接手转租店应该注意这些问题
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我们经常在一些小报中，或者商店外面，见到各类商店转租的信息。有的商店转让时看上去生意红火，然而，其实是虚火。接手转租店的注意事项：(1)在和转租人谈判时，不要轻易相信转租人生意之外的理由，贸然接手转租店是极危险的。不管转租人所说的转租理由是什么，你都应设想他们是因为经营失败而转让的。(2)找出导致他们经营失败的原因，是行业原因，还是经营失策等等。如果你对接手这家商店有兴趣，就要通过实际调查分析，从中找出到底是什么因素对经营起了抑制作用。原因肯定是存在的，通过自己的观察，走访他原来的员工、附近居民及同行，不难得到实质性的答案。不查明真正导致转租的因素，不加以任何改进，以为接手就可经营，就指望商店带来利润，多半会重蹈别人的覆辙。如果真的找不到什么原因，不如放弃。(3)如果你要整体接手积压货物较多的店，最好核实一下存货的具体价值。这些存货肯定已不具有原来的价值，甚至可能是一文不值的死货，不要以为转租方大降价你就占了便宜。存货太多，既使流动资金减少，还有可能全部砸在你的手里。到时候极有可能因贪图小便宜而吃大亏。(4)如果你确定已经找到原因，不管你改不改变原有的经营行业，你都必须在经营上重新定位。当然，我们不能说某一行业是亏损行业，某一行业是赚钱行业。接手转租店也不是一定会亏，只要你善于经营，在某种程度上，还是能够成功的。★租铺谈判的注意事项在初步选定开店的地点后，还应作进一步的全面考察，对相关的情况做一定的调查分析后，方能决定是否最后定点在这里。这时，你可以从以下几个方面进行考察：1、店面情况调查小故事：小李子想开一家书店，从别人手里买下了一个店面。这个面积达30平方米的店面在一所高校附近，每天的客流量相当可观，价钱相对来说还比较便宜，一共3万元。小李子以为捡到了便宜，有点得意忘形。他又花了二万多元装修，不久就隆重开张了。一个月后，政府一纸《拆违通知书》让他半天没有回过神来。原来，上家通过内部关系得知店面迟早要拆，便来了个金蝉脱壳。所以，在租买店面之前，一定要对店面的大背景情况作一番仔细的调查了解，以免上当受骗。2、房东背景调查刘仲文在广州打了五年工，有了一点积蓄，很想开家店为自己打工。他叫上几个朋友，满大街寻找店面，后来还真的让他们找到几家挂着转让字样的店面，便迫不及待地与之谈判、交付定金甚至租金。其实他的这种做法是极其草率的，很容易带来一系列的后遗症。为了开店成功，他们最好先从侧面打听到真正的房东(即产权所有者)，对其背景情况基本了解，觉得可靠后再和他谈判。一般最好直接与真正的房东谈，如果房东表示已将承包权出租，不愿再插手时，那你再和现在的店主谈判也不迟。还有一点很重要，你一旦谈判成功，要注意让房东把以前的租赁人姓名改成你的姓名。3、房租价位谈判房租对每一个开店的人来说，是最敏感而又最现实的内容。说它敏感，是因为它和钱挂钩，租金太高会让你负担不起，一分钱一分货，太低又找不到好店面。说它现实，是因为这是我们不得不面对的问题，除非你不开店，或者自己有店面。而大多数情况下，我们都得租用店面，那么和房东讨价还价就不得不摆上开店的议事日程。在与房东侃价前，你自己心里首先要有一个谱，也就是先自定一个能够接受的最高价，这个价位必须是：你觉得自己有实力负担得起;在这个价位下，估计有钱可赚;向附近类似的门面打探一下，价位是否基本一致。在和房东谈判时，根据你设定的最高房租，比较房东绐出的房租，权衡后进行讨价还价，这样才可以得到合理的价位。4、注意缴付房租的方式通常情况下，缴付房租有按月结算、定期缴付和一次性付清三种方式。也有一些房东除了要支付固定的月租金外，还要根据你的经营状况分享一定的利润。如果房东提到这一点，而你也愿意，双方要把它作为重点来谈判。