股票/基金&
善意取得虚开增值税专用发票案实务解析
作者：刘天永
　　和讯特约
　　一、案情简介：
　　D公司为注册地址位于江西省宜春市的贸易公司，注册资本500万元人民币，为增值税一般纳税人。2011年10月，D公司经采购人员联系到温州赵某，赵某自称为浙江省温州市的S公司的销售经理，从注册地址位于浙江省温州市的S公司处购进一批电子器件，合同价款5,300万元人民币，并取得S公司开具的与购进货物对应的增值税专用发票，并于2012年1月份向江西省宜春市国税局认证抵扣。2013年4月，浙江省温州市机关因涉嫌虚开增值税专用发票对S公司进行调查，D公司亦接到江西省宜春市其主管税务机关向其出具的《税务检查通知书》，协查其在2012年1月取得S公司发票抵扣事项，D公司向税务机关提供了原采购合同、验收入库单据、增值税发票抵扣联等相关的购货凭证。经税务机关调查发现，赵某与S公司没有任何雇佣关系，其在2011年10月发给D公司的货物也并非S公司的产品，故认定S公司开具的增值税专用发票为虚开。D公司主管税务机关同时认为，根据《全国人民代表大会常务委员会关于惩治虚开、伪造和非法出售增值税专用发票犯罪的决定》第1条的规定，虚开增值税专用发票是指有为他人虚开、为自己虚开、让他人为自己虚开、介绍他人虚开增值税专用发票行为之一的。D公司取得虚开的增值税专用发票亦构成虚开增值税专用发票。由于涉案金额已经达到刑事立案标准，拟将D公司一案移交刑事处理。
　　D公司认为虽然其取得S公司为虚开的增值税专用发票，但其具有真实的货物交易，在整个交易中其没有任何恶意应属“善意取得”发票方，况且也没有实际给国家造成税款流失的损失；其行为也符合国家善意取得虚开的增值税专用发票的构成条件，不应被认定为虚开增值税专用发票行为，更不属于虚开增值税发票罪。D公司于2013年5月中旬补缴已经抵扣的进项税款770余万元。
　　华税律师为D公司提供了税务检查的全程咨询服务，税务机关最终认定D公司的行为构成善意取得虚开的增值税专用发票，D公司无需承担罚款的行政责任或其他刑事责任。
　　二、华税观点：
　　（一）D公司的行为构成善意取得虚开的增值税专用发票
　　1.善意取得虚开的增值税专用发票概述
　　从理论来源上看，善意取得虚开的增值税专用发票借鉴了民法上的善意取得制度。根据《中华人民共和国物权法》第106条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(1)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(2)以合理的价格转让；(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。善意取得制度设立的基础在于保护交易安全，保障善意第三人的利益。在满足上述条件的情况下，善意取得财产的受让人善意无过失，取得财产的所有权，不因无权处分人无权处分行为承担不利的后果。
　　我国现行法律法规以规范性法律文件的方式确认了善意取得虚开的增值税专用发票制度。国家税务总局曾颁布4个有关纳税人取得虚开的增值税专用发票的，规定了善意取得虚开的增值税专用发票以及非善意取得虚开的增值税专用发票的认定、法律后果等。这4个规范性文件为：《国家税务总局关于纳税人善意取得虚开增值税专用发票已抵扣税款加收滞纳金问题的批复》（国税函[号）、《国家税务总局关于〈国家税务总局关于纳税人取得虚开的增值税专用发票处理问题的通知〉的补充通知》（国税发[号）、《国家税务总局关于纳税人善意取得虚开的增值税专用发票处理问题的通知》（国税发[号）及《国家税务总局关于纳税人善意取得虚开增值税专用发票已抵扣税款加收滞纳金问题的批复》（国税函[号）。
