房屋执行典型案例7则｜天同码
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本期天同码，主要整理自《人民司法·案例》2016年第11期至2016年第35期中的房屋执行典型案例7则。
文/陈枝辉 天同律师事务所合伙人
【规则摘要】
1.保留原有居住权，可执行被执行人唯一住房所有权
——执行法院在保证被执行人原有居住条件下，对其唯一住房作出有限制条件的处置，并不违背法律规定的立法精神。
2.执行裁定抵债房产过户前，登记产权人仍可提异议
——执行标的权属因拍卖裁定或以物抵债裁定发生物权转移，但在执行标的物权登记变更前，案外人仍可提执行异议。
3.被执行人与案外人虚构租赁关系，规避执行的判断
——审查被执行人与案外人是否虚构租赁关系以规避执行，可将签约时间、租金支付方式等因素作为形成心证的参考。
4.优先权人申请执行，应以评估价为首次拍卖保留价
——拍卖财产上有其他优先债权且存在无益拍卖可能，但优先权人为拍卖申请人的，仍应以评估价为首次拍卖保留价。
5.执行拍卖成交作出裁定并送达，执行标的执行终结
——采取拍卖作为执行标的处置方式的，认定执行标的执行终结标志应是执行法院作出拍卖成交裁定并送达给买受人。
6.被执行人假离婚转移财产的，应先裁定追加案外人
——被执行人通过假离婚转移财产、恶意串通规避执行行为的，应先将案外人配偶追加为被执行人，再采取执行措施。
7.执行房产时，可根据实际情况带租拍卖、暂缓腾房
——房产先设定抵押后被出租，被涤除租赁权的承租人申请暂缓腾房迁出的，法院可根据实际情况作出带租拍卖处理。
【规则详解】
1.保留原有居住权，可执行被执行人唯一住房所有权
——执行法院在保证被执行人原有居住条件下，对其唯一住房作出有限制条件的处置，并不违背法律规定的立法精神。
标签：执行｜唯一住房｜居住权｜所有权
案情简介：2015年，纺织公司依生效判决申请执行71岁的李某名下唯一住房，并承诺拍卖、变卖或以物抵债后继续由李某居住直至死亡时止，不收取李某租金。
法院认为：①最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”第7条规定：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”最高人民法院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》规定，只有在保障被执行人及其所扶养家属基本居住权利的条件下，才可以强制执行被执行人唯一住房。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条规定除非满足该条规定的三种情形，被执行人唯一住房不应豁免执行。②居住权属于生存权，其权利位阶高于一般债权。居住权系房屋所有权结构中的占有、使用权能，可与所有权相分离。只要保障被执行人居住权，即可执行被执行人唯一住房的所有权。本案中，纺织公司已承诺保证李某居住权，执行法院可按法律规定并根据个案具体情况，在保证李某生活基本条件前提下实现债权，故裁定驳回李某执行异议。
实务要点：在保证被执行人原有居住条件下，执行法院对被执行人唯一住房作出有限制条件的处置，不违背法律规定的立法精神。
案例索引：重庆五中院（2015）渝吴中法执行复字第00207号“李泽芬与江苏省无锡市昌荣纺织印染面料有限公司等承揽合同纠纷执行案”，见《居住权保留条件下可执行被执行人唯一住房所有权》（代贞奎、蒲宏斌、何小兵），载《人民司法·案例》（6）。
2.执行裁定抵债房产过户前，登记产权人仍可提异议
——执行标的权属因拍卖裁定或以物抵债裁定发生物权转移，但在执行标的物权登记变更前，案外人仍可提执行异议。
标签：执行｜以物抵债｜执行异议｜物权变动｜房产
案情简介：2012年，吴某依生效判决申请执行石某，执行标的50万元。法院执行裁定将石某所购开发公司房产作价200万元交付吴某抵偿50万元，其余150万元由双方自行结算，法院据此向房管局发出办理过户手续的协执函。2013年，吴某与开发公司商品房买卖合同纠纷一案，法院生效判决判令解除购房合同，开发公司返还购房款与吴某支付违约金相抵后，开发公司还应返还吴某7000余元。2015年，案涉房产一直处于查封、续封状态，但亦一直未办过户。开发公司向执行法院递交执行异议书，执行法院以2012年以物抵债的执行裁定表明房屋已执行完毕为由，告知开发公司应通过其他法律途径解决。
