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中洲控股：拟进行股权收购所涉及的惠州市昊恒房地产开发有限公司股东全部权益价值评估说明
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　　深圳市中洲投资控股股份有限公司
　　拟进行股权收购所涉及的
　　惠州市昊恒房地产开发有限公司
　　股东全部权益价值
　　评估说明
　　德正信综评报字[2014]第 022 号
　　评估基准日:2014 年 2 月 28 日
　　报告提交日期：2014 年 3 月 31 日
　　关于「昊恒地产」股东全部权益价值评估说明
　　深圳市中洲投资控股股份有限公司
　　拟进行股权收购所涉及的
　　惠州市昊恒房地产开发有限公司
　　股东全部权益价值
　　评估说明
　　第一部分、 关于评估说明使用范围的声明 .......................................... 1
　　1、关于专用说明材料使用范围的声明............................................ 2
　　2、本说明有关述语释义如下 ................................................... 2
　　第二部分、 企业关于进行资产评估有关事项的说明 .................................. 3
　　一、 委托方与被评估企业概况.................................................. 4
　　(一) 委托方概况 ............................................................................................................................ 4
　　(二) 被评估企业概况 .................................................................................................................... 4
　　(三) 委托方与被评估企业的关系 .............................................................................................. 10
　　二、 关于经济行为的说明 .................................................... 10
　　三、 关于评估对象与评估范围的说明 ........................................... 10
　　四、 关于评估基准日的说明................................................... 10
　　五、 可能影响评估工作的重大事项说明 ......................................... 10
　　六、 资产及负债清查情况和结果说明 ........................................... 11
　　七、 资料清单 .............................................................. 11
　　第三部分、 评估范围和资产清查情况的说明 ....................................... 14
　　一、 评估对象与评估范围说明................................................. 15
　　(一) 评估对象与评估范围内容 .................................................................................................. 15
　　(二) 实物资产的分布情况及特点 .............................................................................................. 15
　　(三) 企业拥有的账面记录或者未记录的无形资产情况 .......................................................... 17
　　二、 资产清查和调查情况说明................................................. 17
　　(一) 资产清查和调查时间、人员组织 ...................................................................................... 17
　　(二) 影响资产清查和调查事项及处理方法 .............................................................................. 18
　　(三) 资产清查和调查结论 .......................................................................................................... 19
　　第四部分、 评估技术说明 ...................................................... 20
　　一、 评估思路 .............................................................. 21
　　二、 流动资产评估说明 ...................................................... 21
　　(一) 货币资金评估说明 .............................................................................................................. 21
　　(二) 应收类款项评估说明 .......................................................................................................... 21
　　深圳德正信国际资产评估有限公司
　　关于「昊恒地产」股东全部权益价值评估说明
　　(三) 存货评估说明 ...................................................................................................................... 22
　　(四) 流动资产评估结果 .............................................................................................................. 23
　　三、 流动负债评估说明 ...................................................... 23
　　(一) 应付账款、预收账款和其他应付款评估说明 .................................................................. 23
　　(二) 应交税费评估说明 .............................................................................................................. 23
　　(三) 流动负债评估结果 .............................................................................................................. 23
　　四、 非流动负债评估说明 .................................................... 24
　　五、 各类设备评估说明 ...................................................... 24
　　(一) 现场勘察情况说明 .............................................................................................................. 24
　　(二) 评估方法 .............................................................................................................................. 24
　　(三) 评估示例 .............................................................................................................................. 25
　　(四) 设备评估结果 ...................................................................................................................... 27
　　六、 房地产类资产评估说明................................................... 27
　　(一) 资产概况 .............................................................................................................................. 27
　　(二) 产权及权益状况 .................................................................................................................. 30
　　(三) 房地产区域位置及规划状况 .............................................................................................. 34
　　(四) 市场背景分析 ...................................................................................................................... 37
　　(五) 评估方法 .............................................................................................................................. 40
