世茂集团是什么时候成立_百度知道
世茂集团是什么时候成立
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20多年前，成立于上海
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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。1被浏览622分享邀请回答暂时还没有回答，开始写第一个回答03 公司資料
04 財務摘要
05 榮譽與獎項
10 業務發展里程
12 環境、社會及管治報告
20 主席報告
29 管理層討論及分析
29 財務回顧
35 業務回顧
54 董事履歷
58 高級管理層履歷
62 董事會報告
81 企業管治報告
89 獨立核數師報告
96 綜合損益及其他全面收益表
97 綜合財務狀況表
99 綜合權益變動表
101 綜合現金流量表
104 綜合財務報表附註
240 財務資料概要
241 本集團持有之主要投資性物業
花樣創造價值。
潘軍先生（主席兼首席執行官）
曾寶寶小姐
林錦堂先生
非執行董事
李東生先生
袁浩東先生
獨立非執行董事
廖建文博士
王沛詩女士，太平紳士
郭少牧先生
林錦堂先生
林錦堂先生
審核委員會
何敏先生（委員會主席）
廖建文博士
王沛詩女士，太平紳士
郭少牧先生
薪酬委員會
黃明先生（委員會主席）
廖建文博士
王沛詩女士，太平紳士
郭少牧先生
提名委員會
潘軍先生（委員會主席）
曾寶寶小姐
廖建文博士
王沛詩女士，太平紳士
郭少牧先生
德勤 . 關黃陳方會計師行
執業會計師
主要往來銀行
中國農業銀行
中國建設銀行股份有限公司
中國光大銀行股份有限公司
中國工商銀行股份有限公司
香港上海滙豐銀行有限公司
有關香港法律
盛德律師事務所
有關中國法律
通商律師事務所
有關開曼群島法律
Conyers Dill & Pearman
註冊辦事處
Cricket Square
Hutchins Drive
P.O. Box 2681
Grand Cayman KY1-1111
Cayman Islands
於香港的公司總辦事處
皇后大道中16–18號
1202–03室
於中華人民共和國的公司總部
中國廣東省
深圳市福田保稅區
市花路與紫荊路交匯處
福年廣場A棟
郵編：518048
於開曼群島主要股份
過戶登記處
Royal Bank of Canada Trust Company
(Cayman) Limited
4th Floor, Royal Bank House
24 Shedden Road
George Town
Grand Cayman KY1-1110
Cayman Islands
香港股份過戶登記分處
香港中央證券登記有限公司
皇后大道東183號
合和中心17M樓
本公司股份上市
香港聯合交易所有限公司
股份代號：1777
本公司優先票據上市
2017年到期250百萬美元13.75%，
5年期優先票據
2018年到期200百萬美元11.50%，
3年期優先票據
2019年到期人民幣16億元9.50%，
3年期優先票據
2019年到期300百萬美元10.625%，
5年期優先票據
2020年到期250百萬美元10.75%，
7年期優先票據
2021年到期500百萬美元7.375%，
5年期優先票據
新加坡證券交易所有限公司
http://www.cnfantasia.com
2012年 2013年 2014年 2015年 2016年
（人民幣千元） （人民幣千元） （人民幣千元） （人民幣千元） （人民幣千元）
資產總額 24,526,597 30,563,466 41,254,080 44,551,288 49,752,263
毛利 2,520,272 2,793,559 2,806,812 2,518,743 3,528,482
本公司擁有人應佔利潤 1,139,241 1,215,038 1,255,341 1,210,610 805,736
每股基本盈利（人民幣） 0.22 0.23 0.22 0.21 0.14
收入 6,230,050 7,279,828 7,305,950 8,164,297 10,920,638
負債總額 17,605,431 22,732,138 29,841,706 32,311,251 36,631,528
收入（人民幣百萬元）
年內利潤減匯兌收益（虧損）淨值（人民幣百萬元）
1,118 1,138
銀行結餘、現金及受限制／已抵押銀行存款（人民幣百萬元）
4,653 4,218
花樣創造價值。
榮譽與獎項
2016年3月，在由國務院發展研究中心企業研究所、清華大
學房地產研究所和中國指數研究院三家單位共同主辦的「2016
