投资者，认识你自己，专业还是业余？_第一财经
投资者，认识你自己，专业还是业余？
财商刘建位 13:36
古希腊人在阿波罗神庙门柱上刻了一句神谕：“认识你自己”。
中国人有句老话意思相同：人贵有自知之明。
大家找工作、找对象、找房子，都有自知之明，量力而行。可是同样的人，到了股市上，做投资、选股票，个个心比天高，口口声声要战胜市场战胜机构战胜庄家。
日，巴菲特在伯克希尔公司股东大会上，一语惊醒梦中人：业余投资者最大的错误是想模仿专业投资者的做法，但是成为专家投资者需要投入足够多的时间。
我想，所有的投资者，都应该在自己的股票账户封面上写下这样一句话：认识你自己，专业还是业余？
投资者如何认识自己投资是专业还是业余呢？有三个标准：一是你投入的时间和专业投资者一样多吗？二是你分析企业的能力和看待市场波动的态度像专业人士一样好吗？三是你的投资长期业绩像专业人士一样稳定优秀吗？
为什么用这三个标准呢？根据我的教训。
我高中时特别喜欢打乒乓球，没有受过任何训练，和同学天天打，慢慢学会了。到了高三，别人都不打了，我打得更多了，自然打得更好了。考上了大学，我们班同学都是爱学不爱动的好学生，我换成左手也能横扫全班。鹤立鸡群，不免有些笑傲众位球盲。我们班团支部书记老刁看不过了，有一天叫我到活动中心打球。他叫来一个中学校友，乒乓球受过专业训练。结果无论我怎么发球，对方都能一板直接扣死（后来我才知道那是弧圈球）。我输得就像幼儿园小班和大学生打架的下场一样惨。从此我羞愧得10年不碰乒乓球。不过也收获了一个教训：业余的就别跟专业的斗。打球的，认识你自己，要有自知之明，不自量力，只会输得很惨。
在证券公司呆了10年，在基金公司又呆了5年，研究巴菲特十几年，起码有一点是清醒的：投资者，认识你自己，要有自知之明，不要自不量力，业余投资者别跟专业投资者斗，否则一般也会输得很惨。不信，看指数的涨幅，这是市场平均收益率，相当于机构投资者的平均水平，再看看你的账户过去几年的收益率，比一比，你战胜市场了吗？
巴菲特2004年致股东的信中说：“过去35年来，美国企业创造出了非常优异的业绩，按理说，股票投资者应该很轻松就能赚到肥得流油的高回报：投资者只需要做一件事就得了，就是一直长期持有上市公司的股票，用一种非常分散又成本很低的方式。买一只指数基金，本来就可以轻松做到这一点。可是投资者根本不碰指数基金。很多投资者自己选股主动投资的业绩只是平平而已，不少人还亏得很惨。”
过去23年，中国股市上证指数上涨近23倍，按说投资者只要像购买一只指数基金那样，定期买入，大量分散持股，长期持有，天天照样上班照样玩乐，什么也不用管，就可以23年赚到23倍。可是，多数投资者赚到的收益率低得多，甚至很多人大亏。
为什么？听听巴菲特的分析：
“我认为，投资者主动投资业绩不好，主要有以下三个原因：第一，交易成本太高，这主要是因为投资者频繁买入卖出过多交易，或者花在投资管理上的费用太多。”
这是操作上的差别。业余球手想怎么打就怎么打，乱打一气，都是输在失误过多上。专业球手不会乱打， 一步一步按套路打，没有机会不会轻易进攻搏杀，先保不输，再等机会求胜。业余投资者往往频繁交易，次数一多，交易费用吃掉了盈利的很多比例，或者是购买主动型股票基金，隔三差五又赎回再申购，结果申购手续费加上管理费吃掉了收益的很大比例，或者去买私募基金，管理费加上业绩提成，吃掉了收益的很大比例，结果都是让投资者扣除费用支出后的净收益率反而不如指数，而购买一只指数基金，费率很低，只要一直拿着，就可以稳赚和指数一样高的收益率。专业投资者和业余投资者第一个重大不同是，他们如同鳄鱼、狮子等捕猎高手，能够等待很长时间，致命一击，而不是轻举妄动。专业投资者既敢长期空仓，静待机会，也敢长期持股，暂时下跌也不动，一直拿着，赚到长期高回报。
“第二，投资者做出投资组合管理决策是根据小道消息和市场潮流，而不是根据自己深思熟虑对公司进行量化分析评估。”
这是能力上的差别。我们业余的打球都是凭感觉，随意打，同样的来球，每一次都是随机用不同的动作和打法，根本没有稳定性。而专业的打球，各种来球、各种动作、各种比分都已经训练过很多次，比赛过很多次，心中有数，深思熟虑，都有一套稳定不变的打法。业余的只能是偶尔幸运赢一两个球，时间一长，失误率高，必然输给稳定的专业球手。业余投资者听消息、靠感觉，专业投资者会分析财务数据，又有多年经验，再用制度和流程让整个团队进行很有逻辑的理性分析和系统操作。这有些像家长在家教孩子学数学比学校教的效果差很多。
“第三，采取根据股市走势进进出出的投资方式，其特点是在错误的时间进入或退出股市，往往是在股市已经上涨很长一段时间后才买入，而在股市盘整或下跌相当长一段时间后却卖出。”
这是情绪上的差别。人的天性是从众，投资者总是看股市涨了很长一段时间，周围的人都赚钱了，才会安心地买入，而这时股价已经过于高估。相反，即使是买到了好公司，价格也合理，可是股市一跌，连续下跌，看到周围的人抛了，就拿不住了，也抛。结果抛了不久，就大涨了，后悔不及。这种情形一再上演。专业投资者正好相反，平时大量的训练，加上大量的比赛，经历过多次周期性的大涨大跌股市轮回，早已处变不惊，反而能逆势投资，人取我弃，人弃我取。正如巴菲特所说：“投资者必须谨记，冲动和费用支出是投资者的敌人。如果投资者非得想要努力把握住进出股市的合适时机，他们应该努力去做的是，别人都贪婪时恐惧，当别人都恐惧时贪婪。”
可是，无论是稳定的能力，还是稳定的情绪，都需要很长时间的经验积累。打球如此，投资也是如此。也许有的人说，投资比打球简单多了，只不过是买和卖而已。想想下棋多么简单，只不过把棋子动一下而已。但动股票和动棋子一样，动哪一个，何时动，要做出正确的决策很不简单，而且在压力之下，想到并做到很不简单。尤其是动一下股票产生的投资业绩关系你个人甚至家庭财富命运时，要做出与大多数人相反的决策，很不容易。
巴菲特在2013年股东大会上说：“投资者之间最大的区别在于，一类人是专家型投资，花费很多时间进行研究分析，成为非常了解企业的投资专家；另一类人是业余投资者，由于忙于其他工作，没有时间也没有兴趣研究分析股票。如果你只是一个业余投资者，没有投入多少时间研究分析，千万不要试图像专家型投资者一样进行投资操作。”
投资这个事，和恋爱婚姻一样，最主要的不是学习书本知识，而是实践经验的积累。你看再多恋爱的文章书籍，也无法告诉你接吻的感觉。即使你的高考经验丰富，也无法指点你的孩子一点就通，他必须在自己慢慢摸索中前进。
最后说明一下，并不是在专业机构工作的人就是专业投资者，只有那些专门做过投资多年，经历过多次大涨大跌，有公开的长期的稳定业绩记录证明确实长期持续战胜市场，才称得上专业投资者。不能只看一年的业绩排行榜，要看过去5年甚至10年的业绩排行榜。
如果你不是，也不想成为专业投资者，想继续享受你快乐的工作和生活，就听巴菲特的话，做一个既省心省力又长期稳稳赚钱的指数基金投资者吧：
“我建议那些并不是积极主动进行投资的人去买指数基金。如果你有一份平时需要忙于上班的工作，又想不断把攒下来的闲钱进行投资，那么定期持续买入指数基金，你的投资业绩就会做得相当好。如果我在指数基金与伯克希尔公司股票之间只能选择一个进行投资，我肯定会选择伯克希尔公司的股票。但是如果我只能把钱买入一只指数基金，我也不会对业绩感到不满意。”
（作者是汇添富基金公司首席投资理财师，本文仅为个人观点，并非任何投资建议。）
编辑：群硕系统专业投资者和业余投资者的区别在哪里？
这两天读吴军老师硅谷来信的一篇《专业和业余的区别》，感触挺多。
他的文中提到：
“1.(高尔夫球)职业选手和业余选手的区别并不在于后者打不出好球，而在于他们打出一个好球，可能伴随着一两个坏球，比如打偏了掉到水里或者干脆丢失了。而要弥补一个坏球带来的结果，有时需要多打好几杆，这样成绩不仅差，而且不稳定。相比之下，职业选手的发挥要稳定得多。
2. 职业选手能很好地控制自己的情绪，不会因为打了一个坏球而输掉整场比赛，也不会因为打出一个好球而得意，而业余选手打坏一个球会怨天尤人，接连几个球都打不好。而打出一个好球，会得意忘形，接下来可能会放松，并失去领先的优势。
3. 要想打好球，不仅要练出打出好球的水平，而且要按照职业选手的方式去打球，也就是说要讲究职业的做事方法。”
回归到投资领域，专业投资者和业余投资者的区别，差不多也是如此。从我自己的观察出发，这两者的区别主要是以下几点：
一、专业投资者对于回报率的期望更加理性，也普遍低于业余投资者。业余投资者中一夜暴富的想法占比不少。
专业投资者则相信复利的力量，拉长时间看，保持十年以上10-15%年化收益的投资业绩就是一名优秀的专业投资者。
对专业投资者来说，由于预期回报率的降低，其决策可以更加从容和理性，更多的考虑风险。
但对于业余投资投资者来说，往往只关注预期的回报率有多高，而不在乎风险有多大。
二、专业投资者从不以抓住牛股为投资目标，而业余投资者的注意力都在牛股身上。经常在市场上会听到哪位大神今年又抓到了什么三倍股、五倍股乃至十倍股，但是如果翻开大神的业绩表现，却往往发现只是平平。
这里面的trick在于：抓住了这些牛股的人，往往是高度的风险爱好者，所以才能发掘牛股，并且从头拿到尾。
但对于组合管理来说，这是致命的缺陷，因为无法做到风险和收益的平衡，导致组合过多的承担了风险，结果就是业绩平平。
三、专业投资者只在自己擅长的领域投资，而业余投资者涉猎广泛，盲目下注。巴菲特曾经说过，只在自己的甜区内击球。
专业投资者明白自己擅长的领域是哪些，研究透彻的公司是哪些，然后基本上只投资于自己熟悉的领域内，即使在其他领域有投资也不会重仓。
而业余投资者因为基本没有自己擅长的领域，反而会认为自己每个领域都擅长，所以敢于投资任何公司，即便这个公司过往的历史劣迹斑斑。
四、专业投资者重视阅读和学习，而业余投资者忙于打探消息。专业投资者的阅读量往往是惊人的，投资大师们都保持了每天阅读的好习惯，而且阅读并不仅仅局限于投资领域，涉及到社会的各个层面。