　　根据上述规范性文件，纳税人善意取得虚开的增值税专用发票指购货方与销售方存在真实交易，且购货方不知取得的增值税专用发票是以非法手段获得的。构成善意取得虚开的增值税专用发票，应当满足如下条件：( i)购货方与销售方存在真实的交易；( ii)销售方使用的是其所在省（自治区、直辖市和计划单列市）的专用发票；( iii)专用发票注明的销售方名称、印章、货物数量、金额及税额等全部内容与实际相符；( iv)没有证据表明购货方知道销售方提供的专用发票是以非法手段获得的。实践中，税务机关常以“货、票、款一致”为基础，综合考虑交易和发票开具的时间、资金结算方式、货物交付方式的多种因素，判断取得专用发票的一方是否为善意取得虚开的增值税专用发票。
　　2. D公司的行为构成善意取得虚开的增值税专用发票
　　本案中，D公司与S公司之间存在真实的交易，D公司取得的增值税专用发票与交易的实际情况完全相符，并且，D公司对其取得的发票系虚开完全不知情。D公司取得专用发票的过程符合善意取得虚开的增值税专用发票的条件，其行为构成善意取得虚开的增值税专用发票。
　　（二）D公司的法律责任
　　1. 善意取得虚开的增值税专用发票的法律责任
　　根据国税发[号的规定，善意取得虚开的增值税专用发票的，不以偷税或者骗取出口退税论处。但应按有关规定不予抵扣进项税款或者不予出口退税；已经抵扣的进项税款或者取得的出口退税，应依法追缴。购货方能够重新从销售方取得防伪税控系统开出的合法、有效专用发票的，或者取得手工开出的合法、有效专用发票且取得了销售方所在地税务机关已经或者正在依法对销售方虚开专用发票行为进行查处证据的，购货方所在地税务机关应依法准予抵扣进项税款或者出口退税。
　　根据上述法律法规，善意取得虚开的增值税专用发票不构成偷税或者骗取出口退税。同样，善意取得虚开的增值税专用发票不构成虚开增值税专用发票。构成虚开增值税专用发票，应当在主观上表现为故意，包括直接故意和间接故意。然而在善意取得虚开的增值税专用发票中，由于没有证据表明购货方知道销售方提供的专用发票是以非法手段获得的，购货方不知销货方开具的增值税专用发票为虚开，主观上不构成故意，其行为不构成虚开增值税专用发票。
　　但是，根据前述法律法规，若善意取得方无法重新从销售方取得合法有效的专用发票及提供税务机关已对虚开方进行处理的证据，不得抵扣进项税额。但在实践中，虚开方往往已经被控制或因其他原因无法开具合法有效的增值税发票，导致善意取得方难以重新取得合法有效的专用发票。因此，善意取得方往往不能抵扣进行税额。
　　2. D公司的法律责任
　　本案中，D公司的行为不构成偷税或虚开增值税专用发票罪，无需承担相应的刑事或行政责任。但由于S公司已被有关部门控制，D公司无法重新取得合法、有效的增值税专用发票，就其取得的虚开的增值税专用发票无法用来抵扣进项。因此，D公司需补缴相应税款。
　　（三）善意取得制度”的法律评论
　　1. 善意取得方主观上无虚开或逃避缴纳税款的故意或过失
　　在善意取得虚开的增值税专用发票中，由于：(1)善意取得一方未与虚开方就虚开发票进行沟通；(2)善意取得一方取得的发票与交易的实际情况可以对应，因此善意取得发票一方在主观上善意无过失，并且不具备应当或可能知道其取得的专用发票系虚开的客观条件。
　　2. 善意取得虚开的增值税专用发票未给国家造成税收损失
