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年中国养老地产行业深度调研及投资前景预测报告
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图表1　中国福利社会化构成示意图
图表2　中国改革开发前后社会福利体系比较
图表3　家庭养老模式的SWOT分析
图表4　机构模式的SWOT分析
图表5　社区养老模式的SWOT分析
图表6　年国内生产总值及其增长速度
图表7　年三次产业增加值占国内生产总值比重
图表8　2016年年末人口数及其构成
图表9　年城镇新增就业人数
图表10　年全员劳动生产率
图表11　2016年居民消费价格月度涨跌幅度
图表12　2016年居民消费价格比上年涨跌幅度
图表13　2016年新建商品住宅月环比价格变化情况
图表14　年全国一般公共预算收入
图表15　年年末国家外汇储备
图表16　年粮食产量
图表17　年全部工业增加值及其增长速度
图表18　年建筑业增加值及其增长速度
图表19　年全社会固定资产投资
图表20　2016年按领域分固定资产投资及其占比（不含农户）
图表21　年社会消费品零售总额
图表22　年货物进出口总额
图表23　年全国居民人均可支配收入及其增长速度
图表24　我国人口及其自然增长率变化趋势
图表25　我国各年龄段人口比重
图表26　我国各年龄段人口比重变化趋势
图表27　我国出生人口性别比变化趋势
图表28　年中国人口结构预测
图表29　中国分年龄段人均消费水平
图表30　年全国城镇人口比重
图表31　万科集团部分养老地产项目概况
图表32　保利地产部分项目概况
图表33　老年人选择养老物业关注的因素
图表34　凤凰岛国际养生度假中心效果图
图表35　天来泉效果图
图表36　牧屿云天效果图
图表37　年中国离退休人员退休金总额
图表38　养老地产项目功能构想模型图
图表39　养老地产项目预期收益模型图
图表40　项目的配套实施需求
图表41　北京东方太阳城平面图
图表42　北京东方太阳城的社区环境
图表43　北京东方太阳城的居住建筑
图表44　东方太阳城入住业主退休前职业构成
图表45　国寿（廊坊）生态健康城项目规划图
图表46　燕达国际健康城项目规划图
图表47　天津市宝坻区宜老社区云杉镇收费标准
图表48　杭州金色年华项目景观概念设计
图表49　杭州金色年华项目功能区规划
图表50　年房地产市场政策收紧的城市分析
图表51　智能健康养老服务产品供给工程
图表52　智慧健康服务推广工程
***************更多图表目录略***************
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养老委养老委
广东机构养老产业发展论坛圆满举办！
作者：陈玲玲 来源：广东省房地产行业协会 时间：
　　11月7日下午，第二届中国国际老龄产业博览会（下称“老博会”）现场，“广东机构养老产业发展论坛”成功举办。在第一届合作的基础上，广东省房地产行业协会与中国国际老龄产业博览会再度携手，共同关注养老产业板块前沿话题，邀请黎皓、徐满祥、魏军、盛宇宏、东海林万结美等国内外专家学者及企业代表就“新常态下机构养老的发展困境及机会探索”进行了探讨。
　　会议主题贴切当前行业关注热点，吸引了不少包含参展商在内的企业关注。现场场面火爆，气氛活跃。省住建厅、省民政厅、省老龄办、万科地产、保利地产、恒大地产、越秀地产、颐和地产、碧桂园、招商地产、珠江实业集团、广州友好老年公寓、世德咨询、汉森伯盛等多家省房协会员单位、养老地产专委会委员企业近200人参加了会议。
　　广东省住房和城乡建设厅住房发展和房地产市场监管处处长黄祖璜先生致辞
　　广东省房协养老地产专业委员会副秘书长、广州世德房地产咨询有限责任公司总经理黎皓发表“广东省机构养老发展困境及机会探讨”主题演讲
　　日本日中高龄者福祉协会会长、北京东海林和式养老投资顾问咨询有限公司董事长东海林万结美博士发表“日本养老住宅主流模式”主题演讲
　　广东省房协养老地产专委会副主任委员，汉森伯盛国际设计集团董事长盛宇宏作“养老机构规划设计与实践探讨”演讲
　　中国社会工作协会养老工作专业委员会副主任、广州友好老年公寓院长徐满祥作“养医教研一体化养老模式分析”经验分享
　　恒大健康产业集团养老事业部总经理魏军作“恒大健康互联网+”社区健康养老创新模式探索分享
　　第十一届珠三角房地产博览会将于-22日在广州保利世贸博览馆举办，展会将继续汇聚行业发展热点，整合房地产产业链各领域前沿资讯与优质资源，打造广东楼市第一展，搭建房地产行业各领域贸易与交流平台！除了延续品牌房产专区、海外地产专区、主宾城市专区、旅游地产专区、新材料新技术专区、房产金融服务专区外，房博会还将扩大养老地产专区，设置健康养生养老地产专区，展品囊括适老化家居配置、智能化信息系统及设备、生活及卫浴用品、健身及康复设施、医疗器械及用品、健康管理设备等板块，招展范围扩大到国外、中西南（6+4）省市区。期间，在养老产业板块，还将充分调动省内外各机构、养老产业企业资源，举办第二届“不老节”；整合各国领事馆资源，共同举办“广东（国际）健康养生养老产业高峰论坛”，打造华南地区最前沿、最具国际化的养老产业峰会。敬请期待！
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一季度楼市：销售市场整体活跃，...
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新世界（中国）地产投资有限公司
中海发展（广州）有限公司
广州珠江实业集团
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惠州市房地产网
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地址：广东省广州市寺右新马路111号五羊新城广场1123 邮政编码：510600
广东省房地产行业协会 版权所有一个抛弃“敬老院”模式的养老地产
【点击一起关注我们吧！1、ysydzz 2、ysydfw】
移动互联网带来的变革正在深刻地改变每一个行业。
这个位于成都叫“康嘉逸居”的项目，在亮相以来，已经创造了许多行业奇迹。29项武装到牙齿的专业适老居家细节，分时分权的创新养老模式，五万块钱的超值养老公寓买入门槛，“全国换居”模式还干了旅游地产该做的事……
都说创新不易，但康嘉逸居的每一项都开了养老地产的先河，它的许多做法已经开始成为行业争相模仿的对象。
重新定义养老，把客群拉低十岁
要做产品先做市调，在走访全国几乎所有的知名养老地产之后，置信团队把养老总结为“四级养老模式”：一是通过物业小区形成的社区照料模式；二是分权分时旅居度假模式；三是机构养老模式；四是护理院介护模式。
四种模式中什么样的养老方式最能受到中老年人的青睐？那就是最能解决客户的痛点和需求的方式。事实上，康嘉逸居成功的第一点，就是重新定义养老，让养老不仅是对老年人物质生活的满足，更是对其精神生活的满足。
在这一全新定义下。过去的养老往往针对的是65岁以上，甚至70岁以上，行动能力不便的群体。而康嘉逸居把这一年龄直接拉低到55岁，因为养老也是一种生活方式，除了物质的基本须有，更多的是精神层面的满足。数据显示，在未来的5到8年中，55至65岁这一档中老人的增幅将是最快的，这些离退休的中老人的生活需求、社交需求、精神需求、老年生活方式可能会成为新的发展机遇。
这个年龄阶段的人群的不同需求，导致其不可能满足于圈养式的传统“敬老院”模式，旅游、娱乐、居住、医疗、社交、学习……甚至超过了对养老本身的需求。这些客户的需求点被康嘉逸居抓住，并在项目打造中一一进行解决，形成了其独一无二的养老模式。
追求对中老年人生活方式的营造
“重要的是营造适合老年人的居住环境和生活方式。”因此，康嘉逸居打造的“分权分时健康旅居酒店式公寓”以套一、套二为主，60平米的套间精装设计保证了用户的居住舒适度，精装设计在入户、客厅、卧室等每个功能区域都专为中老年人设计的贴心细节。
除此之外，它深知养老地产有医疗配套仅仅是基础，中老年生活更需要的是精神充实，内心愉悦，生活的尊严。
为此，首个康嘉逸居项目选择位于医疗旅游资源丰富的成都医学城，环境优美，交通便捷，配套齐备，这也将是以后项目选址的必备条件。为了让快乐生活落到实处,康嘉逸居打造了4000平米健康会所。这里中老年人的休闲娱乐文化生活得到保证，定期组织相关生活方式主题活动，在会所内开设声乐室、书画室、手工室、茶艺室等文化互动交流区空间，以及组织健康养生专题知识讲座。同时也开设棋牌室、舞蹈室、健身室等休闲活动空间。开设中老年营养餐厅，提供不同种类的膳食,吃得健康。
4000平米的天空农场更是一大特色，可以种植、采摘、观赏各种蔬菜，实现农作乐趣。会所引进高端健康医疗服务机构——和思康健。与6家三甲医院（华西医院、省医院等）建立合作关系开通绿色诊疗通道，涵盖医疗保健、健康管理、康复疗养、慢性病与疾病干预等高端系统的医疗服务。
让养老变成有趣的全国换住，全国旅游
康嘉逸居的定位是“快乐旅居，全国换住”。谁说老年人就不能去看世界了？康嘉逸居打破了老年人体力匮乏无法远行的束缚，开启全国换居服务平台。
据悉，目前置信已布局青城山、银厂沟、国色天乡、银川、青岛、上海，甚至三亚等地，未来中老年人将实现全方位安心出游。
大数据背后提供个性服务产品，这就是移动互联，和过去养老地产的单一卖房本质上不同。事实上，随着经济的发展和中老年人收入的提高，传统圈养式的养老模式已经难以适应要求,提前关注他们未曾关注的，将满足需求变为创造需求，无疑将获得更大的认可。