投资所涉及的是整个社会的缩影，投资一家公司，投资一个行业，背后都是有鲜活的生命，有其时代发展的脉络和烙印。而业余投资者往往连公司公告等公开信息都来不及阅读，对公司主营业务也不甚了解，反而醉心于打听各种消息，赌各种政策。
这篇文章，其实也是自勉。投资是个可以从事一生的职业，没有退不退休的概念，即使是巴菲特和芒格，也依然活跃在投资的第一线。希望能够努力的接近专业投资者的要求，做一名合格的专业投资者。
（转自投资理财知识）
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今日搜狐热点业余理财为什么拼不过专业理财？高尔夫球场上竟有答案！业余理财为什么拼不过专业理财？高尔夫球场上竟有答案！大尾巴猫百家号打过高尔夫的人知道，高尔夫的规则为，由第一杆开始，接着第二、第三杆，重复地击球，直到球打进洞。当挥杆次数与规定次数相同就能将球打进洞中时，堪称职业水平;若少一次击球，称为小鸟球；少两次，称为老鹰球。规则非常简单，但业余人士与专业人士依然有很大的距离。更宽泛点说，业余人士在投资理财、体育竞赛等方面，与专业人士有什么区别？有理工科背景的人一定熟悉《数学之美》的作者Google科学家吴军。在最近《吴军的硅谷来信》中，他讲了一则小故事，点破了业余人士与专业人士之间最大的区别。（图片来源于网络，如侵权请联系删除）某天，吴军去高尔夫球场打球。球场教练是一位在高尔夫球协会（PGA）登机的职业球员，年轻时参加过美国公开赛，是一名水平相当高的职业选手。而吴军，作为一名刚送完孩子的“奶爸”，平时忙于工作，是高尔夫的业余爱好者。二人球场相见，难免小试牛刀。结果，尽管吴军打出了不少好球，但还是因为烂球打得更多，不比发挥稳定的教练，最终还是输给了专业人士的教练。而教练，尽管并非杆杆完美，但胜在稳定发挥，实力雄厚，获胜也是情理之中。从故事中，你能否感觉到专业与业余人士的区别？显而易见，专业人士有三点做得比业余人士好。第一，专业人士不求杆杆完美，但求发挥稳定。所谓“木板效应”，当你将自己的短板提高，就能装更多的水，拿到更多的分。业余人士缺就缺在，由于缺乏专业训练与专业背景，短板要比专业人士更短许多，打烂球的几率也就更高。若真心想提高，则需要耗费大量时间从头学起。第二，专业人士在打出烂球后，能比业余人士更快收拾情绪，积极应战。普通人则可能一蹶不振，输掉比赛。专业人士对所在领域有宏观认识，对胜败也早已司空见惯，因此更能沉下心来，找出对手破绽。第三，专业人士有经过大量实验摸索总结出来的做事套路，效率极高。随着经济的发展，如今兴起了一股理财热，很多人跃跃欲试。那么，上述的道理若应用于理财领域，对我们有什么启示？大部分散户就像业余爱好者，既缺乏专业背景的训练，缺乏人脉、资源、信息获取渠道，也缺乏足够的经验，不能以平常心对待市场波动，往往听风就是雨。这种情况下，与其花费大量时间从头来过，孤注一掷，不如信任专业人士，选择那些经验老道，真诚的专业机构。比如有4000多只基金的基金市场，早在10年前的2007年，市场上就已出现了专业的基金组合专家，为普通散户提供基金组合服务——薛掌柜。这不正是前文我们说的，通过其专业性，帮助普通业余散户实现财富增值吗？而这样做的优势也是显而易见的。第一，薛掌柜在过去十年里发挥十分稳定。顺利度过2008年与2015年的股灾，其基金组合服务10年平均年化收益率达到了11.3%。同期上证指数、沪深300年化收益率分别为1.34%、4.82%。（历史数据不代表未来表现，投资需谨慎）第二，薛掌柜总结出一套实用性强的做事方法，更有效率。这点，从2006年开始，薛掌柜团队组建了国内首家基金组合研究院，原本很难预测的市场规律如今有了专门的研究院研究，薛掌柜自然如虎添翼。古人有云：闻道有先后，术业有专攻。把专业的事交给专业的人做，不仅能帮助我们收获更多，还能为我们腾出时间，陪伴在真正需要我们陪伴的人身边，比如家人，比如朋友。你觉得呢？本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。大尾巴猫百家号最近更新：简介:一只大尾巴猫的喃喃私语，都说给你。作者最新文章相关文章　　　　　　因机缘巧合，本人得以与微博圈上深圳房地产圈的资深投资客（不是专家/剑客，而是实实在在的实战派投资客）得以结识，并得到大家的支持，前段时间将其互动精华汇编成一本《鹏城楼市风云录》。　　其中一位朋友说：这就是一本【最接地气的投资理财宝典，史无前例的互动碰撞精华】啊。　　今天，借此帖，聊聊这个群体，也顺便分享一些精彩内容。
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　　先发一段深圳新浪乐居主编为这个群体写的一段图景式的描述：　　《寻找穿越经济周期的房产投资术》　　陶文杰　　这是一本深圳房产版的《史记·货殖列传》，是一本深圳投资客的众生相。　　早年在报社任记者时，一直有个愿望，想大量采访深圳的房产投资客群体。因为他们才是对楼市最了解的一批人，他们终年奔波在第一线，他们掌握第一手的资讯，他们积累了无数房产买卖的经验。不像一些专家信口开河妄言涨跌，他们是用手中的资金白银在投票。　　然而，当时这是一个隐藏在楼市迷雾之后的神秘群体。在舆论的叙述中，他们被脸谱化、妖魔化。他们要么被描绘成蝇营狗苟、谋取暴利的投机者，要么被描绘成躲在黑暗角落、操控房价的阴谋家。房价暴涨时，人们带着羡慕的神情，传颂他们的暴富神话，咒骂他们拉高房价。房价大跌时，人们又带着报复的快感，嘲笑他们失败。但是，没有一个媒体，能够真正走进这个群体，系统的，公正不阿的审视讲述他们的成败得失。　　直到有了新浪微博。　　2010年开始，新浪微博在深圳兴起，很快得到了病毒式的爆发性发展。与包括北京上海广州在内的全国其它城市相比，新浪微博在深圳活跃着两个特殊的群体，其一就是房产投资客群体（另一个房产剑客群体）。这两个群体，在微博上毫无保留的分享楼市看法、政策解读、区域分析、楼盘点评、投资经验教训、房产理财模式、实操案例，不仅如此，还经常自发组织线下聚会和沙龙，增进彼此间的交流。　　投资客群体的出现，以及彼此间的交流碰撞之频繁、深入，是其它城市说不具备的。深圳这座移民城市，创新、融合、分享的城市性格，在与具备类似特质的新浪微博相遇时，隐藏在楼市广阔洋面下的投资客群体，终于如巨鲸般浮出水面。　　这群巨鲸中，既有如貔貅般只进不出，20年如一日坚持长线买房出租，独创“房滚房”复利模式的@貔貅陈，亦有擅长快进快出，在3个月内完成房产短线买卖操作，摸索出“凤姐扮冰冰”房产套利模式的@业余套利，也有长短结合，拥有如猎豹般敏锐的市场直觉，自由游走于投机与投资之间的@闲人卓。既有胆大心细，谦虚好学，大手笔投资于城市中心黄金地段物业的@深圳Jacky，也有秉承“贱取贵出”，喜好挖掘城市低价低估物业，耐心守候价值回归的@洪怀懋。既有耕耘楼市十数年，视房地产为实业，楼市股市游刃有余的@贰哥忒贰，也有犹如楼市百晓生般，对深圳各区域、项目规划如数家珍，有“微博规划局长”之称的@洪海伦的微博。有坚守大梅沙，经常舌战群儒，对城市顶级豪宅趋势有独到见解的@生个儿子玩，更有如@钢铁侠安东尼997、@山姆的故事般，大部分时间深藏不露的，偶尔才崭露锋芒，技惊四座的潜藏大鳄......总而言之，这不但是一部鹏城楼市风云录，更是一个众星闪烁的世界。　　最令我印象深刻的，是这些房产投资高手们，对个人投资模式的坚守，以及对投资风险的重视。就投资模式而言，这些人每个人的投资风格都不同，有的甚至迥然相异，但每个人都通过实践，摸索出了一条适合自己的投资道路。微博中，经常可以见到彼此之间激烈的碰撞与争论。这些碰撞与争论带来的，并不是人云亦云式的盲目跟随，而是对自身投资路径的思考、警示与完善。条条大路通罗马，房产投资是一场长跑，这种交流碰撞，让每个人跑得更远，更稳。　　他们对投资风险的重视，更能给人带来诸多启示。典型如长线投资的@貔貅陈 ，经历了两次香港房地产的大衰退，如今其模式，已可令其对房地产市场的潮起潮落，做到“静观花开花落，笑看云卷云舒”。快进快出的@业余套利，坚持“风控第一收益第二”的原则，经受了07、08年深圳楼市大起大落的洗礼，摸索出了一系列的风控策略，其套利模式强调从不将房产买入前提建立在房价上涨基础上，因此亦能做到无视楼市涨跌。　　楼市并非只涨不跌，香港多轮楼市大衰退中，投资失败一蹶不振的案例不胜枚举。2008年，深圳多少高杠杆的投资客资金链断裂，倒在黎明之前。即使近两年的小牛市中，也不乏一些投资者割肉出局。大浪淘沙，从这些历经多轮楼市起伏，牛熊转换的市场淬炼后，最终生存下来的投资者身上，读者或许能寻找到穿越经济周期的房产投资术。　　一个人，如何才能实现财富的保值增值。2000多年前，司马迁在史记中给出了回答：“去就与时俯仰，获其赢利，以末汇财，用本守之。”意思是说，要投入商海，抓住周期，贱买贵卖，获取财富，然后去买房产和田地，把赚来的钱牢牢守住。秦汉以降，两千年多年以来，中国人的观念并无重大变化。土地与房产，始终是中国人保有财富的最主流选择。　　从这个意义上说，尤其应该感谢拥富，他费心费力，从浩如烟海的微博中，将这些闪光的珍珠一一拾起，大概梳理出了房产投资的一些脉络，弥补了深圳楼市一大空白。这是一本房产投资的百科全书，不但适用于刚需置业者，也能给有志于房产投资、投机的读者，很多参考。由于个人禀赋不同，这本书内的很多经验并不能照搬，但毫无疑问的是，这本书能让你在追求房产投资，实现财务自由的道路上，少走很多弯路。　　祝读者们都能有所收获。　　陶文杰　　日于深圳后海