年中國房地產百強企業研究成果發布會暨第十三屆中國房地產
百強企業家峰會」上，花樣年集團（中國）有限公司榮獲「2016中
國房地產百強企業」。
2016年4月，武漢花樣年 . 花樣城獲得由搜房網頒發的「2016
年度性價比樓盤」榮譽。
2016年4月，武漢花樣年 . 花樣城獲得由騰訊大楚網頒發的
「2016年度區域最熱銷樓盤」榮譽。
2016年9月，深圳花樣年 . 龍年廣場獲得由深圳市住房和建
設局頒發的「深圳市綠色建築設計認證銅獎」。
2016年12月，深圳花樣年 . 家天下在深圳廣播電影電視集
團都市頻道舉辦的第五屆最美人居地產電視頒獎盛典中，獲得
「中國最佳溫度社區獎」。
2016年12月，在由南方都市報、北京大學匯豐商學院聯合主
辦的2016（第八屆）中國地產年會上，深圳龍岐灣1號獲得「年度
別墅大獎」殊榮。
榮譽與獎項
2017年1月，花樣年地產桂林公司獲得由桂林市房地產業協
會頒發的「2016年桂林市房地產銷售面積十強」榮譽。
2017年1月，花樣年地產桂林公司獲得由桂林市房地產業協
會頒發的「2016年桂林市房地產銷售金額十強」榮譽。
2017年1月，花樣年 . 麓湖國際獲得由桂林市房地產業協會
官方網站桂房網頒發的「2016年度桂林優質口碑樓盤」榮譽。
彩生活服務集團有限公司在由智通財經、同花順財經共同舉
辦的2016「金港股」評選中獲得「最佳市值管理上市公司」稱號。
在由皓天財經舉辦的2016「中國融資上市公司大獎」評選中，
彩生活服務集團有限公司獲得「最具潛力上市公司」大獎。
2016年，深圳市彩生活服務集團有限公司榮獲第九屆管理行
動獎「商業模式創新金獎」。
2016年4月中國房地產產業協會、中國物業企業協會授予深
圳市彩生活服務集團有限公司「2015年度金牌物業獎」。
2016年6月，深圳市彩生活物業管理有限公司在2015年度物
業管理業主滿意度調查中獲得「深圳指數（抽樣調查）領先30」。
花樣創造價值。 06 07
榮譽與獎項
2016年12月，中國指數研究院根據中國物業服務價格指數系
統樣本選擇標準，運用「中國物業服務呈級評價」技術對物業服
務企業的服務水平進行系統評價，「彩生活服務集團有限公司」
管理項目「錦上花家園」榮獲2016中國五星級物業服務小區證
2016年1月，深圳市彩生活物業管理有限公司榮獲2015年度
深圳市物業管理行業協會「特殊貢獻優秀會員」。
2016年6月，深圳市彩生活服務集團有限公司榮獲2015年度
深圳市物業服務企業「綜合實力五十強」。
2016年6月彩生活服務集團有限公司榮獲中國房地產TOP10
研究組頒發的「2015社區服務規模全球最大」證書。
2016年彩生活服務集團有限公司獲得中國指數研究院頒發的
「中國物業服務品牌價值研究成果鑒定書」，品牌價值估值達到
人民幣2,638,000,000元。
2016年9月，彩生活服務集團有限公司榮獲中國房地產
TOP10研究組頒發的「2016中國物業服務市場化運營領先品牌
企業」證書。
榮譽與獎項
2016年9月，深圳市商務服務集團股份有限公司獲得
由廣東省物業管理行業協會頒發的「廣東省物業管理行業先進
2016年11月，深圳市商務服務集團股份有限公司參與
首屆中國物業產業博覽會並獲得「優秀組織獎」。
2016年6月，深圳市花樣年國際物業服務有限公司長富金茂
大廈項目獲評2016年度深圳市物業管理「優秀項目」獎。
2016年1月，花樣年旗下社區養老板塊之成都市青羊區安康
年養老服務中心榮獲2016「創智青羊、助力社區」社會組織創客
大賽三等獎，此為安康年第一次參與區級公益創投大賽並獲
2017年1月，由北京大學社會調查研究中心和智聯招聘共同
發起的2016中國年度最佳僱主評選活動中，深圳前海鄰里樂科
技服務有限公司獲得「最佳僱主提名獎」獎勵。
2016年11月，花樣年旗下深圳花萬年商業管理有限公司在觀
點地產新媒體於香港舉辦的年度會議評比中，榮獲了「2016年
度中國商業地產TOP100」獎項。
花樣創造價值。 08 09
榮譽與獎項
2016年1月，國際酒店金領袖聯合會為花樣年有限
公司頒發了中國最佳公司「金獅獎」。
2016年7月，台北有園獲得BOOKING.COM 2015 GUEST
REVIEW AWARD住客評分卓越獎。
2016年11月，在天津市河西區衛計委對所屬各酒店客房衛生
狀況大檢查中，天津有園酒店榮獲「2016年度衛生監督量化分
級管理A級單位」的榮譽稱號。
2016年12月，天津有園酒店被評為「美團點評消費者推薦優
選酒店」，是天津市河西區唯一一家榮獲此榮譽稱號的酒店。
2016年12月，深圳有園酒店榮獲攜程旅行網頒發的唯一的
「2016年深圳精選商務酒店獎」。
