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公积金政策
买房贷款办不下来违约算谁的？有件事一定要提前做！
　　信贷政策收紧，很多购房人向融360房贷君（fangdai123）反映，申请的房贷一直没音信，到底是什么原因造成的呢？这已经不是第一次听到有人抱怨房贷不下来了。假如房贷真的没办下来，到底算谁的责任？会有哪些风险？
　　首先要知道，造成房贷办不下来的原因主要有三个：
　　1、购房人自己征信、提交材料有问题
　　房贷办不下来，先要确认自己的征信、提交的材料什么的有没有问题，如果个人信用记录不良不是故意造成的，可以跟产生逾期的银行协商能否开具非恶意逾期证明，但在政策要求比较严格的银行，未必行得通。这个时候关键就要看产生逾期的银行，和准备申请房贷的银行的要求了，在申贷前可以详细咨询贷款银行的信贷员，因为对方是你的对接人，对你的情况相对更了解些，解决问题也更加有针对性。
　　2、卖方原因（开发商、卖房人）
　　买新房的时候，由于买房的人较多，难免会有出现漏交材料的情况，再或者开发商出售没有预售许可的房子，两种情况都是开发商造成的贷款办不下来，购房人可以要求开发商解约，并要求退还首付金、定金，并承担相应的违约金。
　　买二手房贷款办不下来，最常见的问题就是二手房产权不明确、房龄过大、不满足满五唯一的条件等，说白了就是二手房房主有意或者无意隐瞒了房子的真实情况，因此买房前的核实工作显得尤为重要，除了看产权证的信息，还可以通过房产登记部门、小区其他邻居了解房主的情况，同时在签订合同的时候明确违约责任，维权的时候能有理有据。
　　3、银行放贷慢
　　还有一种情况，就是材料、房子什么的都没问题，等了好几个月房贷就是不下来，问信贷员也只是说已经审核通过了，但是放款需要排队，今年政策收紧，放贷时间普遍变长了，等上3、4个月的情况太多了，这个时候要注意做好心理准备，在签订贷款合同的时候，就明确一下放款时间，如果事先信贷员已经告诉说放贷比较慢，只能耐心等待。如果已经将放款期限写到合同里，银行在规定时间内没有按时放款，就属于银行方面违约，购房人可以主张银行承担违约责任。
　　不过如果是政策变动，属于不可抗拒力，《民法通则》里对于不可抗拒力的定义是：指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱三方面。购房人失去了购房资格或者被提高了首付、利率，就属于不可抗拒力，银行方面不需要承担责任，双方可以协商解决，或放弃申贷、或按照最新政策执行。协商不成的，银行也无能为力，只能通过法律手段解决了。
　　法院判决采用优先合同约定原则
　　需要注意的是，无论是什么原因造成贷款办不下来，法院判决时一般会以合同约定为准，所以购房人在与开发商和卖房人、银行签订合同时，就注明违约责任，在维权时会更容易些。
　　贷款周期拉长易导致一房二卖，预告登记制度来帮忙
　　贷款周期变长，最直接的影响就是购房时间成本变长，有些卖房人在等待贷款期间，把房子抵押出去，或者出现其他债务纠纷，造成买房人不能过户。有一种方式可以减小这种损失，那就是预告登记制度。
　　买房人可以在签订购房合同前进行预告登记，预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。2007年颁布的《物权法》确立了预告登记的法律效力，《物权法》第二十条规定，&登记预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。& 在双方完成预告登记之后，卖方不能做的事包括：转移产权，以房产作抵押，以房产做担保。如果在预告登记之后，卖方仍与第三方签订了房产抵押合同，第三方的抵押权也不成立。不过预告登记之后，卖房人是可以继续出租房屋获得收益，或者住在房子里，直到交房。
　　这样看来，预告登记后，卖房人不能在没经过买房人同意的情况下，随意处分房产，防止了一房二卖。
　　需要注意的是，预告登记只有三个月的有效期，&预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。&所以，预告登记三个月内，务必完成不动产登记。如果时间真的来不及，也没关系，你可以反复申请预告登记。目前，法律法规并未就预告登记的次数进行限制。各地登记机构也都准许对于就同一事项多次申请预告登记。另外，二手经适房无法进行预告登记。
