不要轻易撤离一线城市，更不能撤离中国
不要轻易完全撤离一线城市，短期内一线城市地位不可撼动。
作为普通的中国人，中国和世界发展的大势是要看清的，普通人的行为绝对不能逆大势而行，不然只会粉身碎骨。
在深圳这样的一线城市，经常有人问这样的问题：
我由于在深圳觉得生存压力比较大，不想过的太辛苦，想把房子卖了，拿着三四百万的现金回老家，在老家市中心本来就有120平米的大房子，三四百万做个理财，一年也有个20万的收入，日子可以过的很轻松，各位网友怎么看？
今天我们就来简单的聊聊未来几年中国城市的发展走向。
从深圳人均GDP 2020年超西欧和日本开始，中国各个地区人均GDP将陆续超过西欧和日本，到2025年中国将有20个以上大城市人均GDP超过西欧和日本。
不知道什么时候起，北京、上海、广州、深圳称之为中国的一线城市。
中国的一线城市，也即这四个。为什么刚好是这四个？我们还是从GDP来看：
2016年上海是中国第一 27466亿，北京是中国第二24899亿。上海和北京是遥遥领先的两个巨型城市，也是仅有的两座GDP超过两万亿人民币的城市，两个城市的人口都超过了2000万。
上海的经济总量在中国是什么地位呢？
2016年一个上海的GDP比甘肃省+新疆自治区+青海省+宁夏自治区加起来还要多，事实上如果这西北两省两区再加上一个海南省，经济总量才等于上海一个市。
北京和上海下来，就是祖国南边的两个大城市了，广州和深圳。
广州2016年GDP总量为19611亿元排第三，深圳为19493亿元排第四，今年两座城市双双突破两万亿人民币肯定没有问题。广州和深圳的GDP，2016年已经非常接近了。
大家可能会产生一个印象，那就是深圳是从一路落后逐渐赶超广州的，事实上不然，早在2004年，深圳GDP就达到了广州的96.22%，当时所有人都认为深圳超越广州的时代马上要来了，但是没有想到，深圳在搞制造业腾笼换鸟的同时，广州却开始了逆袭，GDP一路上扬增速超过深圳，到了2010年深圳GDP占广州的总量反而下降到了89.69%，这充分表现了广州这种百年老牌经济强市的韧性。
从2011年开始，产业结构经过调整的深圳又开始逐渐发力，经济又开始逐渐赶超广州，到2016年已经达到广州99.4%，今年上半年，深圳增长8.8%，广州增长了8.2%。所以预计深圳今年或者明年就会超过广州。四个一线城市的经济地位将会改变，广州经济总量将会排在最末。
四大一线城市，北京上海GDP遥遥领先短时间不可动摇，而GDP总量稍微落后的广州和深圳都保持着8%上的高增长速度，所以四大一线城市地位是稳固的。
四大一线城市，深圳势头最强大，在过去的几年，一线城市中都是深圳增速最快，深圳的地位在稳步上升。
2014年增长率，北京7.3%，上海6.8%，广州8.6%，深圳8.8%；
2015年增长率，北京6.9%，上海6.9%，广州8.4%，深圳8.9%；
2016年增长率，北京6.7%，上海6.7%，广州8.2%，而深圳是9%；
2017年上半年增长率，北京6.8%，上海6.7%,广州8.2%，深圳8.8%。
最近三四年，深圳一直增速最快，当然广州也很快，但是同样在被深圳赶超。
深圳弱小在哪里呢？在于深圳的面积小，才2000平方公里多点，这限制了深圳人口总量的扩张。不过最近几年，深圳常住人口在快速增加，深圳在补齐人口总量这个短板。
深圳2015年常住人口增长5.56%，2016年增长4.66%，增加了53万人，达到1190.8万人，换句话说，即使深圳市劳动生产率一点不增加，单靠人口增长也能支撑GDP增长4—5%。
如果对中国城市之间人口迁徙的数据比较了解的话，就知道深圳一年增加53万人是非常惊人的数字。这代表什么意思呢，中国2016年人口增加为809万人。深圳一个城市增加的人口是全国增加人口的6.55%。
中国一线城市的人均GDP什么时候赶超发达国家？可能让我们意想不到，也就是四五年的时间，远比我们想象的快。在这里我说的发达国家，显然不是希腊，葡萄牙这种人均GDP不到2万美元的下限型发达国家，中国一线城市早就超过他们了。
我们要赶超的目标也不是韩国这种2万+美金的发达地区，我说的是要赶超发达国家的中上水平，也就是人均四万美元。
人均四万美元是什么概念呢？远远超过了韩国、希腊、西班牙、葡萄牙这些发达地区，比香港的人均GDP还要高。
2016年日本人均GDP 3.89万美元，德国人均GDP 4.19万美元，法国人均GDP 3.69万美元，英国人均GDP 3.99万美元，美国人均GDP 5.75万美元。所以四万美元就已经超过了日本、英国、法国，也就是离西方大国中最高水平的美国和德国还有点距离。
有人说了，这不公平，拿中国的城市跟别人一个国家比人均。我想说的是中国城市的人口体量，跟欧洲国家比毫无压力，四大一线城市的人口加起来有7200万，比英国、法国人口都多，例如英国人口6450万，法国人口6600万。
那么一线城市的人均GDP什么时候达到发达国家中上水平的四万美元呢？我们以人均的排头兵深圳为例，在官方统计的常住人口比2010年增长15%的情况下，2016年深圳人均名义GDP比2010年增长了77.5%，平均每年增长9%以上。
2016年深圳GDP总量的名义增幅为11.37%，达到了1.94万亿人民币，但是由于官方统计的常住人口大大增加了53万人，增幅达到4.66%，达到了1190.8万人。因此2016年深圳人均GDP名义增幅只有5.96%。
我们就低不就高，按照人均GDP 6%的名义增幅计算，考虑到人民币对美元升值10%，到2020年，深圳人均GDP将达到3.5万美元，到2023年将达到4.16万美元。也就是还有6年的时间超过西欧和日本。
这是非常保守的算法，因为深圳的人口统计数字不可能一直像去年那样保持4%--5%的超高速增长。也就是人均GDP名义值增长不会一直6%；未来四五年人民币对美元升值也有可能高于10%，因为2016年人民币对美元平均汇率是6.6423的低点。
