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购房法律在线：物业费定价到底谁说了算？
日前我省出台了《陕西省物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》），提出我省住宅和办公写字楼的物业服务收费实行政府指导价。实行政府指导价的物业服务收费标准分为高层住宅、多层住宅以及办公写字楼三种类型，每种类型又分为四级基准价，我省多层住宅（六层以下，含六层）物业费每平方米每月最高0.45元，高层住宅物业收费每平方米每月最高为1.50元。市级价格和物业管理行政主管部门可根据当地物业环境、硬件设施、服务内容、服务质量、服务成本、物价指数等因素，对高层住宅按不高于省定基准价、办公写字楼按省定基准价或上浮不超过10%、多层住宅按省定基准价或上浮不超过40%的原则制定辖区物业服务收费标准。
该办法的出台对于我省物业服务管理市场定价有了很好的指导作用。很多网友对于该规定的出台表示出高兴与支持。但也有部分市民反映该办法还是具有一定的局限性。网友“火枪”反映，他买了西安某高层楼盘的房子，物业费价格每月1.65元/平米，高于《办法》中规定的每平方米每月最高1.5元，因此拨打了12358价格投诉举报热线，而西安市物价局给出的答复是：每平方米每月1.65元的物业收费是在买房时已经在合同规定的，不属于《办法》的管理范围。陕西许小平律师事务所杨律师解读：法律只有公诸于世，才能要求社会成员共同遵守并产生约束力。“法不溯及既往”是早在罗马法中就得到确立并为后世所公认的原则。法律的溯及力，也称法律溯及既往的效力，是指法律对其生效以前的事件和行为是否适用。如果适用就具有溯及力，如果不适用，该法就不具有溯及力。就现代法而言，法律一般只能适用于生效后发生的事件和行为，不适用于生效前的事件和行为，即采取法律不溯及既往的原则。同时网友“烟花笑”提出：他看好的南门附近某高层楼盘项目之前对外公示物业费是每平方米每月1.8元，在《办法》出台后，该楼盘的物业费依然没变，这时他应怎么办？记者发现西安目前还有不少高层楼盘项目的物业费定价高于《办法》规定的每平方米每月最高1.5元，《办法》的出台能否促使楼盘的物业费下调至每平方米每为1.50元以下？陕西许小平律师事务所杨律师解读：根据《陕西省物业管理条例》第六十四条之规定“物业服务收费应当遵循公平、合理、质价相符的原则，分别实施政府定价、政府指导价和市场调节价。物业服务的收费标准和形式，由建设单位或业主与物业服务企业按照国家和本省物业服务价格有关规定，在物业服务合同中约定，并向价格行政主管部门备案。物业服务企业应当在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费项目及收费标准等事项。”因此，《办法》出台后，新备案的项目如果不符合《办法》的规定，一般来说是无法通过价格行政主管部门的审核的。免责声明：凡注明“来源：腾讯大秦房产频道”的所有文字图片等资料，版权均属腾讯大秦房产频道所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议，也不代表腾讯大秦房产频道赞同作者观点。腾讯大秦网"金九月"推出大型购房节活动，最大的购房优惠折扣，涵盖西安城东、城西、城南、城北、城中、高新、曲江7大区域近50个热门楼盘。参与购房节微博活动，发微博并@3位好友即有机会获得ipad2等众多好礼！我要报名：姓名:QQ号:联系电话:意向楼盘:
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从小区冲突讨论业主委员会发展
从小区冲突讨论业主委员会发展
——以成都小区招聘物管为例
作者：李羚
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物业费涨价、绑定停车位催缴 物业收费到底谁说了算？