分时分权，在养老地产中植入互联网免费思维
在研究过康嘉逸居的基础配套之后，其“分权分时健康旅居酒店式公寓”的互联网模式更是值得探讨。
尽管“养老热潮”高档设施备受欢迎的时代正在来临，事实上，在中国的城市地区也已接近2亿的富裕阶层中老年人正在寻找或接受着高端养老院的资源。但这些高端敬老院动辄每月上万，只适用于顶尖高端人群。在康嘉逸居看来养生养老是社会责任所在，也是每个人都会面临的，因此模式个性化，同时也必须保证价格的亲民,让普通人消费得起。如何让价格亲民？
康嘉逸居推出分时分权概念，五万元购买“康嘉逸居”的会员资格，将享有将来全国旅居换住服务，同时获得一套物业1/10产权（按份共有方式）的资产保障。会员还将享有自由转让、赠与、继承、收益等权益。更重要的是，此在产品交付使用后，用户如果对配套、硬件、服务有不满意，康嘉逸居方面可以原价回购。这对于用户来说几乎就是等于免费体验，毫无负担！
“原价回购”就是为了保证用户体验，一旦入住以后用户体验不好，就可以提出原价退房，这对于任何做养老地产的开发商来说无疑压力巨大，但这也使得后期服务有制度上的保障。
12个典型的养老相关项目
荷兰生命公寓－世界最佳养老项目之首，欧洲养老产业的标杆之作
Hogewey失智老人护理中心-全球唯一专门为重度失智症老人打造的护理院
AZORA-2013年以来荷兰最受好评的养老院
汉撒奥登堡运河养老院-德国大型养老连锁机构，连续15年业绩稳定上涨
汉撒集团护理学校-专门培养养老护理人才
不莱梅奥尔塔机构适龄互助型安养公寓-德国最大养老投资集团的老人互助社区
海伦斯蒂夫特临终关怀中心-汉堡最成熟的临终关怀中心
波罗地海丹娜海滨养老院-休闲疗养类养老地产的代表
阿尔伯蒂纳医养综合区-汉堡最大的医护及培训综合体
美迪库尔居家护理中心-评分最高的汉堡服务高端客户的居家护理公司
德国人工智能研究中心(DFKI)-人工智能领域规模最大的研究机构之一
斯托勒康复医疗器械公司-北德最领先的医疗辅助器材公司
五堂重磅课程+各项目负责人分享
养老运营管理｜快乐养老｜双轨制护理培训｜资本助力养老｜养老地产选址
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欢迎关注“养生有道杂志”，每天我们将会推出最新的养生动态、最热的养生观点、最好的名医讲座以及推荐最实用的养生产品，带您全面的深入的了解养生之道。我们不仅仅是本杂志，我们也是行业的服务者与推动者，更是生命的热爱者，《养生有道》杂志伴您一路同行！
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今日搜狐热点第三届中国养老产业与养老地产高端论坛_甜梦文库
第三届中国养老产业与养老地产高端论坛
作为中国经济的支柱产业，房地产行业必将在探索应对老龄化的道路中扮演举足轻重的角色。在 2010 年 第一、二届“中国养老产业与养老地产高端”论坛成功举办后，房地产行业已经刮起了一股养老项目的开 发热潮，但政策配套不完善，融资渠道缺乏，实际操作经验不足以及养老地产项目与传统地产开发商业模 式的差异等因素仍然是房地产行业进军养老产业的屏障。因此国外先进经验的借鉴，国内成功项目模式的 学习，甚至失败经验的吸取，均是瞄准这一发展领域的企业及机构迫切需要寻找的珍贵资源。第三届中国 养老产业与养老地产高端论在 2011 年 6 月 24 日在北京召开。 时间：2011 年 6 月 24 日 地点：北京太阳城 会议中心楼 1 楼礼堂 以下为现场实录 【主持人】：尊敬的各位领导、各位来宾，大家早上好！欢迎各位莅临第三届中国养老产业与养老地 产高端论坛，下面有请本届论坛特邀主持人，清华大学建筑学院教授，著名的老年建筑研究专家周燕珉女 士。 【周燕珉】：尊敬的各位来宾，大家早上好，欢迎参加第三届中国养老产业与养老地产高峰论坛，今 天我们来到了北京太阳城老年社区，北京太阳城建于 2000 年初，是北京早老的老年社区之一，其见证了 我国养老地产多年来的发展过程，今天我们特地选择了在这里举行第三届论坛，希望请大家来共同探讨老 年地产在当前发展中遇到的问题和今后的发展方向。 今天是第三届养老论坛，去年 6 月在清华大学举办了第一届，12 月在深圳住交会上举办了第二届， 两届都非常成功。在前两届会上，我们共同探讨了我国老龄化给地产带来的机遇和挑战、老年人的需求、 养老地产的开发模式等，得到了大家的热情支持，两次论坛总参会人数超过一千人。 在第一届，第二届论坛上，我们从较为广泛的范围和相对宏观的层面对养老地产进行了探讨，随着养 老地产的深入发展，大家遇到了更多的实际问题，如拿地方式、融资渠道、经营模式、规划设计形式以及 后经营管理等方面的问题。因此，我们论坛组织探讨的内容也需要更加的深入，更加的具体。 今天我们邀请了许多在养老行业有着丰富经验的领导和专家，以及已经做了许多开发尝试，取得了很 好成果的企业代表与大家共同来分享他们积累的宝贵经验，也希望在座的各位前来参加的代表们在会后为 论坛提出更多的宝贵意见，将来在下一个论坛中将会加入市场最需要的这些内容。 下面请允许我首先介绍一下今天来参会的嘉宾，为了节省时间，我将用集体介绍的方式，介绍完毕以 后，大家一起鼓掌欢迎。 今天的主讲嘉宾，即第二天参加项目点评的嘉宾主要有： 中国房地产业协会副会长朱中一先生； 北京师范大学壹基金公益研究院院长、民政部社会福利和慈善事业促进司原司长王振耀先生； 中国房地产报社总经理单大伟先生； 日本株式会社生活服务系统董事长村山宏治先生； 阳子企业管理咨询（上海）有限公司总裁鞠川阳子女士； 北京清华城市规划院 清城华筑建筑分院陈首春副院长； 北京太阳城集团董事局主席，今天的东道主朱凤泊先生； 怡海集团董事长王琳达女士； 北京乐成老年事业投资有限公司投资总经理高峻松先生； 北京乐成老年事业投资有限公司质控培训部总监赵良羚女士；台湾老年机构福利协会理事长陈敏雄先生； 副理事长陈立基先生； 美国生活品质集团主席傅F女士； 北京市汇晨老年公寓董事长马剑先生； 十三陵温馨老年公寓院长宋玉梅女士； 北京赛阳国际工程项目管理总经理赵晓征女士； 还有许多参会的重要嘉宾，限于时间关系，不再一一介绍了，在这里，让我们用热烈的掌声对前来参 加会议的嘉宾表示欢迎。 今天来参会的还有来自金融投资、地产开发、策划设计、运营管理机构等方面的朋友，还有部分行业 协会的朋友，在这里我们也欢迎大家的到来。本次会议独家房地产的合作网站为搜狐焦点网，合作媒体还 有搜 房网、和讯网房产、星空地产网、网 易、第一旅游网等网站，到会的还有养老杂志、老年杂志等媒 体。 特别强调的是今天我看到在座的还有非常多的参加的嘉宾，昨天大雨很多飞机不能飞到北京，直到今 天凌晨三四点钟很多参会嘉宾才赶到，在这里我表示非常感谢； 此次会议由清华大学建筑学院和中国房地产报主办，由清华大学建筑学院住宅与社区研究所、优博集 团及中国之家具体承办，由清华城市规划设计研究院、清城华筑建筑设计研究院、中国之家低碳发展联盟 共同协办。本次会议由北京太阳城特别支持与协办。 会议由清华大学建筑学院提供学术指导，确定会议议题及议程，并负责邀请专家学者。由中国房地产 报具体负责会议的各项会务、组织工作。 此次会议共有两天，分为三个板块：第一天位嘉宾主讲人，我们共邀请了 9 位主讲嘉宾，分上下午演 讲。上午的演讲内容侧重于政策等宏观方面，下午则安排了具体操作等微观层面的内容。 第二天上午为养老项目实际案例专家点评会，会议安排了两个目前正准备开发的养老地产项目，先由 开发商自行讲解，然后由我们邀请多位点评专家从投资、策划、规划、建筑设计、运营管理、可能性等角 度对这两个项目进行点评和提出建议。 第二天的下午有两个活动方案： 第一个活动方案是：参观养老院。会议为大家联系了北京太阳城、北京汇晨老年公寓和十三陵温馨老 年公寓三个养老社区，供大家自由选择参观，具体参观方式明天我们会进行专门说明； 第二个活动房价是：一部分不去参观的朋友可以继续留在会场与专家讨论项目开发中遇到的实际问题， 会场将分成土地金融、开发建设及运营管理三个会场，到时大家可以自由交谈。有项目资料的朋友，请准 备好，一边倒时可以与专家交流。 今天的会议十分感谢中国房地产报的同仁们，特别感谢总经理助理康静女士带领的团队为这次会议的 成功召开进行了好几个月的努力，下面有请中国房地产报总经理单大伟先生致词。【单大伟】：尊敬的各位来宾，女士们，先生们， 大家上午好。看到这么多来自国内外的专家、学者、研 究机构，以及房地产上下游企业的代表参加第三届中国 养老产业与养老地产高端论坛，作为中国房地产报的代 表，我感到由衷的欣慰和高兴。 过去的一年，我们的国家成为全球第二大的经济体， 各行各业面临千载难逢的历史机遇，同时，也在经济、 政治、社会、自然等方面面临多重不确定性，房地产行 业更是如此，中央政府一再提高对房地产泡沫的警示分 贝，整个行业正在做更艰难的战略选择，重新连接商业 成功与社会进步，从一个看似危机四伏，动荡不安的世 界中吸取力量，塑造一个更加繁荣稳定更可持续的行业。 新的变化在于如今的房地产行业正在经历由住宅、 商业等常规领域的广度向更为细分和专业化的市场全面 的转变。养老地产正是房地产行业重塑自身价值的代表 性尝试，中国的老龄化社会似乎在最近几年突然到来， 中国房地产报总经理单大伟 人口快速老龄化、老年人口高龄化、老年人家庭空巢化，部分老人失能化等四化叠加的养老、医疗、照料、服务、精神慰籍等越来越突出，目前机构养老不到 1%， 而发达国家则达到 57%。