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项目经理如何做好物业管理工作
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项目经理如何做好物业管理工作
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物业项目经理如何管理好一个物业项目
导读：物业项目经理如何管理好一个物业项目。笔者认为，管理好一个项目，以下三点要做到。第一提高满意度、服务到位，第二整合资源、经营创收，第三有效沟通、解决问题。
　　1月28日，记者来到了京艺天朗嘉园项目管理处，&抱歉，有一个业主家管道漏水了，让你们久等了。&刚刚为业主修理完管道的刘经理说。原来，总建筑面积为40962平方米的京艺天朗嘉园项目管理处只有15名员工，还包括秩序维护员、保洁员等一线工作人员。恰逢春节前夕，业主的事情比较多，管理处的工作非常繁忙，经常会出现办公室只有一两名工作人员值班，其他员工都身在一线的情况。身为项目负责人，刘经理经常是接到了业主的电话，就带领手下工作人员，奔赴现场。他认为，管理好一个项目，以下三点要做到。
　　提高满意度 & 服务到位
　　在刘经理的办公桌上，记者看到了一厚摞报修单，刘经理说：&不论大事小事，只要业主的电话打到了物业管理处，我们都在10分钟内到达现场，满足业主的需求。有的业主家的下水道堵了，有的业主家的马桶堵了，有的业主家的灯泡坏了，我们带上工具就过去修。虽然物业服务企业负责的是公共区域设施设备的维修保养工作，有时业主的要求并不是我们的责任范围，但不管何时何地，只要业主有需求，我们都会尽力协调解决。业主对服务满意，物业管理费才能正常收缴上来。&
　　记者了解到，京艺天朗嘉园项目自从2004年接管以来，每年的物业管理费收缴都比较困难，最低的时候物业管理费收缴率只能达到20%，导致项目年年出现亏损的情况，入不敷出。2008年刘经理来到了管理处，了解到该项目的实际情况后，他认为，要提高收缴率，就要先从提高业主满意度上下功夫，从满足业主的需求入手，才能达到和谐共赢。
　　于是，刘经理带着大伙热火朝天的干了起来。2010年初，在小区出入口安装了刷卡机，使外来车辆的进入得到了有效的控制，并在小区出入口设置了值班室，安排人员24小时监控；为了尽可能减少监控设施的盲区，在小区监控设施的每一个探头处增设了红外灯；更换了小区17个单元门锁，改换刷卡式门锁，使小区的秩序安全维护的更好。另外，很多业主曾反映自行车棚不封闭，出现过丢自行车的情况，刘经理带领大家把原来的4个自行车棚中的3个改成了封闭式。改造成功之后，业主反响不错，再也没有自行车丢失的情况发生了。
　　同时，停车位的解决得到了业主的一致赞誉。刘经理告诉记者，在京艺天朗嘉园，停车难是一个老问题了，所以获得业主对物业服务的满意，就要从为业主解决停车位问题上取得突破。由于小区没有地下停车场，而地上的停车位置非常有限，刘经理对小区的地面停车场地实测和分析之后，在原有3个自行车棚已经可以满足业主停车需要的情况下，决定对另一个已经破旧的自行车棚拆除并改造成地上停车场。改造工程进行时，一些业主知道这项工作是为了他们着想，也积极地加入到工作队伍中。改造完成后，新增了239个停车位，业主很高兴，和物业服务人员的心贴的更近了。
　　整合资源 & 经营创收
　　2010年，京艺天朗嘉园物业管理费收缴率达到了98%，小区停车费收缴率达到100%。
　　虽然通过积极为业主服务，满足业主需求，使业主对物业服务满意度有较大提升，物业管理费收缴率也有较大提高，但对于京艺天朗嘉园来说，如何立足项目自身，寻找经营创收的突破口是刘经理来到项目后思考最多的问题。他认为，41500.35平方米的项目规模不是很大，如果仅从单一小区入手搞多种经营会有难度，不如和金瑞物业所管理的其他项目联合起来，整合社区资源，在资源共享的条件下，降低人工及服务成本，实现效益最大化。
