在实务工作中我们发现，很多地方政府为了规避土地征收程序，纷纷以&租用&的形式占用农民土地。这种&租用&一般都具有时间长、补偿低等特点。例如，山东省德州市某村村民说&政府为了建工业园要租用他们的土地，租用50年，每年给1200元的补偿&。
　　这种方式合法吗？回答当然是否定的。从根本上来说，政府的这种做法就是&以租代征&。以租代征是指未办理合法手续，私自将转为的行为。按照《》的规定，我国土地分为农用地、建设用地和未利用地，国家对不同用途的土地实行严格的管制制度。除兴办乡镇企业、村民建设住宅以及乡（镇）村公共设施和公益事业建设可以使用农民集体所有的土地外，其他建设用地必须使用。也就是说，如果想将作为建设用地使用就必须办理严格的审批手续，将该集体土地征收为国有。
　　以租代征严重侵害农民的合法权益。一般来说，主要侵害知情权、财产权、生存权和发展权以及救济权。
　　侵害知情权
　　《法》第四十六条、四十八条分别规定了土地征收公告和安置补偿方案公告。上述公告无论是内容还是方式都充分体现国家对被征收人知情权的保护。而在以租代征的情况下，相关政府或单位为了隐藏其行为的违法性或是为了获得非法利益，都会有意识地进行虚假的至少是片面的告知。这种隐瞒真相或是虚构事实的情况无论目的为何、结果为何都侵犯了公民知道真相并自主作出选择的权利。长此以往、由小至大将不利于国家民主政治的建设。
　　以租代征侵害财产权
　　国家征收农土地的，按照土地的原用途给予补偿，补偿费用包括费、安置补偿费、地上附着物及费。各项费用的确定标准每三年进行一次调整，以保障被征收人的原有生活水平不降低。以租金方式代替各项补偿费的方式会使农民的财产权遭受巨大的损失。如上文所述德州市某县以每亩地每年1200元的价格租用农民的土地50年，暂且不说租金最终能否支付、如何支付，就是按照约定支付，最终农民获得的全部补偿也不过是60000元。
　　以租代征侵害生存权和发展权
　　生存权和发展权是首要的人权，没有这项权利其他权利都无从谈起。在征收的情况下，国家要求各地制定补偿方案时要考虑失地农民的最低生活保障问题。虽然实际上，该问题未能得到很好的解决，但在以组代征的情况下，该问题甚至难以纳入被考虑的范围。的农民依靠自身条件谋求出路一般都只能获得不稳定的、劳动强度大、薪资低的工作，而这种工作也仅仅提供给年轻人，年纪大的农民很难找到符合自己年龄的工作。
　　以租代征侵害救济权
　　国家征收集体所有土地，被征收人对征收决定、征收补偿决定不服时可以请求行政机关复议，可以向人民法院提起诉讼，被征收人可以自主选择救济渠道。但以租代征的情况下，双方签订的合同因违反国家强制性规定，属于无效的合同。在此情况下如果&租借方&不支付租金或者到期不返还土地，农民的权利该如何救济还是未知。
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国务院办公厅关于严格执行有关农村
集体建设用地法律和政策的通知
国办发〔2007〕71号　　
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
　　近年来，党中央、国务院连续下发严格土地管理、加强土地调控的政策文件，有力地促进了各地区、各部门贯彻落实科学发展观，坚决执行宏观调控政策。但是，一些地方仍存在违反农村集体建设用地管理的法律和政策规定，将农用地转为建设用地，非法批准建设用地等问题，并且有蔓延上升之势。为严格执行有关农村集体建设用地法律和政策，坚决遏制并依法纠正乱占农用地进行非农业建设，经国务院同意，现就有关问题通知如下：
　　一、严格执行土地用途管制制度
　　土地利用涉及全民族的根本利益，必须服从国家的统一管理。我国人多地少，为保证经济社会可持续发展，必须实行最严格的土地管理制度。土地用途管制制度是最严格土地管理制度的核心。但是，一些地方在土地利用中没有严格执行土地用途管制制度，未经依法批准，擅自将农用地转为建设用地。《中华人民共和国土地管理法》规定：“国家实行土地用途管制制度”，“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”。违反土地利用总体规划和不依法经过批准改变土地用途都是违法行为。任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。地方各级人民政府既要加强土地征收或征用管理，更要重点加强土地用途管制。
　　二、严格规范使用农民集体所有土地进行建设
　　当前一些地方在使用农民集体所有土地进行建设的过程中，擅自扩大农民集体所有土地的使用范围，违法提供建设用地的问题比较严重。《中华人民共和国土地管理法》规定，乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡（镇）村建设可以使用农民集体所有土地。对这三类用地的范围，法律和政策都有准确界定，必须严格执行。按照《中华人民共和国乡镇企业法》规定，乡镇企业必须是农村集体经济组织或者农民投资为主，在乡镇（包括所辖村）举办的承担支援农业义务的企业。要严禁以兴办“乡镇企业”、“乡（镇）村公共设施和公益事业建设”为名，非法占用（租用）农民集体所有土地进行非农业建设。
