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用“假税单”买房 出房产证后还能否判无效？
　　[编者按]：限贷、限购以来，二手房深受影响，交易中滋生的纠纷也越来越多。本次专题列举的案例，有的办理假纳税证明购房被查出，即使办了房产证，也可能被收回；有的中介公司为了促成交易，隐瞒部分事实导致不能成交；还有的抵押房官司一打就是数年。如何规避，需要购房者在交易过程中多了解法规和政策，不是行家也要变成行家，才不至于陷入不必要的纠纷。&&
　　房子卖了，产权名也换了，还能要回来不？
　　房子买了，“税单”证明无缴税记录，房子还能否保住？
　　这起离奇事件发生在一个精神残疾人的家庭及外地户籍买家之间。因患病儿子卖房后不适应新居，病情更严重，患者父母起诉买家欲索回房产；而买家在起诉过程中被税务机关证明“无申报纳税记录”。
　　该案已于今年9月在白云区法院二次开庭，案件判决仍在排期发布。
　　精神残疾人房产遭父母变卖
　　小华今年29岁，是一级精神残疾人。1999年，为让小华“在父母百年之后还有个安身立命之所”，张女士夫妇和亲戚共同出资，以约23万元在白云区同和路某大型小区购买了一套110平方米的房子。
　　“刚搬过来时，邻居投诉很多，后来久了，也都习以为常了”。张女士说，小华作息与常人不一样，经常半夜三更大喊大叫。
　　张女士曾是一名英语翻译，有着待遇优厚的工作，其丈夫也在企事业单位任职。早期，他们一家请保姆照顾小华。但随着年龄渐增，小华会打人，“请过很多保姆，都受不了走了”。在1998年，张女士辞去工作，专门照顾小华。
　　去年7月，这套房子被小华的父亲以132万元卖给了一湖南籍的买家王女士。“当时签名，他爸爸抓住他的手来签字。”张女士说，小华生活不能自理，更别提识字。
　　迁新居后患者不适应几次搬家
　　“他当时跟我说卖掉房后是想给儿子换大房”。张女士称，她因此同意了，一家人到白云大道北某小区租了一套三房。未料，小华对新居并不适应。
　　卖房后的一年多，小华一家换了几次居所，“每次都被投诉被人赶走”。目前，他们在肇庆一个农村的偏僻位置租了房。投诉少了，但小华却不适应山里的环境。
　　而丈夫却迟迟未买新房。夫妻为此多次吵架，她方知他想拿钱做生意。“这样下去，不知我们一家要流浪到何时！”在卖房后，亲戚也诸多指责，张女士萌生要回房子的念头。
　　但买家王女士并不同意。“我在广州买房，就是想到广州养老的”。王女士户籍在湖南郴州，目前随丈夫在内蒙古工作。在多次交涉后，她提出让张女士一家赔偿约20万元的精神损失费等，但未被采纳。
　　买家购房“税单”证实无缴税记录
　　今年1月，在新房产证已出证两三个月后，张女士一纸诉状将新业主王女士告上法庭。白云区法院受理了此案。该案曾于今年3月、9月两次开庭。
　　“他们是无理取闹！房子是他们卖的，银行按揭搞掂了，房子过户了，房产证也拿到了，现在又想要回房子！”前晚，远在内蒙古的王女士谈及此事万分生气。
　　王女士称，她早年在广州生活，很喜欢广州，所以有意到广州养老。去年，她在广州工作的老乡从同和路一家中介发现那套放售的房子，就介绍给了她。看房后双方谈妥了交易。
　　至于购房资格等资料，王女士表示“是通过中介做的”。对于税单，她坦承“通过按揭公司，花了9160元”。
　　在广州限购之际，这份外地人购房必备的税单于今年7月28日，被海珠区地方税务局复函白云区人民法院称“王女士于2011年1月至2012年3月，在我局无申报个人所得税记录，与单位提供的《中华人民共和国个人所得税完税证明》上打印内容不一致。贵单位未提供《中华人民共和国个人所得税完税证明》原件，我局无法核实该完税证明真伪”。
　　“如果说税单是假的，为什么当时房管局能通过？”王女士感到委屈，“我又没偷又没抢，购房也是走正常程序，过户那天到了房管局也只管签名，我什么都不知道”。