以2017年上半年为例，深圳市经济总量名义值就增长了12.76%，人均美元GDP的名义增幅至少在8%-10%以上，和过去6年9%的平均水平差不多。
所以如果乐观一点，2020年深圳人均GDP就将超过日本、英国和法国。到2025年，广州、北京、上海人均GDP也都会陆续超过日本，英国和法国。
以上海为例，2016年虽然经济实际增长只有6.7%，但是名义值增长更快，加上常住人口数量下降，人均GDP名义增速为9.3%以上。
很明显，在2025年超过西欧和日本之后，中国四大一线城市的增速还是会比他们快，所以之后会大幅的超越他们。
又有人说了，你这是报喜不报忧，四大一线城市就算超过日本和西欧发达国家了，总共加起来才7200万人口，占中国人口比例才5%多一点，其他95%的中国人被你忽略了，这才是中国的主流。
事实上，很多人忽略了一个事实，线城市之所以是一线城市，是因为他们的经济总量排在中国前四位，说白了还是人多，要是看人均，除了深圳明显领先以外，其他三个一线城市和二线城市并没有距离。
以2016年的人均GDP为例，华北地区的天津就比北京高；在华东地区，不要说江苏省省会南京，浙江省省会杭州人均比上海高，连江苏苏州、常州、无锡、镇江都比上海高；广东的珠海人均也接近广州和深圳的水平。
中部的武汉、长沙人均GDP都比北京和上海要高。另外青岛、烟台、威海、中山、宁波、佛山这些城市人均GDP都和北京上海差不多。
那么问题来了，为什么感觉这些城市和北京上海发展差距很大呢？
首先人口是很大一个因素，举个例子，大连、长沙人均GDP都和北京上海在一个水平线上，但是这两个城市常住人口都只有700万左右，只有北京上海的30%甚至不到。再比如武汉，中部大城市，人口1076.6万人，只有北京上海的40%左右。
其次产业结构差异也是一个很大的原因，以大连、武汉为例，人均GDP虽然高，但是直到今天重工业仍然占很大比例。北京和上海早就第三产业主导了。另外北京和上海还占了总部经济的便宜，大公司全国总部，北京和上海天然占优势。不同的产业对收入分配的差距很大。
另外还有个重要原因，北京和上海都很大，面积非常大。我们说的北京和上海，都是说他们的市区，你如果到上海的崇明县，宝山区，松江区这些地方，你看到的是一个和静安，黄浦，浦东，徐汇，长宁区不一样的上海。
北京同理，同样在北京，东城区、西城区、朝阳区、海淀区和门头沟、昌平、平谷、通州、延庆不是一个概念。
所以到2025年，不只是四个一线城市，2025年二线的南京、苏州、杭州、无锡、常州、天津、珠海、长沙、武汉等大约20个城市人均GDP也将超过日本、英国、法国。
以苏州为例，2016年人口1061.6万人，人均GDP2.2万美元。苏州2017年上半年GDP总量名义增速为9.7%，而常住人口变化不大，即使汇率不变，苏州2025年人均破4万美元毫无压力，更不要说人民币对美元还在升值，苏州2025年的人均GDP是奔着五万美元去的。
有人会问，难道发达国家不会发展吗？答案是肯定的，大多数发达国家的人均GDP基本不会有太大变化。发达国家过去几十年增速一直停留在1.5%左右的水平，。
年这7年，西方世界经济增速最快的是美国，平均增速也只有1.9%。像意大利、西班牙、希腊这些国家甚至还是负增长。我我们看看英法日三强。
英国2006年人均GDP 3.86万美元，2016年为3.99万美元；
法国2006年人均GDP 3.54万美元，2016年为3.69万美元；
日本2006年人均GDP 3.85万美元，2016年为3.89万美元。
以日本为例，日本2015年人均GDP为3.2万美元，2016年靠着日元升值飙升到3.89万美元，和1994年差不多。但是去年日元高汇率不可持续，今年日元兑美元又在贬值，平均比去年的高点又贬值了10%左右，所以今年日本的人均美元GDP还会从3.89万美元往下掉。
发达国家里面，美国和德国情况相对较好，人均GDP进步比较快。
当然，我上面的算法里面，完全没有考虑国家统计局将在今年实施新的《中国国民经济核算体系2016》，这个新核算体系根据SNA 2008进行修订，美国等绝大部分发达国家已经应用了SNA 2008，印度等发展中国家也应用了SNA 2008.这些国家在使用SNA 2008的算法之后，当年的GDP都有不同幅度的提升。
因此在新的核算体系下，预计我们的GDP还会上升，更接近真实值，也更有利于国际横向比较。
人口决定未来，2025年现有的四大一线城市格局将会被一个城市打破，中国经济将会形成四个超强大区，极大的增加中国的经济战略安全。
北上广深作为人们心目中的一线城市已经十几二十年了，这个格局到今天为止一直没有被打破。
但是，世界上没有永恒的强者，强弱之势改变往往也就是十几年的时间。一线城市是中国的经济四强，要打破一线城市的铜墙铁壁，必须是经济总量上的超越，人均的超越并没有太大意义。要说人均GDP，华北地区的天津就比北京高；江浙地区的苏州、杭州、南京、常州都比上海高；然而他们并不能成为一线城市。
中国四大一线城市，人口都在1200万以上（人口最少的深圳是1190万，但是人均GDP极高），广州1400万，北京和上海都是2000万人口级别城市，北京2173万人，上海2415万人。深圳的人口也在迅速增加，预计2020年很可能也追上广州的水平，接近1400万。
所以我们把一线城市人口的底线定在1400万人。
所以要想在经济总量上赶超一线城市，跻身列强行列，必须要有强大的人口体量，这个至少要以1000万人口为底线。那么中国除了四大一线城市，还有哪些城市2016年常住人口过了1000万呢？
天津1562.12万，苏州1061.6万，成都1591.8万，武汉1060.77万，哈尔滨1063.6万，重庆3016.6万人。
总共六个潜在的挑战者，谁有能力打破四大一线的壁垒？
