当前农村土地使用权与承包经营权纠纷案件探析
&&&&□张永波&&&&近年来，国家惠农政策不断出台，不但取消了有两千多年历史的农业税费，而且对种粮农民实施了越来越多的直接补贴，农民从承包土地中得到的实惠也越来越多。与此同时，人民法院审判涉及农村土地使用权与承包经营权纠纷案件的数量也呈逐年上升趋势，土地问题再次成为人们关注的一个社会热点。人民法院如不能及时、妥善处理这些纠纷，不仅会影响广大农民的生产生活，还会给国家、集体造成损失。通过对广大农户的走访调查，结合法院近年来的审判实践，笔者认为，当前农村土地承包经营权纠纷案件，主要表现在以下几个方面：&&&&一、土地承包经营权流转过程中引发的纠纷增多。农村实行的联产承包责任制主要按土地发包时农民家庭人口、劳力、农机设备等分田到户。农户的承包土地相对较分散，为了方便生产、生活，便于耕种、管理，农户之间换包土地时有发生。几年后，其中一户要求换回原地块，另一户不同意，就会由此产生纠纷。还有的农户以前因种田收入较低而外出务工、经商，后回乡要求收回转包土地或委托他人代耕的土地，另一方不同意而产生纠纷。&&&&二、抢种集体土地的土地使用权纠纷案件增多。随着农村经济的不断发展，土地的经济价值日益提高，农村中原本无人耕种的塘边、村头、河滩、水洼等荒地成了抢种对象。由于不是由集体发包，而是以先占为主，引发纠纷自然难免。&&&&三、不履行土地承包合同，违法使用土地纠纷案件增多。有的农村集体经济组织作为发包方擅自变更合同、单方解除承包合同，有的承包户拒交承包费，更有甚者将可耕地承包给个人建窑场、采沙场、预制厂，改变土地用途，破坏土地资源，损害国家和集体的利益。&&&&四、农村集体土地发包纠纷增多。在农村机动土地、林场、果园、鱼塘承包中，有一些村干部不按法律规定程序发包，甚至违背公开竞争原则搞“一言堂”“家长制”，利用职权谋私利或收受贿赂，搞垄断承包、特权承包，随意抬高或压低承包费，与其他竞包人发生纠纷，引起群众极大不满，甚至发生集体上访。&&&&因此，人民法院在办理农村土地承包经营权纠纷案件时牵涉到农村集体土地使用权纠纷的，应注意如下问题：&&&&一、农村土地的承包经营权须以农村集体土地使用权的存在为前提。&&&&农村集体土地使用权即农村集体经济组织或者其成员在不改变土地集体所有的前提下，对农村集体土地享有占有、使用、收益和有限处分的权利。依照《中华人民共和国土地管理法》相关规定，土地实行凭证使用制度，农民使用集体土地需得到许可，获得土地使用证书（包括土地承包合同书）。在授受土地使用权的过程中，当事人双方的法律地位并不绝对平等，较多的是隶属关系。而农村土地承包经营权则是在签订土地承包合同的基础上，当事人（发包人与承包人）所享有的合同中的权利。农村土地承包经营合同的当事人双方的法律地位具有平等性的特征；发包人与承包人的权利、义务是对等的，一方的权利即是另一方的义务。可见，土地使用权是土地承包经营权的基础和前提，只有在土地使用权不存在争议的前提下，才能确定承包人和发包人之间的权利和义务，承包经营权方能产生。在土地使用权存在争议的前提下，土地使用权处于不确定的状态，土地承包经营权便无从谈起。&&&&二、从前述农村集体土地使用权与农村土地承包经营权的依存关系可见：农村集体经济组织内的成员之间对集体所有的土地应由谁来占有、使用、收益和有限处分，也就是因土地的使用权属而发生的纠纷属于土地使用权纠纷，这类纠纷较多的是农村集体经济组织内两个或多个土地使用者就同一土地的使用权发生争议；而土地承包经营权较多的是土地所有者（发包人）与土地使用者（承包人）之间就土地承包经营合同的履行所发生的纠纷，当然也包括土地流转过程中相关当事人之间发生的合同权利义务纠纷。总的来说，这两类纠纷的当事人主体是有区别的。&&&&三、解决这两类纠纷所适用的法律和程序不同：土地使用权纠纷的处理一般来说适用土地管理法律、法规，由行政机关来确认权属关系，当事人对行政机关的确权决定不服可以提起行政诉讼；而土地承包经营权纠纷的处理则适用土地承包法，当事人可以向土地承包管理的行政机关申请仲裁，亦可直接向人民法院提起民事诉讼。需要提及的是，土地使用权纠纷的解决优先、前置，在行政机关对土地使用权未作出明确的处理决定之前，当事人不能向人民法院提起诉讼。&&&&（作者系郸城县人民法院院长）
<INPUT type=checkbox value=0 name=titlecheckbox sourceid="SourcePh" style="display:none">土地承包经营权与土地使用权有何区别
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化解土地使用权与承包经营权纠纷的建议
　　近年来，涉及农村土地使用权与承包经营权纠纷案件数量呈逐年上升趋势，土地问题再次成为人们关注的社会热点。如不能及时、妥善处理这些纠纷，不仅会影响广大农民的生产生活，还会阻碍社会主义新农村平安建设。笔者从引发该类案件的原因出发，并从审判实践的角度出发，提出几项化解此类纠纷的建议，在此与读者共享。
　　当前农村土地承包经营权纠纷案件，主要表现在以下几方面：
