话题：走近通州永顺自住房•房地远洋悦山水第426期
日 上午10点28分
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各位搜狐焦点的网友，大家下午好！欢迎关注今天我们的焦点房谈栏目。
今天我们邀请到了一个特别嘉宾，是来房地远洋悦山水的项目
营销总监贾总，欢迎贾总来到我们的直播间。
然后我们知道呢，最近通州可以说是又火了，不管是我们这个
街头巷尾的议论，还是我们媒体关注，通州都又成为了一个焦点，因为
我们知道最近政府东迁的这样一个消息呢，也振奋着整个北京市人民的这样一个心。
整体来讲，其实对于通州来讲，一直是利好消息不断，甚至包括之前的积分落户政策，包括通州新城及台湖区的开发，包括通州区域的一个建设，京津冀的一体化。
据搜狐焦点自住房频道的了解，房地远洋悦山水自住房的项目
已经于6月23日开始了正式网申，我们也知道网申是自住房网友可以申
请这个项目的第一步，也是比较关键的一步。
今天，我们邀请到项目来到现场与网友做一个深入的互动。在
房谈开始之前一周，我们已将这个消息发布在搜狐焦点的血拼自住房的
论坛上，近60个网友进行了提问，帖子的点击已达到5万以上。
整体来看，网友对这个项目的关注度是非常高的，我们也特别
期待贾总来到现场，与网友做这样的一个互动，所以今天我们的房谈会
分为两个部分，第一部分是主持人将跟我们的贾总做一个互动。
了解一下项目的基本的情况；第二部分在我们之前发起的预告
中搜集了部分的网友的提问，然后也会提问给我们的贾总，请贾总为我们做一个深入的解读。
房地远洋悦山水的项目营销总监贾总
在房谈开始之前，我们先从通州着手，因为通州最近比较火，
我身边的购房人，及焦点的网友也不断地给我打电话询问通州自住房―房地远洋悦山水。
我们今天请来了一个专业的人，因为在通州操盘的贾总更为熟
悉一些，更为专业一些。现在有请贾总先给我们简述一下通州置业，包
括通州近几年发展的看法。
好的，首先是通州发展的一个路线。当年通州新城一直拓展到后
期的运河区域，运河区域相对来讲成熟以后逐渐并入通州新城的规划。
图片： 房谈现场合影……
从京津冀一体化的建设上来讲呢，政府一旦搬迁至通州完成以
后，通州这个区域正好作为北京区域和河北、天津的一个中心点的位
置，未来它的发展方向还是非常好。评论
通州新城这几年一直持续着大规模开发和建设，而现在通州范围
内的可开发土地越来越少，现在整体的通州北关桥以北，现在一直是通
州的空白区，在这个区域内未来的发展空间会逐渐拓延
还有就是，通州最近利好政策频传，第一就是积分落户，积分落
户给一些北漂人群安家的一把钥匙，由此这个区域的发展和人群的聚集
量相对来说就会有很大的空间。
远洋自己在这片区域已经做了一级开发，整体的一级开发土地超
过了百万，未来整体建设规模可以达到13块地，现在土地大部分都在市土储这个使用范围内。
这些土地在未来也会逐渐上市的，利用这个市场的统一的投标和
竞标形式去获取这些土地，这个区域未来的聚集量厚积薄发，发展比较快。
好的，刚才贾总也主要将通州整体区域的发展给我们网友做了
一个解读，我们再回归到这个通州楼市的整体变化，其实通州楼市在北
京整体来讲是跌宕起伏，相对来说不是特别稳定的这么一个区域。
因为每年=通州楼价上升的相对比较快的，但是同时在下跌的时
候也是下跌得比较快的，尤其是在2008年和2012年，我们都是有目共睹
的。在发展到2015年的时候，通州的楼市有一些新的变化。
据我了解通州的整个新房的库存量整体来讲比较低的，那么对
通州这个楼市的具体的看法，贾总怎么看呢？
图片： 房谈进行时……
通州楼市最近住宅项目逐渐在变少，饱和量现在是逐渐地低于这
个市场的饱和量状态，以我们现在得到的不完全数据，通州现在饱和量
应该是低于1万套左右的。在这个区域房源量会越来越少的情况下，这
个区域的价值会越来越多。
另外还有一点，像您刚刚提到的这个整体的这个市场的波动量比
较大，因为这个区域在北京一直是一个重点区域，重点区域它有好的政
策，或者是有好的新闻政策，它的这个起伏速度会比较快，以此看出
来，这个区域的市场的认可度