2016年12月，深圳有園酒店榮獲攜程旅行網頒發的深圳區域
「2016年攜程優質合作酒店獎」。
業務發展里程
日，彩生活服務集團榮獲「2015年度深圳市物業
管理行業協會特殊貢獻優秀會員」稱號。
日，福泰年企業管理（養老服務）有限公司在「孝
行通.成都市優秀養老品牌」評選活動中被評選為「成都優秀養
老品牌」。
日，彩之雲3.0全新上線。
日，花樣年控股集團有限公司與彩生活服務集團
2015年全年業績發布會在香港四季酒店召開。數據顯示，公司
全年實現營業收入約人民幣81.64億元，同比增長11.7%。實現
淨利潤為人民幣14.03億元，較上年同期增長2.3%；毛利率為
30.9%，淨利率為17.2%，處於行業前列。公司輕資產收入同比
飊升107.9%，所佔比重由2014年的10%上升至20%。
日，花樣年地產集團在「2016年中國房地產百強
企業研究成果發布會暨第十三屆中國房地產百強企業家峰會」
中榮獲「2016中國房地產百強企業」。
日，花樣年控股集團有限公司與成實外教育有
限公司在成都花樣年 · 美年廣場正式簽署合作協議，計劃將美
年廣場打造成西南最大的教育藝術綜合體。
日，彩生活服務集團生態圈啟動暨戰略合作簽約
儀式在深圳彩悅大廈舉行。
日，物業企業一年一度的行業盛會匯聚各路大
佬把酒論劍，彩生活服務集團兩項排名蟬聯行業第一。
日，彩生活服務集團成立14周年，上市2周年慶
典之日，全國近200個城市，2000多個項目的員工，攜手業主
租戶，同步舉行了「健步10公里，擁抱彩生活」的司慶活動。
2016年6月，花樣年控股集團收購亞新科 . 天緯，產業金融
戰略起航。花樣年進軍先進製造業，不僅能提升花樣年產業方
面的優勢，推動中國實業的發展，也能更廣泛地整合產業鏈資
源，為社區服務提供支持。此舉是花樣年打通產業鏈、布局高
端製造業的重要一環。
日，南京花樣年喜年中心產品發布會在南京香
格里拉酒店舉行。發布會上，花樣年喜年中心與YOU+國際青
年社區舉行了合作簽約儀式，標誌著南京第一家YOU+國際青
年社區正式落戶喜年中心。
日，花樣年參與投資的深圳市幸福萬象投資合夥
企業和花樣年全資附屬公司深圳前海嘉年投資基金管理有限公
司，聯合收購萬達物業管理有限公司全部股權，成為中國物業
管理行業迄今規模最大的一次收購案例，此為物業行業通過並
購實現增長的成功實踐。
花樣創造價值。 10 11
業務發展里程
日，花樣年控股集團有限公司發布中期業績報
告，報告顯示，截至日，花樣年實現營業收入約
53.62億元，同比增長47.7%；報告期內毛利率維持於27.6%的較
高水平，實現淨利潤約3.31億元，同比增長18.6%。
日，彩生活服務集團有限公司發布半年業績。
數據顯示，截至日，彩生活管理的面積突破3.6億
平方米，蟬聯全球最大住宅社區服務運營商。
日，由花樣年地產集團全資興建的桂林市臨桂
麓湖小學落成典禮圓滿舉行。
日，由花樣年集團、彩生活服務集團、世聯
行、零點有數、中關村大數據產業聯盟、中國物業管理協會聯
合發起成立的社區服務研究機構－搜社社區服務發展研究院
（以下簡稱搜社），正式發布了成果性報告－「社區溫度計1.0」。
作為一項面向社區用戶進行的大數據深度挖掘，花樣年與彩生
活提供的龐大用戶群對社區溫度計的開發起到了關鍵作用。
日，花樣年控股集團有限公司（港交所股份代
號：1777）及彩生活服務集團有限公司（港交所股份代號：1778）
雙雙入圍深港通。
廣州花創社區
環境、社會及管治報告
花樣年控股集團有限公司（「花樣年」或「本公司」，連同其附屬
公司統稱「花樣年集團」或「本集團」）致力於培養優秀員工。花
樣年集團根據員工綜合素質提供具有市場競爭力的報酬，並每
年根據員工的工作表現、發展潛力及外部經濟環境為員工提供
合理的薪酬增長水平，具有吸引力的福利制度及合理的個人假
期安排，確保員工能夠擁有舒適的生活。
健康與安全
除遵守國際勞工標準相關法律法規外，公司重視勞逸結合，打
造健康工作氛圍，打造明亮的健身房、提供美味的下午茶、定
期為員工組織全身體檢、組織年度旅遊等，讓員工始終保持積
極向上的生活態度，也增強了員工對公司的歸屬感。
招聘與晉升
花樣年集團制定有一套適合公司特色需求人才的全員勝任能力
模型，招聘視乎應聘者個人能力而非其他如膚色、種族、性
別、年齡、信仰等因素。所有員工與職位申請人均享有平等機
會和獲得公平待遇。多元化發展人才理念有助於壯大集團的整
體實力，帶來不同的人才和技能。花樣年集團員工平均年齡
31.69，總部的管理人才年輕化，最大年齡為49歲，最小為22
歲，男性人數高於女性人數，比例為55%：45%。
花樣年集團嚴格遵守法律法規以及嚴謹的招聘程序，杜絕童工
或強制勞工。
發展與培訓
花樣年致力於給每位員工創造成長的舞台，關注員工身心健康
