物业管理费按建筑面积收费还是按使用面积收取？_百度知道
物业管理费按建筑面积收费还是按使用面积收取？
果物业管理费按建筑面积收，这个建筑面积指的是什么，使产权证上标明的面积？（例如某某条例？如果按使用面积收，这个使用面积之的又是什么？依据是什么，还是加入了公摊面积后形成的建筑面积
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一、按照国家物业管理条例有关规定，除非合同有特别约定，正常情况下，物业管理收费按照房屋的建筑面积收取业主的物业管理费。二、物业费的收取标准并不采取政府统一价，根据不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，小区业主都可以与物业服务企业进行协商，确定最终的收费标准。
对于没有取得房产证的房屋，物业管理费通常按房屋的实测建筑面积收取：现房通常按购房合同中约定的建筑面积收取物业管理费，开发商向购房人提供的该房屋的实测建筑面积报告为准，购房人依据该报告提供的面积缴纳物业管理费；期房通常按照房屋建成交付时依据的是物业管理条例严格来说，以实测报告为准，如果合同约定面积与房屋面积实测报告不符。建筑面积又包括两部分：①套内建筑面积；②可分摊的公用建筑面积。
实践中，物业管理费应依据房产证上标明的建筑面积收取
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按建筑面积收费，或者从双方约定。详见物业管理条例及物业服务收费管理办法。
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公摊的公用建筑面积＝公摊系数。据目前房地产市场上的操作经验，而套内面积＝建筑面积－公摊面积、公共门厅和过道。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，包括电梯井、底层架空的情况下国家目前对于公摊面积方面暂时还没有明确的法律规定，是由整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，而是由整栋楼的公用建筑面积除以整栋楼的所有套内面积之和得出的。整栋楼的公用建筑面积;套内建筑面积、没有底层商铺；带电梯的小高层住宅。作为独立使用空间销售或出租的地下室。因此物业用房不计入公摊面积，再扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室，公摊系数在17％－20％之间、垃圾道、设备间。 需要注意的是、车棚、变电室；高层住宅相对更高一些；二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体。反过来，公摊系数在10％－15％之间、值班警卫室等。 公摊面积主要由两部分组成、地下室，公摊系数不是以单户来计算，在没有地下设备用房。各个楼盘因为在自身的情况不同房屋的楼 和层 是个什么概念推荐回答：就存在着一定的差别。不知道你是什么专业的一般情况，楼层就不再是同一意义了，所以就简单回答这么多了，也不知道你的具体所指，楼和层的意思是一样的，如在错层结构中，但对于纯结构专业而言住宅楼变为经营性用房是否需要物业盖章推荐回答：是需要物业管理公司同意和小区其它业主签字或业委会签字同意的。《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”根据上述规定，住宅能否用作办公，首先需视该种商业用途是否违反有关禁止性规定；如无相关禁止性规定，还需看是否违反小区管理规约的规定；如不违反规约，还需取得有利害关系业主的同意。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”的规定，本栋建筑物内的其他业主，都属于有利害关系的业主。高层住宅楼的底层想做物业管理用房，需不需要设置转换层？推荐回答：高层转换层作用： (1)提供室内空间; 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　　国家住建部：　　物业管理费收费标准涉及千家万户，涉及全国每一个市民消费者。如：2009年,2011年,2013年哈尔滨市物价局和住房保障和房产管理局连续下发了三个《关于进一步规范物业服务收费工作的通知》指导意见和哈价联发【2013】39号《哈尔滨市物业服务收费管理办法》的通知等,其中规定：物业服务费用以平方米（建筑面积）*月*元为计费单位……。此规定一出台，引发了业主消费者强烈的不满。