据预计，中国的老龄人口中大约有 6%―8%的人需要到养老机构养老，现有的老 龄人口为 1.59 亿，也就是说需要 900 万―1200 万张床位，现在全国养老机构的床位加在一起也只有 173 万张，这个市场的缺口是极其巨大的，未来我们去哪里养老，这是一个包括我们在座的每一个人需要思考 和探索的问题。 不过，正如硬币有正反两面一样，我们很快看到床位巨大的缺口，养老产业链条的缺失的潜台词就是 养老产业市场巨大，如果能把国外先进的养老产业专业化的操作模式与中国庞大的市场和具体的国情结合 起来，我们将会打造出一个无比巨大的新型产业。当然，如果仅仅以商业的视角探讨养老这一命题，必定 难以承载颐养天年，传承孝道的使命。如何在商业操作和解决社会问题中找到平衡点，在中国整体未富先 老的国情上找到应对老龄化社会的正确路径，让我国的养老产业与养老地产在兴起之初就尽可能走在正确 的发展道路上，这是由中国房地产报与清华大学建筑学院联合主办的中国养老与养老地产高端论坛一直在 着力努力探讨的一个方向。 在前两届论坛梳理和分享养老产业，尤其是养老地产行业的产业链组成，以及养老地产项目开发的必 要环节之后，第三届论坛则从项目的实例切入，深入剖析项目前期的市场调研与项目的策划，直至项目后 期运营费用的计算，探讨养老地产之城市运营的意义，如何让养老地产能够真正的落地等等方面的一些话 题。我们欣喜的看到，养老产业和养老地产来自政策层面的利好消息正在逐渐的丛出不穷。 几天前，在全国城镇居民社会养老保险试点工作部署，暨新型农村社会养老保险的经验交流会上，我 们的总理温家宝先生承诺，本届政府在任期内将基本实现城镇居民社会养老保险制度和新型农村养老保险 制度的全覆盖，原计划 2020 年实现全覆盖的新农保将提前至 2012 年完全覆盖。几千年来中国人老有所养 的欲望在可预见的未来几年就能逐步成为现实。正如政府对养老产业的关心和鼓励，我们今天对于养老事业所有的关注和任何努力，在养老问题上释 放的善意和人情的温暖，不仅仅是在挖掘一个朝阳产业的潜在需求，使之变成商业利益，从某种程度上讲， 我们对养老产业的关注和努力，反映出我们这个社会和国家对待历史的一个态度。大家所从事的是一件功 德无量的事业。 最后希望今天的论坛能够为整个行业的良性发展起到促进的作用，为养老地产在中国的发展提供理念 的普及，观念和的分享，以及提供解决的一些方案。在这里，我要向论坛的联合主办单位，清华大学建筑 学院、清城华筑建设设计研究院、北京太阳城集团等单位表示衷心的感谢。也对各位专家的辛苦付出表示 崇高的敬意，最后预祝大会圆满成功。谢谢大家。 周燕珉：谢谢单总慷慨激昂的致辞，再次感谢单总率领的团队的辛勤工作。下面进入大会的报告阶段， 首先有请北京师范大学壹基金公益研究院院长，民政部社会福利和慈善事业促进司原司长王振耀先生，我 们请王院长为我们解读最新的养老政策，他今天的讲演题目是“规划“十二五”社会养老―国家养老服务体 系建设解析”，下面有请王院长。 【王振耀】：很高兴又一次和大家交流养老这个话 题。今天在我发言之前，其实我得到一个很好的消息， 我特别激动，那就是马总，我原来在中央电视台我们做 节目的时候，我和他有一个约会，我说你的床位如果过 了 50%，住的人员，你就一定到民政部去，我们一定给 你做很好的公开宣传，当然大家知道后来我离开了民政 部，但是今天早晨他告诉我他的床位，他的房间整个利 用已经过了 90%了。他接着还要做什么呢？还要做另外 的两个小的准备再进一步扩张。他采取的是另一条模式， 并不是会员制，就是服务，并且我认为做的是高端的服 务。我听完非常高兴，我问是不是全国像民营的，做这 样的模式的，有这么高的床位的利用，是不是第一家， 过 90%了，我觉得这其实是一个信号，其实马总你展示 的，我觉得是全国可能养老产业和养老事业发展的一个 风向标，不仅是汇晨，汇晨原来很多挑战，他也做了很 多实验，最终的结果是看老年人用不用。所以，以汇晨 北京师范大学壹基金公益研究院院长， 为例，我们国家现在大家注意到了没有？从去年到现在， 民政部社会福利和慈善事业促进司原司长王振耀 我们整个中国养老产业，养老事业正在静悄悄的进入了 一个历史性的转折点。 我今天和大家谈这样几个问题，谈谈政策转型，谈谈如何定位社会养老，再谈谈规划中的三百万张床 位，最后谈谈中央和地方的责任，包括政策的机遇，以及我们面临的挑战。 大家都想知道现在养老服务的基本形势，刚刚民政部发布的《2010 年社会服务发展统计报告》，这 个数据说全国城乡各类老年福利机构是 39904 个，比上年增加 233 个，这 233 个基本上都属于城市养老的， 大家看一看，这 200 多家增量主要发生在城市，床位也过了 300 万张了，比上年增加了接近 30 万张，增 长了 9.0%，年末收养老年人 240 多万，比上年增长了 6.6%。报告也给我们显示，2010 年继续推进养老服务体系建设的试点工作，我在民政部的时候就一直在做， 现在部里继续推进，已经在七个省开始建立，这大概是一个老年床位的分布图，分布的重点还是在沿海。 当然，很有意思的是沿海也不均衡，福建，广东，包括广西，像四川这一带，像湖北、湖南、湖北，反而 床位的分布量大一些。 中国在规划“十二五”的时候，面临的形势是什么？面临的形势郑秉文教授谈了一个观点，我认为他发 的声音是最强的，他算的数据，他说第五次人普查的时候，60 岁以上的人口是 1.3 亿，六普是 1.776 亿， 十年净增 4450 万。他算了什么数呢？他说这个数据恰恰是总人口净增的数量，我们知道我们计算总人口 净增七千多，他了一个数据 4440 万。郑教授的观点，尽管数据推算可能郑教授有他独到的见解，但他的 结论是全世界的人都来关注中国人口结构的变化。十年来，中国净增的 4440 万人口都是 60 岁以上的老人。 我们的人口尽管说总量增了不少，但净增我们是在快速进入老年化，这个快速是比全世界任何一个国家都 快。 未来五年，现在大家也在做预测，这是许多专家的意见，未来五年的挑战是什么？60 岁以上的老年 人口要过两亿，差不多 2.16 亿，约占总人口的 16.7，年均净增 800 万，超过新增人口数量。也就是说超 过我们新增的，我们一年是增不了 800 万人的。80 岁以上的高龄老年人预测也是很可怕的，我们过去没 有做过预测，这个预测过 2400 万，约占老年人口的 11%，大家知道 80 岁以上的人大部分人是要与我们的 养老机构发生联系，他认为年均净增一百万，增速超过人口老龄化的速度。65 岁以上的空巢老人他们认 为约 5100 万，约占老年人口中的 25%。所以，“十二五”期间，我们要规划“十二五”的时候，“十二五”期 间有一个非常重要的特征，就是人口老龄化加速的发展期。新华社的这个预测是认为老龄化、高龄化、空 巢化要加速发展。 大家都知道，我们要解读政策，也就是今年的 2 月 11 号，民政部正式发布了社会养老服务体系建设 “十二五”规划，这个“十二五”规划，我的评价是这是中国政府养老行政行为的重大转型，这是国家第一个 养老服务体系的国家行政规划，这就意味着中国的社会的养老服务将要得到较大的推动，这个政策解读， 我作为一个老司长我是知道的，从过去制定的是中国老龄事业发展“十一五”规划，以及以前的几个五年规 划，你注意这都叫老龄事业，民政部的工作机制也不是民政部福利司制定，行政司不制定，一般是老龄委 来制定，老龄委是协调机构。现在“十二五”专门出来了一个社会养老服务体系，注意不是老龄事业，要比 老龄事业更具体，具体到就叫社会养老服务体系，并且做的“十二五”规划，应该说这是政策结构的重大转 型。 我们做行政的都知道，只有进入国家的行政规划，才可以组织实施，才能进入行政程序，配置行政资 源。所以，我认为这个规划的发布，包括征求意见的发布，就标志着中国社会养老服务体系建设正式拉开 序幕，我们舆论界批评的养老服务体系起步十年，依然起步的阶段开始结束。这是一个非常大的转折点。 第二个问题，如何定位社会养老，社会养老已经纳入到政府工作体系里了，怎么办？我认为这是你发 布这个规划就意味着我们这个政府开始注意到要组织从家庭赡养到社会养老这样一个重大的转型，政府要 开始承担起社会养老服务的这样一个责任。从指导思想上，这次起草的时候，我觉得现在向社会传递的信 息，我们还没有很好的接轨。 我觉得有几个提法大家要注意。大家要注意指导思想上两个提法，将来一定要有重大的政策变动，哪 个变动？一个提法是基本建立起人口老龄化进程相适应，第二是与经济社会发展水平相协调，这个相适应， 相协调过去不敢想，这是一个高难度的要求，在“十二五”你把指导思想纳入到这里面就意味着要大力发展 养老服务业。同时大家注意静悄悄的变化，过去民政部的提法前面这几句话没动，以居家养老为基础，社区为依托，但是这次说“机构为支撑”，原来我们都说机构为补充，现在大家看机构不再提“补充”，而是提 “支撑”，强调了机构建设的重要性。这是一个非常重大的变化。 我在当司长的时候，就一直在呼吁，现在看来已经落入到征求意见稿。并且在现在看基本原则，这是 我们机构发展，养老地产业发展，注意政府的东侧动向，基本原则是什么？我用红字标的，以长期照料、 护理康复和社区日间照料为重点，分类完善不同养老服务设施的功能，有限解决好需求最迫切的孤老优辅 对象，“三无”老人、“五保”及失能、半失能老年人的照料和护理问题。基本原则就是从最为需要的人群和 领域开始，国家政策的重点是护理和照料，我认为这是符合实际的。为什么不能从其他，从旅游开始？国 家的责任不应该从那个领域，而应该从护理、照料，从最为需要的人群和领域开始。 第三，这次论坛讨论的事情有金融的定位，三百万张床位意味着什么？规划里说到床位的规划，说到 数量，如果我们仅仅说三百万张床位，你初算，随着我们物价、通货膨胀，可能每张床位综合性的投入需 要十万，那就是三千亿，如果是平均五万呢？也是 1500 亿。