　　(六) 评估示例 .............................................................................................................................. 42
　　(七) 存货—开发成本评估结果和增值原因 .............................................................................. 75
　　(八) 房地产评估有关事项说明 .................................................................................................. 75
　　第五部分、 评估结论及其分析 ................................................... 76
　　一、 评估结论 .............................................................. 77
　　二、 评估结果与账面价值比较变动情况及原因 ................................... 77
　　三、 评估结论成立的条件 .................................................... 77
　　(一) 评估基准 .............................................................................................................................. 78
　　(二) 评估假设 .............................................................................................................................. 78
　　(三) 限制条件 .............................................................................................................................. 79
　　四、 评估报告使用限制说明................................................... 80
　　(一) 评估报告使用说明 .............................................................................................................. 80
　　(二) 限制说明 .............................................................................................................................. 81
　　(三) 评估报告有效期 .................................................................................................................. 81
　　深圳德正信国际资产评估有限公司
　　关于「昊恒地产」股东全部权益价值评估说明
　　第一部分、关于评估说明使用范围的声明
　　深圳德正信国际资产评估有限公司
　　关于「昊恒地产」股东全部权益价值评估说明
　　1、关于专用说明材料使用范围的声明
　　评估说明仅供企业国有资产评估项目监管单位备案核准评估项目使用、评估业
　　务监管机关检查评估机构工作之用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容
　　不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
　　2、本说明有关述语释义如下
　　【中洲控股】指本次资产评估的委托方深圳市中洲投资控股股份有限公司。
　　【昊恒地产】指本次被评估企业惠州市昊恒房地产开发有限公司。
　　【本公司】指深圳德正信国际资产评估有限公司。
　　【元】指人民币元。
　　深圳德正信国际资产评估有限公司
　　二○一四年三月三十一日
　　深圳德正信国际资产评估有限公司
　　关于「昊恒地产」股东全部权益价值评估说明
　　第二部分、企业关于进行资产评估有关事项的说明
　　深圳德正信国际资产评估有限公司
　　关于「昊恒地产」股东全部权益价值评估说明
　　一、委托方与被评估企业概况
　　(一)委托方概况
　　公司名称：深圳市中洲投资控股股份有限公司(以下简称「中洲控股」)
　　注册地址：深圳市福田区百花五路长源楼
　　法定代表人：姚日波
　　注册资本：23,946.3040(万元)
　　公司类型：股份有限公司(上市)
　　证券代码:000042
　　经营范围：商品房的销售、管理；承接建筑安装工程；自有物业租赁。
　　(二)被评估企业概况
　　1、企业名称、类型与组织形式
　　企业名称：惠州市昊恒房地产开发有限公司(以下简称「昊恒地产」)
　　注册地址：惠州市惠城区河南岸新岸路 32 号(河南岸街道办)4 号楼 4 楼
　　法定代表人：马一鸣
　　注册资本：10200 万元人民币
　　公司类型：有限责任公司
　　经营期限：自 2009 年 12 月 2 日至 2019 年 12 月 2 日
　　经营范围： 房地产开发，物业管理、机动车停放服务，建筑装修装饰工程。
　　公司在惠州市工商行政管理局进行工商登记。
　　营业执照注册号码：389。
　　评估基准日企业投资方出资及占股比例如下：
　　投资方名称
出资额(万元)
占股比例(%)
　　甲方：
惠州中洲置业有限公司
　　乙方：
惠州中洲投资有限公司
　　2、企业历史沿革
　　「昊恒地产」系惠州中洲投资有限公司与蓝雪花出资，经惠州市工商行政管理
　　局核准，于 2009 年 12 月 2 日登记成立的有限责任公司。注册资本 100 万元人民币，
　　深圳德正信国际资产评估有限公司
　　关于「昊恒地产」股东全部权益价值评估说明
　　其中惠州中洲投资有限公司出资 95%，蓝雪花出资 5%。
　　2010 年 8 月 12 日惠州中洲投资有限公司与深圳中洲集团有限公司签署股权转
　　让合同，惠州中洲投资有限公司将持有「昊恒地产」95%的股权转让给深圳中洲集团
　　有限公司。2010 年 10 月 26 日惠州中洲投资有限公司与深圳中洲集团有限公司以及
　　蓝雪花签署股权转让合同，深圳中洲集团有限公司、蓝雪花分别将持有「昊恒地产」
　　95%和 5%的股权转让给惠州中洲投资有限公司。截止 2010 年 10 月 26 日 昊恒地产」
　　注册资本、实收资本 100 万元，惠州中洲投资有限公司持有公司 100%股权。
　　2011 年 9 月 15 日，经公司股权会决定同意公司注册资本、实收资本由 100 万
　　元变更为 10,000 万元，增加部分 9900 万元由股东惠州中洲投资有限公司出资。本
　　次增资业经深圳市义达会计师事务所有限公司与 2011 年 9 月 14 日出具的深义验字
　　[ 号验资报告验证，并于 2011 年 9 月 19 日经惠州市工商行政管理局核准。
　　截止 2011 年 11 月 19 日，「昊恒地产」注册资本、实收资本为 10,000 万元，惠州
　　中洲投资有限公司持有公司 100%股权。
　　2012 年 2 月 10 日「昊恒地产」(甲方)与惠州市浩霖房地产开发有限公司(乙
　　方)、惠州市昊星房地产开发有限公司(丙方)签署公司合并协议，三方同意以吸
　　收合并的方式，甲方吸收乙方、丙方。合并后甲方继续存在，乙方、丙方于合并生
　　效后乙方注销。合并后公司的注册资本为 10,200 万元；合并后乙方、丙方于合并前
　　享有的债权及其承担的债务全部由甲方无条件接受。本次吸收合并业经惠州市正大
　　会计师事务所有限公司与 2012 年 02 月 08 日出具的惠正验字(2012)第 030 号验资
　　报告验证。并于 2012 年 02 月 17 日经惠州市工商行政管理局核准。截止 2012 年 02
　　月 17 日，「昊恒地产」注册资本、实收资本为 10,200 万元，惠州中洲投资有限公
　　司持有公司 100%股权。
　　被吸收合并单位概况：
　　(1)惠州市昊星房地产开发有限公司
　　惠州市昊星房地产开发有限公司由惠州中洲投资有限公司和蓝雪花共同出资组
　　建， 2009 年 12 月 2 日经惠州市工商行政管理局核准登记，
并领取 372
　　号企业法人营业执照。经营范围：房地产开发、物业管理、建筑装修装饰工程。(以
　　上项目凭资质证书经营)注册资本及实收资本为人民币 100 万元，惠州中洲投资有
　　限公司持有 95%股权，蓝雪花持有 5%股权。业经惠州安众会计师事务所出具的安众
　　深圳德正信国际资产评估有限公司
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　　验字(2009)第 187 号验资报告验证。
　　2010 年 10 月 26 日惠州中洲投资有限公司和蓝雪花签署股权转让合同，蓝雪花
　　将持有惠州市昊星房地产公司 5%股权转让给惠州中洲投资有限公司。本次股权转让
　　后惠州中洲投资有限公司持有惠州市昊星房地产开发有限公司 100%股权。
　　(2)惠州市浩霖房地产开发有限公司
　　惠州市浩霖房地产开发有限公司由惠州中洲投资有限公司和蓝雪花共同出资组
　　建 ， 与 2009 年 11 月 17 日 经 惠 州 市 工 商 行 政 管 理 局 核 准 登 记 ， 并 领 取
　　952 号企业法人营业执照。经营范围：房地产开发、物业管理、建筑
　　装修装饰工程。(以上项目凭资质证书经营)注册资本及实收资本为人民币 100 万
　　元，惠州中洲投资有限公司持有 95%股权，蓝雪花持有 5%股权。业经惠州安众会计
　　师事务所出具的安众验字(2009)第 174 号验资报告验证。
　　2010 年 10 月 26 日惠州中洲投资有限公司和蓝雪花签署股权转让合同，蓝雪花
　　将持有惠州市浩霖房地产公司 5%股权转让给惠州中洲投资有限公司。本次股权转让
　　后惠州中洲投资有限公司持有惠州市浩霖房地产开发有限公司 100%股权。
　　2012 年 07 月 12 日惠州中洲投资有限公司与惠州中洲置业有限公司签署股权转
　　让合同，惠州中洲投资有限公司将持有「昊恒地产」95%的股权转让给惠州中洲置业
　　有限公司。本次股权转让于 2012 年 07 月 17 日经惠州市工商行政管理局核准。截止
　　2012 年 07 月 17 日，「昊恒地产」注册资本、实收资本为 10,200 万元，惠州中洲
　　投资有限公司持有公司 5%股权，惠州中洲置业有限公司持有公司 95%股权。
　　3、企业历史财务资料
　　截至评估基准日，被评估企业前三年简要资产负债表如下：
　　(金额单位人民币万元)
　　项目/时间
　　流动资产
131,751.78
260,399.65
244,184.42
　　非流动资产
　　其中：可供出售金融资产
　　持有至到期投资
　　长期应收款
　　长期股权投资
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　　投资性房地产
　　固定资产
　　在建工程
　　工程物资
　　无形资产
　　长期待摊费用
　　递延所得税资产
　　资产合计
132,213.92
264,579.37
248,848.41
　　流动负债
