（转）我为什么卖掉中国的房子，来澳洲买房？说几句大实话
其实我相信很多朋友都像我一样做了，但是，他们在潜水。我在悉尼已经住了2年了，今天跟国内的朋友聊天，聊到中国的房产市场，很有感慨，于是想写点什么纪念一下。
我老家是江苏的，后来去北京从事IT行业，具体在哪个公司待过就不说了，反正说了你们也没兴趣。收入还可以，应该能算是整个行业的中高端吧，大富大贵不至于，但是因为入市早，在海淀买了套130多平的房子，买了辆别克君威，去酒吧时勉强能跟妹子们吹嘘自己是“成功人士”。那时候房子便宜，才四千多块钱一平。说真的，现在说“才四千多块钱一平”，那时候买房时真的是下了狠心的，就这还跟朋友借了一些钱。当然，后来我无数次的庆幸当时一咬牙买了，理由大家都知道，后来中国尤其北京的房价涨疯了。
在职场多年，跟兄弟们一起拼搏过，为一个项目的突破性进展兴奋地呐喊尖叫国，当然，也被人背后捅过刀子，当时我负责的一个项目马上就要接近完成了，结果被人摘桃子了，原本十几万的项目奖金变成了我因“能力不足”被踢出团队，走的时候四五个同事都要跟我一起辞职，被我劝住了，狠狠的喝过一顿酒后各奔东西。唉，不说那些了，还是说回正题。
之后我正好接到一个澳大利亚朋友的召唤，就去悉尼了，那时候北京房价已经涨疯了，地球人都知道接下来几年还是得涨，可是，我还是把海淀的房卖了。
为什么？仅仅是因为接下来要长时间在悉尼？
不是的。说真的，在悉尼可以租房，再说我个人能力还算可以，加上那个朋友的照顾，收入情况还是不错的，攒几年在悉尼买套房没问题，根本没必要卖掉国内的房子。可是我还是义无反顾的卖掉了，为此，未婚妻差点跟我分手。
我来说一下究竟为什么吧。跟国内房市做个对比你就明白了。
澳洲房产不分住宅、写字楼、商铺，大多数都是永久产权，除了一些市中心的核心区域会是99年产权，基本上大多数的住宅都是永久产权，可以传给子孙后代，而且，没！有！遗！产！税！
中国房产分70年、50年、40年的区别，住宅70年，商住50年，商业40年，而且这个年限是从开发商拿到地开始计算，有的房子交房都只有30年了，比如瀚海北金、比如怡商会馆，商业用地捂了好多年，交房时产权已经过去了10年。我买的房还好，拿到房时产权还剩65年。至于产权到期后会怎么样，谁知道？说真的，我是肯定活不到那时候了，但是我儿子呢？等他拿到房子，是否会征收高额税收？70年产权到期后是否需要另外花钱才能继承房子产权？这个真不好说。
澳洲房地产政策和中国的区别
澳洲和中国在房产政策上最大的区别主要体现在税收上。和中国不同，澳洲并没有限购令，也就是说，你只要有钱就可以随意买买买。而且澳洲房屋并没有产权期限，一旦购买，就永久享有，并且没有遗产税。澳洲因为人口密度低，房屋以独栋住宅为主，到了2014年，公寓楼的比例才勉强超过％25。更值得注意的是，澳洲的所有商品房均是精装房，且没有公摊面积，性价比比国内要高出不少。总之澳洲房地产市场成熟，选择在澳洲投资房地产收益极大。
澳洲房产出售的面积都是实际的套内使用面积，而且不能包括柱子和墙体，没有得房率这个说法，也不用理会公摊，也不用了解建筑面积这一说。
中国房产这方面就最坑爹了，说是买了一个100平方的房子，住进去发现实际只有70平，坑不坑？通常情况下高层得房率在75%左右，多层在85%左右，写字楼在70%左右，商铺在50-65%之间。我那房子135平，实际只有107平，剩下的哪去了？呵呵，你还没处说理去。
澳洲住宅不充许毛坯交房，全是精装修，特别是卫生间和厨房都要是电器、卫浴、橱柜全部做好，自己住也行，立即出租也行。而且，在澳洲，除了极少数的迷你工作室以外，其余住房无论是几居室，公寓还是别墅，全都配备有车位，有的还不止一个。不用额外花钱买，也不用耗费脑筋与物业争论地下停车位到底该不该出售。每天下班，轻松驶入，不用再为找车位浪费时间。
中国目前主流还是毛坯交房，墙面地面仅做基础处理，交房后需要业主自行装修。有部分装修交房的也总是出问题，装修难以合格过关。别的不多说，我就问大伙儿一句：拿到房时发现墙壁裂缝的有没有？洗手间漏水的有没有？装修标准与合同不符的有没有？说好的楼前是草坪，交房时多出来座变电站的有没有？至于车位，呵呵……
四、负扣税
在澳洲，目前租金收益若少于贷款利息、房屋折旧和其它支出，政府允许投资者申报损失，抵扣其它收入。