　　对于对方指出是“假税单”，王女士说“不管正规也好，假的也好，与我没关系，反正不是我弄的，是中介和按揭公司弄的”。她反复表示，“当时为什么能通过？买房卖房过户不是开玩笑的。”
　　无暇打官司新业主愿收取赔偿后退房
　　记者发现，该套房当时以1.2万元/平方米成交，如今安居客网站的放盘均价显示为1.45万元/平方米。从去年7月至今，该房相当于升值了2000多元/平方米。
　　但王女士表示无心赚钱。“对方说得那么可怜，既然如此，退回我的买房损失，每个月7000多元的供款和利息，还有往返的交通费及精神损失费等等，我愿意退回房子。”王女士表示对于这宗购房官司，她心力交瘁。她说，她身体不好，又有高血压，打官司要经常回广州，来回奔波。
　　而张女士则表示，去年和王女士协商回购她不同意，如今既然打了官司，她想通过法律渠道索回。
　　“不论如何，必须拿回房子。不然我的疯儿子更疯更多人投诉，我们一家不知要到哪里流浪”。对于很多人建议她将儿子送精神病院，张女士表示曾送小华到芳村的脑科医院，但未见效果。
　　争议焦 点
　　可要回派
　　涉嫌伪造国家文件致交易无效 可要回房产
　　“王女士没有购房资格，而合同上写明符合购房资格，那不等于有欺瞒行为了吗？”从事导游工作的廖小姐认为，没购房资格就意味着交易合同属于无效合同，那么交易必须解除，张女士有望拿回房子。
　　“这宗交易是违背精神病人的意志的，目前造成精神病人不适应新环境，造成精神残疾人的利益受损。房子卖了后，谁掌控所得钱？”广东明境律师事务所主任胡律师认为，该案涉及两个无效行为，一是其监护人出售完全丧失民事权利人的房屋，未维护或完全维护被监护人的利益，也未征得其他出资亲友同意，其行为无效。二是购买人违反相关禁止性规定，又涉嫌伪造国家文件的犯罪行为，无效的民事行为依法是双方返回财产，过错一方还应该赔偿无过错一方经济损失。
　　广东环宇京茂律师事务所主任何培华律师亦表示，房子登记在精神残疾人名下，父母作为监护人必须保护他的人身安全和财产安全。但目前父母处分了这套房子，可能违背了精神残疾人的意志，这样会导致这套房的交易失效。
　　“签合同的必须是完全有民事行为能力的人，现在是父母抓着他的手来签，这意味着这份合同无效，这种情况下，只能是监护人代理才能行使权利”。何培华律师分析表示，精神残疾人习惯了原来的房子，现在不适应，如果他神智清醒的话，可能是不愿意卖的，这意味着合同无效。
　　“而如果第三方是善意购买人，那合同将会是有效的。但目前证实税单作假，这就证实买方不是善意第三人，从整个交易来讲就是不善意取得了”。何培华律师分析认为，房子原来登记在精神残疾人名下，买家也肯定知道他是个精神病患者，因为他在签约时由父母陪同签，这也会导致这份合同完全无效。
　　至于税单问题，何律师表示违反登记条例，应由房产等部门处理，做出行政处罚。
　　不能要回派
　　规避税费属行政违法 买家没有明显过错
　　广东顾浩巍律师事务所顾律师认为，规避税费是行政违法行为，应当由税务机关给予查处。
　　“这种违法行为与房屋买卖没有必然的关系，对房屋买卖的效力没有影响。”顾浩巍认为，房产证的署名人是精神残疾人，作为父母是监护人，监护人有权利在不损害被监护人利益的情况下，对被监护人的资产进行处理。目前对于被监护人的损害是监护人意志以外的原因造成的。而取得房屋者是善意的第三人。
　　“目前患者发生的系列变故等，都不足以变更原来的民事行为”。顾浩巍认为，如果购房证明作假，那属于行政违法，应该由相关行政部门来解决，涉及税务的由税务部门解决，涉及作假的由公安部门解决等等。
　　“我个人认为，出于稳定社会的考虑，买家没有明显的过错，卖房人也没有明显过错。符合《民法》第五十五条规定，是真实合法的民事法律行为。所以应当予以支持。”顾浩巍认为，张女士无权索回房产，但可以向有关部门举报，但有关部门具体如何处置，不是要回房产的必然因素。
