Airbnb中国成立了 房东们生意做得还好吗？
作者: 好奇心日报来源: 好奇心日报 10:35:40
20万元不知道亏在了哪儿，这生意真有那么好做？李宇晨做房东已经有1年半时间，最近她看了一笔自己的账单，发现亏了大约20万。但这位全职Airbnb房东根本搞不清这些钱都付在哪儿了。她拒绝算账，因为“看了心情会很差”。何况她今年退掉了4套房子，这些房子几乎都处于亏损状态。冬季的缘故，最近是房东们一年中出租率最低的日子，李宇晨很愁，她把房价从400降到300，但并没有好转。有些房东的出租率只有一半。正在房东们焦头烂额的时候，Airbnb还打算吸引更多人加入这门新生意。今天，Airbnb中国正式开始运作，与之前不同的是，现在中国用户的所有数据都会储存在这里，“由Airbnb中国转移、存储、使用和处理……遵守中国法律和监管。” 在官方博客上，他们强调说：“这是鼓励更多中国的房东和房客加入这个社区的必要一步。”今年Airbnb还陆续和重庆、深圳、上海和广州签订了战略合作备忘录，这意味着，这种受到热捧的旅行住宿方式会加快它在中国的扩张速度。随之而来的，会继续有大批量的新房东涌入。从去年7月Airbnb在中国市场推广开始，中国房东的积极程度就显得较别处不同。光拿上海来说，根据AIRDNA统计的数据，去年2015年10月初上海有5411个房源，到今年9月已经增长到13105。对比Airbnb的总部旧金山，去年5月到现在房源量最高也只有11935，今年10月已经下降到了9716。图片来源:huffpost这期间，很多和这个行业毫不相关的人成了房东，甚至是全职房东。这些人有一些共同特点：你和他们聊天时总会被不停的手机信息和电话打断，随时需要回复客人的咨询，入住信息…… 他们手机里的最常联络人是水管工，电工，焊工，清洁阿姨；他们随时关注着朋友圈里房屋中介发的租房照片，因为他们得从中介那里抢到好房源，再做装修设计，当上“二房东”，有时候甚至是“三房东”。部分房东粗略地做了个计算，意外地发现做Airbnb每个月的收入比自己原来的工资高，毛利经常“翻一倍甚至两倍”。去年我们采访北京房东李源时，他说：“如果你在北京有两套Airbnb的房子，其他什么也不做，也还可以过个不错的生活，” 也难怪很多人做了几个月后就辞去过去的工作，成了全职房东。等等！这门生意真的这么好做吗？一份报告显示了这门生意在收益和可持续性上的风险。根据摩根大通研究机构最新调查显示，美国Airbnb的房东数量在前一年就已经下降了，过多的参与者导致平台上的收入涨得很慢。开头提到的李宇晨显然也是个反例。她遇到的成本问题正在困扰着不少Airbnb的房东。我们采访了在上海和北京的5位房东，一位对Airbnb做过调研的房产分析师和几位Airbnb前员工、工程师，我们发现，房东随口报出的毛利其实都需要打个折扣。如果真要给他们的成本算一笔账的话，不是件愉快的事。在计算每月的利润时房东最容易忽略掉的就是装修费用，有时候连运营成本都会省去。和酒店通过规模和标准化提升边际效益不同，这些个人房东的成本很难摊薄。如果算进每个月平摊的装修费，运营成本，以及空置率，我们做了估算，通常的回报率可能在15% 左右。回报远不如房东们期望的高。如果除去人力和时间成本，并不会比一款年收益10% 左右的理财产品高出太多。不过，很可能他们是有意避免成为精明的投资者的。算账会浇灭热情，让这门基于新概念的生意的不确定性更加凸显，同时变得像传统的酒店业一样枯燥无趣。尽管，房东们迟早都会发现，这并不是一门不设门槛的生意。考虑到这些Airbnb房东成本构成的复杂性， 我们以口述的形式记录了他们在过去一到两年里的经验。他们中的一些认为，今后的竞争会更大，“如果你跟这个行业一点关系也没有，你一定会付出代价的。”在最末，一位房产分析师还重新整理了房东的账本，并且对新房东提了醒。毕竟，仅仅在上海地区，今年的房源就上涨了5-6倍，但事实上，从3-4月份开始，“全球的需求量都在放缓”。一位希望匿名的Airbnb工程师说。应采访对象要求，李宇晨为化名。