From the case of New Century Financial Corporation it is not difficult to see, securitization is a double edged sword (Du, 2007). On the one hand, the securities into the secondary market on behalf of the banking industry to promote the development of specialization and scale, fundamentally changed 的翻译：新世纪金融公司不难看到的那种情况下，证券化是双刃剑 (Du，2007年)。一方面，进入二级市场促进专业化、 规模化发展银行业的名义证券从根本上改变传统银行的盈利模式，以帮助新银行的资本瓶颈突破，独立的存款及贷款业务，它可以使用更少的资本和控制一大批有利可图的资产，以促进专业贷款银行的诞生。 什么意思？中文翻译英文，英文翻译中文，怎么说？
青云英语翻译
From the case of New Century Financial Corporation it is not difficult to see, securitization is a double edged sword (Du, 2007). On the one hand, the securities into the secondary market on behalf of the banking industry to promote the development of specialization and scale, fundamentally changed
选择语言：从
罗马尼亚语
罗马尼亚语
新世纪金融公司，是不难看出的情况下，证券化是一把双刃剑（杜，2007年）。一方面，银行业的名义进入二级市场的证券，以促进专业化和规模化的发展，从根本上改变了传统银行的盈利模式，有助于打破新的银行资本，独立的存款和贷款业务的瓶颈它可以使用较少的资本控制大量的盈利资产，以促进专业贷款银行的诞生。
新世纪金融公司不难看到的那种情况下，证券化是双刃剑 (Du，2007年)。一方面，进入二级市场促进专业化、 规模化发展银行业的名义证券从根本上改变传统银行的盈利模式，以帮助新银行的资本瓶颈突破，独立的存款及贷款业务，它可以使用更少的资本和控制一大批有利可图的资产，以促进专业贷款银行的诞生。
从New Century Financial的Corporation事例看，安全性不是难的是一把双刃剑(Du 2007年)。 一方面，证券到次要市场里代表促进专业化和标度的发展的银行业，根本上改变了传统银行赢利模型，到帮助新的银行断裂资本瓶颈，分离储蓄，并且贷款业务，它可能使用较少资本和控制很大数量有益的财产，以便促进专业贷款银行诞生。
从本案的新世纪金融公司是不难见、证券化是一把双刃剑(Du,2007年)。
新世纪金融公司不难看到的那种情况下，证券化是双刃剑 (Du，2007年)。一方面，进入二级市场促进专业化、 规模化发展银行业的名义证券从根本上改变传统银行的盈利模式，以帮助新银行的资本瓶颈突破，独立的存款及贷款业务，它可以使用更少的资本和控制一大批有利可图的资产，以促进专业贷款银行的诞生。　　推荐期刊投稿
&&&免费论文
&&&收费论文
&&&浏览历史银行信贷资产,the Bank Credit Asset Securitization,音标,读音,翻译,英文例句,英语词典
说明：双击或选中下面任意单词，将显示该词的音标、读音、翻译等；选中中文或多个词，将显示翻译。
您的位置： ->
-> 银行信贷资产
1)&&the Bank Credit Asset Securitization
银行信贷资产
2)&&Commercial Bank Credit Assets
商业银行信贷资产
3)&&Bank Credit Asset Securitization
银行信贷资产证券化
4)&&credit loan funds
银行信贷资金
Risk defense of the credit loan funds in the western region
西部地区公路建设中银行信贷资金的风险防范
5)&&bank credit
Study on the Relationship between Bank Credit and Regional Economic Growth in the West Region ──Based on the Data in Qinghai P
西部地区银行信贷与经济增长关系实证研究──基于青海省数据的分析
The substantial evidence analysis of the bank credit market of the nati
中国少数民族地区银行信贷市场的发展研究
Fuzzy prediction model and its application in bank credit
模糊策略下的银行信贷资产最优化组合模型
6)&&Bank Lending
Bounds testing analysis of bank lending,land price and Xi
银行信贷、土地价格与西安市房地产价格的边限协整分析
When we are exploring the causes of the crisis,we have to focus on the excessive bank lending to real estate.