　　无论是买房还是申请房贷，都是一个复杂、容易产生变数的过程，贷款办不下来、房子出现问题，到最后受伤最深的还是买房人，让人欲哭无泪。大家还是谨慎些，仔细核查房屋信息、保证材料真实有效，尽量别出差错。
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评论列表（网友评论仅供网友表达个人看法，并不表明本站同意其观点或证实其描述）
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来源：湖北房产网
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最近一个朋友买房，她个人的公积金明明可以贷款到50万，但却选择贷款利息较高的商业贷款，这是为什么呢？最后商业贷款又拖了很长时间，且找了售楼部置业顾问帮忙，才顺利地办理下来。而和她几乎同时申请贷款的人，不仅贷款早早地就批下来，而且还享受到了一定的利率优惠。这都是为什么呢？其实，银行贷款有很多潜规则。一、贷款利率高者得房贷即便银行承诺了按照约定予以一定的折扣和优惠，但很多贷款人仍然在“无期限”地等待。在贷款额度变稀缺时，如果仍然按照原有的优惠折扣发放贷款，则银行的利润空间会大幅压缩，银行只能选择上浮利率来牟利。在贷款发放时，有限的额度往往优先保证贷款利率高的项目，其他的只能排队等待。二、条件相同，接受的附加条件越多越好贷银行每个阶段都会有自己的业务指标，为多拉客户应付利润考核的压力，部分银行在房贷销售环节出现违规收费、承诺优惠、捆绑销售其他产品或者揽存等行为。想要8.5折优惠？可以，但是必须购买银行推出的理财产品或者基金产品等，少则几万，多则十几万。谁愿意接受购买一些理财产品等条件，就会优先放款；也有的客户不愿意搭配产品，就会被要求上浮利率。三、不同楼盘利率差别化贷款买房利率打几折，不仅要看您买的是第几套房，还要看您是买的哪个开发商的房子。同是贷款买第一套房，选择不同楼盘，利率也可能相差15%。四、当心空白合同空白合同已经是银行近年来形成的行业“潜规则”，银行客户经理向贷款人口头承诺折扣利率，并且与贷款人签订空白的“同贷书”，上面只标明银行同意向贷款人放款，但并没有标明具体的利率和放款时间。一旦银行政策发生变化，这些此前约定好的折扣瞬间成为泡影。空白合同没有法律效力，贷款人也无从追溯。在签贷款合同的时候，如果是空白的，要让银行方面写下贷款利率的承诺，保留证据。五、公积金贷款受歧视公积金贷款，目前全国没有对开发商有强制性要求。公积金贷款受歧视，有下面这些原因：1、开发商资质问题楼盘能否使用住房公积金贷款取决于开发商是否资质齐全，还取决于是否与市公积金管理部签订了申请合作的协议。2、开发商去公积金中心前合作协议流程较复杂开发商在办理诸多手续之后，如果想让自己开发的商品房项目享受公积金贷款，还需要准备若干材料，向公积金管理部门申报。之后还要经过项目受理、审核，调查、认证，上报、审批等多个环节，才能由管理中心（分中心、管理部）与开发单位、受托银行签订协议，并在审批通过后当日将项目相关信息录入管理中心公积金贷款信息系统。3、公积金贷款回笼资金慢公积金贷款审批时间较长、手续相对复杂、回笼资金相对较慢，开发商更愿意购房者付全款或使用商业贷款。4、楼市状况相对较好，银行和开发商互惠互利即使拒绝公积金贷款，开发商也不愁房子卖不出去。房地产开发和交易需要大量资金，很多银行同意放贷的重要条件，就是让开发商帮银行争取房贷客户，售楼人员也有“任务指标”。因为“压力”和“动力”的存在，开发商、房产中介和售楼人员都积极向购房者推销商业贷款。六、银行“嫌弃”组合贷款办理组合贷款涉及到银行、公积金管理中心两个机构，办理起来程序复杂，加上公积金贷款的申请周期比较长，银行要长时间耗费时间、人力、物力来应对组合贷款。组合贷款本身能带给银行的利润有限，银行不能因为这一单交易耽误了其他更能带来收益的交易。但并不是完全不能贷，如果在A银行办理公积金贷款，同时又在A银行办理商业贷款，这样的组合贷款，A银行通常是会接受的。七、房贷提前还款要交“罚金”提前还款之所以要交违约金，原因很简单，因为申请房贷的头一年是利息最多的时候，银行为了这笔贷款投入了人力物力，能捞回本的正是这头一年，所以银行想要设法制止借款人在此期限提前还贷，从而尽可能多地收取利息。如果购房者坚持提前还款，银行只能另想办法“回本”顺便赚钱。一年以上可以自由选择还款金额，且不需要缴纳违约金。在我们买房办理贷款的时候，可以挑选出那些能够使用公积金贷款的楼盘，在这些楼盘中选择符合自己要求的房子。同时，也注意问下售楼部，与其合作的贷款银行的贷款利率优惠。开发商与银行有合作，一般商业贷款都会批下来的，毕竟双方是建立者互惠互利的合作基础上的。