　　广信律师事务所律师黄远华亦初步认为，“这套房子是拿不回来了”。黄远华分析称原因有四：父母作为法定监护人，有监护的义务，也享有对其财产进行处置的权利。其二，作为买受人王女士，她是善意取得，合同价格合理，虽纳税申报有违法或欺诈行为，但这个行为不足以影响合同的成立和生效。其三，房屋买卖已经完成交易登记，房屋的所有权变更，房地产管理部门的核准登记作为权利归属的登记。四，如果这套房子的出售对精神病患者造成不应当有的损害，他的父母应该用其它的办法和措施来补救，比如另外买房租房或把病患送医，而不是收回已经卖出的房屋，无论哪一种办法，不能损害第三人的利益。
　　“事情一码归一码，买家在纳税的问题上作假，所承担的是行政责任。即便是在购房资格上有过失行为，但这个过失与出售人没有关系。”黄远华认为，国家税务部门处罚的是纳税问题和违法买房的问题，而不能成为房子出卖人作为收回房子的依据。
　　（记者：邱永芬 插图：何欣）
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广州房屋交易监管中心：税单造假失购房资格
　　广州房屋交易监管中心摆摊为居民解惑　　买假税单购房不可能得手　　昨日，广州市房屋交易监管中心联合广州市房地产中介协会等机构现场摆摊，就购房问题为市民现场答疑。记者了解到，从去年11月份起，广州收紧对外地人购房提交税单证明的审查，至今有10户外地购房客投诉地产中介承诺包办假税单却未能通过。　　税单造假失购房资格　　昨日的活动现场共设置按揭服务流程、网签流程、房产交易流程等14个咨询服务摊点，现场为市民答疑，同时接受市民对中介机构违规行为的举报。　　记者了解到，从去年11月份开始，广州对外地人购房提交税单证明的审查加入了税务部门的复核环节。外地购房者在办理房产过户时，必须先提供税单做过户预收件，广州市房产登记部门随后去函出具税单的区税务部门核实税单真假，税务部门复函税单属实才可正式办理过户，提高了税单造假的难度。　　广州市国土房管局现场工作人员透露，至今有10户外地购房者到该部门投诉地产中介承诺包办假税单却未能通过，这部分被投诉的地产中介都是小型企业，主要是用于购买中心六区的二手房。“到目前为止，未有针对一手房税单造假的投诉。”　　据了解，税单造假核实后，已交定金等费用的外地购房者将失去购房资格。对这种情况一般都通过对业主、中介和购房者三方进行调解解除购房合同，购房者都拿回了定金等。如果无法通过调解解除购房合同，就只能通过法律诉讼渠道进行解决。　　现场支招避购房陷阱　　“一是要看中介是否有营业执照，二是不要把钱直接汇进地产经纪人的个人账户，不然钱房两空。”工作人员为市民如何识别无证房产中介“支招”。买卖房屋时如何避开购房陷阱，成为现场咨询者最为关注的问题。　　陈姨便遇到这样的烦心事：通过中介公司出售一套房屋给张先生，中介公司带陈姨、张先生到银行办理按揭手续，银行出具了同意通知书。陈姨与张先生办妥过户手续后，等着银行放款。谁知道，原来约定的放款时间一拖再拖，尽管中介承诺到期银行不放款将承担连带责任，陈姨还是不放心。她到房管局一查才知道，房屋过户到张先生名下后，马上又被抵押给另一人，张先生根本就没打算将房屋抵押给银行放款。陈姨知道自己受骗了，可能是中介公司与张先生串通起来诈骗，她赶紧向公安机关报案。　　“买方以按揭方式付款的，卖方不要以银行出具了同意贷款通知书后就能收到卖房尾款。”工作人员表示，因为银行同意贷款后，还要满足相应的条件才会放款，如须房屋过户到买方名下，再以买方名义将房屋抵押给银行并将抵押证明交付给银行。交易过户递件后卖方一般难以控制各项流程，如果买方不协助办理甚至阻止办理抵押登记手续，银行就不会放款，超过一定时间此次按揭就会被取消。　　工作人员介绍，为控制这一阶段的风险，可由买卖双方及中介公司(按揭公司)签订三方协议，约定由中介公司代买方办理过户及抵押手续，买方不得单方面撤销对中介公司的授权、阻碍中介公司办理银行放款前的相关事项。