本论文选题正是立足于这两个背景,以金融支持过度为视角,回顾以往历次金融危机,并借助金融过度支持模型,从理论和实践两方面得出:银行信贷对房地产市场的作用明显。
补充资料：阿拉伯土地和埃及地产信贷银行
阿拉伯土地和埃及地产信贷银行
【阿拉伯土地和埃及地产信贷银行】埃及国有专业银行。主要从事抵押贷款业务，对建筑业、房产业和公用事业提供贷款，期限可长达30年。
说明：补充资料仅用于学习参考，请勿用于其它任何用途。论文发表、论文指导
周一至周五
9：00&22：00
美国次级债危机与我国商业银行抵押价值评估管理
　　摘要：美国次级债危机给全球金融体系带来了强烈冲击，本文从不动产抵押价值评估的角度，分析了危机中暴露出来的问题。首先对次级债发行机理和危机基本原因进行介绍；然后重点从抵押在信贷决策中的定位、不动产价值周期性波动预警、抵押风险管理、抵押价值评估理论及方法等方面分析了美国金融机构不动产抵押价值评估管理中的问题；最后在总结我国商业银行抵押风险管理现状及问题的基础上，提出具有科学性、合理性和可操作性的建议：加强系统性风险预警、明确抵押在信贷决策中的地位和作用、完善抵押价值评估管理政策、制定商业银行内部评估技术操作规范、加快抵押数据库建设和改变抵押价值评估委托关系等。 中国论文网 http://www.xzbu.com/3/view-1416693.htm　　关键词：次级债；抵押评估；风险管理 　　文章编号：(72－07　中图分类号：F830.9　文献标识码：A 　　 　　一、引言 　　 　　始于2007年2月的美国次级债危机(SubPrime Crisis)已演变为一场席卷全球的金融风暴，不仅导致了金融市场的动荡，还深深阻滞了实体经济发展的质量和速度。针对本次金融风暴的起因、影响及对发展中国家金融体系和金融监管带来的启示等，国外已出现了相当多的研究，从次级债发行的环节、信贷传导机制、信息披露、风险控制等不同的角度进行了归纳和分析，其中，尤以Adam B，Ashcraft＆Til Sehuermann(2008)所著述的纽约联邦储备银行的报告《Understanding the Securitization of Subprime Mortgage Credit》最为详细和完备。国内也有部分学者结合我国商业银行实践提出了一些有针对性的建议。不过对于次级债发行过程中的不动产抵押价值评估在该次危机中的作用如何，国外研究基本没有涉及，国内更是尚未有人系统研究。本文尝试对此进行探讨，并结合我国商业银行管理现状及不足，提出有针对性的完善建议。 　　 　　二、次级债发行机理及金融危机的主要原因 　　 　　要了解不动产抵押价值评估在次级债发行过程中的作用，首先需要明确次级债发行机理和市场参与者的职能区分。在美国，原始贷款人(又称作抵押发起人，mortgage originator)根据借款人的信用和抵押不动产价值来发放贷款，称为传统抵押(conven，tional mogage)。其中，根据借款人信用得分、贷款价值比(loan－to－value ratio，即LTV)和支付收入比(payment－to－income ratio，即PTI)等将抵押贷款分为优质抵押贷款(Prime loan)、次优质抵押贷款(Alt－aloan)和次级抵押贷款(Sub prime loan)。贷款人为更好地规避信用风险(借款人不能按时偿还贷款的风险)和市场风险(利率变动造成的价格风险或提前偿付风险)，提高资产的流动性，充分利用资本的盈利能力，降低融资成本和规避监管资本要求等，就创造了以抵押贷款为基础资产(undedying asset)的抵押支持证券(mortgage backed seeurity，即MBS)，其中，以次级抵押贷款作支撑的债券即为次级债。 　　如图1、2示，市场参与者通过设计结构化的信用衍生产品，完成次级债的发行。首先贷款人根据对不动产的评估价值和信贷标准发放抵押贷款，该阶段往往要求借款人提供抵押保险(mortgage insur－ance)。其次贷款人将次级抵押贷款打包出售给为发行债券专门成立的发行机构(speciM purpose vehi－cle，即SPV或special purpose equity,即SPE)。