，这已远超赵某签订合同之初的预期，并超出赵某的支付能力。赵某与贾某之间的房屋买卖合同已无法履行并已解除。所以，居间服务合同的合同目的无法实现，也无法继续履行，应解除三方签订的居间服务合同。
　　买卖双方及中介公司对合同的解除都没有过错，并且中介公司已经向赵某履行了促成订立房屋买卖合同的义务，但没有完成协助办理过户手续、办理网上签约手续等合同义务。所以根据公平原则，中介公司应该退还部分居间费。根据合同的约定及具体履行情况，酌定中介公司退还赵某居间费2.5万元。
　　法官说法
　　当前房屋买卖大多是通过房屋中介机构提供居间服务完成的。居间服务合同应明确约定买卖双方及居间方的权利义务、居间费数额、居间费承担方。买卖双方在合同履行过程中若有约定的违约行为，一般由违约方负担居间费。
　　新政出台导致房屋买卖合同无法履行，合同应予解除。对此，买卖双方均无过错，且需互担损失。房屋买卖合同解除，居间服务合同亦无法继续履行。
　　根据公平原则，房屋中介机构应在扣除从事居间活动支出的合理费用后返还居间服务费。关于支出费用的范围，应参考居间服务合同的履行阶段以及中介机构在居间服务中实际支出的人力、物力、财力等具体情况综合考量。
　　因房屋中介机构未及时履行受托义务，导致房屋买卖双方因新政出台无法继续履行合同，房屋中介机构应根据其过错程度承担相应的赔偿责任。
　　房山法院的法官也提醒广大市民，在房地产热的今天，房屋买卖纠纷不断，除了面临政策风险外，更多的是缘于相关人员法律常识的缺乏，面对状况不知所措。类似的涉及房屋的常见纠纷还有房屋出租违约、租金赔偿等不同问题。法官也提醒广大市民，在具体维权过程中，要注意证据的收集、诉讼程序等，要通过法律途径理智维权。
（责任编辑：张炜）
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