人口较少，都处于万人之间的哈尔滨、苏州和武汉就出局了，他们的人口还是太少，仅仅1000万多一点的人口体量，距离一线城市底线的1400万人口差距还比较大，不可能在未来十年成为一线城市的挑战者。
剩下的天津、成都和重庆，人口都在1500万以上，论人口体量可以和四大一线城市相提并论，那么三者之中谁最有可能呢？
首先成都被淘汰了，成都虽然有1592万人，但是2016年的GDP总量只有1.22万亿元，距离四大一线最低的深圳1.95万亿元差距太大，未来十年不可能赶超。
剩下的仅有两个挑战者天津和重庆，2016年GDP分别为1.789万亿元和1.756万亿元，非常接近广州和深圳的1.96万亿和1.95万亿。事实上，天津和重庆的GDP总量，在2016年分别排在第5位和第6位，刚好就在四大一线城市后面。
天津和重庆谁更有希望？
首先重庆的经济增长率远超天津，2016年重庆经济增长率10.7%，高居全国所有省市第一位，天津2016年增长也很快，高达9%，但是今年天津经济增速下滑非常严重，2017年上半年经济增速仅为6.9%，远远慢于广州和深圳超过8%的增速，赶超没有希望。
而重庆2017年上半年依然保持10.5%的惊人增速，仍然是全国第一位。今年重庆经济总量预计会超过天津，跃居全国第五位，仅次于四大一线城市。
重庆有什么产业，中国最大的自主品牌汽车公司长安汽车就在那里，重庆的支柱工业汽车、电子、装备、化医、材料和消费品均增长强劲。重庆的成功在于不仅有本土支柱的汽车、装备制造、消费品等工业，还完美的承接了沿海地区的电子工业转移。
世界上最大的笔记本电脑制造基地在哪里，可能一直以为是广东，事实上重庆拿下这个头衔已经好几年了，全世界三分之一的笔记本电脑是重庆制造。
重庆2016年制造了2.86亿台手机，是全世界仅次于珠三角的第二大手机制造基地。VIVO就在重庆有工厂，2016年VIVO重庆厂生产手机超过1000万台，随着2017年VIVO重庆工厂全面竣工，年生产手机将超过4000万台。
我们一直说中国内部搞产业转移，现在来看承接沿海的产业，居然是重庆做的最好，重庆连续多年经济增速全国前三位甚至第一位，是有原因的。
另外一个就是人口了，重庆市人口高达3016.6万人，而天津只有1562万人。就增长潜力来说，重庆远远大于天津。
因此就人口和经济增长态势来说，重庆是未来十年甚至二十年中国唯一可能打破四大一线城市壁垒的新势力。当然，有的人会说了，重庆其实算是一个省，有3000万人口，这样比较对一线城市不太公平。但是我们考虑到，上海的人口同样高达2400多万人，是广州的1.7倍，是深圳的2倍以上，不也照样并列为一线城市么？
不管我们怎样看待这个问题，保持这样的态势，2025年重庆的经济总量将会突入全国四强，届时全国经济态势将会发生一个改变。而其他城市，未来十年不会在经济总量上对一线构成任何挑战。
事实上，重庆连续超过10%增长的奇迹如果继续保持，就不仅仅是超过广州突入四强的问题了，想象力更大一点，重庆有成为中国第一大城市经济体的潜力，事实上，只要重庆的人均GDP达到武汉的80%，就可以成为中国第一大城市经济体。
对中国而言，这将是天大的利好，为什么呢？中国的四大一线城市都是分布在沿海三个大区，环渤海地区，江浙沪和珠三角。
重庆的强力崛起，再加上另外一个1500万人口级别的大型城市成都，两座城市2016年的经济总量分别是全国第6位和全国第8位，川渝地区是中国沿海地区以外唯一拥有两个全国GDP十强城市的地区，到2025年重庆将会突入到全国四强，和成都一起构成中国经济的第四极，也是唯一不在沿海地区的一极，这将极大的保证中国经济的战略安全，这将是四川和重庆人民继二战和抗美援朝之后，给祖国做出的又一个重大贡献。
更进一步，目前中国的转移支付输出地区还是沿海的三个大区，四川和重庆目前都是接受中央转移支付的重点地区，四川接受转移支付的规模更是高居全国第一位。重庆保持10%以上，成都保持8%以上的高增长，到2025年，川渝地区不仅能够单独成为中国经济一极，而且如果能够实现逐步摆脱对中央转移支付的依赖，也将是对中国其他落后地区发展的最大支持。
2016年的全国经济十强城市，环渤海经济圈有两个，北京和天津；江南地区有三个：上海、苏州、杭州；广东有两个，广州和深圳；中部有一个：武汉；川渝地区有两个：成都和重庆。
为什么内地只有川渝地区能够形成两个全国十强城市？
说白了主要还是人口多。四川+重庆有1.12亿人，四川面积虽然大，但是西部广大的区域是藏区和横断山脉，大部分人口还是集中在四川省东部地区，可以说成渝经济带上人口稠密，经济繁荣。
重庆的人口全国第一位，成都的人口全国第四位。这样的人口体量妥妥的全国十强无悬念。
人口对一个城市的综合实力影响力有多大，这放在国与国之间的竞争也同样适用。我们都知道，中国在未来十年经济实力超过美国几乎毫无悬念，而且超过之后还会进一步大幅超越，背后的原因还是因为我们有13.8亿人。
2025年看起来似乎是一个美好的年份，中国人在自己的国土上将拥有大批人均GDP超过西欧和日本的地区。
韩国、新加坡、香港、日本都通过三四十年的高速增长迈入发达行列，中国大陆目前经济高速增长已经将近40年，我们已经临近迈入发达国家门槛，这个时间点离我们已经不远。
在过去的十年，实际上已经有一个趋势在逐渐发生，就是中国经济的重心在逐渐向内陆移动，中西部地区的发展明显快于东部沿海，内地的成都、重庆、西安、武汉、郑州、合肥、贵阳等都发展迅速，像成都、重庆、武汉这样的城市，2017年月入过万自主申报个税的人数都突破了20万人，且增速惊人。
不要轻易完全撤离一线城市，短期内一线城市地位不可撼动，不过就算撤离了，在很多二线城市，同样可以找到很好的未来。
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同样是一线城市！大深圳的GWY年薪人均超20万到手！