所以，如果每张床位需要两个人，总体需要 500 万人。 大家看看建设目标，这次在规划里写的非常清楚，到 2015 年，基本形成制度完善、组织健全、规模 适度、运营良好、服务优良、监管到位，可持续发展的社会养老服务体系。这次规划的非常有具体数，千 名老人拥有养老床位达到 30 个，直接新增养老服务就业岗位 500 万个，这是非常具体的数字。俱佳养老 和社区服务养老网络基本健全。 我当司长的时候，一直推算我们真正需要的养老服务员，养老护理员，专兼的和兼职的没有一千万是 不够的，“十二五”规划出来 500 万，建设任务现在也是说的非常具体。“十二五”期间增加日间照料床位和 机构养老床位三百万张，实现养老床位总数翻到六百万，并且改造现在 30%的床位，使之达到建设标准。 投资重点在哪里？大家看六普的中国老年人口分省数据，我们做了综合性的分析和整理，大家注意， 我分析了一下，12 个省养老形势相当严峻，我比较了一下，一方面有一个基数过千万，再一个老年人 60 岁以上的人过了 14%，哪几个省呢？河北六十岁以上的过一千万，辽宁 15%，上海、江苏 14%，16%，安 徽 16%，山东 14%，河南老年人人口 1285 万，湖南也过一千万，超过湖北几百万，广东过了一千万，重 庆、四川、贵州都是老年人口过了 14%，其实最高的重庆居然老年人口达到 18.68%，大家往前面看一看， 全国老龄化程度最高的是重庆，第二高的可能属于江苏或者是四川、江苏，如果数据这样分析的话，其实 这些养老的挑战在各个省是非常不一样的。 这是我们工作团队做的一些数据分析，大家可以看一看床位和机构的情况。所以，“十二五”期间建设 任务很重。规划里怎么划分中央地方社会的三大责任，我看这个规划重在西部，成为一个新的政策重点。 中央政府的投入战略与西部地区发展将会产生积极的影响。规划里这样说，社会养老服务体系建设以地方 投入为主，鼓励社会捐资，中央给予适度补助，做到九个字，保基本，广覆盖和持续。中央的资金投入主 要是根据年度投资预算和建设需求情况来安排，重点这次也说得非常清楚。东部不超过 30%，中部不超过 50%，西部不超过总投资的 70%。当然，对于财政困难的老少边穷地区，恐怕还要有一些特殊的政策。另 外，彩票公益金也要积极的支持发展社会养老服务业，这是财政杠杆对于养老产业发展的进一步促进。 有哪些开放和机遇呢？政策的开放和机遇这是我讲的第五个问题。首先规划引用了中央提出来的最体 要求，总体要求是什么？就是我用红颜色标识出来的发展多层次的社会化养老服务，加大对公益性养老服 务设施建设与经营的支持，引导社会资金投入社会养老服务领域，并且加强养老护理职业教育，发展面向 老年人的家政、护理康复等服务，这是中央的总体要求。第一个机遇是资金机遇，要加大资金投入，建立长效机制。到底怎么建，中央和地方的投入将会达到 多少亿呢？我算了算，不会少于一千亿，会多吗？多多少？我们测算了吗？ 第二，管理提升的机遇，现在规划写到建立制度标准，确保规范运营，将来的规范化，民政部也好， 国家也好，整个要出台完善养老服务的相关服务标准，设施标准和管理规范，同时要提出来，创新体制机 制，强化专业管理。 第三，土地税费的优惠机遇，规划里写的很清楚，这是一个原则，肯定要这样规划。 还有人力资源的机遇，规划提出加快人才培养，提升服务质量，其中里面说到加强养老护理的职业教 育，同时要探索建立在养老服务业中引入专业社会工作人才的机制，我想这是一个人力资源的机遇也到来 了。 最后还有一个科技服务的机遇，科技服务就是要运用现代科技进步成果，提高科学管理水平，大家看 规划里列了不少，我觉得这都是一些政策性的机遇，也是未来“十二五”发展的一个基本大的政策框架。 最后我想谈的是挑战有多大。第六，社会养老服务体系建设的基本挑战，我提了两个问题，需求与供 应的差距到底有多大，有多大的政策空间？我们养老服务业有多大的发展空间。主要矛盾，我的判断，现 在我们的养老产业其实存在着供不应求的现象，大家算一算，目前我们常常说 1899 万 80 岁以上的高龄老 人，他的基本生活保障与护理问题还没有得到很好的解决。到了 2015 年，如果超过 2400 万，有多少人需 要长期照料护理的呢？未来的 600 万张床位可以满足要求吗？ 所以，我非常同意刚才单总说的，应该再想到问题的复杂性，我们是独生子女政策实行了三十年，几 代人，他导致的畸形人口结构可能使老年人的压力更为巨大，老年人可能将来需要长期照料的，比原来我 们想象的，比现在发达国家发展中出现的数据比可能是要大一些。我们现在六百万张床位是按 3%的标准 规划的，但实际需求我非常同意很多人的测算，可能是 5%―8%。 另外，500 万养老护理人员从哪里来？每年需要上百万的护理人员的增长趋势，我昨天晚上查了查， 2010 年，去年的普遍本专科毕业生 575 万，成人本专科毕业生 197 万，这里面没有养老护理员，只有护士， 两个加起来不到 800 万，里面如何进入，有一个结构性的一百万的养老护理员的位置，这样一个结构呢？ 这是一个非常大的挑战。政府规划的挑战，我觉得也面临着一些很大的问题。一个是规划的内部结构问题， 社区与机构如何划分比例，区域布局如何确定，社会如何进入，哪些机构最为缺乏。再一个养老服务仅仅 是床位和人员护理吗？他有很多中间环节，比如老年玩具、康复器具、心理咨询服务等等。因此，规划的 具体化还是一个非常大的挑战。对我们社会来说，对我们今天参会的关注养老产业的各位同行来说，大家 如何进行市场规划呢？ 我提出了五个问题，社会与政府之间如何形成积极互动的模式呢？政府把这个口开了，我们怎么进入？ 我们计算过哪些方面供不应求吗？每个机构和公司能够提供哪种需求呢？再一个，如何加工养老产品的供 应，有没有系统发达的咨询机构，以及利用咨询机构的公司呢？我觉得整体上我们的养老产业发展，我认 为我们的社会进行的个案的探索比较多，个案的成功也比较多，但整体上我认为我们的社会还是没有做好 准备，面临着如此巨大的发展空间，我们需要的是整体行动。 社会养老产业发展如何选择，我认为是需要大家进行理性的计算。谢谢。 【周燕珉】：刚才王院长从政策的角度分析了“十二五”期间政府的养老规划和建设目标，王院长的研 究是非常深入的，我们也经常看到王院长给我们一些数据，刚才指出的都是最新更新的一些数据，做了非 常精彩的讲演，我们再次表示感谢。“十二五”以来，住建部，房地产业协会的领导都十分重视老年地产的发展方向，目前中国房地产业协 会副会长朱中一先生正在组织成立老年住区委员会，以联合社会各界力量共同推动解决养老居住问题。下 面，我们有请朱中一会长为大家讲解一下当前养老地产的发展状况，以及成立中国房地产业协会老年住区 委员会的计划和进展情况，有请朱会长。 【朱中一】：各位专家，各位嘉宾，房地产界的各 位同仁，上午好，刚才清华大学的周教授，中国房地产 报的单总对这次论坛的目的意义做了说明，北京师范大 学壹基金公益研究院的王振耀院长有关养老的汇报非常 清晰，我本人听了很受启发。从宏观政策方面，刚才王 司长讲了，单总和周教授也讲了，有关实际操作方面的 情况，有好多专家，包括日本的嘉宾也要介绍。所以， 我主要想讲一下我们从协会的角度对养老地产怎么考虑 的，我们协会正在筹备老年住区的委员会，筹备情况给 大家介绍一下。 应对日益严峻的老龄化问题，现在全社会都很关心， 报纸上也发表过我的一些文章，我的观点有两个，养老 问题不光是一个老年人的问题，因为中国的养老问题是 在计划生育背景下的养老问题。所以，它从某种意义上， “412”的家庭结构，老人的问题没处理好，小孩的负担很 重，那中国社会的发展后劲就不足，所以，这个问题就 中国房地产业协会副会长朱中一 很严峻。另一个问题，王司长也讲了，中国的养老，由于计划生育的政策背景，他的老龄化的速度、规模比任 何一个国家都要快，不光政府，全社会应该关注。改革开放以后，我们国家有一项改革是大家公认的，就 是农村的经济承包，农村的承包使中国的农业发生了翻天覆地的变化，解决了 13 亿人的吃饭问题，而且 为我们国家这几年的长期稳定奠定了基础。另一项我们不叫改革，但实际上也是改革，它是从变革思想观 念开始的，那就是计划生育政策。计划生育政策三十年推行以来，我们少生了三到四亿人，正因为我们少 生的三到四亿人才使我们国家经济跨入了世界的第二位，才使我们国家的人均收入到了三千到四千美金。 如果加上四亿，可能就不到这个水平。所以，计划生育的政策给我们国家三十年的辉煌成绩添了重重的一 笔。但是任何一项改革都是要支付成本的，现在老龄问题那么严峻，很需要支付改革成本。所以，现在全 社会把老年问题作为一个重要的问题来研究，我觉得已经是责无旁贷。 前一段时期，报纸上登了回良玉副总理 2 月份的一个讲话，就讲到老龄问题是现在一个大事和要事， 而且要着重推进六个方面的体系建设，那就是老龄战略对策体系，老龄服务体系，老龄经济供养体系，老 年工作体系等六个体系，我感觉六个体系是一个整体，但是六个体系又各有分工。我们作为住建部指导的 全国性的社会团体，其中一个老龄宜居环境体系是作为我们住建部主要的工作范围的，也就是我们协会责 无旁贷的，既有责任，也有义务来承担一些工作。 为了做这方面的工作，今年我们协会 6.2 次理事会讨论的时候，决定要成立这么一个委员会，这个委 员会我们提出来以后，住建部很支持，后来我们也到了民政部，现在我们正在协调沟通当中，民政部的民 间组织管理局很支持，国家老龄委很支持。所以，民政部的民间组织管理局的预审已经通过了，但是我们的社团不像社会上的有些社团注册很容易，我们是民政部要公示，还有一些过程，我相信它是能够最后批 准成立的。 下面把我们委员会的一些想法给大家介绍一下。 