及全面發展。在組織各類專業培訓的同時，引進多種外訓課
程、行業交流會、沙龍、論壇，為員工提供多樣化的培訓與學
花樣年全線推進高管公眾演講等多項提能訓練，助力公司戰略
發展；輸送高管至知名金融學習機構進修，促進人才轉型；定
期組織新員工培訓與新高管培訓，快速凝聚新鮮血液，深入解
析公司文化、戰略；堅持貫徹完善民主生活會，總結經驗並深
入反思，在自我批評與積極建議中進步成長；充分結合內部培
訓與外部培訓，為員工專業提升保駕護航，為企業創新發展傾
供應鏈管理
花樣年集團有嚴格、規範的內控管控制度，絕對重視並嚴格遵
守中國相關的法律法規。通過招投標的採購方式，嚴格進行經
濟標和技術標評審，在公平公正、充分競爭的基礎上擇優選擇
供貨商，保證採購成本和質量的合理性；通過戰略合作，在對
關鍵產品╱服務供貨商進行全面評估的基礎上，與評價為最優
的供貨商建立長期、緊密、穩定的合作關係，以達到最優採購
目的。同時兼顧採購的效益、效率和規範性，對整個採購流程
及審批原則進行詳細的規定。
花樣創造價值。 12 13
環境、社會及管治報告
花樣年集團建立了一套健全的內部管控架構以及嚴謹的政策，
並嚴格執行以防止貪污和欺詐。
審核委員會及行政管理層絕對不能容忍貪污、舞弊與欺詐，誠
信、公正、透明等均反映在集團的有關政策及營運流程上。
同時，集團向受聘員工表明反貪污、舞弊和舞弊的堅定立場，
也在合作供貨商、服務商的合同內加入了誠信合作條款的約
定，使其清楚集團的要求，集團的內部審計部會進行獨立審計
工作，促使整體機制更為有效完善。
此外，任何事件或懷疑事件均會受業務部門管控，若有需要更
會向審核委員會及行政管理層彙報，重大事件將由內部審計部
門調查。同時集團提供了投訴舉報的渠道，調查可能或實際違
規的事宜。
集團對舞弊、欺詐及貪污環境時刻保持警覺，並不斷尋求及推
行更有效的防範措施，透過分析有關變化趨勢和事件，瞭解違
規的原因、過程及解決方法，並定期舉辦集團內容交流會傳播
相關的知識、技能和經驗。
總而言之，集團對反貪污、舞弊、欺詐的堅定立場，是整個企
業管治的重要部分，並準備動用充分的資源，以維護公司和股
東合法權益。
深圳福年廣場
環境、社會及管治報告
1月中旬，花樣年集團「日行一善每天捐1元」2015年第四季度善
款收集成功，共1,362人參與，募集善款人民幣89,005.5元。該
項善款定向用於資助吉安花樣年希望小學的貧困家庭，他們回
贈給每位捐贈者一小袋自己種的「炒豆子」作為新年禮物。
1月11日，南京安康年舉辦首屆摜蛋大賽。1月17日，成都安康
年萬年場養老服務中心、萬年場老協等單位共同舉辦了臘八節
送溫暖活動。
2月4日，青羊區安康年中標《成都高新區居家養老服務機構採
購項目（第二次）》，項目標的人民幣70餘萬元。青羊區安康年
將按照採購方提供的服務項目與收費標準開展服務，並按實際
服務金額的5%收取管理費。此項目為安康年承接的第一個居家
養老服務項目。
3月23日，花樣年集團第16批次第50名支教老師周俊伊抵達吉
安花樣年希望小學，開啟其為期兩個月的支教生活。
3月24日，成華區人民政府劉光強區長到雙橋站點考察、調研
養老服務工作。
4月19日，安康年組織各站點負責人赴溫江袁圓緣養老服務中
心考察、學習。
花樣年捐助吉安希望小學十年慶典
花樣創造價值。 14 15
環境、社會及管治報告
5月16日，青羊區安康年簽約第一個政府居家養老服務職能轉
移項目《少城街道居家養老護理員代管服務協議》（三年），服務
採購額人民幣16.7萬元╱年。
5月18日，第16批次第50名支教老師、來自地產集團武漢公司
總經辦的周俊伊，用有趣有味有料的匯報方式分享了為期兩
個月的支教旅程。「花小益」周俊伊表示，「支教生活雖然結束
了，但是在花樣年公益基金會的志願者旅程才剛剛開始。」
6月16日，成都市成華區安康年養老服務中心在建設中路社區
首創 · 愛這城「生命綠島」活動室開展以夏季養生為主題的互助
康復理療會活動。
6月，每周五早上10點，青羊區安康年養老服務中心過街樓站
微信學習小組活動準時開課，老人們帶著自己的智能手機早早
的來到站點等候，每周學習的新內容，以期跟上互聯網+的時
6月20日，花樣年公益基金會成為愛閱公益基金會戰略合作夥
伴，成為「閱芽包」新增四個發放點之一，也是龍華新區唯一一
個發放點。
6月，武侯區安康年承接武侯區居家養老服務採購項目，服務
採購額人民幣10萬餘元。6月22日，成華區民政局、青羊區民
政局負責人考察聯合站點養老服務工作。
6月15日，湯成倍健養老項目服務人周許挺、匯合豐公司余
震、潘寧兩位副總等一行人來到成華區安康年萬年場街道日間
照料中心考察交流、就合作事宜進行探討並交換。
6月29日，成華安康年萬年場街道項目、雙橋子街道項目二地
