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买房必须要注意的产权问题 记住认大不认小
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
的问题，越来越受到人们的关注，之前市场上出现过“”房，虽然很快就被政令禁止了，但小编觉得还是有必要说说大、小产权的故事，供大家在买房的路上避开错误。 所谓，是指在农村上建设的房屋，未缴纳等费用，其不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的和，在国土房管局不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。 通俗点解释就是，国家发产权证能买卖的叫大产权房，平时我们能买到的普通商品房都属于大产权房，其中包括、、三种。而国家不发产权证的叫小产权房。 “小产权房”的性质有三种：一种是在上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。较后一种是各类农业园或养老院的：这类房屋一旦发生纠纷，购房者无法得到赔偿，因为是无效的。 小产权房与大产权房的区别 一、小产权房 1、小产权房的由乡镇政府颁发，职工并没有实际的产权。 2、职工想要转让小产权房的话，必须在购买五年之后才能够进行。 3、小产权房的一般是归乡政府集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。 4、购买小产权房之后，若要再转让，必须，否则便不能够上市交易。 二、大产权房 1、大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。 2、职工可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制。 3、大产权房的用地是由国家(也就是当地政府)划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。 4、购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、出售或转让，不用补缴任何费用。 买小产权房会具备一定的风险 1、缺少“五证” “五证”即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。如果没有“五证”是不能办理房产证的。没有产权，不受法律的保护。 2、拆迁难补偿 除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。 3、质量难保证 房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。 4、小产权房不能抵押或者上市转卖 由于没有正规的产权证，小产权房不能作为抵押或上市专卖。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方。 5、小产权房不能抵押贷款 小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行，银行贷款就无法批复。 大产权房存缩水风险 房屋使用年限分两个概念：一个是房屋本身的使用年限，另一个是土地使用年限。房屋是私人财产，购房者享有的所有权和使用权。土地是国家的，开发商和个人拿到的只是使用年限。因此我们通常所说的产权年限，指的是土地的使用年限。 房屋产权的年限，是从开发商拿地之日起开始计算的，而地产开发的周期一般较长(一般从拿地到交房入住需要2-5年甚至更久)，因此购房者到手的产权一般会缩水几年，一般70年产权的房子实际使用年限也就60多年，一些50年、40年产权的房子使用年限更短。因此，购房者在购买房子之前，一定要咨询项目的拿地时间，而不仅仅是交房时间。
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小产权房子怎么过户过户的手续费用需要多少
小产权房子怎么过户?过户的手续费用需要多少?
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不叫小产权的,小产权是大队里的房子,不能过户的,只有合同,那要看客户认可不认可,还迁房是可以买卖,可以交易的,不过要5年之后了,可以到房管局过户.
不知道下面这条知识能否帮助到您
说到房子过户,出现在你脑海里的是什么?可能大多数朋友的答案都倾向于交易,房子过户便一定存在买卖交易,将自己的房子出售,肯定是需要将房子过户到别人的名下的,这样才可以顺理成章的收取到卖房的费用。
房子过户需要什么手续 房子过户流程是什么
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大连使用权房屋过户必须与产权单位协商，是不是产权单位开口要多少钱我们就的给多少，还是说有相关的政策法
大连使用权房屋过户必须与产权单位协商，是不是产权单位开口要多少钱我们就的给多少，还是说有相关的政策法规或者政府有指导价
辽宁 - 大连
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依据大连市的相关规定，某些项目的过户是应当免费办理。
回复时间： 11:01
1条律师回答
依据大连市的相关规定，某些项目的过户是应当免费办理。
回复时间： 08:48
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呵呵.楼上几位可能都没有理解楼主的意思.我想楼主说的是使用权的房产.想变成国家承认的大产权也就是成本价房也就是公房(房改房)
使用权房买卖方式
：按公有住房购买程序进行。
1、公有住房购买人(简称购房人)应向公有住房出售单位办理认购手续，领取购房用的统一表式资料。
2、在购房前必须协商一致，确定购房人、职级人、工龄人，签订《职工家庭购买公有住房协议书》并由单位出具《工龄证明》和《职级证明》。
3、售房单位根据购房人所提供的文字资料及相关政策规定，核准后把相关信息输入相关信息，计算出购房款及相关费用，经购房人确......
