一图看清中国房价何时暴涨 |楼市|中国房地产_凤凰财经
一图看清中国房价何时暴涨
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比较一下08年和2014年的楼市刺激政策，可以大概分析未来房价的走向。资深房地产专家韩世同认为，现在银行资金成本偏高，中国央行新政对银行是亏本买卖，必然做不到。上海易居房地产研究院副院长杨红旭说，今年以来的救市政策，可以视为三步走，下一步可能要考虑减税了。
资料图 比较一下08年和2014年的楼市刺激政策，可以大概分析未来房价的走向。 和限贷，本是房地产调控的两把杀手锏，但现在情况已发生根本性变化。前有42个地方政府先后松绑限购，后有央行松绑房贷。确切地说，中国房地产已经开始明确转向逆调控。 根据国庆黄金周期间楼市销售数据，一线城市成交量依然下滑，北上广成交量同比下滑三成，深圳下滑了18%。相比之下，已经&松绑&的二线城市则出现了另一幅情景。 国庆期间，武汉新房成交1785套，较去年同期涨28%。日均签约量400套以上，比去年同期涨48.44%。更有全国性的地产代理机构表示，&十一&黄金周成交量环比上涨100%，接近2013年黄金周水平。 2008年和2014年楼市刺激政策对比 野村证券认为，中国2013年城市住房竣工建筑面积是25.96亿平方米，并且人均住房建筑面积上升至30.6平方米，超过日本1988年的约30平方米，而到2017年的时候，中国城市人均住房面积将达51.1平方米。 这意味着，届时中国城市的人均住房面积将仅仅低于美国，而高于除了美国之外的所有发达国家，但是按照中国的收入水平来看，实际上是无法消化这人均51.1平方米的供应量的，所以供应严重过剩，价格一定会暴跌。 西南财经大学经济与管理研究院院长甘犁表示，央行救市政策出台以后，市场的反应仅仅是持平，后续不乐观。比较一下08年和2014年的楼市刺激政策，我们可以大概分析未来房价的走向。 大家对2008年的楼市刺激政策一定记忆犹新。2008年下半年，国际上受危机的影响，国内由于&抑制过热&政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，楼市出现涨幅下降的趋势。当时楼市是由一线城市暴跌进而引发二三线城市楼价发生变化。 2008年10月，财政部、央行等推出一系列就是措施，包括首次购房最低调整为20%，契税税率下调到1%，个人房贷利率下限针对性下浮30%等。 2014年，中国经济整体处于下滑趋势，在居民收入预期下降，货币政策偏紧等环境下，全国房地产市场跌入下行通道。各地楼房成交量不断萎缩，库存量持续攀升，楼市陷入沉闷氛围中。土地市场也&由热转冷&。 在楼市趋冷背景下，全国近50个大中城市实施近4年的限购政策全面松动，仍在执行限购的城市就只剩下北京、上海、广州、深圳这四个一线城市。9月30日，央行出台房贷新政，涉及&贷清不认房&、&最低7折利率&等优惠政策。 七折银行做不到 那么，中国央行出台房贷新政，楼市会买账吗？从目前情况来看，对新政能否执行仍存质疑。尤其是房贷利率七折的优惠更如同空中楼阁。 资深房地产专家韩世同认为，现在银行资金成本偏高，中国央行新政对银行是亏本买卖，必然做不到。 利率市场化之后，银行有限的资金更愿意放给利率自由浮动的企业，房贷是有上限的，年化平均利率只有7%左右。对于购房者还认为很高，但对于银行，它已经很低了。因为存款成本也在上升，无利可图啦。现在央行新政要银行对首套房利率再下行，实际上它是做不到的。 第三轮救市可能考虑减税 中国住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，现在中央关注的是限贷放松后能否落实、政策落地后市场反应如何，如果市场反应不行，应该还会再考虑下一步放松。 那么，根据目前的情况，第三轮救市真的要来了吗？接下来楼市要怎么救？ 上海易居房地产研究院副院长杨红旭说，今年以来的救市政策，可以视为三步走，下一步可能要考虑减税了。 第一步是限购放松，基本上从五六月份开始；第二步是限贷放松，9月30号以央十条为标志，已经开始放松了；第三步就是减税，税收减免。 据多位房地产人士分析，减税的说法也许并非空穴来风。方圆地产首席市场分析师邓志浩就预测，如果10月地产销量再不起步，个人住房转让营业税征免时限可能由5年恢复到2年。 