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松山湖将入市近万套9500元/平以下的房子 3万/平的房价还撑得住吗 ？
-& 07:26:53来源：房掌柜 温意
[摘要]在10.6楼市新政满月之际，东莞住宅均价连续四天出现异常降幅，其中一天的住宅网签均价仅10601元/O，创年内新低位，与东莞房价高峰时相比更降了近8000元/O，新政后东莞房价真的在猛跌...
在10.6楼市新政满月之际，东莞住宅均价连续四天出现异常降幅，其中一天的住宅网签均价仅10601元/O，创年内新低位，与东莞房价高峰时相比更降了近8000元/O，新政后东莞房价真的在猛跌？事实上并不是如此，调查发现，东莞这次短暂的房价异常变动，是由松山湖人才公寓项目集中网签引起，这批房源售价不到8千元/平，极大的拖了当天东莞房价的后腿，之后房价又逐渐回升至1.4万/O左右。虽然只是短暂的结构性影响，但近年来松山湖批出了多宗限价人才用地，在11月还将有5宗限价地出让，带装修售价均不能超过9500元/平，据不完全统计共有超过百万平的可售面积将在未来三年内入市。目前松山湖房价高达3万元/平，近万套的低价房入市，松山湖以及周边楼市的高房价还撑得住吗？事件仅拉低网签均价 并未冲击周边楼市10月末11月初引起东莞住宅网签均价异常的正是松山湖人才公寓中科中心公寓。该项目进行集中网签，成交均价仅为7000多元/O，是拉低东莞住宅数天成交均价的“罪魁祸首”之一。中科中心公寓位于松山湖科技产业园中心区，属于松山湖的核心地段，西侧以商务二号路为界，与松山湖宽阔的湖面隔沁园路相望，东侧与长城世家相邻，2008年建造的长城世家目前价格已经超过2.5万/O。松山湖中科中心公寓是中科的生活配套住宅小区，总建筑面积为39000多平方米，设计为三房两厅和四房两厅的住宅，建筑面积在91-157O之间，共有230户。最重要的是，中科中心公寓是松山湖产业园为满足中科院高能所职工住房需求而建的配套项目，并不对外公开发售，仅面向中科院高能所职工。据房掌柜了解，松山湖周边的项目锦绣山河、翠珑湾等项目在中科中心公寓低价网签时，依然以3万以上的均价正常售卖，并没有受到丝毫影响。现状松山湖产业园配套住宅成群 以公租房为主早在2011年松山湖管委会便表示，要大力实施人才强区战略，全面推进人才公寓的建设，重点实施人才安居工程，切实解决园区人才住房问题，把松山湖打造成人才聚集高地。据房掌柜不完全统计，松山湖目前建成的园区配套住宅项目就包括松涛公寓、松锦园、绿荷居、新兴园、兰馨园、青竹园、科苑公寓、和堂院墅、教师村等十余个项目。项目类型主要分为人才公寓公租房和配套商品房两种，一种直接由管委会统筹出租给园区人才使用，另外一种则在房产建好后直接低价出售给相关项目和项目的人才。
责任编辑：温意
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房掌柜官方微信13亿中国人撑得住高涨的房价吗? 多位专家看涨, 只有他认为房价会跌!
