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买了房无法却过户 土地使用权和房屋所有权有啥区别?
日期： 11:33:14
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购房者容易混淆了房屋产权和土地使用权问题。房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久；居住用地土地使用权出让的最高年限是70年。那么，为什么房屋产权有40年、50年和70年之分?土地使用年限到期怎么办?
对于大多数人来说，房子这最重要的财产可不容一点马虎!70年后，我们的房子还属于我们吗?到期后，我们又该做点啥?土地使用权和房屋所有权有啥区别?小编为您梳理。
为什么房屋产权有40年、50年和70年之分?
购房者容易混淆了房屋产权和土地使用权问题。房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权期限根据1990年的《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》规定，分为40年、50年或70年不等。居住用地土地使用权出让的最高年限是70年，到期后可重新缴纳土地出让金，获得土地继续使用权。
土地使用权和房屋所有权有啥区别?
土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利，根据《中华人民共和国宪法》，土地的所有权归国家和集体所有。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限，民用住宅用地权属年限最高为70年，工业用建筑用地和综合类用地最高为50年，商用建筑用地最高为40年。
房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，是得到《中华人民共和国宪法》保护的。根据《中华人民共和国物权法》(自日起施行)第六十四条，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。其年限是永久的。
土地使用权和房屋所有权的区别在于：房屋所有权(即房产权)是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有，“房产证里是没有期限登记栏的”;土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。
也就是说，房子的所有权是永久的，只要房子不塌，这房子就一直是产权人的。但我们是社会主义国家，土地是国家的。根据项目的立项不同，租用国家土地的周期也不同，住宅70年，工业/科教文卫体/综合类50年，商业/旅游/娱乐40年。
土地使用年限到期怎么办?
1、延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。
2、根据规划需要，国家收回土地和地上建筑物的，对业主进行相应补偿，用类似拆迁安置的办法解决。
通过调查了解，第一种方法得到大家的普遍认可，也有一部分人认为房子根本就住不到70年就会拆迁。
不管是40年、50年还是70年，都有到期的时候，土地使用年限到期后，只要房子还能住，就都得续签土地。这就是关键了，怎么续签?续签金额怎么计算?根据国家现行的相关规定，土地到期后按照当时的楼面毛地指导价格，依一定比例缴费。
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买卖房屋未过户，合同无效？看看法官怎么说
发布者：任丽丽律师|时间：日|分类： |163人看过
【免费法律咨询： 】先看一则案情，生活中喜闻乐见的，也是经常发生在您身边的：
【分歧】买卖房屋未过户合同是否有效？一种意见认为，当事人进行房地产转让，应当依照房地产管理法的规定办理权属登记，但该法并没有规定办理权属登记是买卖房屋合同本身的生效要件，此种情况下依合同法的规定，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，故双方所签合同合法有效。另一种意见认为，另一种意见认为，房屋未办过户，应无效。【评析】笔者同意第一种意见。理由为：刘备与吕布经过要约、承诺后，对房屋买卖的主要条款如房价、交款时间等达成了合意，该房屋买卖合同即告成立。合同成立后，一般来说合同自成立时生效，但《合同法》第四十四条第二款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”对房屋买卖而言，《城市房地产管理法》仅有第三十五条作了如下规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”。从中可知，该法并没有规定办理权属登记是买卖房屋合同本身的生效要件。
因此，本案的买卖房屋合同自成立时起，已经生效，虽未办过户登记手续，但该合同对双方均具有约束力，所以刘备的诉讼请求是得不到支持。（作者：王永东|作者单位：江西省高安市人民法院）附：房屋买卖合同无效的情形那么，究竟实践中哪些房屋买卖合同属无效合同呢?笔者结合司法实践认为主要有以下几种：1房屋与土地分开转让，合同无效《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：&建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。&《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：&土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外&。《城市房地产管理法》第四十二条规定：&房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。&这就是我国现行法律对土地、房屋的管理采取的&房地一体主义&原则，根据这一原则，所有人处分自己的房产时，建筑物所占用范围内的土地使用权一并处分。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地使用权分别转让与不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。2侵犯优先购买权，合同无效《物权法》第一百零三条规定：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。《民法通则》第七十八条规定：&财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利&。《合同法》第二百三十条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院《关于执行&中华人民共和国民法通则&若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定：&出租人出卖租赁房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。&房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，按份共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所以同等条件，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。3商品房预售违法，合同无效我国《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。4与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用导致买受人无法取得房屋的，买卖合同无效《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。5无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效《民法通则》第十二条规定：不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。第十三条规定：不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。第五十八条下列民事行为无效：(一)无民事行为能力人实施的。