题图来自：amazonaws我亏的钱就是我练手的学费了口述/李宇晨（化名）·2015年2月成为Airbnb房东。今年3月份离开律师事务所，成为全职房东。最多的时候有14套房源，今年退了4套。· 单间房子的每月房租8500元，营业额10000元。但实际成本估算为11687元。· 打算去修读设计课程，认为到了拼房子设计感的时候。这又是一笔新成本。我是2015年情人节上线了一套在外滩广东路的房子，整租，后来整整1个月都会被短租的人订满，接着我就在附近福州大楼拿了第二套，但是这两套现在都没有了，因为那块区域严厉打击短租，比如外国客人没登记就罚款，房东房客各罚500块。500元房东、房客分别的罚款真的非常严厉，只是说我现在讲讲比较轻松一点，但是真的很可能会拘留，我去派出所做了很多次笔录……就一直找你一直找你，大概有2个礼拜你会一天到晚去派出所报到……怎么可能只有1次？发生了N次这种情况，广东路1次，福州大楼3-4次，到底是罚500还是200看警察心情了，其实警察一直知道你在做这事，就看他想不想找你了。我也非常明确这不是灰色地带，如果做的是1天短租，这就是违法行为啊，不交税，什么消防也没有。后来我的房子都是1个月起租了，但是月租警察也会来找我，我得提供很多证明，合同啊，身份证啊，还要去登记……太烦了这事，而且你已经没有利润可言了，你不能做短租，长租的（1个月以上的）哪有那么好找，很多空置，我空置1个月就是一万三 ，所以我外滩的房子都已经没有了。福州大楼外景由于经常被警察罚款，这套房源现已被退掉去年10月份我还在上海法租界拿了4套房子，那个时候租金很高，一室一厅都是8000以上， 后面我全部违约退掉了，现在还剩1个。去年大家都陷入了很脑残的状态，拿了很多房子，到今年马上就开始生意比较差，9月开始就出现了大批量的违约，很多房东的房子都退掉了，房东群里面经常有房东抛房子，转给别人。 我周围的人，我自己都是，我从9月份开始降价，去年480今年420，去年400今年300多一点，但降了也没有好转，从去年10月到现在，我的那些房子都处于亏损状态，所以我不想算账，看了心情会很差。我现在很讨厌法租界，我觉得除了那几套很好的，其他房子从根本上来说，就是垃圾，就这么简单，我都不知道哪来的底气要那么高的价格。有些房子虽然好看，你去入住体验一下呢？特别差，隔音没有，虫子一大堆，排水系统，排电又那么差，豆腐渣工程全在法租界。根本上来说就是很多年以前那种民宅民居用的那些材料，根本达不到现在的要求，即使你再去加固，你作为二房东或三房东，你也不会不惜血本去做这事，所以根本上你也解决不了， 维修成本很高，空调漏水啊，水管爆了等等。我有套房子的房租是8500，在南昌路茂名南路，押金10000，我花了3000软装， 每个月运营成本是1500，包括维修费，保洁，水电煤，物资补充等等，这些加起来就1万了，而我每个月的营业额只有一万到一万一，我还没算自己的精力，投入的软装。就算我转长租，这次找中介，过了一年人家不租了，我还得再花十几天到一个月再找个中介，那我这两次空的时间有可能远远高于我的违约金了，我还要花时间精力去思考去弄，着急，我不愿意花时间精力在这身上，我最喜欢做的事情就是止损， 所以我就直接退掉了。我身边2-3个房东朋友还因为有纠纷退掉了，很多法租界的房东都会遇到居民投诉扰民，商业行为， 居委会和警察一起找上门来，要求停止营业，房客会被要求检查身份证，被带到派出所去交代情况，然后再通知我，这种情况中国人外国人都可能发生 。我还有1套在人民广场一室户的房子，4-9月的营业额总和是58000，净利润只有1万5，1年的净利润也只有3万， 这还不算平摊的装修费，因为我彻底硬装加软装有10万呢，这样1年也要摊1万5，我签了5年，所以我一年就赚了1万5。100000元硬装成本这还是2015年拿的，租金是4500，现在那里已经涨到7000了， 一年就涨成这样了，非常不合理，以后一室户的我就不拿了， 根本不值这个钱，为什么炒高呢？就是大家觉得会钱生钱，才会去拿这种完全不合逻辑的东西。