法院认为：①最高人民法院《关于适用&民事诉讼法&的解释》第464条规定：“案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。”执行标的执行程序终结不仅意味着该执行标的权属转移，且还要求该执行标的物权转移已完成公示行为，在不动产或特殊动产即为变更登记，在动产即为交付。同时，如该执行标的经拍卖有变价款，在该变价款分配完毕前仍应允许案外人提异议，如有数笔不同分配款项，则针对已实际拨付的分配金额不应允许再提异议。②本案中，执行法院虽已制作以物抵债裁定，并向有关机关发出协助执行通知要求将涉案房产变更登记至吴某名下，但涉案房产权属登记信息截至目前仍未发生变更，针对该标的的执行程序难谓终结。况且执行法院嗣后对该房产予以续封，亦佐证针对该房产的执行程序尚在进行之中。故执行法院对开发公司执行异议依法应予立案审查。
实务要点：执行标的权属因拍卖裁定或以物抵债裁定而发生物权转移，但在执行标的物权登记变更前，案外人仍可提执行异议，法院应就其异议立案并及时审查作出裁定。
案例索引：江苏扬州中院（2015）扬执监字第4号“吴福华与吴诗荣执行纠纷案”，见《执行标的物权变更登记前仍可提起执行异议》（胡永康），载《人民司法·案例》（7）。
3.被执行人与案外人虚构租赁关系，规避执行的判断
——审查被执行人与案外人是否虚构租赁关系以规避执行，可将签约时间、租金支付方式等因素作为形成心证的参考。
标签：执行｜房屋｜租赁合同｜规避执行
案情简介：2008年，谢某以其房屋为贸易公司向银行贷款提供抵押担保。2013年，银行依生效判决申请执行谢某抵押房屋。蔡某以其与谢某2010年签署18年租期的租赁合同，已支付1650万元租金为由提出执行异议。司法鉴定意见显示租赁合同先签名后打印、两张租金收款条至少有一张不是在落款日期形成，法院调取他人所谓代蔡某付款凭证实际上与租金并无联系，案涉房屋亦非系被执行人所称蔡某占有并实际装修。
法院认为：①尽管蔡某提供了租赁合同、租金支付凭证等一系列证据，完成了初步证明责任，但债权人银行提供的房地产评估报告及经司法鉴定后形成的鉴定结论等证据，让法官对租赁关系真实性产生多处怀疑，无法对异议人租赁权真实性形成内心确信。蔡某主张案涉房屋由其占有并装修，但经审查发现，装修及购买家具均由谢某实施，蔡某主张实际占有房屋依据不足，租赁权不能成立。蔡某举证尚不能达到高度盖然性证明标准，尚未完成行为意义上的证明责任，其应进一步举证以排除疑点，因蔡某未继续举证，应承担不利后果。②蔡某主张的租赁期亦在争议房屋抵押登记日期之后，依法不得对抗已登记的抵押权。综合本案异议审查中查明相关事实和发现的诸多疑点，认定蔡某以虚设的租赁关系对法院处分被执行人财产设置障碍，已构成规避执行。故裁定驳回蔡某执行异议。
实务要点：对被执行人与案外人虚构租赁关系规避执行的异议审查，可将租赁权合法有效的证明责任分配给承租人，并可将租赁合同签订时间、租金支付方式、承租人是否实际占有租赁物、被执行人和承租人之间的关系及承租人在法庭上的表现等因素作为形成心证的参考。
案例索引：江苏苏州中院（2013）苏中执异字第0020号“蔡月怀与恒丰银行股份有限公司苏州分行、苏州东奥国际贸易有限公司、溧阳天目湖国际饭店有限公司等执行纠纷案”，见《虚构房屋租赁关系的认定》（陈琳、孙伟春），载《人民司法·案例》（7）。
4.优先权人申请执行，应以评估价为首次拍卖保留价
——拍卖财产上有其他优先债权且存在无益拍卖可能，但优先权人为拍卖申请人的，仍应以评估价为首次拍卖保留价。
标签：执行｜执行拍卖｜无益拍卖｜拍卖保留价
案情简介：2013年，信用社依生效判决确定的债权额3400万余元申请执行许某名下房产。执行法院以评估价3700万余元确定第一次拍卖保留价。基于720万元债权而对该房产已办理二次抵押的第三人陈某提出执行异议，要求按无益拍卖原则，以全部优先债权4000万余元为准重新确定保留价。
