五步审查合同效力（以无权处分与拆迁安置房买卖合同为例）
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五步审查合同效力（以无权处分与拆迁安置房买卖合同为例）
首先感谢本文作者谭波律师的授权发布。谭波律师获得工学学士、法学硕士学位，现为北京市京师（南京）律师事务所合伙人律师，并有建造师职称，业务领域为公司法、合同法与房地产法服务方向。联系电话：；电邮：。一、前言笔者接受咨询的一起拆迁安置房买卖合同纠纷中，合同签订时（2015年），案涉房屋尚未取得产权证，2年后卖方取得房屋转移登记后（初始登记于该拆迁安置房建设单位名下），卖方试图主张该房屋系2013年基于法定继承所得，房屋买卖合同签订时，其余法定继承人并未签字同意，因此，卖方希望拒绝履行房屋买卖合同，拒绝交付和配合登记过户……经律师提示，咨询人补充提交了二项基础事实：一是2017年卖方取得了其他法定继承人放弃各自继承份额的继承公证书，二是卖方已通过继承公证书将案涉房屋产权办理到自身名下。基于上述基本案件事实，笔者做出了“房屋买卖合同有效、无权外分状态已被卖方自行补正、建议卖方忠实履行合同避免诉累”的综合法律服务建议。除了研究和对比合同法与物权法关于房屋买卖合同债权效力与物权效力的不同规定，理顺法律体系上的冲突，综合解决无权处分的法律后果之外。本案的另一个启示在于：律师既要“好战”！要服务和保障客户的法律服务需求。同时，也要学会“避战”和“止战”，避免打无准备之战和必败之战，防止当事人坠入没有意义的法律诉累，体现律师的专业素养和职业操守。&二、&案情简介日，被继承人郑大死亡，其房屋一套（A房）由其6名子女法定继承但未办理继承登记过户，后2014年郑三（三子）死亡，其继承份额由其妻、其子继承。2015年初，该房屋被拆迁，其拆迁安置房（B房）于日由卖方郑四（四子）、郑一（长子）、郑二（次子）与买方签订《房屋买卖合同》，合同签订时房屋未建成。2017年6月该房屋建成交付给郑四，地址为光明顶100栋100室。日，郑四与其余6名继承人办理《继承公证书》，各继承人承诺放弃继承权，由委托人郑四一人继承，并办理了房屋产权登记至郑四名下。现买方要求卖方郑四、郑大、郑二交付房屋，并协助登记过户。委托人郑四以签订《房屋买卖合同》时，其余4名共有人未签字同意为由，希望可以确认合同无效，或解除合同，拒绝登记过户。为此咨询笔者，希望提供诉讼法律服务……&各方权利义务关系解析表&&三、&案情解析及解决方案——房屋买卖合同效力的五步审查学说上所谓债权效力，是相对于物权效力而言，二者进行区分的理论基础建立在《物权法》第15条上。实务上，合同的债权效力是指基于合同本身所产生的债权请求权和相应的违约责任。债权效力本身并不能直接导致物权的变动。对于房屋买卖合同而言，所谓债权效力是指买方基于合同产生请求卖方交付和过户的请求权，而卖方产生对买方要求支付购房款的请求权。而合同是否能够直接导致物权变动的后果，属于合同物权效力的审查范围。合同拥有债权效力也有可能无法产生物权变动的后果，典型如无权处分，只是无权处分的卖方仍需承担基于合同债权效力而产生的违约责任。1.合同效力审查第一步：房屋买卖合同合法有效，并不因出卖时无产权证而无效日卖方郑四（委托人）、郑一、郑二与买方签订的《房屋买卖合同》合法有效、仅部分违约金责任过高须调整。合同签订时，案涉拆迁安置房并未建成交付，当然未取得产权登记。《城市房地产管理法》第38条规定“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”。最高人民法院刘贵详大法官在其著作《合同效力研究》（人民法院出版社，2012年版）中认为“《城市房地产管理法》第38条规定属于‘管理性规定’，而非‘效力性规定’”。最高院合同法解释（二）规定只有“效力性规定”才能影响合同效力，“管理性规定”仅产生行政法上的管理责任和民法上的其他责任，而不会影响合同效力。特别是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释法释》（［2012］8号）第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”《物权法》第15条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，该条款确立了关于物权变动的原因与结果进行区分的原则，买卖合同的效力并不因出卖人欠缺处分权而受影响。