自2015年以来，90%的城市房价一路高涨。房价涨幅超40%的城市有：一线城市“北上广深”；二线城市合肥、厦门、南京。实际上，一二线城市涨幅可能更高！
进入2017年，在近半年的新政严控、约谈等多项措施后，楼市趋稳明显。日前，国家统计局发布7月70大中城市住宅销售价格统计数据显示，15个热点城市新建商品住宅价格同比涨幅降至10个月以来最低，继续全部回落。
从同比看，15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.8个至4.9个百分点之间。从环比看，10个城市新建商品住宅价格下降或持平；5个城市微涨，最高涨幅为0.4%。这只能是说明涨幅回落了，客观上来看房价没有大涨，但上涨的势头并没有完全降下来！
对于中国房价未来的走势，存在各种不同的 言论，专家大V名人们立场不同，观点也大相径庭。有的文过饰非，有的混淆视听，更有的浑水摸鱼，各怀鬼胎，各俱心思。
13.7亿中国人支撑房价
经济学家李铁在某论坛上表示，现在很多人都关注所谓房价上涨，其实房价上涨在中国只是少数一些城市的现象，对于房子问题，更多地方关心的是房子卖不出去的问题！
我们的房价上涨还没有到顶。有几个因素决定这些好的一线城市的房价上涨为什么没到顶。第一资源的稀缺性，第二是高收入人口也在增加，第三是一线城市一直在实行人口控制的政策。
北京的房价是不可能降的，因为北京可以辐射到全国，是全国13.7亿人口在撑着北京的房价，除此之外还有海外人口。而且，只要中国经济增长，高收入人口就会增加，这些人置业首选自然是一线城市，这是一种规律。有如此多的人口和不断增加的高收入人口支撑，北京的房价就下不来。
中国房价局部下跌总体上涨
原房改组组长孟晓苏最近也表示，年轻人有条件赶紧买房！房价问题，要实事求是地讲历 史，让历 史告诉未来。这么多年来房价处于一个上升通道，未来若干年之内还是有上涨空间。不排除中国局部会出现房价下跌的情况，但总体上还是上涨。
未来房价上涨概率大
豪宅研究院院长朱晓红，近日称北京买房，自己住宜早不宜迟！未来的房价涨的概率大，跌的概率小。这个时期买，至少说，预期不太膨胀，房价不太肆意，再往后只要调控稍松，房价就会飞扬直上冲九霄。历史的经验值得注意，购房者万万不可粗心大意错失良机。
北京二手房金九银十必至
独立经济学家陈宝存近日表示，北京二手房价必须启动。每年都会有这种靠造谣影响二手房大妈预期的阶段。二手房傻大妈不论是卖的还是买的，都是买涨不买跌的共有心态。北京与重点城市二手房金九银十必至！
中国楼市降温是大概率事件
尽管如此多专家看涨中国未来房价，而著名经济学家马光远却多次表示，中国楼市2017年降温是大概率，量价的调整会释放前期中国楼市的风险。个别城市出现“地王”，不意味着楼市逆转，管理层不愿 意，市场也不愿意。也千万别说什么“北京房价永远都不会跌，有13.7亿人撑着”的傻话。
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今日搜狐热点高估还是撑住？中国房价还能涨多久？
在动笔写之前，我扪心自问，自己知道答案吗？确实不知道。要是知道的话，不就可以赚大钱了吗？但这不妨碍探讨中国房地产及其他资产价格长期高估的问题，从中找出哪些因素可能是促使估值偏高的主因，哪些因素可以成为资产价格泡沫破灭的诱因。对价差的偏好重于对价值的偏好我曾经写过一篇，专门研究A股高估值现象 ，认为流动性溢价是导致估值高低的一个重要原因。如果一个市场的流动性非常好，则溢价水平（期望回报率与无风险利率之差）可以相对低。股市中可以用换手率来反映流动性好坏。A股市场长期以来的换手率水平居全球主要股市之首，尤其是2015年的换手率奇高，主板换手率超过6倍（年交易额与平均可流通市值之比），中小板超过9倍，创业板则超过12倍。而且，创业板的估值水平高于中小板，中小板又高于主板。今年以来，A股的换手率大幅下降，主板降至2.6倍，创业板也不足7倍，同时股价也大幅回落，但换手率还是高于全球主要股市的水平，A股剔除银行股之后，估值水平与全球主要市场相比仍然高出很多。国内的房地产交易同样也是非常之大，根据国家统计局数据，今年1-4月份全国商品房销售额比去年同期增长55.9%，由于没有获得全国房地产交易市场的汇总数据，但应该也比去年同期增长50%以上。从全球看，中国的房地产交易量也是最大的，仅北京一个城市的房地产交易量就超过日本。