法院认为：①最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2004〕16号）第9条规定：“保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。申请执行人于收到通知后五日内申请继续拍卖的，人民法院应当准许，但应当重新确定保留价；重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额。依照前款规定流拍的，拍卖费用由申请执行人负担。”该条适用于拍卖申请人为普通债权人而非优先权人的情况，目的是防止出现无益拍卖情况。所谓无益拍卖，就是指保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能，不能使案件申请执行人从中受益的司法拍卖行为。而本案拍卖申请人即为优先权人，不适用前述规定。②最高人民法院《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释〔2009〕16号）第13条规定，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖保留价。第16条规定，施行前本院公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。故法院确定以上述房产评估价作为第一次拍卖保留价，事实清楚，适用法律正确，判决驳回陈某执行异议。
实务要点：执行拍卖财产上不存在其他优先债权时，应以评估价为首次拍卖保留价；如拍卖财产上有其他优先债权且存在无益拍卖可能时，拍卖保留价应大于该优先债权及强制执行费用总额，但当优先权人为拍卖申请人时除外。
案例索引：山东高院（2015）鲁执复字43号“山东省济南市历城区农村信用合作联社与济南泰瀛国际大酒店有限公司、许加臣、许加美、陈卓执行纠纷案”，见《执行程序中限制无益拍卖原则的适用》（陈明），载《人民司法·案例》（3）。
5.执行拍卖成交作出裁定并送达，执行标的执行终结
——采取拍卖作为执行标的处置方式的，认定执行标的执行终结标志应是执行法院作出拍卖成交裁定并送达给买受人。
标签：执行｜执行拍卖｜执行终结｜案外人异议
案情简介：2015年，依投资公司执行申请，法院裁定拍卖被执行人张某名下房产。经拍卖，买受人付清拍卖款。在法院未作出执行拍卖成交裁定前，张某父以其系该房屋实际出资人为由提出案外人异议，执行法院以对涉案房产已执行终结，张某父异议不符合司法解释规定的异议申请期限要求为由裁定驳回。
法院认为：①根据我国现行法律规定，执行异议包括执行行为异议和执行标的异议。案外人张某父在本案中以其系“涉案房产实际出资人”为由，要求撤销法院所作强制拍卖裁定。张某父所提异议，系以主张对涉案房产享有所有权以阻却法院对涉案房产执行，故其所提异议本质应属执行标的异议。②依最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第6条第2款规定，案外人依照民事诉讼法第227条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。执行程序中，人民法院对执行标的的处置方式，包括了拍卖、变卖及以物抵债。依最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2004〕16号）第29条第2款规定，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。最高人民法院《关于适用&民事诉讼法&的解释》（法释〔2015〕5号）第493条规定：拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。据此，采取拍卖作为执行标的处置方式的，执行标的执行终结标志应是执行法院作出拍卖成交裁定并送达给买受人。③本案中，法院目前对涉案房产只是下达强制拍卖裁定。涉案房产虽已拍卖成交并由买受人付清成交款，但并无证据表明法院已出具拍卖成交确认裁定，并将拍卖成交确认裁定送达给本案相关当事人。故执行法院认为对涉案房产已执行终结，进而认为案外人张某父对涉案房产所提案外人异议不符合司法解释规定的异议申请期限要求，该认定显属不当，裁定指令执行法院对张某父所提异议进行审查。
实务要点：采取拍卖作为执行标的处置方式的，认定执行标的执行终结标志应是执行法院作出拍卖成交裁定并送达给买受人，在此之前，案外人就该不动产主张案外人异议，执行法院应受理并进行审理。
案例索引：广东深圳中院（2016）粤03执复12号“张玉岭与深圳市安盾投资有限公司等执行异议案”，见《案外人主张异议期限的截止时点》（欧宏伟），载《人民司法·案例》（6）。