因为这其中有许多不确定的因素，处理不当，会引起争议。付款的方式可以按月结算，这样能及时结算，以免拖久了增加计算难度，而且双方都会满意。有的店面定下的是一年或两年的租金，如果你要续租，往往要按一定的比率逐年递增。这种情况下最理想的付款方式是每半年或一年付款一次。如果你有了新的店面或想停租时，就不会损失保证金。还有的店面是长期租的，一租就是十年二十年。对于这种店面，你要看清楚了，不仅要调查好政府规划与政策，还要预计这个店面以后的发展潜力。因为从长远看，门面的房租总体是呈上升趋势的。如果你有足够的资金，同时也看好这个店面，你可以一次性将房租付清。5、其他条件与房东谈判，除了谈租金外，还要注意附加条件，这可以使你节省不少开支。有很多店面出租，都要求支付押金，你在谈判时应尽量说服房东免付押金。一些黄金地段的店面押金通常很高，虽然这钱最终还是你的，但如果你一直经营下去，这笔钱也就等于搁死在那儿，对于一个资金紧张的创业者来说，这也是一个不小的包袱，如果谈得好，完全是有可能卸掉的。另外，你在租房前对店面现有情况应该了解清楚，如装修状况、设备状况等，然后通过谈判，最好要求房东在出租前对门面进行基本的整修，拆除原有已经报废无法使用的设备，对店面的房顶、地板、墙壁尽量作一些维修，添置水电设施等。★别让租金成心病员工开销、水电费、电话费、税收都是小开销，惟独房租占了大头，让开店创业者头痛。租金往往会占去月开销一半，所以，租金贵贱直接导致生意成败。商铺租金在一个老板心中地位特殊，几乎已成为创业者考虑的最重要的因素，但也绝非是租金贵，生意就一定会做砸。也就是说，只要租金方面的开销不等同于整个生意的全部支出，那么，这生意还未盖棺定论，仍旧存在咸鱼翻身的可能。市场永远在变化，中国人尽皆知这句话，足球是圆的，所以，租金的多少也只是一个相对的概念。有人每月开销几万元，但却大把大把地赚钱;有人每月只需开销2000元的铺面租金，却步履维艰。生意的成败绝非租金多少说了算，创业者要看的是性能价值比。同样面积的铺面，淮海路上2万元是不是要比上海某个不起眼的地方的2000元合算?都说闻香识女人，好的商铺却不一定要通过租金的贵贱来衡量。那么，什么样的商铺才称得上极品店铺呢?这虽然是相对的，但也可以绝对地讲：能让老板赚钱的商铺就是好商铺。好商铺往往躲在租金后面，商铺好与不好不只是由租金说了算。一般来讲，租金越高就代表该商铺的经营价值越高，如果创业者实力非凡，自然应该以高标准来要求自己。那些能喊得起价的商铺当然不是等闲之辈，要么坐拥繁华闹市口，要么周边有着川流不息的消费群。北京服饰市场的一个小摊位可以几易其手租金却不断上升，有人甚至愿意每月出几万元来争取一个几平方米的小摊。这样的高价并非事出无因：淮海路给了它氛围，华亭服饰市场给了它口碑，即使是再小的一个摊位，它也没有不贵的道理。但也不是说铺面租金越高就越值得租用，租金上也可能被人做足了文章，到底这家铺面值不值得投资，创业者必须睁大眼睛看清才行。有些商铺已经被投资者们爆炒了一遍，一些铺面的租金价格已经相当离谱，就像股价浮在天上的股票，谁碰都等于抱个炸弹在怀里。其实，衡量一家铺面值不值主要看其性能价值比，除此之外就需要看经营者自身是否够聪明了。有一位老板将品牌内衣店开在五角场，每月1.35万元的铺面租金绝非当地其他铺面可以望其项背，但周老板却仍能从中狠狠赚了一把。★避免租赁合同陷阱在承租铺面时可能面临许多不可预测的因素，假如出现这些因素而导致铺面无法经营下去时，如果租户未在合同中约定此时的合同解除权，就得继续支付租金，承受损失。为避免这类陷阱，铺面租户应争取在铺面租赁合同中载人下列条款：承租方在出现下列情形之一，无法继续经营时，有权通知出租方终止铺面租赁合同，并不赔偿出租方的损失：出现战争、地震、台风、雷暴、城市暴动等情形;政府决定拆迁铺面;政府在铺面前50米内、左右两边各200米内修路、改路、扩路、建桥、整治市容或其他政府行为;承租方因经营不善严重亏损达三个月以上。