买房100万升值到5000万，南京能复制？具体操作手法流出
昨天小5妹在微信上分享了这么一篇稿子：
2年资产从100万增值到5000万简直惊为天人！
让人不禁又对“炒房客”这一神秘的群体产生了浓浓的好奇心！
而评论区纷纷在讨论，到底是不是真的？
炒房到底有多赚钱？他们到底又是怎么操作的？
在南京能否复制神话？风险和收益如何权衡？
小5妹知道很多人都很好奇这一点，所以今天小5妹就把压箱底的本事拿出来了！
我们今天来实力分析一波，假设这个人在南京买房，他也许会使用的炒房模式是怎么样的，让老司机告诉你在南京如何通过买房来实现自身资产的快速积累！
1.为什么在南京很多人选择买房来“致富”？
买房致富这条道路，在16年的时候让很多南京的购房者吃到了一个大甜头。只要那时候你手上在南京有套房，现在基本上都是稳稳的升值近百万！
这对于很多上班族来说，升值的钱已经远远超过了辛辛苦苦一年工资的总额，毕竟100万你得月薪8万不吃不喝才能攒的下来。而且什么样子的工作才能月薪8万……
2016这一年夸张点甚至可以认为，只要你买了房，就是躺在家里等着赚钱。
所以在南京买房“致富”成为了这批买房人的亲身经历，这么轻易尝到了甜头，难道会放弃继续这么干么？当然不会……因为人性就是这样啊。
而在16年没有买房而错失大赚一笔的那些人，真的不眼红么？
其中又有多少人会选择在今年买房投资，满心期待着也成为赚个上百万？
所以，无论是尝到甜头的，还是羡慕尝到甜头的，都有着促使他们买房的原始动力，那就是超高的投资回报率！反正我是想不到还有什么正规的投资渠道，可以在一年内回报率达到100%。
2.如何操作，才能致富？投资回报率有多少？
具体能赚多少钱呢，我们来算一笔账就知道了。（我们现在算的是简单的第一次买房短期投资，时间2年左右，拿房后即出手）
预计收入如下表，2年至少赚100万以上！
自己付首付
借钱付首付
手上现有的钱
房贷月供：5966.09抵押贷月供：8900总月供：
月供中的利息部分
房贷月利息：2660抵押贷月利息：8900每月月供中总利息：11560
2年总利息支出
2年后卖房所得
2年后赚钱的差价
扣除总利息所得
单价年涨幅最低值
当然，买房的前提是你得有钱，如果实在手头没钱，你也得先有一套房。
上面的这笔巨款我们是怎么得出的呢，分2种情况来算：
首先统一假设的计算标准：
付3成首付、其余的全部商贷、买1.7万的江北高新100平户型、一般交付周期为2年，拿房即出手，假设19年高新区的房价为3万一平
（关于怎么能3成首付这个问题，其实方法很多）
1.手头有钱够付首付的。
我们按3成首付算，总价170万的房子，首付是51万。
那么我们需要贷款的总额是170-51=119万
房贷利率基准4.9%，3成首付的首套房利率还能打9折
那么我们贷30年的话，每个月的房贷需要还款：5966.09元
那么这还的5966.09元里有多少是我们额外付出的利息呢？
也等于说我们每个月需要给银行的利息钱约为2660元
那么2年下来总共额外给出的利息是多少呢？
40元≈6万4
2年后这套房子交付了即可出手，19年高新的房价假设为3万一平，那么这套房子可卖出300万。我们赚了300-170=130万的差价钱
但是这里面的钱需要扣除上面算出的2年银行利息6万4，所以净得123万6。
等于说是我们用自己的51万以及借的银行的119万去投资，两年里赚到了123万。
而我们的本金只有51万，年化利率大概在123/2/51=120%左右，这个投资回报率可想而知，简直惊人！
很多人说，2年后房价怎么说还不知道呢，万一楼市不景气呢？
其实这就是赚多赚少的问题了。这两年里，只要房价上涨的总价超过了银行利息的6万4，剩下的都是我们赚的。
划下来就是说只要一年总价涨3万2，单价涨320元/㎡以上，我们就是稳赚不亏的。
2.手头没钱付首付的。
手头没钱付首付怎么办呢？那么我开头说的你手头需要有一套房子就显得很重要了。
你可以拿这套房子去做抵押按揭贷款，这样你就有了启动资金。
据我说知，有某家银行房押贷项目，分为两种情况：
1、换房贷款，最高可贷已有房产市值的80%或者想换的房子的市值50%，取低的。
最长可贷款30年，利率为基准的1.1倍。但是这种情况是在你房子没有贷款的情况下才行。