对此，韩世同分析，有这种可能性： 两年和五年都是带有一种限制性的征税，目前这个环节应该是减轻交易税负，如果通过减负就能促进成交的话，我觉得这是一个好的举措。 目前，新政效果还有待观察，不过，地方政府新一轮的&救市&迹象已经显现。武汉公积金限贷松绑，最低首付降到3成。天津限购限贷双双解绑。地方政府官员频繁进京表达楼市诉求后，可以预期，楼市博弈不会就此止步。 中国房价还会涨十年 虽然，地方政府已出台松绑限购政策试图救市，但中国楼市依然存在着坚定的看涨派，任志强与郎咸平就是看涨派里的中坚力量。 任志强与郎咸平并不认同中国楼市已经出现了，依然坚定地认为，中国房价还会疯狂飙涨，无论是自住还是投资，要买房子都要趁早。 在任志强看来，楼市崩盘论就是胡说八道。任志强称，美国的房价对家庭收入比仅为4.3，算是房价过高吗?但为什么会出现泡沫破裂？原因一是购房的个稅减免政策而造成的房价过高;这也许与中国正好相反。 二是向低收入家庭提供降低贷款标准的个贷;这与中国也恰恰相反。三是敎育，四是房价未列入，五是限制供给。无法找到中国泡沫的论据。 经济学家郎咸平也表示，当前在我看来，事情没有如此简单，真正的房价泡沫破灭还没有来临，恐慌型的暴跌，不会在2014年上演，现在的降价，只是偶尔的歇脚，并不会持续太长的时间。 甚至在郎咸平看来在未来二三十年中，上海的楼市，仍然会保持现状，不会有大的变动。如果现在就认为上海房子会崩盘，那就有些痴心妄想了，我相信他仍旧会已平稳的方式过渡，他仍旧会是经济支撑的重要砝码。 任志强指出，今年房地产销售增速下降，但并不可怕。在城镇化推进背景下，房地产市场整体形势不变。借鉴国外经验，城镇化率一般达到70%后，城镇化进程才会趋于平稳。目前中国城镇化的快速增长必然带来房地产需求。 郎咸平也认为房产依旧是保值可信赖产品，他表示，房价未来还要涨，并且将继续遵循一线城市涨幅大于二三线城市的规律，长期来看，选择其它投资产品就要自求多福了，房地产仍然是最保值的产品。
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48小时点击排行房价是否会持续上涨不再是问题，人们关心的问题变成了，还能涨多久，什么时候见顶，会翻倍吗？老实说，准确回答这个问题几乎不可能，并且也没有必要。当下购房者所焦虑的只是，如何尽快入场，捞他一票。在宏观政策和金融的双重助推下，目前热点城市的房价泡沫化已经非常严重。据今年初时媒体报道，楼市首付两成相当于5倍杠杆，加上首付贷（杠杆之上再加杠杆），楼市杠杆已经变成十倍甚至是二十倍杠杆。发展到如今，其中已经蕴含着极大的金融风险。然而，既然风险已经如此明显，为何最近房价依然越长越快，难道人们看不到其中的风险吗？实际上，人们并非看不到风险，而是整个市场已经被风险背后的暴利裹挟着被迫前进。高利贷和高杠杆大举现身房地产，说明有大庄家早已杀红了眼，不断地通过借贷往里冲，现在的房地产价格走势已经不是任何政策可以调控这么简单的。背后支撑全局的高息信贷体系，强迫房价以极快速度膨胀。房价不仅必须要大涨，甚至涨慢了也不行，因为有些人的借贷利息就达2分3分，房价一年不涨个30%以上，就得爆仓，就得迎接抛售潮的到来，提供贷款的银行就得准备大面积的坏账。事实就是这么令人无奈。可以说，中国的不动产业，已经被金融业和投机者“玩坏了”。为了能让这个涨价游戏永远可以玩下去、整个系统不发生崩溃，一个条件便是中国经济一直以超过10%的高速增长下去，如此，货币配置与实体经济增长才会保持大致的均衡，这表示经济泡沫依然可控范围内。然而，据BBC的数据，事实上去年中国的GDP增长速度是6.8%，为24年以来最低。你看，经济增长24年最低，房价上涨却是多年来最高的速度。两种数据的反差表明，房地产潜在着巨型泡沫，一旦破灭，后果很严重。2016年，中央定调房产的主要任务：去库存、去杠杆。但就目前来看，两个目标无疑是相互矛盾的。为了房地产的“去库存”，政府下调了首付比率，对于民间的首付贷等也缺乏有效监管。实际上，这种去库存是使用一种加杠杆的方式。一去一加，并没有解决实际问题，而只是转移了矛盾，将库存问题变成了房地产金融化、投机化的问题。不客气的说，在中国某些房价疯涨的地区，楼房已经不是用来居住的实体房产，而不过是一种类证券化的投资品，或者说“投机品”——我们的股市中有妖股，而在楼市中，目前出现了靠信贷过度透支而产生的“妖楼”。