出租房着火该由谁担责？_租房观察第29期
 出租房着火该由谁担责？
出租房火灾事故频频发生，出租房存在着诸多的安全隐患，电气设备老化、电路短路、泄露、安全设施疏于维护等原因往往极易引发火灾。那么，由此导致的火灾事故的损失由谁负责往往成为引起纠纷的源头。出租房着火到底该由房东还是租客担责呢？
出租房火灾频发
很多出租房由于年久失修、安全设施不够完善，租客在使用电气设施时操作不当，再加上租客本身疏于检查和维修，比普通产权人自己住的房屋更加容易引发火灾，目前，出租房已成为火灾的重灾区。近两年居民住宅火灾中,由电气线路短路原因引起的火灾占六成。
租客烧饭起火 房东被判担责
某房东把房子租给别人住，租客租住期间房子着火，火灾导致租客和邻居损失惨重。事后邻居以“出租房存在安全问题”为由将房东告上法庭。经过两审法院终判决，房东承担20%的过错责任。此案例中，失火是由租客烧饭引起，但房东在阳台上堆有大量纸盒等易燃物品，从而加速了火势蔓延，并烧毁了邻居的财产。
房屋出租现象大量存在，出租房着火事件也时有发生。法院在审理此类案件时需依据消防部门的《火灾事故认定书》认定责任。通常，出租房发生因电气设备的老化而引起的火灾，房东应当承担赔偿责任。如果租房协议上写有电路、水路等由租客管理，损坏由他负责修理等条款，可以要求租客赔偿损失。关键是看房东和租客双方签订的房屋租赁合同上是怎么约定的，根据合同来判断赔偿责任人。
法律依据：  
房东有提供质量完好的出租房的责任
 根据法律规定，出租方应提供符合法律规定或者合同约定的租赁物，确保租赁物符合法律规定或者合同约定的用途，因租赁物的瑕疵或者租赁物的自然毁损给承租方造成损失的，出租方应当承担赔偿责任。
房东有保证出租房消防安全的责任
 根据《中华人民共和国消防法》和某省居住出租房屋消防安全要求，居住出租房的户主作为消防安全的责任人。例如，新修订的《浙江消防条例》规定，房东出租居住屋不符合消防安全要求的，将被责令限期改正；逾期不改正，出租人是单位的，对单位处2000元以上2万元以下罚款，出租人是个人的，对个人处200元以上2000元以下罚款。
出租房电线短路起火 租客提出退租
某地一出租房因电线短路引起火灾，消防员及时赶到，未造成人员伤亡。后房东黄女士要求租客维修房屋并给予适当赔偿。而租客认为是房屋内部电线老化，存在很大安全隐患，并且自己也被烧毁了很多物品，蒙受巨大经济损失。租客不仅不赔偿，反而要求黄女士退回押金，并提出退租的要求。
律师分析：作为房屋承租人和实际使用人对租赁的房屋负有管理义务，而黄女士对房屋也有维修义务，租客无证据证明房屋起火自身不存在过错，所以双方应各担其责。
法律依据：  
出租房设施损毁 租客有降租金的权利
 《合同法》第二百三十一条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。因房东对出租房的安全措施管理不善而引起的火灾，损毁了房屋和相关设施的情况，租客有权降低租金或解约。
租客有妥善保管房屋的责任
 根据有关法律规定，房屋承租人（即租客）应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。所以，房屋租客对租赁房屋具有保管、看护、防火的法定义务，如果房屋起火，起火原因无法查明的，应当认定租客没有尽到妥善保管的义务，并对火灾给其他人造成的损失进行赔偿。当然，如果租客能够证明火灾与自己没有关系，可以不承担责任。 所以，房东和租客在签订房屋租赁合同时，必须共同检查房屋是否存在各种隐患，防患于未然。
如何防患于未然?