发表于 16-6-21 08:41
一线城市北上广深
对比下GWY收入和福利以及大家的辛苦劳动。
看看魔都是否需要降薪？是否需要割福利？
无需议论这些了，，，好好工作吧！有福利也是应该给的，应该为国家作出了贡献，公务员法里明文规定了，可以得到福利和工资及津贴！
发表于 16-6-21 08:45
中山市科员一年18W哦！深圳科长一年快28W哦，没有可比性的
发表于 16-6-21 08:48
中山市科员一年18W哦！深圳科长一年快28W哦，没有可比性的
你的消息很精确！到位！
发表于 16-6-21 08:54
中山市科员一年18W哦！深圳科长一年快28W哦，没有可比性的
像我这种QZZN上的主任科员，太阳公公发多少论坛币？
发表于 16-6-21 08:56
像我这种QZZN上的主任科员，太阳公公发多少论坛币？
每天签到发1个。。。
发表于 16-6-21 09:07
能跟人家深圳比么，人家是特区，要政策有政策
发表于 16-6-21 09:35
能跟人家深圳比么，人家是特区，要政策有政策
不是简单相比，是事实。
发表于 16-6-21 09:41
不是简单相比，是事实。
那上海海是直辖市呢
发表于 16-6-21 09:50
那上海海是直辖市呢
直辖市才没优势，钱直接交中央，看看北上广深待遇，深圳大于广州大于上海大于北京
发表于 16-6-21 14:43
能跟人家深圳比么，人家是特区，要政策有政策
特区就优待？！
大上海，公务员最辛苦，行政最高效，性价比却最低！别的不说，看看哪个上海年轻公务员还能买得起房？每月几乎月光，首付都攒不住吧。
总之，高层如果不考虑基层疾苦，那么体制也将岌岌可危。
发表于 16-6-21 15:00
特区就优待？！
大上海，公务员最辛苦，行政最高效，性价比却最低！别的不说，看看哪个上海年轻公务员还 ...
没看出我说的是反话吗？人家在中央地位高懂吧，小兵兵能不能买得起房谁会真正放在心上考虑呢，除了我们这些小兵兵
发表于 16-6-21 15:27
魔都猿收入基本就是个笑话，帝都更是笑话中的奇葩^_^!^_^!
发表于 16-6-21 20:31
中山的街道科员20万
发表于 16-6-21 21:04
不要吵了，觉着好就去呗，比这里工资高的多了去了，而且20w很多吗，企业一大把，大惊小怪
发表于 16-6-21 23:07
深圳城市年轻，财政收入也多，不像上海，上海用钱的地方多，压力也大。
发表于 16-6-21 23:07
不过据说深圳不是前段时间在降薪么？
发表于 16-6-21 23:47
深圳城市年轻，财政收入也多，不像上海，上海用钱的地方多，压力也大。
上海财政收入不多吗
发表于 16-6-22 00:17
上海财政收入不多吗
上海财政收入也不少，但是上海要解决的社会问题比深圳多，比如退休人员待遇，养老压力等，而且，深圳人均GDP比上海高。平均到每个人比上海是要好一些，深圳年轻啊，可以大步走(^_^)
发表于 16-6-22 00:47
[发自手机]
上海自从某来了之后已被河蟹，现在已经控制不住整体局面了。
发表于 16-6-23 20:24
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GMT+8, 18-7-11 13:50房价与GDP的关系
一个城市的房价水平与经济、人口、收入、产业构成等城市综合实力相关。
本文以2013年全国GDP排名前20名城市的经济、人口等几项关键经济指标来简要分析各个城市房价水平及特点(表1)。
2013年全国实现国内生产总值(GDP)为568845亿元，保持7.7%的增长速度，其中排名前20的城市GDP总量占全国的37%，由此比重可见各大城市在中国经济中的地位。从这20城市各个经济指标和房价平均水平看，它们的经济综合实力、人口规模、产业结构、收入等存在差异，房价水平相差大。
一、城市经济总量、人均GDP、经济结构大致决定房价水平
GDP反映一个城市经济发展水平，对房价有直接影响。2013年GDP排名前20的城市分别是上海、北京、广州、深圳、天津、苏州、重庆、成都、武汉、杭州、无锡、南京、青岛、大连、沈阳、长沙、宁波、佛山、郑州和唐山。其中上海2013年GDP突破2万亿元大关，达到21602亿元，新房交易均价亦排名第一。在这些城市中前七个城市的GDP总值均超过万亿，上海、北京、广州、深圳四个一线城市GDP总量比其他城市高出幅度较大，这四个城市平均房价较高，虽然天津经济总量有追平一线城市广州和深圳之势，但从三次产业结构看，天津第三产业仅仅占48.1%，远低于一线城市水平，这一点差异明显。
从人均GDP排名来看，这20个城市中人均GDP前几位分别是深圳、无锡、苏州、广州、大连和天津，都超过10万元，其中深圳人均GDP最高，为13.69万元，这些城市平均房价都比较高。一个城市如果经济总量大，人均GDP排名靠前，平均房价水平亦比较高。
不过，如果从全国所有城市GDP排名情况看，排名前三的克拉玛依、鄂尔多斯和阿拉善等均是资源型城市，凭借资源优势(常住人口不多)，经济产值非常高，但平均房价水平、以及房地产市场的代表性都不足，可见单单就这一个指标还不足以说明问题。
在前20名城市中，人均GDP排名靠后的分别是唐山、郑州、成都和重庆，平均房价在元/平方米之间，与排名靠前的城市房价差距相当大。20个城市中，重庆人均GDP最低，只有4.28万元，不及深圳的三分之一，主要是其人口基数最大(2970万人)，虽为直辖市，城市经济发达程度及三产比重等均居后，而重庆2013年的平均房价为6803元/平方米，亦不及深圳的三分之一，仅仅排第17位。就大的区域而言，长三角、珠三角城市的经济水平比中西部城市的经济水平普遍高，在人均GDP这个指标上也能够反映出来。