呵呵.楼上几位可能都没有理解楼主的意思.我想楼主说的是使用权的房产.想变成国家承认的大产权也就是成本价房也就是公房(房改房)
使用权房买卖方式
：按公有住房购买程序进行。
1、公有住房购买人(简称购房人)应向公有住房出售单位办理认购手续，领取购房用的统一表式资料。
2、在购房前必须协商一致，确定购房人、职级人、工龄人，签订《职工家庭购买公有住房协议书》并由单位出具《工龄证明》和《职级证明》。
3、售房单位根据购房人所提供的文字资料及相关政策规定，核准后把相关信息输入相关信息，计算出购房款及相关费用，经购房人确认和选择付款方式后，由售房单位与购房人签订《公有住房出售合同》并由购房人支付定金。
4、购房人在合同规定时限内，持《购买公有住房付款凭证》和现金到售房单位的开户行建行付款。
5、付款后，由售房单位向购房者出具《出售公有住房专用票据》。
6、持上述相关资料，由售房单位或购房者直接到该房所属房地产交易中心办理申领《房地产权证》手续即可。
这里所指的购房人就是原使用权房的房东，在进行使用权向产权的转让后才能将该房屋进行一般的产权二手房的销售。
在转让时的费用计算为：
需交费用(元／平方米)＝[成本价(元／平方米)－15．3元／年平方米×购房工龄(年)］×[1－成新折扣率×竣工年限(年)］×[1－已租住公房折扣率］×［１－面积折扣］×地段增减率×朝向增减率×层次增减率。
其中：
成本价：建国后竣工的独用成套多层和高层公有住房，成本价为每平方米建筑面积1290元。
购房工龄：机关事业单位职工连续工龄按人事局有关规定计算；企业单位职工连续工龄按市劳动局有关规定计算。连续工龄计算到1991年底。
竣工年限：按房屋出售年份减去房屋竣工年份计算；
加层的房屋按原来房屋竣工年份计算。
一般的折扣为：
一、工龄折扣。每一年工龄给予每平方米建筑面积15．3元优惠。工龄计算到1991年底。
二、购买已租住公有住房折扣为4％。
三、面积折扣。多层公有住房为5％，高层公有住房(包括装有电梯的独用成套公寓住房，下同)为8％。
四、成新折扣为每年2％。但公有住房折旧后残值低于40％的，按40％计算。
五、房屋的地段、朝向、层次等增减系数。
(1)、房屋地段按Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ、Ⅵ分为六个等级；地段等级增减率为：Ⅰ级100％、Ⅱ级90％、Ⅲ级80％、Ⅳ级70％、Ⅴ级60％、Ⅵ50％。
(2)、房屋层次增减率为：底层98％，顶层96％，二层100％，其它层102％。但新式里弄住房不计层次增减率。
(3)、房屋朝向增减率为：东向100％，南向102％，西向95％，北向92％。房屋朝向的确定，以独用成套房屋中卧室或起居室的最好朝向确定。
六、付款折扣为20％，但日前签订《公有住房出售合同》采取抵押贷款方式付款的除外。
举个列子:
购房人及房屋情况：已租住，多层独用成套公有住房，1992年竣工，建筑面积80平方米，Ⅳ级地段，二楼正南向；购房人为科级干部，购房人与同住人共4口人，最长工龄12年。
房价为[×12]×[1－2％×()］×[１－4％]×[1－5％]×70％×102％×100％×80×80％＝39654(元)
首期房屋维修基金：18×80＝1440(元)
应缴付的税费如下：
手续费：39654／80％×0．52＝248(元)
房屋登记勘丈费：0．30×80＝24(元)
房地产权证工本费：25(元)
房屋买卖合同印花税：5(元)
土地收益金：39654×1％＝396．54(元)
产权登记权证印花税：5(元)
地籍图费：25(元)
总计税费：728．54(元)
也就是说房东将该房从使用权转为产权所需不交的钱为39654元，所需交的税费为728．54元。
使用价值对等
　　现在很多人买房大都选择产权房，主要是觉得买的房子如果没有产权证，终归不是自己的，还是拥有产权踏实，并可以代代相传。其实产权房也是有使用年限的，并不是永久产权。使用权房有同样的土地使用年限，只不过为房管所或单位所有，与使用权房主是长期租赁关系，但是产权单位不能随便收回，即使收回也会对使用权人进行补偿。在遇到房屋拆迁时，使用权的房屋在变成产权房后，能获得补偿款。使用权房房主的亲属，与其居住满2年以上，可办理继承手续。
　　权属如何变更
　　如果购房者觉得购买使用权不够踏实，可以将购买的使用权房变成产权。使用权房转为产权房，产权单位在年初和年中两次布告通知，使用权房的买方可以拿单位工龄介绍信到房管所或产权单位的房管科参加房改。如刚才的实例，楼龄的折旧按每年折2％计算，该套房屋的折旧＝1560元／平方米×82平方米×20％＝25584元；计算工龄折价＝工龄×工龄系数，以买方夫妇双方工龄之和计，并以60年为上限，按60年计，工龄系数700至900元／年，按平均800元／年，则工龄折价＝60×800＝48000；最后，计算需要补交的价款＝584－4元。即买方要交给房管部门54336元，就可以将房屋的使用权转变为产权性质。