所以我觉得整体的大趋势，通州作为北京将来的一个中心城区的
一个位置，它的空间肯定会更大一些。
刚才贾总也为我们分析了一下整个通州楼市的一个变化的情
况，那么你们当时在拿这块地的时候，主要是基于此地块周边的哪些优
势的因素考虑去拿这块地的呢？
首先远洋在这个区域当时做一级开发的时候一共是13块地，现在
咱们拿到的3E地块也是咱们房地远洋悦山水这个项目的所在位置，当时
我们主要考虑有几大因素，第一就是作为住宅产品的入市，第二它属于
朝阳北路和图书路的一个十字交叉口。
这个位置相对来说对于通州城区也好还是对朝阳、顺义也好，三
区环抱的核心点的位置优势决定它的未来潜力空间会比较大。第二就是
在我们这个项目南侧，大概一公里范围内，远洋星光联合体开发了一个
40万平米的一个商业体。
这个40万平米的商业体未来是星光来主体运营，在这个区域里边肯定是一个地标性建筑。项目所位置到这个商业体一公里范围内，正好符合这个住宅的一个基本需求，而且又不会因为商业的人群覆盖过量导致这个住宅生活品质的影响，就不会出现这些问题。
以此看来这块地的价值还是比较大的，所以我们考虑在这个区域里边投入更多。
因为我们搜狐焦点自住房频道一直关注自住房这一块，从2013
年年底我们就建立这样一个平台，可以说每一个申请自住房的人都会到
我们的平台上获取信息，整体来讲购买自住房还是偏以刚需为主，刚需
可能对交通因素的关注更高一点。
很多年轻一族是没有自驾车的，那么我们项目所在的这个地方周
边的交通情况是如何的呢？
谈到这些，不得不说一下交通对一个房产的影响，房产它所在位
置决定它将来升值空间，我们既然选择这个朝阳北路与图书路的这样一
个十字交叉口，而且两条路都是属于市级的，交通区位比较占优势。
将来它的这个出行便利，无论开车，还是轨道交通去出行的话。
第二，在这个区域现在有很多地铁线的规划，比如说M6号线还有S6号
线，包括北关郊区的一些公交的增量，未来给这个区域带来的潜力还是比较大的。
再一点就是我觉得从基础的来讲，北京城区现在咱们出行无非就
是几种。自驾车如果要是走朝阳北路的话，朝阳区的这个朝轻板块的这
个会不会更多一些，个人觉得在这个区域置业的人群更比较前卫。
我们为这些业主考虑的还有一点，就是将来在这个区域配套，首
先教育配套，医疗配套和商业配套，相对来说比较完善的。
为什么这么说呢，在咱3E地块的东侧紧邻空地属于教育部已经明
确的教育用地，整体未来规划建设这块现在虽然没有明确，但是未来肯
定是从幼儿园、小学、初中一体化的教育。
其实我们很多人都知道，如果作为一个孩子的家长，送孩子上学
最方便。无非就是从楼上送到楼下这么一个阶段，然后你再去工作，这
样第一呢不会耽误时间，第二孩子也不会舟车劳累，孩子也比较安全。
主要是安全。
对对对，主要是安全。为什么说配套比较完善，像这个医疗配
套，医疗配套呢，现在正在建的三甲医院，新华医院，新华医院距离咱
们项目差不多一公里左右。
新华医院？
新华医院距离咱们项目大概一公里的范围，也是通州现在在建的最好的一个三甲医院，实力不容小觑，未来承载的将是通州几百万人口。还有就是这个医院距离我们项目在一公里内，首先不会有医疗污染，第二就是周边医院人群比较嘈杂，不会影响您正常的生活。
还有就是商业配套，商业配套其实朝阳北路咱就不用说了，朝阳
大学城，龙湖朝阳天街，包括HBHG的这个华联超市，华联商城等等一系
列的。包括远洋现在在这边斥资几十个亿去做这个星光一体化的商业配
套，龙湖长安天街的商城也不过23万左右。
如果要全部做下来的话，这个40万里边会包含我们的一体化公
寓，包括我们的办公写字楼，包括星光的一个入住的自营商场，其实现在很多人都知道。
与这个通州万达广场有点相似？
对。其实将来我们这个40万平米的这个商业体呢，最高的一个单
体建筑是达到200米，将来肯定是一个区域地标。所以这个商业距离咱
们一公里的生活还是非常方便的。
咱们项目的3E的地块紧挨着的南侧会有一个差不多6到8万平米的一个规划的综合性商业，业主简单的需求，可以在小区内部解决，中等的需求可以在紧邻着的地块，三二地块的商业配套里边去解决，需要高端的这种商业配套的需求，可以依靠与周边的一公里范围的�...