产业结构能反应一个城市的经济优化程度，与房地产相关的主要是第三产业。第三产业占比高，说明该城市的产业结构得到优化升级，经济相对发达。在这20个城市中，第三产业占比最高的城市分别是北京、广州、上海和深圳，均是一线城市。其中北京的占比最高，达到76.9%，四个一线城市均超过56%。四个一线城市房价水平都比较高，可见一线城市产业结构与其房地产市场发达程度和房价水平具有很强的一致性。
二、人口规模与房价水平未必正相关，须同时考虑经济实力与城市人口密度
从人口规模看，GDP排名前20的城市中重庆、上海、北京、天津四个直辖市的常住人口最多，除了天津，其余城市常住人口均超过2000万人。常住人口超过1000万人的城市除四个直辖市之外还有成都、苏州、广州、深圳和武汉共9个城市。这些城市的GDP排名也都位于前九位。可见经济发展对人口的吸附作用很大。
人口规模与房价水平不完全正相关，应该同时考虑城市人口密度，经济总量大，人口密度大，则平均房价一定高，如深圳城市人口密度最高，为5323人/平方公里，比位居第二的上海多出一倍多。深圳有特殊性，因为作为最早的经济特区是由一个小镇发展起来，没想到经济发展快，吸附大量外来人口，城市面积扩容远远跟不上人口增长，造成了高房价。城市人口密度在1000人/平方公里以下的城市，房价水平不会太高。
人口总量排名第一的重庆人口密度最小，为360人/平方公里，主要是重庆地域广阔，建成区面积不大，如2013年重庆城市建成区面积仅为278平方公里，远不及排名前四名城市上海(1563平方公里)、北京(1268平方公里)、广州(700平方公里)、深圳(661平方公里)。
从人口规模看，GDP排名前20的城市中重庆、上海、北京、天津四个直辖市的常住人口最多，除了天津，其余城市常住人口均超过2000万人。常住人口超过1000万人的城市除四个直辖市之外还有成都、苏州、广州、深圳和武汉共9个城市。
这些城市的GDP排名也都位于前九位。可见经济发展对人口的吸附作用很大。人口规模与房价水平不完全正相关，应该同时考虑城市人口密度，经济总量大，人口密度大，则平均房价一定高，如深圳城市人口密度最高，为5323人/平方公里，比位居第二的上海多出一倍多。深圳有特殊性，因为作为最早的经济特区是由一个小镇发展起来，没想到经济发展快，吸附大量外来人口，城市面积扩容远远跟不上人口增长，造成了高房价。
城市人口密度在1000人/平方公里以下的城市，房价水平不会太高。人口总量排名第一的重庆人口密度最小，为360人/平方公里，主要是重庆地域广阔，建成区面积不大，如2013年重庆城市建成区面积仅为278平方公里，远不及排名前四名城市上海(1563平方公里)、北京(1268平方公里)、广州(700平方公里)、深圳(661平方公里)。
三、收入房价比未必全面反映城市购买力，人均GDP与房价比反而更为客观反映房价承担力
通常而言，城市居民收入水平对房价的影响比较大，人均可支配收入反映居民的实际消费能力和生活水平。按照城镇居民人均可支配收入来看，在GDP排名前20名的城市中，城镇居民人均可支配收入过4万元的城市有6个，分别是深圳、上海、广州、宁波、苏州、北京，其中深圳最高，为44653元。
城镇居民人均可支配收入指标中四个一线城市均在前列，比较符合城市的经济发展水平，同时和房价水平具有一致性。唐山、郑州和重庆的人均可支配收入排名处于末位，这些城市的平均房价排名也居后。从增长率来看，各城市的增长率都在9%-11%之间波动。
不过，就城镇居民人均可支配收入与平均房价的比值看，经济越发达，反而比值越低，如四个一线城市，人均可支配收入与平均房价的比值在1.7至3.2之间；相反经济实力排名靠后的城市，比值越高，如排名最后5名城市的收入与平均房价的比值在2.9至5.3之间。这个数据是否说明，一线城市因为高房价，居民收入水平相对低，承受力不足，而房价水平低的二三线城市居民的承受力反而更强？
我们先不回答这个问题，再看一组数据，即人均GDP与房价的比值，这个比值指标也是比较重要的。
前文已经分析，城市人均GDP是衡量经济发展状况重要指标，更能反映一个地区的真实经济发达水平，而人均GDP与房价之比同样能够反映一个城市居民对房价的承受能力。通常而言，比值越高，居民承受能力越大，比值越小，居民承受能力越低。
数据显示，上海、北京、深圳、广州四个一线城市的人均GDP与房价之比在所有20个发达城市中最高，其中北京和上海的比值超过15，广州和深圳的比值接近13。天津、苏州、重庆、成都、武汉、杭州、无锡、南京、青岛、大连等城市比值在9-12之间，其承受能力位于中等水平。而沈阳、长沙、宁波、佛山、郑州、唐山的比值较低，在3.9-6.6之间。
这样，我们看到了两条“相互矛盾”的曲线：从人均可支配收入与住宅均价的比值看，基本上房价越高的城市、一线城市，居民购买力似乎越不足；而人均GDP与住宅均价的比值则反映相反的结论，一线城市、人均GDP越高的城市，居民购房承受力越强。
合富研究院认为，两组数据都说明当前城市房价、经济与居民承受力之间的多种关系。人均收入与平均房价比值说明，高房价城市的普通工薪族对于房价的承受能力不足，而低房价城市的普通工薪族对房价的承受力相对强一些。
我们知道，往往平均收入水平不能全面反映购买力和消费力，再加上中国目前的现状是不同阶层之间收入水平差异较大，收入差距拉大，多项研究都表明，一方面高收入阶层近年财富资产增值速度远远大于普通收入阶层，另一方面高收入阶层占比少，但购买力强，可支配可投资的资产较高，而且，越是经济发达的城市，高收入阶层的数量和资产财富越集中，如一线城市，经济发达，总产值和人均产值高，第三产业占比高，经济活跃度高，就业机会多，吸引了大量的外来人口，带来的财富积累效应大，高收入人群绝对数量大，使得高房价获得支撑，同时也是高房价的主要购买力，但对于普通工薪人群而言，动辄几百万总价的房子显然是他们收入所难承受的。
