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共享产权房会影响房价吗？
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与正常购房者相比，有两点不同：正常商品房购房者得到的是市场化的银行融资，购房者得到的是政府的现金补贴；前者可以享有充分的流动性和完整的收益，而后者变现有时间限制，变现收益也要与政府分享。
长效机制的两只靴子，落下一只，两“震”相较择其轻的那一只。名列前茅点：
这次出台共有，相当于实质上的“二次房改”。
相对于将计划分配改为市场买卖的“一次房改”，这次仿佛走了一次回头路。其实与正统的计划机制并不简单类同，而是更像这几年流行的“PPP”投资模式。首先，并不是住房“白送”式的分配，而是真金的购买，只不过由政府、和购房者“三堂会审”，各出其力，而且购房者仍是主力，无论是初期投入，还是后期获利。
共有产权房的实质是用政府融资（政府有“股份”，即部分）和开发商让利（限房价，竞地价），来提前使得那些“在现有房价水平”和“现有借贷条件”下，没有能力购房的群体提前实现拥有产权住房。
与正常商品房购房者相比，有两点不同：正常商品房购房者得到的是市场化的银行融资，共有产权购房者得到的是政府的现金补贴；前者可以享有充分的流动性和完整的收益，而后者变现有时间限制，变现收益也要与政府分享。第2点：
此次政策用意有所深化，不止于让你住有所居，还要有所得，即财产性收入。
此次政策宣称的名列前茅目标是改善民生、帮助更多的人实现住有所居。但其实住有所居，在对租赁市场进行扩大供应、加强管理和改善条件之后，完全可以达到，为什么又推出“一定要买”的共有产权房？
多年来，矛盾激化，对立情绪漫延，主要还在于房子有着巨大的资产增值的财富效应，所谓买对，胜打十年工。这种情况所造成的社会矛盾，是福利性租房制度解决不了的，因为它仅仅是以补贴价给予房屋的使用权。
现在有了共有产权房，意味着财力和条件暂时不够的人群，也能及时地获得有财产性收入的机会。从而避免了这些群体“过屠门而大嚼”的失落和挫败感，当然，感觉之外，更重要还是无法获得实际的财产性收入。第三点：
政策的深意所在，还在于拉动投资、避免对整体经济造成过大的消极影响。
中国多次反复摇摆，不仅没有对房价造成抑制，反而屡次刺激房价大涨，原因就在于占固定资产投资的比重过大，拉动着长长的产业链条，卖地亦影响着政府的财政收入。所以，每次，最终都是半途而废。
发展共有产权住房，相当于关上半扇门，打开一扇窗。政府仍然有着卖地收入，开发商仍有项目做，市场的流动性不会受到致命性打击，有助于维持整体经济的稳定。第四点：
怎样影响房价？燕效们要小心了！！
此次政策宣称的第2大目标是深入推进房地产市场调控，也就是帮助平抑房价。
应该承认，因为共有产权房要“限房价，竞地价”，比同区位的商品住宅要打一定的折扣，所以，对市场的影响的确存在。首先是例牌的、对城市平均房价的拉低和粉饰作用，第2是更实际的结构性的短期影响。
就北京来看，共有产权房的购房群体与头次刚需置业者有一定程度的重合，并对后者有替代作用。这个群体有两个特点，一是对价格敏感，二是买房确实是用来住的，至少住5年（与共有产权房的变现时限对应）。而这部分购房者现有的购房指向是两大块，一是城区内的低总价，二是环京地区的普通新房。
而此次政策中提到的新建供有产权房的选址都不错，原话是“优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，推动就业与居住的合理匹配，促进职住平衡”，这会对北京溢出的刚需有一定的回流牵引作用。所以，共有产权政策的出台，对以燕郊为首的环京地区的普通住宅和城区内品质一般的小户型二手房影响较大。
但中长期来看，因为户型偏小，购买资格的限制也还算严格，以及购房者的需求水平不断提高，共有产权住房对北京刚改及以上水准的商品房冲击不大。超级国际都市的经验告诉我们，改善性购房者对产品的空间、品质和细节、同质化邻里关系、生活教育配套水准的要求，都越来越高，越来越细腻。所以，共有产权房对这部分主流需求的替代作用几乎没有。
甚至可能相反，正因为有了完善的福利性住房供应体系，使得大城市商品房房价的上涨“师出有名”，社会也因此卸掉了一个大的舆论包袱压力和情绪。这一点，从香港和新加坡的案例上看得尤其清楚。第五点：
城市间对人的选择性“争抢”。
北京共有产权房的雷霆行动，不只前有“古人“，比如行之已久的，更有来者，比如刚刚表态，可以用五年前的房价买房！