開展消防安全學習和消防逃生演練活動。活動中，由專業人員
講解了火災發生的條件、火場上如何帶領老人們逃生以及逃生
時的注意事項，並進行明火撲滅演練。
7月初，花樣年公益基金會戰略合作夥伴－「小書有愛送書下鄉
行動」捐贈的56箱共計5556冊圖書抵達花樣年吉安希望小學，
此次到的圖書不但數量巨大、種類豐富，而且特別適合小學生
閱讀，新書給娃兒們的暑假增加了新花樣。
7月8日，「為留守兒童設計」資助項目之一的「小善公益」項目官
員來到花樣年公益基金會，就其在湖南邵陽洞口縣瑤族鄉宗溪
小學實施的「一星期夏令營項目」進行了專項匯報。「小善公益」
小而美的項目設計定位、精準的項目執行、熱心的志願者團隊
以及富於表現力的成果物呈現贏得秘書處的一致贊賞，基金會
資助人民幣1萬元資金的花銷細目也非常清晰，真正將善款落
到了需要幫助的兒童手中。
7月份，第八屆花樣年 · 發現幸福之旅暨「為留守兒童設計」首
批資助項目款項撥付完畢，8個項目獲得共計69,000元的資助
款項。首批資助的項目包括《自給自竹》留守兒童竹玩具七彩盒
子設計、大山裏的魔法教室項目、2015燈塔計劃－鄉村嘉年華
環境、社會及管治報告
計劃、魯甸留守兒童深圳體驗之旅、小善公益一星期夏令營項
目、使命同行－藍信封留守兒童關愛項目、花樣年華陽光心
態－留守兒童心理看護計劃、留守兒童紀錄片《加一》拍攝計劃
7月23日，成華安康年槐樹店社區優品尚東日間照料中心正式
開業，中心準備了「服務集贊牆」，邀請社區居民點贊。希望能
夠通過這樣的方式連接社區居民的需求，同時讓更多的社區居
民了解中心的服務。
7月，花樣年公益基金會藝術公益項目第九屆花樣年 · 發現幸福
之旅項目啟動，選題方向為福藝術館的創意設計。7月底，在
對項目選址地進行詳細考察調研基礎上，大致確定福藝術館的
選址地、功能定位、體量大小。
7月24日，2016「花樣杯」籃球爭霸賽落下帷幕，花樣年志願者
在流火的七月，活躍在籃球賽各個角落，為球員、裁判等做好
後勤服務，成為籃球賽裏亮麗的風景線。
7月，成都市成華區養老服務中心開展「濃情迎端午，糉香溢社
區」的端午主題活動，以「長者的第二個家」為運營宗旨，在端
午節來臨之際，為讓入住老人感受端午節的節日氛圍。
8月，花樣年長江商學院二期高管班將其班費人民幣16萬元，
捐贈到花樣年公益基金會，本金和所得利息全部定向用於吉安
希望小學公益項目。首期利息人民幣1.5萬元，將定向用於吉安
希望小學飲用水工程建設。
8月，趁著暑期空擋，由花樣年文旅集團捐贈的20台電腦抵達
花樣年吉安希望小學，並重新組裝、調試完畢，這批電腦將提
供給學校老師電子備課及學生開展「七彩課堂」使用。
8月底，第八屆花樣年 · 發現幸福之旅暨「為留守兒童設計」資助
項目之一，由龍祥社工服務中心主導的「安全劇樂部」計劃執行
完畢，該項目以有趣有味有料的兒童社區劇場為途徑，組織孩
子們根據日常安全情況編輯劇本並排練成情景劇，同時開展小
主持人培訓，共計實施76場次活動，共計1,538人次流動留守兒
童因此受益。
8月14日，花樣年涇川美年文化城一起開盤，開盤當日即以花
樣年公益基金會名義，資助了涇川縣2016年高考中文科、理
科、文化藝術類考生各前17名，中考的前17名共計68名學生，
每人給予資助人民幣1,000元，共計人民幣68,000元。
8月，安康年各養老服務中心，分別以「愛的回憶.幸福七夕」
關愛探訪、長者「悅」生日會、三伏酷暑講座、秋季養生講座等
為主題，舉行系列愛老、尊老、護老活動。
8月1日，青羊區安康年承接第一個社區公服資金項目《四道街
舞蹈興趣班共建協議》，服務採購額人民幣0.38萬元。
9月19日，為紀念花樣年捐助吉安希望小學十年，花樣年以時
下流行的微信接龍方式，（一人一照曬祝福，花小十年成長
+），接龍共同創造一個H5文件，十天時間內瀏覽量即達4.6
花樣創造價值。 16 17
環境、社會及管治報告
萬，轉發參與人數200餘人次，在員工、支教老師、學校、業
主等多年跟隨花樣年希望小學一起成長的志願者中，掀起了一
股感恩、回憶、分享的熱潮。
9月26日，作為花樣年捐助吉安希望小學十年的系列活動之
一，旨在低門檻、趣味性、更多人參與的「鞋盒禮物」正式開始
徵集招募。此批旨在為鄉村小朋友募集快樂的「鞋盒禮物」，將
代表著花樣年人對吉安希望小學孩子們的一份心意，在10月份
由志願者親自送抵吉安希望小學。
9月28日，吉安縣教育局、吉安希望小學校方一行7人，來到深
圳向花樣年匯報吉安希望小學十年捐建的成績，以及校方關於
學校未來發展的規劃。
9月23日–25日，第五屆慈展會在深圳會展中心召開，花樣年公
益基金會組織志願者前往學習觀摩，並收集參與展會的公益機
構資料、信息。
9月12日，中秋佳節臨近。由小善公益贈送給花樣年公益基金