我们这个老年住区委员会是一个由从事老年住区研究、设计、投资、开发、经营、管理的企业，金融、 保险、医疗等单位，以及有关社会团体自愿参加的非营利性的全国专业组织，是中国房地产业协会的分支 机构，在政府有关部门指导下开展工作。我们的宗旨是服从国家的养老宗旨，我们的宗旨是立足我们国家 的基本国情，通过政府保障与市场运作相结合，逐步构建与人口老龄化进程相适应，与经济社会发展水平 相协调，以居家养老为基础，社区服务为依托，机构养老为支撑，基本服务与选择性服务相结合的养老地 产，争取政府在融资、税费、土地、医疗等方面的政策支持，提出完善养老地产设施与的建议，努力构建 有中国特色的老年住区体系，让老年人安享晚年的幸福生活，我们的宗旨跟国家养老的宗旨是基本吻合的。 我们这个委员会的主要工作有八项： 第一项，借鉴国外开发建设老年住区的标准规范与经验，协助政府和行业管理部门提出我国建设老年 住区的标准，提供优秀的设计途径和技术支持。这就是周教授他们正在干的事情。整个标准方面的事情， 原来是哈尔滨建筑大学，现在的哈工大他们也在编制，有关单位都在参加，这项工作正在进行。 第二，运用协会专家委员会及有关单位的资源，抓好新建老年住区项目的示范推广，同时对既有老年 住区项目的改造，服务设施的完善提出指导型的意见与技术支持。这个我们也正在考虑，一个是新建老年 住区，作为协会来说，抓好示范项目，通过示范项目推广，对既有的项目抓好改革。 第三，会同全国老龄工作委员会，及有关的金融、保险、医疗等单位，争取政府再融资、税费、土地、 遗老等方面的政策支持，逐步完善老年住区的制度建设，促进老年住区建设等养老服务事业和产业的发展。 过去是事业，现在既有时也的部分，也有产业的部分。 第四，借鉴市场经济发展国家已经制定的以房养老等多种做法，探索住房资产、金融资产等的合理配 置，提升老年人的生活质量。养老，钱从哪里来？主要以房养老，建立这个机制。 第五，定期发布老年住区建设和运营的信息，为政府行业和主管部门提供建议，为会员单位提供系统 和专业的咨询服务。 第六，组织经验交流，行业培训和研讨等活动。 第七，举办全国老年住区有关的设施设备的展览，为老年住区开发体验金融投资机构过三家搭建交流 平台。 第八，建立与海内外相关协会、企业和产业的品牌商等合作联系，组织境内外的学习考察活动。 这是我们的主要业务范围，今年的工作，专业委员会还在组建中，还没有建立起来，我本人是负责这 项工作的筹备，我考虑的工作，今年主要是抓这么四项工作： 第一，继续抓好筹备工作，民政部正式批准以后，我们就正式启动。目前已经有一批开发企业、投资 公司、科研设计单位、证券保险机构、老年用地的生产厂家、包括新闻媒体愿意作为发起单位，我们也希 望有志于从事老年地产的单位将来积极参加。 第二，我们组织有关的大专院校、研究单位、开发企业、保险企业对一些课题进行研究。我们协会、 研究会和中国房地产业研究会我们两个课题一个是市场经济下老年住区的开发建设，刚才王司长讲的，政 府从广覆盖的角度，我们学会、研究会主要是考虑在市场经济条件下，怎么发挥市场的优势，动员社会的 力量。还有一个项目是复合性的老年住区的开展利用模式，有些单位还在研究，怎么把以房养老的经验跟 中国的老年基地建设结合起来，这些课题的研究。刚才王司长讲了，从政府层面，中央财政考虑西部，然后是中部，然后是东部。我们是从市场运作考虑，主要考虑经济发达的地区，老百姓有支付能力的我们现 实点。我们现在考虑的长三角、珠三角，环渤海、东北亚，还有海南那些地方，我们想先造一些项目试点， 然后全国铺开。那些地方有支付能力，好一点，另外，我们想找一些环境好的地方。 第三，养老地产是房地产的重要组成部分，而且随着时间的退役，它的重要性和市场占比肯定会逐步 扩大，在房地产行业里是个朝阳产业。刚才单总也讲了这个事情，怎么关注养老地产，是我们行业的责无 旁贷的责任。现在有一个问题，房地产也好，特别是住宅，住宅最终是为老百姓的居住服务的，既然是为 老百姓的住服务的，住房建多少，跟人口结构有关系的。 现在从中长期来看，2020 年之前，由于中国城镇化的发展，房地产还是看好的。但是我在讲这个问 题的同时一直讲另一句话，我们一定要考虑我们的住房结构和人口结构要考虑匹配。什么意思呢？我们是 在计划生育背景下在推进住宅产业的，成功华还不到 50%，成功化的发展 2020 年以后可能还在发展，但 是住宅产业就不一定了，因为人口借给已经摆在那个地方了，独生子女当自己两边的老人不在的时候，两 边老人的房子可能就空下来了。那个时候咱们的住宅产业可能有结构性的，阶段性的，城镇还在发展，房 地产的结构发生了变化。怎么解决这个问题？我自己想来想去，咱们提早借鉴美国的以房养老或者房屋置 换，这种办法可能是个很好的办法。以房养老实际上解决的是什么问题呢？解决钱从哪里来？有些地方费 用比较高，但是通过以防养老就够了。 人到哪儿去，建个基地，把建基地和以房养老联合起来作为一个整体考虑，这个问题就解决了。我想 作为我们协会也好，作为研究会也好，怎么样来帮助政府考虑市场化运动，动员社会力量方面，这也是很 重要的经验。现在尤其专家这方面的经验也比较多，所以，我们希望在这方面有所推动。 第四，建设养老社区的同时，我们还要协助政府给既有的社区的涉老改造问题，而且是我们国家提出 的以居家养老为基础，社区服务为依托的，这个可能 85%左右的人还是居家养老的，怎么样来完善这个体 系，包括对原有的住区的改造问题，这个要落地。这些问题这次会上也有经验介绍，居家养老为基础，社 区为依托，怡海的小区既有为老人负责的设施，还有老年大学，同时教育比较发达，有好的幼儿园、学校， 中学、小学，这个小学还是相当好的小学。将来如果开发新的模式，这个也是一个很好的模式。 对于专业化的养老，这次会议在这儿开，北京的太阳城已经积累了一些经验，大家听了介绍，可以再 实地考察，可以深刻的体会一下咱们搞养老地产，可能前景是好的，需要考虑的问题也不少。包括规划选 址，包括金融、土地、医疗的政策，还涉及到企业的投入与回报，社区的运营与管理，这些问题有志于大 家献计献策，我们协会也争取跟有关部门合作，有所突破。我们也希望有志于老年人社区建设的单位在这 方面给我们共同探索。为我国老年事业的发展做出贡献。最后预祝本次会议取得圆满成功，谢谢大家。【周燕珉】：非常感谢朱会长长期以来对养老居住 问题的长期关注，刚才朱会长讲了老年住区专业委员会 即将成立的一些情况，讲解了今后要准备开展这些研究 工作和各项成立工作，他也特别指出几年以后，也就是 “十三五”以后，可能老龄住宅的问题会提到议事日程， 会出现一个井喷一样的情况，值得我们各界非常的关注。 我们期望在房地产业协助及老年住区委员会的领导下， 我们能更好的推动老年地产的发展，让我们再一次感谢 朱会长的精彩发言。 下面由我来发言，因为鞠川阳子女士她昨天晚上的 飞机，下大雨飞不过来，今天早上过来，早上这个时间 来不及了，我跟她换一下，我先来讲我的内容。 我今天要讲的题目是中国养老地产如何“落地”？从 三个方面讲，第一是当前养老地产开发中的问题个；第 二是养老地产开发的常见类型及相关案例方面；第三我 国与发达国家的养老地产开发模式有那些区别。做一个 简短的比较。 清华大学建筑学院教授周燕珉首先讲一下影响养老地产开发的几大因素，有土地、资金、经营模式、规划设计、运营管理，粗略的 分这几大块。前两届更多的关注土地问题和政策的给度等等，还有资金和经营模式，这几块是非常重要的， 我们把它分为前期。后期工作主要是规划设计和运营管理。现在开发商对前期这一块工作特别重视，现在 开始拿地，要想资金怎么进来，还有经营模式是怎么样的。但是对后期的规划设计和运营管理这一块，可 能目前考虑的还不是很多，我认为这几块本身是一个链条状的，它之间互相有很紧密的衔接，在前期考虑 这些问题的时候，也应该把后期的问题好好考虑，如果不考虑的话，最后到底用什么样的运营管理模式会 影响到规划设计、建筑设计的类型和形状。当然，前期它的土地资金可能也会对规划有很大的影响。所以， 这块我认为考虑问题的时候要比较全面。现在大多数人都集中在前方考虑这些问题，我觉得也是非常应该 重视的，后面的规划设计这一块，应该在前期考虑的过程中也把它想起来，这样有些资金的问题才能算的 清楚，能够有效的解决。 当前养老地产开发中有几个主要的问题，第一个是对养老地产开发链条的各个环节缺乏整体的把握， 比如对土地和税金上如何获得优惠政策不是很明晰，刚才王司长讲了一些，现在肯定这方面国家政策提供 了很多的优惠条件，但是各个地方也许有点不同，大家也正在摸索中，由于注重前期的土地资金问题，对 后期建设和运营了解比较少，导致经济账算不明白。后期的经营运作也必须事先了解到，我们现在成功的 例子并不是很多，所以，大家也无从下手，今天选择在太阳城开这个会，也是有这个目的的，希望大家能 够实地看一下这个状态，因为以前我们开发普通住宅，对这个也没有特别的感觉，今天来现场开会，希望 大家看到具体的情况，自己在整个链条连接上把这笔经济账算的更明白一点。 第二点，客户定位同质化，对老年人的不同需求考虑不足。现在我们也接触到很多的开发商，大家都 非常热情的想做老年地产，但是对客户的定位也非常趋同，所有人跟我说的都是我们要对健康的护理老人 做全世界的第一，他们的目标全锁定在有钱富裕的老人，但是最近这些年会出现一批刚刚退休的富裕的老 人，但是全体目光都集中到这儿，我觉得这个市场并没有这么大。即便我们就是针对这种老人，但是他们只想健康的老人，我觉得也有风险，因为未来这些老人哪天突然有病，或者摔了一跤他其实也需要护理， 比如一些设施，建筑类型可能都不考虑护理的状态，将来有病的时候，你的建筑或者你的管理都不能承接？ 最后怎么办把？把他轰走？