　　于是，在金瑞物业领导帮助下，与公司管理的五个项目管理处签订绿化合同，由通州分公司选拔出绿化专业人才，成立绿化小组，专门负责五个小区的绿化养护工作。说干就干，刘经理带领着员工们从合理有效的组织管理方法设计，调动所有机械设备，到实施动员，最大程度地调动起小组全体员工的积极性，使一年来五个小区的绿化养护工作顺利进行。他采用交叉作业、优先施工的方法，合理调配增减劳动力，把各项工作落实到个人。在他的精心组织、严谨指挥下，2010年6月，盛夏前夕，小区里的所有草场、树木绿化工作顺利完成。当业主们看到生机盎然的小区美丽环境时，都向刘经理和他带领的绿化小组伸起了大拇指，这一举措不仅取得了良好的环境效益，也取得了较好的经济收益，在多种经营层面迈出了飞跃性的一步。
　　但刘经理并不满足于已有的成绩。在业余时间，他仍然不断努力学习、更新知识，注重掌握绿化行业发展的新动态，学习专业技术文化理论和科学管理知识；通过参加社会举办的有关绿化专业理论知识培训学习和技术讲座，不断接受新观点、新技术和新方法；了解和掌握市场信息，对各种树木、植物、花草的市场价格&了如指掌&，为降低成本、创造经济效益奠定了基础。在他的影响下，公司绿化小组中的成员都在你追我赶地学习，努力提高自己的专业理论水平和操作技能。同时，管理处又承担了金瑞物业三个项目的门禁、对讲、监控系统设备的维修保养工作。刘经理表示：2010年，经过努力小区已经实现了扭亏为盈，2011年，除了绿化养护和门禁、对讲、监控系统设备的维修保养，还要挖掘更多既能满足业主需求，又能创收的多种经营项目，让小区每年实现盈余持续增长。
　　有效沟通 & 解决问题
　　业主与物业服务企业作为物业管理活动的两大主体，在管理过程中不可避免发生矛盾，当问题发生时，物业服务企业作为服务的一方，就要承担起主动沟通、化解矛盾的责任。刘经理说：&有的业主在装修过程中，为了追求豪华方便，往往忽视安全，例如有的业主想拆除客厅与阳台之间的过梁，把壁柜间改成厨房，对电路、暖气管、燃气管、上下水管都进行改装等等，我们发现后，会进行耐心的劝说，业主虽然勉强答应了，但是有时并不是情愿的，积累下来就成了矛盾的导火索。其实，这一问题在业主入住时就应该和业主说明，哪些装修时是可以改造的，哪些是不可以动的。例如，楼房的承重墙。业主对住房和城乡建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》有一定了解，在收房时也收到了物业服务公司提供的《临时管理规约》，只是一般情况下不会去特别注意，这就需要我们服务人员再一次的提醒和告知。&
　　在和业主的沟通方面，刘经理在他来到项目后提出，每年春节前，都要召开一次业主大会，一方面是向业主汇报一年的工作，另一方面是听取业主对物业服务的意见和建议。有的业主提出了需要改进的地方，如加强小区的安全监管、增加小区的停车位问题等，管理处都非常重视，并根据业主的意见和建议来调整。刘经理说：&除了每年的业主大会，每周我们还要召开小规模的业主座谈会，对业主提出的问题认真有效地协商解决，建议及时采纳，使业主和我们的关系越来越近，即使是遇到问题也能够心平气和地交流，减少了许多矛盾的产生。&
　　刘经理强调，项目管理处不仅要做好和业主的沟通工作，还要和居委会保持&合作畅通&，共同推动和谐社区的构建。据了解，京艺天朗嘉园项目被划归到通州区玉桥东里街道，几年来，项目和居委会共同协作，把小区内的楼门文化搞得有声有色，同时也得到了业主的大力支持。记者走进一栋栋楼门，发现每一栋楼都有一个主题，如&健康养生&、&文化传递&等。楼门文化的开展最大程度地调动了业主对于小区文化建设的积极性。既丰富了业主的知识，又推动了小区的文化建设，使&和谐&&互助&理念遍布小区业主和员工的心田。
原标题：刘贵生：项目经理“有为才有位”
责任编辑：admin开元物业备战文景苑交付工作 - 物业之家
开元物业备战文景苑交付工作