当然，要进一步避免因上述情形造成的铺面装修费用的损失，还必须预先调查清楚。订立商铺租赁合同还须特别注意以下几点法律问题：(1)承租人的主体资格。商铺作为不动产，其出租人必须是商铺的所有权或者使用权人，若是所有权人，应依法取得房地产权证;若是使用权人，应有合法租赁凭证及允许转租的书面证明。另外，房屋有共有人的，还须经过共有人书面同意。(2)租赁物的用途。租赁商铺必须确认房)租赁物的用途。租赁商屋用途为商业用房。否则，无法办理营业执照。(3)租赁期限。根据《合同法》214条的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。(4)转租。因商铺经营风险较大，故在经营状况不佳时，可能会涉及将商铺转租的问题。出租人是否允许承租人转租，应在租赁合同中予以明确。若承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。(5)装修补偿。首先，出租人与承租人应在租赁合同中明确出租房屋能否装修;其次，双方应约定，在租赁期结束或因其他原因解除租赁合同后，对装修如何进行处理。在对装修处理方式未作约定的情况下，若出租方违约，致使租赁合同解除，出租方应赔偿承租方装修损失;若承租方违约，但装修对承租方确有用处的，出租方亦应对承租方适当补偿。(6)租赁合同登记。在租赁合同成立后，合同当事人应将租赁合同送至房管部门登记备案。未经登记备案的租赁合同亦是有效合同，但不具有对抗第三人的法律效力。关注大豫创业官方微信大豫创业，查看更多创业项目及创业政策。
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[转租需要注意什么]接手转让店铺需要注意的问题
接手转让店铺需要注意的问题1.合同一定要找房东一起签.2.租期能长尽量长.3.一定要在合同内写明自己拥有转让权.4.合同到期后续租问题,拿到优先续租权很重要,实在不行,也应该要求房东补偿.5.一定要找准房东,房产证是关键.转让人的身份也要核实清楚,核实他是否现租客(身份证,营业执照,承租合同).6.转让前的费用要查清,水电,物业,是否有欠款等等...7.很重要的一点,转让费高的惊人的,大几万甚至十几万的,要严重小心,预算一先自己开了店之后是否会赚的回来那些转让费,计算方式很简单,把转让费摊消到每个月的成本中,其实照我说,除非做那些暴利行业,不然转让费超高的那些店,根本就不用去考虑了,合同到期后如果房东不让续签,那些转让费会把你压死,并且会死的很难看.无论是新手创业，还是老店扩大规模，接手别人转让的店面都是一种行之有效的途径。我们怎样才能合理估算店面价值，规避转让风险，让接手到的店面物有所值呢？应注意以下问题：首先要考虑房屋产权和使用期限，在店铺转让的过程中，房屋产权及使用期限的问题是接手者首先要考虑的。接手一个新店面的时候，最好先对当地城镇规划及店铺所在地段的经营状况和前景做一个比较全面的了解，然后再做出决定。在接手别人转让的店面时，首先要了解房屋的产权。是公房还是私房？前期的租赁合同有没有到期？有没有拖欠房租？因为只有房屋的产权问题弄清楚了，才能进行工商营业执照、烟草专卖零售许可证等证件的办理。同时如果您选择老房区、旧城改造区的房子或厂区的房子时，一定要慎重。有时候工厂迁址或扩建也可能会收回房子。这些都应该事先找主管部门打听一下。另3月16日，十届全国人大五次会议高票通过了《中华人民共和国物权法》。如果大家在接手别人转让的店铺时，对房屋产权、使用年限及手续变更等有疑问，一定要及时参照《中华人民共和国物权法》上的规定。办理执照有学问营业执照在店铺转让后一般是怎么办理的呢？有哪些注意事项？