这套房硬装加上软装花费10万我真不觉得这是一个很赚钱的行业，我不知道大家怎么都这么踊跃地跳进来，我亏了20万，可能还不止，让我算算，我最多的时候有14套房子，退了4套，每月租金是，， 违约金2个月，第1个月空置装修，1个月左右的软装费用，亏损了四个月房租也要15万左右。还有网费一付都是2年的，1套房子2年就是3000多……还有……嗯……事实上我是真的有付20万，账单在那里，但我现在还没搞清楚这个来源。200000元不明来源的亏损赚的纯利能超过20万吗？我不知道，不一定，这真不一定。我现在手上资金蛮艰难的，今年这些房子特别贵，押金高，投入成本高。现在已经到了大家拼房子逼格的时候了，房子好不好的时候。很残酷的事实就是很多普通的房子几乎都是炮灰，我觉得以后设计还是主流，我也开始看设计的书，我还考虑修第二专业，读个设计的研究生，不然怎么办呢？我亏的钱就是我练手的学费了，任何一个人如果你跟这个行业完全没有关系，你总是要付出代价的。我今年第一次开始做分租，这间我住的公寓4个房间，3个房间加起来能租出去60天，大概有2万的收入，和我的房租差不多，我觉得唯一稳赚的就是这样了，其他的都不能保证，意外太多了。以前我总想以数量取胜，想着这1套赚2000，10套就是2万，20套就是40万，以前那种脑残的想法现在不会有了，学费交足了，但现在很多房东还是我以前那个状态。我一直挺有热情，我跟很多房客成为很好的朋友，长期联系，每周还有见好几面的，我的热情还没灭。我蛮喜欢这个行业，我很希望它得到一个良性的，而不是现在这样，即使你做生意，你稍微有更多知识的不是这样简单粗暴的，也会好一点。一有钱就会拿，因为拿房子会上瘾的口述/林曼洁（化名）·2014年6月成为Airbnb房东，共持有大约30套房源。除了Airbnb，房源同时上线国内国外网站十几个。· 一间租金6000元的房子，认为如果每天400元能租出去，就能赚一倍。实际每天的租金和运营成本接近300元，并时有闲置。外加3% -10% 的平台佣金，而一间房的装修成本最多可达到7、8万。· 计划中止扩张，减少固定成本之外的投入。之前我有一个9500四室的分租，赚我也觉得是赚，其实现在看来，这个并不算高，你对比各种成本，其实回报率很低，当时还是以最乐观的情况衡量的，所以我后来就定了标准，我怎么衡量这个能不能赚？我就是看会不会翻一倍地赚 。我怎么衡量这个能不能赚？我就是看会不会翻一倍地赚 。有两年半经验的Airbnb房东说比如这个房子租金6000，每天租金成本就是200，我看能不能每天400块租出去，如果可以，入住比较满，就是赚的。但翻一番的状态其实不多，而且还是理想状况，如果再除去各种成本，你是没赚多少的。 如果你租期2年，你要尽量3-4个月回本（纯利覆盖装修费用），不要超过半年。今年和去年同期差挺远的，需求少了很多，我8月份就意识到Airbnb的流量极度不稳定，9月就开始猛做其他渠道， 你知道的我都上了，国外网站类似booking的上了3-4个，国内的加起来有十几个。虽然不是主力，但是零散接到订单还是很有用的，我不能光靠Airbnb，会很惨的，这个月我Airbnb只有12%。我不能光靠Airbnb，会很惨的，这个月我Airbnb只有12%。这位房东拥有大约30套房源去年光靠Airbnb和途家就可以了，我有问过途家的人，为什么今年我完全没订单，他们的回答是从今年9月份开始，途家的房源数量是“喷井式”增长，所以我整体的订单都少了很多。我也知道现在中介和二房东都在做短租，这是很简单的事情啊，拍拍照片，简单软装，随便就上线了，没有门槛，没有任何技术含量，我自己认识的很多房东都在做，他们价格还蛮便宜。虽然门槛低，但是竞争也很激烈，你要么是优秀的设计师，要么是专业的管理团队，这两类人容易做好，如果你两方面都不擅长，就没啥意思，不会赚很多钱。我明年会把赚得不多的房子退掉，因为房子多了，我的管理成本就上去了，清洁阿姨的成本从，到现在1万了。我30套房子1个月的固定支出有：4个清洁阿姨1万， 干洗费3000，助手工资7200，水电费1万，维修费5000，这加起来就3万了。