會的哈密瓜，一路乘坐著拖拉機、卡車、火車，從遙遠的新疆
直奔深圳，送到花樣年集團中國志願者的茶水間，成為中秋節
前得到花樣年資助的留守兒童們給捐贈者最甘美的回饋。
9月9日到9月12日，作為「為留守兒童設計」資助項目，獨立紀
錄片「農民導演」蔣能傑費時兩年拍攝的留守兒童紀錄片《加一》
在深圳首發，在深圳關內關外點映6場，繼而開啟全國巡迴播
映的序幕。
9月6日，「為留守兒童設計」資助項目之「走進希望，靠近夢
想－為他們送一雙鞋」第三季開始啟動。這一次，該活動為深
處全國最貧困縣－甘肅省白銀市會寧縣的侯家川鎮蘆河小學，
募集一些學生的學習和生活用品，並為其建設一個現代化的影
9月15日，青羊區安康年承接社區公服資金項目《商業街社區公
服資金「樂活學園」項目》，服務採購額人民幣1.39萬元。9月29
日，成都伊甸社工服務中心到雙橋站參觀、訪問，交流老年社
10月26日，「花樣年捐助吉安希望小學十周年慶典」活動在江西
省吉安縣花樣年希望小學舉行，中國東方航空公司、小書有愛
青少年成長關懷中心、深圳特區報、吉安市委及縣委領導、吉
安市縣教育局社會各界的公益合作夥伴、媒體記者及當地政府
領導，及花樣年集團領導一起聚集一堂，以校園參觀、慶典儀
式、座談會等形式，共商學校發展大計。
10月底，由花樣年長江二期高管捐贈的吉安希望小學飲用水工
程項目，完成招標、建設、驗收工作，正式投入使用。學校
1200多師生從此有了乾淨的溫開水應用。據了解，該飲用水工
程供應商聽說花樣年持續十年捐建學校的事跡以後，深受感
動，公益價格提供了全套設備，並給每個孩子贈送一個飲水
10月底，為了鼓勵孩子們多運動、鍛錬好身體，花樣年集團給
吉安花樣年希望小學的孩子們贈送一雙運動鞋，這也將成為花
樣年捐贈給該校的一個傳統項目。
10月26日，花樣年集團公益合作夥伴－東航凌燕的9名志願者
們分別從杭州、上海、南昌等地出發，再度來到吉安希望小
學，為學校11名貧困學生送去慰問金和學習生活用品，並進行
了貧困學生家庭的回訪工作。據了解，這是東航凌燕第六年持
續進行此項活動。
環境、社會及管治報告
10月26日，曾給花樣年吉安希望小學捐贈6,000冊圖書的公益機
構－深圳市小書有愛青少年成長關懷中心的理事長鄒媛媛，來
到學校查看圖書使用情況，並向學校校長、圖書管理老師等分
享了小書有愛在圖書捐贈、圖書使用方面的專業經驗。
10月12日，青羊區安康年承接商業街社區公服資金《年年重九
勝春光.久久佳節敬老情》活動，服務採購額人民幣1.5萬元。
10月14日，青羊區安康年承接少城街道服務職能轉移《重陽敬
老 · 軍民一家親》活動，服務採購額人民幣0.7萬元。10月20
日，青羊區安康年承接四道街社區公服資金《關愛老人.敬老
孝親》活動，服務採購額人民幣1.15萬元。
10月，青羊區安康年參加青羊區「創智青羊、活力社區」2016年
青羊區社會組織創客大賽，榮獲三等獎，受區教育局資助人民
幣2萬元，獎金人民幣1萬元。此為安康年第一次參與區級公益
創投大賽並獲獎。
11月4日，由花樣年公益基金會和花樣會聯合組織的花樣年第
九屆愛心助學行活動舉行，30多名業主、客戶家庭組成的志願
者團隊來到吉安希望小學，幫扶貧困學生，和孩子一起舉行趣
味運動會，到幫扶的孩子家中進行家訪，勤工儉學打松果賣錢
11月4日，在第九屆愛心助學行上，蘇州公司的公益合作夥伴
蘇州大乘環保建材有限公司決定向學校捐贈一條全新的水性環
保跑道，該跑道將由蘇州大乘直接捐贈給學校，預計在明年建
11月20日，「樂享公益生態趣跑」活動於大溪谷趣味開跑，來自
全國各地的花樣年業主、客戶等志願者們齊聚大溪谷，於趣跑
過程中感受著大溪谷的原生態風光，又享受著花樣跑步帶來的
趣味與驚喜，同時又為吉安花樣年希望小學的孩子們募得4,500
個學習包。
11月底，第八屆發現幸福之旅暨「為留守兒童設計」項目最後一
批資助發放完畢，項目正式結項。
11月17日下午，民政部副部長顧朝曦一行考察了安康年養老服
務中心雙橋站點的功能佈局，聽取了安康年「三位一體」的養老
服務模式介紹，看望了養老服務中心入住的老人。
11月29日，青羊安康年將軍街站組織開展感恩日活動。
12月22日–23日，在花樣年公益基金會志願者帶領下，吉安花
樣年希望小學學校及教育局一行，前往成都與成都外語學校初
中部、小學部，以及浦江花樣年其相學校進行了深入的交流學
花樣創造價值。 18 19
環境、社會及管治報告
12月底，吉安希望小學整體維修工程開始啟動，此次維修工程
旨在對十年來捐建的建築進行整體保養，共計花費金額約人民
幣16.34萬元，未來每年提供人民幣3萬元維修費用，大型的維
修養護項目額外申報，以對學校進行日常維護。
12月15日，第九屆花樣年 · 發現幸福之旅暨「為幸福設計－福.