再次，发行机构成立抵押资产池，通过信用评级进行信用增强或提升，并通过出售信用违约互换(credit de－fault swap,即CDS)规避信用风险。在此基础上进行证券化，形成抵押贷款权证(collateralized debt obli－gations。即CDOs)，并分为几个不同的层级(trench)，其中优先层级(senior trench)对应资产比重最高，如此例中为75％，信用风险最小；次等层级(juniortrench)往往对应权益资本部分，占比仅为3％，但风险最大；中间层级(mezzanine trench)则居于二者中间。一旦发生违约，次等层级债券首先吸收损失，而优先层级首先受偿。最后，根据不同层级的风险一收益特征，提供给具有不同风险偏好的投资者，从而完成证券化过程。涉及的市场主体主要包括贷款人、发起人、投资人、服务商、评级机构和评估机构等。其中，证券化过程的任一环节发生问题，都将产生多米诺骨牌效应。 　　本次金融危机发生的起因是次级贷款的违约，而后者的直接诱因则是美国房价的下跌和基准利率的不断调升。目前已取得共识的危机发生原因主要为：第一，金融机构风险控制弱化，主要体现为贷款人信贷标准不断放松。第二，金融创新带来的潜在威胁越来越大。比如次级债产品的设计，基础资产本身的瑕疵，先松后紧的还款方式和基于房地产市场不断上涨的定价策略等。还有结构化产品存有的高杠杆效应扩大了危机的损害。由于当前衍生产品设计的重点已不仅仅在于分散风险，更侧重于如何通过更少的资本去攫取更多的收益，如以CDO为基础资产的CD02,甚至CD03等。杠杆率越来越高，当出现信用危机时，将产生更大的金融灾难。第三，次级债发行过程存有的信息不对称，导致道德风险和逆向选择的发生，致使掠夺性借贷现象严重(predatoryborrowing、predatory lending)，从而产生了抵押人和发起人、发起人和安排人、安排人和第三方机构、服务商和抵押人、服务商和第三方机构、投资者和资产管理者及投资者和评级机构之间的摩擦(Adam B，Ashcraft、Til Schurermann，2008)。第四，金融监管存有漏洞。第五，金融机构对系统性风险防范不够，没有及时对宏观经济变动和行业周期运行进行预警。当然，还有其他的研究指出美国的扩张性经济发展政策和货币政策也是孕育经济危机的重要因素等，但这非本文研究重点。需要指出的是，迄今并未看到系统论述金融机构不动产价值评估与本次经济危机关系的研究，而这正是本文研究的着手点。 　　 　　 　　三、金融危机中不动产抵押价值评估管理暴露出的问题 　　 　　从图2看出，在次级债发行过程中，不动产抵押价值评估主要作用在两个环节：抵押贷款发放和抵押债券评级，评估价值的偏差，都会导致抵押物对债权保障不力和误导投资人决策，从而不仅无法充分有效分散信用风险、市场风险和流动性风险，也会带来潜在的违约风险和信用风险。 　　(一)不动产抵押在信贷决策中的定位错误 　　信贷决策过程中，债权人，尤其商业银行主要考虑借款人第一还款来源的保障程度。其通常根据借款人的个人素质、信用记录、财务状况、行业政策、收
益能力及发展前景等确定信用等级，以评定借款人的偿债能力和偿债意愿，并综合考虑其历史违约概率和违约损失率，来确定该笔借款的风险程度。后随着商业的拓展，抵押品被引入以解决决策过程中的信息不对称，从而有效实施资本信贷配置。但需要明确的是，当违约发生时，只有在借款人自由现金流无法按时偿还时，债权人才有权根据法律规定申请处置抵押物，并优先受偿。这就从根本上明确了通常意义上的抵押品作为贷款第二还款来源的地位，也界定了第一和第二还款来源对债权的保障次序和作用。 　　本次危机中，弱化的信贷实践则违背了此规律，金融机构往往更关注抵押品的价值变动，而忽略了对借款人信用水平的把握。主要体现为：首先，借款人信用水平较差，从次级贷款的发放对象和标准上即可看出。虽然次级贷款的发放对分散风险和优化资本利用有其内在优点，但不断增加的次级抵押贷款发放量和不短升高的证券化比率，却提供了本次危机发生的物质基础。