一个市场如果交易活跃，说明这个市场有存在的合理性，如果过度活跃，则说明投机性较强，投机的目的是为了获取价差收益，股市、期货市场如此，房地产市场也是如此。股市换手率如此之高，本质上是短线投机，目的是为了获得价差收益。而购房的目的主要有两个，一个是自住，另一个则是同感投资来获利。国内居民家庭在资产配置上，大约三分之二配置在房地产上，远高于大部分国家居民的房地产配置水平，这也说明国内居民对房地产投资的偏好远胜于其他金融资产，同时，房价高估问题也必然存在。人民日报的权威人士访谈中说，“房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化‘去库存’，而不应通过加杠杆‘去库存’。”同时，他也首次提到“房地产泡沫”，表明了高层对于高房价的担忧。对获取价差的偏好，与交易的偏好是一致的，这是否与东亚国家的文化特性有关呢？比如，全球金融中心都可以看成是交易平台，东亚国家和地区中，就有东京、中国香港、新加坡（属于华人圈）和上海、深圳等。此外，澳门的博彩业收入也是全球第一，远超拉斯维加斯。中国最大的互联网公司BAT，实际上通过做大平台来确立它们在国内乃至全球的地位。相比之下，中国在制造业方面具有国企品牌的超强企业屈指可数。因此，中国人对于追求价差的偏好，或是大于创造价值的偏好。“隐形刚兑”普遍化抬高资产价格刚性兑付不仅存在于信托产品、企业债等固定收益类产品的领域，其他资产如股市、房地产等资产实际上也或多或少地存在“隐形刚兑”现象。比如，壳资源价值的存在实质上就是“隐形刚兑”，即再差的壳公司也会因为有潜在资产注入的可能性，从而维持较高的市盈率和市净率水平。中国股市26年来，退市的公司屈指可数，小盘绩差公司的平均涨幅远大于指数的涨幅。那么，房地产市场是否存在“隐形刚兑”呢？实际上也是存在的。比如，三、四线城市的房地产库存现象长期存在，如果按照市场化原则降价销售，库存是可以化解的。但事实上，当地政府会干预房价，前期购房者也会反对降价出售。因此，房地产开发商在商品房的销售方面存在多重约束。然而，最大的“隐形刚兑”还是来自政府部门对房地产行业的支持。比如，2010年就推出房产税的试点，迄今仍未实施。今年年初，为了推动房地产去库存，还降低了首套房的首付比例。为何政府一定要支持房地产业的发展呢？这是因为，房地产投资能够带动的行业最多，如钢铁、水泥、有色、化工、家电、家具等，而且房地产投资在商品房销售畅通的情况下，可以带来可观的现金流回报，而目前基建投资的现金流回报很少，但债务的增长却很快。这也是为何PPP项目推进较难的原因。有统计数据显示，中国购房者采取银行借贷方式购房的，只占所有购房者的18%，远低于发达国家水平，而且，中国目前房地产按揭贷款余额占住宅总市值的比重只有10%左右，这也是非常低的。因此，在居民杠杆率水平较低的情况下，鼓励居民购房是可以让居民加杠杆、企业和地方政府去杠杆，且这是有空间的，不过，前提是房价不能出现大跌。由于中国目前的市场经济体制不同于西方，政府的力量还是比较大，因此，“隐形刚兑”其实就是降低了市场信用风险，使得信用溢价水平大幅降低。尽管政府一直试图打破刚兑，但就目前体制而言，似乎并不支持打破刚兑，更何况在稳增长的既定目标下，必须维持宽松的货币政策以支持低利率，同时财政政策也必然是积极的。汇率可控、通胀温和之下房价可撑2016年年初担心两件事，一是人民币贬值，二是通胀跃升。目前看，在资本管制的情况下，贬值的主动权在央行，所以，近期随着美国加息预期的上升，央行趁势下调人民币汇率。因此，尽管人民币贬值预期长期存在，但资本大量外流的可能性似乎不大。二是通胀看来是温和的，年初蔬菜和猪肉价格的上涨还是属于季节性或周期性的。既然通胀压力不大，那么，货币政策收紧的概率就低了。只要利率不上行，那么，对房价就不构成利空。从我的判断看，央行会采取渐进式贬值的方式来调控汇率，或是退三进二，温水煮青蛙，同时也打击投机资金，使得投机资金无所适从。这样做的好处是降低国内外汇流出的总规模，同时又能使得人民币汇率贬值幅度逐步增加，从而缓解贬值预期带来的资本外流的风险。从目前看，本轮人民币贬值并没有引发国内与国际资本市场的震荡，说明在资本管制的条件下，渐进式贬值的路是走得通的，对经济的冲击也会比较小。