物业费涨价、绑定停车位催缴、新物业强制入驻……在业主和物业公司之间，纠纷时有发生。在不交物业费就恶意断水、断电的催缴方式被遏制后，一种停车费与物业费“捆绑”收取的新招数开始出现，这一做法是否合规合法？业主该如何维护自身利益？不满物业服务，业主是否有权选择新物业呢？
新物业涨费50% 物业费定价谁说了算？
家住在北京丰台区的姜某称，自家的物业费从800元跳涨到1200元，新物业公司入驻后，除提高了物业费，未曾感受到服务的改善。姜某所住小区建于1994年，由于年代较早，起始征收的物业费较如今市场行情来说确实偏低，因此，像这样的“老小区”就有了涨费苗头。
物业费上涨，业主能不能拒交？
姜某不是没有想过反抗，可物业公司隔三差五就打电话催促，一直不交又怕上了他们的“黑名单”，最终还是妥协了。
作为购房初期订立的物业合同，物业公司能否擅自修改条款？提高物业费是否要征得多数业主同意？又有着怎样的流程规范？
物业费涨价须‘双过半’业主同意，即小区要有超过一半住户(以户为单位)同意涨价，而且同意的住户所占面积超过一半。物业公司拟上调管理费，需根据经营状况核算后公告小区业主，征得业主大会(召开会议或者书面形式)同意后，将涨价方案上报至相关部门备案，物价部门进行最终核定。
停车费“捆绑”物业费 做法是否违规？
社区服务涉及的收费，远不止物业费一项。随着近年私家车数量的猛增，小区停车位变得愈发紧俏，停车费自然成了部分物业公司逐利的新途径。今年8月，北京大兴区某小区物业公司就曾临时变更车位月租金，由每月260元抬高至300元，一时激起众多业主的不满。
停车费涨价完全没有理由，物业公司突然贴出涨价通知，这让业主们至今愤愤不平，后来有业主向12345热线投诉，物业公司才将停车费调了回来。
根据《物业服务收费管理办法》规定，物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
停车费与物业费的“捆绑”收取是否合理？
小区业主称：如果想租小区内的车位、交停车费，就必须同时交纳物业费，而且都是全年的，之前也不能有拖欠的费用。相信大部分业主不是不想交物业费，但物业的服务和这种威胁的态度，让人无法接受。
两种钱款属于不同的性质，二者不能捆绑收取。根据《物权法》及相关法律规定，小区内规划的车位应当先满足业主需要，物业公司不应当将“缴纳物业费”与“租赁车位”两者捆绑，以限制车主使用小区内的规划车位。
针对停车期间发生的车辆损害，物业是否要承担责任？
专家认为这取决于三方面因素：首先要参考合同约定和是否存在保管关系，如果双方对车辆保管没有特别约定，物业公司对车辆的管理属于管理车辆的行驶和停放，实为一种场地管理，而非保管关系，物管单位不应当承担车辆损坏或失窃的责任;同时，还要看物业公司是否尽到相应的管理义务。
酬金制OR包干制 藏着哪些小心机？
与上述小区物业费与停车位捆绑不同，有些社区新物业公司入驻后，将原有物业公司施行的酬金制更改为包干制。
此举是否会影响业主利益？
酬金制更能保障业主利益，对业委会的要求也更高。酬金制是从物业费中按约定比例或数额提取酬金支付给物业公司，其余部分属于物业公司代管，有利于业主对物业行使监督权;而在包干制中，企业收入固定，要想获得更多利润，只能降低成本，其直接后果可能就是服务质量不及约定标准。
在物业纠纷案例中，不少业主深感投诉无门，解决纠纷还有哪些办法？　　
拨打12345热线，可对物业收费、合同、资金管理等问题进行实名投诉。若进一步协商无果，业主可向住建、物价等主管部门申请行政调查，或者通过司法程序解决。
本文整理自微信公众号House-agent
物业费涨价、绑定停车位催缴、新物业强制入驻……在业主和物业公司之间，纠纷时有发生。在不交物业费就恶意断水、断电的催缴方式被遏制后，一种停车费与物业费“捆绑”收取的新招数开始出现，这一做法是否合规合法？业主该如何维护自身利益？不满物业服务，业主是否有权选择新物业呢？
新物业涨费50% 物业费定价谁说了算？