　　根据《国家税务总局关于纳税人虚开增值税专用发票征补税款问题的公告》（国家税务总局公告2012年第33号）的规定，纳税人虚开增值税专用发票，未就其虚开金额申报并缴纳增值税的，应按照其虚开金额补缴增值税；已就其虚开金额申报并缴纳增值税的，不再按照其虚开金额补缴增值税。从上述规定可以看出，由于虚开增值税专用发票的纳税人主观上存在虚开增值税专用发票，危害国家税收征管秩序的故意，应当承担其虚开行为给国家造成的增值税税款损失。虚开增值税专用发票的纳税人应当就其虚开金额申报缴纳增值税。
　　由于虚开方有责任就虚开金额申报缴纳增值税，国家的损失由虚开方予以补偿，善意取得方善意取得虚开的增值税专用发票，并抵扣进项税额本身并不会给国家造成经济损失。
　　3. 应当允许善意取得方抵扣进项税额
　　综合上述分析，善意取得虚开的增值税专用发票的一方在主观上无过错，并且客观上未造成国家的税收损失，其不应因虚开方的虚开行为承担任何不利的后果。另外，从该制度的来源来看，民法上的善意取得一方亦无需承担任何财产损失。并且实践中，善意取得方往往无法重新取得合法、有效的专用发票。因此，法律法规应当允许取得虚开的增值税专用发票的一方在其行为构成善意取得的条件下，依据其取得的发票上记载的增值税税款金额抵扣进项税额。
　　（，北京市华税律师事务所高级合伙人，全国律师协会财税法专业委员会副主任，国家税务总局客座教授）
　　作者观点不代表和讯网立场
暂无专家推荐本文
同时转发到我的微博
将自动提交到和讯看点，
请输入您的观点并提交。
请输入您的观点 168字以内
同时转发到我的微博置顶我的观点
税务精品推荐
特色工具：
每日要闻推荐
社区精华推荐
精彩专题推荐
　　【独家稿件声明】凡注明“和讯”来源之作品（文字、图片、图表），未经和讯网授权，任何媒体和个人不得全部或者部分转载。如需转载，请与010-联系；经许可后转载务必请注明出处，并添加源链接，违者本网将依法追究责任。豆丁微信公众号
君，已阅读到文档的结尾了呢~~
范本有风险，使用需谨慎，建议让专业律师为您起草合同.
价格与服务最优，限时低至3折
根据实际情况，量身定制合同
１个工作日完成，不限次数修改
律师解答不限时,提示风险及建议
伪造房屋买卖合同_0
麦琪计划（Docin Exact Match）
扫扫二维码，随身浏览文档
手机或平板扫扫即可继续访问
伪造房屋买卖合同_0
举报该文档为侵权文档。
举报该文档含有违规或不良信息。
反馈该文档无法正常浏览。
举报该文档为重复文档。
推荐理由：
将文档分享至：
分享完整地址
文档地址：
粘贴到BBS或博客
flash地址：
支持嵌入FLASH地址的网站使用
html代码：
&embed src='http://www.docin.com/DocinViewer--144.swf' width='100%' height='600' type=application/x-shockwave-flash ALLOWFULLSCREEN='true' ALLOWSCRIPTACCESS='always'&&/embed&
450px*300px480px*400px650px*490px
支持嵌入HTML代码的网站使用
您的内容已经提交成功
您所提交的内容需要审核后才能发布，请您等待！
3秒自动关闭窗口关于房屋买卖的相关法律条规 和房屋买卖违约赔偿责任 问题？_百度知道
关于房屋买卖的相关法律条规 和房屋买卖违约赔偿责任 问题？
本人日出售一套21万元的期房 开盘日期为日 当时买主交了1万元定金并签订了一份订房协议和余款开盘付清协议 两个协议都是一份在买家手里 在开盘前7天的时候因为本人急用钱就和买家协商先付12万买家同意并视为借款附带2千元利息 开盘时在补...