因为星光商场在大望路这个星光已经撤资了，已经改名了，改名了过后星光搬过去。
您说的这个星光就是大望路就是搬过去的那个吗？
对对，其实也不是搬过来的，因为它是星光撤资，撤资以后，星
光现在和远洋合作，未来这个商城它自己的。
就是原来星光天地的那个地方？
对。其实很多人都知道，星光代表着什么，星光就代表着高端。
高档，奢侈。
对，高端，奢侈。包括一些品味的生活，这肯定会体现出来。所
以我觉得这个辐射范围内，医疗、生活、教育一体化的配套，完完全全
可以满足一个人的日常正常的生活配套。
有了这些配套它未来的升值空间也会比较大，我们非常看好这个
区域。所以从这个角度看我们比较看好这个区域，可能会上市以后，我
们远洋也会尽力去拿这些土地去做开发，即便远洋拿不下来的话，也会
有更多的开发商参与进来。
对，刚才您提到的包括医疗、教育还有商业类的配套，其实都
属于业主居民的一公里的生活圈，整体来讲是非常方便的。
那么可能我们的购房人在听到这个消息之后呢，一个方面感觉
到非常振奋，另外的一个角度可能也特别想关注一下它的时间节点，咱
们这个时间节点就是有没有大致的咱们了解到的信息？
您指的是配套，是吧？
对，它的地块的上市时间，包括这个后期配套的一个建设时间。
首先说地块，地块周边的13块地，现在整体拆迁基本完成，项目
东侧和南侧的土地，土地性质已经明确了，明确以后呢在今年年底或明
年陆续会上市，咱们远洋也会参与进来。
第二就是说咱们周边的一个配套，周边的配套设施有哪些？首先说远洋和星光联合体开发的商业体，因为它整体的开发周期和时间的要求，去年我们考虑拿到地以后，未来可能在两到三年内实现这个整体的建设完成，并且投入使用。
新华医院的时间节点，具体我们手里确实也没有太多的信息，但
是新华医院现在主体结构楼基本成型了。
楼已经盖完了？
对。进度还是比较快的。
好，那咱们项目的交房时间是什么时候？
图片： 房谈进行时
具体交房日期为17年的4月份到6月份期间。现在呢，虽然我们现
在在网上已经启动了，但是这个施工周期我们为了保证这个施工的质
量，因为您也知道在建筑施工过程中它肯定是要有些水分的挥发。
才能保证建筑物后期不会开裂，我们所以这一块呢还是尽可能地
去把这个时间尽快地交到业主手里，然后在这个过程中我们又要保证质
量，时间上这一块呢，在七月份前后我们会明确。
7月份就会告诉具体的时间，对不对？
其实2017年交房，等到交房的时候，周边的商业配套，包括您
说的这个医院已经是相对成型的一个状态来讲，对吧？
所以对我们购房人来说还是比较实用的。那我们了解到我们整
体的项目应该是15万平米，这15万平米是有一部分的自住房，那余下的
部分主要是具体如何规划的呢？
余下的部分现在咱们这个项目是分两部分，一部分是双线房， 一
部分是自住房，双线房的户型因为比较小，差不多在50到90平米之间
的户型，这种户型现在我们是1300套，但是它的客群相对来说比较纯。为什么呢？
定向给东西城的。
对，东西城据我们所知，东西城住保办这边我们已经接触了，接
触完成以后呢，明确了现在东西城是咱们将来的主要客源。第二呢现在东西城的这个业主呢。
我们有一部分做了一些简短的接触，接触完了以后我们发现这一
部分的客群呢，是东西城的第二代，就相当于他的子女，未来他们可能
是为了子女的生活去再考虑买这边的房子。
小区里边，我们的年轻人更多的情况下更愿意说聚集的，年轻人
多之后呢小区的服务啊，包括一些这种大家的集思广益的要求会把社区
弄的更好，将来这个区域里边整体的人文素质也会相对来说高一些。
对，那么我们这个双限房和自住房是分区管理的还是集中管理，现在定了吗？
在主体建筑方面，我们远洋考虑是尽可能拔高它的建筑材料，施
工成本这块已经是不计费了。相对市场上而言，投放量的确比较大的。
这个小区如果一旦划分开了之后，公共区域会比较少。
所以我们考虑物业费可能会划分开的，而它的生活圈子会形成一