昨天《促进产业发展的政策措施》中规定，租住政府人才公寓满五年后，可以按入住时的市场价格购买，购买后5年内不得出售。5年后出售，须按入住时的市场价格。
可以看出，成都没有北京和上海“大气”，与京沪的共有产权房相比，成都人只能得到租金折扣（5年内租金打折）和较低的习入房价，但得不到房产增值的部分。
这些措施，从各个城市本身来说，目的是”抢人“，抢什么人？有杠杆率的人。
昨晚一位媒体朋友说，他捐款只捐给年轻人，特别是农村上不起学，但又能考上大学的年轻人。就是因为这种人杠杆率高。
其实，福利性住房政策实际上对应的人群，与上述朋友愿意捐助的人群差不多。就是从低梯级城镇甚至农村进京的年轻人，而且，绝大部分受到大专教育。
这个群体的杠杆率体现在，首先上大学后，有知识和能力杠杆；其次，适龄结婚后有生育杠杆，恋爱时，一人变两人，结婚后两人变四人，父母再来照看，四人变六或八人；第三、知贫而后勇，奋发图强，又有发展杠杆。从长远来说，憋着劲儿要干出名堂的人，是杠杆率较大的人。
万一能有那样的好命，在引入和留下的年轻人中，二十年后再出一个马云呢？第六点：
为什么“二次房改”出台，房产税还不见大的动静？
建立中国房地产长效机制，需要落下来两只大靴子。房产税之外，就是以共有产权房和之前的租售并举为核心的“二次房改”了。它们就是长效时制大门口蹲踞的两座狮子。
但现在看来，“二次房改”却比千呼万唤的房产税先落地，并将以更大的执行力度和深度向前推进，这是什么原因呢？
因为符合中国改革的逻辑：先易后难，从起点低处入手，从不得罪人处入手。有增量改革的空间，就绝不做存量改革。
比如近四十年前，中国的改革就从最贫穷的农村启动，让几乎处于赤贫状态的农民“稍微”富裕一点。而这个做法，不会得罪任何其它的社会阶层。这属于增量改革。
房产税则不同，如果实施的话，理论上说，房子越多的人越倒霉。那么，中国房子最多的是什么人呢？损有余而补不足，在一般情况下，只能说说而已。第七点：
对共有产权房的几个疑问：
1?房源能否包括二手房？
2?共有产权房所有者将来的获利程度会大于纯商品房吗？
3?共有产权房限价标准如何厘定？
4?开发商的利润怎样规定？
5?政府包销吗？（当然，开始时更大的可能是供不应求）
6?资格认定上，没有看到收入标准的规定。是否只要没房、没有房屋交易，哪怕是亿万富翁也可以买？
7?信贷政策有区别吗？
8?会否因对现有市场压抑过度，出现香港当年董 建华“七万五”（供应公共居屋）政策半途而废的局面？
（原标题为：【突发】对北京共有产权住房的解读和疑问）你不能错过的信息： & 免责声明：凡来源非吉屋网的新闻稿件和图片作品，系本网站转载自其它媒体，转载目的在于信息传递，并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。如有新闻稿件和图片作品的内容、版权以及其它问题的，请联系本网站。
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【导语】：南京共有产权保障房将秉持标准适度、功能齐全、经济适用、资源共享和便利节能的设计原则，套型拟以中小户型为主。　　《南京市共有产权保障房管理办法(试行)》正面向社会征集意见。南京市住建委住房保障处处长蔡熹蔚表示，待收集完意见并待法制办讨论审批后，将形成最终执行方案。但可以肯定的是，共有产权保障房今年将取代经济适用房登上历史舞台。　　南京市拟定的这一办法界定了“共有产权保障房”的概念，即保障对象按出资金额比例与政府委托部门或机构按份拥有产权的保障性住房。　　南京共有产权保障房申购对象拟确定为玄武、秦淮、建邺、鼓楼、栖霞、雨花台六区范围内的城市低收入、中等偏下收入住房困难家庭，其家庭收入、财产、车辆、住房状况等均需符合相关规定。　　南京共有产权保障房将秉持标准适度、功能齐全、经济适用、资源共享和便利节能的设计原则，套型拟以中小户型为主，单套建筑面积原则上不超过90平方米。供应给低收入住房困难家庭的套型按人口分配，其中1人户45平方米左右，2人户55平方米左右，3人及以上户65平方米左右。　　共有产权保障房房价实行动态管理，由物价部门按照不高于周边同品质、同类型普通商品住房实际成交价格标准核定，并向社会公示。　　更多详情请查看【】专题　　　　　　　　　　　　　　&
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居民住宅楼的共用部分有哪些
