新政落地：改善性住房需求待界定(图)_网易新闻
新政落地：改善性住房需求待界定(图)
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本报记者 纪睿坤 北京报道　　“政策会影响市场，但不会影响地产白银时代来临的趋势。”万科总裁郁亮3月31日在万科的业绩发布会上表示。
　　继上周五国土部与住建部联合发文优化住房供应后，3月30日，央行、住建部、财政部、国税总局4部委又出台了《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》、《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。
　　根据上述文件，二套房首付比例降至4成，二手房交易营业税由“满五唯一”跳过2009年前曾实行的“满三唯一”，直接调整至“满二唯一”。
　　“支持改善性购房需求，无疑成为多部委落实楼市新政的最大亮点。”北京我爱我家副总裁胡景晖表示。
　　此前，“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”被写入今年的《政府工作报告》。
　　不过，21世纪经济报道记者3月31日致电各商业银行、地方政府房管局获悉，目前对“改善性住房需求”的定义存在明显分歧，需进一步明确、解释。
　　改善性购房需求释放
　　21世纪经济报道记者自中房协、全联房地产商会、相关中介机构获悉，鼓励改善性住房需求均是行业协会和机构近年来向政府建言的的重点。
　　北京市中原地产首席分析师张大伟介绍，此前的限购、“认房又认贷”的房贷政策等“误伤”了一部分改善性住房需求，执行多年的“90/70”政策也在供应上一刀切，更多考虑了首次置业的购房需求。
　　“我们至少向决策层反映过8次，终于，政府今年把鼓励购房的重点从首次购房转向了改善性住房。”胡景晖如说，“以北京为例，原来首次置业大约占60%，现在已经不足30%。”
　　在胡景晖看来，根据我国楼市的特征，释放改善性住房需求是楼市后期活跃的关键。
　　一方面，改善性住房需求入市，可以把首次置业的核心区域小户型房源释放出来，增加二手房的有效供应；另一方面，对于银行来说，释放改善性住房需求可以减少按揭风险，相比刚需购房者，改善性购房者个人的征信状况、财务实力更好，且对下游的家具、装修行业等拉动效益更大。
　　更值得一提的是，胡景晖表示，改善性购房入市可以在产业布局调整之后实现人口布局的调整，避免出现大量的睡城。
　　3月31日，中国指数研究院发布百城房价指数，今年3月，百城新建住宅平均价格为10523元/平方米，环比小幅下跌0.15%，同比跌幅继续扩大，下跌4.35%。
　　胡景晖称，楼市稳增长新政会拉升楼市成交，但在高库存下，短期来看，仍以去库存为主，价格提振作用有限，但不排除个别房企个别项目借势提价。
　　“改善性住房”需明确定义
　　“如果第一套是别墅，是不是再买一套仍属于改善？概念不明确，各地在落地执行时会存在非常大的差异。”张大伟强调，“多部委的文件出台后，各地将基于此文件落地执行，但文中有关改善性普通自住房的表态，需要等待具体的操作细则进行明确、解释。”
　　支持自住和改善性住房需求成为今年楼市调控的主调，但目前尚未有对“改善性住房需求”这一概念的官方解释。此前，一些城市把当地城镇人均住房建筑面积作为判定是否改善性需求的标准，只有家庭人均住房面积低于上述标准再购买第二套普通自住房的，才可被视为“改善型”。
　　21世纪经济报道记者多方采访获悉，住建部或协调对改善性住房需求进行定义，确保政策的实施和制定更具针对性。
　　根据央行、银监会、住建部三部委签发的《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》称，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。
　　与此同时，住房公积金新政也称，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
　　早在日，央行发布的松绑限贷政策，就对“名下一套房且已还清”的改善性二次购房放松。
　　“此次将放松范围扩展至名下一套房且未还清的改善购房情形。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示。
　　在原住建部政策研究中心主任王珏林看来，改善性购房需求应该符合如下特征：购房目的为改善居住需求，且再购入的第二套房屋为“普通商品住房”，但政策并未对名下已有的一套住房性质加以明确细化。
　　另外，张大伟提醒，文件所说的普通自住房是什么概念也需要明确，目前有个国家普通住宅标准，即住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在120（含）平方米以下（北京市是140平米以下）。
　　“普通自住房和普通住宅是不是一个含义，且标准相同？”张大伟提出疑问。
　　以福建为例，福建3月20日出台的楼市新政针对首改房认定标准称：除增加住房面积、增加电梯功能、改善地段等级、购买“学区房”等情形认定为首改房外，所购房屋属于旧房换新房、家庭成员上班距离及子女上学距离变近、居住环境有所改善，均认定为首改房。
　　根据要求，普通住房标准要根据当地的房价、收入水平进行适时调整，但多地的调整频率较慢。顾云昌认为，各地在落地契税、二套房政策时，可以根据当地情况适时灵活调整。
　　作者：纪睿坤
本文来源：21世纪经济报道
责任编辑：王晓易_NE0011
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改善型第二套住房的认定标准是什么？
提问者：盛睿广|