个整体。而且它将来的这个人群也符合整体化的条件。所以我们觉得在
社区内部不做硬隔离，只做软隔离。
软隔离指的是什么呢？就是我们拿绿化来隔离。远洋的绿化其实
在市场上做的是比较好的，我们更多的以这种成熟移植，把不同区域隔离开。
这样的话，整体来讲，也增加了小区的绿化率。
好的，那么在我们这个小区周边，目前有没有哪些成熟的小区？
这这方面，比较前卫的地产项目应该是金地格林格林，金地格林
格林这个项目已经入住了，当年在12年前后卖的非常火，说明老百姓对
这个区域的认可度也是非常高的。金地格林格林就在咱们项目的西侧，紧挨着。
紧挨着，是吧。
对，一路之隔，就隔着一个图书路，非常方便。当年它的定位也
是年轻化社区为主，所以我们两个社区还是比较相融合的，未来这个区
域的发展我觉得会比较好。
对，都是以年轻人为主，年轻化的社区。
对，包括像现在市场卖的，像朝北8080，包括金融街的一些项目
在这方面都是比较成型的。
我记得当年金地格林格林是摇号买房，很多购房人摇不上，甚
至拖关系都买不上，因为卖得确实是太火了。
整个市场对这个区域还是非常认可的。好的，刚才贾总为我们
分析了整个区域价值的发展，包括通州楼市的情况，还有项目自身的一些规划和配置的情况。
那么我们刚才也提到了，6月23号，我们的项目就已经开始了网
上申购。我们购房人其实特别想了解到的一点就是现在的网申情况是如何了？
我们做地产的时间也比较长了，公司也比较成熟。据我们所知，
建委网应该是最近半年内没有瘫痪过。
是因为远洋业务瘫痪过一次吗？
对。网申第一天上午和下午都出现了比较严重的瘫痪，然后建委
一再调解，也没有影响到广大购房者网申的热情。网申第一天申请者应
该超过一万了。由于有政策的引导，这里未来可能是非常热的一个区
域，老百姓现在的关注度越来越高。
好的，我们知道上一次建委网站瘫痪应该是在恒达御景湾第一
个自住房面市的时候，当时是15万人的申请。现在远洋的这个项目的上
市又让我们的建委网站瘫痪了一次，可以看出网友对这个区域的热情有多高。
一个方面是基于对远洋的认可，另外一个方面最近通州的利好
消息，应该对这个项目也是一定促动的作用。
好的，我们现在正处在在网申的阶段，未来的时间节点，包括
摇号的节点，咱们有初步的规划吗？
我们现在是这样的，尽可能压缩时间，让老百姓尽早的拿到合适
的心仪的房子，所以我们现在初步定的网申时间截止到7月13号，7月13
号以后的一周内时间，我们会启动一个现场核验。
现场核验的位置现在我们初步定在远洋东方的售楼处现场，远洋
东方项目在通州的新城区的核心区域位置，这个位置我们觉得老百姓去那边还比较方便。
环境也会稍微地好一些。不少购房客前一段时间都提到了，很多
项目的开发商不负责任，让我们千山万水地追求一套房子。我们远洋作
为一个大品牌，虽然这个项目更多的是福利工程，但我们还是尽可能满足客户的需求和方便。
所以现场核验我们暂定是远洋东方。网上核验以后的现场审核，
需要建委配合，大概是40天左右的时间，40天以后我们马上开盘。时间
点是从6月23号到7月17号网申结束，网申结束以后预计14号启动现场核验。
现场核验我们初步定的时间是10天，10天以后我么会向建委提交
资料审核，审核时间大概是40天到50天，审核一结束我们会马上进行摇
号。由于现场一些工作的推动，这个时间相对来说就会比较短。大概在
9月，或者是10月我们就会开盘。
但愿10月之前就能满足我们的购房人的期待。
对，就9，10月份吧。
好的。我们已经了解了这个项目。另外我们也了解到自住房正在
经历了很大的一个波动期，最早刚刚上市的时候，购房人整体来讲是抱
着一个期待的态度，然后到去年的下半年，一些个别的项目出现了公开销售的情况。
据我们搜狐焦点了解，已经有将近20个项目已经出现了公开销售
的这个情况，就是网申没有将房源消化完。
