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国有划拨土地上私房的买卖合同效力如何？
依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。
　　【案情】
　　A是某县园艺场职工，1989年A申请并经有关部门同意，于该园艺场、使用的一块国有划拨上自建住房一幢，并于1996年取得《国有》，人为A，但一直未办理《证》。B是A的胞弟，之前A因做生意需要资金向弟弟B3万元，到期不能还款。双方于2001年商定，A将上述自建住房卖给B，作价3万元，与借款抵消，并签订，A将《国有土地使用证》交付给了B，B一家于2002年搬入该房屋居住至今。2013年初，该园艺场因面临整体拆迁。A认为该房屋占用土地是国有划拨土地，其与B之间的房屋买卖合同违反国家强制性法律规定，遂诉至法院，请求确认房屋买卖合同无效。
　　【分歧】
　　一种意见认为：A与B买卖的房屋占用的土地为国有划拨土地，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款：&以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。&和最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权案件适用法律问题的解释》第十一条&土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效&的规定，双方自房屋转移占有至今，没有报有关部门审批手续，没有依法缴纳土地使用权出让金，违反法律强制性规定。依据《中华人民共和国》第五十二条：&有下列情形之一的，合同无效：&(五)违反法律、行政法规的强制性规定。&可以认定，本案房屋买卖合同属于。
　　另一种意见认为：A与B签订的私有财产房屋买卖合同，是双方真实意思表示，B为该房屋支付了对价，A将该房屋交付给B实际占有、使用多年。该房屋属于私房，其附着的土地属于国有划拨土地，土地使用权随房屋一并转让，但是并未改变土地使用性质，并非土地使用权转让，双方的买卖行为并不违反法律规定，如B补办土地出让手续、缴纳，之后亦可办理转让后的房产登记。因此，该房屋买卖合同合法、有效。
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名为房屋买卖，实为以房抵债 法院认定：合同无效
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（原标题：名为房屋买卖，实为以房抵债 法院认定：合同无效）
开发商拿着商品房买卖合同到法院起诉购房人，要求被告支付购房款，但最终法院却判决驳回了原告的诉讼请求，这是为什么呢？日前，吴中区人民法院审结了这起特殊的商品房预售合同纠纷。开发商签约卖房买方却不付款日，毕某在甲公司开发的某楼盘认购了一套房屋。10天后，甲公司又与陈某签订了商品房买卖合同，将原先毕某认购的房屋卖给了陈某。合同约定，买受方在签署合同时一次性付清房款，逾期超过60天付款，出卖方有权解除合同，自出卖方解除合同通知书到达之日起15日内，买受方将房屋退还给出卖方，并按房屋总价的10%向出卖方支付违约金。2014年8月，甲公司以陈某房款分文未付为由，将陈某告上法院，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，陈某向其支付违约金10万余元。买房者道出内情：其实是“以房抵债”法庭上，被告陈某向法官道出了内情：2010年12月，陈某开设的乙公司曾为毕某开设的丙公司承建的工程项目供应钢筋，丙公司欠乙公司货款186万元。毕某告诉陈某，他是甲公司开发的某楼盘的总包单位，甲公司在某楼盘建设项目中欠他工程款，可以用某楼盘的房子折抵陈某的钢筋款，不需陈某再支付任何购房款。所以，陈某与甲公司签订的本案中的购房合同，其实是“以房抵债”。一年多过去了，陈某迟迟没有拿到房产证，担心自己的货款落空，2014年4月，她以乙公司名义起诉丙公司，要求支付货款，经吴中区法院组织调解，丙公司已经向乙公司支付了132万元。对此，甲公司予以否认。买房合同实为抵债协议法院认定无效那么，甲公司与陈某之间的商品房买卖合同是否成立、是否有效？吴中法院审理认为，本案双方当事人签订的商品房买卖合同，实为乙公司（陈某）方、丙公司（毕某）方与原告之间，因价款结算与债权转让而形成的以物抵债协议。尽管原告否认存在以房抵债，但陈某的陈述与民事调解书等证据相互印证均证实原告与乙公司、丙公司三方曾就用房屋抵偿债务事宜进行过协商。据此可以认定，即原告、乙公司、丙公司为解决三方的债权债务关系，经协商达成以房抵债的合意，在该合意之下，毕某签署销售认购协议书，后由被告与原告签订商品房买卖合同，进而实现以房抵债之目的。从合同签订的真实目的看，双方并非要通过支付实际价款来履行商品房买卖合同，而是要通过给付房屋来抵消丙公司对乙公司的债务。即名为买卖，实为抵债。本案合同作为由债权债务关系履行方式派生的以物抵债协议，未实际履行，应认定为未生效，且乙公司与丙公司的债权债务已经调解结清，本案抵债协议更无履行必要。原告以真实有效的商品房买卖合同关系的理由，主张解除合同并由被告承担违约责任，缺乏事实与法律依据，不予支持。据此，吴中法院判决驳回原告甲公司的全部诉讼请求。法官提醒：“以房抵债”实质是以物抵债的一种，是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。合法的买卖受法律保护，但通过签订买卖合同等间接手段达到以物抵债目的，存在较大的法律风险。大家在面临这种情况时，应将买卖关系与借贷关系剥离开，不可混同。通讯员&马俐本报记者&於苏云
