【深度好文】亚运会来了，杭州的房价涨不涨？ : 经理人分享
【深度好文】亚运会来了，杭州的房价涨不涨？
亚运会突然一下离杭州人近了。
北京时间9月16日中午，第19届亚运会归属尘埃落定，杭州，成为继北京、广州之后，第三个举办亚运会的中国城市。
大型体育赛事现已公认为城市发展的推进器，所引爆的城建热潮，往往能够拉动比赛场馆周边乃至城市的居住价值，与城市发展息息相关的楼市肯定能迎来更多利好。
如今的杭州楼市，在宽松政策环境下逐步回暖，举办亚运会所带来的特大利好，将会为其发展带来怎样的契机？各板块又将迎来怎样的发展？房价是否会快速上涨？对于购房者而言，需要做哪些考虑呢？
带着这些疑问，笔者将会借鉴国内外举办过大型体育赛事城市的发展案例，来为进入亚运时代的杭州购房者们提供参考。
“白莲花”钱江南岸杭州奥体中心主体育场
春风又绿江南岸
亚运时代，
杭州房价是不是又要涨了？
1、别人家的亚运会
北京亚奥板块
大型赛事影响承办方楼市的理论，最早从1992年的巴塞罗那奥运开始。1986年-1991年、1992年-1993年两个阶段，巴塞罗那的房价均上涨了近3倍。
1990年，中国首次承办的国际体育大赛——第十一届亚运会在北京成功举行。彼时，北京亚运村房地产商圈一夜崛起，发展成为帝都的一大新城区和新商务圈，当地房价从三千多元涨到一万多元。
2008年北京奥运的成功举办，再一次托起了整个亚奥板块，非常直观地促进了亚奥豪宅居住区的形成，盘古大观更是以京城第一豪宅的姿态价格一路飙升，如今均价已高达11.5万。
在国内其他城市，九运会后广州奥林匹克体育场和广州体育馆周边地区楼市价格上升了30%-50%，上海嘉定在2004年同样一块土地拍卖价格在8-12万左右，F1落户后则增加了数10倍。
体育盛会推动场馆周边区块房价上涨，最终演变成了楼市盛宴，是很多承办大型体育赛事城市的最终宿命，也是支撑承办方花大力气承办体育赛事的动力所在。
2、杭州房价会上涨？
那么问题来了，亚运会申办成功，杭州的房价是不是又要涨了？
奥体博览城旁绿地旭辉城项目
今日最新消息，申亚成功第二天，未来杭州亚运会主场馆所在地——奥体板块的楼盘集体放出涨价消息，有楼盘（龙湖春江悦茗）放风要涨价500元/平方米，有楼盘（万科世纪之光）打算提价3%。这在当下平稳的楼市里，算得上惊人的举动。
除了一些已经接近尾盘销售的楼盘，明确表示自己不会涨价外，其他正在持续销售中的楼盘，大多表示会适当提高价格。
3、又一波涨价风潮？
据业内人士分析，亚运会申办成功，的确会为板块带来利好，但集体涨价更大程度是制造一种紧迫感，逼迫一部分购房者下单，同时也是为了炒作板块。
“一个楼盘究竟能不能涨价，真正靠的是供求关系，钱江世纪城存量较大，并不是所有楼盘都能说涨就涨。”
纵观楼市大局，杭州15万套的存量加上潜在几十万的供应量与限购放松、全国普涨和申办亚运的各类利好对冲，房价是涨是跌，短期不好判断。
况且，亚运会还要7年后举办，因此不太可能直接提升杭州房价。
对于房价是否上涨，业内人士认为：短期来看，主要看政策的走向和市场去化而不是亚运会；
从中期来看，主要看中国经济什么时候走出低谷，经济是否能持续稳定地增长；
而从长期来看，亚运会后才是亚运成果的收获期，那时的房产价值和房价将会同步提升。结合历史经验，这点在以上的城市案例中有最好的说明。
因此，对于购房者而言，除奥体板块热门楼盘外，杭州房价短期内暴涨的可能性较小，长期来说，有买房打算的可以适当提前购房时间。
乘风而上去哪儿
亚运时代，
购房区域如何选择？
1、奥体板块的发展红利？
鲜艳的体育场
杭城亚运会申办成功，让奥体板块成为了关注的重中之重。亚运会短期来看仅仅是一个体育赛事，但是从长远来看则是关系城市功能分区的规划。
亚运会结束后产生大量的“亚运遗产”，包括亚运城、场馆、场馆设施等等，都会对周边的楼盘产生潜在的影响。
拥有仅次于北京鸟巢的特大型体育场的奥体板块，将会获得怎样发展红利？
2、比肩鸟巢的大型城市综合体
以北京为例，朝阳区的奥体板块依托奥运场馆和各项配套设施，在后奥运时代的洗礼下，已成为一个融合了办公、商业、酒店、文化、体育、会议、居住多种功能的新兴城市区域。
奥体博览城场馆介绍
在奥体板块，除了奥体中心（2017年交付使用）和国际博览中心（2016年交付）两大主角，奥体博览城还规划有体育游泳馆、综合训练馆、七甲船闸及江堤加固工程、双塔、地铁奥体站和博览站上盖物业等10多个项目。
建成后，奥体板块将以体育和会展功能为主，兼具商贸、旅游、演艺、美食等功能于一体，是一个大型城市综合体，可比肩鸟巢的奥体中心。
从明年开始，杭州将接连迎来重要国际会议、中国大中学生运动会、世界短池游泳锦标赛及世界游泳大会等重量级会议和赛事，奥体博览城都将可能是主场馆。
