贪便宜买无产权证房屋 房屋升值卖家不愿卖了
重庆晚报唐中明 采写
2005年4月，张女士将名下位于烈士墓的一套建面48平方米的房屋作价4万元卖给何先生，但这套房屋没有产权证。双方在协议中约定，今后不管房屋价格涨跌，都以协议成交价格为准，任何一方违反协议，按照4万元购房款金额支付2倍违约金给守约方。去年底，这套房屋的产权证办下来了，但产权证上的名字却是张女士。双方经过多次协商，终因分歧太大无果。今年7月，张女士将何先生告到法院，请求法院判决双方解除房屋买卖关系，并认可按4万元购房款的标准支付2倍违约金给何先生。张女士的理由是，当初卖房不是自己真实意思，况且自己现在也无房居住，所以愿意赔偿违约金。何先生则认为，双方应当遵守当初签订的协议，且现在已不可能用4万元或12万元就能买到这套房了。法院审理认为，张女士与何先生订立的买房协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。法院认为，本案中，原告张女士并未提供证据证明本案有符合法律规定的可以解除合同的情形，双方签订的协议中也未约定解除合同的条件，仅依据协议违约来请求解除合同。协议约定的是双方不严格执行协议时的违约责任，并非对解除条件进行的约定。买房人何先生也不同意解除合同。法院认为，原被告双方应当继续履行合同，卖房人张女士无权要求买房人何先生返还诉争房屋。近日，沙坪坝区法院一审判决，驳回张女士的诉讼请求。二手房交易中，买卖双方签订《房地产买卖合同》后，如果一方反悔，另一方可通过法律程序将对方告上法院，按照合同要求对方承担违约责任。秋季房交会今天开幕，我们特意选取了两则案例，为可能在房交会上买房和卖房的读者提个醒。今年3月初，53岁的梅女士和63岁的武女士签订房屋买卖合同，梅女士以5万元的价格购买武女士位于渝中区枣子岚垭正街一套建面54平方米的房屋，梅女士一次性付清房款后，武女士应在3个月内办理过户手续。合同签订后，梅女士也将全部购房款付给了武女士。6月11日，双方还到渝中区公证处办理了房屋买卖公证，但之后双方一直没有办理过户手续。6月底，梅女士将武女士告到渝中区法院，请求法院判令被告武女士立即为自己办理房屋过户手续。“5万元的价格在哪点都买不到这个房子，现在我不愿意卖了，也不愿意配合梅女士办理房屋过户手续。”感觉自己卖得太亏的武女士拒绝了梅女士的要求。法院认为，本案中，原被告之间签订的房屋买卖合同系双方在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，各方在签订合同时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，且内容具体、明确，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，原被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。现原告梅女士已按照合同约定履行了付清房款的义务，被告武女士并未按约定的时间配合原告将讼争房屋的所有权转移登记至原告名下，目前也无证据证明存在不能履行合同的不可抗力等事由，所以被告的行为已违反合同的约定和法律的规定，理应承担相应的法律责任。近日，渝中区法院一审判决，被告武女士在法院判决生效后立即为买房人梅女士办理房屋过户手续。卖方毁约买方要履约法律支持买方权利重庆佰城律师事务所主任葛斌律师称，在签订房屋买卖合同后，卖方主动毁约时，如果买方认为仍然需要履约，法律是支持买方的。对卖方来说，违约金赔偿绝对不是可以敷衍过去的。作为张女士不履行交付房屋义务，应承担哪种民事责任？葛斌律师认为，签订的房地产房屋买卖合同，属双方真实意思表示，内容符合法律规定，双方均不得擅自变更或者解除。张女士不按合同约定全面履行义务，属于违约行为。而何先生可以按照合同的约定行使解除权，也可以不行使解除权，而要求张女士继续履行合同，这是合同赋予何先生的权利。葛斌提醒买房人，买房时最好了解清楚所买房屋是否有产权证，为避免扯皮，最好不要买没有产权证的二手房。卖房人反悔理由虽多遵守合同是法律原则重庆佰城律师事务所主任葛斌律师称，不少卖房人在卖房办理过户手续过程中，发现房屋价格又上涨了，或者自己卖低了，于是反悔，以种种借口不办理过户手续，导致另一方起诉至法院。卖房人反悔的理由比较常见的有：没有收取定金；尚未办理房产证；夫妻双方中有一方不同意；签订房屋买卖合同时存在重大误解等。葛斌介绍，从他了解到的该类型案件的判决结果看，卖房人都败诉了。根据合同必须遵守的法律原则，在房屋买卖合同没有无效事由或没有被依法撤销的情况下，不论是买房人还是卖房人，都应严格按照房屋买卖合同履行各自的义务。作为卖房人的武女士一方，在卖房前应当自行了解清楚所在地段的房屋市场价格，结合自有房屋的实际情况，制定一个合理的市场卖价。
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什么房子没有房产证 房屋没有产权证有哪些危害