　　按照《中华人民共和国土地管理法》等法律法规的规定，任何建设需要将农用地和未利用地转为建设用地的，都必须依法经过批准。兴办乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、村民建住宅需要使用本集体经济组织农民集体所有土地的，必须符合乡（镇）土地利用总体规划和镇规划、乡规划、村庄规划（以下简称乡（镇）、村规划），纳入土地利用年度计划，并依法办理规划建设许可及农用地转用和建设项目用地审批手续。农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地，兴办企业或与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业的，必须符合土地利用总体规划和乡（镇）、村规划，并纳入建设用地年度计划管理；涉及占用农用地的，必须先依法办理农用地转用审批手续，用地规模必须符合有关企业用地标准。
　　农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
　　其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。不符合土地利用总体规划和乡（镇）、村规划，没有土地利用年度计划指标的，不得批准用地。任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，要依法追究刑事责任。
　　三、严格控制农村集体建设用地规模
　　一些地方借农民集体所有建设用地使用权流转、土地整理折抵和城乡建设用地增减挂钩等名义，擅自扩大建设用地的规模。地方各级人民政府要依据土地利用总体规划和乡（镇）、村规划，对农村集体建设用地实行总量控制。严禁以各种名义，擅自扩大农村集体建设用地规模，以及通过“村改居”等方式，非法将农民集体所有土地转为国有土地。
　　严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时，所涉及的农民集体所有建设用地使用权方可依法转移。其他农民集体所有建设用地使用权流转，必须是符合规划、依法取得的建设用地，并不得用于商品住宅开发。
　　依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》，土地整理新增耕地面积只能折抵用于建设占用耕地的补偿，不得折抵为建设用地指标，扩大建设用地规模。城乡建设用地增减挂钩试点，必须严格控制在国家已经批准的试点范围内。试点必须符合土地利用总体规划、城市规划和乡（镇）、村规划，必须确保城乡建设用地总量不增加，农用地和耕地面积不减少。不得以试点为名违背农民意愿大拆大建、强制搬迁，侵害农民权益。
　　四、严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为
　　近年来，一些地方出现了违反土地利用总体规划和土地利用年度计划，规避农用地转用和土地征收审批，通过出租（承租）、承包等“以租代征”方式非法使用农民集体所有土地进行非农业项目建设的行为。对此，必须严格禁止，并予以严肃查处。国土资源管理部门要对“以租代征”的违法违规问题进行全面清查，并严格依法依纪处理。严肃追究瞒案不报、压案不查的责任。严肃处理以罚代法、处罚不到位的行为。国家机关工作人员批准“以租代征”占地建设的，要追究其非法批地的法律责任，涉嫌犯罪的要及时移送司法机关依法处理；应给予政纪处分的，依据《行政机关公务员处分条例》等规定办理。单位和个人擅自通过“以租代征”占地建设的，要追究其非法占地的法律责任，涉嫌犯罪的要及时移送司法机关依法处理。对纠正、整改土地违法违规行为不力的地区和土地违法违规行为大量发生、造成严重后果的地区，实行问责制，由国家土地总督察责令限期整改，限期整改期间暂停该地区农用地转用和土地征收审批。
　　五、严格土地执法监管
　　国土资源部要会同发展改革、监察、农业、建设等部门，依据土地管理的法律法规和有关规定，严格土地执法监管，坚决制止乱占农用地进行非农业建设的违法违规行为。各有关部门要依据本部门职责，切实加强监管，形成执法合力。对未取得合法用地手续的建设项目，发展改革部门不得办理项目审批、核准手续，规划部门不得办理建设规划许可，建设部门不得发放施工许可证，电力和市政公用企业不得通电、通水、通气，国土资源管理部门不得受理土地登记申请，房产部门不得办理房屋所有权登记手续，金融机构不得发放贷款。未依法办理农用地转用审批手续占用农用地设立企业的，工商部门不得登记。同时，国土资源部要会同有关部门，根据农村经济社会发展变化的新情况，深入研究在依照土地利用总体规划、加强用途管制的前提下，完善对乡镇企业、农民住宅等农村集体建设用地管理和流转的政策措施。
　　地方各级人民政府及其国土资源管理部门要采用通俗易懂的方式，广泛深入地开展土地管理法律法规特别是农村集体建设用地管理法律法规的宣传教育和培训，使乡（镇）村干部、农民和城镇居民、企业法人真正知晓并且自觉遵守土地管理法律法规的规定。