藝術館設計與創意徵集大賽」精彩啟程。國內外跨界的大咖評
委匯聚，創意組和專業組「人人皆可談論幸福」的低門檻參與，
50個獎項共計人民幣20萬獎金的誘惑，召喚著每個追求生活品
質的創想家們。
12月，伴隨著「為幸福設計－福 · 藝術館設計與創意大賽」啟
動，由花樣年公益基金會組織、深圳特區報全媒體鼎力支持的
「為幸福設計」之帶來幸福的老物件開始啟動徵集。每徵集到一
份「老物件及背後的故事」，花樣年公益基金會將捐出人民幣
100元公益基金，專項用於吉安花樣年 · 希望小學的發展建設及
學生學習用品的購置。
12月27日、28日下午，作為「為幸福設計－福.藝術館設計與
創意大賽」的線下活動，主題為「幸福的藝術館」設計工坊活動
分別走進了清華大學和北京建築大學，一批設計作品中具有溫
度和幸福感的設計師、藝術館運營專家、策展人，特別是幸福
實驗室的幸福研究專家等意見領袖，與在校師生、設計師、業
內人士和廣大公眾共同探討幸福、藝術、藝術館的課題，並做
了大賽的宣講。
12月15日，安康年雙橋路北日間照料中心盛大開業，安康年
子悅大學舞蹈班的學員現場表演了精彩的節目，近300名社區
居民參加了開業儀式。25位長者現場就辦理了安康年會員服務
卡。該站點是一家為社區居民提供專業的居家養老便民服務的
機構，佔地面積300平方米，建築面積200平方米，共計投入近
人民幣30萬元，設有理療室、兒童活動室、棋牌室等活動區
域，可同時容納100名左右老人在站參加活動。
12月27日，成華安康年建設路日間照料中心順利開業，建設路
街道辦事處、培華路社區相關領導及社區居民約120人了參加
了開業儀式。該站點建築面積140平方米，內設理療室、閱覽
室、棋牌室等功能室，能同時容納50名老年人參加活動。
12月19日，成華區安康年與建設路街道簽署《居家養老服務政
府採購合作協議》，服務採購額人民幣0.86萬元。
12月25日，成華區安康年雙橋子街道養老服務中心接受成華區
民政委托第三方評估，獲評三等價，獎金人民幣2萬元。
致尊敬的股東
一、 社區+布局、資本化疾進，產業金融集團格局
2016年是花樣年實施戰略轉型承上啟下的一年，公司堅持「社
區+」發展戰略，在保持房地產銷售業績穩健增長的基礎上，
社區相關業務亦助力了公司業績的增長，多項業務呈現齊頭並
進、有序發展的格局，初步完成集團業務體系的搭建及商業模
式的轉化。
2016年，在國家宏觀房產調控政策逐漸加碼及各地房產調控新
政頻頻出台的背景下。面對複雜外部環境，花樣年始終堅持審
慎控制投資風險的策略，此種戰略舉措鞏固了一、二線城市及
區域核心城市地產業務的持續快速發展，強化了公司持續盈利
武漢錦綉城
花樣創造價值。 20 21
截至日止年度，公司累計實現合同銷售金額約
人民幣122.06億元，累計合同銷售面積132.53萬平方米，再度
超額完成全年銷售目標。與此同時，公司旗下集團憑藉
其優異的業績和創新的商業模式成功進入新三板創新層。截至
2016年底，公司業務體系初步形成成熟業務、成長業務和孵化
業務三大梯隊，確保公司在短中長三個歷史階段都有持續增長
性。基於社區+相關產業，公司正加速向產業金融集團邁進，
以服務為根，以資產為本，為客戶提供有趣、有味、有料的生
活空間及體驗。
二、 業績及股息
截至日之財政年度，公司實現營業收入約為人民
幣10,921百萬元，較之上年度增長33.8%。本公司毛利由2015年
人民幣2,519百萬元增加40.1%至2016年約人民幣3,528百萬元，
而2016年之毛利率則為32.3%。本公司年度溢利由2015年人民
幣1,403百萬減少24.1%至2016年人民幣1,064百萬元，主要由於
匯兌虧損由2015年人民幣234百萬增加185.1%至2016年人民幣
666百萬元。為回報股東支持，公司董事會建議派發2016年度
之期末股息，每股5.00港仙。待本公司應屆股東周年大會批准
三、 市場及業務回顧
2016年，全球經濟總體復蘇乏力，發達經濟體總需求不足和長
期增長率不高現象並存，發達經濟體經濟增速在低位徘徊，美
國經濟增速面臨向下調整壓力，歐元區和日本有望保持弱勢向
上復蘇。新興經濟體總體增長率下滑趨勢難以得到有效遏制，
且預計不同新興市場國家經濟增長的分化格局仍將持續。面對
全球經濟深度調整，中國堅持穩中求進，扎實推進穩增長、調
結構、惠民生，持續完善宏觀經濟政策，創新宏觀調控方式，