我算过不花任何其他的钱，这笔成本都是在的！30000元30套房子每月固定成本，但房产分析师认为，实际的成本比这个更高我总的营业额是（20-30万），租金（应该有15万），运营成本（3万），好的时候净赚10万， 我今年8月才赚了5万多，9月淡季会更少，少1-2万吧。2015年我平均一个月是签1套的速度，信心是什么？就是手上有钱，每个月都会盈余好几万多余的资金，可能钱回来得比较快，基本上，过两个月钱就回来了。到去年10月份，手上有 十几万的闲余资金，就拿了四个房子。不仅是押一付三，有些房子还有装修（1个2万，1个4万），所以我现在资金就周转不过来。其实我手上的现金不多，也是很紧很紧的，一有钱就会拿，因为拿房子会上瘾的，你知道吗？很奇怪。林曼洁花4万元请美院学生设计的房源所以我现在想尽量减少固定成本之外的支出，今年我大部分钱都用在装修上了，在上买软装和家具，每个月都在买，最多一个月花了7-8万。20平米的房子，我全部配置下来也要1万，还请美院学生帮我做过两套房子的设计， 收了我一万五和4万，有个房子挺赚钱的，但有一个亏了，因为做不下去了 。50000元20平米房子的设计装修费而且老房子过2年又要各种翻新， 东西坏了，墙花了，2000块一个房子，轮着来。装修风格（软装），每两年也会更新换代。以前大家喜欢那种法租界的复古，老上海的各种老东西， 现在更流行北欧，极简，工业， 随着时间发展你也得改掉一些风格。2000元每两年的翻新成本我觉得中国Airbnb的需求整体还没上来，在中国和国外的需求差很远，国外很多房子300-400个评论，中国到100以上已经很不错了，我2014年的房子也就是100出头的评论，利润也没那么高。我不会在短期内结束这件事，有合适的还是会拿，很多房子还是盈利的，但是不会一直扩张了。我一直觉得这个行业前途是不明确的，我不想投很多钱进去，觉得风险有点大。房东可能违约，有些违约又不想赔钱给你。或许Airbnb有天也会没了，就跟一样。我现在还没有亏过，很难亏的这个事情！口述/ 张芷（化名）·2015年7月成为Airbnb房东。建筑设计背景，今年辞职，成为全职房东。· 共持有10套房源。入住率在21天左右，旺季满租。满租的情况下，一个月可以有20000元的纯利。但这不包括每月10套房子的运营成本16000元。我有10套房子，从1室-6居室都有，今年有的房子会到期，房子老了我也会退掉。我现在还没有亏过，很难亏的这个事情！ 但我不想讲我的收入，不方便讲，这种事情就闷声发大财就好了啊，干嘛摊开来跟大家讲呢？我一直是1个月拿1套房子，先是上海万体馆，后来就是法租界，因为法租界生意好啊。到今年4-5月我就停下来了， 我主要觉得现在房价太高了，价格都太离谱，没必要再拿了。以前法租界一室户的租金是6000，现在直接到1万了， 我觉得房租只要上了，就不太能做得起来，因为日租成本太高了，很难盈利。房租只要上了，就不太能做得起来，因为日租成本太高了，很难盈利。这位全职Airbnb房东说你想，如果按15天回本，9000除以15，每天的价格必须是600，这是没法做的，这还只是租金成本哦，而且15天回本已经很慢了，我的入住率都是70-80%（21天）， 我能接受的租金还是，所以我还在继续看。今年生意确实没有以前好，房源本来就这么多，客流本来就那么少，就是优胜劣汰，做得不好的房源在增加，很多房源也在死去。现在很多团队也在做，即便他们有钱，我看他们的入住率也只有一半。我并没有给自己定目标，不亏就可以了。这个月不管是1万还是10万我都觉得挣了。现在跟6-7月份是没法比的，这也是市场规律啊，旺季我10套房子都是满租，满租就是2倍，淡季就是1倍，比如我房租2万，营收是4万，纯利就是2万，我赚1倍就ok了。张芷有建筑设计师背景，房源都由她亲自设计现在很多群里的房东为了提高满租率，开始压低房价，但是你的利润少了啊，你的水电，人工成本就放在那里的。