2.合同效力审查第二步：既使签订时出卖人无权处分，房屋买卖合同仍然合法有效，郑四主张《房屋买卖合同》无效，从而拒绝履行配合过户义务，存在重大法律风险！本案中，签订《房屋买卖合同》时，依据法定继承规则，三名卖方并不能全部代表继承人行使处分权。查《继承公证书》（），案涉房屋的法定继承发生于日（被继承人郑大死亡），于合同签订时（），继承人有郑一、郑二、郑三妻、郑三子、郑四、郑五、郑六等七人。七人之间在遗产未分割时，其共有关系为“共同同有”，分割后依份额平均分割房产。因《房屋买卖合同》中卖方仅有三人，因此，对于另外四人而言，该合同属于无权处分合同。那么，这样的无权处分其法律后果如何？依据《合同法》第51条的规定，旧司法观点认为可以诉请确认该《房屋买卖合同》无效。但是清华大学朱庆育教授认为：“最高院买卖合同司法解释的施行及物权法关于负担行为与处分行为相区分的背景下，应当将该条规定中的‘该合同’解释为直接发生权利变动的处分契约（物权契约或准物权契约），而非为当事人设定义务的负担契约（债权契约）”。链接：《合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，朱教授的观点认为，该条所称“合同”应解解为处分合同。见朱庆育：《民法总论》，北京大学出版社2013年版，第286页。即对于本案而言，买方要想取得案涉房屋的物权，需以处分人（卖方）有处分权以及负担行为（房屋买卖合同）有效为前提。因此，似乎可以得出结论，案涉《房屋买卖合同》有效（指债权效力），但不能产生物权变动的效果。《物权法》第一百零六条规定不动产的善意取得必须具备“产权登记”。本案中，买方并不符合善意取得的构成要件，涉案房屋仍然是七名继承人的共有财产。三名卖方的无权处分行为如果得不到其他四名房屋共有权人（笔者注：指未在合同中签字同意的郑三妻、郑三子、郑五、郑六）的追认，《房屋买卖合同》实际就无法履行其物权效力，买方仅能基于合同的债权效力就三名卖方的违约责任予以追究（无法请求继续履行合同，仅能主张返还和赔偿）。链接：对于买受人而言，可依据《物权法》第106条善意取得房屋所有权；如房屋无法办理过户登记，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，买受人可以要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，其中善意买受人还可以要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。&3.合同效力审查第三步：从证据学的角度看，无权处分行为本身亦有可能不被法院认定，只要被无权处分人不明确反对处分行为，就可能被推定为“知情同意”认定无权处分的前提是其他房屋共有人对该处分行为“不知情、不同意”。本案中，被无权处分人（其他四名房屋共有人）需被审查是否对房屋出售的事实“知情和默认”，因此，基于被无权处分而要求返还房屋仍然存在事实认定上的巨大风险。如广西北海市中级人民法院的类似案件再审终审判决［(2015)北民再终字第22号］认定，只要被无权处分人不明确反对处分行为，就可能被认定为“知情同意”，裁判理由为：“被申请人潘小妹（笔者注：指房屋的共有人，被无权处分人，未在房屋买卖合同中签字同意）作为讼争房地产的共有人，至今多年不在讼争房地产居住生活，本案也无证据证明其不在讼争房地产居住生活期间对该房地产行使管理的权利，并且在再审申请人郑丹（笔者注：指房屋买卖合同买方）从2006年3月起在涉案房屋居住至本案诉讼之前，被申请人潘小妹从未提出过异议。故根据被申请人潘小妹对本案讼争房地产的上述消极行为，本院确认被申请人潘小妹默认被申请人王群先（笔者注：指房屋的共有人，无权处分人，房屋买卖合同中签字同意的卖方）对讼争房地产具有处分的权利。从维护交易安全角度考虑，本院确认再审申请人郑丹与被申请人王群先签订的《房屋买卖协议》合法有效，被申请人王群先对讼争房地产具有处分的权利，被申请人王群先、潘小妹作为讼争房地产的共有人应协助再审申请人郑丹办理讼争房地产的权属变更登记手续。”即，本案中，其他被无权处分人（另4名共有人）可能被认定为对本案出售事实知情和默认同意，从而被否定为无权处分！4.