这一系列会议及赛事，将大力拉动滨江奥体板块经济，文化，包括房地产，饮食，购物，教育，娱乐等方面带来不低估的影响，奥体板块乃至整个滨江楼市的发展将会出现质的飞跃。
3、以下热点区域可纳入购房考虑范围
对于进入亚运时代的杭州楼市来说，奥体已是业内人士寄予厚望的板块，对于购房者而言，也是置业的可以重点考虑的热点区域。
况且，亚运概念将成杭州楼市尤其是亚运相关板块的“护身符”，即使未来几年房地产市场发生动荡，这些区域的房价却依然有可能得到“庇护”。
据了解，结合“因地制宜、赛后利用”方针，杭州还会加快推动下沙、余杭、萧山等片区体育中心建设。
其中，亚运会很可能会有部分赛场设在下沙大学城内。这个消息将加速大学城内房地产项目如一些写字楼配套、商业配套等的开发建设，周边区域也会出现房地产开发热。
杭州地铁1号线
此外，亚运会的申办绝对会给杭州地铁建设以及城市交通建设按下“快进”键。2020年左右，实现地铁运营线路增加到5条线190公里，初步形成轨道交通骨架网络。
有些地段甚至产生根本性变化，对相关地块、楼盘影响至深，可能极大地改变杭州余杭、萧山地区人们的出行习惯。
因此，随着亚运时代的来临，杭州购房者的选择区域可以实现最大化，尤其是奥体、下沙、萧山、余杭等区域可以纳入重点考虑范围。
楼市·深度 前期回顾
白银时代的金九银十怎么玩？
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作者：佚名
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　 回顾国内外大型赛事之后的楼市走向：并非一涨到底
大型体育赛事往往会对一个城市的发展起到推波助澜的作用,对楼市和房价的提升同样如此。当我们回顾国内外各大型赛事之后的楼市走向，我们不难看出，长期来看，各国比赛地的楼价在申报前已经开始上涨，大型赛事带来的利好效应开始生效，但并非就能够一涨到底，政府政策、经济状况和购房需求变化等都会影响到房价，某些地方房价变动激烈，某些地方房价上涨过快，严重透支了房地产潜力，造成有价无市，甚至连奥运村的入住率都不到5%。
1986年-1991年、1992年-1993年两个阶段,巴塞罗那的房价均上涨了近3倍。房价曾一度波动，相当于10000元/平米的奥运村的房价曾跌到过8000多元/平。但是在欧元区经济复苏后的的第一时刻，巴塞罗那的房价首当其冲，奥运村的房价在03年初就已经涨了3倍，至24000每平米，18年后的今天，奥运村的房价上升到了每平方米6,500欧元（合6.5万元人民币）。
奥运会举办前5年，亚特兰大市房价增长了19%，而当时美国全国的房价平均涨幅只有13%。奥运会之后，许多美国人，尤其是亚裔美国人，都从洛杉矶等地搬到亚特兰大居住。因为那里的房价虽然上涨了，可是与东北部或者西海岸的城市相比，价格仍然偏低。外来移民的不断进入，使得亚特兰大的房子轻易就能租售出去，因奥运上涨的房价并没有因为运动会的结束而落下来。
1993年悉尼申办2000年奥运会成功以后，引发了房地产业的兴旺发达，蜂拥而来的投资者把房价不断推高，每年房价递增10%以上，在随后七八年的时间里，城市房价翻了一番。2000年奥运会之后，悉尼的房价还在上涨，并一直持续到2003年底。但2004年初，悉尼房价终于成了强弩之末，开始下跌。奥运村的空置率也相当惊人，奥运效应严重透支了悉尼的房地产潜力。
借助于2004年举办奥运会的契机，雅典房地产价格在年7年间，涨幅达到了65%，在雅典新建的两条地铁沿线以及几个主要的奥运设施周边地区，房价涨幅超过了110%。但是，这种涨势有价无市。由于各项配套设施缺乏，造成奥运村大量房屋闲置，价格从
2000欧元/平降至1000欧元/平也乏人问津。奥运村3000套商品房的入住率不到5%。
1986年第六届全运会直接催生了新天河的发展。当时建设的六运小区,与天河城和中信广场等商圈形成了复合型发展,带动了周边城市建设与房地产市场的发展,更奠定了天河城作为目前广州城市中心的基础。2001年九运会让地铁一号线、广东奥林匹克体育中心、广州新体育馆等成为了广州城市未来发展的强有力支撑,并推动了东圃的开发，同时也推动该区域房价上涨。
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　 回顾90北京亚运会：“后亚运时代”的北京，高价最终回归理性
要想了解亚运效应究竟能够带来什么影响，最好的研究例子莫过于1990年北京亚运会。政府为这场盛会豪掷20亿人民币，对整个城市尤其是亚运村周边地区进行了大刀阔斧地新建与改造。随着而来的“后亚运时代”的北京，亚运村房地产商圈一夜崛起，房地产在北京亚运之后瞬时成了点石成金的捷径，价格一路走高，尤其是亚运村，价格大有“一览众山小”的气势。