6.被执行人假离婚转移财产的，应先裁定追加案外人
——被执行人通过假离婚转移财产、恶意串通规避执行行为的，应先将案外人配偶追加为被执行人，再采取执行措施。
标签：执行｜夫妻共同财产｜离婚｜共同债务
案情简介：2015年，法院二审判决潘某赔偿胡某38万余元，在向胡某送达判决前5天，胡某与李某协议离婚，约定全部财产归李某，并于当日办理房产过户手续。执行法院依胡某申请，裁定追加李某为被执行人并裁定查封李某名下原属夫妻共同财产的房屋。李某提出异议，执行法院裁定驳回。李某不服，向上级法院申请复议。
法院认为：①潘某在生效判决未向其送达但已送达其他当事人之前，以协议离婚方式将全部财产转移至李某名下，系恶意规避执行行为，故执行法院裁定追加李某为被执行人，并查封案涉房屋并无不当。②考虑到李某提出异议的理由既有追加和查封等执行行为，又包括对潘某所欠债务是否为夫妻共同债务等实体权利的认定，且执行行为与实体权利关系密切，应系对执行标的提出的异议，属于最高人民法院《关于适用&民事诉讼法&的解释》第305条规定的案外人执行异议之诉。异议法院以《民事诉讼法》第225条裁定驳回异议人李某执行异议申请，系适用法律错误。复议法院只能恢复到异议程序中，由异议法院重新作出裁定，然后由案外人或申请执行人依裁定结果决定是否提起执行异议之诉。故撤销执行裁定，发回异议法院重新审查。
实务要点：被执行人通过假离婚转移财产属恶意串通规避执行行为，执行程序中应先将案外人配偶追加为被执行人，再采取相应执行措施。当案外人异议包括行为异议和标的异议，且行为异议与实体权利紧密相关时，应作标的异议，通过案外人执行异议之诉处理。
案例索引：重庆三中院（2016）渝03执复5号“潘兴会、胡好、胡建与况平素执行异议案”，见《协助规避执行的案外人提出实体权利请求应按标的异议对待》（龚海南），载《人民司法·案例》（7）。
7.执行房产时，可根据实际情况带租拍卖、暂缓腾房
——房产先设定抵押后被出租，被涤除租赁权的承租人申请暂缓腾房迁出的，法院可根据实际情况作出带租拍卖处理。
标签：执行｜房产｜带租拍卖｜暂缓腾退
案情简介：2015年，法院依银行申请，强制执行实业公司，并查封了其名下工业厂房。该厂房抵押登记后有6家企业与实业公司签订了租赁协议。法院裁定除去租赁权再行拍卖或作其他处分，同时责令6家企业限期腾房迁出。6家企业申请暂缓腾退，希望在拍卖后与买受人继续协商后续承租事宜，并保证协商不成则自行搬迁或限期腾退。
法院认为：①《民事诉讼法》第250条规定：“强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行。”最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条规定：“第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”最高人民法院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第2条规定，人民法院处分抵押房产时应给予被执行人及其所扶养家属6个月的腾房宽限期，人民法院在该期限内不得强制腾退。第3条第1款规定，上述宽限期后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以依据民事诉讼法第二百五十条的规定强制执行。②法院解除第三人占有或排除其妨害前提条件是第三人未经法院准许占有或实施了有碍执行的行为，并非一律先行解除第三人占有或排除占有后再作执行处分。对承租人被涤除租赁权后是否应先行腾退，从《物权法》第190条及最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条规定的立法精神理解，上述法律规定指导思想是要在抵押权人、承租人、抵押财产买受人三方之间实现利益平衡，既充分保障抵押权实现，又兼顾承租人权益，同时不过分妨碍抵押财产自由流转。当承租人权益不影响抵押权人时，实现抵押权即无必要除去其租赁权。③本案中，被涤除租赁权的承租企业暂缓腾退对执行处分房产并无妨害，对抵押权实现亦不会造成不利影响，故在对暂缓腾退先行评估后，衡量强制执行经济成本及执行效率，做好强制腾退执行预案基础上，在6家承租企业缴纳一定数额保证金后，准予暂缓腾退。
实务要点：法院解除第三人占有或排除其妨害前提条件是第三人未经法院准许占有或实施了有碍执行的行为，并非一律先行解除第三人占有或排除占有后再作执行处分。