2、如果抵押的房子已经有贷款了，这就是另外一种情况，抵押时是需要去掉已有贷款的部分，再算剩余的部分才按市值的5成贷给你。月利率0.89%
假设你现在手上有一套100平的房子，按南京均价2万5算，市值为250万左右。
如果你第一套房子有50万的贷款，那么只能贷款到（250-50）*0.5=100万
这100万就是你的启动资金了。
不过你首先的明白的是，这100万是你从银行借出来的钱，得分为3份各有用途。
1、买房的首付 2、这100万贷款的利息 3、买房后房贷的利息
和上面计算的条件一样，首付51万，贷款119万，那么我们手上还剩下49万现金。
这100万的抵押贷款，每个月需要还多少钱呢？
按0.89%算，我们每个月固定的利息是：8900元
再加上新买房子的贷款，总共每个月需要支出：0=元
2年后总支出：≈35万
那我们手上还剩余49万-35万=14万，这笔钱你想干嘛就干嘛吧！
其中抵押的两年总利息为：600元
那么我们2年内总共需要支出的两项银行利息为6.4万+21.36万=27.76万
房子卖掉后赚130-27.76=102.24万元
这样操作的本质就是我问银行借100万去投资，我付他利息，自己本金一分没有，但在2年里通过买房赚到了102.24万。
投资回报率是多少呢？
我们其实付出的是抵押的那套房子，零成本，而回报却过百万。
同样，只要房价2年上涨超过27.76万元，单价每年每平涨1388元就是不亏的。
房子卖掉以后投资的这套房子房贷就和我们没关系了，但别忘记了你抵押贷款出来的这100万，每个月还需要支付五六千的还款。
但有句话说的好，负债就是资产，银行的钱我个人觉得，能欠就欠着吧，慢慢还。
为什么呢？虽然多给了利息钱，但现在1个月还6000和30年后的1个月还6000能比么？
考虑到物价上涨的速度和货币贬值的速度，30年后的6000块，真的应该没有什么压力吧。
但只要你拿这笔资产当作投资的资本，只要赚到的钱远远超过你付出的利息，那样就算是稳赚不亏的。
3.这么做的风险在哪儿呢？有多大呢？
主要风险我觉得有2个：
风险1：2年内房子升值的金额，赶不上你需要还利息的钱
2年后房价升值的速度如上面所说，如果没有超过720元一平，那就是亏的。
但就现在的南京楼市看来，你觉得呢？
相对于17000元的单价，720元的涨幅才只相当于4.2%，什么样子的房子一年不能涨4.2%？
风险2：2年内的利息钱你还不上了
在这个2年周期内，你每个月需要还1万多的银行贷款。
按我们第一种有钱付首付的人，50万都出去了，应该每个月还得起几千块钱吧。
而从银行“借首付”的人，那一批120万的启动资金里，已经把两年的还贷钱算进去了，还有剩余。
但有一种情况存在断供风险，我听别人说到过：
某个小伙伴把从银行借出来的钱都拿来买一套很贵的房子，全部去付了首付，没有给自己预留还贷的部分，结果没多久他失业被辞退了，然后没有收入断供了。
这个例子告诉我们，如果你选择投资房产，最好是给自己预留好还贷的钱，不要一味追求高房价高增长。
所以短期投资的话，买便宜的房子最划算，因为成本低，涨幅快。就好比去年桥北一年涨了1万多，而河西也才涨了一万多一样。同样是赚100万，投入的成本和风险却完全不一样的。
4.那么投资房产需要那些必要条件呢？
归根到底你需要有一笔启动资金，无论是自己有钱也好，还是抵押贷款也好，你必须有资金去投资，不然钱也不是天上掉下来，凭空变出来的呀，对不对。
对了，房产抵押时是需要去掉抵押的那套房子的贷款的，剩余的部分才按市值的价格七到八成贷给你。
所以你最好那套用来抵押的房子没有贷款，这样才能从银行贷出最多的钱来。
当然我也见过一些疯狂的炒房客，他们的首付是靠信用卡套现来支付的，准备多张大额的信用卡，刷刷刷！一张不够上十张！
但这样的风险太大，只要有一张还不上，那资金链就要完全崩溃了，后果不堪想象。
2、选择正确的投资对象
买什么样的房子，决定了你最终能赚到多少的钱。
升值快的，那你肯定赚得多。升值慢的，那你为什么还要买呢？
所以选择投资的对象——选一个优质的楼盘很重要。
对于房子来说，一般决定其价格的有这几个因素：
地段——区域政策规划、学区——升值硬实力、品牌——品质溢价、户型总价——出手难度
综合考虑，其实眼光和胆量最重要，哈哈。
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买房100万升值到5000万，厦门能复制？套路还是真经
