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随着拍卖市场的不断兴起，房产拍卖的形式逐渐被许多购房者所关注。我们知道，房地产拍卖是指拍卖公司受银行、司法机关等单位或社会个人的委托，向社会公告房地产出售信息，通过竞拍人竞拍的方式使房地产所有权发生转移。
　　先看一个案例：
　　辽宁某被行政关闭后，其资产抵偿给银行。其中，包括沈阳市某地的一处房屋。后银行委托西城区企业A公司进行资产打包拍卖，B公司通过拍卖购得了这些房产。2014年，B公司将其中一处房产转让给岳先生，岳先生按照合同约定支付了全部购房款。但在过户时，由于原房屋产权人辽宁某证券公司已经注销，B公司又不是房屋的产权人，当地房管部门无法为岳先生办理过户。无奈，岳先生只得A、B两公司，要求其配合完成过户手续。
　　【法官说法】
　　本案中的焦点问题是B公司拍卖购得该房产，但尚未过户，因此对涉案房屋的处置权利仍属于A公司。这样一来，岳先生要求A、B两公司配合过户，就不得不通过诉讼途径来解决。最终法院判决A公司协助将涉案房屋过户到B公司名下，待上述义务履行完毕后七日内，B公司协助将涉案房屋过户至岳先生名下。
　　拍卖房往往涉及债务问题，房屋可能被多次，购买这类房屋有可能面临的追讨。此外，还要关注房屋的产权问题，有无实际居住人及户口有无迁出，还要查看房屋是否存在未缴清的水电费、物业费用等情况，这些都需要竞买人负担。总之，拍卖房情况复杂，无论是竞拍还是间接购买，都需要在了解清楚后谨慎对待。
　　相关知识：房地产拍卖竞买人条件
　　1、中华人民共和国境内的自然人、和其他组织都可以作为房地产的竞买人，但法律、法规、规章另有规定或者出让合同另有规定的除外。
　　2、在国家允许的范围内，房地产竞买人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有关规定办理。
　　3、对于集体上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人；非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者；超过此条件的，应当依法办理集体所有土地的征用手续。
　　房地产拍卖标的应具备的条件：
　　1、法律、法规禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖：
　　（1）未依法取得房地产产权证书的包括土地使用权证书、证书、和房地产产权证书）；
　　（2）共有房地产，未经其他共有人书面同意的
　　（3）权属有争议，尚在诉讼、或者行政处理中的；
　　（4）权利人对房地产的受到限制的；
　　（5）以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的；
　　（6）司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的：
　　（7）国家依法收回土地使用权的；
　　（8）法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。
　　2、以出让或划拨方式取得国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需要拍卖的，应当符合国家法律、法规规定的可转让条件：
　　（1）以出让合同取得的土地应按照出让合同的约定支付全部使用权出让金；
　　（2）土地使用权已经依法登记并取得土地使用权证；
　　（3）对于成片开发地块，需转让地块应已形成工业用地或者其他条件；
　　（4）规划管理部门已经确定需转让地块的规划使用性质和规划技术参数；
　　（5）出让合同约定的其他条件；
　　（6）划拨方式取得的除符合（2）、（3）、（4）条外，还需报人民政府主管部门批准，补办出让手续。
　　3、以划拨方式取得国有土地使用权的房地产拍卖应当报请有关部门批准，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金；可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。
　　4、集体所有土地上建成的房屋需要拍卖的，应当符合法律、法规规定的买卖或转让条件。
　　5、下列划拨用地不可以拍卖：
　　（1）国家机关用地和军事用地；
　　（2）城市基础设施用地和公益事业用地；
　　（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
　　（4）法律、行政法规规定的其他用地。
　　6、抵押房地产拍卖前应先获得抵押权人同意。如果未经抵押权人同意而因拍卖造成抵押权人经济损失的，需承担相应的。
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如果双方有相关约定，那么可以按约定处理。如果没有约定，但是租客事先知道是“凶宅”的话，肯定不会继续租房，那么，房东隐瞒“凶宅”的事实，会导致租客存在重大误解的情况下签订合同，所以可以去法院或仲裁机构撤 ...
在法律上，进行房屋买卖交易时，对房子曾发生命案的信息是否属于卖方必须事先说明的部分，当前并无明确规定。不过，实践中，凶宅”对于普通民众的生活有较大影响，应属于卖方应该披露的与订立合同有关的重要事实，所 ...
具体可以看双方签订的房屋买卖合同，有以下处理：1、合同中约定了解除条款，买受人可以根据该约定去法院或仲裁机构请求解除合同，进行退房。2、合同中未约定解除条款，因为对方采用欺诈手段致使买受人违背真实意思 ...
在一房二卖问题中，合同在先的购房人主张继续履行合同的，一般会得到法院支持。不过，提出主张时要注意以下的问题：1、购房人已经严格履行约定；2、购房人已经掌握对方一房二卖的证据；3、不存在法院不能强行过户 ...
如果一方有向登记机构申请预告登记，那么做了登记的一方可以取得房屋的所有权。如果双方都未办理预告登记，并且都主张办理过户手续的，法院会综合合同情况判断，比如：1、先签订合同者优先；2、付款较多者优先；3 ...
按规定，房子一房二卖，其中一人按规定办理过户手续并拿到产权证书后，原则上其应该取得房屋所有权。不过，买受人非基于善意取得制度取得房屋所有权，与出卖人恶意串通损害另外一个买受人利益的情况的，双方的房屋买 ...