127,198.77
231,565.30
216,314.09
　　非流动负债
　　负债合计
127,198.77
264,265.30
249,014.09
　　少数股东权益
　　股本(万股)
　　股东权益合计
　　归属于母公司股东权益
　　截至评估基准日，被评估企业前三年损益表如下：
　　(金额单位人民币万元)
　　项目/年度
2014 年 1-2 月
　　一、营业收入
　　减：营业成本
　　营业税金及附加
　　营业费用
　　管理费用
　　财务费用
　　资产减值损失
　　加：公允价值变动收益
　　投资收益
　　汇兑收益
　　二、营业利润
　　加：营业外收入
　　减：营业外支出
　　三、利润总额
　　减：所得税费用
　　四、净利润
　　归属于母公司所有者的净利润
　　少数股东损益
　　4、企业执行的主要会计政策
　　(1)公司会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
　　(2)公司编制财务报表时所采用的货币为人民币。
　　(3)存货:
　　深圳德正信国际资产评估有限公司
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　　存货按房地产开发产品和非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产
　　品、在建开发产品和拟开发土地。非开发产品包括原材料、库存商品、低值易耗品
　　存货取得和发出的计价方法:
　　①已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、
　　以出售为开发目的的物业；拟开发土地是指所购入的、已决定将之发展为出售或出
　　租物业的土地。拟开发土地在项目整体开发时，全部转入在建开发产品；在项目分
　　期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，未开发土地仍保留在拟开发土
　　地当中。
　　②房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他成本。符合资本化条件
　　的借款费用，亦计入房地产开发产品成本；公共配套设施费按实际完工成本计入在
　　建开发产品，如果一个配套设施存在多个房地产项目受益，则根据其可销售面积按
　　比例分摊；质量保证金根据合同规定之金额计入完工开发产品成本，同时计入应付
　　账款，待保证期满后实际支付。
　　③各类存货的购入与入库按实际成本计价；非开发产品的发出按加权平均法计
　　价，开发产品的发出按个别认定法计价。
　　存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法:
　　年末，存货按成本与可变现净值孰低法计价。
　　存货可变现净值的确定：产成品、商品和用于出售的材料等直接用于出售的商
　　品存货，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可
　　变现净值；需要经过加工的材料存货，以所生产的产品的估计售价减去至完工时估
　　计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值。
　　存货跌价准备的计提方法：资产负债表日，按单个存货可变现净值低于账面价
　　值的差额计提存货跌价准备，计入当期损益。确定存货的可变现净值时，以资产负
　　债表日取得最可靠的证据估计的售价为基础并考虑持有存货的目的，资产负债表日
　　至财务报告批准报出日之间存货售价发生波动的，如有确凿证据表明其对资产负债
　　表日存货已经存在的情况提供了新的或进一步的证据，作为调整事项进行处理；否
　　则，作为非调整事项。
　　存货的盘存制度为永续盘存制。
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　　低值易耗品和包装物的摊销方法:低值易耗品于领用时按五五摊销法摊销。
　　(4)各类固定资产的折旧方法
　　固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。固定资产从达
　　到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类固定资
　　产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：
　　残值率(%)
年折旧率(%)
折旧年限(年)
　　运输设备
　　电子设备
20.00-33.33
　　其他设备
　　预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期
　　状态，公司目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
　　(5)税项
　　主要税种及税率
具体税率情况
　　按预售房款的5%计缴营业税。
　　营业税
　　按实际缴纳的流转税的7%计缴。
　　城市维护建设税
　　按实际缴纳的流转税的3%计缴。
　　教育费附加
　　按实际缴纳的流转税的2%计缴。
　　地方教育费附加
　　按应纳税所得额的25%计缴；预收房款按15%的毛利率确定应纳税所得
　　企业所得税
　　按预收普通住宅房款的2%、按预收非普通住宅房款的3%。
　　土地增值税
　　5、企业主要产品或服务
　　「昊恒地产」属于房地产项目公司，主要资产为座落于金山湖的房地产开发项
　　目。该项目建设用地涉及 JSH-A03-04(地块编号，以下简称 04 地块) JSH-A03-05
　　(地块编号，以下简称 05 地块)两个区域， 04 地块项目推广名为“湾上花园”，
　　05 地块推广名为“央筑花园”。两地块相邻，04 地块处于 05 地块的西侧。截止至
　　评估基准日，该项目尚处于建设中，仅有部分房产开始预售。
　　6、企业股权等以往市场交易情况
　　深圳德正信国际资产评估有限公司
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　　(三)委托方与被评估企业的关系
　　委托方与被评估企业受同一实际控制人控制。
　　二、关于经济行为的说明
　　本次评估系对「昊恒地产」于2014 年 2 月 28 日的股东全部权益价值进行评估，
　　仅作为「中洲控股」拟收购「昊恒地产」股权时了解其市场价值之参考。
　　本 次评估目的所对应的经济行为已经「中洲控股」董事会批准，公告编号：
　　2014-11 号。
　　三、关于评估对象与评估范围的说明
　　本次评估对象为：「昊恒地产」的股东全部权益价值。
　　其对应的评估范围为「昊恒地产」申报的截至2014 年 2 月 28 日的全部资产以
　　及相关负债。该等资产/负债业经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)对其截至2014
　　年 2 月 28 日的资产、负债及所有者权益进行审计并出具了瑞华审字[8
　　号《审计报告》。具体资产类型如下表所示(金额单位：人民币元)：
　　流动资产
2,441,844,216.09
2,163,140,920.06
　　非流动资产
46,639,891.19
非流动负债
327,000,000.00
　　其中：可供出售金融资产
2,490,140,920.06
　　持有至到期投资
　　长期股权投资
　　投资性房地产
　　固定资产
1,016,556.43
　　无形资产
　　长期待摊费用
　　递延所得税资产
45,623,334.76
-1,656,812.78
　　资产总计
2,488,484,107.28
　　四、关于评估基准日的说明
　　本项目评估基准日为2014 年 2 月 28 日。
　　五、可能影响评估工作的重大事项说明
　　1、「昊恒地产」不存在对评估结果产生重大影响的事项：
　　2、「昊恒地产」没有影响生产活动和财务状况的重大合同和重大诉讼事项。
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　　3、除已向评估机构声明的事项外没有其他抵押、担保事项。
　　六、资产及负债清查情况和结果说明
　　「昊恒地产」为配合此次资产评估，于2014 年 2 月 24 日成立了以财务经理为
　　清查主要负责人，各部门、机构负责人为成员的财务部组织协调的清查小组，和深
　　圳德正信国际资产评估有限公司的评估人员一起对「昊恒地产」于评估基准日所拥
　　有的资产、债权债务进行了账实清理盘点工作。
　　清查结果为：1)账实相符；2)各项资产范围与经济行为涉及的评估范围一致。
　　七、资料清单
　　「昊恒地产」已向深圳德正信国际资产评估有限公司提供下述资料：
　　1、资产评估清查申报明细表。
　　2、「昊恒地产」的营业执照及简介，验资报告和公司章程等法律性文件。
　　3、有关会计报表、审计报告及生产经营统计资料。
　　4、与本次资产评估有关的经济行为文件。
　　5、与本次资产评估范围相关的房地产证、机动车行驶证、重点设备的购置发票
　　等产权证明文件。
　　6、与本次资产评估范围相关的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及等
　　资料。
　　7、「昊恒地产」出具的承诺函及声明书。
　　8、其他与资产评估相关的资料。
　　(以下无正文)
　　深圳德正信国际资产评估有限公司
　　关于「昊恒地产」股东全部权益价值评估说明
　　(本页无正文)
　　委托方：深圳市中洲投资控股股份有限公司
　　负责人：
　　日期：2014 年 3 月 15 日
　　深圳德正信国际资产评估有限公司
　　关于「昊恒地产」股东全部权益价值评估说明
　　(本页无正文)
　　被评估企业：惠州市昊恒房地产开发有限公司
　　负责人：
　　日期：2014 年 3 月 15 日
　　深圳德正信国际资产评估有限公司
　　关于「昊恒地产」股东全部权益价值评估说明
　　第三部分、评估范围和资产清查情况的说明
　　深圳德正信国际资产评估有限公司
　　关于「昊恒地产」股东全部权益价值评估说明
　　一、评估对象与评估范围说明
　　(一)评估对象与评估范围内容
　　本次评估对象为：「昊恒地产」的股东全部权益价值。
　　其对应的评估范围为「昊恒地产」申报的截至二○一四年二月二十八日的全部
　　资产以及相关负债。该等资产/负债业经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)进行审
　　计并出具了瑞华审字[8 号《审计报告》 具体资产状况如下表所示
　　额单位：人民币元)：
　　流动资产
2,441,844,216.09
2,163,140,920.06
　　非流动资产
46,639,891.19
非流动负债
327,000,000.00
　　其中：可供出售金融资产
2,490,140,920.06
　　持有至到期投资
　　长期股权投资
　　投资性房地产
　　固定资产
1,016,556.43
　　无形资产
　　长期待摊费用
　　递延所得税资产
45,623,334.76
-1,656,812.78
　　资产总计
2,488,484,107.28
　　(二)实物资产的分布情况及特点
　　1、主要资产的产权情况：
　　截至评估基准日，「昊恒地产」的主要资产为房地产开发项目，资产的产权状
　　况如下：
　　该项目座落于惠州市惠城区金山岛，建设用地涉及 JSH-A03-04(地块编号，以
　　下简称 04 地块)和 JSH-A03-05(地块编号，以下简称 05 地块)两个区域， 04 地
　　块项目推广名为“湾上花园”，05 地块推广名为“央筑花园”。两地块相邻，04 地
　　块处于 05 地块的西侧。
　　04 地块“湾上花园”已办理惠府国用(2013)第
号《国有土地使