整体来讲，一个方面是与市场相关，因为去年的市场是一个下行
的趋势。另外一点与项目的品质也是存在一定的关系，包括最早开始开
盘的朝阳的某些自住房项目，窗户小啊，层高低啊，甚至是外立面，窗
户尺寸不对，各种问题都出现了。
那么我们购房人现在对自住房关心最多的就是它的品质问题。您
从远洋的角度出发，从哪些细节点上保证这个项目的品质能让我们信任
远洋的业主拿到一个好的房子呢？
其实对于业主来讲呢，讲太专业的东西可能会不太理解。
那您就讲一些他能体验得到的小的指标。
好，我们就这样说吧，其实市场上谁都知道，这样的项目，小户
型区号率会比较高一些，人们接触起来会更容易一些。我们把户型调整
成比较适中的户型，八九十平米的两居室型，纯朝南的，让房间尽可能达到很好的采风量。
第二就是我们的105平米三居室。其实现在在市场上这种三居室热
度比较高，为什么呢？就是因为现在一代人的刚性需求，可能考虑到未
来的子女共同居住，老人的协助养护孩子等这些问题，更多人就需要三居室。
三居室舒适度首先体现在双通透，市场上能够做到双通透的项目
现在越来越少了，而远洋的开发经验比较丰富，尽可能的还是实现双通
透的标准，室内的面宽都是采用的大面宽的设计。从这方面来说，我们其实更用心一些。
建筑材料方面，打个比方，像很多业主之前接触过一些房子的，
或者是入住过一些现有的成品房。开发商使用用材最重要的应该是水泥
的编号，水泥的编号决定了房子的期的建筑质量，为什么这么说呢？
水泥编号越高房屋的凝聚力越高，未来您在这个房屋施工，比如
说室内装修的过程中掉灰之类的现象就会比较少。这个项目远洋采用的
水泥编号都比较高的，跟当初的远洋东风，远洋公馆，都是一样的。
远洋对这个项目并没有采取市场常规的区别对待，为什么呢？我
们对这个地块做了一级开发，我们期望未来在这个区域里有更多的发展
机会，这是我们从一级开发转为二级开发，从事房屋建设的第一个启动的项目。
启动项目是代表了我们后期形象的工程。所以我们在这方面下的
功夫更多一些，为我们未来整体的品牌打造提供了比较好的一个机会。
好的，购房人一方面是关心这个项目的质量，另外可能也会想
了解一些层高，得房率等这些具体的信息，它会影响到自己居住的舒适度。
得房率方面，因为我们现在还没有经过实际测算，实际测算出来
之后呢，才能给业主们一个准确的答复。具体实现是这样的，我们将公
共区域尽可能去压缩，使使用条件达到一定标准，而且不影响业主入住以后的使用安全。
墙体外部的空间，浪费会比较少，使用率比较高。因为它有点像
板楼的设计，所以得房率相对来说会比市场上高一些。
实际上是板塔结合，是吗？
对，就是板塔结合的。三居室占咱们自住房的一半，全部都是南
北通透的，两居室正好占另一半，全部都是纯朝南的设计。整体搭配起
来是736套，没有拐角户型之类这种现象，因为我们远洋觉得设计更重要。
甚至现在同时马上也要开盘的这个朝阳的另一个项目，我们就不
方便说名字了，还有纯朝北的户型，就是东南西完全没有任何一个窗
户，全是纯朝北。所以刚才听到贾总聊的，户型方面还是确实做了用心的设计的，对吧？
然后层高方面能透露一下吗？室内层高实际是多少？
层高我现在确实没有拿到准确数据。
可以，那回头我们了解一下这个情况。刚才贾总为我们详细地聊
了项目的基本情况，可以说我们对远洋项目的品质有了一定的了解。我
们了解到通州现在的一个大的趋势，就是住宅越来越少，而且整体存量房也相对比较低。
那么在自住房方面，我们了解到通州是有四个自住房，包括这个
紫峰九院城、中铁通瑞嘉苑、还有富力惠兰美居和我们今天在现场的房
地远洋悦山水这四个项目。
整体在时间节点上可以说是房地远洋悦山水是推出最晚的，对吧？那么我们了解到的富力惠兰美居是开盘最早的，也是唯一一个开盘的自住房，包括现在也还是尾房在售，是公开销售的一个状态。那么对于我们最晚面试的这个房地远洋悦山水来讲，您在销售上是否�...