我10套房子，1个月的水电费是5000，清洁费1万，我们房子大又多，都是1客1扫；还有杂七杂八的物资补充，牙膏沐浴露纸巾等等是1000，还有软装设施，我会1年更新一次，我每个月的固定成本加起来也有16000了。16000元除去租金，每个月10套房子的运营成本。带助理也是成本，从新手什么都不懂带出来真的很累，而且也没办法脱手给他，他也管不了，不同平台之间维护房态，跟客人处理问题等等，还是得我自己来，他还觉得收入和付出不对等，他要一个月兼职8000到1万，但我也给不到。8000元助理每月的支出你要想找个和你能力一样的人，但要是能力和你一样，他就不需要成为你的助理，他自己就可以做。超赞房东和评价条数对订单量不是必然性的关系，你这个月这套房子很好，下个月就可能没有订单了。所以我在Airbnb上有好几个号，增加曝光率啊，我用2个手机，我男朋友再管一个。我也做过分租，但算下来赚太少，而且很烦。因为有房客彼此的安全性，有些是女生，有些是男生，两拨人不认识，你花很多精力协调关系，所以之后只做整租了。我现在也想做点其他事情，做短租还是蛮累的，心累啊，今天早上有个客人说续房，直到10点半还是不续，我只有自己冲进去啊，结果看见满地都是烟头和垃圾，就直接轰走，这你必须得做啊。北京可能会发生跟上海一样的情况，生意越来越差口述/ 李仕庭(化名）·2013年开始在上海做Airbnb房东，2015年进入北京。最早是Airbnb前员工，兼职房东。· 共持有6套房源。入住率平均23天，旺季26天，淡季20天。但今年的淡季提前到了11月。· 如果有合适的房源明年会继续增持，但不考虑长租。我是连续不断地拿房，今年4月和6月都有拿， 每隔几个月会看下，有些房子会不定期出来，今年房价涨得多，房价上涨带动租金上涨，成本就会高一些，以前租金是5000的现在变成了5500。北京一般都是签1年，也有两年的，这种通常是花钱改造比较破的四合院，我拿的都是朝阳区的公寓，签1年的，我在装修上会花元，以简单的软装为主，在淘宝和上买，如果是比较好的房子，装修一个礼拜就可以上线 。5000元一套公寓房简单的软装成本但今年北京在装修上竞争更大了，以前是上海房源质量更好，有设计感，但今年北京新加入的房东开始学习和模仿上海，也愿意在前期投入更多费用装修，所以出现了很多很好看的房源 。有时候好的房源多了，需求量会变多，需求变多，房源会更多，这是个鸡生蛋蛋生鸡的问题。图片来源：muscache从去年到今年我的情况都不错，总的来说，我现在平均投入1万，能赚60-70%，只有11月和12月是淡季，其他时候入住率都超过20天，平均下来有23天。举例来说，我有一个两室一厅的房， 营业额是一万二左右，我的租金和其他成本是7000，纯利在5000左右，平均能租出去20-23天，持平是10-15天。但今年我明显感觉到淡季，去年12月订单少的时候，我会开发新的渠道，比如，booking等等，今年竞争更激烈一些，我的淡季11月底就开始了，所以做这个事（开发渠道）就会提早一些，但我的价格没有调整。今年竞争更激烈一些，我的淡季11月底就开始了。这位Airbnb的前员工说如果我今年只做Airbnb也不会到亏的地步，其他渠道加起来也不到10%。现在就是需求和供给的问题，国内的需求在增长，但供给更快了，上海做的人比较多，他们在，携程，途家都有单子，房源增长数量比北京快很多，起码多1倍。我觉得未来一段时间, 量上面肯定会有问题，北京可能会发生跟上海一样的情况。那时候不赚钱的就不做了，这样也能筛选出来真正好的房源，这其实也是好的，明年看到有合适的房源我还会考虑 。我本来干的风马牛不相及，我在百事做物流供应链口述/ 于茜（化名）·2014年9月成为Airbnb房东。· 共持有20套房源，入住率目前只有50%。去年1200一天的房子，降价至800-900元，但依然长期闲置。· 明年计划：退掉一些房子，开始做长租。我2014年9月份开始做，那时候很好做，随便把房子放上去就有人来咨询然后预定，但现在是很多咨询也没有订单，我觉得短租已经不是稳赚了，淡季就是亏的，旺季赚的钱就贴到淡季里面去了。