如表1示，自年间，次级抵押贷款占总抵押贷款的比重由8.6％上升到20.1％，绝对值提高到6000亿美元；同期，次级债券占总抵押支持债券的比重上升到80.5％，达到4830亿元。对于深谙次级贷款证券化机理的发行机构而言，究其根本原因，出于赢利而非风险分散或信用强化的目的更为明显。其次，还款来源的设定上将抵押不动产未来的市场价值走向等同于借款人的个人收益。混淆了第一和第二还款来源的优先级。再次，产品的设计基于对不动产价值看多的严重依赖。比如次级债的设计，往往是2/28ARM、2/28ARM 10、3/27ARM，即偿还期限30年，前两年或三年以明显低于市场利率的固定利率支付成本，其后根据浮动利率，采用基准利率加风险溢价(risk premium)的方式，这意味着借款人以后的还款压力日增。同时由于次级债往往都是可变利率产品(adiustable inerestrate)，其价值更易受市场波动影响。不动产抵押证券很大的一个风险就是提前偿付风险(prepaymentrisk)，当市场利率下降时，借款人往往倾向于以更低的成本置换原利率较高的借款。次级债危机中的借款者和债券发行人都被美国持续上涨的不动产走势所迷惑，认为当违约发生时，可通过对不动产变现以避免双方的损失。这种对不动产未来价格看多的策略忽略了很重要的两种风险：市场价格能否一直如预计上涨的市场风险(market risk)和违约发生时能否根据市价及时进行变现的清算风险(liquidityrisk)，而这两种风险的存在必将导致信用风险(cnedilrisk)的发生。因此，这种对第二还款来源严重依赖的实际指导理念造成了金融风险的集中发生。 　　(二)对不动产价值周期性波动预警“麻痹” 　　任何一个经济体或行业的发展都存在其发展周期，房地产业表现更为明显。任何一个信贷项目的选择、不动产抵押贷款的发放乃至对不动产抵押价值的评估，都首先需要科学预测不动产未来价格走势，即需要对系统性的影响因素作出尽可能准确地判断，这是后续工作开展的基础。显然，该次危机中金融机构并没有很好地做到这一点。 　　不动产的发展与基准利率存有负相关性，这是经济发展过程中的一条基本道理。年美国新经济泡沫破灭，为刺激经济，美联储13次降息，基准利率自6.5％降到1％，这在一定程度上刺激了不动产价格的上升。如图3示，美国房屋平均价格自年基本一直呈单边上涨态势，而房屋空置率却至2006年飙升近3％。在经济和行业发展最繁荣的时候，恰恰蕴含了最大的风险，这是风险管理工作中需要时时警惕的一点。后随着资产价格的高涨，政府通货膨胀压力日增，自2004年6月起，美联储在两年的时间内又连续17次调高基准利率。如此短时间内对基准利率的频繁操作，本应引起金融机构研究部门或风险管理部门对宏观经济走向和不动产行业发展等系统性因素的高度重视，从而对次级抵押债券的风险管理作出及时预防，但实际效果却并非如此。 　　这可能有两方面原因。第一是金融机构研究部门采用的模型或预测的方法有误，而这对于掌握着世界上最先进金融理论和模型，拥有最完备数据积累并以行业分析作为其业务开展基础的投资银行来讲，集体性的判断错误很难具有说服力。如果真如此，则第二个原因非常可怕，那就是金融机构在对不动产未来发展有相对准确分析的情况下，仍无节制的发行着次级债券的话，那就只能以“利欲熏心”和“投机”心态作解释。而购买者则为自己对国际投行或结构性衍生产品的“盲目崇拜”付出了惨重代价。 　　(三)不动产抵押价值评估风险管理存在漏洞 　　第一个方面表现为抵押价值的认定欠规范。金融机构通常对外部中介评估结果进行内部审查和调整，必要时请合作中介机构重新评估，从而确定最终的抵押价值作为贷款发放的依据。无论评估价值采取市场价值(美国和我国主要采用)还是抵押贷款价值类型(在欧洲，主要是德国采用)，抵押价值需要综合评估价值和折扣率确定。如新巴塞尔资本协议中规定对商业房地产原则上只适合给予100％的风险权重，但对不超过抵押房产市场价值的50％或不超过抵押贷款价值60％的部分，有可能获得50％的优惠风险权重。 　　不可否认的是，某些金融机构直接采用外部评估市场价值作为次级贷款发放的依据，这在一定程度上加剧了该次危机的损害程度，即金融机构抵押价值确定方面的风险控制出现漏洞。