因此，无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效。6限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同无效《民法通则》第十二条规定：十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，只能进行与他的年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。《民法通则》第十三条第二款规定：不能完全辩认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。《民法通则》第五十八条规定：下列民事行为无效：(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的。《合同法》第四十七条规定：“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”7房屋买卖双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同无效《民法通则》第五十八条规定，下列民事行为无效：(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;《合同法》规定，第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(二)恶意串通损害国家、集体或者第三人利益。8买卖权属有争议的房屋买卖合同无效《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：(五)权属有争议的。上述法律条文是《城市房地产管理法》专项特别法规的禁止性规范，属于强制性规定，《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。出售人应当对所出售的房屋拥有绝对的、无任何瑕疵的所有权，因为产权发生争议的房屋权属尚未确定，出售人并不一定拥有绝对的所有权，其签订的房屋买卖合同当然无效。9司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利房屋的买卖合同无效《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。上述法律条文是《城市房地产管理法》专项特别法规的禁止性规范，属于强制性规定，《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否则所签订的房屋买卖合同无效。如法院依法查封的房屋、被划入拆迁规划红线范围内的房屋等等。律师声明：本公众平台致力于传播法律知识和最新法律资讯，为提高广大公众的法律意识和法律知识所服务。因律师的精力和时间有限，本平台所发布的原创及收集整理的法律文章，有可能在精确性或完整性方面存在误差和分歧，仅供参考。如我们发布的文章无意中侵犯了您的权益，请及时告知，我们会在第一时间作出处理和修改。感谢您的理解和支持。如您喜欢或赞同我们的文章或观点，欢迎您进行转发或收藏。如您有相关法律问题需要律师帮助，欢迎拨打免费法律咨询电话：、点击“阅读原文”，免费进行在线法律咨询关键词：法律咨询北京律师律师在线咨询打官司诉讼代理民事纠纷案件证据聘请律师合同纠纷合同审查合同订立合同无效合同法离婚纠纷离婚协议书离婚案件婚前财产协议共同财产婚姻法遗产继承房产继承遗嘱继承交通事故纠纷股权转让公司业务公司章程合伙纠纷法律顾问法律常识法律知识法律风险侵权纠纷损害赔偿债权债务劳动争议劳动关系劳动合同工伤认定拖欠工资拆迁纠纷房屋拆迁房屋租賃民间借贷财产分割知识产权刑事辩护刑事会见取保侯审借款纠纷案件委托
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房屋买卖不过户
离婚只判使用权
作者：许昌市魏都区人民法院
芦萍 和忠 淑静&&发布时间： 15:48:59
今日，河南省许昌市魏都区法院首次依据《物权法》审结一起离婚房产纠纷案。双方当事人结婚后购买他人房产后，一直未办理过户手续，在进行房产分割时，被法院判决只能拥有使用权。
今年年逾八旬的李某和小自己20多岁的徐某于1996年组成再婚家庭。1998年李某出资在许昌市区购买了一处房屋并进行翻修改造，但李某当时只是和卖房人签订了房屋买卖协议，并未办理房屋过户手续。近几年，随着李某年纪增长，夫妻矛盾逐渐增多，后李某向法院起诉离婚，并要求所购房屋归自己所有。徐某同意离婚，但要求房子二人平分。
魏都区法院经审理认为，原被告二人夫妻感情确已破裂，被告同意离婚，应准许离婚。关于原被告所购房屋并进行改造的问题，由于至今未办过户手续，根据《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十一条规定：离婚时双方当事人对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。即只判决房屋的使用权。故判决准许二人离婚，婚后购买改造的房屋由二人按份使用。（D）
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责任编辑：许昌市魏都区人民法院
芦萍 和忠 淑静&&&&&&&&&&&&&&&房屋出售后国有土地使用权归谁所有 是否应随房屋过户
房屋出售后国有土地使用权归谁所有 是否应随房屋过户
正在读取...&|&作者：无锡房产律师&|&来源：法邦网
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导读：有偿取得的国有土地使用权，可以依法转让，因此，国家土地所有权中的处分权有一部分也可以有限制的由土地使用者来行使。当国有土地上的房屋出售后，国有土地使用权应该归谁所有，是否应该随房屋整体过户？请看下文。
案例简介：房屋出售后国有土地使用权归谁所有原告王桂荣向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行合同，办理土地使用权（222.1平方米）过户手续；2、要求被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年1月份，原、被告达成协议，被告将位于××旗房产出售给原告，约定房屋价款200,000元。原、被告于日办理了房屋产权证的过户手续，但在办理土地使用权证时被告以种种理由拒绝办理。故诉至法院。被告郭云举辩称，房屋买卖时双方没有协商土地使用权事宜，被告同意协助办理已卖房屋所占面积部分的土地使用权的过户手续，所卖房屋实际所有人为郭丽萍。法院判决：双方未约定土地使用权，归谁有看举证经审理本案属纠纷。房屋所有权人为出卖方，支付价款的一方为买受人。本案中，原告是买受人，被告是出卖方，双方签订的房地产买卖契约，是当事人之间订立转让不动产房屋物权的合同，双方办理了房屋所有权过户手续。现原告主张被告继续履行合同将地号0平方米）国有土地使用权整体过户给原告，因双方协议房屋买卖时未对土地使用权进行约定，被告也未将国有土地使用证交付给原告，双方协商买卖房屋时地号05588的土地除了原、被告协商买卖的房屋所占土地面积外已盖有独立的房屋，且原告未提供有效予以佐证地号05588的国有土地使用权应归原告，故本院不予采纳。被告郭云举提出的辩解意见与证据及事实相符，故本院予以采纳。律师说法：房屋出售后国有土地使用权归谁所有是否应随房屋过户《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，房地产转让、时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。从以上法律规定可以看出，房屋占用范围内的土地使用权是与房屋的所有权一致的。签订房屋买卖合同后，未办理转移登记手续，此时房产所有权仍然属于卖方，但房屋买卖合同是有效的。造成合同无效或部分无效的可能性有：1、原拆迁安置协议中规定了禁止买卖该房产；2、合同签订未表达当事方的真实意愿；3、合同存在明显不平等条约；4、卖方还未取得房产的全部所有权；5、政策限制买卖的。上述案例中，买家通过购买房屋获得的国有土地使用权的范围仅限于129平米购买的房屋范围之内，222平其他的土地，在双方并没有约定，且买家并不能证明土地归自己所有的情况下归卖家所有。以上就是对“房屋出售后国有土地使用权归谁所有，是否应随房屋过户”相关问题的解答。对此如果您还有需要咨询的问题，欢迎来电咨询法邦网专业律师。
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