据说，深圳已推出了使用面积为6平米的微型居室，售价很吉利，卖88万元人民币。房子面积越来越小，其实就是房地产虚拟化、金融化的另一种展现形式。能不能卖得更小，比如小于6平米，甚至小于1平米呢？当这种情况出现，房产就彻底与居住无关了，那就是彻底的房产金融化的表现。除非政府能够再变魔术一般的把与现在相等数量的农村人口赶到城市生活，逼他们买房。否则，房产不过是换了一种表现形式的股票。房地产的金融化、虚拟化、证券化，确实神奇的起到“去库存”的功效。以至于有人说，美国政府解决问题是靠印钞票，中国是靠印房子。此言不虚。如此不受控制地疯狂下去，房价几年之内再翻倍也并非不可能。为了支撑彻底金融化的房地产业不断往前走，现在最现实、最便捷的方式就只能是不断印钞和放贷。据统计，2008年金融危机之前，每1元人民币的新增贷款会带来0.8元的GDP增长，而现在，每1元人民币的新增贷款只能生产0.3元的GDP。货币和新增贷款对于经济的实际增长作用在减低，不到9年时间减少一半以上。钱都到哪里去了？全都流向了带有俄罗斯轮盘赌性质的金融-房产业。往回倒推：新增货币贷款对经济的增长的助推作用以如此快的速度在减低，那么，未来想要维持哪怕是与现在相同的经济增长率，意味着需要增发更多的贷款。据测算，到2020年，为了维持与现在相同的GDP增长率，政府一共要约近100万亿的新增贷款。如按照现在新增贷款流入楼市的比率，9487亿/5286亿来推算，未来约会有55万亿资本流入地产业。如此庞大的资金撬动之下，热点城市房价在未来数年翻倍，不是一个梦。难道这就是某些经济学家和财经评论员所谓的“房价白银时代”？这话能信吗？美国经济预测家哈利?邓特曾警告投资者：“当其他经济学家、分析师告诉你，我们终于迎来长久的经济复苏时——千万不要相信他们”。邓特的这句忠告，也适用于中国。中国通过强行拉升资产价格保持增长的时候，加上实体经济和营商环境的凋敝。无可避免的就是资产大规模外逃，一旦资本流出达到一定规模，那么本国货币的贬值就不可避免。虽然汇率目前还是受到管控，但随着人民币加入“一篮子货币”等国际化进程的加深，未来的价格下跌已经是一个大概率事件。那么人民币资产在国际市场的价值就面临着重估。这个时刻来临的前一刻，房价的虚高泡沫必然会被挤破。到时，用接近40%收入供房的中国房奴将面临资产大幅缩水以及一系列连带而来的社会问题。财经作家孙骁骥
作者历史文章“你买房了吗？”一句朋友间简单的问候语，侧面反映了2016年楼市的变化。
近日，有媒体盘点，“过热”、“调控”、“降温”等词成为2016楼市关键词。展望2017年，房地产市场将会怎么走？中央释放的这些改革信号，将影响你的买房决定！
关键词：调控
从今年“十一”前后，到11月底的两个月时间里，中国24个城市进行了50余次房地产市场调控，如今，这轮调控尚没有结束，就在12月21日，郑州、武汉再次发布了加码收紧购房的政策。
业内人士分析，郑州、武汉此轮出台的政策都是对原有调控政策的一次升级，体现了近期热点二线城市积极管控房地产市场的决心。后续还会有城市继续加入到限购限贷的行列，或者继续加码。目前，石家庄、青岛、长沙、重庆等城市总体上炒房需求较大，如果此类城市房价上涨节奏比较快，不排除后续出台相应的收紧政策的可能。
关键词：过热
“9.30”楼市调控开启之前，国内多数二线城市出现房价出现连续数月上涨局面。9月份，国家统计局发布的70个大中城市房价数据中，有63城上涨。楼市“过热”背后，“地王潮”也成今夏热词，中原地产数据显示，2016年前9个月，百亿总价地块高达6宗、超过50亿的更是高达28宗。
今年各地密集发布的限购限贷等调控措施，目的就是为了给过热的热点城市楼市降温。因为一线城市房价偏高，前9个月，部分投资、投机资金撤出一线城市进入二线城市，武汉、南京、杭州、厦门、郑州、合肥等二线城市先后接棒一线城市领涨，形成蔓延趋势。
不过，伴随10月份各地调控的落地，楼市的快速降温，“地王潮”也戛然而止，无锡、苏州、南京等多地还特别出台了土地限价举措。截至12月14日，12月上旬的全国土地市场合计成交超过10亿的26宗，超过5亿的地块56宗，溢价率超过100%的只有4宗，而超过50%的只有13宗。
关键词：降温
11月，70城新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数减少，分别比上月减少7个和8个。与11月上半月比，11月下半月15个一线和热点二线城市中，北京、天津、上海、杭州等9个城市新建商品住宅价格环比下降。
