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华南城 腾讯“不靠谱”的小伙伴
来源：新金融观察&
　　腾讯入股华南城，被认为是其补足线下物流短板，发力电商的重要一步。选择这个主营大型商贸批发中心和仓储物流的地产开发商作为合作伙伴，也秉承了腾讯一贯的“拿来主义”作风。不过华南城虽然已是国内物流、商贸地产领域的佼佼者，也依然没摆脱低价圈地、卖住宅回笼资金的传统开发商套路，其可持续的自持物业租金收益与动辄上百亿元的项目投入相比差距明显。腾讯的入股，能给这个“小伙伴”带来什么改变？
　　新金融记者 刘君
　　“圈地”模式
　　打开华南城的官网，在媒体报道一栏，首先映入眼帘的是总投资均达到200亿元的合肥华南城和重庆华南城与当地政府签约的消息。这两个巨无霸项目，是华南城“商贸城+商业+住宅”模式“圈地”的最新成果。
　　成立于2002年的华南城，起步于深圳。这家由5位香港企业家共同发起的企业，其开发大规模商贸地产的模式，在成立当年就得到深圳市政府的鼎力支持。深圳市政府将引入华南城列为当年市政府重大项目工程立项，并列为深圳市政府“重点物流项目”和“绿色通道项目”，一次性划出当年整个深圳1%的可用土地作为项目用地。2003年1月，规划总占地面积超过100万平方米，规划总建筑面积约260万平方米的深圳华南城项目正式签约落户深圳市龙岗区平湖物流基地。
　　以商贸、物流中心概念低价圈地，以能为区域带来就业、税收的优势获得地方政府支持，成为华南城在深圳成功后向全国扩张的“利器”。华南城真正开始扩张，则是2009年在港交所实现上市之后。华南城集团执行董事许扬表示，2009年，华南城在南宁、南昌、西安三个城市展开第一轮布局。2011年下半年至今，华南城进行了第二波的发展，进驻的地方包括郑州、哈尔滨和合肥等。据透露，华南城的这些大型综合物流园项目，多为仓储用地及工业用地，地价低廉，很多地的价格每平方米只有100多元，这也造就了华南城模式的高毛利率。
　　在华南城的运作模式中，以工业物流用地的名义获取大量低价土地，依靠销售住宅、写字楼及部分商铺的预售回笼资金，持有批发市场、购物中心、酒店、仓储等物业。前期依靠住宅销售平衡项目现金流，后期依靠自持物业的运营获得租金收益。
　　据统计，目前华南城在全国投入运营及开发建设中的项目分别位于深圳、南宁、南昌、河源、西安、哈尔滨、郑州和合肥，再加上刚刚签约合作意向的重庆，除深圳属于一线城市外，华南城的项目均位于中西部和东北地区，且都是数百万平方米以上的超级大盘。规模最大的西安华南城，规划总建筑面积达1750万平方米，哈尔滨、郑州、合肥三地项目规模均为1200万平方米。截至2013年9月底，华南城集团已拿下的土地储备面积约2230万平方米。
　　资金隐忧
　　在全国大规模扩张的同时，华南城还在业务多元化方面不停拓展。在华南城商贸、物流中心外，还依靠华盛奥特莱斯品牌进入商业领域，打造华南城网进军B2B电商。
　　不过在大规模“圈地”扩张的同时，华南城模式背后的资金链隐忧和土地违规情况也被不断提及。虽然华南城财务总监冯星航曾就华南城资金链情况作出解释，因为所有的项目都是分期滚动开发，一期开发完会先卖部分物业收回成本，再继续进行二期开发。但是不少业内人士指出，在全国同时运作多个百亿级项目，对于手持70亿元左右现金的华南城依然是不小的压力。
　　2012年10月，华南城曾以13.5%的年利率发行一笔1.25亿美元的高息美元债，半年后又以可换股票据方式从投资基金PAG获得9.75亿港元融资，连续两笔融资曾被外界解读为华南城资金压力较大情况下作出的无奈应对。华南城在海外的高息美元发债，尽管年利息高达13.5%，但仍受到国际投机者的冷对，这笔票据仅仅获得标普评级为B，这是国内房企发债的最高风险评级，标普公告称，华南城向新市场的扩张激进，新投资和项目开发的资本支出亦很大，这带来持续的执行风险。最终华南城1.25亿美元的债券只获得1倍多的认购额度，与之相对的是，发行的4亿美元2020年到期的优先票据获得132亿美元的认购额，认购率高达40多倍，且年利率仅为6.875%。
　　在上市前夕，华南城也曾遭遇资金困境。公告显示，2009年3月底，华南城由经营所得的现金只有7185万元，净现金流出却有10亿多元，公司剩下的现金只有2.46亿元。此后通过突击卖掉5万平方米商铺，获得12亿元的销售收入，才缓解资金困境，最终成功上市。
　　模式风险
　　华南城在运营中，面临着所有产业地产商面临的靠租金收益回收慢的问题。即使在其起家的深圳华南城项目，2007年到2009年3月底租金收入一共是2.1亿多元，3年租金、卖房、酒店经营等所有收入只是9.23亿港元。而据公告，单是该项目二期前期的投资已超过26.8亿元，一期投资约是9亿元。单从租金收益看，要收回全部的投入需要很多年。
　　2013年年底，华南城曾被爆出，2009年7月动工的河源项目，以“零地价”拿地，获得3900亩住宅、商业配套用地和1500亩商贸物流城项目用地。在项目启动4年来，建设的全是住宅项目，且有占地1700亩的别墅项目涉嫌违规开发，而作为立项主体的商贸物流城却还没有踪影。
　　冯星航表示，由于公司所有项目面积非常大，因此政府的证照在大多数时候未必能及时配给，但政府也不愿意停工等待，所以会发出一个确定函，就是可以继续建设，政府不进行干扰，土地证不完整并不是因为公司的违规行为。这种近乎于“灰色地带”的操作模式，显然犹如悬在华南城头上的那柄“达摩克利斯之剑”。
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我经常路过华南城 说实话 这地方 距离市区远
而且 并没有 发展的前途 建议不要去华南城
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华南城…恶心…徒有其表
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