接手别人转让的店铺前，一定要先了解原店的营业执照是否随店转让？税款是否按时交纳？管理费交纳期限是什么时候？重新申请及转让过户各需要多少费用？这些都有必要在转让之前，先到工商部门询问清楚。科学估算原店商品价值估算货物价值时，不仅要按批发价格作价，还要考虑到货物贬值的情况。过期商品不能要，而有些商品如日用品、调味品等，时间长了不好卖，也是要降价处理的。除此之外，还要考虑固定资产折旧问题。如货架、柜台、桌椅等，要按年限、使用情况作折旧处理。转让协议要签好一定要事先签订转让协议，我们还请了第三方作见证人。接手店面切勿心急在接手店铺的操作上有什么技巧吗？:接手店面时切勿心急。要挤一下水分，并选择恰当时机。同时要考察好周边的经营环境，特别要研究一下竞争对手。接手老店有优势转让店铺具有新店铺所没有的优势，老店通过一点点积累，已经拥有了一批客源。再加上多年经营树立的信誉等，这些都是财源。与开新店相比，接手老店的风险要小得多。随着店面的转让，店铺的地势、客户、购买力都一起转让了，而接手人并没有为此多付出资金。所以转店的时候，不要只盯着一些有形资产，还要算算投入与收益，眼光应看得长远一些。法律人士总结商铺转让费就是商业活动中有关店面转手时上家附加给下家的一个由上家额外收取的费用，是下家弥补给上家因转让所蒙受损失的补偿。而其实际情况是，有些地方、地段及店面无理要钱或漫天要价，有“上家非法做二房东”之嫌。因此，第一，估算转让费时要充分考虑店面转让时都有哪些有形价值和无形价值。有形价值可物化为商品、柜台、货架等，而无形价值则是指店铺的地理环境、购买力、客户群等。第二，依照法律手续办理转让合同。合同越细致越好，可加一些弹性条款，以保护自己的权益。签协议的过程中最好有中间人在场，如果转让金额很大就需要特别小心，谨慎一点还可以申请公证。第三，注意查询房东有没有店面租赁许可证及转让手续。第四，注意非人为因素。除了拆迁，还要考虑遭遇到台风、雷电、水灾、火灾等风险后该怎么处理。这些对房东财产造成危害或损失的情况，都要在合同里有所反映，以维护自己的合法权益不受侵害。要明确转让的是权利和义务的全部转让，还是部分转让。按照法律规定，只要不是1、根据合同性质不得转让的；2、按照当事人约定不得转让的；3、按照法律规定不得转让的。就可以转让。转让方的配合变更义务。上次跟大家分析了关于开电玩店投资分析之选址篇，这次再接着跟大家一起来交流一下关于选址时转让店铺注意事项。（电玩店投资分析—选址篇见阳光巴士创业网）店铺转让或转租可以节省投资、时间及精力等，但也存在较大的风险，因此一定慎重。店铺转让大致分以下几个步骤：一、确定转让人的身份，看他是否是店面房屋的产权所有者，如果店铺经营者就是房屋的所有者，首先要查看店铺的产权证明、营业执照、卫生许可证等其他相关证件是否齐全，并初步咨询转让价格及房屋的租金情况。二、若有意接手，双方可洽谈房屋租金及店铺经营设备、装修等转让项目的具体价格。若谈定则可预付一定数量的定金，以保证优先接手店铺的权利，定金收取方出具定金收条，收条要写清时间、金额、定金的用途等具体内容。三、双方鉴定《店铺转让协议》及《房屋租赁合同》，从而约定双方具体的权利与义务。四、合同签署完毕，按合同约定方式结付转让费用。五、转让方有义务协助接手方进行过户变更手续，因此，接手方要及时凭鉴定合同及其他所需证件到工商部门办理好更名登记手续，以确定经营的合法性。六、如果店铺经营者也是承租人，则必须查看其与房屋产权人所鉴定的原始合同，并检查其是否有转让（转租）权；鉴定合同时要三方同时在场并鉴字证明。（即产权人、经营者、接手者）七、务必考察店铺转让的原因及之前的债权、债务情况，并在合同中明确注明，以免跌入转让合同的陷井。八、还有重要一点：务必事先调查清楚您所看中的店铺地段在短期内是否有市政方面的拆迁规划，从而避免上当受骗。
