二手房按揭流程_百度文库
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二手房按揭流程
&&二手房按揭流程
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　　收费标准
　　收费单位
　　评估额*5‰
　　评估公司
抵押登记费
　　贷款额*5‰
　　房产局
?二手房过户收费标准
140平米以内
140平米以外
首次购房90平米以下者到房产调档证明按1%
交易满五年住房免交营业税 ，140O以内未满两年交差额的5.6%
转让手续费
买方和卖方
1.5元/平米
买方和卖方
买方或卖方
过户调档45元/套，调首次购房证明50元/套，调唯一一套住房50/套
个人所得税
同一城市有二套住房以上（含二套）按成交价的1%收取
买方或卖方
划拨转划拨卖方交收益金（成交额*1%）；划拨用地转出让用地交土地出让金按地段收取。
?二手房买卖注意事项
（1）房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
（2）房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
（3）交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。&
（4）土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
（5）市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
（6）福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
（7）单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
（8）物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
（9）中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
（10）合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
签订二手房买卖合同应注意的事项。
　　一、双方当事人的基本资料：具体指当事人的姓名、地址、联系办法等。双方应向对方做详细清楚的介绍和调查,通常来讲,应各自出示自己的户口本和身份证原件；属共有财产的,共有人也应到场，并在买卖合同上签字，不能到场的，应出具公证委托书。
　　二、标的：本合同的标的，就是双方欲进行买卖的二手房，在买卖之前，应详细查看房屋的房产证和土地证原件，确保出卖人合法拥有房屋。
　　三、价款：价款中应约定总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、订金、尾款等。在二手房买卖过程中，通常是一次性付款的，但也存在着出卖人在出卖房屋时，有部分银行贷款不能清偿的情况。由于办理过户时要求取消银行抵押，出卖人又无力清偿贷款，而要求买受人替他先行还清贷款的，应注意交易安全。还有一种情况是买方必须在房屋过户后贷款才能支付房款，这两种情况下，最好是由中介机构提供担保。
　　四、履行期限、地点、方式：这里主要写明交房时间；房屋附属物品的归属；水、电、物业管理等的交接；办理房屋过户时相互配合与协调的问题；交易税费、其他费用分摊责任。这里尤其要注意的是税费的分担，通常二手房买卖过程中，约定卖方净得款最为简洁。
　　五、违约责任：规定哪些是违约情形；违约责任如何承担；违约金、订金、赔偿金的计算与给付；规定免责条款；如有担保，应规定担保的形式；对违约金或订金的选择适用问题。
　　六、解决争议的方式：这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。通常情况是约定仲裁，这样可以保证争议的及时解决。
　　七、合同生效条款：双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。
　　八、合同中止、终止或解除条款：按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。
　　九、合同的变更与转让：主要是约定合同变更与转让的条件，不能进行变更、转让的禁止条款。
　　十、附件：在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。目前，二手房买卖合同中的附件通常是约定房屋附属物的归属，列明随屋赠送的物品清单。
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来源：凤凰房产
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48小时热文排行银行为何不愿给老房子贷款 “高龄”二手房遭遇贷款难
贷款是银行或其他金融机构按一定利率和必须归还等条件出借货币资金的一种信用活动形式。广义的贷款指贷款、贴现 、透支等出贷资金的总称。银行通过贷款的方式将所集中的货币和货币资金投放出去，可以满足社会扩大再生产对补充资金的需要，促进经济的发展；同时，银行也可以由此取得贷款利息收入，增加银行自身的积累。