主要原因，首先是金融监管的范围和内容尚须拓展和强化。由于美国40％的次级债由非银行贷款公司发行，而此类机构并未受到监管协议的约束，其在抵押价值的认定上有不审慎之处。这从另一个层面证明了新巴塞尔资本协议对稳定金融体系和保持经济稳定健康发展的重要作用。其次，商业银行风险控制体系亟须完善。由于次级债的发行可以转移次级贷款带来的信用风险和市场风险，同时，投资银行等债券发起机构对抵押贷款的需求较为旺盛，甚至提前订制等原因，商业银行往往放松抵押贷款信贷标准，在一定程度上降低对不动产价值的认定调整。最后，金融机构的声誉风险(reputation risk)防范意识不强。次级贷款的证券化并不能完全规避市场风险和信用风险，因为次级债券往往含有赎回条款，发行人通常持有权益层级部分，当发行人和债权人一致时，如发生次级债危机，则发行人会带来较大的赎回压力和清偿压力。同时，次级债偿付困难，也会对次级贷款的债权人带来一定的声誉风险，体现了其信贷结构的恶化及风险控制能力的低下，从而会增加其未来业务拓展和资本市场融资成本。 　　第二个方面表现为次级贷款标准的放松。研究证实美国信贷扩张越快的区域恰是危机中损失最严重的地区，而信贷扩张的快速则正是由于贷款标准的下降(Giovanni Dell’Ariccia，Deniz Igan and LueLaeven，2008)。对借款人书面证明材料要求的放松，
自2001年的30％提高到2006年的超过50％(De－myanyk and Van Hemert,2007)；而2006年发行的18％的抵押贷款期初贷款价值比(LTV)接近或达到100％(cagan 2007)；借款人债务收入比(repaymentto income ratio)也呈稳步上升态势。其原因主要为风险控制意识弱化，另外国际投行机构对次级贷款的大量甚至提前订制，再加上信用违约互换工具的加入，结构化产品本身的风险转移和分散功能等特性，使贷款人被利益蒙蔽了双眼，忽略了背后潜藏的声誉风险和信用风险。 　　(四)部分不动产抵押价值高估 　　在美国，抵押贷款人主要为商业银行和非银行抵押贷款人，后者主要包括抵押银行(mortgagebanks)和抵押经纪人(mortgage brokers)，通常采取借款人委托评估的模式，部分采取抵押经纪人委托。此模式致使借款人和评估机构都有虚高评估价值的利益诉求，虽然美国行业协会的约束力度较大，但借款人对机构的压力致使价值高估现象仍不可避免。如第一美国子公司(First America’s subsidiary eAp－praisaiT)虚估不动产价值以获取华盛顿互惠银行(Washington Mutual)的委托业务(Barr 2007)。 　　另外，价值评估由保守型转向自动评估也加深了价值虚高现象的发生。如美国估价师协会根据金融机构的要求作出标准化的评估表格，根据市场数据评估后直接发往银行价值认定部门。标准化的格式往往对蕴含的风险及不动产未来的价值变动未有揭示，而银行内部在房地产市场繁荣时期又缺乏必要的风险意识，没有真正承担起价值调整和认定的职能。这种理论上完美的标准化的评估格式在不动产价格上涨的前提下，可以较为便捷和清晰地评估出其市场价值，但最大的缺陷是没有在评估报告中对行业发展进行风险分析，也忽略了不动产抵押价值评估本身是一门科学的艺术这一似乎矛盾性表述的真谛。 　　(五)评估方法和理论尚须继续研究 　　美国的不动产抵押价值评估的理论依据同其经济发展的指导思路一致――基于完全市场经济假设，因此，其价值认定基础是市场价值，强调以市场上同类型不动产的收益、成本或交易价格作为依据，采用相应的收益法、成本法或市场法确定最终价值，这无可厚非。但使用者需要明确这种指导思想的采用有其背后的理论假设，我们应以评估价值为基准，进行适当的延伸分析和压力测试，以明确假设变动极端情况下债权人面临的风险。如采用市场法，当不动产的市场价格严重偏离其内在价值时，其评估出的价值并不能代表其对未来债权的保障程度，如以此为依据确定次级贷款额度或次级抵押债券的信用等级，不可避免地会蕴含极大风险。 　　 　　 　　