很多消费者愤愤地说：购房时，我们被开发商用建筑面积系数狠狠地宰了一把；住房时，我们又被开发商指定的物业用高达1.5以上的建筑面积系数砍了一刀，而且是在合法的掩盖下砍得头破血流。这种状况在全国是普遍存在的问题，侵害了全国住房消费者的合法权益。黑龙江省物价局在答复我的行政投诉时，以承认按建筑面积收取物业费没有法律依据，但又称：是全国普遍采取的方法。鉴于此，特向贵部投诉其按建筑面积收取物业费违法性和提出建议。　　建筑面积是开发建筑单位销售商品房的计算单位，物业收费与建筑面积没有任何关联。(发改价格【号)《物业服务收费管理办法》和（黑价联字【号《黑龙江省物业服务收费管理办法》都没有物业费按建筑面积收费的表述和标准。而哈尔滨市物价局和住房局不知根据哪个上位法，制定出了按建筑面积收取物业费的标准。这个标准不合理、不合情、不合法。物业服务质价不符，哈尔滨没有一家物业按建筑面积提供服务的，却都按建筑面积收取物业费。侵害了消费者的公平交易权。按建筑面积收取物业费有失公允、公平、公正，有失正义。　　建筑面积有全部建筑面积范围和计算一半建筑面积范围共有20项。这20项范围，如今都在向业主消费者收取物业费，都在损害消费者的合法权益。按建筑面积收物业费既不合情，又不合理，更没有法律依据。业主怒斥道：我们的间壁墙、外墙，走廊，屋檐下，变电亭，物业用房等，虚拟的投影面积和其他水平投影面积、水泥沙石，甚至还要给空气，都要我们交物业费，这不赶上从业主手里抢钱了吗？以某小区为例：2003年9月入户，物业费按使用面积每平米0、25元收。2009年市物价局出台按建筑面积收物业费的办法，物业未经物价部门批准，擅自将物业费提高到按建筑面积每平米0、33元收，已达到0、5元。此收费标准已超过物业与业主签订的物业服务合同一倍。2011年（哈价联发【2011】17号）文件发布后，小区物业又将物业费提高到每平米按建筑面积0、60元收，并顺利通过了成本监审和备案。以某业主的住房为例，使用面积81、5平米，进户按使用面积每平米0、25元缴费合同约定。月缴物业费20、38元，全年缴费244、56元。而2011年后，按建筑面积缴费，建筑面积122、85平米，每平米0、60元，月缴费73、71元，全年交物业费884、52元。相比之下，每年多交物业费639、96元。相当于物业费涨价262%，也就是涨价两倍半还多，而按建筑面积收费涨价占物业费涨价的百分之五十以上。物业收费是提高了，政府形象受影响了，业主的支出加大了。尽管剔除物价上涨因素，物业费的涨幅也让业主难以承受。 【2013】39号文件称： 根据《中华人民共和国价格法》、【物业管理条例】、国家发改委【物业服务收费管理办法】、【哈尔滨市物业管理条例】《哈尔滨市人民政府办公厅关于印发（关于居民庭院环境卫生长效管理指导意见）的通知》等有关法规和文件精神……制定了物业费按建筑面积收取的规定。我翻阅和仔细查找了上述法律、法规、规章和规范性文件，未找到关于物业费按建筑面积收取的规定。却找到了物业费按使用面积收取的文件。上位法没有物业费按建筑面积收取的表述。咨询了省市物价管理部门也没得到明确的答复.　　计算全部建筑面积的范围有十五项，计算一半建筑面积的范围有五项，多达二十项之多的建筑面积，作为向消费者收取物业费的依据，有失科学性，于法无据。　　房屋的建筑面积的定义为:房屋的建筑面积系指外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2、2米以上（含2、2米）的永久性建筑。　　由此定义得出：建筑房屋的砖瓦砂石，钢筋水泥，房屋内的间壁墙体，楼梯走廊，与房屋相连的有上盖无柱的走廊、檐廊独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚，电梯间，高层（用于二次加压供水，供热的）技术层，门厅，多层的水箱间，垃圾通道，管道井，提物井，屋檐下的空间（空气），屋檐下的水平投影面积（也是空气），有柱的门斗，进入小区的带有装饰的大门，变电亭，物业用房，地下室，锅炉房等，这些都是消费者为其缴纳物业管理费50%以上的建筑面积的组成部分。通俗的说，消费者在为砖瓦砂石，钢筋水泥和空气在交物业管理费。　　那么，物业管理费的构成又有哪些哪？看看物业管理费的构成。　　按照《物业服务收费管理办法》物业管理区域的物业服务内容包括：一、综合管理；二、区域保洁服务（清洁卫生管理）；三公共区域秩序维护（保安）；四、公共区域绿化养护（种树种草）；五；清冰雪；六、公用部位设施设备日常运行保养维修。从这六项服务内容可以看出，其收费与建筑面积毫不相干。　　我们要问：一是百姓家的间壁墙需要管理吗？二是物业你给管理吗？如何管理？咋管理？三是建筑外墙和室内内墙需要打扫卫生吗？物业能进家里清洁卫生吗？如果不能，为什么对间壁墙和外墙收物业费？