　　用权证》(证载用地性质为商服住宅)，同时领有地字第 4)10026 号
　　《建设用地规划许可证》 地上主要已开工项目已办理相关
《建设工程规划许可证》。
　　根据 昊恒地产」
提供的 04 地块 国有建设用地土地使用权出让合同》
(合同编号：
　　深圳德正信国际资产评估有限公司
　　关于「昊恒地产」股东全部权益价值评估说明
　　0-000486)，该地块商服物业土地使用年限为 40 年，土地使用期限截至
　　2051 年 12 月 12 日，住宅物业土地使用年限为 70 年，土地使用期限截至 2081 年 12
　　月 12 日。
　　05 号地块 “央筑花园”，划分为两块宗地并分两期开发建设。
　　05 地块“央筑花园”一期已办理惠府国用(2013)第
号《国有土
　　地使用权证》(证载用地性质为商服住宅)，同时领有地字第 3)10111
　　号《建设用地规划许可证》，地上已开工项目已办理相关《建设工程规划许可证》。
　　根据「昊恒地产」提供的“央筑花园”一期《国有建设用地土地使用权出让合同》
　　(合同编号：0-000484)，该地块商服物业土地使用年限为 40 年，土地
　　使用期限截至 2051 年 12 月 12 日，住宅物业土地使用年限为 70 年，土地使用期限
　　截至 2081 年 12 月 12 日。
　　05 地块“央筑花园”二期已办理惠府国用(2013)第
号《国有土
　　地使用权证》(证载用地性质为商服住宅)，同时领有地字第 3)10111
　　号《建设用地规划许可证》。根据「昊恒地产」提供的“央筑花园”二期《国有建
　　设用地土地使用权出让合同》(合同编号：0-000484)，该地块商服物
　　业土地使用年限为 40 年，土地使用期限截至 2051 年 12 月 12 日，住宅物业土地使
　　用年限为 70 年，土地使用期限截至 2081 年 12 月 12 日。
　　2、主要资产于现场查看时的使用情况：
　　04 地块“湾上花园”，该项目占地面积 8.8 万 M2，计容积率建筑面积约 17.65
　　万 M2，配套 12 班幼儿园，建筑形态为大平层、联排别墅和独栋别墅，容积率≤2.0，
　　建筑密度≤30%，绿化率≥30%。主推产品为高层住宅和独栋别墅，配设部分商业(高
　　层住宅底层商铺)及其他配套设施，目前别墅产品和高层住宅的裙楼土建工程已基
　　本建设完成，尚未开始销售。
　　05 号地块 “央筑花园”，划分为两块宗地并分两期开发建设。
　　“央筑花园”一期工程(地块编号：JSH-A03-05-02)位于地块东侧，邻金山大道，占地
　　面积 13.37 万 M2，规划计容积率建筑面积约 28.46 万 M2(已建成部分测量面积 27.26 万 M2，未
　　建配套部分 0.62 万 M2，合计 27.88 万 M2)，配套 12 班幼儿园，建筑形态为大平层、平墅和独
　　栋别墅，容积率 2.13，建筑密度≤30%，绿化率≥30%。主推产品为高层住宅、平墅和别墅，
　　配设部分配套设施，目前已基本建设完成，尚未办理竣工结算，正处于展示、销售阶段；
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　　“央筑花园”二期工程(地块编号：JSH-A03-05-01)，占地面积 11.6 万 M2，
　　计容积率建筑面积约 30.45 万 M2，容积率 2.63，建筑密度≤30%，绿化率≥30%。主
　　推产品为高层住宅(配套底层商铺)、酒店式商务公寓、酒店及配套设施、集中式
　　商业(体验式滨水情景商业)和办公写字楼。截至评估基准日尚未动工建设。
　　(三)企业拥有的账面记录或者未记录的无形资产情况
　　企业申报无账面记录或未记录的无形资产。
　　二、资产清查和调查情况说明
　　(一)资产清查和调查时间、人员组织
　　本公司在分析被评估企业填报的《资产清查申报明细表》的基础上，按照资产
　　的不同类别及分布特点，组织了专业评估队伍，分成三个专业组对「昊恒地产」的
　　资产和相关负债分别进行了现场清查核实。清查工作从2014 年 2 月 25 日至2014 年
　　3 月 15 日。
　　1、流动资产及负债的清查
　　在核实《资产清查申报明细表》与被评估单位财务报表的基础上，评估人员对
　　企业的流动资产及负债进行了清查核实。其中：
　　1)现金：对现金进行全面的实地盘点，并根据盘点金额情况和基准日至盘点日
　　的账务记录情况倒推评估基准日的金额；
　　2)银行存款：核对银行存款日记账与总账、报表余额相符，获取评估基准日的
　　“银行对账单”、“银行存款余额调节表”并进行函证，检查“银行存款余额调节
　　表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的进账情况；
　　3)对各类应收款项，核对明细账余额与总账、报表余额是否相符，查阅款项金
　　额、发生时间、业务内容等账务记录，分析账龄，对金额较大的往来款项发询证
　　函，以证实应收款项的真实性、完整性，对有确凿证据证明已经发生坏账的款项，
　　取得相关的证明文件；
　　4)对流动及长期负债各个项目进行了核查，重点核实各项负债在评估目的实现
　　后的实际债务人和负债额。
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　　2、非流动资产的清查
　　(1)各类设备的清查
　　评估小组进入被评估企业，由企业设备管理人员介绍企业的组织结构及设备配
　　备、技术水平、主要设备的购置年月，以及设备的使用负荷和维修保养情况。然后
　　对被评估企业所提供的“机器设备清查评估申报表”进行审核，检查是否符合要求，
　　向申报单位了解有无账外设备，有无虚报、漏报、重报等情况。然后由评估人员会
　　同企业财务部、设备管理人员一起，按固定资产台账和评估申报明细表现场核实查
　　明实物，落实评估对象，核对各类设备账面原值的组成，收集重大设备的发票、合
　　同，车辆的机动车行驶证，完善评估申报表中的缺项和漏项。
　　(2)存货--在建开发项目的清查
　　调查了解土地使用权的来源、取得方式、宗地的座落、四至及权属资料，包括
　　但不限于土地出让合同、建设用地规划许可证、规划设计要点或土地使用规则(如
　　容积率、覆盖率、绿化率、建筑高度、层数、车辆出入口位置等方面的规定)，核
　　实地价款支付情况及地上建筑物的建设状况。
　　查阅在建工程施工建设的法律性文件，包括但不限于建设用地规划许可证、建
　　设工程规划许可证以及建筑工程施工许可证等，调查了解在建工程的账面值组成，
　　在建房屋建筑物的形象进度、施工状况、工程付款情况等。
　　(二)影响资产清查和调查事项及处理方法
　　本次评估未考虑以下因素可能对资产清查结果造成的影响：
　　1、所欠负的抵押、按揭或担保等可能影响的资产清查的任何限制。
　　2、清查范围仅以被评估企业提供的评估明细表为准，未考虑被评估企业此次提
　　供的财产清单以外可能存在的资产以及或有资产和或有负债。
　　3、对有产权证的资产如土地使用权的面积仅按产权证登记的面积进行评估，对
　　没有产权证的资产如房屋建筑物的面积按被评估企业或管理单位提供的有关说明文
　　件或资料所记录的面积进行评估，本公司均未进行实际丈量。
　　4、对房屋建筑物仅观测其外观，对可能存在的内在结构性变化未进行测定。
　　5、由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异，未在
　　本公司考虑的范围之内。
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　　(三)资产清查和调查结论
　　通过资产清查，本公司认为资产清查结果与「昊恒地产」提供的资产评估申报
　　表基本相一致。
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　　第四部分、评估技术说明
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　　一、评估思路
　　本评估说明中所称的成本法(资产基础途经)是指在合理评估企业各项资产价
　　值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。
　　成本法评估主要以评估基准日被评估企业及有关投资单位经清查后反映在其会
　　计报表内的资产、负债为基础，通过评估这些资产、负债的价值，确定被评估企业
　　股东权益之市场价值。
　　二、流动资产评估说明
　　「昊恒地产」申报评估的各项流动资产，包括货币资金、预付账款、其它应收
　　款和存货。上述资产于评估基准日账面值如下表所示(金额单位：人民币元)：
　　科目名称
　　货币资金
140,788,725.20 其他应收款
12,184,358.25
　　交易性金融资产
减：坏账准备
2,007,906.87
　　应收票据
其他应收账款净额
10,176,451.38
　　应收账款
2,190,015,713.30
　　减：坏账准备
减：存货跌价准备
　　应收账款净额
2,190,015,713.30
　　预付账款
1,160,000.00 一年内到期的非流动资产
　　应收利息
其他流动资产
99,703,326.21
　　应收股利
流动资产合计
2,441,844,216.09
　　(一)货币资金评估说明
　　货币资金以经核实后的账面值为评估值。其中现金(存放于财务部保险柜)以
　　盘点数为基础来核实评估基准日的现金存量，并以核实值作为评估值。银行存款在
　　核实账面值、银行对账单余额及余额调节表的基础上，以核实值作为评估值。
　　(二)应收类款项评估说明
　　「昊恒地产」列报评估的应收类款项包括预付账款和其他应收款。
　　1、预付账款评估说明
　　预付账款均为预付的工程款，账龄均为 1 年以内。根据本公司抽查的有关原始
　　凭证显示，预付账款能够形成相应的资产权利或权益，故评估值按核实后的账面值
　　确认。
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　　2、其他应收款评估说明
　　其他应收款总额为 12,184,358.25 元，企业计提坏账准备 2,007,906.87 元，账
　　面净额 10,176,451.38 元，主要是备用金、押金、保证金等。
　　应收类账款的评估，我们根据「昊恒地产」的有关会计记录进行抽查核实(包
　　括核对有关会计凭证和会计记录)。其中：对其他应收款项分析了其发生时间、发
　　生原因，并对较大金额及账龄较长的项目进行了函证。其账龄分析如下表所示：
　　其他应收款
　　账面值
占总额的％
　　1 年以内
5,418,709.25
　　1～2 年
6,741,649.00
　　2～3 年
　　3 年以上
12,184,358.25
　　欠款数额较大的如下表所示：
　　其他应收款中前五位欠款情况
　　欠款单位名称
　　惠州市墙材革新与建筑节能办公室
5,496,570.00
　　POS 机未到账
2,432,224.00
　　中建二局第三建筑工程有限公司
2,420,000.00
　　广东电网公司惠州供电局
623,700.00
　　惠州市散装水泥管理办公室
618,379.00
　　3、应收类款项评估结果
　　预付账款账面值 1,160,000.00 元，评估值 1,160,000.00 元，评估增值 0.00 元，
　　增值率 0.00%。
　　其他应收款净额账面值 10,176,451.38 元，评估值 10,176,451.38 元，评估增
　　值 0.00 元，增值率 0.00%。
　　(三)存货评估说明
　　「昊恒地产」列报评估的存货账面值 2,190,015,713.30 元，计提存货跌价准备
　　0.00 元，存货净额 2,190,015,713.30 元，是房地产开发项目成本。评估说明详见