毕竟我们相对其他的项目是晚了一步，那么我们跟其他的几个项
目相比，我们的核心竞争力是在哪里？是这样的，我觉得还是刚开始咱
们所提到的这个问题，就是一个房屋的价值取决于它的地段，一个房屋
的居住舒适度取决于它的设计产品。
所以这个两方面我们都是具备的。我们相信这个市场的对于咱们
项目的认可度还是比较高的。虽然我们晚来了一步，但是我们觉得我们
在这个区域和市场的占有率不会太低，从远洋的和房地的品牌价值来讲
呢，远洋的前身是央企。
现在是上市公司，在北京开发的项目也比较多，成熟度非常高，也非常了解北京市场的需求。房地是属于北京市土生土长的一个国企，我觉得对于政府的一些配套的沟通他们更熟悉。这样的一个强强联手，给咱们项目未来的发展带来的机会更多一些。
另外还有一点，可能业主们有一部分人关注的是我们的物业。我
们的物业是这样，远洋旗下有两家物业公司，一个是远洋基业，一样是
中央酒店。这两家物业公司在市场上的口碑和服务条件都是非常好的，
我相信这点老百姓是比较了解的。
另外就是房地置业也有自己的物业公司。我们首先会对这个市场
的物业费做一个评测，评测完了之后我们会采取物业公司投标的形式，
最低价的我们可能不会用，最高价的我们可能也不会用。
我们会选择的更适中的一个物业公司，因为它的服务会更多，给
业主带来更多便利。我们会选择这一类的物业公司进入，将来它的服务也会比较好一些。
好的。虽然通州有四个自住房，但是也特别提醒我们购房人，
如果你以后还想买通州的自住房，目前只能考虑房地远洋悦山水，因为
房地远洋悦山水是唯一正在网申的，其他的都已经网申完成了。
除了富力惠兰美居这种公开销售的，其他的是已经买不成了。
所以我们购房人如果想在现在这样一个备受瞩目的时间节点上，一个大
的利好的笼罩之下的一个节点上，如果想买通州的自住房还是要考虑一下远洋的项目。
好的，主持人与嘉宾互动的时间就到这里。在此之前我们也搜
集了很多网友的提问，在这里还是想问一下贾总――关于交房时间的问
题。这个问题之前主持人已经提到过，应该是在2017年的4月，5月。
4月份到6月份之间。
有可能提前交房吗？
有可能。这个时间是我们保守的一个估计。
好的。北关站距项目到底有多少米？
北关站这一块目前确实没有太多的测量，但我们距离北关桥实际
测量位置应该是1.3公里。
到北关桥是1.3公里。
1300米，距离北关桥东北角的远洋星光联合体开发这个项目，应该也在1公里左右。
有网友问了一个具体公摊面积的问题，其实这是刚才已经回答过的问题。
目前还没有具体的数字，对吧？
第六个问题是项目距离新华医院具体多长？
大概也在一公里左右。
看来我们的网友对项目还是有过充分了解的？
一公里左右。
还有一个就是关于自住房的前景问题，因为我们在这个区域待的
时间比较长，有更多的一些想法，还有就是未来老百姓与业主过来之
后，也可以去深深地感受一下这个区域。
首先，在这个区域内，更多的称之为“五河区”。为什么这么说呢，第一点，河的交汇，北方城市是特别缺水的一个地区，临河区域的未来潜力空间会更大。另外就是在这个区域里的大规模建设，像这种跨河大桥，规模和整体的对外形象还是非常漂亮的。
再一个就是北京的空气，这也是老百姓们关注度最高的――雾
霾，而有水的地方负氧离子同比其他区域会更高一些，对空气的净化也
能达到一个很好的标准。所以从这个角度来讲，我们所选择的这个位置
更多是偏向于生活的宜居。
比如说项目紧邻小中河、南侧运河和北运河，包括像现在咱们周