家住在北京丰台区的姜某称，自家的物业费从800元跳涨到1200元，新物业公司入驻后，除提高了物业费，未曾感受到服务的改善。姜某所住小区建于1994年，由于年代较早，起始征收的物业费较如今市场行情来说确实偏低，因此，像这样的“老小区”就有了涨费苗头。
物业费上涨，业主能不能拒交？
姜某不是没有想过反抗，可物业公司隔三差五就打电话催促，一直不交又怕上了他们的“黑名单”，最终还是妥协了。
作为购房初期订立的物业合同，物业公司能否擅自修改条款？提高物业费是否要征得多数业主同意？又有着怎样的流程规范？
物业费涨价须‘双过半’业主同意，即小区要有超过一半住户(以户为单位)同意涨价，而且同意的住户所占面积超过一半。物业公司拟上调管理费，需根据经营状况核算后公告小区业主，征得业主大会(召开会议或者书面形式)同意后，将涨价方案上报至相关部门备案，物价部门进行最终核定。
停车费“捆绑”物业费 做法是否违规？
社区服务涉及的收费，远不止物业费一项。随着近年私家车数量的猛增，小区停车位变得愈发紧俏，停车费自然成了部分物业公司逐利的新途径。今年8月，北京大兴区某小区物业公司就曾临时变更车位月租金，由每月260元抬高至300元，一时激起众多业主的不满。
停车费涨价完全没有理由，物业公司突然贴出涨价通知，这让业主们至今愤愤不平，后来有业主向12345热线投诉，物业公司才将停车费调了回来。
根据《物业服务收费管理办法》规定，物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
停车费与物业费的“捆绑”收取是否合理？
小区业主称：如果想租小区内的车位、交停车费，就必须同时交纳物业费，而且都是全年的，之前也不能有拖欠的费用。相信大部分业主不是不想交物业费，但物业的服务和这种威胁的态度，让人无法接受。
两种钱款属于不同的性质，二者不能捆绑收取。根据《物权法》及相关法律规定，小区内规划的车位应当先满足业主需要，物业公司不应当将“缴纳物业费”与“租赁车位”两者捆绑，以限制车主使用小区内的规划车位。
针对停车期间发生的车辆损害，物业是否要承担责任？
专家认为这取决于三方面因素：首先要参考合同约定和是否存在保管关系，如果双方对车辆保管没有特别约定，物业公司对车辆的管理属于管理车辆的行驶和停放，实为一种场地管理，而非保管关系，物管单位不应当承担车辆损坏或失窃的责任;同时，还要看物业公司是否尽到相应的管理义务。
酬金制OR包干制 藏着哪些小心机？
与上述小区物业费与停车位捆绑不同，有些社区新物业公司入驻后，将原有物业公司施行的酬金制更改为包干制。
此举是否会影响业主利益？
酬金制更能保障业主利益，对业委会的要求也更高。酬金制是从物业费中按约定比例或数额提取酬金支付给物业公司，其余部分属于物业公司代管，有利于业主对物业行使监督权;而在包干制中，企业收入固定，要想获得更多利润，只能降低成本，其直接后果可能就是服务质量不及约定标准。
在物业纠纷案例中，不少业主深感投诉无门，解决纠纷还有哪些办法？　　
拨打12345热线，可对物业收费、合同、资金管理等问题进行实名投诉。若进一步协商无果，业主可向住建、物价等主管部门申请行政调查，或者通过司法程序解决。
本文整理自微信公众号House-agent
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中环大厦物业管理究竟由谁说了算？
作者：江宜庭 袁得志
