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小产权房问题现状及分析
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购买小产权的房子 有何弊端
西青区大寺镇 大任庄 梅江瑞景小区 售楼的说这个房子的土地证和房产证都有就是地皮属于大队的 所以不能贷款 还说不是小产权 请问大家买这个房子有啥问题吗
我有更好的答案
首先解释下什么是小产权：第一种解释：发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对讲发展商的大，购房人的小。第二种解释：第二种解释：国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。第三种解释：买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产权”房，经济适用房就是“小产权”房，对这个区别购房人可从合同第一条土地使用权的取得形式中加以确认。其实这些归根到底都有一个相同的共同点，就是没有国家国土安全局也有叫房产局的备案并出具的完整的房屋所有权证书，就是房产证，注意这个只有国家的级别才有法律效力，乡镇级别的是不会被承认的，他只是一个类似使用证明的东西，不是说明所有权归属。那么这个房产所代表拥有的权利就是小产权房业主所没有的，首先小产权房有部分是没办法正常出售，或者就是不能出售。其次在国家征用的时候，拆迁款会只计算你的房屋价值，不会计算地皮的价值。（请注意房产商购买的主体就是地皮，所以单个房屋的价值是正常产权房的赔偿的N分之一），并且还有一点如果，你的房子被强行拆迁的话你是无法申诉的，你唯一的权利就是索赔你房屋内家具电器的价值而不包括房屋的价值（在目前完善的法律情况下楼主可以自动忽略这种事情发生的概率，这里只对权益的一种探讨）最终还有一点，既然你的叫小产权房，那么具有大产权的人或开发商或机构，拥有这套房子的性质用途等等一切最大的解释权和所有权。国家目前正在整理这种小产权房的现状，未来会怎么规定，我只能说不知道，有可能取缔，被国家回收，有可能保障小产权房业主的权利等等，目前来说国还是对人民财产方面倾向保护的。总之，在财力允许的条件下，还是建议不要买小产权房了。
采纳率：94%
而且不允许贷款有.买卖是可以的.但是国家不保护.所以相当麻烦.建议不是非常着急购房的话.也不支持.
本回答被提问者采纳
有国家的相关批文.比小产权好多了.如果你是当地的村民,找信用社,就可以在几年后变成正式的商品房,很适合没房的青年人和那些不愿意当房奴的人这种房子,如果大队能补交一笔钱,还是可以贷款.这种房子如果有物业进入就很好用,还可私下交易不用交税,并且价格也只是周边商品房的50-60%左右这种是大产权房,也是有产权的
怎么不能买卖了？？能买卖的。你可以通过物业或者大队问问，买卖走什么程序。国家虽然不支持，但如果建起来了，就可以安心住了。我家就是从别人手里买的小产权，然后说政策有变，过一阵，就可以变成全产的了。
将来也会陆续遇到很多麻烦 现在得政策对小产权房也不利 国家不支持这种小产权房
不能贷款 不可以使用公积金价格比较便宜 毕竟离市中心较远可以签合同 签了合同就授国家法律保护
我简单地说一下：这是集体所有制土地，与国有土地不同的是，理论上这是给农民的耕地和宅基地，如果你不是村里的编制人员，将无法享受日后因房屋拆迁或土地征用等出现的任何国家补偿，所有这样的低价是有较大风险的。当然没有三证的房屋你也不能转让，如果要私下租赁，很多程序因为不合法，也得不到法律的保障。没有房产证和土地证，银行贷款就没有了抵押物，也不可能去办他向权证，银行当然不肯冒这个风险放贷，除非你用自己的其他固定资产去申请抵押贷款，但利率比房贷利率要高得多。所以要综合慎重考虑！
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买小产权房有4大法律风险
作者:李洪观　　时间:　　 来源：http://bj.house.sina.com.cn
南方日报　　浏览量：6　　
　　美联物业全国研究中心主任徐枫称，由于小产权房并未纳入商品房交易体系，因此房地产调控政策对于小产权房一直是空白，也使得一些潜在客户转投小产权房的市场。徐枫不建议客户选择小产权房，它虽然便宜，但在合法性、房屋质量、价格优势、周边配套等方面，有很明显的弊端。