合同效力审查第四步：审查可能的“无权处分”状态是否已被补正本案的基础事实中日出卖人郑四已取得其他继承人的放弃继承公证，并取得的案涉房屋的产权登记，因此，无权处分的行为已得到权利人追认，其他四名原房屋共有人已脱离产权共有关系。这使得原合同的物权处分权履行已无障碍。5.合同效力审查第五步：反向归谬法论证本案委托人郑四可能的危机处理方法及其风险根据前述分析，委托人郑四似乎可以联合全部继承人申请撤销《继承公证书》，将物权登记回转到七名继承人的名下，再以其余4名未在《房屋买卖合同》上签字的所有权人名义，起诉要求买方、出卖的3名共有人返还房屋，并赔偿相应损失（主要是房屋被占有的使用费用，以同等地段租金为标准，由无权处分人承担）。关于撤销公证书的具体法律依据是：&1.《最高人民法院关于审理涉及公证活动相关民事案件的若干规定》第二条　当事人、公证事项的利害关系人起诉请求变更、撤销公证书或者确认公证书无效的，人民法院不予受理，告知其依照公证法第三十九条规定可以向出具公证书的公证机构提出复查。 2.《公证法》第三十九条　当事人、公证事项的利害关系人认为公证书有错误的，可以向出具该公证书的公证机构提出复查。公证书的内容违法或者与事实不符的，公证机构应当撤销该公证书并予以公告，该公证书自始无效;公证书有其他错误的，公证机构应当予以更正。 3.《公证程序规则》第六十一条　当事人认为公证书有错误的，可以在收到公证书之日起一年内，向出具该公证书的公证机构提出复查。 4.《关于如何处理当事人申请撤销继承权等公证书的复函》（司法部公证司） &链接：江苏省司法厅公证管理处：你处司公(90)第46号《关于如何处理当事人申请撤销继承权公证书的请示》收悉。经研究答复如下：一、关于继承权公证书问题。由于被继承人何妙根的妻子沈云秀和女儿已经在公证处作了放弃继承权的真实意思表示，公证处为何妙根和沈云秀的四个儿子出具的继承权公证书真实合法，因此，对沈云秀放弃继承权的反悔不予支持，不能撤销继承权公证书。现何的四个儿子同意将何的遗产转归沈云秀一人所有，可由他们商得其各自配偶的同意后，&将继承的房产赠与沈云秀，公证处可为他们办理赠与公证。二、关于赠与公证书问题。赠与人沈云秀将自己的房产赠与四个儿子后反悔，要求撤销赠与公证书，鉴于赠与公证后，当事人未办理房产转移登记手续，且未实际改变房产的占有使用，因此，可由赠与人发表一份变更原赠与的声明书，连同原赠与公证书一并交公证处存档。三、关于析产协议公证书问题。公证处办理析产协议公证书并无错误，因此公证书不能撤销。但由于赠与人反悔后，经公证的析产协议内容发生了变化，可由原协议人共同发表协&议书无效的声明，连同原公证书一并交公证处存档。但理论和实务上的风险在于：公证书只能在满足严格的法定程序和特定的法定条件方可撤销，即“公证书的内容违法或者与事实不符的”才能予以撤销。要撤销本案中各方真实意思表示的继承公证没有法律依据和可能性，也就当然不能登记回转。既使郑四再次将房屋通过赠与形式过户到其他人名下，其效力，与“一屋卖方二卖”的法律后果一样，本文不再赘述。四、本案的综合建议根据委托人郑四提供的有限材料：《房屋买卖合同》、《继承公证书》，以及电话陈述，笔者综合建议：按照前期商谈的条件，在买方同意支付1万元过户费用的基础上，协助过户，否则，可能承担“继续履行合同、协助过户，并支付违约金”的法律责任。律师不建议出卖人通过主张“无权处分”、“合同无效”、“返还房屋”等方式来拒绝履行合同。核心理由在于2017年继承公证和登记过户，已在事实上消除了无权处分状态。
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拆迁补偿安置协议
拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同，它适用《民法通则》和《合同法》。
拆迁补偿安置协议法律特征
拆迁补偿安置协议属于法律行为
房屋拆迁补偿安置协议是房屋拆迁双方的法律行为。协议关系主要有房屋拆迁双方当事人参加，仅有一方当事人，协议关系便不能成立。
拆迁补偿安置协议法律平等性
之间的法律地位平等。一是无论当事人双方的经济实力、政治地位如何，不允许任何一方将自己的意志强加给另一方；二是体现房屋拆迁权利义务的对等性，即一方从对方获得某项权利时，也承担相应的义务。凡显失公正的协议是可撤销的。
拆迁补偿安置协议合法必须性