我有更好的答案
房屋买卖的法律法规和房屋买卖违约赔偿责任 ：一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合同转让房屋，在一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的，可以认定为商品房现售，当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的，不予支持。二、预约合同的效力和履行当事人以出卖人在签订预购书、购房意向书等预约协议时未取得商品房预售许可证明为由，要求确认预约协议无效的，不予支持，但预约协议被认定为商品房预售合同的除外。预约协议订立后，当事人一方无正当理由拒绝签订房屋买卖合同，守约方起诉要求法院强制违约方订立买卖合同的，一般不予支持。三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同，双方并无买卖房屋的真实意思表示，房屋买卖合同无效。当事人尚未还清银行贷款的，对于合同无效的法律后果可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定处理。四、房屋买卖中阳合同的效力当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。当事人对房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)的效力及履行存在争议，经审查其名为房屋买卖，实为赠与等其他法律行为的，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。五、购房指标转让合同的效力当事人签订合同将房屋(包括拆迁安置用房等)的购买指标转让给他人，当事人一方主张转让合同无效的，一般不予支持，但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。六、无权处分合同的效力和履行夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持。前款房屋已经交付但尚未办理过户登记，不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件，买卖合同构成法律上的履行不能，买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的，法院应当释明买受人可以主张解除合同，经释明买受人坚持不变更诉讼请求的，应当判决驳回其诉讼请求。房屋买卖合同解除的，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。前款房屋已经过户登记到买受人名下，但不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得其他构成要件，夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的，应予支持。“善意”的判断时点以买受人申请过户登记时为准。七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋，买受人要求继续履行合同办理房屋过户登记，法院应当对出卖人(登记方)的行为是否构成无权处分或无权代理进行审查，并释明买受人可以申请追加夫妻另一方作为共同被告或第三人参加诉讼，买受人不申请的，法院可以通知夫妻另一方作为无独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方以出卖人构成无权处分为由要求追回房屋的，可以作为有独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方向法院表示同意出卖人转让房屋的，可以不追加其参加诉讼。经审查夫妻另一方追认出卖人的处分行为或有证据证明其以自己的行为同意履行的，构成对房屋过户登记债务的加入，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续;出卖人的行为构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条第(2)项或《民法通则》第66条第1款规定的，该买卖合同对夫妻另一方具有约束力，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。八、冒名签订房屋买卖合同的效力出卖人冒用房屋所有权人名义(如伪造所有权人身份证明、找相貌近似者冒充所有权人交易等)擅自转让房屋，可以参照《合同法》第48条无权代理的规定认定房屋买卖合同无效，该合同对房屋所有权人没有约束力，但买受人有证据证明构成《合同法》第49条规定表见代理的除外。买受人信赖出卖人享有代理权法律外观的形成系不可归因于房屋所有权人的，不构成前款规定的表见代理。九、连环买卖中的合同效力房屋连环买卖中，前一手房屋买卖合同被确认无效，并不必然影响后一手房屋买卖合同的效力，法院应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。但后一手买卖合同的买受人能否取得房屋权利，应当依据《物权法》第106条关于善意取得的规定进行处理。十、借名买房的认定和处理借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系日(含)之前签订的，可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。房屋腾退纠纷中，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。