四、我国商业银行抵押价值评估管理的主要内容和问题 　　 　　自2005年起，我国商业银行开始重视对抵押品的规范管理，在借鉴发达国家监管机构和国际活跃商业银行先进做法的基础上，根据新巴塞尔资本协议的要求，结合我国实际，制定了一套管理框架，基本机理为利用市场定价以减少市场风险，利用折扣率(hmrcut rate)减少信用风险，主要做法为：成立抵押品管理专职部门和内部价值评估队伍、进行严格灵活的抵押品选择、建立抵押品周期评估制度、开展折扣率确定原则的研究、建立数据系统和规范抵押品操作等。上述措施的采取，为有效化解抵押价值评估风险，顺利建立商业银行内部评级体系，有效利用银行资本等奠定了坚实基础。 　　但不可否认，我国商业银行抵押价值评估管理还存在继续完善的地方。第一，个人信贷业务的抵押物价值评估亟须完善和加强。比如按揭贷款业务，尤其二手房买卖中，通常的做法是评估机构根据业主的要求，直接将评估价确定为成交价，房产中介机构根据该区域房地产价格指导价(如北京北五环附近，一般低于实际成交价的元/平方米)上交有关税费，而商业银行往往出于业务竞争的需要和专业人员的缺乏，并没有真正对价值进行内部审核、调整。对存量抵押贷款，商业银行也几乎从未进行跟踪价值评估，无法准确了解已发放贷款的保障程度，这种风险意识淡薄的后果则是不良率的上升。 　　第二，将抵押视为贷款主要还款来源的现象仍较为严重。在个人业务中，主要体现为部分客户经理重点关注了不动产的价值对债权的保障程度和贷款发放时点借款人的债务收入比，而忽略了动态跟踪借款人的收入和债务变动情况。当不动产市场价格下降，借款人无法按时偿还债务时，比如现在的金融危机向实体经济蔓延的背景下，借款人违约比重必将上升。而我国的法律对该部分房产，尤其用来满足基本生活需要的生活资料的处置规定对银行很不利，银行的债权往往并不能得到切实有效的保障。这个问题在私营企业主和流动人口中体现的较为明显。在某支行不良不动产抵押贷款中，有近80％的借款人为上述两类人。在法人信贷业务中，主要体现为忽视了抵押物权属所有人信用等级的要求和跟踪管理，如对经营状况困难或濒临破产的企业，即使抵押手续合法、完备，但其一旦破产，根据我国法律规定，不动产处置收入首先满足安置职工，其次要缴纳国家有关税费，甚至还要补交国家土地出让金，最终商业银行的优先受偿并不具有真正意义。这种由于信息不对称造成的道德风险和逆向选择问题，将增加银行的管理成本、风险拨备的计提和经济资本的分配。 　　第三，评估技术和方法须进一步丰富。商业银行对不动产的价值认定，目前仍主要依据评估行业技术规范和借鉴外部中介机构评估结果。商业银行并没有根据自身风险管理的需要制定出评估细则，在具体评估中，很少对系统性的风险因子进行分析，评估方法主要包括市场法、收益法和成本法，并以市场法为主，这些同外部中介机构几乎一致。而现行评估市场中，市场法评估出的价值最高、成本法最低，是公认的事实。同时，由于评估委托人是借款人，其虚估价值的动机较为强烈，而评估市场的行业规范较为松散，以上因素都导致了评估价格与自身价值的偏离。商业银行内部会对价值本身进行审核，然后再通过折扣率(国内对不动产一般在30％－50％之间)予以调整确定最终抵押价值，即商业银行相当于对外部评估价格进行两次折扣，这在一定程度上保障了抵押品的担保能力。但商业银行与中介机构合作过程中的非主动地位和被动对评估方法的接受，也制约了商业银行抵押价值评估管理的水平。 　　第四，不动产抵押价值评估管理较为粗放。信贷实践中，不动产虽然可细分为居住房地产、商业房地产、办公房地产、工业房地产和其他房地产等，但商业银行一般将其视为一个大类统一管理。在评估方法选取上，基本都是采用以市场数据为基准的方法，而未根据不同类型房地产的特性如商业房地产的收益特性、工业房地产的非交易特性、居住房地产的市场特性等去有意识选择。抵押价值确定时，抵押率一般选择信贷政策规定的最大值，而未根据区域特点、