　　“八、房地产类资产评估说明”。
　　存货净额账面值 2,190,015,713.30 元，评估值 3,474,008,000.00 元，评估增
　　值 1,283,992,286.70 元，增值率 58.63%。
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　　(四)流动资产评估结果
　　「昊恒地产」流动资产账面值 2,441,844,216.09 元，评估值 3,725,836,502.79
　　元，评估增值 1,283,992,286.70 元，增值率 52.58%。
　　增值原因：房地产开发项目增值 。
　　三、流动负债评估说明
　　「昊恒地产」申报评估的流动负债包括应付账款、预收账款、应交税费、其他
　　应付款。上述负债在评估基准日账面值如下表所列(金额单位：人民币元)：
　　科目名称
　　短期借款
　　交易性金融负债
应付股利(应付利润)
　　应付票据
其他应付款
823,114,619.76
　　应付账款
298,677,207.81
一年内到期的非流动负债
　　预收款项
1,040,505,235.00
其他流动负债
　　应付职工薪酬
682,429.03
　　应交税费
161,428.46
流动负债合计
2,163,140,920.06
　　(一)应付账款、预收账款和其他应付款评估说明
　　应付账款主要是应付工程款和保修款；预收账款是预收的购房款；其他应付款
　　主要是应付购房诚意金、押金保证金、往来款等。
　　本次评估查阅了应付、预收及其他应付款项的凭证，对重要的项目进行了函证。
　　以核实后的账面值作为评估值。
　　(二)应交税费评估说明
　　应交税费主要为应交个人所得税、预交营业税、预交城市维护建设税、预交教
　　育费附加、预交企业所得税、预交土地增值税、预交堤围防洪费、代征代缴税金等。
　　应交税费以核实后的账面值作为评估值。
　　(三)流动负债评估结果
　　「昊恒地产」流动负债账面值 2,163,140,920.06 元，评估值 2,163,140,920.06
　　元，评估增值 0.00 元，增值率 0.00%。
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　　四、非流动负债评估说明
　　「昊恒地产」申报评估的非流动负债是指长期借款，简要情况如下表所示。
　　账面价值
放款银行或机构名称
　　(人民币元)
　　中信银行惠州分行
327,000,000.00
　　对长期银行借款，评估人员查阅了借款合同和贷款信息，对重要的银行借款进
　　行函证。
　　以核实后的账面值作为评估值。
　　「昊恒地产」非流动负债账面值 327,000,000.00 元，评估值 327,000,000.00
　　元，评估增值 0.00 元，增值率 0.00%。
　　五、各类设备评估说明
　　「昊恒地产」本次列报评估的设备包含运输设备和电子设备，简要情况如下表
　　所示：
　　金额单位：人民币元
　　账面价值
　　科目名称
　　设备类合计
1,729,966.00
1,016,556.43
656,285.00
293,971.00
　　电子设备
1,073,681.00
722,585.43
　　车辆主要包括小客车、越野车及电动车，电子设备主要包括电脑、空调和打印
　　机等。各类设备使用正常，维护良好。
　　(一)现场勘察情况说明
　　根据资产占有方提供的资产清查评估明细表，对主要设备进行现场勘察。首先
　　进行设备利用率、设备负荷状况、设备维护保养状态、设备大修理状况、设备故障
　　率、设备工作环境情况的总体调查；然后逐台观察设备的外部成新状况、设备运行
　　的状况及运行纪录；最后会同资产占有方设备管理技术人员对重要设备进行分部观
　　察、检测、分析和分部成新情况评分。
　　(二)评估方法
　　主要采用成本法评估，其评估计算公式为：
　　评估值＝重置价值×成新率
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　　1、重置价值的确定
　　对于国产设备：
　　重置价值＝购置价＋运杂费＋安装调试费＋其他合理费用＋资金成本。
　　凡能查询到评估基准日市场价格的设备，以市场购置价加上设备运杂费和安装
　　调试费等其他费用来确定设备的重置价值。
　　凡不能从市场获得现行价格的设备，查阅报价手册，加上设备的运杂费及安装
　　调试费等其他费用来确定其重置价值。
　　对无法询价的设备，采用类比法对类似设备的价格加以修正，再加上设备运杂
　　费和安装调试费等其他费用来确定其重置价值。
　　各项费率的选取参考《资产评估常用数据与参数手册》。
　　2、成新率的确定
　　通过对设备的现场勘察，考虑各类设备的有效使用年限，以及各类设备实际已使
　　用年限、外观及自然损耗等因素，合理确定各类设备的实体性损耗；同时向有关管理
　　人员调查和查询该等设备的技术状况、维修保养情况，合理确定各类设备的功能性损
　　耗，从而综合确定评估设备的成新率。具体确定成新率时根据不同情况按以下方法计
　　对一般小型通用设备，根据其经济耐用年限，结合现场勘察状况来确定其成新
　　率。设现场勘察状况的成新率权重为 60%，年限法理论成新率的权重为 40%。
　　案例 1：
　　电子设备评估明细表第 116 项；
设备名称：佳能复印机
　　规格型号：2525i
生产厂家：佳能
　　购置日期：2012 年 12 月
启用日期：2012 年 12 月
　　账面原值：22,800.00 元
账面净值：13,933.38 元
　　1)基本状况
　　产品类型：数码复合机黑白)
涵盖功能：复印/打印/扫描
　　最大原稿尺寸：A3
复印速度：25ppm
　　连续复印页数：1-999 页
供纸容量：前置供纸盒：250 页
　　缩放范围：25-400%(以 1%为单位)复印分辨率：dpi
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　　预热时间：30 秒或更短
首页复印时间：5.4 秒
　　内存容量：512MB
接口类型：USB2.0 10Base-T/100Base-TX
　　2)重置价值的确定
　　经评估人员市场询价，该设备于评估基准日国内经销商报价为 19,950.00 元人
　　民币(包含税费)，不需要安装，由供应商负责送货。据此确定该设备的重置价值
　　为 19,950.00 元。
　　3)成新率的确定
　　该设备的经济使用寿命为 5 年，截至评估基准日已使用 1.17 年。
　　成新率＝(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%
　　＝(5-1.17)/5×100%
　　＝ 77%(已取整)
　　4)评估值的计算
　　评估值＝重置价值×成新率
　　＝19,950.00×77%
　　＝15,362.00 元(已取整)
　　案例 2：
　　车辆评估明细表第 3 项
车辆名称：越野车
　　车辆牌号：粤 LZS281
登记权利人：惠州市昊恒房地产开发有限公司
　　规格型号：GTM6481ADS
生产厂家：广汽丰田
　　购置日期：2012 年 11 月
启用日期：2012 年 11 月
　　账面原值：256,885.00 元
账面净值：176,608.45 元
　　现场勘察时，该车辆能正常使用，无异常现象。
　　1)重置价值的估算
　　车辆重置价值＝购车价×［1＋购置附加费率/(1+增值税率)］＋牌照手续费
　　评估人员经市场调查，确定该型号车辆现行市场购置价格约为 225,800.00 元，
　　车辆重置价值＝225,800.00×[1+0.1/(1+0.17)]+500.00
　　＝245,600.00(取整)
　　2)成新率的确定
　　该车辆截至评估基准日已行驶里程为 56362 公里，根据《机动车强制报废标准
　　规定》，该类型车辆可行驶总里程为 600,000 公里，则成新率为：
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　　成新率=(500,000.00-56,362.00)/600,000.00×100%
　　=91 %(已取整)
　　3)评估值的计算
　　评估值＝重置价值×成新率
　　＝245,600.00×91%
　　＝222,529.00 元
　　(四)设备评估结果
　　「昊恒地产」各类设备账面净值 1,016,556.43 元，评估值 1,334,726.00 元，
　　评估增值 318,169.57 元，增值率 31.30%
　　增值原因主要系评估中考虑的各类设备经济耐用年限长于企业会计折旧年限。
　　六、房地产类资产评估说明
　　(一)资产概况
　　「昊恒地产」本次申报评估的存货——开发成本具体指其开发建设的“中洲中
　　央花园”房地产项目。该项目座落于惠州市惠城区金山岛，拥有金山湖公园、金山
　　湖水域、西枝江三重自然景观，地处惠城金山大道与三环南路交汇处，是惠州南部
　　新城的核心。
　　“中洲中央花园”项目占地 33.78 万 M2，总建筑面积逾 110 万 M2，计容积率
　　建筑面积约 76.56 万 M2，产品囊括高层住宅、平墅、公寓、酒店、写字楼、集中商
　　业等，将成为惠州首个全业态、全配套，宜居、宜业、宜游的大型城市综合体。
　　该项目建设用地涉及 JSH-A03-04
　　(地块编号，以下简称 04 地块) JSH-A03-05
　　(地块编号，以下简称 05 地块)两个区域， 04 地块项目推广名为“湾上花园”，
　　05 地块推广名为“央筑花园”。两地块相邻，04 地块处于 05 地块的西侧，江景资
　　源更为突出。
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　　04 地块“湾上花园”主推产品为高层住宅和独栋别墅，配设部分商业(高层住
　　宅底层商铺)及其他配套设施，目前别墅产品和高层住宅的裙楼土建工程已基本建
　　设完成，尚未开始销售。项目产品平面布局如下图所示：
　　深圳德正信国际资产评估有限公司
　　关于「昊恒地产」股东全部权益价值评估说明
　　05 号地块 “央筑花园”，划分为两块宗地并分两期开发建设。其中一期工程
　　(地块编号：JSH-A03-05-02)位于地块东侧，邻金山大道，主推产品为高层住宅、
　　平墅和别墅，配设部分配套设施，目前已基本建设完成，尚未办理竣工结算，正处
　　于展示、销售阶段；二期工程(地块编号：JSH-A03-05-01)主推产品为高层住宅及
　　配套底层商铺、酒店式商务公寓、酒店及配套、集中式商业和办公写字楼，截至评
　　估基准日尚未动工建设。“央筑花园”产品平面布局如下图所示：
　　“中洲中央花园”项目效果图(南侧视角)如下：
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　　「昊恒地产」存货——开发成本账面值合计 219,001.57 万元，经查，其账面值
　　系由土地取得成本、前期工程费、主体建安工程费、公共配套设施费、利息、其他
　　开发成本和间接费用组成。
　　(二)产权及权益状况
　　1、湾上花园
　　04 地块“湾上花园”已办理惠府国用(2013)第
号《国有土地使
　　用权证》(证载用地性质为商服住宅)，同时领有地字第 4)10026 号
　　《建设用地规划许可证》 地上主要已开工项目已办理相关
《建设工程规划许可证》。
　　该项目占地面积 8.8 万 M2，计容积率建筑面积约 17.65 万 M2，配套 12 班幼儿园，建
　　筑形态为大平层、联排别墅和独栋别墅，容积率≤2.0，建筑密度≤30%，绿化率≥
　　30%。根据惠府函( 号《关于同意调整金山湖 JSH-A01、JSH-A02、JSH-A03
　　地块控制性详细规划的批复》及有关《建设工程规划许可证》，其产权状况及建筑