今年年底一些房子到期我就不续了，没到期也有提前退掉的，已经退了1个了，还有一些在考虑长租，因为短租赚和亏达到平衡点了，你还投入很多，我每天有三分之二的时间都在回复处理订单，很花时间，还不如做长租。我每天有三分之二的时间都在回复处理订单这位有20套房源的Airbnb房东说我做的都是法租界的老房子，2室，装修要花30-40万，老房子更花钱，墙，铁窗肯定要换，拆了一个窗等于拆了一堵墙，拆了一堵墙等于拆了两堵墙，因为一拆这边砖全倒了，旁边墙也倒了。有时候有邻居影响，工程队还可能需要返工，平均我也要花3-4个月时间装修。400000元一间上海法租界2室户老房子的装修费用我现在也记不清楚我有多少套房子，从开始拿房子到现在，我就一直在装修，一直在。我们都跟大房东直接签约，长的租约我都是签8年以上，短的我就不签，签长期的不会亏本，只要前几年回本 ， 总归是我租期之内。 我的装修投入不会像普通的二房东5-6万，我不想做那个档次，我的宗旨是我投了装修就给它增了值，再租出去的比那个价格高，我都是赚的。如果情况不好，我可以随时退出的嘛， 投了这么多，我的违约责任是小的。今年我1-4月很差，11月更差，比去年差很多，现在我只有15天的入住率，等于是亏的。我自己也在头疼怎么样可以提高入住率。50%今年11月只有一半的入住率价格我也有降，去年1套在武康路两室的房子，带暖气，1200一晚上， 今年这个价格我租不出来了，现在我降到800-900，但发现降价还是不行，即便把价格降到很低，即使是亏本价，也不可能租满。去年1200一晚，今年降到900的这间房，空置率依然很高现在主要就是曝光率，你看得到有多少人看你的房子，这个流量萎缩得很厉害。以前1个月的浏览量好几千，， 每个房子都很高，现在也就100-200浏览，最多1000一个月，没有流量，咨询就更没有了。100次浏览量从5000次下降到最低100次所以我现在越来越清楚意识到，并不是你降价或者把房子弄更漂亮能解决的，因为房量太大了，流量就这么多，能看到的就是前面几页，前面已经充斥了太多房源，就算你价格更低，房子更好，你不在前面也没办法。而且我也不是超赞房东（通常会排在前面），超赞房东一般是房源少，手上最多6套，做的时间不长的人。我的账户上挂了接近20套房子，就是会有奇葩客人拉低你整个评分，做时间长的房东基本都不会考虑超赞房东的事。今年房租上涨很快，都在疯狂抢房，二房东给中介3-4个月，甚至是12个月的中介费把好房子抢到手，简直疯掉，就这样炒高房价，所以你现在跟中介拿的房是越来越贵，我刚才看了一个毛坯房50平方，一万五的价格还有人在拿。今年我手上的资金格外紧张一些，不算亏本，但是很危险，有几个月是持平的，拿房子我也会更谨慎，我到底是拿还是不拿？中介一天到晚都在推房子给我，但你感觉得到中介现在推的房子，都是三房东做不下去的，真的，一眼就能看出来，你看那些装修过的，生活气息浓的，就是短租做不下去的， 价格你也感觉得到没那么坚挺了。你感觉得到中介现在推的房子，都是三房东做不下去的，真的，一眼就能看出来，你看那些装修过的，生活气息浓的，就是短租做不下去的。这位目前有50% 时间房源闲置的Airbnb房东说今年经济不好，很多外企里的老外在中国的职位也被砍掉了，他们都回国了，你看订单客户，一个月可能只有1笔是老外，其他都是中国人。我现在刚拿了这一套四室的公寓，就是你现在看到的，之前没尝试过这种长租。不过，如果明年我看到真正喜欢的，比如长乐路那种天生丽质，底子很好的，我还是会心动。我发现真正的收入和大家说的出入太大了， 房东算的只是投机的方法口述/刘常青·2015年创办了房产投资咨询管理机构爱房者· 认为大部分Airbnb房东并没有仔细计算过成本，也没有意识到超过20天回本就意味着赔钱。我对这个市场做了调研，研究完了我发现真正的收入和大家说的出入太大了， 房东算的只是投机的方法，资金成本，运营成本，风险成本他们都不算。最重要的他们没把这事情当做投资，只是觉得是有利可图就可以了。这些房东都忽略了资金成本问题，租房都必须把前期租金付进去，收回来的时候是很缓慢地往回收。