　　半年前，圈子里德高望重的@貔貅陈跟我提出这个想法：何不将这个圈子的精华沉淀下来，汇编成一本《很多人的微慱》？每季或半年更新版本，永远更新互动中，开创独一无二的写书模式。如能成型，这将是一本最接地气的投资理财宝典，也是一本集体智慧的互动精华。　　我觉得这是一件非常有意义的事——微博上如此多互动精华，总淹没在各种信息海洋中。如果能够沉淀下来，通过有条理地梳理，让更多人节省大量时间精力，又集中了解、吸收各种干货，何乐而不为？　　仍记得@貔貅陈 成为某行业开创者前在香港购买一本黄页，找到独家供应商信息；仍记得@深圳Jacky事业起步初在一本杂志上了解到江苏无锡一家厂商的染色技术；仍记得@贰哥忒贰 转型期在一份香港报纸上了解到香港房贷二按、三按的情况，并紧紧抓住机会——种种案例，正好侧面印证了@貔貅陈 的一个观点：“我一直觉得书是性价比最高的商品”。　　当我在微博上提及选择几位有代表性的资深房产投资客的内容汇编成书这个想法后， @深圳Jacky 、@贰哥忒贰、@洪怀懋、@业余套利等投资高手均表示大力支持。@洪怀懋 表示：“拥富的尝试值得鼓励。深圳作为房地产市场的先锋城市，很多人积累了不同的房地产投资经验，对其它城市有借鉴意义。”　　从此开始长达半年的编书、运作历程。　　一开始，问题的重点在于如何让这些神龙见首不见尾的微博朋友们同意将其内容贡献出来。@貔貅陈 打了电话跟我沟通一轮，问我：你觉得如果编进这本书，希望采用谁的内容？我想了一下，报了一个名单给陈哥：@貔貅陈、@业余套利、@贰哥忒贰、@深圳JACKY、@洪怀懋、@陶文杰、@顾洪波、@生个儿子玩、@闲人卓。因为他们的微博主题突出，讨论深入，干货最多，而且非常活跃，互动内容更是妙语连珠，充满真知灼见，比较精彩。不过由于篇幅所限，更是考虑主要受众群体的偏好，我最终确定第一版的“很多人的微博书”里先选取@貔貅陈、@业余套利、@贰哥忒贰、@深圳Jacky和@洪怀懋的微博内容，他们各有重点，基本囊盖了投资与投机、价值坚守与快进快出、豪宅与普宅、持有与转手、激情与冷静……半个小时之后，陈哥给我打了一个电话：“我和他们基本已经沟通过了，大家都觉得很支持这件事，你就开始干吧。”　　于是，我发了这样一条微博预告：“在@貔貅陈 的大力推动下，我圳（甚至全国范围内）首创的‘很多人的微慱书’呼之欲出。计划是不断更新版本，一直更新互动中，形成独一无二的写书模式。感谢@洪怀懋 @深圳Jacky @业余套利 @顾洪波 @贰哥忒贰 @陶文杰 等前辈和朋友的大力支持，本人将一一拜访、沟通，并尽快落地执行。低调筹备期先谢过。”　　这条微博最终被阅读9.6万次。这个数据，以及评论转发的内容，给了我很多的动力与信心。此后，在长达三个月左右的时间里，我翻阅了几位房产达人的所有历史微博（仅仅洪怀懋的微博就有8万多条，囧……），试图寻找他们的主线、侧重点和逻辑。第一次通读微博是为了找感觉；第二次是寻找主线；第三次才是逐条选择，摘录，然后阅读所有评论和转发的内容，则其最有价值的部分，以成初稿。
　　@貔貅陈 ：曾经从事实体经济，如今已成功实现财务自由，旗下物业数量不菲，有家族团队打理，更总结出自己房产投资的复利法则，当前最大的兴趣在于如何提高已购不动产的“亩产”。　　投资箴言：时间最佳的投资方式就是在“时间+复利”的作用下，充分利用复利的威力间断地生钱。在神奇无比的复利威力面前，千万财富不难获得，亿万财富也不稀奇。
　　@深圳Jacky ：主业做工厂，业余时间投资房产。2001年开始做物业投资，06年进入深圳。热爱深圳，被博友戏称为J书记。钟爱深圳城市中心物业，投资国商铺、住宅、写字楼，尤爱豪宅。　　投资箴言：确定性必须放在第一位。生猛的深圳遇上通胀成为常态化的年代，深圳的砖头，哥爱死你了！
　　@贰哥忒贰：从最初投资公司房产领域的负责人，到如今深圳某投资公司的合伙人，负责一个小圈层的资金操盘，积累了13年的楼市投资实战经验。他认为，随着房价经过一轮长达10年的暴涨之后，房产投资需要重视的布什获利多少，反而是风险大小，这便是曾经在实业中打磨过的经验。　　投资箴言：不断倒腾，房地产即实业。
　　@洪怀懋： 深圳地产圈资深投资客　　投资箴言： 贱取贵出，先人一步！　　@业余套利：深圳投资圈资深人士，专业从事房地产投资与投机，业务从事股票和债券套利。　　投资箴言：一阴一阳谓之道，道生之，德蓄之，物形之，势成之!无为，少为，顺势而为！
　　这里人气很冷清啊~
　　今天下午参加了商报地产部顾洪波和深圳新浪乐居陶文杰的读书分享会《香港地产业百年》，顾洪波提及的关键字是周期、螺旋上升趋势；陶文杰提及的关键字则是风险控制。　　不过这次讲座大佬们没有去捧场（第一次讲座时，貔貅陈，深圳Jacky，洪怀懋等人都在；第二次讲座时，罗雷，深圳Jacky,洪怀懋等人也在场）。　　其实鹏城楼市风云录里摘录或选取的所谓的“大佬”，不见得是资金实力最雄厚，或者说操作水平最上乘，而在于他们至少愿意在公开场合分享了一些知识和理念，而且有实操案例。　　此外，我也一直提及，他们的实业背景。这一点很重要——扎实的基础，源源不断的现金流，严谨的操作和审慎的风控意识。
　　今天刚好看到这条：　　@业余套利：【很多人聊起炒房暴利就吐槽为什么当初没多贷款而要提前还贷或拿去买车和装修？为毛不设法多搞一套？然后幽怨地说哎暴利机会一去不复返了。其实从个人操作感觉来说，今年是仅次于09年炒房最轻松捡钱的年头，与07年伯仲之间。历史总是在重演，机会无时无处不在，只是欠缺把握机会的能力从而与她擦肩而过】　　肖恩方：我怎麼覺得是11，12年，今年這半年就漲了30%。　　业余套利：回复@肖恩方:对多数炒房的来说11年是瘦年，12年小丰年，13年大丰年。　　肖恩方：回覆@业余套利:對第一段實在太有感觸了。哥一屌絲，有了錢也不買車，自己家裝修都捨不得，節衣縮食都弄到房子裡了，這些年愣是憑著地鐵+摩的+用腳走，用一個諾基亞破手機的地圖定位跑遍了幾大城市數百樓盤。很多人就看著別人掙錢，不知道別人吃了多少苦，付出了多少努力。　　业余套利：回复@肖恩方:他们总是看到你中午才起，没想到你清晨才睡 。
　　今天在修订内容里刚好看到这样一段：　　贰哥独来独往，冷静审慎，确实太多值得学习。他特别推荐的书是《香港房地产百年》和《道路与梦想：我与万科二十年》，前一个是香港市场周期和群雄沉浮，后一本则是深圳本地20年风云，这两本书都深受推崇。　　@贰哥忒贰：由于投资是一种人的行为，而人较易受环境影响心理和情绪。许多人具有分析信息的能力和智慧，但很少人能够透过现象看本质，从容不迫不受刻意营造的气氛和环境所影响。而这常常会导致投资错误的决策。因此，别凑热闹，少买一手楼，不集中看盘，多分析信息来源可靠性。春节快乐！人多的地方少去。　　（2月8日 13：02） 　　【互动精选】　　@nobody鸡哥：最难是抽离自己，冷静分析。　　@深山圳水_xxwrite：投资、战略都要独立思维。要学会看本质。不要人云亦云，不要亦步亦趋。　　@深圳投资那些事儿：关于二手和一手有些不同意见，在当下二手楼市场已经非常成熟的情况下，你的对手大部分是精明的炒楼客或者是坚挺的死多，还有隐藏在背后专吃笋盘的炒楼大鳄专业户，尤其是成熟地段，二手楼交易纠纷多的去，返价违约成风，一手楼的好处是机会均等而且纠纷少，你的对手开发商还是要顾及自己的品牌的。//@一颗红心_两手准备：投资要看自己对手是谁。炒股难赚钱，因为你的对手是专业训练的基金经理。炒一手楼难赚钱，因为你的对手是精明的开发商。炒二手楼易赚钱，因为你的对手就是和你一样的刚需。摸清楚对手盘的思路非常重要。知道自己在那里，知道自己要去哪里。　　@中原罗中易：回复@深圳投资那些事儿：一手房因为是期房预售，至交楼需要一年半到两年的时间，中间出现质量问题、面积缩水问题、小区配置更改问题、周边规划更改问题等等，这些都是融入价格当中的，二手房有吗？
　　@深圳投资那些事儿：首先你说的这个问题作为一个购房者是可以想办法规避的，选择好的开发商是前提，这就是为什么说开发商要注意自己的品牌；其次我们可以统计一下，买楼花赚得个例多，还是你说的这些问题发生并且掉价的案例多。我们要讨论的是经验，但是不要以部分现象替代全局就好。　　@waxon：有道理。一手楼，你面对的是开发商，有专业的营销队伍，还有吹喇叭抬轿子的掮客(自称剑客)，具有系统的忽悠、吓唬、人造恐慌、饥饿营销等手段，头脑不清醒的人很容易犯错。买一手楼切记：宁可错过，不可错买，永远都有更好的房子在后面，永远不要被吓住。　　@何林SZ：《乌合之众》：个人融入群体之后，个体之间的差异被消解，智力认知水平开始下降，所有的单个人都在模拟或追随群体，博学者和不学无术者都一样没有洞察能力。群体运动中的情感和行为具有传染性。个人在被传染之后，“类似于被催眠的人在催眠师的操纵下进入的梦幻状态”。
　　@贰哥忒贰：避开旧改房源 即使只有10%的不可控也不要　　我曾经从事数码印刷行业，投入不少资金在设备上，但是网络的兴起令到数码影像的分享更加容易，我所在的行业受到相当大的冲击，最后选择放弃了创建的公司。　　如今回头看去，曾经做过实业，再进入投资圈的人，和最初便一头扎进投资圈的人相比，不管是看楼还是后期打理物业，都会觉得和做实业相比，已经轻松很多。另一方面，做过实业的人，对于风险会更为敏感，宁可少赚些钱，也不愿承担更多的风险。现在我们的公司还处于刚刚起步阶段，主要还是以住宅的投资为主，基于这种战略，如果一个物业在2-3年内已经获得了50%左右的收益，便会开始分析未来收益会不会有缩水的风险，如果有可能收益缩水，即便未来可能还有30%的涨幅，都更有可能选择先卖掉，另外去寻找更具成长性的物业。　　还有些人喜欢拿出90%的资金去做风险可控的投资，另外10%去博一个高风险高回报的投资，对我来说，就连这10%不可控的风险也宁可不要。所以你会发现，对于城市更新类的房源，我们不仅不会去跟风购买，反而会绝对规避。曾经对于城市更新的物业，我们也有过兴趣，但是在入手之前先研究了香港的旧改历程。如果从投资的角度看过去，发现香港的旧改整体并不算成功。早在上世纪80年代末，香港很多片区便有重建规划，到上世纪90年代末期成立了市区重建局，专门运作旧改项目，但是由于拆迁和赔偿等诸多因素，推进得非常缓慢，改造成功的更是寥寥无几。比如香港的波鞋街，从1998年便有改造规划立项，至今还是没有改成，因此我们判断深圳的旧改最快也要在10年后才会改变既有的城市轨迹，而且其中伴随多重波折和不确定性。　　深圳的鹿丹村，当初也有一些投资客买入，我们也曾经关注过，差不多也有超过十年了，现在依然没有成功改造。我们曾经考虑过的还有翠竹苑旁边的一些商铺，当时也有数家开发商进去，但是投资主体和赔偿都还没有确定，看了很久最终还是决定避开为妙。时间长还不是最大的问题，关键是不确定的因素太多，如果别人拿出一成资金去博城市更新，我能够理解，但是我自己不会去做，哪怕一成的资金都不会投资在这个方面。