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　　最近已经开启了，想要将天猫店铺转为企业店铺的卖家朋友们不要错过了时间。开淘小编也为大家整理了一些天猫店铺转淘宝企业店铺的常见问题以及如何解决。　　1、天猫商家在什么情况下可以申请转淘宝企业店铺?　　是否转，除部分特殊类目外，商家可自主选择。但前提是在天猫诚信经营且符合淘宝开店规则的商家，有B类12分及以上或A类48分处罚的商家，以及处罚申诉中的商家，不支持转入淘宝企业店铺经营。您的店铺可能处于以下三种状态，可按照以下流程进行申请。　　(1)续签考核不通过或未申请续签且未申请退出天猫的商家，可在入口开放后直接提交申请;　　(2)已申请续签，但未续签缴费成功的商家，您可以先通过【商家中心】-【天猫服务专区】-【取消续签】，取消成功后再提交转入淘宝企业店铺的申请;　　(3)已申请“关闭店铺—考虑退出”，在“待天猫确认”前，可自行取消关闭店铺申请，之后提交转入淘宝企业店铺的申请。　　注：不支持转入淘宝企业店铺经营的特殊类目有：旅游;世博会专有;保险，整车(经销商);新车/二手车(品牌商);大药房;网游及QQ;基金;电子票务凭证;话费通信;天猫国际。　　2、什么时候可以申请转淘宝企业店铺经营?　　天猫店铺转淘宝企业店铺入口预计于下10月下旬开放，您可以通过【商家中心】-【天猫服务专区】-【转入淘宝企业版】申请转淘宝企业店铺经营。　　对于考核不通过或未成功续签，且考虑转入淘宝网经营的商家，必需在日24点前申请转入淘宝企业店铺。逾期未申请，天猫将协助您办理退出天猫，进入清退流程，结算相关费用。　　3、天猫店铺如何申请转淘宝企业店铺经营?是否提交成功了就可以转淘宝企业店铺?　　待天猫店铺转淘宝企业店铺申请入口开放后，您可以通过【商家中心】-【天猫服务专区】-【转入淘宝企业版】自主申请， 并按系统提示完成对应操作。　　4、商家从天猫转入淘宝企业店铺之后星钻冠、好评率、评价是如何转换的，具体方式是什么?　　此次转换是系统根据商家原天猫店铺的“宝贝与描述相符程度”、 “服务态度”、 “物流服务”等多项指标综合换算得出的数据。　　评分换算规则：　　(1)DSR平均值1分差评，1分　　(2)星钻冠：根据交易和转换的评价计算;　　(3)转淘宝后，天猫未完结交易的评价直接记入淘宝企业店铺。　　5、转淘宝企业店铺后，商品、评价等相关记录是否可以保留?　　您的天猫店铺转淘宝企业店铺后，在天猫店铺的交易、评价、售后服务等记录均会按规则保留到淘宝企业店铺。　　原的商品，因天猫与淘宝企业店铺的商品销售属性不同，转入淘宝网后均处于下架状态，部分商品可能会转换失败，转换成功的商品不影响对应销售记录，下架状态的商品请您在转入淘宝企业店铺后重新编辑上架。　　6、如果在淘宝网已有企业店铺，是否还可以申请将同一营业执照下的天猫店铺转淘宝企业店铺?　　不可以，请注意一个营业执照只能开一家淘宝店铺。　　7、天猫同一公司主体有多家店铺，可以全部转淘宝企业店铺吗?　　不可以，请注意一个营业执照只能开一家淘宝店铺。　　8、转淘宝企业店铺经营，店铺名、会员名及域名是否会变化?　　根据淘宝网注册店铺的相关要求，您的店铺转到淘宝企业店铺后，店铺名称和会员名称都会发生变化。　　(1)店铺名　　为保证转换后店铺符合淘宝网店铺命名规则，系统会默认将原天猫店铺名初始化，即默认店铺名称为一段数字，转换成功后，您可根据经营需要进行修改。点此查看修改操作指南　　(2)会员名　　原天猫旗舰店、专卖店、专营店经营截止后，会员名需要修改。淘宝会员名注册细则。　　原天猫会员名子账号后缀保持不变，前缀变更为新会员名，免费使用期限为3个月。　　(3)域名　　根据淘宝网的店铺域名要求，商家转入淘宝企业店铺后，系统会重新为商家分配淘宝网店铺域名，如“shop***.