此后，随着邓小平的“南巡”讲话，全国掀起房地产开发热潮，随后国家进行调控，泡沫破灭，亚运村房价像“过山车”一般由飙升走向下跌。亚运村房价俨然一个房地产市场的缩影，折射着全国房价高高低低的起伏。
1990年北京市容市貌
1990年的北京亚运村
直到上世纪80年代中期，北京主城区仍局限于现在的三环以内。一南一北仍然发展相对滞后。第11届使得北京的城市建设与城市格局发生巨大变化，在这次大规模的城市改扩建过程中，北京城市建设的轴心大规模地向北偏移。
北京市统一规划了全市的市政建设，改善了城市交通条件，新修筑了北辰路、北四环路、北辰东路等，扩建了一些繁荣街道的路口，扩建了首都机场和机场路，提高了国际通航能力。围绕在亚运村周边的交通工程都加快了发展的步伐，北四环大部分路段于亚运会前建成。
北京亚运会之后，亚运村每平米售价为4000元，而当时北京唯一建在方庄的商品房，最高每平米也没有超过2000元，亚运村是不折不扣的天价房。之后从每平方米1400美元，再到2200美元，再后来还卖过2400美元，即使是不外销的房子，价格也一路飙升过了10000元。
不过，这样的购房热度并没有一直持续下来，在1992年邓小平发表“南方讲话”之后，大批房地产开发经营公司仿佛一夜间冒了出来，中国房地产开发的浪潮汹涌而来，接着调控，地产泡沫破灭，北京亚运村内的房价也由如坐“过山车”似的由一个高点向下急速坠落。原先，亚运村内的房子卖10000元/平方米，后来只能卖5000元／平方米。
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　 展望2010广州亚运会：悬念难解 何去何从？
大型体育赛事使得城市发展提速，推进周边地区的房地产价格增长，已经成为不争的事实。但对于刚举办完2010年亚运会的广州来说，却平添了几分悬念。亚运效应的发挥遭遇了&9·29新政&及&限购令&等楼市调控&组合拳&的打击,加上加息、提高存款准备金率等信贷紧缩政策的轮番出台,亚运效应能起到多大的作用，广州楼市又会何去何从呢？对这个问题，专家学者普遍持乐观态度，大部分还是肯定亚运带来的利好影响，认为广州楼市将整体朝好的方向发展。
城市建设：1200亿为城市带来质的飞跃
广州为亚运会所投入的1200亿资金给羊城带来了质的飞跃。市政方面的大手笔投资就足以使得广州珠三角中心城市的价值更加凸显，无形中也是在帮市民的资产增值。如果房子附近又有新建的地铁，则等这房子本身的价值起码升值1000元/平方米。落在百姓头上，亚运会对于他们来说，就是提升了居住价值。
房价：申办至今 上涨两倍有余
来自广州市国土局的统计数据显示,2004年广州多层住宅十区和原八区成交均价分别为3371元/平方米和5170元/平方米。而2010年10月,十区一手住宅交易均价首次冲破1.5万元/平方米大关,达到15072元/平方米。比较可以发现,房价从均价4000多元/平方米上升到现在15000元/平方米,涨了两倍有余。
广州亚运城：赛事未至 政府已获利近百亿元
广州亚运城创下大型综合性国际体育赛事场馆建设盈利的奇迹。亚运城从公建配套到商品房都由政府一手包办，整个开发成本约160亿元，最后却卖出255亿元高价。亚运大幕尚未拉起，政府已经开始将数以亿计的增值收入囊中，更不用说亚运会后数年它的影响将带给这座城市的创收。
2010年的广州楼市：亚运之后该何去何从？
大型赛事的成功申办，往往会为申办城市带来发展的春天，房地产业更是其中最为获利的产业。但与北京奥运、上海世博不一样的是,广州亚运期间的楼市遭遇了有史以来最为严厉的新政，每每大型赛事后令开发商惊喜不已的房价上涨规律, 又能否继续在羊城延续呢？后亚运时代的广州楼市，究竟又会何去何从呢？
广州市社科院高级研究员彭澎：广州房产仍整体向好
亚运会的提升作用将与宏观调控政策形成一种对冲作用，如果国家政策不进一步收紧，广州房地产整体仍然向好。
广东工业大学高级经济师申格联：房价长期仍会保持上涨势头
由于广州的城市形象已经得到提升,在交通、生活等方面更加完善,这种城市的变化长期来看应该会使广州房价保持上涨势头。
合富置业首席市场分析师龙斌：亚运是广州楼市的良好支撑
广州的城市建设因为亚运至少提速了三年,对于广州房地产的影响非常大,在未来的一两年内,广州楼市必将会有一个很好的支撑。
世联地产广州分公司总经理岳欣：亚运对楼市影响一定是利好
亚运对楼市的影响一定是利好的。政府花大手笔改善城市环境，提升了房地产的升值保值能力，一手房和二手房都会因此而受惠。