而人均GDP与平均房价的比值，反映的是城市经济实力对房价的消化能力，财富生产力对房价的关系，所以，经济越发达的城市，虽然平均房价高，承受力反而强，房价低的城市，财富生产力相对
从发展趋势上看，人们收入水平直接受制于人均GDP的变化，因为只有城市经济活力不断增强，产值提升，产业发展，人们收入水平才会提高，所以，人均GDP与平均房价的比值似乎更能够说明房价承受力的未来发展。
也弱。房价与经济实力其实是互为因果的关系。 也弱。房价与经济实力其实是互为因果的关系。
更深一层看，当区外资金、劳动力参与本区生产分配时，各地区生产总值中不可分配的收入占比比较高的时候，人均可支配收入就不能准确反映真实购买力。例如2013年重庆的城镇居民人均可支配收入占人均GDP的比重为59%，而大连城镇居民人均可支配收入只占人均GDP的27%，这种差异主要是地区的经济增长方式、经济结构、发展成果居民惠及程度等多方面造成的，所以，用人均可支配收入来判断房价承受力应该有局限性。
总之，高房价不是一个简单的经济社会现象，房价的承受力更应该从经济综合发展的方向去判断。
总之，一个城市的房价水平反映的是城市的综合经济社会发展水平，受多种因素如经济总量、人均产值、人口规模和密度、产业发育程度、收入和财富集中度等方面综合影响。
城市之间房价水平的差异明显，主要是城市经济发展水平和城市级别存在显著差异，例如一线城市中，不论从GDP总量、人均GDP、人均可支配收入、产业优化程度以及人口吸附力等方面看，都远远高于二三线城市高，导致其平均房价比其他城市高很多。
即便是以GDP前20名城市为样本，沿海城市的经济实力更强，房价水平更高，而中西部地区经济综合发展水平相对较弱，房价水平相比较低。
高房价城市的房价承受能力反而高，但不同收入群体的承受力分化严重，普通工薪层面临较大房价压力；低房价城市的房价承受和支付能力相对弱，主要是城市经济和财富的生产力相对弱，城市集聚的资源、就业机会、财富增值速度远低于一线城市。如果未来城市和区域经济发展的差异没有缩小，那么房地产的区域差异将继续扩大。
过去的十年见证了中国房价的飞速上涨，而在此之前的房市低迷又引发了对于整体经济的担心。
　　然而，在过去十年中，中国的房价究竟上涨了多少？在中国的不同城市，房价上涨是否形式上有所不同？高涨的房价使得低收入群体排除在房市之外么？家庭买房的负担就多大？这些问题至今仍然少有严谨的研究，而搞清楚这些问题对于理解中国的房市显然是十分重要的。
　　以下内容总结自NBER论文《Demystifying the Chinese Housing Boom》：
　　|中国的房价到底有多高？
　　文章首先使用抵押贷款数据对中国120个主要城市的年的房价进行了测算。这120个城市包括了四个一线城市（北京、上海、广州、深圳）、大部分二线城市以及众多三线城市。
　　作者计算了中国120个城市的房价指数（此处的房价指数为名义指数），而在此期间平均通胀率为2.68%，相对于房价上涨来说相对微小。
　　上图是北、上、广、深四座一线城市的房价指数、人均GDP、人均可支配收入。
　　首先北京市的房价上涨最为明显，房价指数从2003年的1上涨到2013年的7.6，即在十年间房价翻了七倍，而与此同时北京市的人均可支配收入只翻了三倍。同时注意到，北京的房价出现了两次短时间的下降，第一次出现在2008年金融危机之后，而第二次开始于2011年5月份，然而在2012年6月份即结束。
　　相比较于北京而言，上海的房价上涨更加温和。十年之间上海的房价翻了4.43倍，远小于北京，而上海的人均可支配收入也大约翻了三倍。
　　而与北京不同的是，上海经历了三次房价下跌：第一次从2005年到2007年，下跌了13%；第二次同样为金融危机之后；而第三次调整，从2011年六月到2012年三月，下跌了25%。
　　广州在十年之内房价翻了5.1倍，而深圳则翻了3.65倍。与此同时，这两座城市都经历了数次房价调整，最严重的一次发生在金融危机之后的深圳，房价几乎下跌了39%。
　　而对于二三线城市，房价上涨并没有一线城市那么夸张。
　　对于二线城市而言，十年期间二线城市的房价平均翻了3.92倍，与此同时房价的波动也比一线城市平缓很多。然而注意到，尽管房价上涨了很多，而人均收入的变化也几乎是同步的。作者认为人均收入的变化代表了家庭对房产需求的变化，而从二线城市的数据中，房价上涨虽然很快，但是似乎与实际需求的背离并不显著。
　　而对于85个三线城市，平均而言十年期间房价翻了三倍，然而值得注意的是，在此期间人均收入的增长甚至快于房价的上涨速度。
　　那么中国的房价上涨与其他亚洲国家的房价上涨有不同特点么？为此作者比较了日本和新加坡房价上涨的经验。
　　如上图，日本从1955年到1990年，人均GDP翻了大约40倍，然而其土地价格却翻了80倍。而随后的25年期间，日本经济增长停滞，土地价格水平也终于在2014年回归了与其人均收入相当的水平。上图也印证了日本战后的房地产泡沫的产生与破灭。
　　而新加坡房价的上涨与其经济发展水平有很高的同步性，除了两段时间出现了偏离：上世纪八十年代以及亚洲金融危机之前的年。在这两段时间之前，新加坡都经历了持续的经济增长，然而当经济下行时，房价水平又回复到了经济增长水平上。
　　结合以上的经验，与日本的房地产泡沫相比，中国的房价上涨有其自身的特点：除了少数几个一线城市外，大量二三线城市的房价上涨与购买力的增长水平是相当的。这些国家的历史经验也许对中国的房地产市场的思考有一些历史借鉴意义。
谁在买房？
　　一线城市的房产价格飞涨部分可以由地方政府有限的土地、房屋供给解释，然而，仅仅从供给方面并不能够完全解释。作者手上的抵押贷款数据可以帮助我们更详细的了解房产市场需求方的特征。