协议必须是房屋拆迁双方的合法行为。所谓合法行为，是指按照房屋拆迁法规规定的要求而实施的行为。如当事人的资格，社会组织作为房屋拆迁协议当事人要有法人资格；承办人签订协议要有法人或法人代表的授权证明；委托代理订立协议的要有合法手续；被拆迁人签订协议时，应当出具产权证书、使用权证明等法律文件。凡违反法规规定，采取欺诈手段等所订立的协议都是协议。
拆迁补偿安置协议具有法律效力
房屋拆迁补偿安置协议是具有法律效力的文件。表现在其权利依法产生后受到法律的保护；其义务依法产生后，则受到法律的强制。其次是依法订立的协议必须认真恪守，当事人任何一方均无权擅自变更或解除。再就是在履行协议中发生纠纷，协议条款便是解决纠纷的主要依据。
拆迁补偿安置协议双务有偿性
房屋拆迁补偿安置协议是一种双务有偿协议，协议的当事人依据协议享有一定的权利，同时又要承担相应的义务。
房屋拆迁安置协议必须采用书面的形式。
拆迁补偿安置协议基本内容
拆迁补偿安置协议生效条件
房屋协议中必须有拆迁当事人的单位、姓名、经办人姓名，协议必须经双方当事人签名盖章后才具有法律效力。
拆迁非出租房屋，拆迁人与被拆迁人签订协议；拆迁出租房屋，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人签订协议。
拆迁补偿安置协议主要内容
（1）拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限；
（2）安置用房面积、标准和地点；
（3）房屋的差价支付方式和期限；
（4）搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；
（5）搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式；
（6）违约责任和争议解决的方式；
（7）当事人约定的其他条款。
至于每一个拆迁补偿安置协议具体包括哪些内容，还应视拆迁补偿方式不同而不同。对于实行货币补偿的，协议中应主要载明补偿金额、搬迁期限；对于实行产权调换的，协议主要载明安置用房的结构、面积和地点、搬迁期限、过渡方式和过渡期限。
拆迁补偿安置协议必须公证
这里需要说明的是，拆迁房屋拆迁管理部门代管的房屋所订立的拆迁补偿安置协议书必须经公证机关公证，即实行强制性公证。通过公证，保证拆迁补偿安置协议内容的真实性和合法性，有利于消除被代管人对协议的疑虑。
拆迁补偿安置协议期限作用
拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
拆迁补偿安置协议新条例
据中国之声《央广新闻》报道，国务院总理温家宝19日主持召开国务院常务会议，审议并原则通过《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》。
会议指出，《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》是根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》起草的。制定这个条例，关系到群众切身利益，关系到工业化、城镇化进程，关系到现代化建设全局。党中央、国务院高度重视条例的制定工作，2007年12月国务院常务会议首次审议这个条例草案时提出，经过修改后要公开征求群众意见。2010年，条例草案先后两次向社会公开征求意见，分别收到意见和建议65601条和 37898条；起草单位召开45次各类座谈会、论证会，广泛听取中央各部门、地方政府、被征收人以及相关专家的意见；选取40多个有代表性的城市进行专项调查研究；组织力量对社会高度关注的重点难点问题逐一研究论证，力求从制度上加以解决。经过各方面的共同努力，条例草案已经比较成熟。
按照统筹兼顾工业化、城镇化需要和房屋被征收群众利益，把公共利益同被征收人个人利益统一起来的总体要求，条例草案规定：
一是对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。对符合住房保障条件的被征收人除给予补偿外，政府还要优先给予住房保障。
二是征收范围。确需征收房屋的各项建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
三是征收程序。扩大公众参与程度，征收补偿方案要征求公众意见，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，还要组织听证会并修改方案，政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估。