　　《鹏城楼市风云录》修订版预订进行时。详情请点击@蔡拥富 微博：http://weibo.com//A3mzMiEk2　　没有微博的朋友也可以加QQ:,或者直接发邮件到 咨询。
　　@马云把阿拉巴巴的国际总部设在了深圳后海，又在深圳前海投资3000亿设立了深圳菜鸟网络科技大厦；赵薇也从湖南台辞职，到深圳卫视任副总监，并把全家移民深圳；李彦宏把百度国际总部也设在了深圳后海；史玉柱是深圳大学计算机专业硕士毕业；腾讯的小马哥更不用说，只要深圳推出高档楼盘，必定买一套。......　　你确定是赵薇从湖南台辞职了？　　就算不知道也麻烦求证下嘛，你叫李湘情何以堪？
　　这几天各种变数，稿件催不到，图片要不到；书号被抽去先用了……
　　　　准备在修订版内容里新增一张：深圳小产权房地图。　　上面这张图是找行业黑马何生拿的，到时要再修改和调整
　　去年@贰哥忒贰 接受媒体报道时，曾提出一个观点：“单价3万以上的房子不碰 买房投资一般都拿足5年”。　　当然他现在有所调整，但观点仍值得参考：　　单价3万以上的房子不碰 买房投资一般都拿足5年2012年9月　　那也许不是我最成功的一次投资，但确是至今我都觉得很幸运。2003年5月，创业又失败了，我将4万块钱分作两笔，买了2套小户型，记得排了差不多3天的队，排在我前面的一个台湾人买了10套。这笔投资数额并不多，关键是后来我从香港一份报纸中了解到香港房贷有二按、三按的情况，就去银行咨询，得知可以做加按揭。就是在物业升值之后，先通过担保公司出钱，把原有的物业赎出来，然后再重新评估增加按揭的额度。2004年底加按之后，我手上就有了80万元的资金，成为后来投资房产的第一桶金。当然，现在加按在深圳已经被禁止。　　我选择物业，最关注的指标就是风险。如今新创建的投资公司还处于资本积累的第一阶段，由于商铺总价高杠杆小，所以住宅还是关注重点。选择住宅时，会先建立物业池，在选中的区域内重点考虑主流开发商的产品，预期未来有50%升值潜力的物业才会买入。看上去是对增值期望高，事实上这样的物业抗风险能力也更强。　　我个人的投资习惯是对高价物业敬而远之，即便是现在，单价超过3万元在我看来就算是高价。即便每年有10%以上的租金回报率，但是价格超过3万，我都很有可能放弃。单价10万元的房子能够涨一倍到20万元，我也宁可选择单价1万元的房子，等它涨到2万元。一是觉得价格上涨的难度后者更小，而且后者需要投入的资金也会少很多。　　我曾经问过周围的人，是否愿意把400万元以上的房子登记到别人名下，十之八九都会认为风险太大。所以限购之下，大户型尤其是双拼、三拼的大户型，受到房票限制，是最受打压的物业，一旦未来限购政策松绑，或者有政策取代限购，相信升值潜力会比较好。加上当前“70/90”政策，制造出更多的小户型，进一步加剧了市场上大户型的稀缺性。这种结构性问题的积累，反倒会成为投资的一个机会。现在受伤越重的，未来反弹的概率越高。不过，我也赞成罗湖万元左右单价的老房子有它的投资价值，尤其是100平方米以下单位，个人认为未来增长是很确定的，但是大户型的就别选择罗湖了。　　除此之外，我们的投资习惯是新房和10年以上的老房子基本都不碰。规避新房，是因为营销手法太多，市场价值难以准确评估。可能市场价只值3万元/平方米，但是通过营销和包装，卖到4万元/平方米也很可能。超过10年的老房子，由于园林、户型、用料等方面都有些过时了，也会尽量避开。所以5年以内的次新房，是我们主要选择的对象。至于投资期限，一般会拿足5年。主要是因为营业税太高，如果将来进入买方市场，未必能够全部转嫁给下家，还有便是回顾过去的调控，5年基本算是一个期限。
　　今晚大家都在回顾这篇文章。　　贰哥说：由于深圳的城市更新依然存在诸多难题未解，包括万科、金地在内的一些开发商已经渐渐对旧改失去热情。较早参与深圳旧城改造的金地集团相关人士日前在深圳城市更新论坛上表示，因深切体会到旧改过程的艰辛，近年已基本退出该市场。目前金地对于旧改项目是适当选择，谨慎介入。　　@深圳Jacky: 除非大宗单一业主的厂房，否则，旧改的不确定因素四伏。从不因旧改概念而下手。　　见圳城长：大佬退出也未必是坏事，金地 中海 万科不玩，深圳才能出更多的佳兆业 绿景 京基。　　@蔡拥富:贰哥这是炫耀贴（图片里是南都去年对贰哥的专访内容，贰哥的预判成为事实）。罗雷从今年整栋民房包租增值改造成白领公寓这一趋势中，也判断以后旧改更多是自发行为，成本低效率高，只是投机者少了一条赌博通道。包租增值改造也考实力，前几天有一朋友说他的回报是其他白领公寓的一倍，更不要说其他城中村的民房了（主要是长短租结合）　　@贰哥忒贰：看香港，知深圳。
　　@貔貅陈　　《复利75倍"鸡母孵鸡仔"房滚房》　　“憨孙，养一只老母鸡，2年才生一粒蛋，几时才孵出一窝鸡仔？”百岁老阿嬷生前常常这样调侃我。　　老人家把我人生的第一套房，说是只老母鸡。 这几年我一直顺着母鸡生蛋， 蛋孵小鸡，小鸡长大，再生蛋……一路走来，时常想起老阿嬷慈祥的笑容。　　1990年，我耗尽全家打拼几年的积蓄，还贴上太太的嫁妆，在深圳买了一套商品房，交完首付口袋里只剩五百不到，连简单装修的钱都没有。首付10万，按揭10万(在93年己还清)。　　这房子自家住了近十年， 最初几年办公/住家/员工宿舍/饭堂混在一起，N合一，工作起来较率挺高的。　　后来的十年多一直对外出租，靠租金收入太约2年，就可买入一套小公寓，小公寓到手又出租，又有收入。老房加小公寓租金累积一起，又再来一套，如此下来，到目前共购入5套小公寓(及3个车位）。租金余额若干，小公寓没按揭都是全额付清。(前十年自用，后十多年出租到现在，有时想假如这20多年都出租，那会生出多少只小鸡呢？)　　目前，老房市值近240万。与由老房衍生的小房市值超250万，总共超490万。　　在4年前，我把此房红本押给银行套出70万，和另几只大母鸡的蛋一起，在关外购入写字楼，目前升价3.5-4倍，70万投入已变成260万，租金回报约20%，每月分成1.16万。这样每个月还有源源不断2.5万元的租金产出(老鸡和小鸡的蛋蛋)。自己真金白银掏出的10万，增值75倍， (另10万及供楼利息，就当自住那几年的租金吧)。　　这几年老是有亲朋劝说，把旧房卖了，买个更大的，反正赚那么多了。其实楼上楼下的邻居，也真的都把老房卖了，套现去买更大更靓的房。原始业主只剩1-2个。有些更是转手几次了。　　想想，这大小房子都已是零成本的了，所收的租金全部为纯利润。尽管眼下官府时时调控/限购/涨涨跌跌/一切不都是浮云……　　有一个利好的信息，这老房在十年内旧改的可行性非常高。　　以不变应万变，咱还是把这鸡群再养下去，是不是又憨又傻？别理它。　　Ps：老房近来会翻新改造，租金在原来基础上翻倍。若把之前套出的70万还掉，以目前市值240万的老房可新贷出近170万，扣去70万新增100万还可再买入房子。当然是自供自给的那种。有人说市值260万的写字楼一样可套现百多万出来再投入……真这样做的话，只这只母鸡多年来可衍生百倍的资产。哈哈！　　在楼价高高的时候卖出，你再买回来的也是高高的。高出低入，谁都知道赚大钱，但又几个能做到？ 　　投资学乌龟爬，虽是慢了。但如果把整个赛程放在长期的时段里(10-20年)，兔子要输更多次。 　　有时想，这种“鸡母孵鸡仔”的草根讲法，和金融理财里所提的复利法则也是同种的做法。人家是利滚利，咱家是房生房。 　　从另一角度看，也可以当是小本创业，一盘生意，还是比较稳定/可长期存活的“公司”。 　　不知不觉十多年过去了。以实业得来的利润，也不停地投入到房产里。沿用鸡母孵鸡仔这种模式。大鸡和小鸡要开个鸡场才放养得下了！
　　砖头从此有灵性——当房产投资遇上微博　　（自序）　　多年前，深港两地以“补偿贸易”的合作建房模式，共同开发了一个名为东湖丽苑的住宅项目，这是改革开放后中国大陆的首个商品房项目。此后，沿着当年香港投资者开辟的道路，深圳投资客逐渐成为国内第一批房产投资客，走出了一条富有深圳特色的楼市投资路径。 　　曾有一位在深圳投资楼市近二十年的资深投资客总结道：“这么多年，我的原则是，不能极端，严格控制风险，不做低首付和负首付。房产投资是个兼职，我有自己的实业生意。我只在自己熟悉的区域，购买熟悉类型的物业……你必须对政策和市场保持足够的尊敬和敏感，一有风吹草动就迅速退场”。这段话，是大多数稳健的深圳房产投资人的真实写照。　　然而，在新浪微博推出之前，深圳房产投资客仍是一群神秘的群体，他们偶尔出没在各个论坛或者Q群之间，神龙见首不见尾，富贵险中求。江湖上都是他们的传说，但甚少有人看到他们清晰的身影。直到当房产遇到微博，才出现这样一番热闹的情景——除了深圳，其他城市恐怕没有这样开放交流的氛围和圈子——他们发起话题互动、相互补充论证、线下交流探讨、联合考察标的、无私分享干货；他们主动交流探讨，修正观点与偏见；他们嬉笑怒骂、互相抬杠、集思广益、抛砖引玉，成为圳上一道亮丽的风景线。　　此外，更难得的是，他们也愿意花大量时间在新浪微博这个开放平台上与草根、刚需或初级投资者探讨，崇尚“高手在民间”、“三人行必有我师”。虽无法“有求必应”，但基本上都非常耐心解答了大多数网友的留言互动。　　从他们身上，你会更深刻地理解什么叫“只有偏执狂才能成功”——偏执、勤奋、坚持己见，做到极致。他们是专业而非职业的投资客，不受其他利益团体的左右，草根而接地气。换句话说，他们的互动内容，更像是黄金时代的群雄论战，谱写出一曲充满韵味的鹏城楼市交响曲。　　半年前，圈子里德高望重的@貔貅陈 跟我提出这样一个想法：何不将这个圈子的精华沉淀下来，汇编成一本“很多人的微慱书”？每季或半年更新版本，永远更新互动中，开创独一无二的写书模式。