　　各地区、各部门特别是主要领导干部，要充分认识制止乱占农用地进行非农业建设的重要性和紧迫性，增强责任感和紧迫感，把思想统一到贯彻落实科学发展观和中央宏观调控政策的要求上来，从实际出发，加强领导，制订有力措施，认真清理查处农民集体所有土地使用中的违法违规问题，严格控制建设用地供应总量，建立严格的管理制度和长效机制，坚决刹住乱占滥用农用地之风。
　　各省、自治区、直辖市人民政府和国务院各有关部门要于2008年3月底前，将贯彻执行本通知的情况，向国务院专题报告。
国务院办公厅　　　　　　　　　　
二○○七年十二月三十日　　　
扫一扫在手机打开当前页关于严厉打击非法占用买卖集体土地等土地违法行为的通告 -- 政府文件
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三府〔2010〕51号
关于严厉打击非法占用买卖集体土地等土地违法行为的通告
三亚市人民政府
关于严厉打击非法占用买卖集体土地等土地违法行为的通告
三府〔2010〕51号
　　《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》发布后，我市城镇村土地违法违规现象有上升趋势，为维护和规范我市土地市场秩序，坚决打击非法占用、买卖集体土地等土地违法行为，加强土地使用监管，稳步扎实推进国际旅游岛建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国刑法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规规定，现就有关事项通告如下：
　　一、依法使用土地，遵守土地管理法律法规，是每个公民和单位应尽的义务，每个公民和单位应自觉遵守土地管理法规，树立土地法制观念，合法用地，自觉维护良好的土地管理秩序。
　　二、凡有下列情形的均属违法违规占用集体土地的行为：
　　（一）未经依法办理用地审批手续，通过承租、承包、联营、合作等以租代征方式使用集体农用地从事非农业建设行为；
　　（二）未经合法批准，通过买卖、租赁、联营合作、入股等方式流转农村集体建设用地使用权的行为；
　　（三）未经合法批准，以“建设新农村”、“建设文明生态村”等名义占用农村集体农用地进行商业开发的行为；
　　（四）以兴建农庄、观光农业、设施农业等为由，擅自改变农用地用途从事非农建设的行为；
　　（五）擅自使用宅基地及集体土地以联营合作等名义建设“小产权房”行为；
　　（六）私自转让、倒卖宅基地的行为；
　　（七）村集体经济组织私分宅基地的行为。
　　三、对非法买卖集体土地的行为，国土部门将依法没收其违法所得，没收新建建筑物和其他设施，综合执法部门或各镇人民政府将依法拆除违法建筑。
　　四、严禁非法买卖、占用集体土地。对以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖基本农田五亩以上、基本农田以外的耕地十亩以上、其他土地二十亩以上、非法获得五十万元以上或者非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的，依据《中华人民共和国刑法》第二百二十八条和《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2000〕14号）第一条规定，以非法转让、倒卖土地使用权罪定罪处罚，情节严重的处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。
　　五、对非法占用集体土地的行为，依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条规定，责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；其中，对非法占用基本农田五亩以上或者非法占用基本农田以外的耕地十亩以上，并造成种植条件严重毁坏或严重污染的，依据《中华人民共和国刑法》第三百四十二条和《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2000〕14号）第三条规定，以非法占用农用地罪定罪处罚，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
　　六、凡在非法占用或买卖所得的土地上施工建设的，自本通告发布之日起立即停工停建，主动配合调查，听候处理。
　　七、坚决执行《海南省人民政府关于建立土地执法共同责任制度的通知》（琼府〔2010〕6号）文件精神，加强土地执法监管，各区、镇级人民政府是本行政区域土地执法监管的责任主体，区、镇政府主要领导为第一责任人，分管领导为直接责任人；各相关职能部门的主要负责人是履行其相应职责的直接责任人，经办人员是具体负责人。
　　八、党员、村干部、国家干部参与非法占用、买卖集体土地等土地违法行为的，将按照党纪、政纪从严查处。
　　九、任何单位和个人有权对土地违法行为提出检举和控告（举报热线：市国土环境资源局：12336；市监察局：）。
　　十、本通告自印发之日起执行。
二○一○年五月十日
责任编辑：吴文娜&214被浏览48,912分享邀请回答324 条评论分享收藏感谢收起52 条评论分享收藏感谢收起}