(原标题：名为房屋买卖，实为以房抵债 法院认定：合同无效)
本文来源：新华报业网-扬子晚报
责任编辑："王晓易_NE0011"
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分享至好友和朋友圈国有划拨土地转让被法院判决合同无效现在买方又起诉房子买卖有效请求成立吗
-爱问知识网1.298元/1年/1个账号2.主从账号方便管理3.集中开发票，方便报销何木贵与蔡松龙、何月英房屋买卖合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书关联律所：相关法条：再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：何木贵，男，汉族，日出生，住福建省建宁县。委托代理人：何茂兰，女，汉族，日出生，系何木贵之女。委托代理人：周元强，律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：蔡松龙，男，汉族，日出生，住福建省建宁县。被申请人（一审被告、二审上诉人）：何月英，女，日出生，住福建省建宁县，系蔡松龙之妻。上列二被申请人的委托代理人：林逢胜，律师。上列二被申请人的委托代理人：陈菁文。再审申请人何木贵因与被申请人蔡松龙、何月英房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市中级人民法院（2013）三民终字第32号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。何木贵申请再审称：一、申请人起诉请求法院“确认讼争房屋所有权归何木贵所有”，而福建省三明市中级人民法院（2013）三民终字第32号民事判决（以下简称“生效判决”）的内容是“上诉人与被上诉人之间达成的买卖房屋口头协议成立”，对确权的诉请没有任何的体现，该判决遗漏审理申请人提出的诉讼请求，而超出审理申请人没有提出的诉讼请求，显然有错。二、双方于1994年初就讼争房屋达成口头买卖协议是有效的，生效判决却适用日施行的《中华人民共和国房地产管理法》否认该口头协议的效力，显属适用法律错误。三、讼争房屋自1994年年初开始就依法归申请人所有，生效判决却适用日起施行的《中华人民共和国物权法》规定的物权转移以办理登记为生效要件，从而否认申请人对讼争房屋享有所有权，也属于适用法律错误。综上，生效判决存在适用法律错误和超出诉讼请求的情形，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项、第（十一）项规定应当再审的情形，故请求法院依法再审，予以改判。蔡松龙、何月英提交书面意见称：一、原审法院是根据申请人的诉讼请求进行审理的，本案没有遗漏和超出诉讼请求。二、被申请人当初仅有转让半幢房屋的意向，但双方对讼争房屋的价款未达成一致意见，故双方之间的买卖合同未成立。三、退一步而言，即使双方达成口头买卖协议，也因违反日国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第九条效力性的强制规定，致该协议未生效。四、依据1994年的相关法律规定，房屋买卖就是要登记办理产权证，谁持有房屋产权证，谁就享有房屋产权，如果产权人欲转移（买卖）产权，就必须严格依据上述法律，进行申请登记，否则均为无效。恳请法院驳回申请人的再审申请。本院审查期间，双方当事人均无补充提交新证据。本院认为，根据已查明的主要事实，何木贵于1994年入住讼争房屋至2010年起诉时长达17年之久，期间添建厨房、车库、猪圈、挖水井、挖池塘、将二楼地面装修成金钢板等等，没有证据证明蔡松龙、何月英对何木贵的上述行为提出异议。何木贵在入住讼争房屋时，按当地风俗办了乔迁喜酒，证人邹某、刘某、宁某、龚某、谢某等人证明，何木贵系以3万元向何月英购买的房屋，刘某还证明何木贵因购房缺资金，向其借了2000元。何木贵在1995年将其原居住旧房卖予本村村民，此后未申请宅基地建房。在蔡松龙、何月英分别6次收取何木贵3万元款项时，均确认收取的款项性质是“买房子”、“购房款”，且在收款后近十多年间，蔡松龙、何月英即未再向何木贵催要过款项，也未要求何木贵搬离，即双方在何木贵支付3万元“买房款”居住讼争房屋十多年未发生争议。基于上述事实，可以认定双方当时已经口头协商好买卖讼争房屋事宜，购房价款为3万元，且已各自履行义务。虽然法律规定房屋买卖应当签订书面合同，但根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。故原审判决认定本案双方当事人之间房屋买卖口头协议成立，是正确的。讼争房屋于日取得《房屋所有权证》、1992年5月取得《国有土地使用证》，属于城镇房屋。该房屋买卖发生在1994年，应适用1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》，该条例第九条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋。……”根据条例精神，讼争房屋买卖时没有办理相关手续，买卖关系不能认定有效。