其他答案（共3个回答）
不同的住房性质，二手房的交易税费不一样。
经济适用房:
补交土地出让金:成交价*1%(卖方缴纳)
营业税:成交价*5.5%(卖方缴纳)
交易契税:成交价*3-5%(买方缴纳)（不同的省市自治区不同的税率，普通住宅减半）
印花税:当年购入价*0.05%(买卖双方各缴纳)
交易费：成交价*0.5%(买卖双方各一半，住宅6元/平方米）
相关信息:你好！
不同的住房性质，二手房的交易税费不一样。
经济适用房:
补交土地出让金:成交价*1%(卖方缴纳)
营业税:成交价*5.5%(卖方缴纳)
交易契税:成交价*3-5%(买方缴纳)（不同的省市自治区不同的税率，普通住宅减半）
印花税:当年购入价*0.05%(买卖双方各缴纳)
交易费：成交价*0.5%(买卖双方各一半，住宅6元/平方米）
证件工本费:80元
交易契税:成交价*3-5%(买方缴纳)（不同的省市自治区不同的税率，普通住宅减半）
印花税:成交价*0.05%(买卖双方各缴纳)
交易费：成交价*0.5%(买卖双方各一半，住宅6元/平方米）
证件工本费:80元
个人所得税:(成交价-当年购入价-装修费-契税-印花税....)*20%
营业税:成交价*5.5%(卖方缴纳)
交易契税:成交价*3-5%(买方缴纳)（不同的省市自治区不同的税率，普通住宅减半）
印花税:当年购入价*0.05%(买卖双方各缴纳)
交易费：成交价*0.5%(买卖双方各一半，住宅6元/平方米）
证件工本费:80元
个人所得税:(成交价-当年购入价-装修费-契税-印花税....)*20%
注明：普通住宅120平米（地方政府可以上浮20%，得到144平方米）已购公房:
1,成本价房:
土地出让金:成交价建筑面积*1%(买方缴纳)
其他税费同商品房
2,标准价（优惠价）房:
补齐成本价:成交价*1%(买方缴纳)
另外和原单位按产权比例分成
我给你说一下吧？你是公房就属于福利房吧！你住的房子不交营业税
印花税：是申报价的千分之一。
房产证下发不足五年的需征收个人所得税：房改房除外。交纳指导价或申报价两者高者（比如指导价是六十万，而申报价是四十万，那么是六十万的百分之一呀，这样业主才可偷税呢，不然他挣啥钱呀？）的百分之一。你是公房可能性没有这面税呀。
还有契税：面积小于一百四十四平米，交申报价或市场指导价的百分之二。面积大于一百四十四平米的话，交百分之四呀。
交易服务费？房改房为三元每平米，其它的六元每平米。所以你的可能不会收。
土地收益金：商品房不收，其它的为建筑面积除以总楼层数的值乘以地段价。这个地段价可能是不同城市价格会不一样呀。你去问一下吧？离市中心越近，地段价越高，郊区就便宜了。
工本费为：配图费是一件二十块，
登记费：一件八十块。
最后还有中介服务费：双方交易数的百分之二收，还过户费五百元。
你自己去算一下吧？很简单呀
如果您是买卖双方自行交易，您需要上缴国家：
??契税 房价：低于9300元 /㎡ 交易额×1.5%
??房价：高于9300元 /㎡ 交易额×3%
??印发税 交易额×0.05%
　 印花税票　５元
??土地出让金 成本价：建筑面积×1560×1%
??　　　　　优惠价(标准价)：建筑面积×1560×7%
　　　　经济适用房：交易额×3%
如果您是通过经纪公司的话，您还需交纳：
　　代理费 交易额×1.5%(卖房)
?　交易额×1%(买房)
　　产权代办费2000元（各公司不等）
（本明细适用于一次性付款购买方式）
200%的税 在加上 30%的过户费用
公房如果要上市交易,单位必须交纳土地出让金才能对外出售,如果没有交纳土地出让金,那么你买的只是使用权,是不能卖的。
告诉你一个最简单明了的鉴别方法:那就是看你买的房子有房产证吗？有，就拥有了完全的产权。否则，就可能就有尾巴。
比如，许多单位的自建房、混建房、集资房或福利房，往...
你说这情况应该是房改。在房改中购买公房是有优惠政策的，既然有优惠政策，当然就是合算的。
三居室公产房……？
如果是产权属于公家，个人只有使用权，那就比较麻烦。
按照共规定，公房的使用权有所有权单位调整。　你的父母是使用权人，他们的共同居住人也有使用...
答: 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积...
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