如能成型，这将是一本最接地气的投资理财宝典，也是一本集体智慧的互动精华。　　我觉得这是一件非常有意义和价值的事——微博上如此多互动精华，总淹没在各种信息海洋中。如果能够沉淀下来，通过有条理、分主题地梳理，让更多人节省大量时间精力，又集中了解、快速吸收各种干货，何乐而不为？　　仍记得@貔貅陈 成为某行业开创者前在香港购买一本黄页，找到独家供应商信息；仍记得@深圳Jacky事业起步之初在一本杂志上了解到江苏无锡一家厂商的染色技术；仍记得@贰哥忒贰 转型关键期在一份香港报纸上了解到香港房贷二按、三按的情况——种种案例，正好侧面印证了@貔貅陈 的一个观点：“我一直觉得书是性价比最高的商品”。集体智慧成书，其价值更是不言而喻。　　当我在微博上提及选择几位有代表性的资深房产投资客的内容汇编成书这个想法后， @深圳Jacky 、@贰哥忒贰、@洪怀懋、@业余套利等投资高手均表示大力支持。@洪怀懋 表示：“拥富的尝试值得鼓励。深圳作为房地产市场的先锋城市，很多人积累了不同的房地产投资经验，对其它城市有借鉴意义。政府对房地产投资的限制其实有害城市的发展。城市变得更美是因为有人愿意投资那里的房产，没人投资政府去哪里拿钱来建设理想中的城市？！”　　经过几个月的汇总与编辑，目前这本包含投资理财篇、标的分析篇、方向探索篇、政策分析篇、实地考察篇、访谈专题篇的互动精华已呼之欲出。这是一本诚意之作，希望大家各有所得。　　感谢为本书内容和观点做出突出贡献、关心与支持本书进展的所有微博朋友们。祝大家站在时代的浪潮巅上，与楼共舞。（by @蔡拥富 ）
　　　　@木讷小三哥： #商业智慧# 之 @貔貅陈 ：戒、定、慧，是佛家的3重修炼，第一步是戒，戒除暴利/戒除高风险/戒除短期行为，第二步是定，现金流的不断正循环，重复108遍。复利只是其数学逻辑，定力才是其心中秉持。最后一步是慧，简单生活，低调骑行，大隐隐于市。
　　业余套利（2012/10）　　提问：请教您，大梅沙万科的公寓产品，就投资回报横向比较而言，还有没有继续持有的必要？　　@业余套利：东海岸的公寓4-4。5%出租回报率，在公寓投资性物业里比较，收益率属于中等，不好不坏。但其价格投机能力占优，在行情火爆时或许能忽悠到几个一看到大海就不能蛋定的小资，持有或卖出都行。　　提问：请问对深港一号怎么看？它的50平复式呢？　　@业余套利：深港一号的价格甚至比西乡、龙华还低，性价比是不错的。50平复式想办法改成2房，客房只要求摆下1米2的床即可，那么价值就更高了。　　提问：再问个具体点的写字楼的问题：各方面对深圳写字楼市场的看法归结为一句：供过于求 租金偏低 自用可以 投资不宜。那么具体到中心区的卓越世纪中心现楼在售，单价在58K往上，参考香港住宅跟写字楼的回报，相对来说写字楼还是较高的。而目前世纪中心的价位与周边住宅相当。可投资否？　　@业余套利：不可直接拿回报率跟香港相比，因利率水平不同，应比较“租金回报率减利率”差值。卓越世纪位置尴尬，处在CBD未端和死角，到会展站要5-8分钟。楼下商业开发不成功，周边环境零乱。事实上旁边的港丽豪园单价仅3万，恒运豪庭2万6，价格是住宅2倍。就性价比来说不如卓越时代、国际商会、金中环、现代国际。　　提问：我买过两三套房现在在深圳已经没有房子，现在再想买房但是还是只能向银行贷款的情况下怎样操作比较好？您买过这么多套房子都是一次性付清吗？　　@业余套利：要分清限购与限贷的区别：曾经买过但现在没房，不限购；曾经贷过但现在没房，要限贷。现在想再买房，如果之前贷款次数没超过2次，还可争取首付六成按第二套贷款。限购问题比较好解决，限贷问题比较难。我快进快出的房子，都是一次性付清。　　提问：你好，本人女士25岁，参加工作3年累积20万资金，想用这笔资金（20--30万）作为首期入手小户型，可以推荐广州的房源吗？（我也知道这期的主题是围绕深圳展开，冒昧提问）或者推荐广州的房产达人也是欢迎~感谢套利哥~　　@业余套利：广州的市场不了解！20万首付，只能看60万以内的房产。2个建议：1是五羊新城之类地段好的老旧小区；2是番禺地铁口附近单价低总价低的新房。　　提问：套利哥，只好在这题问了，博客公寓怎么看？　　@业余套利：印象中博客公寓是老旧房翻新改造，换了件马甲再向市场出售的。除了南外学位的价值，目前的价格性价比优势不明显。　　提问：2010年底在罗湖爱国路文锦路附近投资一写字楼，回报率约5%，但楼龄比较老了。套利哥如何看待此类房产？　　@业余套利：这类房产防御性有余，攻击性不够。作为低风险的长期投资，可作为金字塔的资产配置塔基，与其它攻击性品种搭配。　　提问：投资商铺长线的哪些地段较好？短线炒铺是否较难套利？有无好经验分享？　　@业余套利：无商铺投资经验。商铺投资在房产类型里，属最高级别层次，新手别轻易上路，非掌握高精尖技术者勿轻易下手。　　提问：请问一下套利大哥，您以前和我说过我适合八卦岭一带的房，请问八卦岭一带有什么合适的100万左右的小二房吗？　　@业余套利：八卦岭的物业主要以投资出租为主，户型多数是单身公寓。如果是现成的2房，没有100万左右的。鹏盛年华、翠馨居这类都要120万以上。要么选择意馨居、鹏益、岭尚时代的1房改造成2房；要么到泥岗路对面的金银园、碧清园看看。　　提问：T总，如何看待罗湖地王副楼（限购，50年产权，可注册办公，90-140平，2万出头单价，带11000左右的租约据说）？　　@业余套利：商住楼的本质实际上是“既不宜商也不宜住”，作为写字楼不上档次，作为住宅又不宜居。所以这类产品的价格攻击力受限，抗跌也抗涨。但通常会在出租回报率方面给予补偿，往往回报率在4.5-5.5%之间。自行决策。　　提问：你好，准备想买前海诺德国际；鼎太风华七期；或者雷圳0755的房子来投资，目前的价格诺德和鼎太的价格48平120到130万之间，租金一般能租到2800左右，想请教下此阶段应该买吗，单从投资回报绿来说就太低了，您认为在未来的三年内还能有多少升值空间呢，请赐教，不胜感激！　　@业余套利：2.6%的出租回报率，脱离投资性品种的范围，十足的投机性品种。这类产品的特点是受市场因素的变化，价格波动剧烈，涨跌幅度都很大。市场没信心时，开发商7K仓惶出货；市场有信心时，刚需30K抢货。无法预测升值空间　　提问：请问套利哥，深圳的限购短期看来也不会解禁，请问去香港买房时机是否合适？能否点评一下香港楼市，感觉回报率比大陆还是要高不少。　　@业余套利：不熟悉香港，无法点评。既然是投资，盯住一个指标就行：“物业出租回报率减贷款融资利率”，与大陆比较一下两者的数值，差值高者价值高。　　提问：板银通道对第五园利好程度多大？能影响买卖决定吗？　　@业余套利：如果坂银通道真能开通，对第五园的意义类似于滨海大道开通对南山的意义。买卖前，请自行研究具体规划及实施情况。　　提问：请问自住兼投资的话，罗湖百仕达怎么样？均价3万，会不会价格稍微高？　　@业余套利：罗湖的价格总体比较理性，从自住的角度来说性价比高于福田南山。如果嫌单价贵，不妨考虑君逸华府或者碧岭华庭，自住都是不错的。
　　昨天在微博上看到一位在日本的朋友@悦实
说： 在天涯看过这个相关的帖子，都是在民间高手们的经验汇总 推荐看看哦 可惜我这边买不到。　　感谢支持。
　　《鹏城楼市风云录》的试读版本已经放到百度云 ，欢迎下载查看http://yun.baidu.com/share/link?shareid=&uk=&third=0
　　小富靠房、大富靠地。你真的了解房产市场么？上广告：《鹏城楼市风云录》修订版已有现货，欢迎淘宝拍下《鹏城楼市风云录》（修订版）预订。标价220港元，淘宝价50元。告诉你一个身边最接地气的炒房客群体的故事，系统级的地产投资培训！新增论战前海、商铺投资等内容，附送前海规划图。　　http://item.taobao.com/item.htm?id=
　　@325MY： 　　此书是近年来深圳房产投资最接地气的一本好书！里面蕴含着一群民间投资高手的成功的经验与智慧！[爱你][心]在此衷心感谢各位专业的高手们无私的分享！ 　　@罗云水： 　　刚收到@蔡拥富 主编的《鹏城楼市风云录》一书。蔡先生通过微博结识了一批在深圳投资房产赚得盘满钵满的投资精英。通过与他们多年的深入了解，梳理总结出了投资客的投资心得，以便让更多的人了解房产市场行情，客观分析、理性投资房产。这是一部不可多得的房地产行业发展与投资的宝典。 　　@肖恩方： 　　鵬城樓巿風雲錄(修訂版):終於收到@蔡拥富 兄寄來的修訂版，該版在香港正式出版，增加了新內容，實為房產投資人必讀的教科書。一個普通人在社會立足，要有一技之長。房產投資，是值得普通人考慮選擇的一條金光大道。不要借口沒有資金，小圓的案例會給你啓發。找個又長又多雪的山坡，下一個土豪就是你！ 　　@深圳Jacky： 　　『赞成罗湖的老房子有其投资价值…但是大户型就别选择罗湖了』--@贰哥忒贰 拿到再版的《鹏城楼市风云录》，随手一翻，皆可见妙语连连。再次深感@貔貅陈 提议微博成书，意义非凡。一众博友嘻戏、抬杠，看似几无头绪的片断，不仅编排成册，更如此精美，仅纸质一项，心里已向@蔡拥富 默默敬上一礼！