　　法院多次公告要求物业公司搬离 业主们却坚称“老九不能走”漫画/付业兴令业主处于物业纠纷迷惑中的中环大厦。仍在中环大厦内的四强物业。　　华广公司另行聘请的安和物业。　　一边是法院多次对商务楼内的物业公司发出清场公告，要求大楼内的现物业公司执行仲裁裁决，搬离该大楼；一边是商务楼的大小业主要求现物业管理公司继续留驻，大业主甚至以现有合同为依据，要求对方不得撤离。处于事件焦点方的四强物业管理有限公司就处于进退两难的“纠结”状态。仲裁裁决面临执行之困。　　这是位于上海普陀区的中环大厦目前面临的困境。在物业公司是去是留的表层纠纷下，中环大厦股权变更、大厦管理到底由谁说了算等一系列问题逐渐浮出水面。　　A二中院执行要求四强物业“走人”　　上海市中山北路3880号，中环大厦。　　2013年10月，上海市第二中级人民法院（以下简称“二中院”）在中环大厦内贴出一张清场公告，要求上海四强物业管理有限公司（以下简称“四强物业”）于当月底，即日前，从中环大厦物业服务区自行搬走，并向中环大厦的开发商上海华广房地产开发经营有限公司（以下简称“华广公司”）移交物业服务用房和相关设施及其他相关材料。在此之后，由于四强物业迟迟没有撤离，二中院提出将强制执行。但截至商报记者发稿之前，四强物业依然留在中环大厦内。　　为什么在法院发出清场公告以后，四强物业依然不肯离开中环大厦？带着这个问题，记者来到了四强物业的上级公司上海浦东新区沪东建设发展有限公司（以下简称“沪东建设公司”）进行采访。谈到中环大厦和四强物业的问题，沪东建设公司副总经理徐国良有苦说不出。　　“四强物业是我们去年才实际接手的。”徐国良说，“在此之前，四强和华广的旧账我们并不知情。”　　徐国良所说的“旧账”，也即二中院要求四强物业撤离中环大厦的缘由。2004年，华广公司和系统联合开发中环大厦（中环大厦所在地块属于纺织系统）以后，和四强物业签订了为期3年的“前期物业管理服务合同”。在整个合作过程中，作为开发商的华广公司和合作方纺织系统的公司矛盾重重，最终相互对立、诉讼不断。于是，在2007年合同期满以后，华广公司便另聘其他物业公司对中环大厦进行物业管理，并要求四强物业办理移交手续。　　而当时的四强物业亦属于纺织系统下的公司，双方诉讼你来我往，四强物业亦以各种理由拒绝退出中环大厦。2009年，华广公司申请仲裁。仲裁裁决结果是四强物业必须退出中环大厦。然而，仲裁生效之后，四强物业还是迟迟没有退出。2010年8月，华广公司便向二中院提出申请，要求二中院强制执行仲裁裁决。这才有了本文在开头提到的二中院的清场公告。　　然而，从2010年华广公司申请执行到现在，已经又是3年多时间。这3年多时间里，四强物业依然没有退出，事实上还是中环大厦的物业管理公司；而在这3年多时间内，中环大厦的产权结构以及四强物业本身，亦发生了诸多变化。　　去年1月24日，沪东建设公司通过上海联合产权交易所，从上海申达（集团）有限公司受让了四强物业100%的股权。而新接手方沪东建设公司对四强物业和华广公司的纠纷并不知情。沪东建设公司副总经理徐国良介绍说：“上海联合产权交易所在四强公司重大事项告知项上的标注是零，我们并不知道四强和华广的纠纷。”　　无论是沪东建设在尽职调查中失误，还是申达公司未告知重大事项，总之，沪东建设接手的是一个具有瑕疵的四强物业。去年4月中旬，华广公司即向沪东建设发函，要求四强公司退出中环大厦，此后矛盾便不断激化。去年7月，华广公司甚至组织众多人员到中环大厦四强物业管理处，差点引起激烈纠纷，最后在相关部门的协调下，才没有发生肢体冲突，但依然对大厦业主和附近居民的生活产生影响，形成潜在的不稳定因素。在此之后，类似的矛盾激化场面再三发生。　　那么，易主后的四强物业为什么还是不肯退出中环大厦呢？　　“我们当然不是想和法院对着干，如果我们只是因为尽职调查不完备，导致我们只能退出这个结果，我们也不会怨天尤人。但目前的情况是，中环大厦已经是物是人非，我们无法退出。”徐国良向记者再三解释道。　　原来，从2009年至今，中环大厦的产权已经发生了巨大变化。作为中环大厦的开发商，华广公司在2009年仲裁裁决时还是中环大厦中拥有产权比例最大的业主，但2012年7月以后，中环大厦内的所有可售物业已全部出售完毕，大厦1－5层的产权登记从华广公司转到了钟环实业有限公司（以下简称“钟环实业”）名下。而钟环实业去年已经和易主后新的四强物业签订了合同，将大厦1－5层交给四强物业管理。目前，华广公司除了仍然占用大厦设备层5A层外，并不拥有中环大厦中的任何产权。