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已有3条回答
回答数：23512
| 被采纳数：5
作为改善型二套住房，各地也有不同的要求。按照上海市的规定：家庭人均面积低于34.4平方的，可购买第二套改善型普通住房；改善型普通住宅的面积小于等于140平方，外环外总价不超过160万
　　1、省公积金暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。对确因改善住房条件购买第二套住房的，未申请过住房公积金贷款或在贷款还清后(指还清贷款)，方可申请第二套住房的住房公积金贷款；(即改善型可申请省公积金贷款)。
2、非改善型第二套住房认定标准：职工家庭在市区范围内(含萧山、余杭)已购买人均30㎡以上的住房(已婚已育90㎡，已婚未育60㎡，单身30㎡)，再次购买第二套住房的，认定为非改善型住房需求。
希望我的回答对你有所帮助！
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　　银行认定为二套房的七种情况：
　　一、父母名下有住房，以未成年子女名义再购房
　　【详解】根据新的政策，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被划为家庭范畴的。所以以未成年子女的名义申请贷款购房时，就会按照二套房政策执行。
　　二、未成年时名下有房产，成年后再贷款购房
　　【详解】根据目前银行“认贷又认房”，如果不出售现有房产的情况下，再贷款购房是属于二套房的，将按照二套房的政策执行。如果按过去政策，未成年时的房产只要没贷款，再申请房贷不算二套。
　　三、个人名下有全款购买的住房，再贷款购房
　　【详解】过去只“认贷”，这种情况不算二套房，但现在加了“认房”，虽然没有贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，也会被认定为二套房。
　　四、个人名下有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房
　　【详解】目前银行对二套房认定是“认房又认贷”，也就是说虽然贷款买的房产出售以后，家庭名下已没有任何住房，但因为其之前有贷款记录，再申请房贷也会被算作二套房。
回答数：1431
| 被采纳数：2
你好，上海市公积金管理中心发布最新政策，明确人均住房面积小于３３．４平方米、再次购房，为购买“改善型住房”。对购买第二套改善型普通自住房的，公积金贷款最高限额由８０万元降低为６０万元。同时，上海对“投资投机性购房”将收紧公积金个贷。
????“３３．４平方米”是上海２００８年城镇人均住房建筑面积。上海市公积金管理中心在新发布《２０１０年住房公积金个人购房贷款政策》中明确，对购买第一套普通自住房的公积金贷款最高限额仍保持８０万元，对购买第二套改善型普通自住房的最高限额则降低为６０万元；首期付款为不低于所购房屋总价的２０％。
?? ??上海市公积金管理中心还明确，“投资投机性购房”最基本的条件是购买第二套(含第二套)以上非改善型住房；借款人家庭人均住房建筑面积超过３３.４平方米(２００８年上海市城镇人均住房建筑面积)，第二次贷款购房，即认定为购买非改善型住房。注册日期：
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男方 无房产，女方 有1处房产（是和自己父母，3个人共有的动迁房，90㎡，产证获得时间在结婚后）我们想买个自己的房子，首付30%+纯公积金70%， 今天却被告知： &这种情况不属于改善型第二套， &因为纯公积金贷款认定首套的权力在一个置业担保公司。 &问了这个公司的办事人员，他说：虽然房子是女方一家三口共有的，但是小夫妻买房，就直接拿这套房子90㎡除以小夫妻2人 ，等于人均45㎡，高于现在35.1的标准，就不算改善型第二套住房。哎...&而后朋友处打听到可以开个所谓的证明，证明 男方+女方+女方父母，4人同住在这个动迁房内，就可以曲线救国，被认定为“改善型第二套，人均符合标准”请教一下经历过或者内部的TX，有没有这个说法啊？？ & & &毕竟都是付了定金才给我们去查和走流程的，万一不行，我们连后续补充的现金都没..哎
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干嘛不组合贷款?组合贷款怎么认定？
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第1楼东安二村
干嘛不组合贷款?组合贷款怎么认定？
现在是直接被归为非改善型二套。公积金不给贷，更不谈组合问题了。。。
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第2楼huifeidezhu
现在是直接被归为非改善型二套。公积金不给贷，更不谈组合问题了。。。
组合贷款，其中公积金部分也要那个评估公司认吗，还是只要银行认可?
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抱歉，引用内容已被删除。
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父母上海有其他房子 也可以开同住证明吗?
小S证券翡翠盟054
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难道房产证上没有女方父母的名字？
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抱歉，引用内容已被删除。
银行认，会不会公积金中心不认?