同时，对于房地产市场而言，小幅贬值及温和通胀，都会对房价有支撑作用，因为持有房地产也是应对通胀和贬值的一种保值手段，前提是资本不出现明显的外流。为何在货币供应量长期超发的情况下没有出现严重通胀呢？据我的长期观察，CPI与M2之间的关联度不大，却与GDP的关联度较大。目前的情况是，为了避免GDP增速的下行，采取了货币扩张手段来稳增长，但由于长期以来中国实行的赶超战略，导致总供给大于总需求，投资增速超消费增速，名义GDP的增速超过名义可支配收入的增速，这才是导致目前M2增速与GDP增速之间剪刀差扩大的原因，也是CPI起不来的原因。有管治的市场经济可降低危机发生概率纵观1990年代之后全球经济，爆发全球性或局部性经济危机的频率比之前历史上降低了很多，原因在于主要经济体都加强了政府调控经济的作用，采取了逆周期的政策。相对而言，中国实行的是社会主义市场经济体制，因此，政府在经济中所发挥的作用，比西方国家更大。不过，凡事都有两面性，如经济增长中如何处理效率和公平的问题，始终没有一个完美的解决方法。同样，通过实证研究发现，市场化程度高的经济体，企业的效率整体较高，但抗危机的能力较差；而行政化程度高的经济体，企业的效率整体较低，但抗危机的能力较强。如在过去20年中，日本和美国均发生过两次经济衰退，但法国却没有过。同样，中国也没有发生过。从过去一年来看，政府显然已经加大了风险管控力度，如权威人士在去年5月25日的人民日报访谈中就提出，“防风险也是稳增长”。因此，稳定房价肯定也是作为政府部门的一大重要任务。目前大家讨论最多的是社会债务率和杠杆率问题，我认为总体债务率水平不高，高的部分是地方政府加上国企，但民间的杠杆率不高，尤其是居民所持有的住宅资产的杠杆率较低。比如，大家都认为中国的房价收入比过高，这也是判断房价是否过高的一个重要指标。但问题是，西方国家房价收入比要远低于中国，但为何西方人购房的杠杆率（房贷占房价的比例）要远超中国呢？这似乎成为一个悖论。在这个悖论之下，可能会得到两个结论，一是中国居民部门的可支配收入总额存在低估，逻辑是，既然国企和地方政府的负债水平很高，银行的风险资产规模也大幅增加，那么，谁是得益者，谁是资产方呢？得益者和资产方应该民间吧。二是居民收入结构的分布存在严重的不均等问题，否则就难以解释为何少部分人有超强的购房能力，大部分人买不起房；难以解释中国购房者的贷款比例如此之低了。就目前而言，确实很难预测房价何时会跌，虽然大部分人都认为房价存在泡沫。管制导致价格扭曲，这是符合逻辑的，同时，管制也能维持扭曲的价格。对于城镇化去库存之说，我并不看好，因为以目前的房价水平，农民工转为城市市民之后，也买不起房子，农民工市民化不会提升城镇化率，其作用只是提高城镇化的质量，但代价是增加政府的负债。至于城镇化目前所处的阶段，已经是后期了，因为流动人口数量已经净减少。因此，房价持续上涨的背后因素，已经从过去的人口现象，转为货币现象，货币的规模、松紧度、货币的流向成为影响房价的主要因素。目前看来，货币总量过剩是中国经济与其他经济体的一个显著特色，因为中国的商业银行是创造货币的最大主力，而不是央行，货币的过剩导致资产荒。今后，只要不出现意外事件，货币政策的适度宽松的格局不会变化，房价高位盘整的可能性较大。当然，结构性上涨的概率会大于整体上涨的概率。也就是北上广深等这些率先实现产业结构转型的地区，会吸引更多的资金流入，从而对房价有较强的支撑作用。但更多的地区会因为传统产业的过剩而导致经济下行、就业机会减少，从而房价也难以得到支撑。从政府部门的调控目标看，一定是避免房价的大起大落，尤其是房价大跌可能导致经济危机的风险，这就会使得房地产周期的上行时间超过传统的周期理论。但即便通过加大管治力度和范围以避免发生金融风险，也难以避免房价的最终下跌，因为影响房价的因素实在太多了，很难预测今后引发房价大跌的导火索是什么。尽管加强管治是控制风险非常有效的手段，但也免不了会挂一漏万、防不胜防。综上所述，年初至今，人民币贬值和通胀预期这两大因素对房价的负面影响似乎已经消除，目前似乎看不到导致短期房价下跌的因素，今明两年估计总体不会下跌。今后，估计管制的力度和范围都会增加，以避免由于经济结构失衡导致的风险。但是，结构性改革的难度很大，如果结构性问题不能够改善，那么，再多的管制其效果也是挂一漏万，房价的下跌就难以避免。
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