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面粉和面包，以及老百姓的口袋，到底谁说了算？（土拍解读）
来源：厦门地产资讯
地价与房价，虽不能划上等号，却是正相关。每每被提及的“面粉比面包贵”，可是，你见过高价面粉卖出白菜价的面包吗？
4月22日，厦门房地产癫狂的一天，2016年厦门商住地块首拍，29家房企参与，251轮厮杀，最刺激的莫过于阳光城和保利的捉对死磕，最终保利以54.26亿再增21万方土储，楼面价高达25838元/㎡，成功加冕厦门的总价地王与岛外的单价地王…..政府导演的这场大戏里，没有输家。
数据为房价敲响警钟
老百姓的话语权到底在哪里
地价与房价，虽不能划上等号，却是正相关。每每被提及的“面粉比面包贵”，可是，你见过高价面粉卖出白菜价的面包吗？所以，地价的上涨从某种程度上可以约等于房价的水涨船高。每次的地王都会成为周边楼盘价格优势最有利的凭证，也是影响购房者决策的最主要因素之一。
我们从几组数据来看一下，也许你对高达25838元/㎡的楼面价会有更加直观的认知。
首先来看一下周边在售项目的价格——
虽然保利叁仟栋目前的报价高达28000元/㎡，但目前已备案的高层房源均价也不过17642元/㎡（精装3000元/㎡）；
金都海尚国际自开盘以来，价格一直波动比较大，所以我们只看最新的3月成交价格，均价为19900元/㎡，但目前报价已达27000元/㎡（精装3000元/㎡）；
跟保利拼得你死我活的阳光城，阳光城翡丽海岸的住宅部分都是别墅，目前推出的高层SOHO，成交均价约17000元/㎡（精装：3000元/㎡），而项目预计6月加推的新房源的报价高达23000元/㎡。
由此可见，区域在售项目的近期报价较此前售价有了元/㎡不等的涨幅。不禁让人感慨，本次的地王未拍先火，是房价抬高了地价，还是地价成就了房价，亦或是一场不谋而合的策略？无论如何，保利成就了这个本就胶着的市场，大家也都已赢下三成，还有七成且看近期所报的高价房源的成交备案情况，老百姓买不买单才是关键！
其次我们来看一下房价收入比的数据——
2015年厦门市城镇居民人均可支配收入42607元，2016年1季度全市商品住宅成交均价23203元/㎡，这就意味着，辛辛苦苦工作了1整年，却只能买到1.84平的房子，连一张单人床都无处安放，而且房价挤进一线城市的厦门，人均可支配收入却位居全国20个主要城市的下游水平，这就是政府美丽厦门计划里的幸福生活吗？
易居研究院公布的“全国35个大中城市房价收入比排行榜”也显示，厦门的房价收入比仅次于深圳，这一数据虽不能完全说明什么，但至少可以掂量出老百姓所能承受之重。
保利没疯！
未来企业竞争优势会更加集中
我们再来看一下保利的基本情况——
保利叁仟栋总地价33.88亿，总建32.6万㎡左右，楼面价10381元/㎡，剩余货量近20万㎡；新地王总地价54.26亿，总建约21万㎡，楼面价25838元/㎡，两块地折合楼面价16433元/㎡（这个数字一下子就变得不可怕了）。
目前保利叁仟栋已成交备案的货量是8.11万㎡左右，成交总金额约15.91亿，成交均价19607元/㎡（含别墅）；以备案货量占两块地总货量的三成左右，还有七成货量未售，估算一下，剩余货量均价实现2元㎡左右就可以为利润预期做一定的盘算了。
虽然地块有高度的限制性条件，企业无法通过高溢价的［别墅产品＋高层］来最大化的平衡成本，但是退而求其次选择具备一定溢价能力的洋房产品和高层的组合也具有一定的空间，而且洋房产品的比重也足以支撑这一目的的实现。再加上政府对环东海域的战略投入加强和未来市场的看涨预期，以及保利自身产品体系的搭建和附加值的提升，我们相信保利有足够能力应付高成本的问题。唯一的变量因素是市场短周期内房价的跟疯式上涨会给购房者对价格的接受产生一定的抗性，尤其是政策性收紧的可能性也会一定程度上拉长利润预期实现的周期。
从以上种种可以看出，无论是保利三仟栋10381元/㎡相对的楼面价优势，还是阳光城翡丽海岸2816元/㎡绝对的楼面价优势，都为该类企业在环东海域成功开发的基础上持续深耕提供了比较明显的企业竞争优势。
首推同安地块不符合发展逻辑
政府在下一盘大棋？
关于这次土拍，克而瑞福建区域总经理 首席分析师 张子吉 这么认为：
1、厦门已近八九个月没有商住用地的拍卖，土地供应紧缺和房企普遍缺粮注定了这是一块高价地。土地的短缺现状短周期内难以改变，各大开发商对城市商住地块的觊觎热情只会有增无减，所以，短时间内土地市场的疯狂之状仍将持续。除了久战厦门土拍的老面孔，还有被深深地期待的融创、绿城、富力、龙光等新面孔，对于厦门楼市的高门槛这次应该也有了切身体会。
2、保利和阳光城在环东海域的热销极大地加快了这个高库存区域市场的“清淤”节奏，保利和阳光城在环东海域的成功开发和地块的条件也注定了这是一笔只有保利跟阳光城才能算得清的账。未来厦门的城市结构和企业战略布局情况会使企业竞争优势更加集中和凸显。
3、房企普遍预期超市场行情，板块内项目最新报价元的价格涨幅和近期实际备案价格差距普遍高达30%以上。价格的实际落地还有待市场的检验，这是高成本能否顺利转化的关键所在。所以，目前普遍看涨的市场局面，个中滋味只有房企自己知道。
4、政府这盘棋下得有点大，环东海域这块地作为今年首推地块有点不符合政府维持整个市场健康发展的思路。
目前同安是厦门库存量最大的区域，环东海域又占了同安库存量的七成左右，板块18.2个月的库存去化周期属于高风险阶段，和目前厦门70％以上的板块处在供不应求的状态（6个月以内的库存去化周期）的矛盾还是比较凸显的。而且不少板块货量严重紧缺，考虑到区域和版块之间的供求关系平衡，也不应该首推此地块。唯一合理的解释是政府在保利和阳光城初步盘活区域市场的基础上对环东海域的战略投入比重有意加大。
——关于库存去化周期这里需要特殊说明的是，板块的高库存基本源于和谐、金帝和金都等房企这几年的货量积压高达40万方左右，占比板块库存量的六七成，抛开这一因素，板块库存压力还是比较小的。
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