本案买卖标的虽为房屋，但在我国“房地一体”、“地随房走”、“房随地走”的现行房产制度下，出卖房屋的，土地使用权也一并转移。由于双方当事人房屋买卖指向的买卖标的实际上包含地上建筑物的所有权以及该地块的土地使用权，因此转让的土地必须符合国家法律法规规定。1990年国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。……。”本案讼争房屋土地系国有划拨土地，转让时未经政府有关部门批准，违反法律法规的强制性规定，属无效行为。根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第三条关于“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法”规定的精神，确定合同效力不能仅以当时的法律法规来认定，还应按照诉讼发生时相关法律的规定来评判合同效力。日施行的最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本案纠纷诉至法院时，讼争划拨土地使用权转让并未经政府主管部门批准，或办理土地使用权出让手续，故本案双方之间买卖房屋的口头协议仍属无效。由上，无论根据合同成立当时的法律法规还是现行的司法解释，都应认定讼争房屋买卖的行为无效。因此，生效判决认定本案双方之间房屋买卖口头协议无效，驳回何木贵的诉讼请求，并无不当。何木贵请求确认讼争房屋归其所有，其主张是以买卖方式取得讼争房屋，故法院需审理买卖合同是否成立与生效，进而确认何木贵是否拥有讼争房屋所有权。法院在查清事实后，判决合同成立并无超出何木贵的诉讼请求，生效判决“驳回被上诉人何木贵的其他诉讼请求”即驳回了何木贵关于确权的诉请。因此，何木贵关于生效判决遗漏和超出其诉讼请求的申诉，没有事实和法律依据。综上，何木贵的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回何木贵的再审申请。审　判　长　　林国新审　判　员　　田　青代理审判员　　陈　敏二〇一四年八月二十日书　记　员　　齐传楠置顶反馈APP微信天眼查公众账号下载天眼查APP电&&&&&&&话 : 400-871-6266工作时间 : 周一至周五 9:00-18:30在线客服 :&商务合作 : 官方论坛 :&官方微信 : 官方QQ群 : 全国企业信用信息公示系统中国裁判文书网中国执行信息公开网国家知识产权局商标局版权局固定电话：400-871-6266版权所有：北京金堤科技有限公司(C)2018 JINDIDATA 京ICP备违法和不良信息举报电话：400-871-6266举报邮箱：买方一直拖着不过户，卖方是否可以请求法院确认买卖合同无效？
发布时间： 15:27:38
&&&&& 小王将其所有的房屋卖与小李，双方签订了房产交易协议书，约定房价为338000元，有关交易一切费用均由买方承担，办理手续同时一次交付全部房款。十日后，小王收到小李给付的房款，并将房屋交给小李，随后小李搬入该房屋，居住至今。但双方一直未办理房产过户手续。一年后，小王再次买房，向银行申请贷款。因与小李交易的房屋尚未办理过户手续，产权仍在小王名下。根据现有的银行信贷政策，小王认定为第二套，只能取得40%的贷款。小王遂督促小李马上办理过户手续，然而小李一直拖着未办。于是小王诉至法院，请求依法判决买卖房屋合同无效。小李以自己已支付房款，小王已将房屋交付使用并已居住四年为由，请求判决买卖合同合法有效。
【律师说法】
&&&&& 首先，本案涉及的法律问题是：房屋买卖交易未办理过户登记是否有效；应由谁办理过户手续。在房屋买卖案件中，因双方当事人未到房管部门办理房屋所有权转移登记手续，常常被认为该房屋买卖行为无效。这种看法在认识上存在一个误区，有必要加以澄清。
&&&&&& 房屋买卖行为是否有效，取决于房屋买卖合同是否有效。《合同法》第44条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的，依照其规定。据此可以看出，合同生效有二种形式：一是依法必须办理批准、登记等手续才生效的，以办理该手续为确认生效的时间。这种批准、登记，是指当事人之间在签订合同后，将合同在规定的部门办理批准或登记，合同即生效。二是合同一经签订，即具有法律效力，合同本身无须批准或登记就生效。
&&&&& 房屋买卖合同的效力问题，属第二种情况。买卖后的产权过户登记并不是合同生效的要求，而是物权变动的要求，即当事人要凭签订的合同及原产权证件去办理标的物所有权变动的登记。所以，是否办理房屋过户手续，影响的是标的物的所有权是否依法转移，而对买卖合同及其效力没有影响。不能因为当事人还未办理产权过户手续，就认定当事人的买卖合同无效。这是依法判决本案之买卖合同生效的理由和依据。
&&&&& 其次，办理产权更名过户手续，应由买卖双方哪方负责呢？一是这个问题涉及到过户更名手续费用应由谁承担，买卖双方当事人应在合同中明确约定由谁承担费用、办理手续。二是双方应主动配合办理相关手续，特别是卖方当事人在此环节上居于主导地位。
&&&& 《合同法》第135条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。此规定也说明卖方在产权转移过程中负有积极的主要义务。当然买方不配合也会影响过户手续的办理，此行为可视为一种违反合同附随的协助义务的行为，但不影响买卖合同效力的认定。
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