日本华人新闻
中国人购买日本房地产应该注意些什么？
——访旭化成HOMES株式会社开发营业本部干部深濑洁
作者:单国宏 　来源:日本新华侨报网 　发布时间: 10:39:31
中国富裕层正在日本掀起一股&购房热&。那么，中国人在日本进行房地产投资时应该注意一些什么呢？《日本新华侨报》为此走访了旭化成HOMES株式会社开发营业本部销售部的部长代理深濑洁。
旭化成HOMES株式会社开发营业本部销售部的部长代理深濑洁（日本新华侨报网）
购置新建公寓不要中介费
深濑洁介绍到，在日本，新建的公寓楼房一般都由开发商销售，或者是开发商委托房地产中介公司进行销售。由于中介公司从某种意义上来说直接代表了开发商，所以不产生所谓的&中介手续费&，即除了挂牌销售的价格以外不发生其他费用。
健全的法律保护
深濑洁继续说道，在日本签订购买新房或二手房的合同之前，必须由拥有宅地建物取引主任者这个国家资格的人向买主把房地产的详细内容和合同内容逐条解释，其内容包括房屋的图面设计、房产管理条款、取得建设许可的过程、建设过程，近期内建筑物周边可能会发生的变化等。总而言之，就是把一切可能会出现的对买主不利的因素，以及房地产周边可能会发生的环境变化都必须有一个详细的说明。然后，买主与宅地建物取引主任者逐条盖上各自的印章，一条也不能漏。日本政府为了保护消费者，制订了《宅地建物取引业法》，这个法律很严格，其目的就是为了保护一些对房地产缺乏常识的买主。
不用担心的预付款
当谈到预付款问题时，深濑洁说到，在日本通常在签订合同之前先要缴付房价10%的预付款，然后在交房时再支付剩下的90%。10%的预付款，从某种意义上来说是一种相互约束。关于预付款的规定是不超过20%即可，一般为10%。为了防止由于房地产商倒产给买主带来损失，日本有一个保全制度，就是房地产公司必须加入保险，一旦发生倒产，由保险公司将预付款还给买主。
慎重选择开发商
当记者问到购买新房时选择什么样的建筑开发商的问题时，深濑洁认真地说到：外国人来日本购房，由于对日本社会、文化、商业习惯等都不熟悉，所以会有一种不安，我建议可以选择如旧财阀系的三井不动产、三菱地所、住友不动产这些大公司，他们历史长、规模大，从这些顶级房地产公司购买新房，会让外国人感到安心。我们旭化成HOMES在房地产行业中虽然排在50～60位，但是我们旭化成集团每年1兆5000亿日元规模的年商及社会信用是众所周知、有口皆碑的。
购房切勿忘&3P&
当记者最后问起购买什么地方的公寓房比较好的时候，深濑洁笑道，一般选择公寓住房注重&3P&。即建筑地区（Place）、价格（Price）、房型（Plan）。在日本，距离车站步行5分钟以内是最好的，如果步行10分钟以上就要下一个档次了。还有就是要看在公寓附近有没有超市、银行、学校和便利店这些生活便利设施，越齐全越好。在东京都内，如果公寓周边有公园的话就更有人气。相反，建设在主要干道附近的公寓住房，由于噪音、震动、空气污染等原因价格会比较便宜。
在东京都内购买高层公寓时还有一个眺望性很重要，能看见东京塔是排位第一，看见富士山排位第二，接下去是能否看见公园、绿色森林和大海了。
最后，深濑洁补充说道：2008年的金融危机使得日本的房地产市场出现下滑，但是现在的日本房地产市场的供需关系出现了微妙的变化。特别是在东京都内，公寓住房的房价已经触底，并且有回升的趋势。也许现在正是中国人投资日本房地产的最佳时机。
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&&&&&&&&&&&&& 日本房产投资深度解析
日本房产投资深度解析
为什么近年在日投资房产这么火热？
中国内地旅客到日本旅游的人数今年前三个季度同比增长达79.8%，这个增幅虽然可观，但是对比中国投资者赴日本买房的增长幅度，仍可谓是小巫见大巫，数据显示，单是中国投资者到日本买商业地产的增幅，至今已是去年全年的3倍。不过，有专家提示多项买楼风险，当中包括法律法规、税负、天灾及日元贬值等。