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　　现在买房依然不晚 ()　　BY 深圳新浪乐居 陶文杰　　秋意渐浓，正是菊香蟹肥的好时节。前几天，前海湖山壹号在项目现场，在立新湖畔夜色映衬下，以“全蟹宴”宴请业主，288元一只的阳澄湖大闸蟹，每桌一下上一大盘，笔者有幸参加了宴会，大快朵颐。在现场，笔者了解到，项目正在发售的联排别墅，认购火热。　　当然，我这里想说的，并不是蟹如何肥美，而是想谈谈四季度的楼市走向。　　现在关于楼市走向，有很多不同的现象和声音。近段时间，深八条、京七条接连出炉，市场对十八届三中全会也有关于房地产新调控的预期，比如说房产税试点扩容。银行惜贷、首付、利率上浮的消息也不绝入耳。前段时间，国世平关于卖掉所有房子的言论更是令很多购房者人心惶惶。但另一方面，各地又是地王频出，深圳龙华刚刚拍卖的土地，楼面地价加上各项成本后，要卖到3万以上，开发商才能不亏本。一线城市楼盘依旧销售火热，上海又出现抢房，现场热闹好比春运。　　整体而言，临近年底，市场的后市的判断分歧加大，对于购房者而言，这是很纠结的时刻。那么，为何前海湖山壹号的别墅业主们，敢于在此时入市？　　【投资是一种有关周期的艺术。2600多年前，被后世尊称为“商父”、陶朱公的范蠡就是善用周期的例子。史记说他“候时转物”，也就是根据经济周期、季节、时令的变化而转运不同的商品，最终成就一代巨富，还能报得美人西施而归，飘然归隐山林。对经济周期的精准也是李嘉诚成就首富的核心因素，60年代以来，李嘉诚几次经典的逆经济周期操作，奠定了其华人首富的坚硬基石。】　　所谓”春华秋实,冬种夏收”，自然界有周期性，房地产也有周期性，每年的4季度往往是投资的关键节点，比如说，07年四季度，是离场的最后机会，08年开始楼市就狂跌不休，想卖都卖不掉。而08年底，是进场的最佳机会，那时入货，现在收益不涨个2、3倍都不好意思说。　　有人说这是极端的例子，千载难逢，但机会何曾走远？从这几年说，10年10月，深圳限购令出台，激起一波商铺的热潮。11年底，龙华绿景香颂、宝安招商果岭、广兴源圣拿威这些盘以1.6万的价格艰难发售时，恰恰又是一个低点。现在圣拿威公寓价格已经卖到3万多了。再说去年12年底，也是一个波段地点，那时买的房，在今年上半年国五条之后，就开始大赚，到现在少说收益有两成。北京更离谱，涨4、5成的都有。　　今天，我们再次走到一年的年底，一切似曾相识。个人感觉，楼市行情往往在犹豫中发展，多空分歧严重恰恰说明楼市依然没有见顶。很可能，今年四季度又是一个买房的好时机。虽然房产税落地的可能性很高，但房产税率几乎不可能很高，而低税率对楼市走向影响很小。从大宏观角度看，无论是地方债、还是地方土地财政、还是稳增长的需求，都不允许房地产行业出现大跌。　　由此看来，人们对楼市调整的预期有很大可能会落空，一旦市场认识到这点，失望之下，房价又会出现报复性的上涨。明年春节后，深圳房价很可能还会涨一波。
　　@斌琦凌：　　周末南山淘房，体会1、刚需两房上车盘，稍微带点花园社区的，无视地段或学位。200W已成最低门槛，年前再不上车者只能自求多福。2、房源稀少，笋盘难找，套总的凤姐变冰冰是否主攻无社区的大厦或楼梯房。各位大佬怎看？　　楼梯房是大部分刚需情感的禁区，转手有难度。　　@释然George:过三年，这种情感就会绝迹。好地段的楼梯房，如果价格低，户型方正朝向好，一定是好选择。
　　《鹏城楼市风云录》是一幅深圳投资客的众生相。它汇聚新浪微博上深圳房产投资界各典型代表人物的观点和思路，以及与网友之间的互动碰撞精华，并以图文并茂的方式沉淀下来，汇编成一本“很多人的微博书”。可以说，这是一本最接地气的投资理财宝典，也是一本集体智慧的互动精华。　　《鹏城楼市风云录》主要聚焦于深圳资深投资客@貔貅陈 @贰哥忒贰 @深圳Jacky @洪怀懋 和@业余套利 的投资模型和理念，他们有的是行业隐形冠军，资深包租公，有的是奥运会产品供应商，有的是深圳房地产行业活字典，有的是屌丝逆袭的经典案例。　　而现在，他们第一次借助新浪微博和这本书的平台，向读者们分享自己的发展过程里从无到有的起步阶段、一路上投资理财的经验和教训。　　他们与其他专家、学者和营销人员不同，不靠理论，专注实践，用自己的真金白银践行出一条适合自己，而且行之有效的投资理念，很多观点都是交过学费的真知灼见。　　自从正式出版到现在，《鹏城楼市风云录》曾创下一系列记录：预售/特殊编号（赋予传播价值外的情感价值）/拍卖（单本）/三倍价格无法回购/送给茅于轼/区政府领导人手一本并公开盛赞/MBA班分享/覆盖英国、香港、台湾以及国内各城市读者/淘宝好评100％并留下感人评论/某Q群朋友限时阅读并快递传阅……接下来还会让这些神秘草根投资客走到线下，举行一次投资沙龙。
　　2014投资展望沙龙暨《鹏城楼市风云录》新书发布会-访谈内容（）
　　【主持人】：　　现场各位嘉宾、各位朋友，现在我向现场所有嘉宾正式的宣告，懿花园2014投资展望沙龙暨《鹏城楼市风云录》新书发布会开始，在这儿让我们用最热烈的掌声首先有请五位非常重要的嘉宾上台：新浪网主编陶文杰先生、商报地产版副总顾洪波先生、深圳Jacky、洪怀懋、贰哥贰哥。在《鹏城楼市风云录》这一本书上，有两句非常经典的话语，在这儿我想与我们现场所有来宾共同分享一下。它被誉为最接地气的投资理财宝典，是史无前例的互动碰撞精华。现在我们邀请这几位嘉宾为我们分享这几本书的经典之处。　　【顾洪波】：　　我再隆重介绍一下刚才这位上场的是貔貅陈哥，陈哥也是非常低调，一直不愿意上台。今天大家过来并不是仅仅分享这本书，因为这本书其实里面有些内容应该说今天到场的很多朋友都读过这本书，所以今天也要非常感谢今天还有一位特别的嘉宾，就是这本书的主编。虽然今天的陶总也在这边，如果微博再继续这样，可能用的人越来越少，接下来再出现这样一本书的可能性会越来越少，接下来我们这帮朋友再聚在一起探讨房地产投资的这种问题的机会可能越来越少。所以今天也很荣幸跟几位一起来这里聊一聊2014年的一些东西。　　今天我属于客串主持人吧。我们迅速进入正题，今天核心话题就是谈谈几位大佬对明年的楼市、股市的看法，明年是不是还是一个买房好时间。洪哥前两年更看好股市，对房地产相对更谨慎一点，对2014年会怎么看？对陈哥来看，按照我们对陈哥微博上的了解，陈哥这种投资模式已经超越了房地产的这种周期。不管楼市是涨还是跌，可能陈哥这种模式都能够有他的很大的操作的空间。因为他做的是非常长线的投资，今天也可以让大家来分享一下，对明年的市场到底怎么看。让文杰先谈一下，你觉得明年的楼市还有没有机会？今年也涨的比较高了。
　　【陶文杰】：　　总体上说，我对深圳楼市还是比较看好的。因为从最简单的一个道理，实际上我们看到最近进入11月份以来或者10月份以来，北上广深四个城市都出了八条、七条、六条、五条，如果政府的智囊团不是认为这些城市房价还有很大上涨压力的话，不会出台这种政策出来。正是因为很多内在因素决定了一些城市的房价还是会上涨，所以他们才迫不得已在违背三中全会市场化精神情况下，还出了这样一些政策。无论是更加严格的限购还是说其他政策，就是想压制住房价的涨幅。从大的方面来说还是会涨的。　　第二，房产税的出炉大家有预期了，应该会出的。关键是出的话，对楼市影响会有多大。我个人认为他如果要出的话，不会特别严厉。如果是一个不是特别严厉的政策的话，可能只是短期对市场有一些心理的冲击，中长期肯定还是会回归到正常的供求关系来决定的这样一个轨道上来。　　第三，由于我们国家货币政策从09、08年这一波后，实际上已经进入相对偏紧，政府说是稳健，实际上是相对偏紧的货币周期，这种情况下支撑短时间房价暴涨的可能性已经比较少了，就是因为市场上的钱不多。如果你真的看好，他会涨一波歇一下，涨一波歇一下，大家也不要期望08、09年翻一倍的情况下。我相信明年货币政策也是适度偏紧，保持经济增长速度不低于7.5%的情况下，政府会严格监控货币发行量，M2也就是14、15的水平。这样钱的总量跟今年是差不多的，我们会时不时感觉钱不太容易拿。在这种情况下，房价涨幅就不会特别大，至少短期内不会涨的特别快，也许是温水煮青蛙式的这种上涨。　　早上来之前，我试着去走了一下刚刚前两天开通的广深沿江高速，我从西乡大道上的S3，大概不到10分钟就开到了深圳湾口岸，实际上这条高速已经把后海和前海这两个湾区已经拉近在一起。为什么说这个呢？我是想说我接下来对深圳比较看好的还是宝安中心区、西乡碧海中心区，前海概念这一圈房子，我觉得这里2万多的房子可能明年都要到3万多以上，一个是刚才说交通的直接利好。第二，对所谓的前海被批自贸区的预期，所以我比较看好这些片区的房子，这就是我关于楼市大体的观点。接下来还有什么提问再补充。谢谢大家！
　　【顾洪波】：　　陶文杰刚才谈了前海，又没有谈龙华，所以Jacky不高兴，又没有谈罗湖，洪哥也不高兴，接下来请洪哥谈谈明年的市场。　　【洪怀懋】：　　大家都知道在微博上我是比较喜欢跟Jacky打口仗，所以Jacky没有发表观点我都不知道怎么说，最好他发表了观点，然后我来批判一下，这是我最在行的。我们也是很好的机会，借这个书谈谈楼市。其实我们每天都在微博上交流，大家都在想什么很清楚了。我就想谈一点自己的经历来跟大家分享。像开头我来深圳，有一个朋友他要在深圳设立一个采购点，我就开头一个人来，在海王大厦那边，30平方左右，在那边开始去找厂家，到东莞、顺德各个地方去找货源。最后又从，由于我们货越来越多做电子产品，然后又从南山。　　【懿花园】：感谢他们的来临，主讲是他们，不是我。我们非常高兴提供场地。我觉得《鹏城楼市风云录》虽然没有我写的份儿，但是对在座几位嘉宾来说，还有对深圳的朋友来说，我觉得这是非常有重要意义的一个手册，我们希望有机会支持我们本地的一些精英跟意见领袖，也可以帮助大家富起来。谢谢！　　【洪怀懋】：　　今天天气这么好，大家不去玩，来这里，肯定大家都是爱财如命。后来我就搬到华强北那边办，因为那边找货比较方便，从华强北那边开始，公司开始买写字楼。当时买写字楼就是成宏地产，成宏地产那天好像门面都被砸了。他们基本上盘踞在了华强北，各个地方都有他们的店。他当时推荐两个地方，一个是科技园，腾讯就是从那里出来的，破旧厂房、旧电梯。当时5000多元。我问成宏地产的意见，老板看中了佳禾还有一些没有办房产证的，3000多元就可以拿。我们稀里糊涂由于自己用，就买了。买了后，发现这个东西一直在涨。中介李先生有一次给我讲，赛格广场6楼有一大批商铺要卖，好像是乐安居的老板，然后让我去参与，很短一个时间就把它转手给别人了。从那个时候开始，以后我就越来越“不务正业”了，基本上自己的精力就是去买一些写字楼，然后买住宅。我那个时候没有多少钱，就是从南山那边，原来买的也是5000多元，涨到1.2万，我就卖掉了。然后去买福田的，因为办公室正好搬到华强北。　　其实我觉得人生很多东西你根本没法去预测跟计划。我当初来深圳，根本没有想到投资房产，刚刚陶文杰讲到前海那些房产现在2万多，以后可以涨到3万多，他是胡说八道，如果真的谁知道2014年什么东西会涨50%以上，那你还不是一下子全发达了嘛！我们貔貅陈他说他看了一本书就是讲庞氏骗局的那个人，他当时筹集资金的时候跟人家说回报10%，居然有很多人迫不急待把钱给他，就只是为了赚10%年回报。现在有陶文杰这种50%这种。