1.用电线路及电气设备绝缘必须良好，灯头、插座、开关等的带电部分不能外露。
2.不要乱拉乱接电线，以防触电或发生火灾。
3.不要站在潮湿的地面上移动带电物体或用潮湿抹布擦拭带电的家用电器。
4.如遇电器发生火灾，要先切断电源来抢救，切忌直接用水扑灭。
1.不准私自接装、改装设备。
2.不要在设备周围堆放易燃物品。
3.定期检查软管、接头。
4.使用时，必须保持通风并有人照看。
灭火器、逃生绳、防毒面具、手电筒等。
万一发生火灾该如何逃生？
捂住口鼻 向下撤离
  逃生时，应用湿毛巾捂住口鼻，背向烟火方向迅速离开。注意保持低姿势，呼吸要小而浅。如为高楼里的火灾，因火势向上蔓延，应用湿棉被等物作掩护快速向楼下有序撤离，不要向楼上跑。离开房间时，一定要随手关门，使火焰、浓烟控制在一定的空间内。因为供电系统随时会断电，所以千万不要乘电梯逃生。
在窗边等待救援
等待救援时应尽量在阳台、窗口等易被发现的地方。如果逃生通道被切断、短时间内无人救援时，应关紧迎火门窗，用湿毛巾、湿布堵塞门缝，用水淋透房门，防止烟火侵入，并靠墙躲避，因为消防人员进入室内救援时，大都是沿墙壁摸索行进的。
不要轻易跳楼
只有在消防队员准备好救生气垫或楼层不高的情况下，才能采取此方法。可将应急逃生绳或将被单、台布撕成条做成绳索，牢系在窗栏上，顺绳滑至安全楼层。
作为房东，在租房子给承租人前，必须对出租房屋内的消防设施、器材进行日常管理，如果出租房屋要改变使用功能和结构的，应当符合消防安全要求，发现火灾隐患及时消除或者通知承租人消除。当火灾发生后，具体责任人应根据火灾起因和签订的租房合同的条款来具体判定。
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文明办网文明上网 举报电话： 举报邮箱：公租房管理公司：房子清退调换将成管理难点
12月27日是长春市首批公租房小区摇取房源号的最后一天，前来摇号的是23日和24日摇到资格号的申请人。上午摇取一室一厅的房源，共有485套，下午摇取一室的房源，共有636套。 摇号工作从上午8时开始，直到18时才结束。 摇号工作的结束，意味着所有有资格分配到住房的申请者全部都确定该住哪套房了。记者从长春市住房保障和房地产管理局了解到，首批公租房分配情况将于12月30日后在长春市保障性安居工程网（http: //cczfbz.changchun. gov.cn/）上发布。而从日开始至日， 分配到公租房的住户就可以正式办理入住手续。长春所有楼盘咨询电话：关注腾讯房产淘房群14群：本报记者专访长春市公租房管理有限公司总经理杨成华针对住户群体马上研究服务细则 房子清退调换将成管理难点公租房小区与普通住宅小区在管理上有什么不同？ 小区居住的群体普遍收入偏低、年龄偏大，还包括一些残疾人等低收入群体，对他们的服务和管理又将有怎样针对性的措施？本报记者专访了长春市公租房管理有限公司总经理杨成华。重要职能是为住户办理准入及退出手续新文化：作为长春市首个入住的公租房小区，首山逸居小区及其服务管理上是怎么定位的？杨成华： 首山逸居是长春市乃至全省公租房小区的样板，小区服务也想成为样板，提供中高档小区的服务管理，目标是成为长春市、 全省甚至国家级的管理优秀示范小区。新文化：对公租房管理与普通住宅管理的主要区别是什么？杨成华： 除了一般物业公司服务管理的职能，包括保洁、保安外， 最主要的是对公租房保值增值的管理， 以及日常的养护、修复等工作。另外一项重要的职能是受政府的委托，为住户办理准入及退出手续。 我们要甄别核实是否有虚假申报、转租、出借、改变公租房结构等等的行为， 一旦有这些行为，就会被收回住房。