十一、请求合同继续履行的处理当事人要求继续履行房屋买卖合同，但诉讼请求中没有具体履行内容的，法院应当向当事人释明，要求其变更诉讼请求明确具体履行内容，如支付购房款、交付房屋、办理房屋过户登记等，并告知仅判决继续履行合同存在履行内容不明确无法执行的风险;当事人坚持不变更的，可以根据当事人的请求作出相应的判决，并告知当事人在履行中发生新的争议可就具体履行内容另行起诉。十二、商品房不符合交付条件的处理买受人要求交付商品房，经审查房屋已经完工但未办理竣工验收手续，不符合法定强制性交付条件的，可以判决出卖人在合理期限内组织工程竣工验收，并将验收合格的房屋交付给买受人，但买卖合同存在永久性履行不能情形的除外。买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持，但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。商品房买卖合同示范文本约定出卖人“于房屋实际交付之日起三十日内支付违约金”，出卖人实际逾期交付房屋的，买受人应当依合同约定的履行期限主张逾期交房违约金;房屋逾期尚未实际交付，买受人主张逾期交房违约金，出卖人以合同约定的履行期限尚未届至为由提出抗辩的，不予采信。十三、买受人拒绝接收商品房的处理出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。十四、因“出卖人原因”未办理房屋过户登记的认定商品房买卖合同约定买受人委托出卖人代为办证，出卖人未在合同约定或法定办证期限内将房屋过户登记到买受人名下，并通知买受人领取房屋权属证书的，应当承担逾期办证的违约责任，但出卖人有证据证明办证逾期系因买受人未缴纳办证所需相关税费或提供相关证明等自身原因造成的除外。商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办证的，出卖人仍负有为买受人办理房屋过户登记的义务，即出卖人应当在合同约定或法定办证期限届满的三十日前，完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关，且依合同约定或其他合理方式告知买受人可以自行申请房屋过户登记。出卖人未履行上述义务的，应当承担逾期办证的违约责任。因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的，可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任。十五、对待给付义务的同时履行买受人要求出卖人交付房屋或办理房屋过户登记，经审查合同约定买受人支付剩余购房款的义务先于或与出卖人的交房、过户义务同时履行，且买受人同意依约支付剩余购房款但出卖人拒绝受领的，法院应当向出卖人释明可以反诉要求支付剩余购房款，经释明出卖人坚持不反诉，仅以买受人未支付剩余购房款作为拒绝履行抗辩的，法院应当依据买受人的诉讼请求判决：“出卖人在买受人依合同约定支付剩余购房款时，交付房屋、协助买受人办理房屋过户登记手续”。十六、一房数卖中买受人的权利顺位一房数卖中的数个买受人均要求继续履行房屋买卖合同的，应当依据《全国民事审判工作会议纪要》第二部分第(二)方面、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第13条的规定确定权利保护顺位。在房屋查封期间占有房屋的买受人，其权利不能对抗在先查封房屋的买受人;办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利，不能对抗合法占有房屋的买受人。买受人要求办理房屋过户登记的案件中，法院应当告知其可以申请对房屋采取保全措施，法院在必要时可以在查封房屋处张贴封条或者公告，并提取保存有关财产权证照。十七、第三人过户登记请求权的行使房屋买卖合同中约定出卖人应向买受人指定的第三人办理房屋过户登记手续的，该第三人有权直接要求出卖人办理房屋过户登记;买受人也可以要求出卖人向其指定的第三人履行合同义务，但第三人拒绝受领的除外。十八、出卖人死亡后房屋买卖合同的履行出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务，交付房屋并办理房屋过户登记。法院应当依据买受人的诉讼请求判决：“出卖人的继承人协助买受人办理房屋过户登记手续”。十九、房屋涨价损失与一倍赔偿的并用出卖人具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条规定的违约情形，导致商品房买卖合同解除，买受人要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失的，可予以支持，但合同另有约定的除外。出卖人有证据证明两项赔偿数额相加过分高于买受人所受实际损失的，可以酌情降低赔偿总额。二十、同时主张逾期交房、办证违约金的处理出卖人存在违反房屋买卖合同约定逾期交房和逾期办证的违约行为，买受人同时主张上述两项违约金的，可予以支持。出卖人主张两项违约金相加数额过高的，法院可以综合买受人所受实际损失、出卖人的过错程度、是否使用格式条款等因素，对于违约行为重复期间的违约金，择一高标准予以支持。商品房买卖合同约定出卖人逾期取得初始登记和逾期办理过户登记应当支付违约金，买受人同时主张两项违约金的，依前款原则处理。二十一、逾期办证违约金过高的判断标准出卖人主张房屋买卖合同约定的逾期办证违约金数额明显过高，经审查买受人实际损失无法确定的，法院可以买受人已付购房款为基数，在日万分之三的标准范围内对违约金数额进行调整。二十二、违约金分别主张与分段主张的调整房屋买卖合同纠纷中，出卖人以买受人主张的违约金数额过高作为抗辩的，应区分以下情形处理：(一)出卖人存在多项违约行为，买受人分别提起诉讼主张违约金，前诉法院已经做出处理的，后诉法院应当综合考虑前后案件的具体情况、买受人的实际损失、前诉案件的赔偿数额等因素综合确定赔偿数额。(二)买受人就出卖人的同一违约行为分段起诉主张违约金，前诉法院已经确定出卖人支付违约金，出卖人有证据证明前诉案件确定的违约金数额加上买受人在后案中主张的违约金数额过分高于其所受实际损失的，应当判决部分驳回直至全部驳回买受人的诉讼请求。