　　【陶文杰】：　　29000涨到3.1万就没有50%了。　　【洪怀懋】：　　Jacky经常说一句话，买什么东西就要买有确定性的，我觉得本身就没有确定性。前两天看了一个少年巴菲特，小傅在股票投资上很有研究，对股市各个公司，像他们真正是搞股票投资的。我这个是开杂货铺的，完全是乱七八糟的。有一个叫侯安阳，他也讲投资要确定性，其实是没有确定性。就是说有人给你提供一个机会的时候，你敢去博一下。顾洪波说我们是大佬，我肯定不是大佬，貔貅陈是大佬，深圳大佬，在座诸位不知道有多少个。我们资产都没有你们一点，我们只是说比较话捞，喜欢在微博上说两句。至于投资，人家告诉你一个好的机会，就是像刚才李先生，他说乐安居那个，他说转一下可以赚200万，要我拿100万，然后套腾1200多万的房子。这个100多万进去，万一做不成，不是赔进去了嘛。这个时候你要相信人。很多人说要避开中介，可以省点中介费，但是同时有一些中介毕竟是在第一线，他知道有一些好的楼盘，你如果信任他，像顾洪波跟我讲哪里有好赚的，我可能就信他了。Jacky讲就不一定了。Jacky比较鸡血，看问题只有一个角度的不同，我讲一个很简单的例子，Jacky有一次到我们书房阳台正好可以看到地王，他说一起去买吧，那里写字楼3.6万，今年年底12月份4.3万没有问题。他为什么觉得3.6万便宜呢？因为他是站在中心区已经到5万多、6万，所以3.6万确实便宜。但是去年才1.6万，我觉得傻瓜才去买地王大厦。但是他也有可能对。就像我们炒股一样，你明明说我赚够了，抛掉后，他还一直往上涨。所以为什么没有确定性就是这样。很多市场的变化根本没有办法让你去预测。所以我们对文杰的话听听就好。要买买罗湖了。为什么说我看好罗湖呢？因为我去了罗湖，我在罗湖看到地铁口那些房子，有一些1万多元，像文锦大厦，前一阵在微博上有人讲买龙华好还是罗湖好，我说文锦大厦很好，当时一平方1.7万、1.8万，不知道现在还有没有了。罗湖差就差在它没有想象空间，因为它太成熟了。如果看到深圳本身这个城市原来是怎么来的，他就是有跟香港关口，尽管大家认为深圳会超越香港，但是无论怎么样，深圳很多经济一定跟关口相连，华强北的手机店如果不是水货进来，你跟上海怎么比。所以优势方面，口岸占了很大关系。除了口岸之外，深圳港口、机场也是很发达了。在世界上也属于前三四位。所以深圳既然认定跟香港是一个优势的话，靠近口岸的物业不可能说卖便宜过龙华幸福城，幸福城2.3万、2.4万，他那边1.7万，真的是没道理，我是觉得没有道理。事实上在人民南那边，老梁今天来了没有？他就是讲那里有1.3万的房子，但是前几天问几个中介，现在普遍都要2万以上。　　【貔貅陈】：　　前两天我们一个网友刚刚买了一个80多平的1.25万/平米，就在罗湖。　　【洪怀懋】：　　你1.2万这种盘不是一般人知道的，他这样讲出来可能很多人都不相信。所以这里讲到投资另外一个。就是你什么东西要去研究，炒股票就是这样，从去年12月4日那个时候差不多指数最低点，到现在有些股票涨了2、3倍都有。但是像贵州茅台。从200多元跌到138元，所以房子也是这样。如果你没有去研究，没有像贰哥那样子天天戴着口罩去找房子，怎么可能找到又便宜又好的。这个就要花功夫了。我讲太多了。还是Jacky来讲。
　　【主持人】：　　大家还是意由未尽的，觉得时间过的太快了。现在我们有请下一位嘉宾。　　【深圳Jacky】：　　各位好！说实话，今天很意外能够出现在这里，跟大家见面。我首先觉得很荣幸。第二个觉得很意外。这个要感谢拥富，我们掌声感谢一下！深圳投资的这些人物，真真正正大鳄实际上是没有上微博，我身边就是有这样的，潮汕人也好、福建人也好，只要大家聚会，随随便便开一个车往深南大道走，他们会说这栋楼是我什么时候买的，中介让我几个亿放掉。我觉得还会涨。这种人比比皆是。所以在深圳确实不能说谁的投资成绩怎么样。只是说我们很荣幸有新浪这个微博平台，我们能够在上面分享，或者大家在上面吹水，大家围观。新浪的平台有一个好处，他这个分享的同时，你只要发一个帖，里面的评论、转发确实是精华，会让你得到很多你意想不到的信息。比如你看中哪一栋物业，你在上面发一个什么东西出去，他就会讲关于这个物业前生后世，包括周边某某什么东西，有好的有坏的。因为在上面谁也不认识谁，我没有必要留点面子。在上面肆无忌惮，大家都可以放开来讲，这个非常好。　　我先说说我整个历程，投资方面的。其实我第一笔投资发生在2001年，如果看过我微博应该能知道我是1992年学校出来，其实我都没有参加分配，我就直奔广东。为什么跑到这边来，就是因为有一个台湾亲戚在江门那边开了一间工厂，我的父母过来这边帮忙。然后我有一个暑假过来这边，下了广州火车站，立刻被珠三角的活力深深迷恋上了，心里暗自说肯定不会再参加分配了。当时有很多机会的，像我70年后的，我现在很多同学都是什么官、什么官，当时确实有很多机会。我毅然就放弃了。我毕业的第二天就踏上了南下的大巴。完全没有想到要去投资。没有这个概念。一直到2001年有一些闲钱了，我当时投了广州一个物业，尽管是失败的，我当时要买这个物业的时候，说实话那个物业很贵的，是广州的广百信义，他本身就是一个陷阱，我投了这个物业，我父亲不在这边，他没有办法跟我一起去看，凭自己的经验。他说投这个不动产，感情好。这句话就鼓励了我，我就投了第一笔这个投资，但是这个投资最后是失败的。因为他内铺拆散来卖，那肯定是必死无疑。我对深圳现在有些特别是东门那边内铺，这种我一看就知道是怎么回事。尽管那笔钱最终经过业主的维权，因为当时买的是港澳境外的，经过几次游行示威，包括南方都市报都报道了，还是退回来了，尽管退回来了，但是教训还是非常深刻。接下来我的投资就谨慎的多了，接下来投资的物业基本上都回报很丰厚。　　我为什么对深圳中心区那么鸡血？我跟顾洪波都被称为鸡血哥，我唯一一段打工经历是在江门，一个月时间，在我台湾亲戚介绍下，做水龙头。做高端品牌的贴牌生产。当时我在很郊区的地方待过，紧接着我们家开工厂，开到顺德，顺德冯检村，那个地方其实就是一个孤岛，出不去的，要出去都要过渡，当时想不通股东为什么把地方选在那个地方。那个时候我年纪还小，什么事情我父亲在，跟我们一起在作主，大的事情他来抓。我在那边一待就六年，既管工厂，又管销售，又管财务各方面，在那里没日没夜的。我在顺德也买了一套房，那个房子不具有金融属性的。在当时没有这个概念。后来到了厚街，99年进去，99年我又买了，因为有了顺德创业经历一些积累，厚街买的那个房子其实也不是镇中心，我买的那个环境非常优美，丽湖山庄，120多平方，港币30多万，99年港币最高到1：1.3，也就是人民币达到40多万，再加上装修费用7、8万左右，应该已经在50万左右。结果这套房子就在前几个月卖掉，你们猜卖多少钱？50万人民币。这就是地段。我到厚街开工厂的时候，我老家也开了工厂，当时已经稳定了。那个时候我父亲不让我来，但是我对珠三角这种氛围深深迷恋上，我是义无反顾还是过来这边开了自己的工厂。其实我父亲要我买在厚街镇中心，那个地方出租比较方便，租金好收。现在那边房价明显就要比我卖的丽湖山庄高很多，而且交易很活跃。这就是一个小范围的中心。更不要讲深圳了。到年这个阶段，我要考虑小孩上学的问题了。其实我来深圳，我完全不是来深圳投资，这一点可能微博上有很多人都误以为我带着黄金万两冲到深圳中心区投资，其实不是，其实我来深圳完完全全是为了小孩教育问题。当时我要买这套香蜜湖1号的时候，我第一套房就是香蜜湖1号，为了买这套房子，我看了很多楼，包括福田、福田南，包括香蜜湖片区香域中央、国际公馆，包括景田这边的天然居，连南山科技园也去看了，每个地方都比较过了，到最后就发现香蜜湖1号当时1.98万。我买完以后，到我装修的时候还有一点，因为我对深圳完全一点不熟悉，没有概念的，装修之前我还是很慎重的，我到底要不要住进来。又跑了很多楼盘到处去看，越看越觉得就是要这个地方，再怎么看证明自己的选择是对的。就好像当时我买深圳中心区这些物业，其实我现在物业全部集中在CBD、市民中心为周边，一公里范围的。一直到最近我还买了1.5万多的房子，也是在那个附近，这个大家有点想象不到。其实市场就是这样，房产的东西就是这个样子。我就认为在这种半生不熟，当时04、05年进来看房的时候，一直到06年还是。其实深圳CBD都是泥土车，遍地都是尘土飞扬。我记得我看现代国际的时候，其实那个时候已经是2007年了，CBD真的不涨。为了买那个楼，还去找洪哥，洪哥在福中那里打羽毛球，因为当时我对深圳实在不熟悉。也就是因为有这样的经历，我从很农村很农村的地方一步一步过来。为了小孩的读书，叫无意当中碰到这样的物业，因为它带学位，从幼儿园、小学到初中都是很优质的。现在已经是NO.1，福田外国语初中是NO.1，还有小区带的幼儿园都是最好的学校，我的本意不是为了投资，是为了小孩教育。到了2009年，我去上海参加华交会，把我的摊子交给销售，我就开始游手好闲去看楼了。我看的还是中心，沿着静安区、南京路、陆家嘴去看，当时陆家嘴非常荒废，但是让我很震撼的是上海的房价高到不敢相信。2009年的时候如果我们在2万多的房子在深圳算是顶级的，是最好的，但是在那边居然，在南京路周边，就那几个区，只要你是2004年以后的次新房，最便宜的就是4万块，让我很吃惊。而且他那个房子跟深圳的房子，跟万科、招商、金地盖的是两码事，他们的品质、户型完全不能比。但是他的房价就在那个地方。第二个我就去看了豪宅，黄埔江汤臣一品那边，那边是刚需型的豪宅，我首选上海新天地，其中有两个盘，一个是华府天地、一个是翠湖天地，去那两个盘看的时候，我觉得很莫名其妙，当时价格已经十几万，2009年底、2010年年初，后来我又去了，14万。他那个房子不要说跟香蜜湖1号比，就是跟水榭花都完全也不能比，但是价格就是在那里，而且完全有价有市。并且当时是房价刚刚上来的时候，并不是涨的很猛的时候。所以给自己一种很强烈的感觉认为深圳确实是一座被低估的城市，严重被低谷了。就那次上海的经历给了我买入的动力。其实我也炒过股票，我在06、07年也炒过一波股票，尽管没赚什么大钱。