服务老年及特殊群体单元门口有脚垫新文化：从摇号情况来看，分到房子的多以收入偏低、年龄偏大以及特殊群体为主。你们在服务管理上有哪些特殊的举措？杨成华：此前，我们制定了服务细则，比如，一些拎东西的老人以及残疾人等特殊群体，保安将送人入户，22时之后，单独出入的女性， 保安也会护送等。住户马上要办入住了，我们马上要专门研究针对特殊人群的服务细则，要进行完善。因为老年人和残疾人等特殊群体相对多一些， 我们会在每个入户单元门口都放一个脚垫， 以免老人滑倒，脚垫已经购置完了。有一些家庭情况特殊， 我们还要提供一些特约服务。 如代订代送牛奶、 书报； 代送病人看病、看护，也可以入户帮助打扫卫生，送孩子入托入园，代订车票等等，都是免费的。 另外，在服务时间上也有调整。 原来我们以为入住的会是以年轻人居多，年轻人爱睡懒觉，打扫楼道时间不能太早。 可现在是老年人居多， 许多工作就尽量不要太晚去做， 因为老人们都有早睡的习惯。 在商业用房的招商上，我们也不会考虑经济效益，主要考虑为大家提供便捷的服务，现在考虑要引入浴池、理发店、超市等等。发生意外造成损失可协调保险公司先行赔付新文化：房屋的产权是政府的，出现质量问题，如何维修？杨成华： 由我们给住户进行免费维修。 根据目前公司的服务细则， 公司24小时内都会接受报修，小修2小时工人就会赶到。 中修不超过24小时。新文化：万一发生了火灾、漏水等事故，发生纠纷怎么办？造成财产损失该怎么赔付？杨成华： 公司已经投保了物业管理险（含财产保险），一旦发生失火、煤气中毒、发水等等，如果对住户造成损失，我们将协调保险公司进行先期赔付一部分， 然后再跟责任住户进行协商，避免发生矛盾。房子清退调换将成为管理难点新文化：针对公租房的管理，将会面临哪些难点和挑战？杨成华：目前看，承租人群较为复杂，日常管理上可能有一定难度，最大的难度可能在每年的审核和清退的时候。目前，政府规定租房的合同是一年一签， 而且每年都要对承租人的身份和条件进行审核，不符合条件的就要清退。一方面， 可能面临着有一些条件不好、没有钱交房租的，可又实在没有地方住的， 这部分人怎么办？如果有的主申请人去世，按规定家人就不能在公租房内租住，或者家里成员减少，户型就该换小的， 有一些住户就可能不同意搬离或调换。 这将来可能会成为最难解决问题。新文化： 针对这一问题长春市是否有相关的规定？杨成华：《长春市公共租赁住房管理办法》只有什么情况下要收回住房的规定， 可如何清退却没有规定。 如果有这些情况的发生， 我们只能够跟政府协商，通过政府救助、移居廉租房或者通过法律的渠道去解决。 但我们尽量要通过人性化的管理来解决这些问题， 要让房管员与住户处得像哥们儿一样，最好不要走法律程序。正在制作智能管理软件管理所有公租房新文化： 园内目前有哪些为住户提供的休闲活动的设施？正式入住后还有哪些规划？杨成华： 小区目前的休闲设施包括凉亭、座椅都已经配套，还有健身器材、篮球场地等。 明年开春之后，我们将着手建设草坪绿地。小区大体轮廓基本成形， 将来不会有太大变化。新文化：长春市其他公租房小区交付使用之后，都由你们公司统一管理，有什么规划吗？杨成华： 我们正委托吉林大学制作智能化管理系统。 先在首山逸居小区试用， 经过不断总结经验不断调整之后，会在所有公租房管理项目上使用。也就是说，所有公租房小区将是统一的管理模式。另外，公司将来还打算将弃管的小区纳入进来，帮助政府排忧解难。
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合同约定发生火灾与房东无关 是否合理
正在读取...&|&作者：张美玲律师&|&来源：法邦网
南京合同纠纷栏目关注：
【法谱中国】关联企业、集团公司之间的外国人就业证...