　　什么房子没有房产证 　　对于开发商而言，不能办理产权证的主要情况有：　　1、利用集体所有土地开发的项目　　2、未经立项批准或私自变更立项的项目　　3、未取得规划审批的项目　　4、私自变更规划的项目　　5、私自改变土地用途的项目　　6、土地产权存在纠纷　　7、没有销售许可证又无产权证的房屋　　8、未经验收或验收不合格的房屋　　9、土地或房屋未解除抵押的　　10、开发商未交纳相关税费的　　11、土地、房屋被有关部门司法查封　　房屋没有产权证有哪些危害?　　如果购房者在入住后不能取得房地产权证，其所购的房屋所有权尚处在一种不确定的状态，购房者将不能取得如下权利：　　1、不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租等活动，即使签定相关合同也均为无效合同，不受法律保护。　　2、在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。　　3、无法设定抵押权、典权等他项权利，购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任。　　4、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险。　　5、开发商因债务纠纷被强制执行时，没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产，可以被开发商的债权人依法强制执行;　　6、在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地。
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12500元/㎡平均价格
待定平均价格
23000元/㎡平均价格
待定平均价格
18000元/㎡
720万元/套
760万元/套
平均价格 : 待定
位置 : 高铁东站西北约600米
热线 : 400-099-0099 转 11459
最低总价 : 760万元/套
位置 : 京都旅游大道1号
热线 : 400-099-0099 转 10279
760万元/套
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位置 : 红坊路6号
热线 : 400-099-0099 转 24338
80000元/㎡
平均价格 : 18000元/㎡
位置 : 107国道大石桥北500米
热线 : 400-099-0099 转 10486
18000元/㎡
平均价格 : 26000元/㎡
位置 : 京台高速与廊霸路交汇处东800米
热线 : 400-099-0099 转 10554
26000元/㎡
平均价格 : 待定
位置 : S273省道(廊霸路)与益昌北路交口向北1公里路东
热线 : 400-099-0099 转 28492
总价均价 : 720万元/套
位置 : 牛栏山昌金路与右堤路交汇处向南200米路西
热线 : 400-099-0099 转 64812
720万元/套
平均价格 : 待定
位置 : 益田道与榕花路交口东北侧
热线 : 400-099-0099 转 39277
最低总价 : 760万元/套
位置 : 京都旅游大道1号
热线 : 400-099-0099 转 10399
760万元/套
增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证140737号二手房无产权证房屋买卖存风险(图)_网易新闻
二手房无产权证房屋买卖存风险(图)
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　　网络图　　随着福建泉州的飞速发展，中心城区越来越拥挤，新城区不断向外延伸，新开发的楼盘大多在市区外围，如东海、城东等区域。然而，由于这些地方离中心城区较远，有些人并不愿意将房子买在那里。此时，中心城区的二手房成了许多购房者的重要选择，因为二手房不仅地理位置较具优势，其社区发展、周边的教育、生活配套等设施也较成熟，与同等条件的新房相比，二手房的价格更为便宜。
　　然而，二手房买卖市场中，有些粗心的购房者买房前忘记查清房屋的产权问题，导致后续出现诸多不便，甚至吃了大亏。专家提醒，在房屋买卖过程中产权尤为重要，买房者必须注意产权问题，多留个心眼。
　　案例1买房后发现无法过户原来该房产已被冻结
　　不久前，张先生看上了福建省泉州市区仁风街附近的一套房子，那是泉州开发较早的楼盘之一。由于张先生在泉州温陵北路上班，该小区离单位不远，又靠近东湖公园，方便平日休闲健身，此外，小区附近购物、就医等生活配套设施都极其方便，价格也较便宜，因此他十分满意。
　　由于业主想尽快将房子卖出去，张先生担心这套房子被抢走，双方在谈妥后签了合同，张先生按照约定先付60%的房款，等产权过户后，再付清尾款。
　　然而，过户手续却不好办理，在接下来的一年内，张先生都未能成功过户，业主也时常联系不到。在一次碰面中，双方还起了争执，张先生心中颇为不悦，便把业主告上法庭，请求法院帮助，尽早实现房屋的过户。
　　让张先生更加想不到的是，他斥资几十万、耗时一年多买的二手房却无法过户。张先生被告知，由于业主背负重债，至今无力偿还，该套房子的房产已被法院冻结，查封后准备启动拍卖抵债。
　　这下可愁坏了张先生，原本开开心心买的房子，过不了户，如今还被告知该房无法过户。那之前付了60%的房款，怎么办？