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　　工资上涨跟不上房价上涨，现在很多人都会选择贷款买房。那么，购房合同签订后多长时间办银行按揭呢？还有就是我们会经常遇到这样的情况，只有购房合同而没有房产证，这个时候能办理贷款吗？下面找法网小编将为大家做出解答，希望对你有所帮助，请继续往下阅读。
　　签订后多长时间办银行按揭？
　　买房贷款首付付了之后，一般完成按揭贷款手续的时间在合同内和房开商有明确约定，如无法按照约定时间办理完成贷款事宜，需向房开商进行告知，获得房开商同意延期后方可。
　　按揭贷款是指以按揭方式进行的一种贷款业务。如：住房按揭贷款就是购房者以所购住房做并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。所谓按揭是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人作为还贷保证人在按揭人还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。
　　只有购房合同能贷款吗？
　　只有购房合同不能贷款。在开发商那买一手房的时候是先签购房合同，然后贷款，等下来由开发商移交银行。但是你拿着购房合同是不能去贷款的，银行也不会贷给你。 有合同就可以贷款了。按揭买期房都是用合同办贷款。要先办出房产证再过户再贷款。有房本了才可以去信用社和招商银行办理抵押贷款，只有合同是办理不了抵押贷款的。 购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。
　　相关知识：房屋贷款期间能否买卖？
　　1、未还清贷款的房子在实际操作中是可以买卖的，但要在前期做好相应的工作。而具体的操作方向和步骤则应根据该房产的具体情况和房主的具体要求而定。
　　2、房产在交易之前最好将贷款付清。这样不仅会使房产交易更加迅速，也会使购买方多一份放心。但是，如果大家因为各种原因导致贷款没有还清的话，那么，没有还清贷款的房子怎么转让呢？
　　转让未还清贷款房产的具体操作：
　　怎么转让有贷款的房子：转按揭
　　1、最简单直接的一种方法，在二手房买卖中通俗的讲就是把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。
　　2、怎么转让有贷款的房子：用买方的首付款缴清剩余贷款
　　这是当下二手房交易中最多应用的模式。这种方式适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。通常情况下，买家会认可首付房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清，然后撤销房产的，进行下一步交易。
　　3、怎么转让有贷款的房子：利用银行贷款来缴清剩余贷款
　　如果卖方想在卖出房产之前将贷款还清或买方虽然看好但不愿意购买贷款未缴清的房产，可以采取这种方式。但前提是房主有银行认可的抵押物（如其他房产）用来申请贷款。这样房主就可以通过抵押向银行贷出一定的款来付清想要出售的房产贷款，促成交易的成功。
　　以上就是找法网小编给大家介绍的&仅有购房合同能不能贷款？&的全部内容。通过上文的阅读，我们知道，只有购房合同是不能贷款的必须要有产权证。同时我们还给大家介绍了贷款买房其它方面的知识，希望能帮助到大家！今天的内容就介绍到这里了，如果您还有贷款买房方面的法律问题，欢迎咨询找法网在线律师！
A如果开发商承认房屋属于欠账者可以。
A有诉讼时效。建议及时向当地法院起诉解决。
A没有购房合同，开发商也没有产权证，这种情况你需要把开发商和项目部的人作为共同被告
A估计不能。因为你们是贷款。你们问开发商和银行。
A你好如果有相关录音证据，可以以重大误解撤销合同，取回定金
A可以的，对于房产证没有下来的房子法院一般先不做处理。
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