边的一些温运河的区域，这些都是北京市的主要河道。而我们这个位置
刚好是一个汇集点，将来的环境还是比较好的，区域的未来发展空间也是比较大的。
对，尤其是刚才贾总提到的关于运河的情况，这对于像北京这
样一个北方内陆城市来讲，有水的地方，在北京人眼里来讲真的就是天堂。
还有第七个网友问现在积分落户政策执行了没有？关于这一块
我们也在等政策，目前明确的政策确实也没有，只是有了这样的一个消
息释放，后期具体的规则目前还没有正式发布，对吧？
对，这个问题我们在这里可以做一个非官方的答应，其实我也可
以算作是一个有可能购房潜在客户，我考虑的是积分落户这一政策既然
政府说出来了，作为未来一到两年的业务规划的过程当中。
我相信政府肯定会对外说一个细则，不会把这个事情搁置了，我
个人对这个还是非常有信心的。
好。积分落户政策刚才贾总已经说过了。现在第九个网友问能上范庄小学吗？
其实每个学校每年都会有划片的一个条件，今年来看，因为咱们
这个项目没有在教育部备案，所以现在暂时肯定是看不到具体的明确细
则的，但交房以后，项目应该离学校挺进。
那距离范庄小学多远？
就对面，是吧？
因为据我们了解，如果整个小区在没有达到入住标准之前，大
多学校是定不了的，需要去跟教育部，教委部备案。
对，即便定了之后，每年教育部也会对它有一些调整。
其实就是范庄小学离得很近，我们这儿的网友也不用过于担
心，小学上得机率也会比较大，但是刚才贾总也提到了，后期可能还会
有更好的九年一贯制，十二年一贯制的学校出现，是吧？
好的，第十个问题，项目的容积率是多少？
这样说吧，现在整体开发的这个十三块地，未来的建筑规模能达
到100万平米以上，它的整体容积率应该都在2.0到2.6之间，咱这个项
目也在这个范围内，基本上在2.0到2.6之间。
好的，第十一个问题是，以后还有商品房吗，物业怎么分？
商品房肯定会有，刚刚提到的百万平米的这个社区，在整体规划
完了之后，首先会进行土地上市拍卖，无论是远洋继续开发下去，还是
其他的开发商竞标成功去开发这些土地，将来的这些居住群一般是固定的，明确的。
而且在地块的各个区域还分布着很多商业用地，填充了很多区域
内的一些刚性需求，我觉得商品房肯定是要存在的。
好的。这边同时还了解到一个网友的新问题，就是十五万平米
的整体规划具体是多少栋楼，每栋楼的总层数是多少？
具体的这个数据回头给你补。
多少栋楼目前也没有。
下午让现场的工作人员给你补了。
网友对这个问题的提及率也是很高的，我看了之前的提问贴，
很多网友都会提出殡仪馆的问题，这是确实存在的情况，那么请贾总给
我们回答一下我们网友最关心的问题吧。
现在先说我们的几个判断吧，首先我们在这边做一级开发也有很
多年了，政府整个地块一级开发都交到我们手里，远洋把握整体13块土
地，现在12块土地已经拆迁完成，现在整个地段只剩下这1块土地还未
完成拆迁，就是建设殡仪馆的这块土地。
我们现在正着手考虑殡仪馆的问题，其次就是我们在启动一级开
发拆迁的时候，远洋在北京市市土储几个亿资金被冻结，现在整体拆迁
完成后，我们剩下的资金额有1.2亿，现在这个项目，市土储明确要求
我们开发商拿这1个亿资金作为定向拆迁要求。
所以对于未来拆迁的问题，还是可以很好的把握的。第二我觉得
就是政府对土地未来的上市的溢价空间有需求，如果殡仪馆的问题无法
解决，那么这个区域的土地溢价空间会受到特别大的影响。以我的个人