而就是这5A层，大楼内的其他业主对其占用也颇有意见，认为5A层属于设备层，转为其他用途后，即使出租，收益也应该归全体业主所有。　　徐国良说：“法院执行公告要求我们把大厦的设施和材料交给一个和大厦毫无关系的公司，这显然不合适，大厦内的大小业主们也不会同意。目前，和我们签订合同的大厦大业主要我们继续服务，法院却要我们执行仲裁裁决撤离，这让我们无法向业主交待。”　　走，还是不走，对于四强公司来说，确实成了个问题。　　B大厦选择物业，业主说了不算？　　在中环大厦5A层，记者找到了事件的另一方当事人华广公司，以及其所聘请的上海安和物业管理公司（以下简称“安和物业”）。安和物业的工作人员已经进驻大厦，并在5A层设了办公室，但其工作人员承认至今仍未接手该大厦的管理工作。　　在华广公司现场，记者没有见到相关负责人。记者留下了采访提纲，希望华广公司能就大厦产权、物业纠纷、大厦5A层用途变更等问题进行答复。　　之后，华广公司办公室主任张国平寄给记者一封答复函。该函没有正面回答记者的问题，而表示，“目前此案正在强制执行中。我们的看法是凡事应遵守法规，履行法律裁决，以减少因此还在造成的对他人的侵害和损失。”张国平还表示，“由于其（四强物业）不履行法律义务，继续强占和违规收费已经造成申请执行人巨额损害。”　　随后，就该案件的执行问题，记者采访了二中院执行庭负责此案执行的吴永坚法官。　　吴法官表示，仲裁裁决后，四强物业和华广公司都还存在关联的案子，而且四强物业和目前的大业主钟环实业又另外签署了物管合同。此外，法院在整个纠纷过程中一直出面调解，希望可以维护社会稳定，所以执行的时间一再延期。不过虽然时限较长，但该执行的依然还要执行。　　那么，四强物业退出中环大厦以后，到底应该将物管相关的设备和资料交给谁？吴永坚介绍道，法院也曾就这个问题咨询过市房屋局有关人士。市房管局的观点是，在大厦还没有成立业主大会的情况下，通常还是以开发商的名义选择新的物业公司，在实际操作中通常是原物业公司把相关资料移交给开发商。　　关于钟环实业又和四强物业签订了物管合同的问题，法官认为，四强物业与钟环实业的合同与法院的执行并不矛盾。四强物业可以负责中环大厦中钟环实业拥有产权的一至五楼的物业管理，但不能在其他区域进行物业管理。　　法院认为，四强物业所提出的客观原因都不能对实际执行造成阻碍，四强物业却认为，在大厦的大小业主并不接受不拥有大厦产权的开发商和其所选定的新物业公司的情况下，自己的撤离会对大厦造成不利的影响。那么，真正拥有中环大厦产权的业主们又是怎么想的呢？　　记者首先找到中环大厦最大的业主钟环实业有限公司。目前中环大厦一至五层由钟环实业委托上海纺织物业经营管理有限公司进行经营管理，公司总经理张国良表达了自己的看法。　　“对于我们业主来说，现在最希望的是尽快成立业主大会。”张国良介绍道，成立业委会，实际上是中环大厦内大小业主的共同要求。钟环实业已经多次走访了普陀区长风新村街道办事处房地办、普陀区房屋局房管科、长风新村街道城管科等单位，希望尽快成立业委会。张国良还向记者出示了钟环实业向这些部门提交的成立业委会的请求，上面明确提到，目前中环大厦商品房销售面积已达100%，且大厦物业管理已运行近十年，根据国务院颁布的《物业管理条例》，已经可以成立业委会。　　“中环大厦不是属于华广、四强的，华广、四强以及我们大业主，都不能独自掌握大厦的话语权，对于物业公司的选择，应该是广大业主说了算。所以，尽快成立业主委员会，通过招标方式选择物业公司，才是最合理的方式。”　　张国良谈到，由于没有成立业委会，大厦的物业管理实际上一直都存在问题。“开发商收取的大厦维修基金在业委会成立之前是不能动用的，目前大厦的电梯、水电等设施出现故障，都是四强物业出钱垫付维修。”　　记者提出，华广公司和四强物业合同到期后，曾聘请安和物业接手大厦的物业管理，张国良答道：“现在除了不可出售的地下停车场80%的股权以外，华广没有大厦的其他产权，华广凭什么给大厦指派物业公司？我们大小业主肯定不服。