我们在国外也了解到，人家也是这样想的，但是最后不得不面临他们病了的问 题，所以，这一点大家一定要想清楚，不能完全的觉得我只管健康富裕的老人，其实后面的问题也要由你 来解决。 第三点，规划设计落实终始不足，对所有要开发的具体产品的类型和建筑形式考虑比较简单，因为以 前都是开发一般的住宅，或者公寓、旅馆等等。所以，到老年这块没有特别深刻的认识，想象的建筑都是 一个像公寓式的或者旅馆式的，建筑形式只考虑到这儿，没有别的样子可以参考。我觉得这一点不是特别 对，我们对不同的客户群应该有不同的建筑类型和不同的产品。我们以前研究一般住宅的时候，也会把客 户细分，但是老年人更需要把客户细分，老年人身体条件也不同，年龄段不同的时候，包括他的要求，他 的性格也都会发生变化。包括他跟家庭的关系等等，我们对这些必须有所了解。 我们在现阶段一些开发商跟我们接触，包括一些政府、机构、协会等等，跟我们商量的过程中，归纳 了一下现阶段养老地产开发的几种常见形式，我们可以归纳为四种。第一种开发类型就是大规模居住区中 建设专门的养老社区，第二种是一般住宅区中配建养老公寓核设施，第三种是专项开发老年公寓和相应配 套，第四种是度假旅游地产中开发养老产品。 第一种，大规模的住宅区中有一部分社区或者叫组团，专门为老人的，它适合建设在城市中心区或者 近郊区，土地比较容易得到大型的，通常采用出售的形式。 第二，一般住宅中配建老年公寓或设施，普通住宅搭建配建是一部分，可以是一栋老年公寓或者几栋， 经营模式租或者售。 第三，专项开发老年公寓和相应配套，可以持有型经营，辐射周边的社区，为其服务。 第四，度假旅游地产中开发的老年产品，特别多的开发商想做这件事情，建设在风景旅游区有资源特 色的地方，可以形成度假候鸟式的产品。下面分别进行一些解释，举一些例子说明建设中应该注意什么， 规划中有那些特点。 我们举一个案例，大规模居住区中建设专门养老住区，依托海景资源，建设面积 1324 公顷，总建筑 面积 720 万平米，养老住区有 10 公顷，大约有 18 万平米，这是我们直接接触的，我们给做顾问的一个项 目。 这个项目当中，可以看出，养老这块也不是特别大，它也没有占一线海景，紧邻商业区是这样的一个 位置，如果搁在最前面也没有必要，还是比较长期住的，不是完全旅游的产品。 原来设计方案的时候，对老年社区并不是很理解，所以，盖出来的更像办公区，但是这跟老人的需求 不相符，老人需要更加亲切的，有家居环境的空间环境，稍微改了一下，向亲切的方面发展。后来经过几 轮的改进以后，得到了这样的一个平面，一共分两期，分成几个组团，化整为零，增加亲切感，两三层做 一些公共部分，把底值的高层削减一些，把服务的内容相对集中，比如医院和看护中心在这儿，旁边有一 个半护理组团是它的配套，开发商持有，大概占 10%的比例，之间有一个桥相连，将来上医院看病都比较 方便。 其他是一般社区的，但是也是位老人服务的公寓形式，基本是健康的。商业街，方便老人的使用。景 观园林分布比较均匀，原来做这个设计的时候，刚开始有一些倾向，把绿地分散了，这样对老人也是不合 适的，因为老人行走的半径不是很长，应该在他周边完成所有活动的要求，不能我打个乒乓球上那个组团， 我需要跳个舞上这个组团，其实不应该，因为他休息和活动在这个组团都具备，这是我们改进的意见。另外，停车，包括自行车和电动车，这些停车的服务特别的重视，但是汽车也看这个地段在什么位置 上，我是需要的，大多数轻便的小车的停车是不容忽视的。 再一个例子是在大规模居住区中建设专门的养老住区，这个项目是政府主导下进行的企业地产项目， 中间这块红色的是政府的配套，是民政部配套的示范区，它包含了多种的功能，周边是普通的住宅区，中 间加这么一个配套设施可以辐射周边的住宅区，也是非常合理的，这部分有二百亩地，总建筑的面积是 1700 平米。 内容我们看一下这里怎么分的，这个配套设施有一些什么内容呢？首先有一部分公用建筑，公建里包 括健身活动中心，有游泳池，还有一个小型的旅馆，因为他是在天津，离城里还是比较近的，也有一些临 时去休闲度假，这就需要一个旅馆，这个设施还是很有必要的，包括这里有一个培训中心，民政部的项目， 培训这些服务管理人员，这些人也有居住的问题，旅馆也承接了这个作用。还有一些是旅馆的医院，不能 指望做一个非常大型的全面的医院，有一个体检，这个功能就很强大，除了一般医院的功能项目，体检的 功能是非常突出的。 此外，有一栋老年护理栋，考虑的半护理或者全护理的建筑，里面都是相连的，还有一栋是老年公寓 和老年住宅，由于是一个示范项目，所以，内容上可能各样的都有一些，这样可以起到一个示范的样本。 所以，我们对这些内容都区分了，有了个别不同的功能。 这是一个综合服务楼的项目，康体中心，培训中心，这儿还有大的报告厅，这也很重要，因为经常需 要开会培训，都是很重要的，是旅馆，也是医院的部分，让内部连接起来，这样可能开会什么的都十分的 方便，有时候老年的摄食中应该注意的，很多需要有风雨连廊，有些活动他们都希望在无雨无风的条件下 进行，内部连接也是很重要的。 包括这样的一些里面的公寓，我们考虑到它的可变性和适应性，我们希望公寓的状态，将来它也可以 变成老人护理的状态，里面在做的时候做了很多伏笔的工作，今天就不仔细展开说了。 养老地产的第二种开发形式是一般住宅中配置建设养老公寓和设施地，这是一个住宅小区，也色彩的 就是配件，配件了老年公寓，青年公寓，社区活动中心和一些商业配套，老年公寓做了一样的配套设施放 在小区边上的地方，里面一般的租户业主和老人公寓，我们当时调研的结果，他们可能在这儿买的住宅， 也希望在这儿买一个老年公寓，一起住在这儿，因为目前都需要就近居住，可以方便相互照顾。 在这个条件下也有一个特点，希望老年公寓的总价和小区住宅的价格是相协调匹配的，我们做的时候 把老年公寓做的比较好，一做容易做的比较高级一点，想到这里面社区的居民买房子，房价是一万五，你 不能在这个地方比他贵的太多，这样本来是一家人来买，这个地方我拿两百万买的这个，觉得拿 150 万买 一个公寓，比那个户型小多的，价格相当大家会接受不了，价格的匹配上也是值得注意的，这是一条经验。 内容上，因为它这个是一个出售型的，我讲两个例子，出售型的老人公寓跟持有型的有一定的区别， 在思想上，空间的组成上也有一定的区别，比较强调的希望把商业做的多一点，公共部分稍微小一点，因 为是出售，如果都是把公摊做太大，大家也不是很接受，价格会比较高。所以，后来就把商业的部分加大 了，楼上变成两种内容的户型，一种是这样的小户型，还有一种是单元式的，希望这两种可以有较好的适 应性，如果全是小户型，有一些老人会有小套型，所以，加了一个外廊式，房间比较舒适，内容也比较简 洁，不要各种各样很多种，也比较统一。 下一个是持有型的，也是在一个社区当中做一个老年的公寓，这个是自己持有，委托经营管理，这个 跟刚才那个形式、量上都差不太多，它也是一层做了很多公共的商业，维持小区的生活需求，也可以对外， 这是老年公寓的入口，一层有一个餐厅，包括厨房等等，这块是老人公寓的，在这个公寓的二层和三层还是做了较多的公共设施的，因为它是一个持有，要重视管理，管理会提高价值，所以，还是配套了许多的 公共设施，有多功能厅，有餐厅，有图书馆，等等，这里面还有娱乐的水疗池等等，希望老人住在这里面 受到较好的服务。 持有型和刚才的出售型它可能在建筑平面上开始有区别，它是考虑到后期怎么管理，提供什么服务， 如果都卖给他了，你提供服务的时候可能不在这儿住，所以，你太多的服务有可能有些浪费，不能很集中 的进行。出游型肯定能做到很好的服务，这是你品牌的一个重要因素。这点是两个类型不同的时候在建筑 平面上的一些区别。 第三种是，专项开发的老年公寓和相应的配套，是嵌入成熟社区中的，可以是持有经营型的，我们在 邢台做的方案，周边都是成熟社区，包括自己这里面也配建了一部分老年住宅，他这个想法在二三线城市 是非常有意义的，建在一些教育社区或者是干部社区，以及厂矿社区，比较成熟的社区旁边，可能会找一 块空地，或者一些小学幼儿园现在富余出来了，不用的建筑可以改造成老年的配套设施，这种地方对老年 社会的情况，有这样的设施非常重要，也相对的比较容易建设，我觉得这是一个很好的思路，将来它可以 变成连锁经营复制，包括管理模式也可以复制，到处找着合理的地方插建，像肯德基、麦当劳一样的，连 锁经营的形式可能有很好的品质的提高。 看一下它的平面，因为它是一个插建的配套的设施，功能就比较复杂，日本也是这样的，它叫小规模， 多功能的老年配套设施，这个也有这样的一种性质，它有很多种功能组合在一起，这么多箭头都是入口， 这里面动线比较复杂，可以看出不同的颜色是不同的功能，普通老年公寓，还有一部分是护理的，另外有 医疗，最好有个卫生站可以提供服务，有点小病可以来看看，还有商业，还有一些护理的服务等等，后勤， 洗衣，厨房餐厅等等，这些功能都要包全，这时候他的流线就很重要，私秘和公务要分区，别人不能随便 到老年公寓走，所以，我们要另外设门等等。所以，流线特别复杂，要把门都开成，互相又不交叉，老人 活动不方便，外人不能随便进去或者进去只能进去一部分，这个组合还是需要认真考虑的。如果建设好了， 每个地区有一些不同，总的来说包含较多的功能，是一个服务很全的小型的多功能建筑。 第四种，度假、旅游地产中开发养老产品，这种心里也是大家特别想做的，这种是发挥风景资源和养 生文化的优势，一般选择比较好的地区，有很好的风景资源，大家也非常向往去的，气候也非常好的地方。 当然举这个例子并不能代表所有，它肯定是一个综合的开发，老人到这儿是老年产品其中一部分，他可能 还有其他的，比如农业的休闲娱乐的场所等等，旅馆等等都有。 