　　然而需要注意的是，对于那些「富人」来说，购买房屋时有可能直接全款购房，并不需要借助抵押贷款，因而作者的这部分数据对于中产、相对低收入的购房家庭更有解释力。
　　对于每类城市，作者主要集中于两类家庭：所有贷款家庭收入在最低的10%的家庭，称之为低收入家庭（bottom-income
borrower group，p10）以及在45%-55%的中等收入家庭（middle-income
group，p50）。
　　上面两张图分别给出了在一线城市、二线城市家庭收入的时序以及这些家庭在整个城市的收入排序（即p10、p50样本中家庭在整个城市中收入的分位数，整个城市的收入情况由Urban
Household Survey得出）。
　　通过上图可以看到，所有的城市，家庭收入在样本期间段内都经历了持续的增长。一线城市p10组的平均收入从2003年的39000元增长到2012年的92000元（2.4倍），而p50组从87000元增长到184000元（2.1倍）；在二线城市，p10组的平均收入从2003年的19000元增长到2012年的58000元（3.1倍），而p50组从40000元增长到99000元（2.5倍）。
　　而值得注意的是，样本中的p50组基本来自于各个城市中相对富裕的一部分人。在一线城市，样本中的p50组在从2003年处于城市中85%的位置下降到了2009年的59%的位置，伺候又重回了75%的位置。而在二线城市，p50从2003年的81.5%的位置下降到了2010年62%的位置，此后又反弹到2012年68%的位置。
　　而低收入的借贷组p10更有意思，因为这组数据代表了买房的最不富有的一批人在这个城市中其收入究竟处于什么样的位置。基本上，一线城市p10在整个区间段都维持在大约25%的水平，而二线城市则维持在大约30%的水平。这个数字说明买房的人不仅仅来自于城市中收入最高的一批人，同时也来自于很大一部分低收入群体。
　　而更有意思的是，尽管一线城市的房价快速上涨，p10从2003年的35%的位置下降到了2010年的17.5%，之后又重新爬回了2012年的26%，这说明快速增长的价格并没有把低收入家庭挡在房地产市场门外。
　　上图给出了样本中不同城市类别首付比例的时序，左边为p10组，而右边为p50组。可以看到中等收入组别的首付比例基本上在35%以上，而令人惊讶的是，相比于中等收入家庭，低收入家庭的首付比例甚至更高，基本在40%以上。这很大程度上是由于中国政府的政策所致，比如首套房的比例至少为30%等（不同时间有不同政策），而第二套房的首付比例甚至更高。
　　这与美国在次贷危机时几乎零首付不同，比如Mayer, Pence and Sherlund
(2009)指出，在年美国房地产泡沫中，收入几乎为5%甚至为0。如此高水平的首付减小了未来房地产市场的风险，除非房价下跌超过30%，贷款家庭不太会对他们的贷款违约。此外，在中国，银行对这部分债务有追索权，意味着一旦违约，银行可以要求贷款者使用其他资产偿付。这些原因使得中国不太可能发生类似美国的次贷危机。
　　房价收入比是一个非常常用的房价负担的度量。上图给出了2003年至2012年中国的房价收入比的时序图，其中左边为低收入家庭，右边为中等收入家庭。
　　对于低收入家庭而言，一线城市的房价收入比远远高于二三线城市，而从2003年至2011年一度从8左右爬升至11左右，之后2012年又降回9.2左右。而在二三线城市，房价收入比一直维持在8左右，变化幅度不大。
　　而对于中等收入家庭组，房价收入比比低收入家庭小很多。而同样，一线城市房价收入比高于二线城市，高于三线城市。
　　Cheng, Raina and Xiong (2014)
计算了2000s华尔街的房价收入比，这个数字大约在3左右。当然，这部分数据调查的是美国相对高收入的家庭，不过美国的金融咨询机构一般会建议家庭购买价格收入比在3左右的房产。而中国的高房价收入比可能与中国不征收房产税有关。
　　Noguchi
(1991)报告了日本公寓价格与收入的比，在1989年日本房地产泡沫时，这一数字达到了8.6，而这一数字与中国低收入贷款者面临的房价收入比相当。
　　另外，样本中很多地产的购买者都是未婚，如果他们结婚，那么房价收入比可能大大降低。为了解决这个问题，作者挑出了其中已婚的家庭，其房价收入比如上图所示。比较两张图会发现，其中的差别并不大，作者解释这有可能是银行严格的审贷造成的。
　　中国之前持续的收入增长意味着房价的负担可能并不能单纯的按照收入计算。比如，如果假设家庭预期自己的收入年增长10%（也就是在样本期间的平均收入增长率），那么五年之后家庭的收入将会翻1.6倍，而届时家庭面临的房价收入比就会大大降低。当然，这一切都是假设家庭的收入会一直增长10%的前提下的。
　　作者强调，家庭对未来收入的增长预期可能是高房价收入比的重要影响因素。如果家庭有收入增长的预期，那么就会接受购房时接近8甚至10的房价收入比。此外，家庭对于整个经济（或者等价的，其他家庭）的收入增长预期，会导致家庭对于房价一直上涨的预期，而这种预期也会使得家庭乐于接受高房价收入比。
　　此外，房子的大小也是决定房屋价值的重要维度。上图展示了两类家庭房屋大小的时序图。尽管总的趋势是下降的，但是中国家庭的房屋面积仍然是很宽敞的。一线城市的低收入家庭购买的了全国最小的房子，而即使这部分家庭，居住面积也有70多平米。对于一线城市的典型家庭，人均居住面积大约有25平方米，这在世界范围内都算比较高的。
　　从年龄分布上来看，低收入组似乎比中等收入组更年轻一点，基本上30的头5年是买房的主力军。
　　由上图可以看到，在三类城市中，低收入家庭组有大约40%的购房者为单身男女。Wei, Zhang and Liu (2014)