四是政府是房屋征收与补偿的主体。禁止建设单位参与搬迁，承担房屋征收与补偿具体工作的单位不得以营利为目的。
五是取消行政强制拆迁。被征收人超过规定期限不搬迁的，由政府依法申请人民法院强制执行。此外，条例草案还对违反本条例的行为设定了严格的法律责任。
会议决定，该条例草案经进一步修改后，由国务院公布施行。会议要求，条例公布施行后，各级政府和各部门都要认真学习贯彻，严格按照条例的规定开展国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益。
会议提出，考虑到集体土地征收是由土地管理法调整的，国务院有关部门要抓紧对土地管理法有关集体土地征收和补偿的规定作出修改，由国务院尽早向全国人大常委会提出议案。
2011年国务院出台的《》在行政程序、补偿标准等方面对征收拆迁提出了更高的要求。3年来，涉及征收拆迁的案件数量一直位居我国行政诉讼案件排行榜的前三位，平均每年的案件数量在七八千件左右，预计未来仍将持续这样的态势。“最高人民法院2012年针对房屋征收案件出台了司法解释，主要就是要解决强拆的问题。”认为，而征收拆迁是一个持续的过程，其中还包含了征收决定的前置程序问题、征收补偿协议的履行、补偿标准的合理性等等问题。针对这些问题，最高人民法院也将继续出台相关司法解释。“争取在明年再出台一个相关的司法解释。”[1]
拆迁补偿安置协议协议范文
拆迁补偿安置协议的签订标志着拆迁人与被拆迁人已经进入拆迁补偿协商阶段。
下面为分别集体土地和国有土地的拆迁补偿安置协议范本，转自
集体土地上房屋
集体土地拆迁住宅用房货币补偿安置协议（新明街道）[2]
(第一联：拆迁人)
拆迁人：宁波国家高新技术产业开发区房屋拆迁管理办公室(2) (以下简称甲方)
被拆迁人： (以下简称乙方) 身份证号码：
根据甬高新[2009]第94号文件，乙方所有住宅已列入老庙社区旧城改造项目拆迁范围，根据《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》、《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例实施细则》及高新区《新明街道老庙社区集体土地房屋拆迁补偿安置实施方案》（以下简称《条例》、《细则》、《方案》）的规定，现就房屋拆迁货币补偿安置等事宜签定如下协议：
第一条：乙方被拆房屋座落于老庙社区 ，货币补偿安置确权建筑面积 平方米。
第二条：被拆住宅货币补偿单价按每平方米5981元结算，一次性过渡补贴费 元。乙方合计拆迁补偿资金为 元（大写： 万 仟 佰 拾 元 角 分）。
第三条：乙方保证在 年 月 日前搬迁并腾空房屋，移交给甲方。乙方旧
房及附属物归甲方所有，乙方不得拆除、损坏房屋，违者照价在房屋补偿金额中扣除。乙方交清应交款项并搬迁，经拆迁单位验收后10日内，甲方一次性支付给乙方拆迁补偿资金。
第四条：甲方未能在约定的时间内支付拆迁补偿资金的，从逾期之日起按房屋拆迁补
偿金额每日万分之二的标准向乙方支付违约金；乙方未能在约定的时间内将旧房交付给甲方，从逾期之日起按房屋拆迁补偿金额每日万分之二的标准向甲方支付违约金。
第五条：甲、乙双方如有违反本协议的，按市有关规定处理。
第六条：本协议由双方签字盖章后生效。
第七条：本协议一式三份，甲、乙双方及拆迁主管部门各持一份。
拆迁人：(盖章) 被拆迁人：(盖章)
经办人： 联系电话：
年 月 日 年 月 日
国有土地上房屋
海南省城镇房屋拆迁补偿安置协议[3]
拆迁人（以下简称甲方）：_________
单位名称：_________
电话：_________
法定代表人：_________
职务：_________
营业执照注册号：_________
注册地：_________
地址及邮编：_________
委托代理人：_________
姓名：_________
电话：_________
地址及邮编：_________
被拆迁人（以下简称乙方）：_________
姓名（单位名称）：_________
电话：_________
法定代表人：_________
职务：_________
【身份证号】【营业执照注册号】：_________
地址及邮编：_________