如果加入了老年产品，我们也应该注意，这些老年产品他有它的特点，不像一般旅游产品无所谓，距 离远一点，反正来旅游，都无所谓，路线长一点，走走正好散步。对老年产品就不一样，这个地方是老年 产品，这是中心区，这儿是报道，住处在这儿，他怎么过去？他在这儿住可能不是一天两天，你也希望这 样的项目让他住的时间长一点，三个月，半年等等，在这个地方有各种活动都非常不方便，因为老人有他 的特点，他走不了那么远。所以，我们分布要很均匀，服务人员的动线距离也要给他一种考虑，当然有交 通工具，还要风雨无阻，服务人员能够方便的到达。这种拉开展现的形式是这一类的地产中的主要矛盾， 应该想办法把它解决好。 我国与日本、美国养老地产开发模式的比较，我简单的总结一下，日本的地产开发项目是非常成熟的， 它是在国家政策支持非常有力的情况下做的，现在也趋向社区中多设小规模功能综合的设施，分布均质化， 达到非常好的目的。但是大型养老社区它并不怎么常见，我们经常去日本参观，希望学习它精细化的设计， 大型社区日本并不是特别多，几个建筑合在一起就已经是非常大型的，咱们一弄好几千亩地的都上来了。 这边是它各种不同的类型。美国的养老地产商业化运作好，开发思路也多样化，但是它的特点是地广人稀，有很多的退休老年社 区，可是我们去参观多数在郊外，缺点是比较孤立，要到城里也比较麻烦，比较分散，服务上也有问题， 但是它的商业操作模式，它的很好的环境是非常值得我们学习的。 总的来说，日本的配套完善，但是小型化的设施比较多，它面向所有的老年群体，是国家政策扶持的 比较多的。美国更重视商业操作模式，他的郊外大型的低密度的老年社区比较多，针对退休后健康、活跃 的老年群体，它的商业模式是值得我们学习的。 反过来探讨我国养老地产应该如何落地，我们可以得到一些结论。首先我们应该明确自身适合开发的 类型，和再生利用这种资源，对各个环节的把握要统筹看待，系统化的思考，充分挖掘老年客户群的特征， 和他产品的特点，他是有很多样子，并不是像公寓或者旅馆，它还是有很多可以挖掘，可以思考的。 今天由于时间关系，我们也不能特别的展开，里面的设计都跟老人有关，这些设计什么内容呢？比如 举出一个餐厅，餐厅的位置是多少，餐厅和厨房的比例是什么，餐厅和老人的比例，上下的动线这些都特 别希望研究，一个门厅也是如此，我们参观调研，门厅里有很多活动，除了接待进出，可能还要在这里做 操，还在这里等待亲人和家属谈话，可能就在这里观望，什么也不干。门厅有很多的功能，比如信报箱， 棋牌室，他特别喜欢热闹，怎么把门厅的细节组织好，这些都需要一点一点攻克。规划和建筑队整个养老 地产有很大的影响，它的有很大深度的，应该细致的把这些考虑好，前面的经济账也便于算。 养老地产的开发是具有挑战性的事业，提出养老地产的新思维，摆脱既定的思维方法，要有创新性， 要做好承担风险的准备，养老地产的开发并不是因为市场的缺乏就变的容易了，大家都希望开发养老地产， 觉得这件事很方便，其实不是的，它可能比普通社区麻烦的多，必须做好这种准备，也有一定的风险。注 意规划设计与运营管理的前后户，建筑功能配置上要有灵活新，保证后期运营模式能够适应。我们经常去 访问，他们管理上出现什么问题，以后我们建筑商一定要改正，提前做好准备，以适合今后的管理。我的 讲演到这儿，谢谢大家。 下面我们有请清华规划院，清城华筑建筑设计研究院副院长陈首春先生，他将从城市运营的角度给大 家分析养老地产开发策略。【陈首春】：各位尊敬的嘉宾大家好，我今天 讲演的题目是涉老地产策略及其对城市运营的影响， 主要想谈从现行的法律体系下，在面临涉老地产时 的实操做法。主要讲四个方面的问题，第一是涉老 地产的分类和属性，第二是复合性商业养老项目， 有一个项目的分享。第三是这个项目对城市运营的 影响，第四探讨一下各方利益主体的关系。 中国的养老产业目前面临的问题有两个方面， 一方面是不仅解决失能老人的问题，床位问题，我 觉得更要解决的是健康活力老人的晚年生活问题， 毕竟我国目前老人的失能力在 7%左右，巨大的养 老市场不仅仅是老人的护理问题，更大众的养老市 场应该受到全社会的关注。另一方面，养老问题本 质上讲虽然是一个公共的福利问题，因为我们要补 的功课太多，依靠政府的力量是远远不够的。我个 人认为如何调动整个社会的力量投身养老产业，才 清华规划院，清城华筑建筑设计研究院副院长陈首春 是更快更有效的解决养老问题的力量来源。我们是在没有任何可借鉴的超大规模老龄人口和超快速度迅速膨胀的情况下，同时还要处理快速城市 化进程，未富先老，计划生育政策导致的人口红利行将结束，行业准备不足，民众养老理念长未形成，国 家相关的法律法规尚待完善诸多问题。 飞速发展的城市化和老龄化是中国目前不得不面对的两个异常严峻的挑战。在中国城市化发展的过程 中，这十几二十年，房屋市场化过程中，房地产商起到了非常重要的作用，但是今天房地产商似乎成了中 国房价高起的替罪羊，成了万恶的开发商了。我个人认为其中某个原因是我们在房地产的过程中，没有区 分公共福利保障和市场商品的界限，没有区分老百姓刚需自住型的保障性住房和应该市场化运作的商品住 房的区别，混淆了这些概念。我认为刚需的保障性住房的消费是需要政府作为的，市场化运作的商品房是 属于资产，是商品，应该接受市场调节。 好在涉老地产处在孕育期，我们不应该重蹈覆辙，我觉得我们一开始就应该理清养老的保障性需求和 市场化需求的区别，政府和开发上各负其责，该由政府承担的责任一定要由政府承担，开发商是面对市场 化养老需求的这方面。当然，开发商在涉老地产开发中也应照顾政府公共福利的方面，整个中国的养老问 题绝不是靠政府可以独自解决的。开发商市场化运作的过程中如果能够帮助政府部分的解决行业问题，同 时还能部分的解决现阶段地方政府的某些困境，那就会形成一个多赢的局面。 我个人认为养老地产项目，更确切的我希望称之为涉及老年的项目，一个项目有可能只是做了一个涉 老住宅，只要它涉及老人，我就愿意称他为涉老项目。 我把涉老项目分成福利型和商业型两类，就像刚才所说的，政府可能应该更多的关注福利型的，作为 开发商我们更多的应该关注商业型的，如果从服务的对象来划分，我把它分成了涉老住宅，老年公寓和长 期照护机构三类。目前我们可能用于涉老地产的土地，我有出让用地、划拨用地和集体建设用地，虽然我个人认为未来 更多的行业机会是在集体建设用地上，但是目前受限于国家的法律政策体系，目前在国有土壤用地上进行 涉老地产开发是最为现实的。 我们首先来比较一下涉老地产和常规的住宅地产的区别。常规住宅属于消费产品，它是销售型的地产， 它拿地快，投资快，产品快，资金回笼快，涉老地产属于持有型的地产，策划慢，规划慢，设计慢，施工 慢，销售慢，资金回笼也慢。所以，我个人认为涉老地产属于商业地产的过程，占用资金巨大，投资回收 期长，由于目前国内的资本瓶颈，直接融资的机会少，因此，我认为可能涉老地产项目应该参照目前商业 地产的操作模式，在项目中加入住宅类物业作为快速回收资金的产品。 应该安排普通商品住宅、适老住宅、销售型老年公寓和出租老年公寓和长期照护机构，前三类是销售 型的物业，后两类型是持有型的。 我们拿在一个地级市做的案例跟大家分享，距离省会城市两百公里，两个小时车程，目前还没有通航， 自然环境优良，宜居，旅游资源并不是太多，不是常规的旅游目的地。我们拿的地块是在新城比较核心的 地带，距离新的行政中心两三公里的样子，周围是居住区为主，也包括他们的公园小区，总计 500 亩的土 地，按城市规划的要求，容积率 1.5，大概要建 50 万平米。 而且这个地块北侧是规划的一个三甲医院，所以，我们项目在医疗上没有做任何安排，安排了三种功 能，一个是从幼儿园到高中的国际双语学校，一个包含养老功能的涉老社区，还有相关的配套功能建筑。 在这 50 万平米的体量中，国际学校 6 万平米，占了 12%，居住类 9 万平米，公共配套 5 万平米。按照销 售和持有划分是三七开。 我们策划之初分析了咱们国家家庭结构对养老和子女教育的需求关系，比如对于 50 后+80 后这一层 来，爷爷、奶奶可能都 70 多了，但是这一代正好是马上要退休的年龄，对于 60 后父母是六七十岁，他们 的子女一二十岁，分析了这个之后，对于某个家庭来讲，他既存在养老的需求，也存在教育的需求，但是 真正有话语权购房的人又是中间这代人，同时，如果当以养老为诉求的购房需求碰到以教育为诉求的购房 需求的时候，一定是养老让位于教育。所以，我们加入这么一个教育的资源，也是想把子女教育和养老作 为共同的需求，就是一个涉老社区里，我解决了一老一小的问题。 子女教育我们安排了幼儿园、小学、初中，一直到高中，是一个国际双语学校，1600 人的学生规模， 这个机构北京已经做了 1800 学生，在东五环那边，签约了十几所美国的高校，还有三所欧洲的高校，使 得这个国际双语学校毕业的学生可以直接进入国外学习。同时，在 39 万平米的居住类建筑立，我们有 60% 提供给了普通的家庭，40%提供给不同级别需求的老年人。从而使在这个小区内既有居家养老的解决方案， 又有商业化运作，针对失能老人的老年机构，这五类建筑前三类属于销售型的公寓，后两种属于持有型公 寓。 这一条我们还打算做一些尝试，也想跟大家分享一下，在老年的居家和床位的公寓里，我们各拿出一 万平米做 50%产权销售的模式。对于某一套老年公寓来讲，是开发商和实际购房人各拥有 50%的房屋产 权。这个是我们对以往有一些老年项目中对持有型物业用发售会员卡方式的一种反思和折衷。如果发售会 员卡我们担心，首先会员卡收入是不是能计作你这个企业当期的营业收入，能不能作为我的销售业绩。另 一方面，将来国家对这类押金性的会员卡收入是否有资金监管的要求，你必须专款专用，也包括会员卡收 费是不是今后国家会有限制，说你不能超过几个月的租金，它的额度会不会受到限制。