(三)买受人就出卖人的同一违约行为先后主张迟延履行违约金和解除合同违约金，前诉法院已经确定出卖人承担迟延履行违约金的，后诉法院在支持解除合同违约金时，应当扣除出卖人已经承担的迟延履行违约金的数额。二十三、违约金诉讼时效的认定房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算;约定违约金为按日(月)计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形的，适用《民法通则》关于诉讼时效中断或中止的相关规定。二十四、民间借贷与代理售房的处理民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书，授权贷款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋，贷款人(或其指定的第三人)在借款人未偿还借款的情况下，以借款人名义转让其房屋，借款人主张买卖合同无效的，一般不予支持，但贷款人与买受人存在恶意串通行为，或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。贷款人应当将收取的购房款扣除贷款本金、合法利息等后剩余的款项及时退还给借款人。借款人认为合同约定的房屋转让价格明显过低，显失公平的，可以依据《合同法》第54条第1款第(2)项的规定行使撤销权。转让价格是否明显过低的标准可以参照《最高人民法院关于适用&中华人民共和国合同法&若干问题的解释(二)》第19条的规定予以确定，即合同约定的房屋转让价格达不到当时交易地的市场交易价百分之七十的，一般可以视为价格明显过低。法院应当严格审查授权委托书的内容、买卖合同的订立和履行是否符合市场交易习惯、买受人是否实际支付购房款并实地查看房屋、买受人的身份等因素综合予以认定。二十五、民间借贷与以房抵债的处理当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有(或经第三人同意以第三人所有)的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借贷债权的担保，应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。贷款人可以选择行使以下权利：(1)贷款人依原基础借贷法律关系主张偿还借款的，应予支持;(2)贷款人在履行清算义务的前提下，要求借款人办理房屋过户登记手续的，应予支持。房屋价值超过担保基础借贷债权(贷款本金、合法利息等)的，贷款人应将剩余款项返还给借款人。房屋价值以贷款人要求借款人办理房屋过户登记时予以确定。当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更，贷款人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的，应予支持。借款人认为抵债价格明显过低，显失公平的，可以参照本纪要第24条第2款规定处理。二十六、以房抵债与调解当事人以债务纠纷诉至法院，在诉讼中自愿达成以房抵债协议的，各级法院应当严格依据《最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》的相关规定，加大对可能出现的虚假诉讼案件的审查力度，对抵债协议的内容一般不出具正式调解书予以确认，确实需要出具正式调解书的，应当报经所在法院主管副院长或庭长审核。
你好：从你讲述的情形看，如果对方不将付款协议拿出来，也即意味着你们没有约定付款时间。根据法律规定，你可以随时要求其付款。从你的情形来看，有两条途径可以选择：1、如果你想获得购房款，可以现在向其发出书面付款的通知，并限定其在5天或7日内付款，否则可起诉要求其付款。发出付款通知时可以由律师以律师函的方式发出，也可以要求公证部门给予公证。2、如果你不想将房屋过户给他，由于其未有付清全额房款，你可以拒绝过户，同时通知限定其限期付款，若不付款将解除合同等。此时，至于能否扣除其1万元定金，需要看该定金具体是如何约定。
我现在想的只是不卖给他的情况下可以怎么处理？违约款能是多少？
你好：由于买卖不成的原因在于其没有按时付款。你可以向其发出限期付款的通知书，并在通知书中注明付款期限、不在限定期限内付款的责任等。由于你没有违约，不存在支付其违约金的问题。至于他的违约行为，能不能要求其支付违约金，需要看你们合同有没有约定。
他现在肯给尾款但我不想把房子卖给他了？
你好：从你讲述的情形来看，由于并没有书面协议表明房款支付时间，因而，若你没有催告要求其付款，其未在你交房时付款你很难要求其承担违约责任等。付款催告在这个纠纷中是一个节点。如果其在催告后仍不付房款，你可以拒绝交房。
本回答被提问者采纳
房产出售之前没有咨询过律师吗？为什么两种协议只有一份，且落到对方手里？房产交付了没有，过户了没有，是小产权房还是商品房？这种事情处理起来倒不复杂，签订协议的事实有吧，以事实说话，不行就起诉对方。详情可以到我博客留言或发电子邮件详细解答。
非常感谢您的回答 当时不是不懂这个吗？房产还是自己的名字没过户 是正常的大产权商品房 签订协议不假但是都在买方手里 买方现在也肯付尾款 但是我就是不想卖给他了可以怎么办？
商品房退房理由有很多，房屋质量影响居住，房屋主体结构存在严重隐患，商品房销售手续不全，逾期交房、逾期办理房照、房屋已经被抵押、面积相差3%以上，违反当事人合同约定，合同无法继续履行等，满足任一条件均可起诉并提出自己主张。
其他1条回答
为您推荐：
其他类似问题
您可能关注的内容
违约赔偿的相关知识
换一换
回答问题，赢新手礼包
个人、企业类
违法有害信息,请在下方选择后提交
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。}