主讲嘉宾：邢洋律师
导读：我们在外租房签订租赁合同时有时会遇到一些霸道的条款。周某租房时房东提供的合同中就载明，租房期间，如发生火灾、煤气中毒、偷窃、违法等事均与房东无关。后租住的房屋因电视老化短路导致火灾。此时周某该怎么办？能要求房东赔偿吗？合同约定发生火灾与房东无关 是否合理？请看下文案例。
案情简介：合同约定发生火灾与房东无关日，欧某、周某签订书面“房屋出租合同”，约定，欧某将其所有住房一套出租给周某使用，租期从日起至日止。合同第六条约定，周某在租房期间，如发生火灾、煤气中毒、偷窃、违法等事均与欧某无关。日7时，欧某所有的居民家中主卧起火，派出所出警，并出具《火灾事故登记表》，载明：起火原因是由于该户家中电视老化短路导致的，过火面积18平方米，无人员伤亡，直接财产损失15000元。引起火灾电视机是欧某所有。法院判决：分担损失法院经审理认为，欧某、周某双方签订书面《房屋出租合同》，合同约定在租房期间，如发生火灾、煤气中毒、偷窃、违法等事均与欧某无关。虽根据合同约定，周某居住期间发生火灾应由周某承担责任，但此次火灾事故发生原因是因为电视机线路老化所致，而引起火灾的电视机是欧某所有。出租人应保证租赁物通常使用状态。另，引起此次火灾发生的电视机由周某占有、使用，周某也应尽到相应的安全注意义务，因而欧某、周某对此次事故均应承担责任。本院将其平均分配于欧某、周某。欧某诉请周某赔偿其因火灾造成的损失36459元，因周某仅提供一份维修清单作为赔偿标准，本院对该份维修清单的真实性无法确认，因此本院对此金额不予认可。结合欧某提交的派出所出具的“派出所火灾事故登记表”中，确认直接财产损失1.5万元，本院将此次火灾造成的损失确定为1.5万元。对于欧某诉请的房租，虽房屋被烧，房屋无法继续居住，周某搬出欧某所有的房屋，但欧某、周某间的房屋租赁合同并未解除，因为此次火灾事故的发生，欧某、周某均应承担一定责任，因而，房屋租金本院也按此责任分配进行计算，即1800元。经庭审核实的天然气费100元，双方无异议本院予以支持。律师说法：是否合理《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”本案中，周某与欧某签订的《房屋出租合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。现租赁房屋因出租房中提供的电视线路老化发生火灾，合同虽约定，租房期间发生火灾欧某不承担责任，但火灾发生的原因是出租人欧某未能确保租赁房屋保持适租状态和保证承租人的人身安全或者健康，未尽到瑕疵担保责任，故应对火灾的发生承担责任。但周某作为承租人也未尽到一定的安全注意义务，故对火灾发生也应承担一定的责任。故双方应按照责任承担分担火灾损失。以上就是关于“合同约定发生火灾与房东无关 是否合理”的案例介绍，如果遇到纠纷，最好咨询专业律师，为您排忧解难。
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出租房失火,损失究竟该由谁来承担
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　　郑贴侨律师对刑事辩护、民事代理、合同纠纷、侵权纠纷、物权纠纷、劳动争议、医疗纠纷、婚姻家庭纠纷案件具有娴熟的服务技能，2003年之后将自己的业务范围转为主攻刑事辩护、医疗纠纷。由于本人在医疗方面的熟练，近来医疗纠纷的处理量增长很快，先后代理多起比较大的医疗纠纷案件，比如李某诉湘雅医院用药案、新邵吕某和邵阳第一人民医院延误最佳治疗时间造成重大损害案，新邵陈某气压弹道取石术伤害案，城步西岩镇医院对于某治疗不适当造成双眼失明案，邵东红十字医院对李某流产造成子宫破裂，小肠穿孔案等等。本人做事脚踏实地，思路清晰，视野开阔。风格是实事求是，不浮夸。遭遇强权部门不亢不卑，能利用各种技巧与之周旋；碰到弱势群体敢于为其伸张正义！能抵制各种社会压力，所以往往能取得意想不到的效果。
郑贴侨 律师手机： 座机：邮箱：办公地址：邵阳市双清区宝庆东路1130号--湖南宋牧律师事务所（双清区民政局旁、中级人民法院斜对面）