50%产权是我们借 鉴杭州经济适用房的做法，他就是政府和老百姓各拥有了 50%产权。这样一个做法下，一方面是回避了我们对会员卡这种方式的担心，另一方面可以部分的解决开发商的 资金回笼问题。对于购房者而言，他拿到的不仅仅是一张会员卡，而是一张房产证，虽然只有 50%的产权， 满足一些人对拥有房产的心理诉求。同时在房价升值的过程中，购房人未来可以部分的享受房产升值带来 的收益，是出于这样一个考虑，我们做了这种探讨。 持有型物业一共是 15 万平米，将来是为整个小区服务的，我们预计这个小区大约是四千个普通的居 民，3700 位老人，1600 学生，大概是八九千人作为整个持有物业的一个服务对象。 大概的成本构成的测算，静态总投资 18 亿，其中 17%的土地成本，62%的建设成本，10%的管理成 本，11%的财务成本，当时我们预计大概是三期建设，动态的投资峰值在 5 个亿左右。预估了一下可能的 销售情况，总面积 50 万平米，其中的一次销售面积有 34 万平米，这块大概的预期销售收入是 18.7 亿，50% 产权的二次销售面积有两万平米，预期有六千万，最后投资人会留下 15 万平米的持有的建筑，大概的资 产价值是 5.5 亿。这里面我想说的是我们当时销售和出租型物业的比例，主要是考虑初投资规模，希望一 次性的受收入能够覆盖静态的投资总额。 借这个项目谈谈对城市运营的一个影响，刚才是从开发商的角度谈的对一个项目的一些判断，如果站 在地方政府的角度，如何看待这么一个养老项目，我们首先先来看看在中国城市化进程中，地方政府遇到 的某些困境是什么。 第一是咱们国家财政分税制，中央和地方的财税的这种博弈将长期存在，地方政府的税收收入很难快 速增长。 第二，土地财政是地方政府非税收入的主要来源，虽然一直颇受指责，但是随着宏观调控的深入，以 及事实上土地作为稀缺资源，土地财政也不是长久之计。 第三，在财权上手的背景下，事权又在不断下放，地方政府不仅要考虑城市化发展，要考虑城市长效 经济增长，还要兼顾民生、就业、医疗、养老等等，处处需要花钱。第四，三四线城市可能这种被动格外 严重，三四线城市在招商、卖地过程中是一个买方市场，他们卖地是比较困难的，地域性差距越来越小， 地方性特色越来越难挖掘，同质化竞争越来越激烈，土地财政也越来越难。 当地方政府面对财政、税收、民生这三个问题时很现实会有一个次序问题，所以，当地方政府要向涉 老地产供地的时候，他可选择的国有划拨用地，集体建设用地，因为在投资建设说都会面临有一些问题， 比如土地使用权证和地上物的权属分离，可能地商务权属不容易被界定的尴尬，目前会选择国有出让用地 来供地。这个无所谓居住用地、医疗用地还是商业用地，我觉得各种用地属性可能都可以做涉老地产项目， 无非是可能的项目门类投资汇报会不同而已。 对地方政府而言，让他选择国有出让用地来供地，来支持养老地产项目，实际上是占用了城市建设用 地指标，是以损失其土地财政收入为代价的，因此我认为对于某一个城市而言，出于政绩考虑选择一两个 试点是可能的，大规模的让政府支持养老地产项目是不现实的。所以，从城市规划的角度可能有一种解决 方式，如果能够在城市做总规，做详规的时候，在控规指标体系内如果能加入养老指标体系，我控规除了 容积率、限高、建筑密度以外，我增加一个你必须做多少涉老住宅，做多少机构，如果能加入这种指标体 系，使得投资商、开发商拿地的时候，按照规划要求去做，打包供地。那可能是一种解决方式。 当然，另一方面，政府也可以在有养老内容的项目上，可以给予一定的容积率补贴，我听到台湾之前 就是以这样一个方式，政府在鼓励开发商做养老的项目。回到国有出让用地，我们提出以老年产业为基础， 调整城市产业运营方式，转变养老教育等单向性投入的思路，社会公共服务市场化运营解决地方政府公共 性投资资金不足，以及相关设施建设好，办不好，甚至成为包袱的问题，通过保有型的养老机构的运营，一方面持续产生税收，另一方面还提供就业。换言之我们是在规划城市化和快速老龄化的基础上，通过修 正原来城市化和居住区规划的理念，在解决老年人生活养老的同时也解决中年人、青年人生活工作协调发 展的问题，我们希望提供的解决方案既尊重中国的孝道文化，又能使每个家庭享受现代城市发展的成果。 在中国城市化进程中有一个现象就是资金、人才、资源的流向通常是由低到高的，乡镇一级的人一定 有了一定的经济能力会去城里买房定居，三四线的城市会涌现一二线城市，无论是资金还是人才，这个主 要也是朝着医疗教育这种公共资源去的。但是当我们一个项目整合了养老、教育、医疗这样一个资源以后， 可能就会影响上述中国城市化常规的人才流向进程，他有可能提供了一个逆流向，周围同样是地级市的人 口可能吸引过来，甚至上一级城市的异地养老人群有可能也会选择到这个城市来，这个城市他们市里期望 值还比较高，说高铁通了从哪哪到这儿只有两三个小时，他们希望更多的异地养老人群。这样对城市一个 是为城市吸引来了人才和资金，这个城市最近几年招商引资主要的厂家是来自于浙江和广东，其实从市里 领导，也是希望把这些人长期稳定的留在这个城市，所以，我们提供的这样一个至少这个自然环境是宜居 的，同时养老问题可以解决，他愿意把子女接过来都没有问题，招商引资我们也能提供一些方便。 另一方面，由于城市人口的增加，也能给这个城市带来更多的城市土地的建设指标，它有一个人口倍 增计划，非常看重的是教育对于他人口增量的贡献。 综合开发商和地方政府两方面的利益诉求，我们提出的是商业型的养老地产复合社区的概念，回归华 人的孝道文化传统，以居家养老为主线，兼顾 7%的适龄老人人群，同时加入教育地产，解决一老一小的 问题，解决中年人的后顾之忧，也避免现代家庭的婆媳关系问题，各种问题，实际上为城市增添无形资产。 最后还想强调一点，由于涉老地产的商业地产属性。所以，我们在项目公司设置方面也充分考虑了资 本的需求，尽可能降低潜在风险，以便于今后的资本对接。我们把项目公司分成两类，一类是重资产的， 将来持有型的企业，另一类是轻资产的管理公司，这样做有两个好处。第一是把资产和运营分开了，回避 了运营风险对资产的影响，把运营风险控制在运营风险的壳里，另一方面也是比较现实，目前来讲，养老 运营这么一个企业，由于他是一个民营非盈利这么一个属性，我们这样一个设置，使得他和资产持有公司 是一个房屋租赁关系，实际上我是可以通过租金的高低来调节运营机构的盈利水平的。 最后谈谈各方主体的关系，对于一个项目而言如果能理清地方政府、开发商、消费者、运营商、投资 人的关系，尊重每一方的利益诉求，这个项目才有可能成功。对于地方政府而言，要符合“十二五”规划方 向，在解决城市化发展的同时，要解决民生问题，要转变养老、教育等单项性投入的思路，把社会公共服 务、市场化运营，就单个项目而言，完全与城市分开的养老设施不符合民政部的居家养老的政策，可能也 不符合中国的孝道文化传统，这样对于地方政府而言，不能简单的卖地财政和卖房财政，通过保有型的养 老机构一方面产生税收，一方面提供就业，通过完善的设施可以提高周边的土地价值。 对于投资人而言，当前国有垄断占绝大多数市场，投资渠道狭小的现状下，这个项目是可持续投资， 持续收益的项目，在当前宏观调控的形势下更符合政策导向，更容易获得各级政府的政策金融税收的支持。 作为保有型物业，还是后期持续融资的一个有效工具。同时，又是一个长期稳定的收益型产品。 对于开发商而言，当前房地产市场持续打压的形势，涉老地产或者养老地产项目是有效的可以回避调 控风险，参与民生建设，获得各级政府的支持，同时保有型的物业也是开发商后期持续融资的一个有效工 具。同时，对于日益提高的土地增值税，也有利于税务筹划，获得最大的收益。 对于运营商而言，通过这种结合，可以真正意义上介入城市发展进程，通过和各方的紧密合作，更容 易获得市场准入的机会，在专业化分工的基础上可以实现规模化的运营。对于购房人、消费者，我们把购房人和消费者并在一起而言，是可以真正有效的解决老人养老问题， 也便于调整家庭内部成员关系，同时还解决了子女教育的问题，在解决养老、教育问题的同时，又解决购 房的问题，这样的做法有可能在三线城市没有限购还好做一点，如果在一二线城市可能比较困难一些。 最后总结一下我的观点 第一，我是认为中国现在的养老地产可以分为福利型和商业型两类，目前一般的投资人和开发商应该 主要面向的是商业型的养老设施的建设运营。 第二，目前商业型养老地产项目其用地最多的是国有出让用地，无论居住用地，商业用地还是医疗用 地，其实都可以投资建设养老地产项目，只是其商业模式和投资汇报会不太一样。 第三，商业型的养老地产按照产品功能划分，我认为可以大致分为适老住宅，老年公寓和长期照护机 构。 第四，从城市规划的角度，应该在现行的控规指标体系内明确养老指标。 第五，由于涉老地产占用资金巨大，投资回收期长，所以，应该属于商业地产的范畴。因此，通常需 要配备一定数量的住宅类物业作为快速回现的产品来平衡资金，缩短回收期。 第六，在国有出让用地上开发涉老项目，需要构架复合型的产品类型。 第七，持有型物业和销售物业的比例要通过测算，使销售型的物业的销售收入能够基本覆盖全部初投 资。 第八，项目公司的股权结构限制要便于资本的进出。 第九，资产的持有和养老物业的运营管理应该设置不同的法人机构。我的一些基本观点，谢谢大家。 【周燕珉】：刚才陈院长对一个涉老的项目进行了直接的剖析，也是他直接参与设计的。所以，对各 种成本、回收、回报都比较了解，又分析了各方的利益，应该怎么协调，每一方应该做什么，能够做什么， 这些总结都是非常有意义的。 下午会有两位日本朋友给我们讲一下日本的一些经验，这两位都在中国做了这方面的设计，有很多经 验。下午还有三位是房地产商，他们开发成功，有很多的经验，也会在下}