365楼市详细
　　2年资产从100万增值到5000万简直惊为天人！　　让人不禁又对“炒房客”这一神秘的群体产生了浓浓的好奇心！　　炒房到底有多赚钱？他们到底又是怎么操作的？　　在厦门能否复制神话？风险和收益如何权衡？　　与此同时，南京知名房产网站公众号给出了一个，操作在南京买房增值的方法，蓝房君觉得还是值得借鉴和探讨一下的，就速速分享之，如下文：　　我们今天来实力分析一波，假设这个人在南京买房，他也许会使用的炒房模式是怎么样的，让老司机告诉你在南京如何通过买房来实现自身资产的快速积累！　　1、如何操作，才能致富？投资回报率有多少？　　具体能赚多少钱呢，我们来算一笔账就知道了。（我们现在算的是简单的第一次买房短期投资，时间2年左右，拿房后即出手）　　预计收入如下表，2年至少赚100万以上！　　当然，买房的前提是你得有钱，如果实在手头没钱，你也得先有一套房。　　上面的这笔巨款我们是怎么得出的呢，分2种情况来算：　　首先统一假设的计算标准：　　付3成首付、其余的全部商贷、买1.7万的江北高新100平户型、一般交付周期为2年，拿房即出手，假设19年高新区的房价为3万一平　　（关于怎么能3成首付这个问题，其实方法很多）　　1.手头有钱够付首付的。　　我们按3成首付算，总价170万的房子，首付是51万。　　那么我们需要贷款的总额是170-51=119万　　房贷利率基准4.9%，3成首付的首套房利率还能打9折　　那么我们贷30年的话，每个月的房贷需要还款：5966.09元　　那么这还的5966.09元里有多少是我们额外付出的利息呢？　　/*60元　　也等于说我们每个月需要给银行的利息钱约为2660元　　那么2年下来总共额外给出的利息是多少呢？　　40元≈6万4　　2年后这套房子交付了即可出手，19年高新的房价假设为3万一平，那么这套房子可卖出300万。我们赚了300-170=130万的差价钱　　但是这里面的钱需要扣除上面算出的2年银行利息6万4，所以净得123万6。　　等于说是我们用自己的51万以及借的银行的119万去投资，两年里赚到了123万。　　而我们的本金只有51万，年化利率大概在123/2/51=120%左右，这个投资回报率可想而知，简直惊人！　　很多人说，2年后房价怎么说还不知道呢，万一楼市不景气呢？　　其实这就是赚多赚少的问题了。这两年里，只要房价上涨的总价超过了银行利息的6万4，剩下的都是我们赚的。　　划下来就是说只要一年总价涨3万2，单价涨320元/㎡以上，我们就是稳赚不亏的。　　2.手头没钱付首付的。　　手头没钱付首付怎么办呢？那么我开头说的你手头需要有一套房子就显得很重要了。　　你可以拿这套房子去做抵押按揭贷款，这样你就有了启动资金。　　据我说知，有某家银行房押贷项目，分为两种情况：　　1、换房贷款，最高可贷已有房产市值的80%或者想换的房子的市值50%，取低的。　　最长可贷款30年，利率为基准的1.1倍。但是这种情况是在你房子没有贷款的情况下才行。　　2、如果抵押的房子已经有贷款了，这就是另外一种情况，抵押时是需要去掉已有贷款的部分，再算剩余的部分才按市值的5成贷给你。月利率0.89%　　假设你现在手上有一套100平的房子，按南京均价2万5算，市值为250万左右。　　如果你第一套房子有50万的贷款，那么只能贷款到（250-50）*0.5=100万　　这100万就是你的启动资金了。　　不过你首先的明白的是，这100万是你从银行借出来的钱，得分为3份各有用途。　　1、买房的首付 2、这100万贷款的利息 3、买房后房贷的利息　　和上面计算的条件一样，首付51万，贷款119万，那么我们手上还剩下49万现金。　　这100万的抵押贷款，每个月需要还多少钱呢？　　按0.89%算，我们每个月固定的利息是：8900元　　再加上新买房子的贷款，总共每个月需要支出：0=元　　2年后总支出：≈35万　　那我们手上还剩余49万-35万=14万，这笔钱你想干嘛就干嘛吧！　　其中抵押的两年总利息为：600元　　那么我们2年内总共需要支出的两项银行利息为6.4万+21.36万=27.76万　　房子卖掉后赚130-27.76=102.24万元　　这样操作的本质就是我问银行借100万去投资，我付他利息，自己本金一分没有，但在2年里通过买房赚到了102.24万。　　