比如，住三楼的地面是不是共用部分？
业主与开发商等关于小区车位、车库、绿地、人防设施等共用资源的权属争议，是物业纠纷的重要焦点，我国《物权法》中设立的建筑物区分所有制度 ，为解决此类纷争提供了基本依据。在社区共用资源的种种冲突中，毕竟沉淀着许多复杂的利害关系和法律技术问题，对区分所有制度法律精神的探讨，有利于建筑物区分所有制度的具体实施。
一 保障社区和谐是建筑物区分所有制度的基本价值
　　单楼宇、多楼宇构成的商品房住宅楼小区，渐已成为城市居民的主要居住模式。众户人家，以楼聚居， 内外关系复杂；尤其是当代楼居，对共用资源依赖甚大。对共用资源支配使用、收益、维护，是业主内部关系的焦点，也是业主与开发商、社区服务企业关系的焦点，规则不明、难免是非滋生。
　　商品房住宅楼及其连带的土地权益和附属设施等，法学上称为区分所有建筑物，也有称为区分所有小区 。建筑物区分所有制度是以区分所有建筑物为客体，调整建筑物区分所有人内部关系和外部关系的法律制度 。建筑物区分所有制度正是为调整区分所有建筑物上的特有矛盾而产生的。
　　区分所有建筑物，是由专用部分和共用部分结合而成的建筑物。专用部分是指建筑物中的具有区分性的各个独立部分。在多单元居民住宅楼中，每构造上能够独立使用的房屋单元就是一个专用部分。共用部分是指住宅建筑物各专用部分以外的供区分所有人共同使用的部分，构造上应为专用部分所必需、使用上应为区分所人正常生活所必需。如墙体、楼板、楼道、基地、绿地、共用设施、管线、车库、车位等。
　　建筑物区分所有制度是从所有权角度调整区分所有人内部关系和外部关系，定分止争是所有权制度的基本功能。从法律关系层面分析，建筑物区分所有权是由权利主体，权利内容、权利客体三个要素构成。建筑物区分所有权的权利人被称为业主，学理上通称为区分所有人、建筑物区分所有人。建筑物区分所有权的权利内容，作为一种复合型权利类型，有三个组成部分，即各区分所有人对专用部分的单独所有权，对共用部分的共有权以及区分所有人对共同事务的共同管理权。
　　社区共用资源是社区矛盾的焦点，在区分所有建筑物的共用部分上如何分配物权，尤其重要。就业主内部关系而言，区分所有制度采取了共用部分共同所有的制度安排；业主们按照自己专有部分的权重对共用部分享受权利，承担义务。就业主的外部关系而言，业主对共用部分的所有权能够使业主排他性的支配共用资源，在共用部分的支配、使用、维护、收益上享有完全物权，不受他人干涉。
　　建筑物区分所有的制度设计，将共用资源的利益归属于全体业主，使全体业主成为共用部分的权利主体。区分所有建筑物的专用部分与共用部分具有高度统一性，维护业主对共用部分的支配权也体现了一种价值取向，即维护业主安居利益，从而保障社区和谐生活秩序。
二 专用部分与共用部的统一性
　　区分所有建筑物，作为建筑物区分所有权的客体，既有事实属性也具有法律属性。
　　从事实角度看，区分所有建筑物是专用部分与共用部分的统一体，二者功能不同却相互关联。第一，专用部分的功能依赖于共用部分。专用部分不能单独存在，而是一个集合体。专用部分在结构上和功能上依赖于共用部分。共用部分的种类和范围决定着、制约着专用部分的正常使用。第二 ，共用部分是楼房居民正常生活的必要资源。第三，专用部分财产价值受到共用部分制约。
　　从法律角度看，区分所有建筑物的专用部分与共用部分的产权配置上也应当具有法律统一性。专用部分与共用部分的法律利益归属，应当统一于业主。社区共用资源上应当禁止设立与业主安居利益排斥、对抗的权利。住房制度改革之初，许多人对于物权变动过程中，区分所有人对专用部分产权的取得十分在意，对共用部分产权范围的界定却不够重视。由于区分所有建筑物专用部分与共用部分的统一关系，区分所有人共同财权的客体的构成范围不清晰，不明确，成为社区冲突产生的重要原因。绿地、车位、车库等的产权争议是这一问题的集中体现。
　　所有权是权利人排他性的支配权，是占有、使用、收益、处分自己物的权利。在立法上，专用部分的所有权与共用部分的所有权，应安排于利益取向同一的权利主体。专用部分的所有权与共用部分的所有权如果分别归属于利益取向不同的主体，必然导致对抗和排斥。商品房住宅小区业主与开发商等关于小区车位、车库、绿地、人防设施等共用资源的归属争议，实质上是区分所有建筑物的法律统一性问题。作为共用部分的车位、车库、绿地、人防设施等共用资源在事实上与楼房各户的专用部分的使用价值和交换价值是相互关联的，如果建筑物专用部分和共用部分的所有权分属于利益排斥的主体，就要损害二者的法律统一性。