　　购买小产权房的根本弊端在于产权不确权，不受法律保护。2007年，建设部曾专门发布了针对小产权房的购买风险提示，特别提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，否则将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。购买小产权房在法律上有4大风险：
　　不能上市交易，也就意味着不能折现。同时一旦发生纠纷，小产权房业主想要维权将找不到法律依据；
　　无法办理抵押。因为在现有体制下，小产权房不能上市交易，因此对于银行而言，抵押物没有变现能力，因此也不会给小产权房办理抵押；
　　无法对抗国家的征地和拆迁。除了不能办理房产证外，小产权房实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿；
　　无法办理继承。由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。
　　&律师见证书&不具备法律效力
　　在小产权房交易过程中，由于房屋本身没有产权，在交易过程中惟恐没有法律保障，不少业主或中介在出售小产权房时，都会向购买者开具&律师见证书&，以证明物业具有法律保障。
　　&实际上，律师见证对于小产权房交易来说，是不允许的。哪怕做了见证，也并不具备任何法律效力。&张茂荣表示，&在很多购房者看来，律师做了见证就有了法律保障，合同就有效了。实际上不是这样，他们对律师见证性质的不了解。&
　　所谓&律师见证&就是见证某一法律行为或法律事实的真实性和合法性。张茂荣说，早在2009年9月，市司法局已下发《关于严禁为违法建筑销售行为提供公证和律师见证服务的通知》，明文禁止公证机构和律师为违法建筑买卖提供相关公证和见证服务。
　　该通知明确了律师不得对违建认证，深圳的执业律师就必须严格遵守。如果律师擅自私下认证，将面临市司法局的处罚。但张茂荣坦言，目前仍有部分律师通过个人开具所谓的&律师见证&赚快钱。
　　&正常的见证应该对内容的合法性进行见证，而所谓的小产权房见证只不过是见证一个签字属实，这实际上是毫无意义的。&张茂荣提醒，老百姓切莫对此类见证存有盲目迷信，事实上，&律师见证&对小产权房交易的合法性并没有任何保障。
　　买了小产权房，要保护好整栋楼房产证
　　但是，对于已经购买了小产权房的业主，房地产专家周学军建议：&如果既不想退房，又不想在拆迁的时候血本无归，那最好的方法就是保护好整栋楼的房产证。&
　　周学军解释，保护房产证的最好做法，就是从建设者手里接过房产证，将其寄放到银行的保险箱里。再由3&5位业主组成一个保护小组。切莫让建设者利用产权证，做其他的抵押贷款或担保。否则一旦建设者资金或担保出了问题，银行就要查封该房产证的楼，那么小产权房业主就算有再大的冤屈也没处申诉
执业机构：山东君诚仁和律师事务所为什么很多人选择买小产权房_百度知道
为什么很多人选择买小产权房
因此监管缺位致使小产权房迅速蔓延。
　　3，小产权房的主导者——村一级或镇一级政府可获超额利益
　　4，选择购买小产权房的人却非常多，而且大有加剧的趋势。其原因主要有以下几方面：
　　1、合作开发商也可按比例分成。由于不用交纳土地出让金和各种税费，小产权房收益一般也会超过商品房开发所得的收益。
　　6。村干部手里掌握着村集体用地的公章，私自卖地很容易，在不用交纳土地出让金和各种税费情况下。农村土地是集体所有制，目前流入市场新增的小产权房主要基于集体用地，甚至部分占用耕地。但是，在现实实践中、小产权房购买者法不责众的心理，也是助长小产权房快速蔓延不可忽视的客观原因。
　　5，成为低收入人群抢购小产权房的主要推动力，购房者购买到了便宜的房子，实现了住房梦，政府基本上没有采取强有力的处罚手段。
　　2、近年来，打压小产权房的政策不断，但在实际操作层面、低售价、基层的乡政府、村政府基于利益需要默许推动之下，很多小产权项目打着新农村建设的名义也迅速发展、低租金。相较于价格高昂的商品房　　小产权房是相对于大产权房而言的，其本身是不合法的，国家并不向这类房屋颁发产权证，这也将会导致后续购房者权利保障的缺位
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