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我去浦东住房置业担保公司问过，认同住证明，还得加上亲子关系证明（出生证或能证明的户口本或派出所证明）
你需要登录后才可以回贴一线城市无法享受购买二套改善性住房契税优惠政策
中华写字楼网　发布日期： 9:37:30
编辑：1004
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新闻提要 &&&
值得注意的是，新政特别指出，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策， 即一线城市无法享受购买二套改善性住房契税优惠，及营业税优惠。新政对购买一套房的契税优惠政策，和此前一线城市一套房契税政策并无二致。业内认为，整体看，一线城市不存在库存问题，预计后续宽松政策也很难覆盖到一线城市，但这些政策对一线城市的心理影响依然比较大。
&&& （）：一线城市无法享受购买二套改善性住房契税优惠政策
根据财政部、国家税务总局、住房城乡建设部2月19日联合公布的通知，自日起，调整交易环节契税、营业税优惠政策。业内人士指出，这是财税领域亮出的调控市场一记“大招”，传递出“去库存”的强烈信号。
政府调控市场的政策工具主要有三个：税收、信贷、限购，而在税收政策中，最主要就是契税和营业税政策，业内认为，此次对两个税种都进行了调整，是一次非常有针对性的调整。
买二套房契税从3%降至1%
关于契税政策，新政指出，自日起，个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
在交易环节契税方面，这次调整区分了家庭唯一住房和家庭第二套改善性住房，还区分了90平方米及以下和90平方米以上住房。
个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。 在此之前的政策是，首套购房90平方米以下的普通住宅是1%的契税，90-140(140或144，各地不同)平方米的是1.5%的契税，非普通住宅3%的契税。购买二套房，不管普通还是非普通住宅契税都是3%。
新政特别指出，家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。业内认为，新政不再提及普通住宅和非普通住宅的区别，直接按照90平方米面积上下来确定不同的税率。新政也不再提及类似“满五唯一”、“满二唯一”、的说法，而是重新界定了首套房与二套房的概念。
简而言之，此次的契税、营业税调整，主要是取消了非普通住宅和普通住宅的区别，并增加了家庭第二套改善性住房优惠。对此，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞曾在接受媒体采访时提出，“这次调整是‘去库存’和稳定市场众多举措的重要组成部分，可以带动刚性需求、刺激改善性需求，还可以促进二手房市场活跃”，他认为，与之前出台的信贷、住房公积金调整等政策一同，此轮调整可谓多策并举，体现了持续性，将从整体上提振需求，对住房市场保持持续增长和“去库存”有积极影响。
在去年的基础上，今年楼市政策继续频频发力：在实施不“限购”城市下调房贷首付款比例、调整职工住房公积金账户存款利率……这都被业内认为是有助于“去库存”的政策。
两年以上住房全部免征营业税
关于营业税政策，新政指出，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。
营业税原先的政策是，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。而更早之前，普通住房营业税免征门槛为5年，去年3月份，这一门槛被下调为2年，即“五改二”政策。
专家认为，营业税政策相比之前不一样的主要体现在非普通住房，针对大户型、高价、别墅等物业，在过去的政策中，满2年也需要缴纳差额营业税，在新政策中未明确，如果各地落地细节中也按照住房计算，那么对于改善性需求有非常明显的利好。
值得注意的是，新政特别指出，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策， 即一线城市无法享受购买二套改善性住房契税优惠，及营业税优惠。新政对购买一套房的契税优惠政策，和此前一线城市一套房契税政策并无二致。业内认为，整体看，一线城市不存在库存问题，预计后续宽松政策也很难覆盖到一线城市，但这些政策对一线城市的心理影响依然比较大。
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&家庭第2套改善性住房是什么意思？有哪些政策
家庭第2套改善性住房是什么意思？有哪些政策
来源：房天下 &&发布时间：
对于改善性需求购房者来说，他们再次置业有的是为了孩子读书方便，有的是为了换稍大户型，有的是为了提高生活品质，有的是为了拥有更好的配套等，那么家庭第2套改善性住房是什么意思呢，家庭第2套改善性住房有哪些政策呢？
家庭第2套改善性住房是什么意思 家庭第2套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第2套住房，作为改善型二套住房，各地也有不同的要求，比如以上海和浙江两地为例： 上海：按照上海市的规定：家庭人均面积低于34.4平方的，可购买第2套改善型普通住房；改善型普通住宅的面积小于等于140平方，外环外总价不超过160万。 浙江： 1、省公积金暂停对购买非改善型第2套住房家庭的住房公积金贷款。对确因改善住房条件购买第2套住房的，未申请过住房公积金贷款或在贷款还清后（指还清贷款），方可申请第2套住房的住房公积金贷款；（即改善型可申请省公积金贷款）。 2、非改善型第2套住房认定标准：职工家庭在市区范围内（含萧山、余杭）已购买人均30㎡以上的住房（已婚已育90㎡，已婚未育60㎡，单身30㎡），再次购买第2套住房的，认定为非改善型住房需求。 家庭第2套改善性住房有哪些政策 财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知(财税〔2016〕23号) 近日政策： 1、个人购买二套改善住房 90方及以下减按1%征契税，对个人购买家庭少有住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。 2、对个人购买家庭第2套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。 3、普通住房的营业税免征从五年变两年，二套房贷款首付从六成降低为四成，都大大降低了改善型住房的入市门槛。 以上就是关于家庭第2套改善性住房的定义以及政策的相关内容了，对于有条件的家庭来说，在购买第2套房时选择真正意义上的改善性住房，都可以大幅度享受契税优惠。
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