投资回报率是多少呢？　　我们其实付出的是抵押的那套房子，零成本，而回报却过百万。　　同样，只要房价2年上涨超过27.76万元，单价每年每平涨1388元就是不亏的。　　房子卖掉以后投资的这套房子房贷就和我们没关系了，但别忘记了你抵押贷款出来的这100万，每个月还需要支付五六千的还款。　　但有句话说的好，负债就是资产，银行的钱我个人觉得，能欠就欠着吧，慢慢还。　　为什么呢？虽然多给了利息钱，但现在1个月还6000和30年后的1个月还6000能比么？　　考虑到物价上涨的速度和货币贬值的速度，30年后的6000块，真的应该没有什么压力吧。　　但只要你拿这笔资产当作投资的资本，只要赚到的钱远远超过你付出的利息，那样就算是稳赚不亏的。　　3.这么做的风险在哪儿呢？有多大呢？　　主要风险我觉得有2个：　　风险1：2年内房子升值的金额，赶不上你需要还利息的钱　　2年后房价升值的速度如上面所说，如果没有超过720元一平，那就是亏的。　　但就现在的南京楼市看来，你觉得呢？　　相对于17000元的单价，720元的涨幅才只相当于4.2%，什么样子的房子一年不能涨4.2%？　　风险2：2年内的利息钱你还不上了　　在这个2年周期内，你每个月需要还1万多的银行贷款。　　按我们第一种有钱付首付的人，50万都出去了，应该每个月还得起几千块钱吧。　　而从银行“借首付”的人，那一批120万的启动资金里，已经把两年的还贷钱算进去了，还有剩余。　　但有一种情况存在断供风险，我听别人说到过：　　某个小伙伴把从银行借出来的钱都拿来买一套很贵的房子，全部去付了首付，没有给自己预留还贷的部分，结果没多久他失业被辞退了，然后没有收入断供了。　　这个例子告诉我们，如果你选择投资房产，最好是给自己预留好还贷的钱，不要一味追求高房价高增长。　　所以短期投资的话，买便宜的房子最划算，因为成本低，涨幅快。就好比去年桥北一年涨了1万多，而河西也才涨了一万多一样。同样是赚100万，投入的成本和风险却完全不一样的。　　4.那么投资房产需要那些必要条件呢？　　1、资本　　归根到底你需要有一笔启动资金，无论是自己有钱也好，还是抵押贷款也好，你必须有资金去投资，不然钱也不是天上掉下来，凭空变出来的呀，对不对。　　对了，房产抵押时是需要去掉抵押的那套房子的贷款的，剩余的部分才按市值的价格七到八成贷给你。　　所以你最好那套用来抵押的房子没有贷款，这样才能从银行贷出最多的钱来　　当然我也见过一些疯狂的炒房客，他们的首付是靠信用卡套现来支付的，准备多张大额的信用卡，刷刷刷！一张不够上十张！　　但这样的风险太大，只要有一张还不上，那资金链就要完全崩溃了，后果不堪想象。　　2、选择正确的投资对象　　买什么样的房子，决定了你最终能赚到多少的钱。　　升值快的，那你肯定赚得多。升值慢的，那你为什么还要买呢？　　所以选择投资的对象——选一个优质的楼盘很重要。　　对于房子来说，一般决定其价格的有这几个因素：　　地段——区域政策规划、学区——升值硬实力、品牌——品质溢价、户型总价——出手难度　　综合考虑，其实眼光和胆量最重要，哈哈。
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201720186月
(海沧36000元/平方米)
(翔安28000元/平方米)
(漳州18500元/平方米)
(集美34000元/平方米)
(海沧32000元/平方米)
(同安23218元/平方米)
(漳州6500元/平方米)
(集美60万元/套)
(漳州13888元/平方米)
(漳州17000元/平方米)
(漳州19999元/平方米)
(同安51500元/平方米)
(同安51500元/平方米)
(同安60000元/平方米)
(龙岩市36.9万元/套)
(集美36000元/平方米)
(海沧35000元/平方米)
(漳州17800元/平方米)
(其他8900元/平方米)
(集美36000元/平方米)
(漳州5200元/平方米)
(集美37200元/平方米)
(同安50000元/平方米)
(同安33000元/平方米)
(漳州15000元/平方米)
(翔安16000元/平方米)
(海沧500万元/套)
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