中国？呵呵，没有负扣税政策。我估计甚至很多人根本没听说过“负扣税”这个词。
五、对冲账户
在澳洲贷款可以同时开通对冲账户，存款利息可以和贷款利息互相抵消，但是存款额也可随时取出用于其他用途，只是提出来后就不能抵消贷款。
中国：呵呵，又让你失望了，不存在对冲账户。
六、租赁管理
澳洲的租赁业相对正规，出租管理公司能为投资者提供一系列服务，包括刊登出租广告、筛选租客、管理物业、收取租金、代缴费用等。
在中国，房屋租赁管理体系还没有达到规模化、专业化和规范化，立法工作滞后，出租管理公司缺乏后续服务。
七、空置率
澳洲各大首府城市的出租空置率基本都低于3%。这是个什么概念呢？按照国际通行惯例，5％－10%之间的空置率为合理范围，说明商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；10％－20%之间的空置率为空置危险区，有必要采取一定措施，保证房产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
中国的是多少？更近的数据我没查到，不过2014年中国城镇住房空置率报告显示，全国城镇住宅市场的空置率达到22.4%，上海和北京的空置率分别为18.5%和19.5％。这还是官方统计数据，实际住房空置率是多少实在难以估算，不过，大家看下你中意的新开发小区每天晚上有多少亮灯的就知道了。
八、增值潜力
澳洲房价增值走势比较稳定，年增长7%-10%，大约7-10年翻一番。这是成熟市场的表现，风险比较小。
中国房价增速近几年飞快，从短期回报率看，确实是中国的增值速度更快，例如上海的房价最夸张的可以三个月翻一番。但是，只要智商正常的人都知道，没有只涨不跌的商品，不定哪天就可能“啪”的一下……
更多的我就不说了，想了解澳洲和中国房产更多差异点的朋友可以问“瀚亚资本”的投资顾问申旺。我不是劝大家非得卖掉国内的房子去买澳洲的房子，每个人的财力、投资计划不一样，没必要非得学我。不过俗话说的好，群众的眼光是雪亮的，多问，多了解，之后你自然会有一个清晰的判断。
如何能够识别澳洲有潜力的置业热点并抓住这样的机会呢？
四招教你练就独具慧眼的澳洲房产投资！
1．寻找向高档化转型的地区
这些区可能过去的声誉并不起眼，但现在不少高端房主正在迁入，风景线正在发生变化。
具体做法是：查看感兴趣的、负担得起的区，看过去二至三年的房价变化；如果价格稳步上涨，再看人口统计数据。越来越多的收入不错的年轻居民是一个强劲的迹象；查看该区是否不断有新房建设或房屋装修；查看是否有新开的咖啡店或零售商店。
如果以上五点都符合，那么这个地区应该是有不错的发展机会。
2．涟漪效应
如果暂时负担不起房价将进入高增长的区，投资者仍可能通过查找买到其周围区的房子。
这需要时间，所以需要了解当地房地产市场正处在一个什么样的周期阶段，以最大限度地提高好的投资机会。
在涟漪效应上升前发现此类区的重要提示：
通过比较相邻区的中位房价来衡量房产价值，如果差异超过5％，相邻区就可能出现上涨。
密切关注季度平均房价趋势。一旦确定周期已拉开序幕，查找与自己预算范围内尽可能接近的房产。
3．查看供求情况
高需求低供应的区，房价更有可能攀升，供求关系应该怎样评估呢？
我们要寻找租金回报率正在上升的区；查看该区的人口迁入的统计数据。
人口平均年龄在35岁左右的区通常走向高档化更快，因为这些人口往往都有更好的收入；
寻找人口正在上升的区，人口本身不足以推动价格上涨，但与其它指标如收入上升与供应量低等相结合，就是一个房价上涨的很好迹象。
4．寻找将要进行大型基础设施的项目
这说明该区很可能会看到住房需求激增，因为很多人要在该地区上班，如果项目已经开始那就是最好的了。
房产是一项长期投资，了解当前澳洲房产市场全局以及各大首府城市的市场周期及表现是制定有效投资策略，达成投资目标的前提。
这四招只是粗浅的一些思路和原则，各位看官们如果想具体来操作投资澳洲房产这件事，我劝你还是找一个专业的人做专业的事，不要以为每天百度谷歌，刷刷微信微博，没事调戏调戏一些房产销售人员就以为自己无所不知无所不能了。
专业的投资顾问靠着自己的努力经历了几个地产的市场的起伏波动，而最终留在这个市场成为中流砥柱。有着全面的视角以及非常明锐的职业敏感度。他们可以在你投资的道路上给你引领你少走或者不走弯路，让你的资产配置的风险降到最低，也会为你财富自由的道路保驾护航。