委托代理人：_________
姓名：_________
电话：_________
地址及邮编：_________
房屋承租人（使用人）（以下简称丙方）：_________
姓名（单位名称）：_________电话：_________
法定代表人：_________
职务：_________
【身份证号】【营业执照注册号】：_________
地址及邮编：_________
委托代理人：_________
姓名：_________
电话：_________
地址及邮编：_________
根据《城市房屋拆迁管理条例》及海南省有关城镇房屋拆迁的法规、规章等规定，甲方_________拆迁项目已经海南省建设厅和海南省发展与改革厅批准（琼建住房函[20_________]_________号文附件第_________项），已列入海南省20_________年度拆迁计划，并取得《海南省城镇房屋拆迁许可证》（_________拆许字第_________号），对乙方的房屋进行拆迁，根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律法规之规定，甲、乙、丙_________方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋拆迁补偿安置达成如下协议：
第一条　被拆除房屋基本情况
（一）房屋所在地点，建筑面积_________平方米（其中有产权证的建筑面积_________平方米，房屋使用面积_________，房屋产权证号_________），房屋的用途_________，房屋的产权性质_________，房屋的结构_________，房屋的总楼层数_________，房屋所在的楼层数_________。
（二）房屋内部设施及装潢情况：_________
（三）房屋的附属物及构筑物情况：_________
（四）机械设备情况：_________
（五）其他情况：_________
第二条　乙方或丙方基本情况
（一）被拆除房屋为住宅：
1．乙方有正式户口_________人（其中常住人口_________人），分别是：
序号　 姓名 性别　 年龄　 与户主关系　 身份证号码　 01　 02　 03　 04　 05　 06　 07
2．丙方有正式户口_________人，分别：
序号　 姓名 性别　 年龄　 与户主关系　 身份证号码　 01　 02　 03　 04　 05　 06　 07
（二）被拆除房屋是非住宅：
1．乙方情况：_________
2．丙方情况：_________
第三条　房屋拆迁补偿选择第_________种方式：
1．货币补偿；
2．房屋产权调换；
3．货币补偿与房屋产权调换相结合。
第四条　货币补偿
（一）货币补偿金额的确定选择第_________种方式：
1．根据当事人共同推荐的房地产估价机构的估价结果确定；
2．当事人约定的其他作价方式。
（二）被拆迁房屋补偿金额（大写）：人民币_________元整。
1．房屋货币补偿金额。被拆迁房屋建筑面积_________平方米，按建筑面积每平方米_________元计价，小计_________元。
2．土地使用权货币补偿金额。被拆迁房屋占地面积_________平方米，按占地面积每平方米_________元计价，小计_________元（若房屋货币补偿金额含土地使用权货币补偿，此项可不另行计算）。
3．房屋装潢作价方式：_________，补偿金额_________元（若房屋货币补偿金额含房屋装潢补偿，此项可不另行计算）。
4．房屋内的电话、有线电视、煤气、互联网等配套设施、设备的迁移费或者初装费，补偿金额_________元。
5．附属物及构筑物补偿金额_________元。
（三）补偿款由甲方于_________年_________月_________日前支付给乙方，支付方式：_________。
（四）实行货币补偿的，甲方对丙方不再承担安置责任，由乙方对丙方进行安置。
第五条　房屋产权调换补偿
（一）甲方提供位于_________，结构为_________，用途为_________，房屋号_________，建筑面积_________平方米的【现房】【期房】【土地】。产权调换房屋的楼层、房号、土地的确定方法：_________。
（二）产权调换的安置房屋应符合以下标准：
1．甲方提供给乙方的安置房屋，应当符合国家质量安全标准；