大范围、高强度的楼市调控，有效遏制了房价上涨的势头。“从数据来看，一线和热点二线城市楼市迅速降温，房价走势明显趋缓。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟称。
业内人士分析，因为政策收紧、本轮楼市调控导致的房价涨幅拐点已经出现。有分析称，预计本轮调控周期起码持续6-9个月，20个热点城市房价将出现10%以上的下调空间。
不过，鉴于11月房价环比上涨较快的城市均为三线城市，且主要是京津冀、长三角、珠三角这三大城市群中的三线城市，故这些城市需要提防返乡置业需求释放时，房价快速上涨的风险。
关键词：改革
日前召开的中央经济工作会议提出了“房子是用来住的，不是用来炒的” 的定位。还明确，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
会议就指出，要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。在严跃进看来，发展住房租赁市场可有效满足城市各层次住房者的租赁需求和改善城市住房结构。
“针对一、二线土地市场供应不足导致的地价、房价上涨，可以从两个层面来解决。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞建言称，首先要加大土地供应指标，采取人地挂钩模式；其次由于一、二线城市存量土地比较多，同样有盘活的余地。
中央经济工作会议同时明确，去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。
新闻多一点
住房租赁市场大有可为
实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，也是实现居民住有所居的重要途径。
近日召开的中央经济工作会议要求，加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。这是自去年以来，中央经济工作会议再次就发展住房租赁市场提出要求。
实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，也是实现居民住有所居的重要途径。从构建多层次住房体系的角度来看，住房租赁市场有很大发展空间。
当前，我国居民获得住所主要有３个途径，即交易市场、住房保障和租赁市场。与前两者相比，租赁市场发育相对滞后。一些在一线城市工作的年轻人甚至感叹，租房子比找工作还难。链家研究院发布的报告显示，我国住房租赁市场规模为1.1万亿元，房屋交易市场大约15万亿元，房屋租赁占交易市场比重仅有7%。
从结构看，北上广深等大城市住房交易额近6万亿元，但这４个城市住房租赁规模仅2500亿元左右，租房人群在城市人群中占比很低，而且在租赁供给中，供给结构较为单一，老公房、经济适用房等中低端供给较多，很难满足租房人群对高品质住房的需求。
应注意的是，在房价上涨较快的情况下，潜在的租赁人群必然选择尽可能购房。且现在大城市房价高企，租售比很低，在北京、上海等城市，有些房子甚至需要近百年才能收回成本，使得租赁市场难以成规模发展起来。此外，租房提取公积金困难，中介机构服务不规范、无序竞争，行业监管不到位等问题也亟待解决。
去年开始，有关部门陆续出台相关政策促进这一行业发展。住房租赁行业也已经吸引了一些企业先行先试。11月底，北京挂牌出让3宗地块，成功竞得土地的企业承诺100%自持物业70年。这意味着，这里的房子建成后，消费者将以租户的身份入住。中介公司链家则成立了“自如”品牌，负责把房屋装修，配家具后统一出租。
为促进、规范住房租赁行业的发展，相关部门需多策并举，制定出台住房租赁支持政策，引导居民通过租房解决居住问题，推进公租房货币化，加快规模化租赁企业发展等。同时还要加强监管，提高中介服务质量，促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。
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（ID：Janqi7&）
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