本月，开元物业文景苑住宅小区项目交付前的各项准备工作已全面启动。为保证交付工作的顺利进行，物业公司领导与房产公司进行了多次沟通协商，通过对交房现场布置、项目前期开荒清洁、工程施工整改、接管验收等等一系列问题进行磋商与沟通，极大地促进了交房准备工作的顺利开展。房产交付使用是项目前期的一件大事，准备工作较为繁琐，需要各个部门各司其职，分工协作。客服部整理业主资料，梳理流程，同时为后期的顺利开展做好铺垫。安全员作为物业公司的“冲锋军”，他们的形象代表着整个开元物业的精神风貌。因此，安全部负责人周建军则利用休息时间抓紧对新入职人员进行服务礼节礼貌、车辆指挥、队列队形的。经过一系列加强训练，安全团队的整体精神面貌都有所提升。房屋验收作为交付房屋最重要的一项环节。由于人手少，时间紧，任务重，开元物业其他项目的同事纷纷赶来协助，争取用最短的时间，做到对业主房屋细节处理的“滴水不漏”.距离交付越来越近，开元物业文景苑的全体员工将兢兢业业在各自岗位上有条不紊的落实交房任务并以更为饱满的工作热情投入到为业主服务的工作中去。
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  楼宇交接与迎接入住是物业管理中的重要一环；如何实现上述目标呢？我觉得需要做好以下几个方面：；一、认真做好楼宇交接前的各项准备工作；按照《物业管理条例》的有关规定，房地产开发商在商；1、委派专业人员进驻施工现场；2、根据物业管理规模进行人力资源配置与培训；3、着手制定各项规章制度和操作规范；4、模拟演示；二、楼宇交接与入住过程的管理与控制；1、办公室布置与环境
楼宇交接与迎接入住是物业管理中的重要一环。在此期间，由于物业公司面临着与开发商、新入住业主及社区关系的沟通与协调，往往面临着很多焦点与难点问题，对这些问题的处理也最能体现物业公司的管理水平。作为物业公司，在这段时间要考虑树立以下几个目标：一是树立物业公司的良好形象，一方面要认真履行与开发商的合同约定，另一方面要切实为业主提供优质服务。二是正确处理好开发商与业主之间的关系。开发商与业主的关系尽管由购房合同进行约定，但在入住过程中，往往面临着一系列的纠纷，作为物业公司如何摆正自己的位置，正确处理这方面的关系就显得很重要。三是逐步奠定物业公司在广大业主心目中的地位。在业主委员会成立之前，虽然物业公司与开发商存在着主要的契约关系，但哪家物业公司都希望在现有的物业管理中继续生存下去。所以通过与业主的广泛沟通与交流，通过提供让广大业主满意的服务来赢得业主的认同，已成为物业公司在此期间的主要目标。
如何实现上述目标呢？我觉得需要做好以下几个方面：
一、认真做好楼宇交接前的各项准备工作。
按照《物业管理条例》的有关规定，房地产开发商在商品房销售之前须通过公开招标的形式与物业公司签定前期物业管理合同。那么合同签定后，物业公司就应该进行前期物业管理工作，其中最重要的工作要围绕楼房交接与入住工作进行展开，主要包括以上几个方面：
1、委派专业人员进驻施工现场。主要目的是了解小区建设情况，并从物业管理的角度向开发商或建设单位提出有关意见或建议，以利于今后的物业管理。
2、根据物业管理规模进行人力资源配置与培训。人员配置一般包括管理人员、前台接待员、收费人员、保安、保洁、工程维修人员等。考虑到公司的实际情况，有些服务项目可委托于专业服务公司，这样就不必再配置相关的人员。人员配置到位后，一项重要的工作就是对他们进行培训。培训内容包括公司的各项规章制度、操作规程、承接物业的基本情况、特点等等。对专业人员还要进行专业培训，比如对保安进行队列、擒拿等方面的军训是很有必要的。人员素质决定服务工作的好坏，所以物业公司要结合行业特点和既定的招聘、选拔人才的程序进行考核配置人员。
3、着手制定各项规章制度和操作规范。就有经验的物业公司而言，对楼房交接与入住这个环节比较熟悉，有既定的规章制度和操作规范，根据现有物业的特点稍加修订即可。如以前没有操作过这个环节，那么就必须认真对待，理清程序，把握好关键环节。