案例索引：浙江台州黄岩区法院（2015）台黄执民字第2176号“中国建设银行股份有限公司台州黄岩支行与泰州飞龙集团有限公司、林楚清、陈珠菊执行纠纷案”，见《执行中对承租人暂缓腾退先行拍卖的适用》（柯澄川），载《人民司法·案例》（1）。
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简介: 生活的好味道，看到生命的无常。
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中华人民共和国最高人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）执复字第16号
申请复议人（被执行人）：内蒙古三江房地产开发有限公司。住所地：内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区羊场壕乡圪堵社畜牧局南。
法定代表人：程协桥，该公司董事长。
申请执行人：许继文。
内蒙古三江房地产开发有限公司（以下简称三江公司）不服内蒙古自治区高级人民法院（以下简称内蒙高院）（2014）内执异字第1号执行裁定，向本院申请复议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
本案执行依据为内蒙古自治区鄂尔多斯市公证处出具的（2011）鄂证经字第5599号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，公证内容为：许继文与三江公司于日签订《抵押借款合同》，约定三江公司向许继文借款一亿元人民币，还款期限为日，月利率2.4%，三江公司以其名下位于鄂尔多斯市东胜区伊金霍洛西街17号太古国际广场A区一、二、三层共十套房屋作为抵押，如不按合同规定还本付息，许继文有权申请法院处置抵押物，并加收本金的20%作为违约金。后三江公司未按期归还借款，许继文向内蒙高院申请强制执行。日，内蒙高院向三江公司发出执行通知书，同日冻结三江公司位于鄂尔多斯市多家银行的8个账户、呼和浩特市兴业银行1个银行账户，并查封上述十套抵押房产。后三江公司依其承诺书以及与许继文达成的和解协议，共向许继文偿还5000万元，内蒙高院相继解除了对三江公司上述所有银行账户的冻结和对上述十套房产中三套房产的查封措施。因三江公司未履行和解协议中约定的其他条款，日，内蒙高院作出（2012）内执字第12-6号裁定，对上述仍查封的七套房产（产权证号为鄂房权证东胜字第11&&41、11&&39、11&&38、11&&37、11&&36、11&&33、11&&30号）予以拍卖，并委托内蒙古景通房地产评估有限公司（以下简称景通公司）进行评估。日，景通公司出具内景通估字（2013）第0821号《房地产估价报告》（以下简称《评估报告》），将涉案房地产评估值确定为元。
三江公司于日提交《资产评估异议书》，对景通公司作出的《评估报告》提出异议，主要理由为：一、景通公司不具有从事房地产评估司法鉴定业务的相关资质；二、《评估报告》对涉案房地产估价过低，结果失实。请求不予采信并撤销该评估报告，重新委托评估机构进行评估。
内蒙高院审查认为：依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。本案中的评估机构景通公司是由该院司法辅助办在评估机构名册中通过摇号方式随机抽取的，是经过审查具备相应的评估资质的评估机构，该评估公司的评估人员的资质也已经相关机构认定。三江公司提出的评估机构、评估人员不具备相应的评估资质的异议理由不能成立。关于其提出的评估机构在评估中参考的交易实例不符合《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（以下简称《房地产估价规范》）的要求问题，考虑到评估财产所在地鄂尔多斯市的房地产市场低迷、成交量急剧萎缩、很难找到可比相似交易实例的现状，而且人民法院委托评估公司鉴定的是评估房产的拍卖底价，进入拍卖程序后的成交价还在不确定状态，评估拍卖的目的是为了实现申请执行人的债权，不是为了将评估财产按评估价予以处分。所以，评估机构景通公司在进行评估过程中的个别参考交易实例虽然不符合《房地产估价规范》中有些规定的要求，但仍然未达到评估程序严重违法的程度，所以三江公司提出的该项异议理由亦不能成立。同时，执行中评估拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，如被执行人认为评估的财产价格低，可以在拍卖阶段参与竞价自行买回或者直接履行生效法律文书确定的义务，从而避免拍卖。在听证过程中，经法院征询申请执行人同意，也给予了三江公司重新评估的机会，但其始终未能履行诺言。基于上述理由，内蒙高院于日作出（2014）内执异字第1号执行裁定，驳回了三江公司的异议请求。