我想对客户说：
如果需要了解更多澳洲的相关信息，请联系我们的投资顾问，我们将为您提供最全面的解答。
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房子住了十多年，换房还是重新装修好？
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摘要：很多人都有同感，房子住了十来年以后，各种毛病开始不时出现：水管爆裂、墙漆剥落、地板松动、设施陈旧……困扰之下产生了“换新”的想法。到底是换房好还是重新“执靓间屋”好呢？来听听他们的故事吧。
新楼盘的户型与装修设计，与10年前的楼盘相比已不可同日而语，难怪能打动看楼者，萌生换房的想法。
黄先生的房子住了十年，天花墙壁都掉皮了。梁红举摄
当年著名的小资白领高档小区番禺丽江花园，如今也有“一把年纪”了，虽然房子老了，但成熟的小区环境和配套，也令部分业主难以割舍。 王荔珏摄
很多人都有同感，房子住了十来年以后，各种毛病开始不时出现：水管爆裂、墙漆剥落、地板松动、设施陈旧……困扰之下产生了“换新”的想法。到底是换房好还是重新“执靓间屋”好呢？来听听他们的故事吧。
人们常说，不随着时间的增加而改变的感情才是最真挚的，但其实，有些东西还是经受不住岁月的考验的，比如房子，住久了变旧了，也容易让人产生倦怠感。目前市场上有不少换房客正是有这种换新的需求。
张小姐近期一直想换房，十多年前购买的三房虽然面积够用，但小区不是人车分流设计，保养也一般，入户大堂当年安装的水晶灯早已黯淡无光，沙发也已残破，看到朋友住的新房有很多新设计，比如新风系统、全屋智能化设备，户型也设计得更合理，她也萌生了换新房的想法。像张小姐这样的准换房客不少，房屋居住十多年后，无论是小区设施还是自家的各种设备都出现一定程度的老化，尤其是墙面、水管、电器等，需要维修和更换的几率也增大。业内人士表示，回顾房地产业的发展，基本3~5年就是一个阶段，无论是户型设计、园林规划上都有较大的发展和变化，回头看8~10年前的房子，就能感觉到与现在新小区相比已明显落伍。此外，通常一栋住宅楼居住满十年以后就会迎来室内再装修的高峰期。那么，房子居住了十多年之后，是干脆换个新房好呢，还是把家里大翻修改头换面好呢？
事实上，像张小姐这样的准换房客其实不少。作为十多年前已购房的人，当时不少人都选择在市中心区域购买物业，不仅地段好，交通便利配套也齐全，而现在中心区新盘的供应相当有限，可选择余地也比较小。
想在市中心换套新房改善居住条件，有业内人士建议，可能需要转变观念，要么提升置业预算，要么将置业眼光放得更远一些，考虑市区外围一些新兴的居住板块。如果不想离开市区成熟地段，那么将房屋重新装修一下，也不失为改善居住条件的一个选择。
房子想换新，他们有故事
黄先生：房子住了10年，选择下本钱重新精装修
黄先生最近很忙，而且正在纠结到底是换房还是重新装修房子。“房子的装修旧了，不仅仅是设计过时，而且天花、墙壁都有地方发霉并起皮掉下来，如果继续住，就得重新装修，否则就只能卖了这套换套新房。”所以，这段时间，他除了工作睡觉，其余时间就是往不同的装修设计公司跑，或者在一手楼盘看房，还得去二手中介询价，准备放盘。
黄先生的这套房子是2008年买的，是番禺华南板块某大型楼盘，房产证面积超过200平方米，但室内面积只有170平方米左右，四房两厅两卫和一个小储物间，公摊面积大，空间也有点浪费。“当时买的就是带装修的房子，尽管装修质量还算不错，但毕竟比较简单，而且已经用了差不多10年了，需要修修补补的地方也很多。”记者在黄先生家里看到，确实有不少天花墙壁都掉皮了，而且家里添置了音响、安装了光纤，因为此前并没有相应的接入口，所以全部走明线。“还有厨房的台面，发展商设计得比较矮，要低头弯腰干活，在里面做一顿饭就会腰酸背痛。”
黄先生原来也没想换房，就准备重新装修一下，“但这段时间去了不少装修公司询问，若按照我的想法去装修，估计至少要40万元。”刚好十一期间看了几个新楼盘，黄先生心里不禁又有了新的想法：“广钢新城板块和天河牛奶厂板块，几个楼盘都有新货，四房面积从120~140平方米都有，比现在的户型要实用。关键是，如果卖掉现在的房子，钱足够换这些四房的新产品，就算是换超过150平方米的‘4+1’房，也不需要像装修那样花上40万元。这些房子可都是精装修啊，而且楼盘处于荔湾区和天河区，孩子上学的学校也比番禺的强。”黄先生和妻子反复思考其中的利弊。“如果要换房，则必须尽快卖掉现有的这套房，然后腾出指标和资金才能购买新房。重新装修也挺费神，还要先租个房子住上半年。”但最后，他们决定还是下点本钱重新装修一下房子，添置新家具和现代化的厨电设备，让旧房子焕发新魅力。