　　【洪怀懋】：　　赚的不多？一天一辆大奔。　　【深圳Jacky】：　　后来又变成自行车了。我把这个全部做成首期，买入房产，而且都是深圳最优质的房产。整个历程就是这样过来的。一直到后来碰到了陈哥，说实话我有些投资风格的转化变得很快。当陈哥知道说我投资，其实小产权房现在正在打压，我们要小声一点。我们是买宅基地，人家的房子，也是整栋买，所以跟现在打压的不大相关。这个就跟我原来投资风格截然相反。这引起了陈哥注意，跟他一交流，确实有很多想法一拍即合。　　【顾洪波】：　　我代表大家提一个问题，今年你又跑到台湾看了一下地宝，看了后感觉怎么样？上次你去上海看过新天地后，回来后深圳房价就暴涨，这次去了台湾后，有哪些感想？　　【深圳Jacky】：　　我血液里面就有这种基因，就是喜欢看房子。我出差到德国，去法兰克福，去找当地的留学生，厦门的美女带我去看当地的别墅。他整个工地就两三个工人在那里干。我以后在微博上跟大家分享一下我看房的照片。后来我又去了台北，台北比较中心的永康商圈，他那个房价假如如果能够买到朝向比较好的、户型过得去的，大概要8万/平米，但是你别忘了它那个房子其实就是水围皇岗的农民房，是走楼梯的，是没有地方停车的。环境恶劣、没有绿化、没有小区、没有门禁，就是这样的房子。交易非常活跃，有价有市。接下来我后面找了时间去看地宝，我们当时没有约到，据说住在里面都是一些名流、高官。尽管没有进去，我还是在门口信义大道久久的徘徊，在那里拍照、观察，包括他们进进出出。说句实话，台湾的房子，包括台中那个地方就像深圳CBD一样，是一个新区，在那里看过一个楼盘，但是我发现他们那里的户型还是不能跟深圳的开发商比，说句实话，我还是心里非常佩服深圳的开发商，深圳开发商创新能力，每年都在日新月异，这种户型在全世界都很难找到。地宝这个楼盘，他那个楼基本上是品字型的，注定它不可能是南北通透的。第二，因为信义大道是城市主干道，车流飞快，甚至可以开到100码这种速度，你想想看那里的小区门口一出门，车流就是80、100公里速度，你会不会觉得很休闲？就凭这一点，我觉得它不如香蜜湖1号（大家笑）。　　【洪怀懋】：　　最后这一句话是重点。
　　【主持人】：每位嘉宾分享投资经历的时候，现场观众都想听到的更多。下面我们请下一位重量级的嘉宾分享。　　【貔貅陈】：我真的不知道说什么。本来我是不敢来的，但是他们把我“绑架”过来，我一进来就坐在最后一排。　　刚才他们两位都分享了来深圳整个的经历，我说一个另类的。我刚开始起步都属于厂房一类的。说起厂房，很多人有一个误解，厂房你要投资很多很多，因为厂房一想起来可能是一整层平，平，其实这是很大很大的误会。其实厂房，如果在10来年前，真的100来万就可以买到一个独立房产证的厂房。很多人说起厂房，说我买不起怎么样怎么样，其实不是。厂房跟写字楼一样，如果找银行做按揭，也是五成。你100多万的话，五成才70、80万就可以买到一个厂房。所以很多人都有一个误会的地方，说厂房买不起。其实不是。我们就有花100多万就可以拥有一间厂房的机会。这种500、600平米的厂房在深圳也不是很多。当初我为什么投资厂房呢？我以前做气球的，气球从国外进口回来后，我需要有一个仓库，在上面印刷一些logo。做气球我是当年的隐性老大，需要一个仓库去印刷广告。其实我那个厂房搬了数十个地方，刚开始在我家里，一个厅里面，用丝网印刷气球，他要用天拿水这些，房子结构那么小，所以味道很重很重。我们的起步就在家里，在厅里用天拿水做出来的。然后气球越做越多，我搬了很多地方，有搬到白石州民房，有搬到警察学校，起码搬了10个地方。后来规模越做越大。300平已经足够我做事情了。那个时候我要找一个300平小地方是很困难的。找来找去，刚刚发展商卖厂房，最后硬着头皮把那个买下来，一层是1000平，我把我其中所需要的300平左右割下来。哪一个地方做车间，哪一个地方做办公，哪一个地方做设计。其实世界500强那个LOGO到现在我还一大堆在我仓库里头。因为我们气球都是印LOGO上去的。那个时候我虽然只有200、300平的地方，但是我的生意做到除非西藏跟台湾以外，都有我的客户在里面。这是做气球的时候当初因为自己有需要，才去买一个厂房。当我装修完以后，我要搬进去，前几天刚好有一个台湾人去那个地方，因为我只需要一小部分，其他部分我出租的。我找中介，有一个台湾人过来，他是做压缩机电脑板之类的，我其他部门没有装修的，他要500我就切500给他，他看中我自己装修那个，他说我就要那个。我就把我自己那个让给他了，我在旁边再弄一个。刚开始租给他的时候，有8点的回报，应该在将近15年前了。过了一个多月，我剩下最后一块又给另外一家台湾公司租走了，也是8、9点。我自己做我那块，两个旁边有租金收，那个时候8点不算很高，但是对我来说很不错了。一边有自己的生意做，一边又有租金收入，还有你们知道租给厂家做厂房，一住就是几年，所以租金是相当相当稳定，每一年会涨一点点，从十几年涨到现在，我厂房回报率已经25点了，空置率很低很低。变成麻烦的地方是什么，这个回报太稳定了，造成我后面投资全部在厂房里头，豪宅我连看都懒得去看，因为这边回报太稳定，又不停往上涨。所以很多人质疑我有没有那么高，我回报20多点，很多人买房大概2、3点，我们深圳Jacky投资6、7个点，已经很专业了。所以很多人质疑我的模式在现在能不能行通。jacky哥7点多回报已经不错了，但是租金还是在涨的。特别是单间涨的更厉害。三房两厅大面积涨的是比较慢的。所以如果7点能够切进去，复利还是不错的。我们在深圳还有一个很大很大头，就是那个房子一直涨价上去，如果那个房价涨上去，再加上复利租金滚下去，这个威力是很大很大。几年下来，Jacky物业增长速度是几何速度涨上去的。　　再说说厂房这块，稳定的出租，每一年一个新合同都可以涨几点。我那个模式已经固化了，租金加上生意赚的钱又投资到厂房，最高一个记录，同一个园区厂房买了8次，但是不是同一个时间。赚到钱我又买。这都是复利。复利在我的模式中是威力非常非常强大的。但是很多人在微博上把我质疑的一塌糊涂，我都懒得回应他了。因为每个个案不一样，如果目前去投入，除非深圳Jacky这种高手7、8个点，一般的家庭真的是3、4个点，3、4点真的不能算是什么好的复利模式。但是如果把房价涨的跟租金加起来也是非常不错的。　　【主持人】：　　本来我们第一位现场来分享今天关于这一本书，还有内心对于楼市或者投资这种心得和思想的时候，您应该是第一个，但是现在您变成压轴了，在这儿我们会有更多更多期待，我们以最热烈掌声送给他。
　　【顾洪波】：　　本来今天话题最开始我们预设的是想聊一下2014年的看法。但是刚才收到蛮多养料，包括洪哥最开始买华强北的写字楼，还有深圳Jacky最开始有投资失败案例，包括陈哥最开始做气球这块，其实以前就包括我，虽然和他们接触比较多一点，但是都不知道。所以今天分享出来都应该算是很干货的东西。从这中间，比如以Jacky为例，他一步一步投资过程中不断修正，在他过去的投资经历当中我们还可以得到一些教训，包括内铺绝对不能买。前不久东门还有一些商铺推动内铺。包括尤其惠州、东莞有很多这种商铺，他们甚至会用反租这种形式，但是卖的都是内铺。在这一点上大家要非常谨慎。包括Jacky后来谈到他在东莞买的房子，当年是30多万港币买的，现在其实也就是50万人民币卖出去，基本上远远跑输通货膨胀。Jacky现在的投资风格其实也是通过一步一步地慢慢这样磨炼出来，所以我觉得对他们来说很重要一个启发，很重要一点，如果大家真的想从房地产这中间能够有收益，可能很重要一点还是要动起来。实际上这么说吧，罗湖到现在为止还能找到2万以下的房，包括福田，甚至1.5万、1.6万的房子。我非常赞成陈哥一个观点，他谈到买厂房的时候，周边很多人会觉得厂房动不动几百万甚至上千万，这可能是一个误区。包括今天大家很多人有一个误区，觉得关内所有房产可能现在都是3、4万了。我是不是就不用去考虑了。包括我们媒体圈，前不久还有不少朋友跑到东莞去买某某公司做的某某花城，其实要1.5万、1.6万一平米，我问为什么要买，他说深圳关内已经3、4万了，我可以去买东莞，这个房子也不错。实际上，比如二手房市场什么事情都可以发生，机会真的是留给有准备的人。　　我回到这个主题，谈一下对2014年的看法。我个人感觉，实际上洪哥也一直把我当鸡血哥，既看到楼市，又看好股市。去年是这样的。到今天为止，我对明年，可能洪哥不看好楼市，包括Jacky、陈哥都不看好股市，但是我个人对楼市和股市都比较看好。为什么这么说？从大的角度来说，我们现在正在经历一个很重要的两个周期重叠，一个是经济周期。2013年中国GDP还是有7%多的增长，我觉得2013年只是刚刚起步，周期刚刚开始，刚刚从谷底往上走，包括明年美国复苏力度可能更大。前几个月我们也是在懿花园做了一个讲座，当时有朋友问你觉得现在房产还能不能买。我当时一个回答，大家会觉得现在深圳的房市已经有点热了，很多刚需楼盘都卖这么快，价格已经涨的让大家觉得出手的话会很纠结。但是现在行情，如果用一年春夏秋冬来比较，我觉得应该还是在初夏的行情，正好从春天到慢慢天气开始有点热，但是离盛夏，包括秋老虎。秋老虎可能就是周边不好的房子、好的房子都被一抢而空，市场特别热烈，可能那个时候需要谨慎的时候。但是我觉得接下来两三年可能还有机会，当然这个机会不可能像08、09年的机会那么好。因为当时还有很好的银行财务杠杆，包括当时一年房价有的涨幅可以到30%甚至到50%，我觉得现在这种机会可能会相对少一点，但我觉得继续稳定往上走的概率还是比较高的。这是我刚才说的经济的周期。　　其实现在还有很重要一点，我们现在处于一个改革的周期。我个人一直觉得我们新一届政府，很多人会怀疑改革到底有没有诚意。但是我觉得相对来说，从三中全会出来的一些}