三江公司不服上述裁定，向本院申请复议，要求撤销该裁定，主要理由如下：一、该裁定对三江公司于日提出的执行异议未予审查，也未对上述异议作出裁决，遗漏了三江公司所提出的重要异议。作为本案执行依据的（2011）鄂证经字第5599号《具有强制执行效力的债权文书公证书》中约定的借款利息为月息2.4%，超过了民间借贷利率最高不得超过银行同类贷款利率四倍的规定，本金20%的违约金的约定远远高于《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，因此该执行依据确有错误，内蒙高院不应受理许继文的强制执行申请。二、本案评估程序严重违法，《评估报告》中选取三个可比交易实例，都存在违反《房地产估价规范》的严重违法、违规情形。交易实例A北国新天地其他商铺拍卖公告共有八份，评估公司选取了其中参考价最低的商铺；交易实例B民生广场无交易证明；交易实例C王府井商业广场的《商品房买卖合同》是2010年4月签订的，与评估报告日期相差三年多，同时该交易是三江公司与许继文之间受债权债务关系影响下的交易，是利害关系人之间的交易，不适合作为可比交易实例。内蒙高院（2014）内执异字第1号执行裁定认为《评估报告》未达到评估程序严重违法的程度属于认定事实错误。三、涉案房地产的评估价格远低于其真实价格，评估结果严重失实。被评估房地产各项成本合计每平米均价为5-6万元。三江公司自行销售的与被评估房地产相邻的同类商业房屋每平米销售单价为75000元-92000元之间（为此提供了其签订于2010年7月至2011年2月之间的《三江&太古国际广场购房定单》五份，另提供三份出售价格在58000元-77291元之间的相邻房地产《商品房买卖合同》）；该地段商业用房的拆迁价格为每平米35800元-42960元，而涉案房地产现评估价格为每平米5831元-8330元，不足政府拆迁指导价格的六分之一（为此提供了2010年12月《鄂尔多斯市东胜区人民政府关于批转执行东胜区各类房屋市场参考价格的通知》）。四、内蒙高院同意了三江公司的重新鉴定申请，但要求三江公司必须限期先向该院交纳鉴定费，这一限制违反了《诉讼费交纳办法》第十二条中&诉讼过程中的评估费用应当由当事人直接支付给有关机构，人民法院不得代收代付&的规定，对三江公司的权利进行违法限制，严重损害其合法权益。
许继文答辩称：一、内蒙高院（2014）内执异字第1号执行裁定的裁决事项是三江公司对其七套房产评估结果不服的异议，三江公司提交的复议申请书的请求是撤销该裁定，本复议案件的事实和法律适用应当围绕《评估报告》是否成立进行，不应当超过（2014）内执异字第l号执行裁定的内容和执行复议申请书的复议事项。如果三江公司对内蒙高院的立案受理有异议，应当通过其它正当程序提出；二、三江公司认为内蒙高院（2014）内执异字第1号执行裁定认定事实错误的主张不能成立。三江公司对《房地产估价规范》相关内容的引用存在不正确和论证事项不关联的情节，其提供的房屋买卖合同签署日期为2009年，均没有已经完成交易的其他证据佐证，所涉房地产价值时点不符合估价报告所涉及的估价时点，不能证明其评估时点的价值为这些合同所载价格。交易实例C发生时三江公司与许继文双方还不存在本案争议，三江公司称其属于有利害关系人之间交易的说法不能成立。三江公司无视鄂尔多斯市房地产泡沫导致房地产真实价值严重背离其投资价值的事实，认为此次评估估价时点房屋价格远低于房屋建设成本，这种说法违反房地产拍卖的估价原则，不能成为其价值现值的任何依据。三、所谓三江公司被限制缴纳估价费的事项，属于三江公司和许继文达成的执行中间事项的协议，内蒙高院只是该双方协议的记录和执行人。所以三江公司所谓权利被限制的说法没有事实依据，不能成立。四、许继文与三江公司之间只是简单借贷关系，三江公司拖延两年多履行义务并不存在任何其他实质性事实和理由。综上，许继文认为三江公司的复议理由不成立，请求我院依法驳回其复议请求。