行业发展特点、历史违约率和违约损失率等进行个性化确定。因此，现有的管理模式隐含较多的风险。 　　 　　 　　五、加强我国商业银行抵押价值评估管理的有关建议 　　 　　不动产抵押贷款占我国商业银行贷款的比重基本都在20％－40％左右，其质量的变化不仅决定着银行的损失和稳定，更决定着中国金融系统能否健康发展。本文在上述分析的基础上，提出以下针对性建议。 　　(一)切实加强宏观和行业分析 　　不动产价值评估的首要内容是对系统性因素，如宏观和行业发展的把握，这对银行内部评估人员提出了更高的要求，但可以通过多层级努力共同完成。最高层次主要为国家有关部门和金融监管机构，要对其发布的宏观经济数字、经济月度数字、货币发行及有关风险预警和提示等保持一定的政策敏感性和风险敏锐性。第二层次是商业银行内部的研究机构或区域行业分析中心，这些部门应是商业银行的“心脏”。研究部门发布宏观经济形势报告、区域行业分析中心发布重点地区和行业分析的频率应适当加大，比如提高到半年，在经济形势变化较快如当前时，考虑能否每季度发布一次。报告的摘要或主要内容应及时发送至业务部门，从而对前台营销、中台风险识别计量、贷款审批和后台的信贷管理及不良资产处置等提供有意义的指导意见，并及时发布宏观经济、地区或行业预警。第三层次是业务主管部门。如抵押品价值评估主管机构，尤其总行层次的政策制定部门，应每半年作一次不动产行业分析，每季度作一次重点区域行业分析，时刻跟踪政府部门政策变化、区域不动产价格走向、土地供需及成交价变化、区域不动产投资及开工量、实际成交量和价格、空置率、消费者物价指数(cPI)的变化趋势等，从而定期发布抵押价值评估行业发展指导意见。第四个层次为内部价值评估师。评估人员须注意对相关信息的搜集、整理，并提高业务水平和经济分析能力，力求作出准确预测和分析。 　　(二)明确抵押在信贷决策中的地位和作用 　　抵押品在信贷决策过程中主要起到三类作用，一种是第二还款来源的保障作用；一种是信用贷款的保障措施或风险缓解措施；最后一种是作为主要的还款来源。第一种占据主流，即一般意义上的抵押贷款，此情况下要对第一、第二还款来源作出明确界定，不得以抵押品价值作为主要还款保障。建议加强对借款主体和具体债项的综合分析；加强对贷款初始发放条件的执行；跟踪借款人的信用等级的变动，及时做出预警；跟踪抵押品价值变动，当无法覆盖借款金额时，须压缩贷款或提供新的担保等。第二种情况下，主要是借款人为消除信息不对称造成的逆向选择问题主动提出，从而在贷款条件上获得优惠的一种举措。银行应注意在抵押品价值低于预先设定的可接受值时须及时预警。第三种情况主要针对固定资产支持类融资，该种情况下主要针对收费权、商业房地产和商品融资类别，其对贷款的偿还主要依赖于抵押资产收益能力，即抵押资产是主要的还款来源。银行对该类抵押品价格的波动更为敏感，当抵押价值低于借款金额时，应及时预警并要求借款人提供其他担保方式。 　　(三)完善抵押价值评估管理政策 　　主要体现在以下四个方面：第一，对借款人和抵押品权属所有人进行细分，根据二维的信用等级矩阵制定不同的抵押价值确定原则和贷款条件。传统的抵押政策只对借款人有信用等级要求，受制于有关法律条款的约束，无法切实保障抵押品的担保效果，也不利于抵押品的甄别功能实现，不能有效解决逆向选择问题。建议根据上述二维信用体系，结合具体不动产类别、所属区域灵活设置抵押率。第二，切实执行抵押品价值跟踪管理。银行已普遍规定对抵押品价值周期性重评，以跟踪其担保能力，从而准确了解抵押贷款的风险状况。但实际运行中，由于周期性重评没有外部评估报告的参考，大部分流于形式，无法真正起到风险预防和监控作用。商业银行应加强周期价值评估监测，强化价值跟踪管理，定期汇报抵押能力风险情况报告。当抵押价值低于借款额度一定比例时，务必要及时采取信贷资产风险保全措施。第三，细化不动产类别管理。在当前金融危机逐步向实体经济蔓延的背景下，商业银行应针对不动产子类细化评估管理。当前在对按揭房产风险梳理的基础上，加强对商业房产和工业房产的价格变动分析。在对抵押率的确定上，应根据具体债项的特点，如借款人信用等级、贷款种类、期限、贷款条件和经济周期阶段、行业生命周期阶段以及抵押资产市场价格变动规律等，从小类抵押资产的角度确定细化的抵押折扣率。比如，当前房地产折扣率最高一般为30％，可进一步细分到居住类房地产、商业用房、工业用房等，并应定期调整，至少每两年调整一次。第四，加强对个人住房按揭贷款的管理。