再说，业委会不成立，大厦维修基金不能动用，不管是四强继续留在中环大厦，还是安和来接手，这个问题都会一直存在。四强至少服务不错，还垫付了那么多维修金，再新来一个物业公司，而且还是和钟环颇有矛盾的公司聘请的这样一个物业公司，怎么可能和业主搞好关系，为业主服务好呢？”　　至于法院认为可以把大厦1－5层和5层以上分开来管理，物业管理业内人士均认为没有可操作性。大厦的公用设施都是合二为一的，包括停车场、大堂、监控设施等，根本不可能分开，由两家物业公司分头来管，肯定造成混乱。　　C主张业主权利，难在何处？　　在对二中院进行采访时，执行法官也曾经谈到过中环大厦成立业委会的问题。他介绍道，钟环实业确实数次向街道提出申请，希望能尽快成立业委会。　　中环大厦1124号业主张小鸥也表达了和钟环实业同样的想法。张小鸥是入驻中环大厦的最早一批业主，这几年一直在为成立大厦业主委员会而奔走。　　一说起申请业委会的辗转经历，张小鸥就直摇头：“申请成立业委会并不是现在的事了，日，我就代表大厦业主向长风新村街道办提出了申请，希望能尽快成立业委会，当时同意成立业委会的业主已经超过大厦所有业主的50%，但一直毫无回音。去年，物业公司和开发商的纠纷已经严重影响到我们业主的正常生活。9月，我们又提出申请，跑遍了区里的有关部门，但依然没有得到答复。10月，法院发布清场公告，要四强撤离，但我们业主都觉得开发商指定的新物业公司对大厦不熟悉，因此希望先留下原物业，并尽快成立业委会，通过竞标的方式选择物业公司。”　　自那以后，张小鸥更加积极地进行申请，希望能通过成立业委会的方式，将物业公司和开发商的纠纷对业主的影响降到最低。去年11月，他向普陀区分管副区长发过短信，走访过房管局信访办，但还是没有得到回音。他跑过长风新村街道办城管科4次，但科长张宏每次都出于各种各样的原因不接待。“倒是城管科下面的一位科员向我透露，想要成立业委会，除非我们业主同意让华广指定的那家物业公司进来。”张小鸥纳闷了，难道商务楼的物业管理公司是政府部门说了算？　　谈到四强物业和华广公司的纠纷，张小鸥说：“说实话，我们业主并不偏向哪一方，而是主张业主的自身权利。四强和华广不管存在什么纠纷，都不能影响业主的正常生活，业委会的成立和他们双方的纠纷并没有直接联系，和法院执行仲裁决也无关。当然，如果尽快成立业委会能对顺利解决这场纠纷有帮助，自然更好。”　　张小鸥还谈到，成立业委会还能帮助业主进一步维护自己的权利。比如，目前中环大厦的5A层规划是设备层，但华广公司却修改了原设计图纸，将5A层划分出办公区域对外出租。按理说，5A层属于公用层，归广大业主所有，华广公司没有权利占用，但现在由于没有成立业委会，连主张权利的主体都没有。他向记者展示了他向各部门提交的、有中环大厦多位业主签名的《中环大厦业主的诉求》，说：“目前大厦内已有70%的业主强烈要求成立业委会，然而依然迟迟不见动静。”　　按照他的说法，开发商华广公司已经不具有中环大厦的产权，但却强烈要求法院执行，要求四强物业撤离，除了以前的感情因素外，对其并没有直接的经济利益。也许真正的原因就是5A层的问题。业委会拖后成立，以及自己选聘的物业进驻，或许可以保住其在5A层的利益。　　D先有鸡先有蛋 陷入死循环　　为什么在业主再三强烈要求的情况下，中环大厦的业委会依然没有成立？记者来到了普陀区房管局长风新村街道办事处。　　房办主任朱清认为，目前商务楼成立业主委员会，确实有难度。我国的物业管理分两块―住宅物业管理和商业物业管理。其中住宅物业管理主要参照由上海市第十三届人民代表大会常务委员会第二十三次会议于日修订通过的《上海市住宅物业管理规定》，管理执行起来相对容易。而在商业物业管理这一块，目前还没有专门的法规条例，所以在实际操作过程中，只能参照住宅物业的管理方法进行管理。　　在成立业委会这个问题上，商业物业和住宅物业最大的区别是，住宅物业要成立业委会需要到所属的居委会提出申请，而商业楼并没有所属的居委会，成立起来相对困难。也正因为如此，商务楼成立业委会的情况在上海还是比较少见的。　　