　 2010广州亚运会受惠板块之亚运板块
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均价：13000元/㎡
70-180㎡二至四房
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[baobao]太远、太贵、太不成熟配套、太不现实了，无法接受！！据宣传，那里环境是很好，但是全广州所有上班族，哪里能够忍受得住如此远距离的奔波...
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均价：8500元/㎡，望江景单位9000多元/㎡
户型：97-140㎡
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[房啊房]毛坯均价为8500元/㎡，首付18万，一次性付款可享96折，按揭97折。如果就户型来看，这个价钱还是挺合理的，周边环境也挺安静，舒服，只是比较偏远...
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均价：二期元/㎡
户型：97㎡-127㎡的二至三房
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[广州网友]：亚运村的发展也炒热了周围的很多个楼盘。但是其实真正靠近亚运村的楼盘不多，映蝶蓝湾离亚运村和地铁站只有5分钟。在广州新城的规划和亚运...
[无啦啦]：我蛮喜欢庄士的户型，最让人喜欢的是三房南北对流设计，比现在一面朝东或朝西的户型好多了，真正能感受如沐春风，凉风怡人；窗外景观不错...
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均价：元/㎡
户型：70-179㎡的一至三房
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[白云网友]：亚运商场复式公寓楼只是转让使用权38年，如果按这个计算的话每个月只需几百元就可以啦，租房子都划算啦，而且环境可以配套设施和亚运城共享...
[菜包包]：我对此楼盘都有详细了解过，看过他们的政府文件，这是番禺区政府的“绿色重点工程”，不是小产权房...
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毛坯起价12000元/㎡
90-150㎡的二至四房
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[广州网友]：不值得卖上万单价！尚东尚筑开发商太聪明了，刚开始楼市不好的时候，均价不过五千多，货量也不多推。
[表过来]：尚东尚筑交通也还算可以：搭乘地铁前往番禺广场，再搭公交，坐四个站到金海岸花园下车，对面即是尚东尚筑了。就小区园林景观来讲，
小区环境可以说是很不错的....
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均价：聚湖组团15000元/㎡
80-500㎡平层复式
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[妞牛]：小区里面的洋房外立面很漂亮，绿化也很好，整个小区很整洁有序，本来看中了对面的楼盘，顺便过来看看，没想到对金海岸印象这么深刻...
[广州网友]：有个朋友住在金海岸的一起，说在售的“观海”望江的那条河，冬天枯竭后会很丑。不过我朋友最担心的幼儿园问题，这么大型一小区的配套...
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广州2010年亚运会后房价会怎么样?
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不知道下面这条知识能否帮助到您
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上半年的被去年压制了一年的刚性需求集中释放,导致今年前半年房价的飞涨,但实际上在经济学的角度上看,刚性需求不是的因素,它只起到维持的作用,必然会出现一步分投机资金的进入,但是按照目前的情况看,房地产下半年会趋于平稳(不是说不涨,而是趋势走缓),往下拐有点难 当然会有人出来炒作亚运主题,就像当年鸟巢周边房屋价格,但是目前广东的房假泡沫很明显了,盲目追高不太可取,的可能性不大。
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