最简单的例子就是一套房子租金6000，按他们的算法，每天200，每天租出去400块，就赚一倍。但是6000块，押一付三，二万四得先付出去，哪怕每天400的话，还得一天天收回来这是资金成本。我随便找一个理财产品，按平均市场年回报率一年8%，1个月也要160，这是我们少挣的，毛利肯定要减去。另外的资金成本就是装修，如果签3年36个月，5万装修费除以36个月，每个月大约1700。房租6000加上1700，还有平常的运营成本，阿姨、管理、维修成本，可能一共要8000多。房子可能1天租300才够本，按她算的一天200就够本，400就挣一半的毛利，这个算法就是不对的，本身就是错误的。为什么不算呢？因为他们不敢算。如果算了，资金成本会很大，回报率会很低。这个也没法算，因为他们还要考虑不确定因素就是出租率，按这样的出租率，很可能会赔钱！现在中国做房产投资，不管是短期租房或者是买房投资的人，很多都不算资金成本，因为大家对房产投资的观念，这两年才有，前几年好多人买房挣钱了，都不知道怎么挣的，糊里糊涂地买了，房子就赚钱了。这个资金我们还要承受通货膨胀，货币贬值，这两个加起来一年是7% 多，通货膨胀包括物价上涨， 人民币贬值速度大概是3% 多，我们在算投资回报的时候，会按7去算，会有上下浮动，但不会特别大，这两个加起来一个季度有900了， 这样每个月最少减去300。还有最大的就是人工成本，有30套房子的房东说4个阿姨1万1个月，1个人2500，1套房子300一个月，阿姨成本应该算是特别低的，非常低，她说的这个不够真实。就算按她说的300，这套房子6000租金，装修1700，加上900，再加300成本，水电费300多（1万除以30），维修5000除以30是100多，已经9300了，还有平台费用，每天最基本的成本不会低于300多，最低也要300多。如果租400的话，一天盈利100，还不到100的利润呢，一个月每天都租出去，满租一个月才挣3000块。 如果租出去20天（8000块），还没有打平，23天才持平。但你想1个房子一个月空7天很正常吧，还不到四分之一的空置率。图片来源：BI他们怎么算的？6000元的房子，一天租600元，10天就回本了，剩下20天，如果满租就是12000元，我就赚2倍，这也只是房租。他们还觉得我自己来打扫，不用找阿姨呢，他们就不算。现在整个市场租金房屋，每年很平稳，租金10-20% 上升，他们说我签3-5年租金不变，这是理想化的，但这不现实，80% 的房东一般会写每年多少上涨幅度，因为物价上涨，租金也应该上涨。80% 的房东一般会写每年多少上涨幅度，因为物价上涨，租金也应该上涨。这位房产分析师说我们还没算风险成本呢，如果房租涨得多，房东违约，我是可以获得违约金，但是装修成本呢？所有投资都收不回来了。如果我签3年，因为我们不知道房东什么时候会违约，我们一般按取中间值算，3年取1年半算，装修5万元，每个月是1700元装修成本，风险成本也是1700元，一共就是3400元了。这个没法算，房东也不敢算，要是加进来就是400元一天了，翻倍也就刚够本。我们算的还是住宅，如果是商住两用，水电都是商用水和商用电，成本会增加很多，因为商用比民用更贵。房东也会拿这种房子，因为商住两用有时候便宜，购买价商住就比住宅便宜，比如很多loft就会便宜。这种短租模式我是鼓励，但最好不要投机，要当做投资产品去对待，细分到每套房子、每个月、每天租出去得多少钱，成本才能回来，还要算出租率，不能超过20天回本，超过20天绝对就赔钱了。回本就是租出去多少天才不赔钱，但房东算的只是把房租收回来。不能超过20天回本，超过20天绝对就赔钱了。这位房产分析师补充说现在市场上做这件事的人，说白了，是为了让大家看到这块蛋糕很大，公布很多利润， 很多人炒起来了，前期最早的人就有利可图了。 很多没做的人不清楚，就盲目入行， 他只有往上贴租金，整个行业租金会被拉高， 最早拿房的人便宜，所以利润是最大的。
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