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增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证140737号广州限购名额是以预售合同签订时为准还是拿房产证时为准，同一年买房结婚，房产证后年出来怎么算？
网友提问：广州限购名额是以预售合同签订时为准还是拿房产证时为准，同一年买房结婚，房产证后年出来怎么算？
热心网友：第一步肯定要查册，看您是否在广州有房。社保或税单的话，在签预售合同时，必须提供连续三年的，不然过不了网签。所以是以签合同时为准。 后一个问题，还是共同财产。结婚后买房，双方都要查册，所以是共同财产来的。
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您的购房合同从签订、房管局备案至最后交到您手里,用了多少时间?（来自綦江千山美林小区）
我于2009年3月初在綦江县千山美林按揭购买了一套住房，并于当日付清首付款签订了购房合同并办理了相关银行按揭手续，在签订购房合同后销售人员说须将合同交房管局备案，并说明当月底能领到购房合同，到3月底时销售员又说要到4月初，但现4月上旬都过了销售员又说要到4月底，说来说去没过准信。开发商如此做法有无其它用意？作为购房人有何安全...
我于2009年3月初在綦江县千山美林按揭购买了一套住房，并于当日付清首付款签订了购房合同并办理了相关银行按揭手续，在签订购房合同后销售人员说须将合同交房管局备案，并说明当月底能领到购房合同，到3月底时销售员又说要到4月初，但现4月上旬都过了销售员又说要到4月底，说来说去没过准信。开发商如此做法有无其它用意？作为购房人有何安全隐患？如有安全隐患该如何防范？望房产业内人士及有过购房经历的先生/女士不吝指教。谢谢！
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二手房经纪人
就咯啦咯啦咯啦咯啦咯啦咯了
房天下知识为您分享了一条干货
二手房经纪人
二手房经纪人
这个不知道
二手房经纪人
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这个事情你可以直接到房产局去查询一下他的备案登记情况，如果是处在正在办理中的状态那你大可放心，可能是由于效率或者一些小的手续问题有所耽误。如果查不到备案登记信息，则你要引起注意，有可能会牵涉到开发过程中违规操作的层面，直接影响到你的房子今后交接、产权证办理等各个事项。严重的甚至可能设计欺诈。
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违法信息举报邮箱：签了商品房买卖合同。房产已备案，契税维修基金都交过，但是开发商没有给办理房产证，请问产权是我的吗？_百度知道
签了商品房买卖合同。房产已备案，契税维修基金都交过，但是开发商没有给办理房产证，请问产权是我的吗？
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房屋备案后，一般是没有问题的。最好是去房屋登记部门查一下备案的真实性，或是做个预售商品房预告登记。
现在就是房产商看见房子的利益大了，不想给办理产权，要求原价退房，不可能给你出具东西让你预告登记的，但是房管局有真实的备案。05年卖得房，现在要原价退房。忘了告诉大家是新疆徕远房地产的徕远广场项目，上网看看，给出个主意。谢谢了。
采纳率：34%
根据合同法，签订了合同，表示买卖关系成立，如无其它限制条款，钱交到位了，产权就应该是你的了。
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