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租客煤气中毒身亡&租房签免责条款有效么？
联系电话：
原标题：租客煤气中毒身亡 房东被判赔41万：租房签免责条款有效么？
一次煤气中毒意外，夺走了一条鲜活的生命，改变了两家人的命运。
2月28日，在成都市郫都区安靖镇一小区，房东周蓉（化名）依然记得两年前那一幕：2016年2月，一名刚入住两天的小伙子，在出租房内一氧化碳中毒意外身亡。
如今，死者家属向她索赔60万元，法院一审判定，燃气公司不需承担责任，作为房东的周蓉，要承担七成责任赔偿，约41万元。
问题来了，房东和租客之间，有哪些权益关系？房屋租赁合同中，房东和租客约定免责条款有效么？
租客中毒身亡房东被起诉
“租客在我的出租房里中毒身亡，我想过要担责，但没想到是如此巨额的赔偿。”
日，时年22岁的云南临沧小伙小杨，通过墙上张贴的告示找到周蓉，双方达成口头约定，小杨租下一间出租房，三个月租金1050元。
然而两天后，2月16日晚上，亲属前来出租房寻找小杨，电话不通、敲门无人应答，便找来房东周蓉开门。
门一开，只见小杨以半跪姿势，匍匐在饭桌旁边，早已没了呼吸，警方随后赶到，排除他杀，司法鉴定显示，小杨系“急性一氧化碳中毒身亡”。
协商不成，双方进入司法程序，2017年8月，属地法院判决认为，事发出租房通风条件并不良好，设施简陋，存在较大安全隐患，与小杨中毒死亡具有直接关系，应当承担赔偿责任。
鉴于死者家属提出60万元民事赔偿，法院一审判决，房东周蓉承担七成责任，赔偿约41万元，死者小杨自身承担三成责任。
事发现场为简易出租房
28日下午，记者来到安靖镇再探事发现场，这是一间面积约18平米的简易出租房，系房东周蓉自建房屋，位于五楼。
推门进去，左手边分别是厨房和洗手间，右手边是一张双人床，正对大门是一扇窗户，窗户旁有一张桌子、一个简易衣柜。
造成小杨一氧化碳中毒的热水器，如今仍挂在厨房墙上，连接热水器的排气管道，借助墙面上的一个通风口，通往室外。
如今，当事双方各执一词，房东周蓉不服一审判决，提出多个质疑，准备向成都中院提起二审。
由于死者小杨为云南临沧籍，并无亲属在成都，且亲属留给法院的电话已无法接通，记者只能联系到他的代理律师张云良。
“死者是农村户籍，家庭比较困难，已经支付不起诉讼费用。”张律师告诉记者，其实家属起诉的，并不止房东一方，家属也将提供燃气的燃气公司告上法院，“但法院认为燃气公司并无责任，个人认为，这样划分责任欠妥。”
探讨双方权益
房屋租赁签免责条款有效否？
不仅是周蓉，事实上，一氧化碳中毒事件近年来屡见不鲜，出租房也是高发、高危类型。
问题来了，房东和租客之间，有哪些权益关系？在房屋租赁合同中，房东和租客约定免责条款有效么？北京安博（成都）律师事务所陈杨律师进行了解读。
不损害租客安全
房东应保证屋内设施安全规范
陈杨认为，房东与租客之间存在租赁合同关系，据《合同法》第二百一十六条、第二百二十条的规定，房东应当保证提供的出租房屋及室内设施设备符合安全规范，不会对租客的人身财产安全造成损害。
落实到本案中，若租客煤气中毒死亡是由于房屋内设施设备存在安全隐患导致的，房东应当承担相应的赔偿责任。
其次，在租客的责任方面，如果他尽到合理的注意义务、不存在违规操作的行为，则不应当承担责任；若租客存在使用不当的行为，他也应当承担相应责任，“问题的关键，在于法院结合案情，对双方责任进行划分。”
房屋租赁签免责条款
在法律上并不成立
成都一房屋租赁行业人士告诉记者，如今房东和租客在签订合同时，一般都会附加一项免责条款，约定“如出租房内发生火灾、煤气中毒、违法犯罪等意外事件，和房东和中介无关。”
但陈杨律师认为，即便有这样一个约定，但出现意外事故，比如因房屋设备问题引发煤气中毒，房东也要承担责任。免责条款，也不能免除双方应尽的法律和合同义务。
对于房屋租赁，他也提出了两点建议。首先，房东在出租房屋时，一定要确保房屋及相关设施设备的安全。
其次，租客在租赁房屋时，一定要对房屋及室内设施设备，进行仔细的检查，如发现问题，要及时要求房东解决，并且严格按照使用规范使用相应的设施设备，杜绝违规操作。
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