日元贬值，变相为中国投资者打了折扣，加上日本成功申办2020年东京奥运会，东京和大阪甚至可能会开设赌场度假区等利好，令不少海外投资者重燃对日本楼市升值的预期。高力国际亚洲研究及咨询行政董事卢永辉说，过去5-10年，日本一直被投资者忽略。但在落实量化宽松政策后，日本的整个投资气氛转好，特别是由于奥运效应和赌场经济，北京奥运后当地房价大幅上涨。他还说，目前欧美等地区的物业投资回报已不及往日，中国内地房地产的风险正在增加，要获得5-6厘的稳定回报并不容易，所以不少投资者把焦点重投日本、印度及印尼等地区。
对于日本楼价的走势，李翰斌认为，日本楼价这两年上升步伐平稳，东京楼价每年约有10%的升幅，横滨物业每年亦升值约5%，“但升幅不会太快，日本经过后，银行贷款政策收得很紧。预期东京的楼价每年可升约10%。”李翰斌说。
在日本投资房地产的好处
想在日本投资房地产的朋友们一定很关心，在日本投资买房究竟有什么好处。那么就让我们来替大家分析一下吧。
1.即安定又有高收益率
2.政治稳定，法制健全，房地产波动幅度小。
3.日本的城市开发基本已经完毕，基本不会发生被迫搬迁的事，万一有的话也会得到很丰厚的补偿。
4.日本的房地产买卖透明。
5.拥有永久所有权
6.投资房地产不像投资国内房产只有短短几十年限，日本房子永久性可以代代相传，都属于自己的。
7.容易获得往返日本签证
8.投资日本房产后可办一次或多次往返签证，一定时期后可以办永久居民证。
容易获得投资经营签证
9.有意向在日本开设公司或中国公司分部的，可以申请投资经营签证。
10.投资回报率比较高
11.没有资产来源要求及
12.不住在日本的中国人也可以随时购买，但是需要全额付款。
13.出租方负担比较轻
14.日本房地产出租时，不需要配备任何家具家电。
15.日本房地产品质高，维护比较好，不易老化
16.日本房地产的建筑性高，质量好，实用性强，全是精装修，免除二次装修之苦。
17.再次出售时也比较容易出手。
日本购房流程
第一步做好投资预算
在日本买房所要的资金大约为房子本身的价格+ 买房时所花的各种各样的费用。如果您想买一套2,000万日元的房子，大概要有2,120~2,160万日元的。这里的120~160万日元就是您买房时所花的各种各样的费用。
买房时所花的具体费用
·印紙费：买贴在房屋买卖合同或贷款合同上的印紙时所花的费用
·贷款申请费用：申请贷款时所花的手续费/贷款保证费等诸多费用
·保险费：费等
·登录免许税：登记时所要交的税金。买入不动产时（所有权移转登记），要交固定资产税估价金额··的1%作为税金。申请贷款时（抵挡权设定登记），要交贷款的0.4%作为税金
·登记手续费：在办理登记手续时要付给司法书士的报酬
·固定资产税(按日计算)：固定资产税征税标准金额的1.4%为1年的固定资产税
·都市计划税(按日计算)：都市计划税征税标准金额的0.3%
·中介费：房屋买卖成交之后付给中介公司的中介费（里面包含消费税以及地方消费税）
·不动产取得税：住宅的话是固定资产税估价金额的3%
房子的周围环境
·交通情况：走路到附近车站所要的时间，早班车/ 末班车的时间，拥挤程度等
·周围的道路状态：交通流量，堵车频度
·教育设施：学校、幼儿园
·公共设施：医院，公园，图书馆等
·其他的周边设施：商店街，超市，便利店，饮食店等
·治安情况：有没有不良的个人或团体在附近居住，这个区域有没有发生过刑事案件等
如果以上都没有问题，就可以进入下一个环节了。
第二步收集看房子
要找到一套称心如意的房产并非易事，平时要多注意看夹在报纸里的不动产广告以及住宅信息杂志。还要多浏览不动产公司的网页。一旦发现合适的房产，就要尽快找不动产中介公司去看房子。
看房子时您首先要确认的是这套房子是不是和广告上登的一样。然后确认房子的通风及日照是否良好。二手房的时候还要确认房子的折旧程度。下面就是专家提醒您，看房时所要确认的事项。
·地基状态
·房子的装修质量/ 有没有被弄脏的地方/ 墙壁有没有裂痕
·房间数，房间布局是否合理/ 各个房间的朝向以及通风和日照是否良好
·有没有车库或停车场及停自行车的地方
·空调设施的设置状态
·有没有重新装修的必要
·物品收纳间大小
第三步签订买卖合同
看好房子决定要买的话，要先向中介公司提交房「购买申请书」。中介公司收到您的「购买申请书」之后，就会确认付款方法，交房日期，房子有那些附带设备。中介公司会把这些确认完的事项记到「重要事项说明」上。