　　事到如今，张先生想要回自己那60%的房款。但由于业主拆东墙补西墙，将那笔资金挪去还债，虽业主有表示，筹集好资金就立刻还钱给张先生。但张先生仍忧心忡忡，说他并不清楚到哪一天对方才能还清那60%的房款。
　　案例2购房没有土地证产权不完整难售房
　　买二手房时，购房者大多会注意房屋的产权证，然而，却很少有人注意土地证。据了解，在现行的房屋交易过程中，只要具有房产证便可过户，因此大部分业主拿到房子的房产证后，对土地证并没有太上心。
　　两年前单身的林小姐通过中介机构购买了一套两室一厅的二手房。当时，她也是看上房子位于泉州市中心，离单位近，附近配套设施也齐全，看上房子不久后，她就赶紧拍案决定付款购买。双方谈判时，业主跟她坦白，房子没有土地证，需要后期补办。
　　对此，林小姐不以为然，她认为房子价格低，有房产证就好，并不一定需要土地证。
　　今年年初，林小姐结束单身，她随丈夫到浙江杭州发展，准备将自己的那套小型二手房再卖出去；然而在将近一年的时间里，她还是未能把房子卖出。她介绍，不少有心购房者对房屋的价格、地段、配套都非常满意；但他们表示，没有土地证，房屋产权就不完整，这样的买卖有风险，许多买房者都不愿意购买。卖房一事，也因此一再拖延。
　　如今，身在杭州的林小姐心急如焚，她表示后悔。“如果知道土地证这么重要，当初我也不会在明知没有土地证的情况下就那么草率地买房，或者在这两年内我也会想尽办法补办土地证。如果那样，现在卖房子就不会这么麻烦了。”
　　律师说法
　　在法律顾问团律师张传江看来，确保产权的完整性是二手房买卖中至关重要的因素。他介绍，国内房屋采用登记制度，只有产权证才能证明房屋归属问题。“如果二手房没有产权证，此时进行买卖交易是有风险的，购房者即便买到房子却没有得到产权，他的权利还是没有保障。”
　　张传江提醒有意购买二手房的市民，买房前一定要注意查看产权证，看产权证上的房主是否就是卖房的业主；如果可以，最好到房管局查询产权证的合法性与有效性，防止买到的房屋产权被冻结或者被抵押。他补充，如果要购买的房屋是夫妻共同财产，那么卖房必须经过夫妻双方共同许可。“双方共有财产，任何一方单独处分是无效的。出现这种情况，买卖合同无效，购房者只能退钱。”张传江说。
　　此外，如今的二手房市场上，不少人会将单位公用房拿出来卖。张传江介绍，单位公用房是可以出售的，但前提是它必须经过房改，办理相关产权证，具备了交易条件。
　　至于林女士遇到的土地证问题，张传江介绍，在泉州，土地证与产权证是分开的，在房屋买卖过程中，双证必须齐全，土地证的缺失也是产权不完整的体现。他再次提醒，购房者一定要注意产权的完整性。
　　（据《东南早报》）
本文来源：南海网-法制时报
责任编辑：王晓易_NE0011
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提交1个解答7正解购买没有独立产权的房子存在的弊端和风险比较多，首先没有独立的产权证就不能去办理各种与产权相关的事（如抵押、贷款等），因此想通过抵押贷款的方式买卖这种房子会受到限制；其次，这种没有独立产权证的房子价格不能跟独立的产权房一样，很多情况下需要买房人一次性付清全款；再次，即使付清全款，因为没有独立的产权，可能要承担卖房人一屋两卖的风险；最后如果面临拆迁补偿时，也会针对整体产权进行补偿，个人获得补偿可能没有那么顺利。相关法律可参考：《中华人民共和国物权法》第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十一条　依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。购买没有独立产权的房子存在的弊端和风险比较多，首先没有独立的产权证就不能去办理各种与产权相关的事（如抵押、贷款等），因此想通过抵押贷款的方式买卖这种房子会受到限制；其次，这种没有独立产权证的房子价格不能跟独立的产权房一样，很多情况下需要买房人一次性付清全款；再次，即使付清全款，因为没有独立的产权，可能要承担卖房人一屋两卖的风险；...作者：正解网来源：正解网链接：收藏已收藏感谢已感谢修改分享扫码分享复制网址OK了，粘贴即可！修改解答&&&&&购买没有独立产权的房子存在的弊端和风险比较多，首先没有独立的产权证就不能去办理各种与产权相关的事（如抵押、贷款等），因此想通过抵押贷款的方式买卖这种房子会受到限制；其次，这种没有独立产权证的房子价格不能跟独立的产权房一样，很多情况下需要买房人一次性付清全款；再次，即使付清全款，因为没有独立的产权，可能要承担卖房人一屋两卖的风险；最后如果面临拆迁补偿时，也会针对整体产权进行补偿，个人获得补偿可能没有那么顺利。
相关法律可参考：
《中华人民共和国物权法》第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第三十一条　依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。提交图片把图片文件拖到这里即可上传上传完，点击「插入图片」按钮插入title插入图片图片链接:图片描述:添加取消视频title插入视频视频链接:添加取消出于安全考虑，目前正解网仅支持腾讯视频（支持 HTTPS）的视频播放页链接
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