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房产证份额约定
房产证有兄妹两人名字，现在如果约定份额的话，如何办理，产生多少费用？
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本来是没有约定份额默认为对半，现想约定1%和99%，要交税吗？
本来是没有约定份额默认为对半，现想约定1%和99%，要交税吗？
发布时间： 19:18　
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你好，我仔细审阅了你的问题，应该是这样的：1、民事约定就好2、如需要公证，到公证出咨询建议你来电咨询，讲的更加详细。
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补充提问 本来是没有约定份额默认为对半，现想约定1%和99%，要交税吗？
04-19 07:18
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你好，我想问下上有份额约定，我们私下约定份额有效吗？
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我们都知道，房产证上的名字是非常重要的，房产证上是谁的名字就意味着谁是房屋的所有权人，因此很多人就非常关心房产证上可以写几个名字呢？关于房产证上可以写几个名字这个问题，律师365小编来为大家解答。
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提要：现在买套房子得花掉半生乃至一生的积蓄，结果房产证还没自己的名字，悲剧吧？——近日，有网友发帖大肆为自己的同事诉苦，说同事掏了部分房款，结果房产证还没她的名字。
房产证份额可约定
一套房最多可分100份
现在买套房子得花掉半生乃至一生的积蓄，结果房产证还没自己的名字，悲剧吧？——近日，有网友发帖大肆为自己的同事诉苦，说同事掏了部分房款，结果房产证还没她的名字。由此，引发众多网友的讨论，而南京市住房局产权市场处一名负责人告诉快报记者，他们在办理房产证时发现，多数还是夫妻双方两个人的名字。
婆婆名字上了房产证
儿媳生气，网友争议
西祠胡同网友“阳光白龙”说，上班时看到一名女同事眼睛红红的，原来，女同事和她老公在浦口买了套新房子，要写房产证的名字了，结果她老公没有和她商量，名字就写了老公和婆婆的名字，没有她的份！
“我同事很生气！买房子的时候，首付是老公家给的，马上要装修了，是老公家和她自己家各出一半，关键的是还房贷是他们夫妻两人还，一直要还20年，凭什么不写她的名字呢？居然还把婆婆的名字也加上去了，这算什么呀？”
对这件事，多数网友认为“谁出钱的，就应该加上谁名字”，而对于该不该写上公公婆婆名字的问题，则认为不能抱着以偏概全的眼光。
有网友说，买新房时，各家出了一半的钱，各自的名字都在房产证上面，大家都没争议，没什么好说的。
“不加名字，那不要给装修款了。”一名网友“支招”说，今后所有牵涉到房子的钱，一分钱都不要掏了，谁让房产证上没名字呢。
也有网友认为，写名字只是一个形式，如果到时候真的为了这套房产出现了纠纷，只要女方拿出自己出资的证明来，法院应该会酌情审判的。
一套房最多可分100份
最小份额1%
南京市住房局产权市场处一名负责人说，房价高导致了买房难，由此引发的房产纠纷也屡见不鲜，他们在办理房产证时发现，多数还是夫妻双方两个人的名字。
这名人士说，也有一些极为个别的案例，比如曾经有房产证出现过一连串的名字，男方和男方的家人、女方和女方的家人，就有6个人了，再加上小孩子的名字，“一个房产证有7个名字，你说累不累？”
“当然，并没有限定最多可以加多少名字，只要办证的人协商好了，加多少个都行。”这名负责人提出“个人建议”，现在房价高，买套房子确实不容易，出钱买房的，最好协商解决到底加几个名字，免得家庭纠纷，而房产证的份额是可以附注的，一套房子最多可以分成100份，也就是说，最小的房产份额是1%。
“如果一套房子购买价是100万元，某一方总共出了30万元，可以约定30%的份额。”他说，如果不约定具体份额的话，那就要平均分配了：2个名字的各占50%、10个名字的各占10%。
(本文来源：现代快报
作者：尹晓波)
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&&&&吴林锋律师，上海君澜律师事务所高级合伙人，同济大学法学硕士，房地产与建筑专业律师。中华全国律师协会会员，上海市江湾街道、上海市虹口区政府动拆迁法律顾问团成员，上海“优房网”房地产研究中心律师团核心成员，上海“爵士高尔夫”俱乐部、上海昂立公司、上海宝钢建总、德力集团公司首席顾问律师。多年执业生涯形成独特办案风格，特别在房地产法律领域造诣深厚，具有独到的法律见解。近年来与君澜房产团队紧密合作，胜诉一批艰难复杂的疑难案件，并成功代理《物权法》实施后上海首例不动产善意取得、事实建造行为取得物权的案例。并被《上海法治报》、《新民晚报》等媒体作为典型案例刊登转载。
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律师说房：夫妻房产约定份额的实践操作
夫妻房产共有的形式
根据我国婚姻法的相关制度，一方婚前的财产为一方的个人财产，夫妻存续关系期间的财产如无特殊约定为夫妻共同财产，即对财产的权益为双方共同共有。
共有是个物权法上的概念，按照物权法的规定，共有可分为共同共有和按份共有。拿房产来举例，载明在房产证上的所有权利人，如未特别在备注栏注明各自对房产所占的比例，则所有权利人均共同共有该房产，对共有房产的全部享有所有权；但房产证的备注栏如有注明各权利人对该房产持有比例的，则各权利人按照载明的比例，对该房产享有所有权。