接下来就是签合同了。所谓重要事项说明就是记录着和房屋有关的各类事项的书面说明书。持有「宅地建物取引主任者」资格的中介公司会在您签房屋买卖合同之前，会给您说明这份「重要事项说明」。「重要事项说明」里记着登记簿所记载的权利关系，房屋的概要，付款方法以及解约的规定等。如果有不理解的地方一定要向中介公司确认。
不动产买卖合同书里明确地记载着买卖内容，当事者的权利和义务等事项。买卖双方签名盖章，并且买方付清手付金后合同就成立了。合同成立后，按照合同您就有了相应的权利和义务，如果您不履行义务的话将会被罚违约金。所以一定要注意在签约之后您所要履行的义务。如果有不理解的地方一定要向中介公司确认。
签合同时要准备的东西
·印章（签贷款合同时要拿写有自己名字的印章）
·手付金（签合同之前要确认好要付现金还是支票）
·印纸费（日本特有的要求，印纸的费用因买卖金额而不同）
·中介手续费的一半（需要消费税以及地方消费税额另外算）
第四步付款、房屋手续交接
为了避免买卖双方以后发生一些不必要的纠纷，一定要在付款之前再一次确认房屋的现状。
·房屋的附带设备状况是否和附带设备表所记载的一致
·房屋现状是否和房屋现状报告书所记载的一致(漏雨/ 白蚁危害/ 建筑物构造上的主要部位的木部腐蚀/情况)
·跟邻地的境界是否明确
·水电煤气的使用方法以及发生故障时的对应方法是否有交代
·接下来就要支付剩余金额了。
·登记申请文件的确认:申请所有权迁移登记。
·买卖双方向登记的司法代书人交付必要文件，委托登记申请。
·剩余金额的支付:扣除手付钱后所要付的余额
·细算固定资产税等:支付登记费用，细算固定资产税等
·关系文件的领取:领取管理规章，宣传手册，附带设备的保证书，使用说明书等
·钥匙的领取:领取房屋钥匙，作为确认还要发行「不动产交给确认证」
·诸费用的支付:支付中介手续费等
·这里在说明一下交余款时需要携带的东西。
·剩余金额
·中介手续费的余额
·印章(正式印章)
·登记费用(登记免许税及司法代书人的报酬)
·印章证明书(只有在抵押权设定的时候才需要)
·固定资产税/ 城市计划税，管理费等的细算金额
完成以上一系列的手续，那么恭喜你，你就可以在日本拥有一套属于自己的房产了。
最后看看赴日买房需留意的风险
赴日买房的回报看似理想，但是有投资者和专家也提醒多项赴日买楼的风险。投资者需要留意日元汇价的问题。以东京的楼价为例，去年至今，当地的楼价已经升值约20%，大阪升值超过10%，但同期日元对人民币的汇价贬值近30%(当中也有人民币升值的因素)，换句话说，如果在2013年年初买房，房子的升幅抵消不了日元贬值的幅度。
香港城市大学经济及金融系副教授李巨威分析指出，日元的利息低，美元未来也会加息，日元汇率将维持弱势，短期内难以反弹，更有空间轻微下调，而且日本国内不盛行楼宇炒卖。他认为除非到日本旅游消费，否则投资者目前买入日元作投资并非明智选择。卢永辉也认为，投资者需要小心衡量日元的贬值风险，如果要投资的话，建议严格选择地点，并长线放租获得稳定回报及坐等升值。
此外，税负也是需要注意的问题。日本买房缴税项目五花八门，若房子在5年内转售，所得的盈利要缴30%作为利得税；5年后再转售也要缴纳15%的税款；而投资者在当地买楼要缴的税负、律师费及佣金等，则差不多占楼价的10%；出租物业每年要缴纳租金收入的5%作为出租税；管理费和大厦维修费也需要负责，如果以租金回报率6厘算，扣除出租成本后的净回报约5厘。
日本买房的常见问题一一解答
0.购买了日本的土地或者房屋以后,是否能得到居住权或者方便的签证?在入境资格上是否有什麽便利?
日本是一个限制移民的国家，包括投资移民，对外国人的长期居住多持保守政策。日本发给外国人长期签证分为特别定住(难民、日本人亲属，6个月-5年居留权)、永住(永久居留权)与归化。一般投资(购屋)并不会取得居留签证，除非您受聘在日工作、留学等、或在日本设立公司(资本500万以上)并聘雇2名以上日籍员工、或和日本人/永住者结婚。在新法没有修订前，目前只能单次不超过90日短期居留日本。
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