关小姐：享受“一碗汤”距离 入手一套安乐窝
家住中山八路周门一带的关小姐最近动了买房的念头。她家有六口人：家公家婆，两夫妇以及大宝和二宝，蜗居在一套小两房里。她与先生名下都没有物业，但工资收入超出保障房的申请上限，不能申请保障房。不过即使够资格申请保障房，但他们早已习惯了老城区的生活，如果搬去金沙洲或者龙归等保障房集中的区域，无论生活、工作还是孩子读书，都觉得不太便利。
两夫妇有首次置业名额，但看了周边的电梯楼价格后，已默默修改了换房计划，关小姐打算在周门附近买套一房一厅，三代人分开两个地方住，但保持在“一碗汤”距离，大家有个照应。按照四五十平方米的小户型计算，关小姐与先生每月公积金合计有三四千元，月供补贴一两千元即可把小房子买下来。
对于即将购入的一房一厅，关小姐还有一些装修的想法，也初步做了一下预算。目前市面上有一些小户型的装修套餐，从打拆、水电整改到精装修，整个过程预算6万元，再加上购置新家具和家电，预计小房子装修花费大约8万元以内。
邓小姐：郊区搬回市区 大屋搬细屋也乐意
邓小姐最近一直忙着看楼和筹钱，因为想换一套住起来更舒适的房子，一直在计算购买成本和挑选合适的户型与朝向。在天河工作的邓小姐，早年购房的时候预算不多，因此选择了在增城的碧桂园凤凰城买了一套100多平方米的三房，居住多年后她觉得交通还是不太便利，尤其碰上堵车之时，路上来回时间太长。
最近想换房，就一直想换回到更靠近市中心的区域，她看了牛奶厂板块的几个楼盘，觉得地段和产品都比较合适，因此将目标确定在这个区域的几个楼盘上。不过即使将凤凰城的房子卖掉，加上手头的积蓄，换房的压力依然不少，她觉得只要能换回中心区居住，在保障居住功能的前提下，购买小一点的户型也是可以接受的，现在几个楼盘都有八九十平方米的三房，已经可以满足居住需求和自己的换房目标，因此下定决心出手了。
张女士：手握两套房 置换一套
不久前，由清华大学建筑研究院设计的“第四代”住房将郊区别墅和胡同街巷以及四合院结合起来，建在城市中心，并搬到空中，形成一个空中庭院房，又称空中城市森林花园。这种房子每层都有公共院落，每户都有私人小院及一块几十平方米的土地，可种花种菜、遛狗养鸟，可将车开到每层楼上的住户门口，建筑外墙长满植物，人与自然和谐共生。
如此美好的描述让不少有房者产生了换房遐想。日前，手握两套住宅的市民张女士对记者表示，家里的两套房子均已住了有十年了，中心城区的房子是自住尚不打算置换，而在番禺丽江花园的房子则是作为度假用途，如今正谋划如何令其“焕发生机”。张女士说：“虽然‘第四代’住房还是个概念，但现在市场上的新房子显然比‘一把年纪’的旧房子舒适度更高，这是毋庸置疑的。想想自己的郊区房，已经有十年以上的楼龄，厨房卫浴设施也已经到了要更换的时候，如果重新装修吧，起码要花5万~10万元。与其花上这样一笔不菲的费用，那是否干脆将其卖掉，‘卖旧买新’，或更能令物业保值增值呢？”
不过，在看楼的过程中，张女士发现实施起来并不容易。首先，“卖旧买新”并不一定能换到同等面积的单位。她说：“在市场看了一圈房子后，我比较看好牛奶厂板块，但卖掉丽江花园的三房单位，再买牛奶厂板块的三房单位，要补大约100万元左右。这笔钱比起旧屋翻新要花的钱显然多出了一大截。但如果不补钱，最多也就只能换个80多平方米的两房单位，这样‘以大换小’觉得心里不爽。毕竟，两房单位显然不及三房单位舒适。”
其次，从便利的角度看，现阶段，牛奶厂板块并不见得比南浦岛更便利。毕竟，丽江花园已经有开通多年的地铁二号线可以直达，小区内也有通往地铁三号线的公交接驳巴士。虽然说天河的发展相当迅速，但整个番禺的交通也是四通八达。老房子即使用作出租，每月租金也有4000元。综合考虑比较之下，张女士得出的结论是：还是再等等、再看看吧。（来源：广州日报）
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