检验来判断，殡仪馆拆迁问题在未来的几年内很快就解决。
目前这个时间节点我们无法把控，而是政府在推进进度，我们正在跟政府去协调这个进度的周期。还有很明确的一点，就像前一段时间的传闻：北京市政府搬迁。按照北京市的风向条件来讲，基本去年80%以上的风向是西北风向东南刮，所谓传言的潞城这个区域可能是下风口。
未来整个通州新城也属于下风口，这是符合逻辑的现象。再一点就是通州未来的发展重点应该还是在这个区域，因为通州新城现在基本饱和，运河区域也基本饱和，通州老城区现在基本上没有可开发用地。
所以我判断通州以南主要是太湖区，像环城影城更多取决于旅游
业和居住氛围，而北侧这一块是三区交汇的区域，依托于朝阳北路，它
未来的发展空间会更大一些。我们的信心会更足，因为朝阳北路的配套设施是相当完善的。
从这个角度来看，北京市没有一条主干道，沿线上能达到几十万
平米的商业体系配套，像大学城，或是将来的龙湖朝阳天街，就是我们
自己的商业配套，包括BHG华联超市，等等这一系列加起来，目前商区
面积已经达到60万平米以上了，未来远洋的商区面积会接近百万。
这个条件下我认为这个区域内现象是可以规避的，现在冻结资
金，我们的定向资金明确投入就是在兴业银行，北京市兴业银行通州支
行这块，很多网友其比较了解，人脉比较广的网友，可以更多地去了解
这个情况，去打听一下，我们确实也是存在这个现象的。
好的，相信今天贾总的回答，会让很多申请远洋悦山水项目的
购房人和还在观望的置业者，或正在想申请的人心里有底了，知道该怎
么去进行自己的置业的计划了。
对。我觉得在北京市，其实殡仪馆并不可怕，因为原来很多区在建的项目都是建设在墓地地块上的，化工厂用地也有，甚至有很多项目坐在了垃圾填埋场的上面，我觉得对后代的影响和污染都会存在。
而咱们这个项目殡仪馆的问题，我们其实也有很多的业主，包括
在论坛里边网友们也提到了，有讲究风水的朋友，可能有了解，其实殡
仪馆的选址很讲究，理论上来讲就是风水宝地，而且有水的地方是聚财的位置。
我们属于五河的核心点位置，项目的东侧，西侧，北侧，南侧都
有河道，所以整体良好的环境和未来的升值潜力，包括网上传闻说风水
比较好的现象都是存在的。
其实殡仪馆的问题，对于网友来说应该是一种心理作用，心理
作用大于实际健康问题，其实本身对健康没有什么太大的影响。
对。前两天有一个网友提到像这种位置，住进来后，坐地就能发财。
是的，对，各种传言都褒贬不一，各种想法也是有的。
好的，其实今天听贾总说完，网友们也可以放心了，贾总给我们带来的最大利好消息，非常感谢贾总。
好的。相信我们的网友还会有更多问题，也欢迎各位网友在我
们搜狐焦点自住房论坛提问，我们也会整理后发送给贾总。
那么，今天我们的访谈就到此结束，也特别感谢贾总来到我们
的访谈的现场，房地远洋悦山水这个项目也正在如火如荼的网申之中，
据我们贾总说第一天网申就破了1万，这在最近的网申自住房项目中是非常少见的。
对，其实在最近市场情况下是很少见的，去年的市场情况下也很
少见到首天网申过万的现象。
所以说，我们想买通州自住房、住宅的，想去通州定居的，甚
至想以后与市政府为临的朋友们，可以考虑一下房地远洋悦山水自住房
项目。大家可以登陆住建委网站，或搜狐焦点血拼自住房论坛查找网申地址，谢谢大家！
谢谢大家！
图片： 房谈结束后，主持人和嘉宾合影
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