本院审查查明：一、三江公司在日向内蒙高院提交一份《执行异议申请书》，提出如下异议：（2011）鄂证经字第5599号《具有强制执行效力的债权文书公证书》内容违法，约定的借款利息高于人民银行同期贷款基准利率的四倍，对于超出部分不应获得法律保护，约定的2000万违约金过分高于造成的损失，不应获得人民法院的支持。故请求内蒙高院裁定中止执行（2012）内执字第12-6号裁定，并组织双方进行结算，以确定最终的执行金额。二、景通公司《评估报告》的估价技术报告中的&市场背景描述与分析&部分提到：自2011年持续的房地产宏观政策调控以来，东胜区房地产市场处于持续的低迷状态，尤其是2012年以来房地产市场呈现出开发投资骤降、开发规模缩减、开工率不足、销售面积下降、量价齐跌等问题。《评估报告》按照《房地产估价规范》的要求，运用了市场比较法与收益法两种估价方法对涉案房地产进行了评估，其中，市场比较法得出的房地产价格为11332元每平米，收益法估算得出的价格为5328元每平米，将两种测算结果加权后计算出建筑物单价为8330元每平米，而后根据涉案房地产所在区域多家商业物业的调查统计和分析，以招租、续租的租金水平、二手房的交易价格为基础，经综合分析得出类似大型商场的楼层价格的衰减系数为1层：2层：3层=1：0.80：0.70，而后计算出涉案房地产每层的价格分别为第1层8330元每平米，第2层6664元每平米，第三层5831元每平米，最后根据每层面积计算出所有待估房地产的总价为元。在运用市场比较法时选取了三个可比交易实例，对涉案房地产与选取的交易实例的位置、用途、交易日期、交易价格等相关因素进行了比较修正，最后得出待估房地产价格。三、针对三江公司提出的异议，景通公司分别于日及日两次出具说明，对三个交易实例的选取等问题进行了说明，并参加了内蒙高院举行的异议案听证会，回答了相关问题。四、在日内蒙高院就三江公司异议案举行的听证会上，许继文在最后阶段表示&同意异议申请人要求重新评估的意见&。内蒙高院在（2014）内执异字第1号执行裁定中事实部分叙述为：&在听证会上，经征询申请执行人意见，申请执行人有条件地同意异议申请人三江公司重新鉴定的申请。&内蒙高院要求三江公司在日前将评估费交至该院并选定评估机构，否则视为三江公司同意景通公司的评估意见，按照《评估报告》进行下一步执行工作。三江公司对此表示认可。限定的期限到期后，三江公司未到法院缴纳评估费及选定评估机构。
本院认为：
一、关于内蒙高院（2014）内执异字第1号执行裁定是否遗漏三江公司异议请求的问题。三江公司在日提交的《执行异议申请书》中提出，本案借款过高利率和违约金不应得到支持，请求&中止本案执行并组织双方当事人进行结算，以确定最终的执行金额&。从三江公司提出的上述请求和理由看，是针对公证债权文书部分不予执行的申请，而三江公司于日提交的《资产评估异议书》是针对执行行为所提出的异议，与前述不予执行申请属于两个不同性质的请求。内蒙高院（2014）内执异字第1号裁定仅是针对三江公司对涉案房产的评估所提出的异议进行审查并作出相应结论，并未对三江公司提出的对公证债权文书部分不予执行申请予以审查并作出评判。因此，该裁定并不属于遗漏了三江公司的异议请求，三江公司的相关复议理由不能成立。但是，对三江公司提出的对（2011）鄂证经字第5599号《具有强制执行效力的债权文书公证书》部分不予执行的异议请求和理由，内蒙高院应当另行审查并作出相应结论，其对三江公司的上述诉求未予回应，实属不当，应予纠正。
此外，三江公司在向本院申请复议期间进一步提出，&据以执行的公证文书约定的利息和违约金过高存在错误，不能再作为执行依据，法院应当对许继文的强制执行请求不予受理&。这一请求实际上是要求对（2011）鄂证经字第5599号《具有强制执行效力的债权文书公证书》整体不予执行，但其理由仍是利息和违约金过高。对此，即便应另行审查，利息和违约金过高也不构成公证债权文书整体不予执行的理由，对于本金及未超出法律规定范围的利息及违约金部分仍应予以执行。因此，内蒙高院在另行审查中，只需针对三江公司提出的利息和违约金过高部分不予执行的请求予以处理。