”，同时商家也可申请淘宝二级域名“***.”。专业版付费旺铺可免费使用二级域名。　　9、转淘宝企业店铺后，何时解冻?年费何时结算?　　当您已完结所有天猫交易且完结所有天猫积分发票后，天猫会对您入驻天猫时缴纳的技术服务费年费进行结算，结算周期：7个工作日。　　同时为保障消费者的权益，在所有环节(包括：交易，积分发票/佣金，年费结算)完成后，保证金将在申请转淘宝企业店铺后的30天+10个工作日内自动解冻至店铺支付宝账户内。　　注：请您尽量在天猫交易完结后的20天内完结积分发票/佣金，逾期系统将在第30天直接从您店铺保证金里面划扣相当于拖欠发票金额的30%的违约金及等额佣金，完结此环节后开始年费结算。　　10、是否可以申请将在天猫的商品、交易、评价、售后服务等记录转入指定的其他淘宝网店铺?　　抱歉，我们不允许跨店铺交易信息转移。　　11、转淘宝企业店铺后，是否还可以查看之前在天猫的账务信息?　　可以，您在【商家中心】-【店铺管理】-【账房】能够查询到天猫佣金/积分账务报表信息。　　12、已订购的增值服务在转淘宝企业店铺后，是否还可以继续使用?　　订购有服务市场的第三方服务，需要重新授权才可继续使用。点此查看详细授权操作　　13、申请了转淘宝企业店铺，但是我现在又想续签了需要怎么办?　　若您为续签考核通过的商家，转淘宝企业店铺申请的三天冷静期内，您可以在转淘宝企业版经营的申请详情页面选择撤销申请操作，重新提交续签;经过冷静期后，开始执行转企业店铺，很抱歉，系统不能支持取消申请。　　14、转淘宝企业店铺后，原天猫赠送的收费工具是否还可以免费使用?　　很抱歉，不能继续免费使用。　　15、在天猫未被处罚的商品，为什么到了淘宝企业店铺之后会被处罚?　　天猫和淘宝网对违规商品的定义及处罚会有差别，如店铺已从天猫转入淘宝企业店铺，将依据《淘宝规则》对违规商品进行处理。　　16、转淘宝企业店铺经营后，如何再申请在天猫开店?　　您可以点击此处重新报名申请在天猫开店，点此查看天猫招商标准。　　17、申请转淘宝企业店铺，是否会影响店铺参与聚划算等活动?　　会，您必须删除活动才可以继续提交转淘宝企业店铺流程，或者可以等待活动结束后再提交申请。　　由于天猫和淘宝网之间的系统差异，为了确保您的正常经营，请在转入淘宝企业店铺后优先完成以下四件事：　　1.加入淘宝网的消费者保障服务，点此查看帮助详情;　　2.重新编辑并发布您的旺铺模板，点此查看帮助详情;　　3.全量编辑并发布宝贝，点此查看帮助详情;　　4.重新编辑橱窗推荐位 点此查看橱窗推荐位规则。　　同时，在正式开始新一年的经营前，请您先对店铺进行自检，需要确认的事项如下：　　1.淘宝助理是否可以发布全新宝贝，若不能发布，请先加入淘宝网的消费者保障服务，否则可能只能发布二手宝贝;　　2.如店铺暂时搜索不到，属于正常情况，请您耐心等待，24小时之后就可以被搜索到;　　3.如发现卖家中心的天猫模块没有了，属于正常情况，因为店铺已转入淘宝企业店铺，对应的天猫模块会自动取消;其他模块可通过卖家中心进入添加免费模块进行添加;　　4.如热销排行上无销量显示，您可以从卖家中心进入店铺装修，选择销量排行模块，选择编辑，勾选显示最近30天销售数据即可显示销售笔数;　　5.如发现店铺宝贝数量显示为0，属于正常情况，因为店铺数据的切换需要一天左右的时间，这种情况下您可以通过全量更新发布宝贝的方式来加速数据的切换时间。　　注：请您尽量在天猫交易完结后的20天内完结积分发票/佣金，逾期系统将在第30天直接从您店铺保证金里面划扣相当于拖欠发票金额的30%的违约金及等额佣金，完结此环节，开始年费结算。　　天猫店铺转淘宝企业店铺的常见问题小编就整理到这里了，希望能够对你们有所帮助，如果你还有疑问可以访问进行提问，会有专业人士为大家免费回答，也可以给小编留言。请多多关注开淘网噢~
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