近年来，房产拍卖离市民越来越近了。中低收入市民和工薪阶层通过拍卖圆住房梦已成为现实。那么，要怎么购买拍卖房呢？购买拍卖房要满足什么条件呢？找法网小编在下文为您解答！
随着拍卖市场的不断兴起，房产拍卖的形式逐渐被许多购房者所关注。我们知道，房地产拍卖是指拍卖公司受银行、司法机关等单位或社会个人的委托，向社会公告房地产出售信息，通过竞拍人竞拍的方式使房地产所有权发生转移。
司法拍卖房屋还暗藏着很多风险隐患，如果没有深入了解，很有可能会陷入麻烦之中，最终“得不偿失”。那么司法拍卖房屋的法律风险有哪些呢？司法拍卖的竞拍流程又是什么？
房地产拍卖适用法律法规主要有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国拍卖法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》。
我们都知道如果只有一套住房的话，法院一般情况下是不能拍卖的，但是如果欠银行贷款逾期不还的话，而且你又提供了第二住所的证明，那么银行就有权拍卖债务人的唯一房产。那么法院拍卖房屋程序是怎么样的?详情请阅读本文了解。
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“法拍房”不限购 风险大
&&近日&房虫&盯上&法拍房&的新闻引起各方热议。提起通过司法拍卖的房产，人们往往马上想到的就是起拍价和成交价都低于价并且不限购。因此近两年来，在楼市限购、房价却不断攀升的情况下，通过拍卖的形式&淘&到一套便宜房成为许多置业者和投资者的新选择。但是通过对专业人士的采访，我们发现看上去很美的&法拍房&往往户型较大不适合首次置业者。对于投资者和改善型置业者来说，虽然有捡到便宜的可能，但如果不了解法拍程序，盲目听信不良中介忽悠，可能会给自己带来较大风险。&&房产拍卖交易量逐年增加&&据一家拍卖公司的张先生介绍，房产拍卖量近年来呈上升趋势。拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。拍卖有严格的法律制度作保障。拍卖必须要有两个以上的买主，要有竞争，价高者得，没有这三个条件的不能称为拍卖。&&&法拍房&是指投资人通过拍卖机构竞买强制拍卖的。投资人可以是公司、中介组织或个人；强制拍卖的房地产标的物是指国家行政机关依法没收的房地产，充抵税款、罚款的房地产，人民法院依法没收的房地产，充抵罚金、罚款的房地产以及无法返还的追回房地产，依照国有资产管理规定须以拍卖方式处置的国有房地产(国有出让、国有房产出售)，以及金融机构依法实行抵押权的房地产，企业破产清偿抵债的房地产。房地产拍卖交易成为房地产交易的重要形式之一，房地产拍卖市场是拍卖市场、同时也是房地产交易市场的重要组成部分。&&据中原地产一位参与法院拍卖房产交易的业务人员介绍，买&法拍房&虽然可以捡到一些便宜，但首先要求买房人具备较强的资金实力，因为买&法拍房&要求一次性付款。而且从过去法院拍卖的房产来看，往往面积较大，对于首次刚需置业来说，一次性付款的压力较大。&&通过拍卖购房有哪些流程&&普通买主人想要通过拍卖的方式购买性价比更高的房屋，需要注意哪些问题呢？21世纪不动产相关负责人介绍，首先购房者可以通过报纸和网站的公告了解的具体情况，一般情况下不动产会进行30天以上的公告，买房人也可以趁此期间到项目当地了解物业具体情况和风险。&&如果确定有意参与竞拍，那么就可以将保证金打到法院的指定账户中。&&接下来买房人可以凭借保证金收据和本人身份有效证明参与竞买，如果是公司参与竞拍就可以拿着公司营业执照、组织机构代码证、法人身份证复印件办理相关手续。如果竞拍成功，买房人可以拿着相关法律文件办理过户手续。如果未能夺标，拍卖结束几天之后可办理退还保证金手续。&&中介手中&法拍房& 购房者需谨慎购买&&目前有一些中介以低于市场价的价格在向买房人推销&法拍房&。面对这样的房源，购房者一定要保持理性，千万别因为广告词被忽悠了。盈科律师事务所合伙人律师邢先生表示，若是要准备买这样的房子，必须检查对方的房产证等法律证件，然后去法院和房管局咨询这样的房子是不是已经可以交易，同时还要特别注意别押自己的身份证复印件等。&&这种被法院强制查封过的房子，在案件没有进行审理和处理之前，也不会解除查封状态，自然也不能上市交易，购房者若是遇到了这样的房源，可以找卖方索要房产证等房产权属的复印件，然后亲自去法院和房管局等部门进行咨询，看这样的房子是否可以交易，交易是不是有什么条件限制，确认无误之后方可进行接下来的购房流程。在这个过程当中，卖方是无权要求购房者押身份证复印件的，为了确保个人信息安全，千万别做这样的傻事。&&购房者在买法拍房时，要先确认房子能够合法交易，各方面手续和条件都正规之后，才能跟卖方签订购房合同并交定金。其中只要有任何一项存在疑虑，那就需要更加谨慎一点，因为钱一交，主动权就转移到了对方手中，到时候想要反悔就困难了。很多时候，不良房产中介或者卖方就是利用订金或定金来设置陷阱，没谈妥各方面条件就要求购房者交钱，交完钱之后，就对购房者强硬起来，口头的承诺不算数，购房者不买的话，订金不退。买的话，就要接受苛刻的购房条件。&&另外，法拍房也比较容易出现欠费问题。购买法拍房屋，一定要提前到现场实地考察，到物管了解项目是否有欠费情况，与邻居沟通小区目前存在的问题等，尽可能多方面地了解拍卖房屋所存在的风险。&&购房者若是要购置可能涉及法律纠纷的房子，最好聘请专业的房产律师协助，无论是调查还是拟定合同，甚至交易流程，有律师在旁边帮助自然能更好地规避风险。 文/本报记者 周宏
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