二、关于《评估报告》是否存在程序严重违法、评估结果严重失实的问题。资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。而执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。被执行人如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。因此，评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。内蒙高院在异议裁定中认定，景通公司具备相应的评估资质。对此，三江公司在复议申请中未再表示异议。三江公司认为评估程序严重违法的理由是，景通公司在对案涉房产进行评估时，选取的三个交易实例不符合《房地产估价规范》中的要求。三江公司并没有否认《评估报告》中关于自2011年以来，东胜区房地产市场处于持续的低迷状态，尤其是2012年以来房地产市场出现销售面积下降、量价齐跌等问题的说法，亦未否认内蒙高院异议裁定中所说的评估财产所在地鄂尔多斯市房地产市场低迷、成交量急剧萎缩、很难找到可以相比交易实例的现状。本案复议听证阶段，三江公司亦不能提供与涉案房地产估价时点相符的交易实例。景通公司选取的三个可比交易实例中，实例A的拍卖公告，是同一房产三次拍卖公告中的中间一次降价拍卖公告，而未选择参考价最低的一次公告，当属合理做法。三江公司虽提供了其他参考价较高的房屋拍卖公告，但也未提供最终成交的证明。三江公司没有提供证据证明实例C中的成交合同是其与许继文之间受债权债务关系影响或者是利害关系人之间的交易。另一方面，景通公司根据《房地产估价规范》的要求，综合运用了市场比较法和收益法两种方法综合估算出了案涉房地产的估算价值。在用市场比较法估算中，已经在测算过程中采取了专业的估价方法，对涉案房地产与选取的交易实例的位置、用途、交易日期、交易价格等相关因素进行了比较修正。同时，根据《房地产估价规范》，评估机构在进行房地产拍卖底价评估时，可以考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响。基于上述理由，本院认可内蒙高院异议裁定的结论意见，即虽然评估公司在交易实例的选取方面存在与《房地产估价规范》不完全相符的情况，但不能认定其对涉案房地产的评估程序严重违法。此外，三江公司提供的相关交易订单及交易合同，一是没有完整的购房发票付款记录等相关证据予以佐证，二是交易价格的确定时点都在2009年左右，对目前估价时点的涉案房地产价格亦不具有证明力。其提供的东胜区政府的拆迁指导价，亦是2010年的价格，同样不能证明目前估价时点的涉案房地产价格。因房地产市场的急剧变化，即使评估估价时点房屋价格远低于房屋建设成本，也并不违反房地产拍卖的估价原则。所以，三江公司关于景通公司对案涉房地产的评估价格严重失实的主张，本院不予采信。
三、关于内蒙高院是否存在限制三江公司合法权利的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，只有在有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的前提下，重新评估才具备必要条件。本案中，三江公司提出了重新鉴定申请，在其没有充分证据证明景通公司存在不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的情况下，在征得申请执行人同意后，为确保案件顺利执行，避免在选定评估机构后当事人不能缴纳评估费，执行法院有权限定申请重新评估方将评估费先行交到法院。三江公司对此已表示同意并在听证笔录上签字。内蒙高院认为该限定交费的做法属于许继文有条件同意重新评估，亦属合理。该种做法对于三江公司的权利并无实质影响，同时也给予了三江公司重新评估的机会，对于双方当事人也较为公平。但三江公司未履行承诺的相应义务，自身存在过错，理应承受相应的法律后果。因此，三江公司认为内蒙高院违法限制其权利的理由不能成立。
综上，申请复议人三江公司的复议理由不能成立，内蒙高院（2014）内执异字第1号执行裁定应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条之规定，裁定如下：
驳回申请复议人内蒙古三江房地产开发有限公司的复议请求。
本裁定为终审裁定。
审　判　长　　黄金龙
代理审判员　　朱　燕
代理审判员　　尹晓春
二〇一四年九月十八日
书　记　员　　魏　丹
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