指出，由于性别的不平衡，是否拥有房产是中国男性在婚姻市场上竞争力的重要因素。这个论点意味着单身男性比起女性应该更渴望购买住房。这一点在二三线城市非常明显。然而在一线城市，单身男性与单身女性买房的比例大体相同，这意味着尽管婚姻市场是理解房市的重要因素，但是对于一线城市的房价，似乎并没有什么太强的解释能力。
　　一个经常被关注的点是，许多人拥有多套住房。上表给出了年抵押贷款买房的样本中，二套房的比例。因为富人可能使用现金直接买房，因此以上的数据严重低估了二套房的比例。
　　在一线城市中，只有5.3%左右，然而到了2013年，这个数字扩大了两倍，而在二三线城市，这个数字虽然也增加了，但是并没有一线城市那么夸张。
　　综合起来看，尽管房价一直在涨，然而这并没有阻止低收入家庭参与到这个市场中来。然而低收入家庭承担着非常沉重的买房压力，这可能反应了大家对持续的收入增长以及未来高房价的预期。
房地产成为投资工具
　　中国的经济增长伴随着高储蓄率。根据Yang, Zhang and Zhou
(2013)，中国的储蓄占GDP的百分比由1980年代的35%上升到1990年代的41%，并继续升高到2000年代的50%。然而尽管储蓄率很高，但是在中国，家庭、企业只有有限的投资工具。银行储蓄是主要的投资工具，由于中国严格的资本控制，家庭与企业不能自由的将他们的储蓄自由的投资到国外，而中国股市的规模又没有足够的大，债券市场就更小了。在这种环境下，房产就成了替代的投资工具。
　　上图给出了中国的银行储蓄的规模。中国名义的银行储蓄率年大约在2%-4%左右，而如果扣除通胀率，一些年份收益率甚至为负。这就给中国家庭寻找其他的投资工具带来了很强的激励。
　　图中虚线给出了中国股市的规模，尽管在此期间快速扩张，然而规模仍然远远小于储蓄的规模。
　　上表总结了上海证券交易所这些年间收益与风险的情况。在这段时间，每年的平均收益大约有7.3%，以及51.5%的波动率（volatility）。如此之高的波动率可能是由于2008年之前的股市泡沫有关，可以看到年波动率只有33.9%，当然收益率也只有5.3%。
　　而对比下来，投资房产却有着更高的回报率以及更低的风险。比如一线城市在这段期间，平均每年有15.7%的收益率，而波动率只有15.4%。相对于股票，投资房产的收益率更高，波动性更低。
　　而其中，2009年之前，投资房产的收益率特别高，达到了20.4%，二线城市也有17.3%的年化收益率。而在年，平均的收益率也维持在20%左右，相比于股票市场来说，仍然是非常有吸引力的。
　　上面给出了与房地产有关的数据，围绕这些数据，作者对于房地产市场与中国的宏观经济做了一些讨论。
　　房地产市场的繁荣经常与信贷扩张紧密联系在一起，最新的例证莫过于美国的次贷危机。因而中国在房地产市场繁荣过程中由于杠杆而带来的风险就成为了一个关注的焦点。然而，根据上面介绍的30%以上的首付比例，这大大降低了信贷扩张的风险。
　　另外一个大家都关心的问题是，中国的房地产市场到底有没有泡沫？作者指出，可信的识别出资产泡沫是非常困难的，这需要一个充分描述市场供需、金融系统摩擦的理论框架。不过，作者的分析提供了一些对于中国房地产市场繁荣很好的观察。
　　一方面，价格的大幅上涨不一定代表一定有泡沫，因为除了极个别的一线城市，房产价格的上涨同时也伴随着收入的增长。另一方面，房地产对于很多家庭来说的确非常的昂贵，然而这可能体现了这些家庭对未来收入增长的预期以及对房价增长的预期。当家庭对未来的预期发生改变时，特别是如果中国经济出现了sudden
stop，高房价收入比的确会成为一个潜在的风险。
　　此外这篇文章的分析强调了未来系统性分析中国房地产市场所必须包含的几个方面：
　　房地产市场在一、二、三线城市都提供了比股票、债券、存款更高的回报率。
　　在所有城市，低收入家庭也会购买房价八倍于其年收入的房子。
　　随着房地产市场的繁荣，中国的家庭同样有大量的银行储蓄。
　　考虑房地产市场应该在中国金融系统不完美的背景下进行分析。过低的存款利率是一个不按键的因素。
　　房产除了众所周知的较差的流动性之外，风险也是房产作为一种投资品的重要维度。然而使用月度的数据很难度量当经济急剧下滑时的风险。比如在年房地产是比股票更稳健的资产。
　　正如Pritchett and Summers (2014)指出，由于「向均值回归（regression to the
mean）」现象的存在，中国一直维持9%，甚至7%、6%的增长水平的可能性是非常小的，这意味着当经济最终放缓时的巨大风险。因此，一个系统的研究框架应该包含居民对于未来持续的增长的预期。
----------------管清友
　中国房价与人均GDP的比重是130左右，在新兴市场经济体中跟俄罗斯、厄瓜多尔和菲律宾等相当，"没有特别出格的地方"，且远远低于房价人均GDP比达到700的印度和柬埔寨，管清友表示。
　　他还表示，通过两年实证研究测算出的数据显示，储蓄率和城市化速率对房价与人均GDP有显著影响。
　　“储蓄率上升了一个百分点，房价比人均GDP上升1.5，城市化速率增加0.01，房价比人均GDP上升4.9，这说明了储蓄率和城市化率这两个因素恐怕是能够基本解释中国房价与人均GDP的关系，而我们以往房价与收入的比例，我觉得这是可能很多问题，在于我们收入统计上有很多不可统计的部分，而人均GDP比较明确了。”
　　另外，管清友指出，土地财政在近些年中国的城镇化快速推动过程中，在房地产行业的发展过程当中起到了“非常非常重要”的作用。“因为我们一方面强势拆迁的现象，也有因为土地财政因为拆迁，大家成为了亿万元户，土地财政是分税制，分税制伴随着土地作为重要的生产要素，快速的货币化。这个过程近十年推动速率比较快，土地的货币化和土地财政，对中国的城镇化的速度应该说起到了非常重要的推动作用。”
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