2．房屋内应当有以下设施：
（1）_________；
（2）_________；
（3）_________；
（4）_________；
（5）_________。
3．房屋装饰与设施标准详见附件4。
4．新建房屋竣工后质量应经建设工程质量安全监督部门登记备案。
5．甲方应协助乙方办理房屋所有权证书。
（三）被拆迁的房屋及产权调换的安置房屋的价格均按本协议第四条第（一）、（二）、（三）款统一方式进行确定，并结清产权调换差价。
（四）按被拆迁房屋与产权调换的安置房屋的价格结算产权调换差价。差价金额_________。
（五）差价由_________方于_________年_________月_________日前向_________方支付；支付方式：_________。
第六条　房屋产权调换的过渡安置
（一）过渡方式按以下第_________方式确定。
1．【乙方】【丙方】选择自行过渡安置；
2．由甲方提供周转房过渡安置。
（二）【乙方】【丙方】过渡期限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
（三）【乙方】【丙方】选择自行过渡安置的，甲方应当按本协议第七条的约定向【乙方】【丙方】支付临时安置补助费；【乙方】【丙方】选择由甲方提供周转房过渡安置的，其周转房的地址为_________，户型为_________，建筑面积_________平方米。
（四）甲方保证【乙方】【丙方】在过渡期限内按本协议第五条规定进行安置。【乙方】【丙方】使用甲方提供的临时过渡周转房的，应当在得到安置房后_________日内腾出周转房。
（五）【乙方】【丙方】在临时过渡期内，收到甲方安置通知（通知方式为_________）之日起3个月内，应到甲方办理安置手续；甲方应从发出安置通知后再支付【乙方】【丙方】三个月临时安置补助费；逾期不到甲方办理安置手续的，不再享受各种补助费或补偿费。
第七条　房屋拆迁补助费
（一）甲方按规定标准，支付【乙方】【丙方】搬迁补助费_________元，临时安置补助费_________元，提前搬家奖励费_________元；其他补助费_________元，共计人民币（大写）：_________元整。
（二）拆迁非住宅房屋，甲方按规定标准，支付【乙方】【丙方】设备搬迁和安装补助费_________元，因拆迁造成停产、停业损失补偿费_________元，提前搬家奖励_________元；其他补助费_________元，共计人民币（大写）：_________元整。
（三）甲方应于_________年_________月_________日前，将房屋拆迁补助费支付给【乙方】【丙方】，支付方式：_________。
第八条　【乙方】【丙方】在_________年_________月_________日前应将被拆迁房屋腾空，并交甲方拆除。
第九条　【乙方】【丙方】的违章建筑及其附属设施应在_________年_________月_________日前自行拆除，逾期不拆除的，甲方将依法实施拆除。
第十条　逾期安置的违约责任。
甲方应在本协议第六条第（二）项约定的临时过渡期期满前，保证【乙方】【丙方】按期回迁，逾期不能回迁的，甲方应在临时过渡期满_________天前通知【乙方】【丙方】，按下列约定处理：
1．甲方应按本协议第七条约定的临时安置补助费的2倍向【乙方】【丙方】支付临时安置补助费。
2．逾期_________个月内，甲方应按本协议第七条约定的停产、停业损失补偿费的_________%，向【乙方】【丙方】加付停产停业损失补偿费；逾期超过_________个月，甲方应按本协议第七条约定的停产、停业损失补偿费的_________%，向【乙方】【丙方】加付停产停业损失补偿费。
3．逾期18个月的，【乙方】【乙方在征得丙方同意的情况下】有权要求重新选择货币补偿或另行选择安置房。
4．_________。
5．_________。
第十一条　特殊情况下安置逾期的处理
如果出现下列情况，乙方同意甲方逾期提供安置房屋：
（一）因不可抗力造成安置房屋建设延期的；
（二）因拆迁户搬迁迟延造成安置房屋建设延期；
（三）_________。
出现上述情况，甲方应当在情况发生的_________天内通知乙方。
因以上情况造成或安置延期时，逾期安置时期的临时过渡费按以下方法处理：_________。