　　首先，土地承包经营权流转过程中引发的纠纷增多。为了便于耕种、管理，农户之间换包土地的做法时有发生，中间难免会发生纠纷。还有的农户外出务工、经商，回乡后要求收回转包土地或委托他人代耕土地，如果另一方不同意，也会产生纠纷。
　　其次，抢种集体土地的土地使用权纠纷案件增多。随着土地的经济价值日益提高，农村中原本无人耕种的塘边、村头、河滩、水洼等荒地成了抢种对象。由于不是集体发包，自然难免引发纠纷。
　　再次，不履行土地承包合同，违法使用土地案件增多。有的农村集体经济组织作为发包方擅自变更合同、单方解除承包合同，有的承包户拒交承包费，更有甚者将可耕地改变土地用途，损害国家和集体的利益。
　　最后，农村集体土地发包纠纷增多。在农村机动土地、林场、果园、鱼塘承包中，有一些村干部不按法律规定程序发包，搞垄断承包、特权承包，与其他竞包人发生纠纷。
　　为及时解决与减少农村土地承包纠纷，笔者提出以下对策：
　　一、开展法制宣传教育，提高农民法律意识。人民法院要充分利用公开审判、就案讲法等特有方式，宣传土地管理法、农业法等法律法规，树立以法维权的意识。
　　二、优先审理好因农村土地使用权与承包经营权纠纷引起的案件。在农村土地使用权转让与承包过程中，合同双方由于缺乏经验或对客观情况估计不足，导致承包指标不合理、承包期限不适当等。因此，人民法院要指导当事人参考多方因素，对承包指标科学评估，按生产特点确定合理承包指标和适当承包期。
　　三、积极开展司法建议工作，加强对土地资源的合理合法使用。对于在审理中发现的土地管理中的漏洞，人民法院要及时向有关部门提出司法建议。
　　四、加强对农村人民调解组织的业务指导，及时解决土地承包纠纷。人民法院要提高人民调解组织处理土地承包纠纷的能力和水平。在发包时及时介入，防患于未然，切实保护农民群众的合法权益。
　　此外，在办理农村土地承包经营权纠纷案件时牵涉到农村集体土地使用权纠纷的，应该注意到，农村土地的承包经营权须以农村集体土地使用权的存在为前提，认清土地使用权纠纷与土地承包经营权当事人主体的区别。而在解决这两类纠纷所适用的法律和程序上，土地使用权纠纷的处理一般来说适用土地管理法律、法规，由行政机关来确认权属关系，当事人对行政机关的确权决定不服可以提起行政诉讼。需要提及的是，土地使用权纠纷的解决优先、前置，在行政机关对土地使用权未作出明确的处理决定之前，当事人不能向人民法院提起诉讼。而土地承包经营权纠纷的处理则适用土地承包法，当事人可以向土地承包管理的行政机关申请仲裁，亦可直接向人民法院提起民事诉讼。
　　(作者单位：河南省郸城县人民法院)
人民法院报
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关于商铺，使用权和产权的区别是什么
关于商铺，使用权和产权的区别是什么
商铺是一个高投入的，好了就会带来可观的高回报，但是正因为其高回报随之而来也会有高风险。所以在选择商铺的时候一定要多方考察，同时还要多关注一些市政规划和城市发展的状况，规避风险，可以减少不必要的损失。使用权商铺也是一个不错的选择。使用权商铺对经常，或者一线城市比较关注商铺的朋友并不陌生，就比如有名的义乌小商品市场也是使用权, 仿佛只有使用权市场才能做好做大，有些人说商铺的产权年限是40年，也有人说商铺产权年限是50年，商铺使用权长是多少年？使用权和产权的区别是什么？商铺使用权长是多少年一、商铺作为商业用地其土地使用权的高使用年限为40年。这个不是统一的，要取决于地方和城市，不同地方要知道开发商土地使用权规定于多少年，一般来讲不会超过50年或小于至等于，你这些一手购铺可以询问开发商，开发商会讲细清楚，购物二手买卖那就询问此铺业主和看房产证。二、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：土地使用权出让高年限按下列用途确定：1、居住用地七十年；2、工业用地五十年；3、、科技、文化、卫生、体育用地五十年；4、商业、旅游、娱乐用地四十年；5、综合或者其他用地五十年。使用权商铺和产权商铺有什么区别？1、具有产权的商铺，好比是业主的私人财产一样，可以按照业主的想法进行处置，包括出售，出租，改造，抵押等等；2、具有使用权的商铺，仅仅是对商铺几十年的使用权而已，使用权到期后，商铺还是原有主人的。3、因为现在我国是土地国有，任何人开发的房地产项目，其中的商铺都是仅仅有几十年的使用权而已。究竟几十年的使用期到期后怎么处理？国家并没有明确的规定。4、产权式商铺就是发展商将大商场分割成若干个小面积具有独立产权证的商铺，并将其全部或部分以物业公司或商场经营管理公司的名义，承诺者、买方在一定年限内给予每年固定或保底加抽成的回报。一般发展商所承诺的回报年限为5年，长的可达10年。5、所谓产权式商铺即权与经营权分离的房地产证券化概念，这是产权式商铺核心、基础的理念。产权式商铺是国际流行的权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现在国内一些发达城市。
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