　　技术指标如下表所示：
　　项目名称
　　用地面积
　　总建筑面积
272,481.00
　　计容积率建筑面积
176,450.00
162,962.00
　　6～8 栋高层
　　11～43 栋别墅 3 层
1、2、3、5 高层
　　9～10 栋高层
　　沿街商铺(高层住宅底层商铺)
　　物业管理用房
　　垃圾站
　　环卫工人休息室
　　幼儿园 (4 栋)
　　不计容积率建筑面积
　　高层地下室
　　住宅车位(个)
　　别墅地下室
　　中 别墅车位(个)
　　商业地下室
　　商业车位(个)
　　注：上表中 1、2、3、5 栋高层及 9、10 栋高层因设计方案调整，正在办理相关《建筑工程
　　规划许可证》；4 栋为配套的幼儿园，尚未动工建设。
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　　根据「昊恒地产」提供的 04 地块《国有建设用地土地使用权出让合同》(合同
　　编号：0-000486)，该地块商服物业土地使用年限为 40 年，土地使用期
　　限截至 2051 年 12 月 12 日，住宅物业土地使用年限为 70 年，土地使用期限截至 2081
　　年 12 月 12 日。
　　2、央筑花园一期
　　05 地块“央筑花园”一期已办理惠府国用(2013)第
号《国有土
　　地使用权证》(证载用地性质为商服住宅)，同时领有地字第 3)10111
　　号《建设用地规划许可证》，地上已开工项目已办理相关《建设工程规划许可证》。
　　“央筑花园”一期占地面积 13.37 万 M ，规划中计容积率建筑面积约 28.46 万 M ，
　　配套 12 班幼儿园，建筑形态为大平层、平墅和独栋别墅，容积率 2.13，建筑密度
　　≤30%，绿化率≥30%。
　　根据惠府函( 号《关于同意调整金山湖 JSH-A01、JSH-A02、JSH-A03
　　地块控制性详细规划的批复》及有关《建设工程规划许可证》和《房产面积测绘成
　　果(预测)报告》，其产权状况及建筑技术指标如下表所示：
　　项目名称
　　用地面积
133,706.60
　　总建筑面积
368,613.56
　　计容积率建筑面积
278,787.56
270,827.08
　　A1～A7 高层
118,339.32
　　B1～B6 高层
115,106.51
　　C1～C4 别墅
　　E1～E12 平墅
　　架空层及公用设施
商业 C5 会所(商服)
　　公用设施
　　垃圾站
　　环卫工人休息室
　　社区服务中心
　　幼儿园
　　不计容积率建筑面积
　　住宅地下室
　　住宅车位(个)
　　别墅地下室
别墅停车位
　　商业地下室
　　商业车位(个)
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　　注②：上表中 E 区平墅组团中的 E9 至 E12，未动工建设，尚未办理建筑工程规划许可
　　注②：根据「昊恒地产」提供的相关资料，高层住宅、别墅、平墅和商业会所等已落成建
　　筑物，其《房产面积测绘成果(预测)报告》中载明的测量面积与对应项目的规划面积略有误
　　差，总体差异率在 2%左右。测绘面积、规划面积如下表所示(配套公建如幼儿园、垃圾站、社
　　区服务中心等未经测量)：
　　架空层及
　　公用设施
　　测量面积 M
118,339.32
115,106.51
278,787.56
　　规划面积 M
284,598.00
　　差异率
　　本次评估计算时，以测绘面积为基准估算可售房地产的销售收入。未考虑本地块(一期)
　　测绘面积与规划面积之间的差额可能转入央筑花园二期或湾上花园以使整个中央花园项目满足
　　规划许可要求对评估结果的影响。
　　“央筑花园”一期高层住宅分为 A、B 组团，产品覆盖 80～165 M2 两房到五房，
　　内部空间方正，实用率高，超宽视野，大楼间距，最宽有 70 米间距。结合当地气候
　　条件朝向均为南北通或纯南向户型，动静分区，干湿分明。每户配有入户花园及空
　　中花园。
　　一期平墅为 E 组团， E1～E8 已建设完毕，E9 至 E12 尚未动工建设；平墅(平
　　层别墅)采用英式建筑风格，户型建筑面积在 200 M 左右，每层每户均有独立的地
　　面花园和地下车库，做到户户独立入户，且南北通透，动静分区明确，一层拥有前
　　后庭院，五层赠送阁楼。
　　“央筑花园”一期别墅造型以英国小镇为原形，单体面积 400～450 M2，设计采
　　用子母楼的概念，即主要空间与次要空间(客房、小客厅)并列平行设置，减少家
　　庭成员或客人之间的相互干扰，每个空间相对独立，辅以英式园林风格。
　　根据「昊恒地产」提供的“央筑花园”一期《国有建设用地土地使用权出让合
　　同》(合同编号：0-000484)，该地块商服物业土地使用年限为 40 年，
　　土地使用期限截至 2051 年 12 月 12 日，住宅物业土地使用年限为 70 年，土地使用
　　期限截至 2081 年 12 月 12 日。
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　　3、央筑花园二期
　　05 地块“央筑花园”二期已办理惠府国用(2013)第
号《国有土
　　地使用权证》(证载用地性质为商服住宅)，同时领有地字第 3)10111
　　号《建设用地规划许可证》。
　　二期工程截至评估基准日尚未动工建设，主推产品为高层住宅(配套底层商铺)、
　　酒店式商务公寓、酒店及配套设施、集中式商业(体验式滨水情景商业)和办公写
　　字楼。二期占地面积 11.6 万 M ，计容积率建筑面积约 30.45 万 M ，容积率 2.63，
　　建筑密度≤30%，绿化率≥30%。其产权状况及建筑技术指标如下表所示：
　　项目名称
　　用地面积
115,998.80
　　总建筑面积
468,103.00
　　计容积率建筑面积
304,542.00
106,042.00
　　D1～D7 高层
106,042.00
　　酒店式商务公寓
　　办公写字楼
　　特色商业
　　负一层超市
一层综合商业
　　二、三层风情商业街
　　酒店及配套
　　电影院
　　沿街商铺(D 组团住宅底商)
　　公用设施
　　物业管理用房
　　不计容积率建筑面积
253,387.00
　　住宅地下室
　　住宅车位(个)
商业地下室
109,010.00
　　商业车位(个)
　　注：央筑花园二期未动工建设，尚未办理建筑工程规划许可证。评估测算时，其地上建筑
　　物所涉及的地下室面积(不计容积率建筑面积)主要根据有关规划指标载明的车位数量进行估
　　根据「昊恒地产」提供的“央筑花园”二期《国有建设用地土地使用权出让合
　　同》(合同编号：0-000484)，该地块商服物业土地使用年限为 40 年，
　　土地使用期限截至 2051 年 12 月 12 日，住宅物业土地使用年限为 70 年，土地使用
　　期限截至 2081 年 12 月 12 日。
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　　(三)房地产区域位置及规划状况
　　金山湖位于广东省惠州市，是历史上形成的、大自然留下的低洼湿地；金山湖
　　区低洼地集雨面积达 55 平方公里，蓄洪量达 1227 万立方米，其容量相当于三个惠
　　州西湖，是一个天然的蓄洪区，对城市发展起着重要的作用，金山湖风景独特、优
　　美，也是旅游观光的好去处。
　　金山湖片区是惠城区未来人口集中居住的地区之一，与金山湖片区毗邻的河南
　　岸等地缺乏休闲健身的场所，而金山湖公园的主要功能是为城市居民提供游览、观
　　赏、休憩、健身及交往等活动场所，建成后可缓解河南岸片区活动场所不足的问题。
　　此外，它的建设还能满足防洪排涝和城市生态环境保护的需要。
　　之前，由于离市区较远，受交通、市政相关配套不够完善的制约，金山湖有点
　　“养在深闺人未识”的味道。其实，作为演达片区向南跃进的重要区位，金山湖片
　　区虽地处近郊，但惠州市惟一的高等院校惠州学院在其范围之内，加之市一中新校
　　区和即将动工的惠州体育中心也选址于此，很便于房地产开发商打造楼盘的文化品
　　金沙湖还有着显著的生态环境优势。目前，惠州市正在计划打造生态城市，首
　　先在人居上就要体现出生态的概念。金山湖是惠州市设立的三大风景湖区之一，与
　　西湖、红花湖并列，而且金山湖的水面面积是西湖的两倍。金山湖周边环境优美，
　　有着开发楼盘的先天环境优势，可以满足业主们注重居住环境的心理需求。
　　根据城市规划，该片区将采用“一个中心、两条风光带、三个居住社区”的空
　　间布局结构。其中“一个中心”是指南部新城规划的城市中心，在四环路北部规划
　　市级公共设施用地，形成金山片区的中心：“两条风光带”分别是指西枝江滨江风
　　光带和金山河滨江风光带，充分利用西枝江和金山河的自然环境优势，形成自然生
　　态型的滨江景观岸线；“三个居住社区”是指金山岛区、金山东区和金山西区，其
　　中金山岛区规划为高档住宅区。本项目即处于金山岛内。
　　随着市政规划的实施、交通的发达、一批地产商的进驻、文体医卫配套的健全，
　　金山湖片区正成为惠州惠城区未来人口集中居住的地区之一和新的城市中心地带，
　　一座将与 CBD 分庭抗衡的 CRD(中央休闲区)大城正在崛起。
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　　根据《惠州城市总体规划()》纲要，包括金山湖在内的惠州南部
　　新城承担着文化中心、体育中心、医疗卫生中心、高等教育中心等众多城市配套功
　　能。惠州市的经济发展重心向南调整(中海壳牌石化建成投产，大亚湾经济技术开发
　　区发展迅猛)，使得南部新城成为连接南北向(惠城区和惠阳大亚湾两大主城区)、
　　东西向(陈江仲凯高新技术园区、惠东)的重要交汇点。而金山湖片区又正好处在
　　中间，北有繁华成熟市区作依托，南有开阔的惠阳区和大亚湾区，交通则有惠澳大
　　道、广梅汕铁路的分支惠澳铁路和惠淡大道的连接。三环路、惠南大道、惠淡路以
　　及四环路汇集的该区域，区位优势非常明显。
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　　根据《惠州市金山湖片区控制性详细规划》，金山湖片区是指南四环路、惠南
　　大道、南岸路、白泥一路和西枝江围合的区域，规划总用地面积约 16.44 平方公里。
　　规划区的功能定位为以居住为主、商业和休闲娱乐为辅的发展区，规划控制人口规
　　模为 15.5 万人，规划用地面积为 1,353.79 公顷，其中城市建设用地面积为 1,170.18
　　公顷，占本次规划用地面积的 86.44%。
　　目前的金山湖片区拥有高起点的市政配套设施，连接河南岸和江北的金山大道
　　贯穿金山湖片区；在金山湖片区周围，有奥林匹克体育场、金山湖跳水馆等高端体
　　育设施，区域内餐饮、休闲等产业发展较快；片区拥有惠州目前惟一的高等院校惠
　　州学院，区域内水资源丰富，生态环境好。现该区域已有四大开发商隆生、方直、
　　中洲、中信入主，推出诸如方直珑湖湾、方直君御、隆生金山湖花园、中信水岸城、
　　中洲中央公园等几个大项目。
　　在交通规划建设方面，金山湖规划路网按照快速路、主干路、次干路和支路四
　　级控制。目前，金山湖片区交通主干道已建成通车，三环路改造升级为市政主干道
　　的工程正在进行中，加上金山大桥的全面通车，该片区的交通出行已十分便捷。
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　　(四)市场背景分析
　　1、城市概况
　　惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，属珠三角经济区，地处北纬 22°
　　24′～23°57′、东经 113°51′～115°28′之间。市境东西相距 152 公里，南北