第十二条　甲方关于安置房标准的违约责任。
（一）甲方交付的安置房标准应符合第五条第（一）项及附件4标准的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按约定标准进行整改，并赔偿人民币_________元。
（二）安置房屋面积确认及面积差处置方式：
本款规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处置。
本协议约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记中面积记载不明确的，应由原产权登记部门重新确认。
安置房交付后，产权登记面积与本协议约定面积发生差异，甲、乙双方同意按_________种方式进行处置：
1．双方自行约定：
（1）_________；
（2）_________；
（3）_________。
2．双方同意按以下原则处置：
（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按第五条规定原则据实结算差价；
（2）面积误差比绝对值超出3%的，当产权登记面积大于本协议约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款按第五条规定原则据实结算差价；超出3%部分的房屋价款，不找差价，由甲方承担，产权归属乙方。
（3）面积误差比绝对值超出3%的，当产权登记面积小于本协议约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款按第五条规定原则据实结算差价；超出3%部分的房屋价款，由甲方按超出3%部分的房屋价款的双倍返还乙方。
面积误差比=（产权登记面积－协议约定面积）/协议约定面积×100%
（三）安置土地面积误差参照本条第（二）项处理。
第十三条　甲方逾期支付拆迁补偿资金（货币补偿、搬迁补助费、临时安置补助费、设备搬迁安装补助及损失费、停产停业补偿费）的违约责任。
甲方如未按本协议规定的时间付款，按下列第_________种方式处理：
（一）按逾期时间，分别处理（不实行累加制）
1．逾期在_________日之内，自本协议约定的应付款期之第2天起，至实际全额支付应付款之日止，甲方按日向【乙方】【丙方】支付逾期应付款的千分之_________的违约金，协议继续履行；
2．逾期超过_________日后，自本协议约定的应付款之第2天起，至实际全额支付应付款之日止，甲方按日向【乙方】【丙方】支付逾期应付款的千分之_________（该比率应不小于前款中的比率）的违约金，协议继续履行。
本条中的逾期应付款指依本协议规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
（二）_________。
第十四条　其他违约责任：
（一）_________；
（二）_________。
第十五条　乙方安置属于临时过渡的，应在收到甲方正式安置通知_________日内迁入安置住房内。逾期不搬迁的，不再享受各种补助费，并每逾期1天罚款_________元。
第十六条　本协议在履行过程中发生的争议，由当事人协商解决，协商或调解不成的，按下述第_________种方式解决：
（一）向_________仲裁委员会申请仲裁。
（二）依法向人民法院起诉。
第十七条　本协议未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件1）。
第十八条　协议附件与本协议具有同等法律效力。本协议及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
第十九条　本协议自合同当事人签字盖章之日起生效。
第二十条　本协议一式_________份，甲、【乙】、【丙】方各持1份。
甲方（签章）：_________　乙方（签章）：_________
委托代理人：_________　委托代理人：_________
_________年____月____日　_________年____月____日
丙方（签章）：_________
委托代理人：_________
_________年____月____日
．凤凰网[引用日期]
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