再具体到中环大厦这个问题上来，其实最合理的解决方案是四强物业在2009年按照仲裁裁决撤离中环大厦，再由业委会招标选择业主们都满意的物业公司，这样物业公司的选择可以真正意义上由广大业主说了算，之后华广公司和四强物业的纠纷以及矛盾升级也就不会存在了。现在法院要强制执行，房管部门肯定要以二中院的执行裁决为主。当然，业主成立业委会的要求也是合情合理的，但最好还是在法院强制执行以后再成立。　　记者随后又来到普陀区长风新村街道办事处，街道办副主任吴启亮的意见基本上和朱清相同。“虽然成立业主委员会的权利被放到了街道办，但主要还是由房管办进行业务指导。所以我们的意见是，如果中环大厦要成立业委会，现在的时机不成熟，应在法院进行强制执行以后。”他还谈到，作为地方政府，最重要的是在进行协调工作时确保一方稳定。长风新村街道办城管科科长还补充道，商务楼首次成立业委会，应由开发商发起，现在作为开发商的华广公司并没有申请成立业委会，所以街道办也不会受理。　　成立业委会和法院执行裁决是否矛盾？记者专门就这个问题询问了执行法官。执行法官的看法是，成立业委会不是司法程序，与司法权无关，和法院的执行不冲突，所以并不存在由于法院强制执行，就不能成立业委会的问题。　　一方说，由于法院强制执行，就不能成立业委会；一方说，只有成立了业委会，仲裁裁决才能由法院顺利执行。由此形成了先有鸡还是先有蛋的“死循环”。在四强物业、钟环实业及其他业主看来，法院执行后，必须让业主选聘的物业公司接手大厦管理，否则业主不接受，大厦也管不好；而按照街道办等部门人士的看法，必须让法院先执行，且必须由华广公司所选定的安和物业接手，然后再考虑成立业委会的事。可如此这般，成立业委会选聘物业公司的重要职责便形同虚设。　　记者咨询了一位房地产行业专家。他拿出了国务院颁布的《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》，其中都没有提及在大厦的物管公司和开发商发生纠纷时不能成立业委会的规定。《上海住宅物业管理规定》明确指出，一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或者首套房屋出售并交付使用已满2年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。而根据中环大厦的情况，其实早就应该成立业委会了。“这就像家里的保姆发生了冲突，总不能说这样就不管家里的主人了吧。”这位专家谈道。　　[ 记者手记 ]　　产权、管理权错位之困　　在四强物业进退两难之际，二中院执行庭表示将尽快执行仲裁裁决。四强物业交出的中环大厦的物管设备和资料，实际象征的是中环大厦的管理权。在大厦业委会迟迟没有成立的当下，无论四强物业是将管理权交给开发商，还是交给新进入的物管公司，人们都不禁要问，接手的一方真的有权利管理中环大厦吗？　　按照常理来看，一个人在获得某物的产权或物权的同时，也就获得了相应的管理权。但针对商务楼这种一幢大楼拥有多个业主的特殊情况，如果没有一个代表广大业主意志的业主委员会来行使业主的管理权，拥有产权的业主，其管理权就极有可能发生错位。华广公司和四强物业的纠纷中，双方都不具备中环大厦的产权，却为了对其管理权针锋相对，而真正拥有产权的业主却无法主张自己的权利，这不禁让人产生一种双方“越俎代庖”之感。其中四强物业的去留问题，也显得非常纠结。　　在上海，存在多个业主的商务楼并不罕见，在开发商售完物业，将产权移交给业主之后，如何将管理权也顺利移交给业主，让业主真正掌握选择物业管理的“话语权”，是值得我们思考的。四强物业和华广公司的冲突虽然还没有造成实际的人身财产损失，但毕竟给业主和周边居民产生了影响。如果每次都要等真正出事以后再来考虑大厦该由谁来管理，谁来负责的问题，岂不是有些晚呢？
01/17 01:2101/14 23:54
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