我国婚姻法规定的夫妻共同财产即为共同共有的概念。但同时婚姻法第19条规定夫妻双方可以对婚前及婚后的财产作出约定，该约定对双方都具有约束力。
考虑到现实中可能出现的种种原因，如夫妻双方达成一致意见，对房产约定各自所占份额，如一方占70%的权益，另一方占有30%的权益，这种按份共有的房产应如何约定，登记，处分，及这种按份共有的房产在离婚时如何分割？本文将一一作出解答。
房产按份共有，如何约定及登记
& 新售商品房的按份共有：夫妻双方应当在房屋预售（出售）合同中约定房屋按份共有及各自所持的份额（即要求开发商办理预告登记及房产证时明确注明产权份额），持房屋预售（出售）合同及其他相关资料去房产交易中心备登记。
&二手房的按份共有：夫妻双方应当在上海市房地产买卖合同中约定房屋按份共有及各自所持的份额（即要求卖方及中介在办理房产证时明确注明产权份额），持房地产买卖合同及其他相关资料去房产交易中心备案登记
对于房产只登记于一方名下，婚后配偶加名的情况，加名的同时也可约定按份共有：
1)&& 加名的房地产无贷款的：夫妻双方应携带身份证、结婚证和房产证到房地产交易中心办理加名，同时在申请书上注明按份共有及各自所持有的比例。
2)&& 加名的房地产存在贷款抵押的，夫妻双方应携带身份证、结婚证、房产证及银行同意变更抵押人的证明，到房地产交易中心办理加名，同时在申请书上注明按份共有及各自所持有的比例。
& 房屋原登记在双方名下，后经协商同意按份共有的：夫妻双方应携带身份证、结婚证和房产证及夫妻约定按份共有的书面协议（有的交易中心不需要，只要在填写申请书时写明按份共有及各人所持份额即可），到房地产交易中心作变更登记。
房产按份共有，如何行使处分权（出售，赠与，抵押等）？
根据物权法的规定处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人的同意，但共有人之间另有约定的除外。按份共有人可以转让其享有的共有的不动产的份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。如严格按照物权法的观念，可以得出以下结论：
1)&& 按份共有人在其他共有人放弃优先购买权的前提下，可以自由处分自己的份额。
2)&& 一旦一方按份共有人的份额比例超过三分之二，其单人便可决定处分共有的不动产。
但按照上海地区房地产交易中心的规定，不管按份共有的比例如何规定，哪怕一方只占有0.1%的比例，对于共有财产的处分（包括出售、赠与、抵押），及按份共有人对自己份额的处分（包括出售、赠与、抵押），都必须经过其他按份共有人的同意。
不论上述规定是否符合《物权法》，但在实践中，上海地区的房产交易中心是这样执行及操作的，因而，在上海，未取得所有按份共有人的同意，共有的房产不得擅自处置。
房产约定按份共有，但未去房产交易中心登记，约定是否有效？
约定按份共有，未去房产交易中心登记，对外不产生效力，不能对抗第三人。但在对内效力上，却值得商榷。根据婚法第19条的规定，对于财产，夫妻可以作出约定，并且签订书面的协议，该约定对双方都具有约束力。但同时根据婚姻法司法解释三第六条的规定，对于房产，一方同意赠与的，在房产未作产权登记前，可以撤销。
那么，房产约定按份共有，是否属于赠与呢？星瀚律师事务所律师顾晓静认为，如果约定按份共有的房产系一方婚前所有，如一方婚前有一套房产，婚后约定该房产60%权益归房屋的原产权人所有，另外40%权益归另一方所有，该约定实质是将一方的婚前个人房产的40%赠与了另一方。如果系婚后所购房产，根据我国法律的规定，婚后的财产如双方无特殊约定，就应当认为系夫妻共同财产，即夫妻对该房产共同共有，在夫妻关系存续期间，双方各自对房产享有100%的权益，如发生离婚分割房产的情形，如不考虑照顾子女，妇女及无过错方等其他因素，原则上为各人获得房产总价值50%的权益。但如果约定按份共有以后，如约定房产一方有90%的份额，另一方只有10%的份额，则可以看作是双方对各自拥有房产权益的再调整，那个只占10%份额的一方实质上是通过约定放弃了自己的部分权益，究其实质，也可以认为是一种赠与。
那么，根据婚姻法司法解释三第六条的规定，这种赠与在未进行产权登记之前是可以撤销的。当然，这就产生了和婚姻法中第19条规定，夫妻之间对于财产的约定对双方有约束力相抵触的情形。
因而，律师建议，如约定房产按份共有，应及时去房地产交易中心作登记，否则，按份共有的约定对外不产生效力，对内的效力也待定。
按份共有的房产在离婚时如何分割？
根据《物权法》第一百条的规定：共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。按份共有并依法登记的房屋在离婚时的分割一般为三种情形：
直接分割房屋：如房屋可形成彼此独立使用的区域，法院可按照各自所持比例判决各方所得的区域。
房屋作价补偿：法院判决一方得房，由取得房屋所有权的一方按照房屋的市场价格乘以一方按份共有的比例给予另一方相应的补偿。
房屋变价分割：法院根据当事人的申请拍卖房屋，就所得款按照各自所持比例进行分割。
简而言之，由于按份共有的房屋本来就是对房屋的权属作出了约定，因而在离婚分割时，法院一般会尊重当事人的约定，按照各自所持份额进行分配。
鉴于夫妻之间存在的特殊人身关系，因而夫妻之间的按份共有和没有特殊人身关系的人之间的按份共有毕竟不同，在离婚分割财产时，法官还是可以考虑照顾子女、女方利益和照顾无过错方的原则酌情的对于财产分配予以调整。
转载于：上海房产律师网
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