建议对评估价值进行内部审慎复核，并实施跟踪价值评估；切实保证两证齐全，提高抵押比率；强化预抵押制度；强化借款人收入变动监测；加强对私营企业主和外来人口还款进度的监测；加强沟通与联系，杜绝由大产权到小产权分割完毕期间新型假按揭的出现等。 　　(四)制定商业银行内部抵押资产价值评估技术操作规范 　　商业银行抵押价值评估应以行业评估技术操作规范为基础，但不能完全照搬照抄，毕竟和外部评估公司评估的出发点及目的性存在很大的不同。商业银行价值评估需遵循谨慎和保守的原则，在市场价值属性前提下，其价值往往根据市场行业数据确定。当行业健康发展，市场数据能体现资产价值特性时，商业银行可大部分接受外部中介评估的结果，但对价值评估过程中具体参数的选取，如机器设备价值评估中安装费用的计算等，则应持谨慎原则，不予考虑或折价考虑。当市场出现通货膨胀因素，或抵押资产市场价格严重偏离其价值时，如2007年房地产市场发展过热的情况下，对采用市场法评估出来的价值，商业银行内部应严禁使用或谨慎采纳，对外部中介出具的市场法评估报告，应严格审核。商业银行应在市场价值属性的原则下，制定自己内部的抵押资产价值评估技术操作规范，如对房地产类，应规定必须采用成本法进行价值评估，辅之以收益法或市场法进行调整，同时应对具体评估技术操作细节和参数选取作进一步规定。避免过度依赖市场法，可有效解除2007年底至2008年三季度之间出现的不动产市场“有价无市”给价值评估带来的冲击。另外，可尝试引入新的价值评估方法，如采取期权定价法评估不动产未来价值，利用蒙特卡洛模拟法、历史模拟法或回归法等评估不动产价值，并积极引入在险价值方法(value at risk，即VAR)、敏感性分析(sensitivityanalysis)和压力测试(stress test)等，力求更科学合理地确定不动产价值和潜在风险。 　　(五)加快抵押风险数据库建设 　　真实、合理的数据是商业银行抵押价值评估最宝贵的财富，也是其核心竞争力之一。众多先进模型或方法的使用，都离不开相关风险数据的积累，而这恰是我国商业银行在实施全面风险管理中遇到的最大的困难。无论采用市场价值类型还是开展抵押贷款价值评估，都需要对评估市场数据，如价格、收益、成本等信息以及抵押贷款违约处置或回收数据的占有。商业银行应建立自己的抵押风险数据库，内部至少应包括评估数据库和回收数据库。评估数据库应根据不同区域、行业、资产类型、经济阶段等制订统一的资产信息卡和市场信息卡，将评估所需资料进行搜集、汇总和整理。回收数据库应具体到小类，应将资产处置前价值、变现价值、处置税费及其他未知因素等列示清楚，并定期汇总分析，以调整商业银行内部抵押折扣率的确定。 　　(六)改变抵押价值评估委托关系 　　为有效杜绝外部评估虚高抵押价值的现象，一种措施是建立内部评估队伍，提高内部审核水平和能力。但这往往受制于人员少、业务量大、业务素质要求高等局限。另一种措施则是改变当前评估人委托现状，真正实现商业银行委托。委托主体的改变，在我国行业约束力度不强的情况下，能较好地保障评估价值的客观、合理。同时，也能加强商业银行对中介机构的约束力度。通过公开招标的方式，银行选定合作中介机构，根据自己的风险管理要求，对评估报告内容和格式作进一步明确，并对中介机构进行定期评定和动态调整，以确保合作机构的业务素质和职业道德素养满足业务开展的需要。对于评估费用的支付，可采取目前逐笔付费制，也可采取年度付费、动态调整的方式。通过合作合同的签订，中介机构可对银行业务提供预评估报告和技术评估报告，由此有效解决贷款无法审批导致无效支出的问题。待信贷关系确定后，商业银行可将评估费用纳入贷款定价，直接转化为借款人的借款成本。如此，在商业银行支出额度不变或小幅增加的情况下，将有效预防抵押价值评估风险，切实保障商业银行债权的安全，减少对应经济资本的占用。 　　 　　(责任编辑：李琳)
转载请注明来源。原文地址：
【xzbu】郑重声明：本网站资源、信息来源于网络，完全免费共享，仅供学习和研究使用，版权和著作权归原作者所有，如有不愿意被转载的情况，请通知我们删除已转载的信息。
xzbu发布此信息目的在于传播更多信息，与本网站立场无关。xzbu不保证该信息（包括但不限于文字、数据及图表）准确性、真实性、完整性等。}