　　相距 128 公里。惠州南临南海大亚湾，毗邻深圳、香港，北连河源市，东接汕尾市，
　　西邻东莞市和广州市，素有“粤东门户”之称。陆地面积 1.13 万平方公里，现辖惠
　　城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新
　　技术产业开发区两个国家级开发区。惠城区是惠州市政府所在地，辖 8 个镇、10 个
　　街道办事处。
　　惠州属亚热带季风气候区，北回归线横贯全市。常年雨量充沛，阳光充足，气
　　候温和，年均降雨量 2000 毫米，平均气温 22℃。广东省三大水系之一的东江和西
　　枝江横贯全市，北部多山地，中部和沿海地带多横积小平原，东、西部为丘陵台地。
　　惠州是风光秀丽的休闲胜地。全市森林覆盖率达 59.4%，集山、河、湖、海、泉为
　　一体，融自然景观与人文景观于一身，有“半城山色半城湖”之称。
　　惠州是一座新兴的工业城市。改革开放以来，特别是近年来，惠州坚持以科学
　　发展观为指导，大力实施“工业立市、外向带动”战略，综合实力迅速增强。目前，
　　惠州引进外资企业 8000 多家，其中有英荷壳牌、飞利浦、索尼、通用、三星等世界
　　500 强企业 26 家，培育了 TCL、德赛、华阳、侨兴、富绅、雷士等一批知名企业，
　　逐步形成了以电子、石化为龙头，清洁能源、纺织服装、汽车零配件、制鞋、建材
　　等一批支柱产业。惠州是首批国家电子信息产业基地、国家级视听产业基地、激光
　　头生产基地。全市电子信息企业达到 1000 多家， TCL、德赛、华阳、侨兴进入了全
　　国电子行业 100 强。通讯设备、液晶显示、电脑零配件、汽车音响、镭射光头、高
　　能环保电池等许多电子产品的产量名列世界前茅。惠州又是国家级石化基地，大亚
　　湾石化区是中国石油化学工业园区。在中海壳牌南海石化 80 万吨乙烯和中海油 1200
　　万吨炼油两大石化项目的强力带动下，目前已有来自全球 20 多个国家和地区的 48
　　个石化中下游配套项目落户大亚湾，总投资达到 1300 亿元。未来几年，惠州还将有
　　平海电厂、中海油二期等一批总投资超千亿元的大项目建成投产，为惠州的发展积
　　蓄了更加强劲的势能，惠州已跨入了全国经济发展一类重点城市和广东省先进地区
　　行列。
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　　2、人口概况
　　2012 年末，惠州市总户数 97.86 万户。户籍总人口 341.91 万人。其中男性 173.41
　　万人；女性 168.50 万人。非农业人口(按公安部门统计口径)203.92 万人；农业
　　人口 137.99 万人。年末全市暂住人口 82.92 万人，比上年末增长 68.5%。年末全市
　　常住人口 467.40 万人，人口密度 412 人/平方公里。
　　3、经济发展
　　根据《2012 年惠州国民经济和社会发展统计公报》，2012 年惠州全市生产总值
　　(GDP)2,368 亿元，比上年增长 12.6%。其中，第一产业增加值 127.6 亿元，增长
　　4.3%；第二产业增加值 1,375.4 亿元，增长 15.5%；第三产业增加值 865.1 亿元，
　　增长 9%。三次产业结构调整为 5.4：58.1：36.5。2012 年，惠州市人均 GDP50,884
　　元，按平均汇率折算为 8,061 美元。
　　4、固定资产投资和房地产
　　2012 年，惠州固定资产投资 1,208.7 亿元，比上年增长 18%。分城乡看，城镇
　　投资 1,114.4 亿元，增长 16.6%；农村投资 94.3 亿元，增长 37.1%。分投资主体看，
　　国有经济投资 210.3 亿元，增长 2.3%；民间投资 719.2 亿元，增长 24.0%；港澳台、
　　外商经济投资 153.4 亿元，增长 1.6%。
　　2012 年，惠州工业固定资产投资 350.8 亿元，增长 19%。其中，石化行业投资
　　53.8 亿元，增长 38.8%；电子行业投资 90.4 亿元，增长 14.8%。
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　　2012 年，惠州房地产开发投资 482.2 亿元，增长 28.1%；商品房建筑面积 4,579.9
　　万平方米，增长 17.3%；商品房竣工面积 509 万平方米，增长 1.3%；商品房销售面
　　积 826.7 万平方米，增长 3.8%；商品房销售金额 478.4 亿元，增长 8.5%。
　　2012 年惠州商品房销售面积分类情况如下:
　　绝对数
　　(万平方米)
　　商品房销售面积
　　＃住 宅
　　90 平方米以下
　　90-140 平方米
　　140 平方米以上
　　其中：别墅、高档公寓
　　＃办公楼
　　＃商业营业用房
　　资料来源:惠州市统计局
　　5、社会消费品零售总额
　　2012 年惠州社会消费品零售总额 754.2 亿元，比上年增长 15.5%。其中，城镇
　　消费品零售额 628.2 亿元，增长 18.1%；乡村零售额 126 亿元，增长 4%。分行业看，
　　批发业零售额 83.4 亿元，增长 31%；零售业零售额 599.9 亿元，增长 13.7%；住宿
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　　业零售额 14.8 亿元，增长 15%；餐饮业零售额 56.1 亿元，增长 14.9%。
　　6、居民收入与消费支出
　　2012 年农村居民人均纯收入 12,415 元，比上年增长 13.5%，剔除价格因素，实
　　际增长 10.4%；农村居民家庭恩格尔系数为 44.3%；农村居民人均住房面积 32.8 平
　　方米。
　　市区城镇居民全年人均可支配收入 29,965 元，增长 12.6%，剔除价格因素，实
　　际增长 9.5%；按九组分，10%最高收入组人均可支配收入 66,326 元，10%最低收入
　　组人均可支配收入 13,469 元，高低收入比为 4.9：；
　　1 城镇居民家庭恩格尔系数 35.7%；
　　城镇居民人均住房建筑面积 35.34 平方米。
　　(五)评估方法
　　根据被评估房地产的产权状况、使用状况、所收集的市场资料等情况，本次评
　　估采用假设开发法估值。
　　假设开发法即首先通过市场法或收益法结合当地房地产市场的发展趋势,预测
　　开发完成后的房地产价值，再扣除预计的续建开发成本、税费、利息和利润等，以
　　此估算被评估资产客观合理价值的方法。
　　评估计算公式为：
　　存货——开发成本评估值＝开发完成后房地产的市场价值－续建开发成本(包
　　括工程建设成本和管理费用)－续建投资利息－销售税金及费用－土地增值税 -投
　　资利润
　　上式中：
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　　(1)“开发完成后房地产的市场价值”根据拟建成房地产的不同功能，通过评
　　估人员运用市场法、收益法等方法结合趋势法对未来建设完成后的房地产销售或租
　　赁价格进行预测后，采用一定的计算方法得到。
　　① 市场法：
　　市场法是将被评估物业与在近期已经发生交易的类似案例加以比较对照，从类
　　似物业交易的已知价格，修正得出评估标的客观合理价格的一种估价方法。
　　市场法的基本计算公式：
　　P1＝P’×A×B×C×D＝P’×100/(
)/100×100/(
　　P＝∑(P1×权重系数)
　　式中：
　　P—待估物业的评估价格
　　P1—待估物业比准价格
　　P’—可比交易实例价格
正常交易情况指数
　　A--交易情况修正系数＝
可比实例交易情况指数
估价期日价格指数
　　B—交易日期修正系数＝
可比实例交易时价格指数
待估物业所处区域因素条件指数
　　C—区域因素修正系数＝
可比实例所处区域因素条件指数
待估物业个别条件指数
　　D—个别因素修正系数＝
可比实例个别因素条件指数
　　②收益法
　　收益法系根据经济学中的预期收益原理，即某宗房地产的客观合理价格或价值，
　　为该房地产的产权人在拥有房地产的期间内从中所获得的各年收益的现值之和。也
　　就是先预计被评估房地产未来存续期间的正常净收益，然后选用适当的折现率将其
　　折现的估价时点后进行累加。
　　净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和有关税费。
　　租赁收入指有效毛租金收入。有效毛租金收入在金额上等于按合同约定或正常
　　租金水平估算的年租赁收入扣除免租期及空置率后的实际收入；维修费、管理费、
　　保险费和有关税费参照估价时点市场上类似房地产的一般费用水平确定。
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　　采用收益法评估，其计算公式为：
　　其中：P 为评估单价(元/M2)
　　A 为每单位出租面积的年纯收益
　　r 为出租物业的折现率
　　t 为预期的收益年限
　　(2)“工程建设成本”及“管理费用”，根据惠州市类似工程或已建成项目中
　　的同类用房之建造成本标准及取费标准，通过计算确定；
　　(3)“续建投资利息”指正常建设工期内投资成本的筹资成本；
　　(4)“销售税金及费用”指房地产销售过程中所需支付的流转税(营业税、城
　　市建设维护税、教育费附加、印花税和堤围费)以及销售费用(销售代理与广告等
　　费用)；
　　(5)“土地增值税”指房地产转让过程中，根据有关规定需要缴纳的土地增值
　　(6) “投资利润”为开发项目建设工期内开发商所应取得的投资利润。
　　(六)评估示例
　　1、央筑花园二期
　　央筑花园二期截至评估基准日尚未动工建设，其产品涉及高层住宅、沿街商铺
　　(住宅底商)、公寓、精品酒店及配套、集中式商业和办公写字楼。二期占地面积
　　11.6 万 M2，计容积率建筑面积约 30.45 万 M2，容积率 2.63，绿化率 30%。其中：高
　　层住宅约 10.6 万 M2(计容积率面积，下同)、沿街商铺(首层)0.5 万 M2、酒店式
　　商务公寓 6.5 万 M2、精品酒店 2.5 万 M2、电影院 0.4 万 M2、特色商业 2.92 万 M2、写
　　字楼 7.0 万 M2、设置地下停车位 3,042 个(住宅 1,060 个、商业 1,982 个)。
　　(1)开发完成后的房地产价值
　　(a)高层住宅
　　“央筑花园”二期高层住宅延续一期中的建设单元，命名为 D 组团， 8 栋(25～
　　33 层)，建筑面积约 10.6 万 M2，其市场价值采用市场法评估。
　　根据「昊恒地产」提供的相关资料：“央筑花园”一期 A、B 组团高层住宅，可
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　　售建筑面积合计 23.34 万 M2，于 2013 年 8 月 10 日正式开盘，截至评估基准日已销
　　售 15.82 万 M2，占可售面积的比例为 67.79%；按照「昊恒地产」拟定的销售价格、
　　推广计划和营销方式，A、B 组团预期销售总额为 18.53 亿元，截至评估基准日已实
　　现销售 12.5 亿元，占预期销售额度的比例为 67.47%；其中：A 组团可售建筑面积
　　11.83 万 M2，销售均价 8,078.54 元/ M2；B 组团可售建筑面积 11.51 万 M2，销售均
　　价 7,791.68 元/ M2。 组团内部各栋高层住宅均价之间的价差源于楼宇临路状况、
　　景观资源分配、通风朝向和户型结构等。
　　评估人员同时对金山湖区域的竞品项目进行了分析。
　　(i)住宅典型物业调查
　　周边可比典型楼盘分布如下所示：
　　方直珑湖湾东岸:位于金山大道与三环南路交汇处，该项目是方直集团旗下目