　　专用部分与共用部分的法律统一性对于社区和谐意义重大。从我国的城市发展趋势看，由于土地的高度稀缺，大多数城市居民要生活在楼房社区。居民楼房是专用部分与共用部分的统一体。在产权配置上，如果将专用部分与共用部分的产权分置于相互排他的利益主体，就会为逐利性资本对共用部分作垄断性经营留下法律空间，对社区和谐构成永久性威胁。妨害楼房社区的正常生活秩序。
　　在住宅小区物业产权的配置体系中，业主基于正常生活的基本需要对于住宅楼的共用部分、共用设施和相关土地权益的共同支配和利用的权利，应当予以明确保障，开发商对住宅楼和住宅小区业主日常生活所必要的共用资源的控制和垄断，会成为对社区和谐造成不利的痼疾病根。小区共同生活必要资源应当禁止垄断经营。
三 业主与开发商关系的法律调整
　　现代建筑物区分所有制度，十九世纪初起之于法国民法典，现已是被英美法系与大陆法系广泛采纳的具有普遍性的财产法律制度。我国的台湾、香港、澳门也设立了系统的建筑物区分所有制度 。随着住宅制度的改革，伴随着住宅商品化的推进，《中华人民共和国物权法》第六章建筑物区分所有权的设立，标志着我国建筑物区分所有制度的发展取得了重大突破。
　　我国《物权法》在区分所有建筑物的共用部分上，对物权的分配，体现了建筑物区分所有制度的基本原理，业主之间对共用部分共享所有权；就与第三人关系而言，业主在共用部分的支配、使用、维护、收益上享有完全物权，不受他人干涉。对于楼房社区共同生活必需的生活资源，坚持了区分所有人共有和优先使用的原则。
　　依照我国《物权法》的有关规定，区分所有建筑物共有部分的构成范围包括：
　　1建筑区划内的道路，绿地，其他公共场所、公用设施和物业服务用房 。2共有部分的构成范围还包括占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位 。3立法技术上使用了业主停车优先权范畴，业主停车优先权的效力高于所有权，能够对抗第三人的所有权。建筑区划内的规划用于停放汽车的车位、车库，无论其所有权的归属如何，必须优先满足业主的需要 。
　　我国《物权法》对区分所有建筑物共用部分的构成范围作出明确规定是非常必要的，对于调整开发商与业主的物业纠纷的作用是积极的，也更有利于维护楼房社区的和谐生活。
　　第一、对开发商的行为是一种导向。开发商遵守法律的指引，不符合社区和谐要求的项目不应开发。　　第二、相关政府部门的行为也是一种导向。政府有义务保障法律的实施。共部用分不具备相应结构、成分和功能，不能满足楼房居住正常生活需要，妨害社区生活和谐，这样的项目不应批准规划，不得许可设立。
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共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯问、走廊通道等。
依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:
　　1. 大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;
　　2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。
　　不应计入的公用建筑空间为:
　　1. 仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;
　　2. 售房单位自营、自用的房屋;
　　3. 为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。
你好！我们每楼层三户业主，中间的一户业主放在公共位置一个鞋柜还理直气壮说是分摊位置他可以占为己有，这个问题我怎么和他？谢谢！解决“共享产权住房”,能给你省一大笔钱!-北京搜狐焦点
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什么是共有产权住房?
共有产权住房,是由政府提供政策支持,建设单位开发建设,销售价参照(或略低于)同期、同地段、同品质普通商品住房价格,限定使用和处分权利,实行购房人与政府、住房协会或其它社会非盈利机构按出资份额共同享有产权的政策性商品住房。
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