4、模拟演示。楼房交接与入住程序制定出来之后，就要围绕楼房交接和入住这个环节，认真做好模拟演示，看一看在操作过程中会出现什么问题，有关文件和操作规程有没有漏洞。一旦发现问题要及时纠正。直至感到不存在问题为止。
二、楼宇交接与入住过程的管理与控制。
1、办公室布置与环境营造。
作为一种非语言的交流方式，优美的办公室环境与小区环境，能够赢得广大业主的信赖。这方面主要包括以下内容：祝贺条幅、彩旗、花篮、导示牌、明示牌或宣传栏等。这期间需要向业主明示的内容主要包括以下内容：公司简介、业主公约、物业管理协议、物业管理服务收费标准、装饰装潢管理规定等。
2、下发入住通知。
这一环节一般由开发商负责，根据购房合同要求，如期通知业主，并明示业主需要携带的物件，包括购房合同原件、购房收据原件、夫妻身份证复印件、户口本复印件、现金（含办理产权证费用、他项权证费用、煤气开户费、有线电视开户费、登记费、印花税、契税、维修基金、物业管理费、装潢保证金、垃圾清运费）等。上述项目不同的开发单位或物业公司的具体规定可能有所不同。
3、验证与验房。
由售楼部根据购房客户携带资料进行资格审查。审查无误后由售楼部人员带领业主到物业公司，由物业公司人员带领业主验房，并填写房屋验收交接表。对于验房中产生的工程和安装上的问题，物业公司必须积极协调，由建设单位进行解决，待业主真正满意后，此过程才真正结束。
业主分别到开发商财务人员和物业公司财务人员处缴费。开发商收取的费用包括：登记费、印花税、契税、维修基金、煤气开户费、有线电视开户费、他项权证费用；开发商费用收取完毕，需向物业公司提供有关证明性凭证。物业公司见到相关凭证后，再收取相关物业费用，收取的费用包括：物业管理费、垃圾清运费、装潢保证金等。
5、资料发放与回收。
业主到开发单位领取的资料包括：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及其他有关资料。业主到物业公司领取的资料包括《住户手册》、《物业管理服务合同》、《业主家庭情况登记表》、《装修申请表》等。
6、钥匙交接及入住。
业主对维修整改结果无异议后，即正式办理钥匙交接。物业公司发放钥匙，并整理好需要回收的档案资料。
三、认真对待楼房交接与入住阶段物业管理中的几个关键词汇。
1、“业主”。在这个阶段，业主是谁？其实开发商和新入住的业主都是业主。按照有关规定，开发单位因为拥有大部分物业的产权，应是最大的业主。但随着消费者物业管理维权意识的提高，新入住业主与开发商之间往往存在着争议，这就需要物业管理人员认真做好解释工作。只有把“业主”这个词界定清楚了，很多问题才会得到有效解决。比如某小区部分业主要求在此阶段自行制定物业管理协议，这就闹了笑话，因为在此期间开发商是最大的业主，法律规定前期物业管理协议应由物业公司与开发商协商制定。
2、“沟通”。交房与入住阶段，因涉及开发商、物业公司、业主、施工方等多方关系，沟通就显得特别重要。如果缺乏沟通势必造成工作效率低下和一些矛盾的产生。作为物业管理人员除利用非语言的方式（比如环境的营造、各种制度的公开明示）来取得业主的信任外，更要注意面对面的语言交流方式。在沟通时要真诚、热情、大方、得体，给业主造成良好的第一印象。与开发单位打交道时要认真履行合约，要做到不偏不倚，秉公办事。良好的物业管理，无论对物业公司树立形象，还是对开发商树立品牌，抑或是对维护业主利益来说，其目标都是一致的，物业公司做好本质工作是第一位的。
3、“整改”。即使再好的开发商，其开发的楼盘也不是完美无缺的。业主在验房时提出的意见或建议，物业公司与开发商都要虚心接受，及时、认真地做好整改。这项工作做好了，才能真正体现“业主至上”的经营理念，今后各项工作才能得到顺利开展。
4、“装潢管理”。装潢管理是开发商和业主认识物业公司管理水平的第一步。在业主委员会成立之前，物业管理一项很重要的工作就是装潢管理。这一环节的管理对树立物业公司和小区形象，促进后续楼盘销售都具有非常重要的意义。
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