现如今，由于社会的发展，经济的需要，很多房地产开发商建了很多的新房，而正因此，老房子变的越来越少了。现在都流行贷款做事，许多年轻人也会贷款来创业，一般情况下贷款时都会需要一些抵押物品，而被人们当作抵押物品最多的就是老房子。老房子已经有了许多年的历史了，那么，老房子还能够贷款吗？老房子贷款需要满足什么条件呢？银行要么拒绝放贷，即使贷也不多贷，想买老房子的市民很苦恼&&老房子贷款咋这么难。
老房子贷款需要满足哪些条件
老房子想要贷款，无论是贷款人，还是贷款的老房子，都要满足一些条件才可以进行贷款。这些条件就包括了以下几点。
一、老房子的产权要明确清楚，不能模糊或者出现修改，同时还要符合国家规定的上市交易的条件，避免贷款人无法偿还贷款时，无法抵押房屋。并且老房子还要可以进入房地产的市场中进行流通销售，在此之前，不能用老房子做过任何其他的抵押。
二、老房子的房龄不能过高，过高的标准就是，老房子的房龄与贷款的年限相加不能超过40年，老房子的房龄是从房屋修好之后的那天开始计算的。
三、老房子不能被列入当地的城市改造拆迁计划之中，避免在抵押期间出现房屋拆迁的问题，并且还要带有房产证和土地证等证明文件，证明老房子确实是合法的。
四、贷款人要有正当的职业和稳定的收入，具备可以偿还贷款的能力。
五、贷款人不能有违法或者不良信用的记录，否则也不能使用老房子来贷款。
六、贷款人要能够提供银行盖章或者认可和承认的有效利质担保，当然，也可以用老房子作为房产来抵押，或者用具有偿还能力的第三方人士来保证。
七、要开设中国工商银行个人结算的账户，并且同意银行从个人账户中扣取贷款本息。
老房子贷款咋这么难
市民顾女士最近看上了一套椒江白云小区的二手房。初次买房，顾女士希望能通过银行按揭贷款缓解压力，没想到，中介人员却告诉她，现在银行对二手老房子根本&不感兴趣&。果然，顾女士咨询了几家银行都是接连碰壁，有的银行干脆不贷，即使同意贷的也不多贷，这让她十分不解，&老房子贷款怎么就这么难？&
顾女士的遭遇并不是个例。记者近日走访发现，从目前多家银行办理二手房贷款的情况来看，二手房的房龄越长，通过银行办理商业贷款的难度也就越大。房龄超过15年的，多数银行根本不接单，有些银行即使能办下来，贷款数额也很少。相比较而言，公积金贷款对房龄老、面积小的二手房都没有限制。
小区太老，银行&没兴趣&
3月26日，记者以购房者身份来到椒江育才路上的二手房中介市场。
白云小区，75平方米，总价48.8万元。在简单了解了房子的基本情况后，记者开始咨询起房子按揭贷款的问题。
&这房子老了点，办贷款可能有点难。&椒江虹丰中介的工作人员说，现在银行对申请贷款的二手房的房龄、面积等都有一些限制，像白云小区这样的老小区，很多银行都没什么&兴趣&。
&不过如果你的个人信用很好，收入状况又不错，譬如是公务员、教师之类的，申请成功的几率会相对大一点。但是贷款额也不会很高，大概在总价的5成左右。&
随后，这位工作人员的说法得到了银行方面的证实。&我们对申请贷款的二手房的房龄确实有一些限制。&工行椒江支行信贷科的工作人员告诉记者，老小区的二手房一般不会发放贷款，&譬如椒江花园新村的房子基本不贷，翠华小区、白云小区有选择地放贷。&
何为&有选择地放贷&呢？这位工作人员解释说，首先是面积，这涉及到房产总价值的问题。&老小区的二手房要申请按揭，原则上要求面积在80平方米以上的。其次是个人信用，主要是看申请人的职业、工作单位、收入状况等。&贷款发放的比例也要综合这些因素来考虑。&
&高龄房&办商贷有点难
&现在二手房贷款，银行在审核的时候确实挺紧的，有很多条件限制。&九鼎经纪市府大道店的工作人员接受记者采访时说，譬如房龄超过15年的老房子一般不贷、面积小于50平方米的二手房一般不贷等。&虽然老房子单价相对较低，但因为不能办理房贷按揭，很多有意购买的购房者最后也只能放弃，寻找其他的房源。&
这位工作人员说，现在椒江房龄在15年以上的小区主要集中在老城区，房子一般较旧，而且户型结构比较老旧、周边相关配套功能落后，房产总价值普遍不高，在二手房市场中的流通力也相对有限。而且，一旦贷款人无法继续正常还款，银行对这部分房龄较长的二手房也难以处置。因此，银行在给这部分房源贷款时一般比较慎重。
记者咨询了市区多家银行后发现，银行在发放二手房贷款前，主要会从用途、偿还能力、房屋价值等方面，对申请人进行审核。从目前的情况来看，很多银行对5年以内的二手房普遍比较青睐，对于购房者选购二手房并申请商业贷款，且所购二手房房龄较长的，各家银行在相关规定的制定上都保持着比商品房申请贷款更加谨慎和严格的要求。不过，尽管各银行有自己的审核侧重点，但对一些优质客户，银行方面也会适当放宽条件。
公积金贷款不设房龄&门槛&
与商业贷款较高的&门槛&相比，二手房的公积金贷款则更方便些。
&只要是买房，二手房和商品房享受同等的贷款政策。&市公积金管理中心相关人士接受记者采访时说，与商业银行的二手房贷款相比，公积金贷款对房龄老、面积小的二手房都没有限制。
另外，根据市住房公积金管理中心的相关规定，购买商品房、经济适用房、二手房，其贷款额度不超过所购房款总额的70%，其中二手房房款总额以契证为准。借款人及配偶双方均在正常缴存住房公积金的，一般额度为30万元，符合相关要求的最高限额可贷50万元；仅单方缴存住房公积金的，且符合相关要求的最高限额可贷30万元。此外，公积金单笔贷款最长年限为30年，且不超过法定退休年龄5年。
编辑总结：以上就是银行为何不愿给老房子贷款 &高龄&二手房遭遇贷款难的相关介绍，如果贷款人和房屋都满足了以上的几个条件，那么用老房子来贷款，那是绝对可以的。如需了解更多相关资讯，请继续关注我们网站，后续将呈现更多相关内容。
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