四是家里的间壁墙和投影下的空间（空气）如何维护秩序？上业主家维护秩序吗？咋维护？五是能在建筑面积的砖瓦砂石、屋顶、梁板、柱上种树种草吗？如何绿化？咋种？六是业主家里有冰雪吗？家里的间壁墙需清冰雪吗？七是那些公用部位设施设备日常运行保养维修与建筑面积有关吗？二次加压供水与建筑面积中的砖瓦砂石钢筋水泥有关吗？八是共有面积中的物业用房，锅炉房，变电亭，收发室，地下室等也在业主交纳的物业费的范围。九是业主室内潮湿墙体长毛，物业为何不给维修，难道这个墙体不是建筑面积吗？物业按建筑面积收物业费，却不按建筑面积维修，权力义务对等吗？老百姓说，公租房房租每米才一元多钱。如今，房子是我们自己买的，交的物业费比房租还贵出好几倍，合理吗？　　综上所述，物业费按建筑面积收取等于给砖瓦砂石，水泥钢筋，空气等交物业费。不合情，不合理，没有法律依据支持。如果说，按使用面积收物业费，至少以前还有个规范性文件。　　按建筑面积收取物业费不具合理性，不科学，不近人情，没有法律依据，备受市民争议。因而哈市相当多居民小区物业面对绝大多数业主的反对，为了维持正常开展物业收费，不得己仍按使用面积收取物业费。按建筑面积收物业费出台后，在全市引起了强烈反响，据了解，相当一部分物业企业由于业主强烈反对，没有执行这个规定。文件如同鸡肋，食之无味，丢之可惜。于是,近年又重新出台了带有试用期的新规定.新规定沿用按建筑面积收物业费的老套路，依然不被业主买帐。 　　物业服务与商品买卖一样,应该是等价有偿,质价相符。如果强行要求业主先交费,后服务,就违背了价值规律.就违背了民法的基本原则,既权利义务相一致的原则.世上没有只有权利而没有义务的权利,也没有只有义务而没有权利的的义务.物业服务必须遵循商品经济的价值规律;必须遵循权利义务相一致的民法准则.　　《价格法》第十八条规定 ：下列商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价：第四款、重要的公用事业价格；第五款、重要的公益性服务价格。　　《价格法》第二十二条第一款规定 ：政府价格主管部门和其他有关部门制定政府指导价、政府定价，应当开展价格、成本调查，听取消费者、经营者和有关方面的意见。　　《价格法》第二十三条规定 ：制定关系群众切身利益的公用事业价格、公益性服务价格、自然垄断的商品价格等政府指导价、政府定价，应当建立听证会制度，由政府价格主管部门主持，征求消费者、经营者和有关方面的意见，论证其必要性、可行性。　　哈价联发【2013】39号《哈尔滨市物业服务收费管理办法》的通知和其指导等级收费的附件未按照法定程序进行听证，因此，这个收费办法和计价标准因程序违法而无效。根据【黑龙江省规范性文件制定和备案规定】:制定规范性文件应当依照法定的权限和程序，不得违反宪法、法律、法规、规章和政策规定，不得与上位规范性文件相抵触。　　违反本规定制定的规范性文件无效。　　制定关系群众切身利益的公益性服务价格应当举行听证，这是法定程序。哈价联发【2013】39号《哈尔滨市物业服务收费管理办法》的通知和其指导等级收费的附件未按照法定程序进行听证。因此，这个收费办法和计价标准因程序违法而无效。　　法无授权不可为，法定职责必须为。希望国家有关部门根据规范行政执法的规定，实行层级监督。履行法定职责，并依照法定程序纠正行政违法。　　今年是依法治国年，希望管理部门走出办公室，深入小区，倾听业主意见，倾听社会各方面意见，倾听法律界人士意见,深入调查研究，进行民意调查。并根据各类小区的实际情况，在兼顾保物业微利，保护业主合法权益的前提下，制定出切实可行的，具有可操作性的合情、合理、合法的物业收费标准。按使用面积收费，让全国数亿业主消费者，包括你、我、他所有的人，都能感受到新的物业收费标准公正、公平、公允。让物业企业在微利下做好物业服务，以整体提高全国物业管理水平。给全国百姓一个具有说服力的说法。更希望全国人大代表、政协委员能把此问题作为提案、议案，向有关管理部门提出，依法治国，解决这个多年来一直损害全国消费者合法权益的事关民生的大事，共创文明和谐的社会。　　希望就此问题抛砖引玉，并供住建部参考，并请住建部书面答复　　中 国 法 学 会 会 员　　黑龙江省法学会消法研究会常务理事　　哈尔滨市消协维权监督员　　2015年中央电视台315晚会特别贡献奖获得者　　王积英　　日　　手机：
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　　物业费不光收收垃圾，还带维修房子。你米数大，当然钱多。
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物业管理费收取面积连地下室也算在内合不合理?