　　前开发规模最大的项目，占地 20 万 M2，建筑面积 68 万 M2。项目共分四期开发，目
　　前在开发一二期。其中，项目一期建筑面积 17.47 万 M2，总体容积率是 2.5，一期
　　容积率是 2.11；总体绿化率是 30%，一期绿化率超过 60%；总车位为 5,130 个，一
　　期有 1,156 个，项目一期车位与户数的比是：1.43:1。一期产品共计 13 栋，户型为
　　90～168 M2 的 3-4 房，均价 7,800 元/ M2。
　　方直 君御：位于惠城区惠城区东江新城 21 号小区，由广东方直集团有限公司
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　　开发，项目占地 20 万 M2，建筑面积 61 万 M2。项目共分四期开发，总户数 2,537 户，
　　容积率 2.53，绿化率 30%。2012 年 3 月首批产品入市，主力户型 90～190 M2；2014
　　年上半年推出三期园林新品，主力面积在 124～190 M2，均价 7,800 元/ M2；下半年
　　推出四期江景产品，主力面积在 124～250 M2。
　　升利悦湖会：位于惠城区环湖三路与惠沙堤二路交汇处，由惠州市迪茵实业
　　项目占地 6.74 万 M2，建筑面积 20 万 M2。
　　有限公司开发，
总户数 954 户，容积率 2.0，
　　绿化率 42%。2013 年 12 月首批产品入市，主力户型 88～128 M2，均价 8,500 元/ M2。
　　2014 年预计推出其余 4 栋楼，约 600 套。
　　御水豪庭：位于惠州市惠城区河南岸环湖一路 29 号，由惠州市都市源房地产开
　　发有限公司开发，项目占地 3.23 万 M2，建筑面积 13 万 M2。总户数 715 户，停车位
　　为 974 个，容积率 3.0，绿化率 30%。2013 年 9 月开盘；主力户型 78～144 M2，均
　　价 8,300 元/ M2。
　　方直广场：位于惠城区河南岸惠沙堤二路，由惠州广元通投资有限公司开发，
　　项目占地 2.43 万 M2，总建筑面积 11.8 万 M2。规划有 3.5 万 M2 商业，2 万 M2 酒店和
　　3 万 M2 住宅。总户数 181 户，停车位为 784 个(住宅 234 个，商业 267 个，酒店 220
　　个)，容积率 3.5，绿化率 30%。2013 年 12 月开盘；主力户型 136～193 M2，均价
　　11,000 元/ M2。
　　可比案例的基本信息整理后如下表所示:
　　项目名称
升利悦湖会
珑湖湾东岸
　　金山大道与三环南路交汇
惠城区环湖三路与惠沙堤
　　位置坐落
惠城区东江新城 21 号小区
　　所属区域
　　板楼、小高层、
塔楼、联排、
　　建筑类型
　　建筑结构
　　物业类别
住宅、商业、公寓
普通住宅、别墅
普通住宅、别墅
　　占地面积
　　容积率
　　总户数
　　高层 6 栋 31 层、 栋 24 层；
　　6 栋 ART-DECO 高层及 24 套
　　基本参数
3 栋 17-32 层
洋房 5 栋 8 层、8 栋 6 层、
　　联排别墅
　　别墅 48 套
　　深圳德正信国际资产评估有限公司
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升利悦湖会
珑湖湾东岸
　　90-168M /
125-140 M /
88-128 平米 M /
　　户型面积
　　3-4 房
　　5130 个/
　　车位数(个)
　　一期 1156 个
　　车位配比
　　广东方直
　　投资商
惠州市升利实业有限公司
　　集团有限公司
集团有限公司
　　惠州腾凯
　　开发商
惠州市迪茵实业有限公司
　　实业有限公司
集团有限公司
　　中国建筑第二工程局有限
广州珠江建筑装饰有限公
　　建筑商
中铁建工集团有限公司
　　深圳市清华苑建筑设计有
中南建筑设计院股份有限
　　设计单位
广州市设计院
　　限公司
　　广东世邦管家物业管理有
广东世邦管家物业管理有
　　物业公司
　　限公司
　　开盘时间
2013 年 8 月
2013 年 9 月
2013 年 12 月
2014 年 12 月
2014 年 8 月
　　惠市房预许( 号、
惠市房预许( 号、
惠市房预许( 号
　　123 号、124 号、138 号
073 号、065 号、063 号
　　物业费
　　东江小学、河南岸中心小
　　东江小学、河南岸中心小
　　学、惠州一中、惠州市九中、
华罗庚中学、东江小学、河
　　学、绿杨小学、惠州一中、
　　河南岸中学、东江小学、 河
南岸中心小学、惠州一中、
惠州市第九中学、河南岸中
　　南岸中心小学、绿杨小学、
惠州市九中、河南岸中学、
　　学、惠州大学、南雁小学、
　　华罗庚中学、北师大附中和
北师大附中和惠州大学
　　华罗庚中学
　　惠州大学等
　　幼儿园
12 个班公立幼儿园
国际双语幼儿园
　　沃尔玛、天虹商场、人人乐、 沃尔玛、天虹商场、人人乐、 沃尔玛、天虹商场、人人乐、
　　综合商场
　　海雅百货、吉之岛
海雅百货、吉之岛
海雅百货、吉之岛
永富源食府
河南岸邮局
　　惠州市第三人民医院、东华
惠州市中心人民医院、惠州
　　惠州市人民医院、惠州市第
医院、河南岸医院、惠州市
市第一人民医院、河南岸医
　　一人民医院、河南岸医院
　　第四人民医院
院、惠州市第四人民医院
　　建设银行、工商银行、广发
建设银行、工商银行、中国
　　银行、中国银行等
　　3000 平米草坪；1000 平米
网球场、室内篮球场、室内
　　会所、无边际游泳池、人工
乒乓球、壁球馆、桌球室、
　　景观湖、商业街
　　四季花海园林
　　32 路公交、K1、K2、L1、7、
　　8、34、32、398、202 路、1
12、15、28、34、39、41、
　　46、202 路
　　(ii)评估测算
　　本公司评估人员在搜集了众多交易实例的基础上，决定选用上述可比案例的交
　　易价格作为可比交易实例，简要信息如下表所示：
　　深圳德正信国际资产评估有限公司
　　关于「昊恒地产」股东全部权益价值评估说明
　　交易实例
　　实例一
方直珑湖湾东岸
　　实例二
　　实例三
升利悦湖会
　　选取的理由：
　　(a)是待估房地产的类似物业；(b)成交日期与评估基准日接近；&成交价格为
　　正常价格。
　　选取可比实例后，对可比实例的成交价格进行了换算处理，建立价格可比基础，
　　统一其表达方式和内涵。
　　交易情况，交易日期、区域因素和个别因素修正均采用百分率法，即将可比实
　　例与待估房地产在某一方面的差异结算为价格差异的百分率来修正可比实例价格。
　　交易情况修正：我们所选取的可比实例均为在报纸、电视等媒体上公开报价的
　　实例，未考虑特殊买家的任何额外出价，修正系数 100/100。
　　区域因素修正：区域因素修正的主要内容包括，地区级差、交通便捷程度、环
　　境景观、公共配套设施完备程度和临道路状况等影响房地产价格的因素。区域因素
　　修正内容根据待估房地产的用途具体确定。本次待估房地产实际用途为住宅，地区
　　级差、交通便捷程度、环境景观、公共配套设施完备程度和临道路状况是影响住宅
　　用房价值的主要因素。因此将待估房地产区域因素划分为地区级差、交通便捷程度、
　　环境景观、公共配套设施完备程度和临道路状况等 5 个小项，每项 20 分， 100 分，
　　将可比实例的区域因素同样划分为 5 小项，逐项与待估房地产相比较，得出区域因
　　素修正系数。将待估房地产与可比实例的个别因素进行比较，区域因素量化修正率
　　见下表：
　　可比实例
　　比较因素
升利悦湖会
珑湖湾东岸
　　比较 相对值
比较 相对值
　　区域定位或级差
　　交通便捷程度
环境、景观
　　公共配套设施完备
　　临道路状况
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　　关于「昊恒地产」股东全部权益价值评估说明
　　个别因素修正：个别因素修正内容主要包括，装修等级标准、楼层、朝向、建
　　筑结构及工程质量、新旧程度、面积及户型结构等。装修等级标准、楼层、建筑结
　　构及工程质量、新旧程度、面积及户型结构等是影响住宅用房价值的主要个别因素。
　　将待估房地产与可比实例的个别因素进行比较，个别因素量化修正率见下表。
　　可比实例
　　因素类别
升利悦湖会
珑湖湾东岸
　　比较 相对值
比较 相对值
　　装修等级标准
　　楼层、朝向
　　建筑结构及工程质量
　　面积及户型结构
　　各因素修正表如下：
　　交易实例
　　方直珑湖湾东岸
　　方直君御
　　升利悦湖会
　　待估物业
　　注：上表中，考虑到央筑花园二期的入市时间(约 2017 年)并参考金山湖片区房地产市场
　　的发展趋势，取价格指数为 1.06。
　　据上表，央筑花园二期高层住宅预期可实现的市场单价为 8,490 元/ M2。
　　(b)酒店式商务公寓
　　“央筑花园”二期酒店式商务公寓规划建筑面积约 6.5 万 M2，其市场价值拟采
　　用市场法评估。
　　(i)酒店式商务公寓典型物业调查
　　惠州的酒店式商务公寓从 2005 年开始起步，在经历几年的发展历程之后，逐步
　　由最早的初级公寓形式向酒店式商务公寓发展，并呈现出多样化、特色化、高端化
　　的发展趋势。
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　　关于「昊恒地产」股东全部权益价值评估说明
　　目前，惠州酒店式商务公寓主要集中在江北 CBD 区，且多表现为城市综合体，
　　拥有众多配套及服务。老城区与麦地新区主要表现为初级公寓形式，相对而言整体
　　品质较低。酒店式商务公寓的购买客户以珠三角及日韩为主，外籍客户以日本、韩
　　国、台湾人为主，少量的欧美人。
　　富力丽港银湾:位于江北沿江二路，靠近惠州大道，紧邻东江，直通惠州大桥
　　/东江大桥及合生大桥三大惠州主要交通大桥。物业类别包括住宅、酒店式商务公寓
　　和写字楼、酒店，由惠州富力房地产开发有限公司开发。项目占地 5.8 万 M2，建筑
　　面积 29.3 万 M2，总户数 950 户。容积率 4.5，绿化率 40%。
　　富力丽港中心公寓丽港银湾总建筑面积为 6.1 万 M2，为两幢板式建筑，27 层，
　　功能为办公、酒店式商务公寓。公寓产品 54～62 M 。
　　综合体三层裙楼配套商业服务，地下设置大型停车场。板式建筑令主要户型面
　　向南面的东江和西湖景观。总平面一前一后, 布局合理。中间位置为甲级写字楼和
　　国际著名的万豪国际集团旗下知名品牌万丽五星级酒店，建筑面积约为 16 万 M ，为
　　一幢近 200 米的超高层建筑。全部酒店房间充分利用双重景观资源，可观东江和西
　　湖美景。建筑内部 5－25 层为甲级写字楼，26－48 层为五星级酒店，26 层为酒店空
　　中全景观大堂。周边配套有惠州一小、黄冈中学、丽日广场、工商银行、建设银行
　　等，公交线路：6 路、16 路、26 路和 368 路。
　　华贸中心铂金府：位于惠州市惠城区江北文昌一路 9 号。华贸中心为大型城
　　市综合体(购物中心、写字楼、高档住宅)，由惠州华贸兴业房地产开发有限公司
　　开发。项目占地 13.5 万 M2，总建筑面积 71 万 M2，总户数 1500 户。容积率 4.1，绿
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　　关于「昊恒地产」股东全部权益价值评估说明
　　化率 35%。综合体包括一座购物中心：地下 2 层、地上 5 层，约 15 万 M2；两栋写字
　　楼(华茂大厦)：塔楼成 90 度围合为 L 形；六栋住宅公寓：华贸铂金府公寓总建筑
　　面积约 40 万平方米，总户数约 1500 户，最高 48 层，檐高 152 米，是惠州第一个超
　　高层城市观景豪宅。
　　华贸}