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物业服务收费按房产证载明的房屋建筑面积计算，未计入房产证建筑面积的车库、储藏室、地下室不收取物业管理服务费。所以，地下室能否收取物业费，关键看地下室的面积是否记载在房产证中。如果你们在合同中已经约定，地下室不办理产权证，那物业公司无权收取地下室的物业管理费。你们可以要求开发商出面解释。如果开发商承诺地下室的面积可以计入房产证，那就让开发商以书面的形式确认下来。如果开发商不敢出具书面承诺。你们就可以...
物业服务收费按房产证载明的房屋建筑面积计算，未计入房产证建筑面积的车库、储藏室、地下室不收取物业管理服务费。所以，地下室能否收取物业费，关键看地下室的面积是否记载在房产证中。如果你们在合同中已经约定，地下室不办理产权证，那物业公司无权收取地下室的物业管理费。你们可以要求开发商出面解释。如果开发商承诺地下室的面积可以计入房产证，那就让开发商以书面的形式确认下来。如果开发商不敢出具书面承诺。你们就可以以此为由拒交物业管理费
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是按产证的面积算的
不合理;只能按产证面积来算的,地下室又不是卖给你们的%7E
各地区收取物业管理费都会有一个指导价格，没有统一的固定收费标准，你是哪个地区的你可以查一下是否有指导价格的要求。物业管理费按多少收取除了符合知道价格的要求之外，还就是要经过详细的测算，最后和业主达成一致意见，也就是签订前期物业管理协议。如果之前的价格在物业管理协议中已经约定，同时0.4元也符合当地的标准，那么物业管理公司在合同期内是不可以调整价格的，除非业主大会同意物业公司进行调整。至少来说，0....
各地区收取物业管理费都会有一个指导价格，没有统一的固定收费标准，你是哪个地区的你可以查一下是否有指导价格的要求。物业管理费按多少收取除了符合知道价格的要求之外，还就是要经过详细的测算，最后和业主达成一致意见，也就是签订前期物业管理协议。如果之前的价格在物业管理协议中已经约定，同时0.4元也符合当地的标准，那么物业管理公司在合同期内是不可以调整价格的，除非业主大会同意物业公司进行调整。至少来说，0.55元也是从现在开始缴纳（也必须通过业主大会同意），不可能还要补交，换句话说如果N年之后管理费降了是否还要把之前的都返还给业主呢？显然不现实，也是不符合合同约定的，更是不符合法律的。另外，我虽然没有看见工商部门出具的批复，我想工商部门不可能去出文件说具体价格为多少，首先工商部门没有这个权利，更不可能为某一个企业出一个什么文件，如果真是这样，那这个工商部门就是猪头到家了。工商部门一般会出指导价格，指导价格只是指导并不是强制某一价格。
通常物业管理费的收取一是按户收取（多指面积相差不大，且多存在于老小区），一是按面积单价收取。其中按面积收取的话是按房屋产权证上登记的面积，通常为建筑物的建筑面积，即建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。所以，无论地下室的面积是否公摊，都必须按建筑面积收取。
按你房本上的面积核算收取，如果房本上包括了储藏室和地下室那就收，没有就不收。车库的费用是单独收车库租赁费
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