在適度擴大總需求的同時，大力推進供給側結構性改革，在國
內經濟增速放緩的壓力下，經濟形勢仍然出現了積極變化。
經濟總體運行平穩，結構調整深入推進，新的發展動能加快積
2016年房地產行業發展分兩個階段，上半年在貨幣信貸寬鬆、
調控政策環境影響下，市場預期顯著改善，成交活躍，下半年
因國家宏觀房產調控政策逐漸加碼及各地房產調控新政頻頻出
台的背景下，房地產市場交易出現下滑。去庫存仍是2016年的
房地產行業的主基調，三四線城市積極去庫存與熱點地區防範
資產泡沫風險並存。商品房銷售全年呈拱形曲線走勢，地方因
城施策明顯。
花樣創造價值。 22 23
上述經濟演變及房地產行業發展分化，符合花樣年的年初預
判。花樣年地產堅持一貫戰略，深耕中國經濟發展最活躍的珠
三角、長三角、京津都市圈、成渝經濟區四大區域以及中國中
部地區。受益於均衡的城市佈局及全國樓市持續發展，花樣年
所重點佈局的深圳、上海、南京、東莞、武漢、惠州、天津等
城市成交量繼續持續上漲。花樣年的戰略舉措鞏固了我們在
一、二線城市及區域核心城市地產業務的持續發展的根基，強
化了我們持續盈利能力。相信我們所具備的完備的房地產開發
經驗、模式創新能力、客戶資源和產業整合能力、準確的趨勢
分析能力以及對項目運營的細節把控、對營銷理念的優化創新
等多方面的優勢將助力花樣年在多變的市場中把握戰略性機
遇，發掘快速發展中商機。
日，集團附屬公司深圳市花樣年地產集團有限公
司於實現了房地產業務合同銷售面積132.53萬平方米，實現合
同銷售金額約人民幣122.06億元。銷售金額同比增長8.3%，超
額完成年度銷售目標。
藉著過往一年為客戶持續提供的優質產品、服務，以及未來發
展的潛力，公司獲得傳媒及資本市場的肯定。
日，花樣年獲得香港專業財經分析師及評論家的進一步認可，
於「香港股票分析師協會15周年誌慶暨2016上市公司年度大獎」
上獲頒「上市公司年度大獎」。
1、 契合「社區+科技與美」投資邏輯，產業版圖進一步擴大
日，花樣年參與投資的深圳市幸福萬象投資合夥企
業和花樣年全資附屬公司深圳前海嘉年投資基金管理有限公
司，聯合收購萬達物業管理有限公司全部股權，成為中國物業
管理行業迄今規模最大的一次收購案例，此為物業行業通過並
購實現增長的成功實踐。未來，花樣年體系內的開元國際物業
將會為萬達物業旗下住宅類社區提供物業顧問及管理服務，花
樣年國際物業（）將會為萬達旗下寫字樓等商務社區提供
物業顧問及管理服務此舉體現了集團的並購整合能力，增強了
集團金融驅動效率，花樣年的物業版圖進一步擴大，花樣年社
區管理龍頭地位更為鞏固。
2016年5月，花樣年控股集團收購北京亞新科天緯油泵油嘴股
份有限公司（以下簡稱天緯公司）59.84%權益，成為後者的第
一大股東。秉承「科技與美」的共同理念，花樣年控股集團與天
緯公司實現強強聯合。進軍製造業，不僅能提升花樣年產業方
面的優勢，推動中國實業的發展，也能更廣泛地整合產業鏈資
源，為社區服務提供支持。此舉是花樣年打通產業鏈、佈局高
端製造業的重要一環。
組建深圳立得屋住宅科技有限公司，進行完善的建築產業鏈構
建，實現花樣年建築產品的核心－「四化」：環保化生產、定制
化服務、個性化裝修、智能化家居。在建築工業化的基礎上，
實現技術與經濟和市場的有機結合，把建築工業化向前端的產
品開發、下游的建築材料、建築能源甚至建築產品的銷售延
伸。為集團社區製造實現規模化、可持續發展提供綜合解決方
2、 社區服務行業規模第一優勢持續鞏固，生態圈構建初具
花樣年旗下彩生活服務集團有限公司（港交所股份代號：1778）
自2014年於聯交所主板成功上市以來，借力資本市場東風，不
斷加快擴張步伐。彩生活戰略生態圈構建初具雛形。2016年11
月18日，彩生活與上海銀灣生活網絡股份有限公司達成戰略合
作夥伴關係。合作雙方將在社區B2F(Business to Family)服務平台
建設、資源互通、股權投資、技術支持等方面開展深度合作。
上海銀灣及其關聯公司約1.1億平方米的750個在管項目及銀灣
旗下約460個銀鑰匙聯盟加盟公司的2.5億平方米、約2,200個管
理項目將使用「彩之雲平台」這一最大的B2F平台。同時，彩生
活將現有的物業收費系統與銀灣、銀鑰匙聯盟的物業收費系統
打通，融入銀灣及銀鑰匙聯盟企業。管理規模的擴張將進一步
提升「彩之雲」平台的運營效率和盈利能力及彩生活的品牌吸引
彩生活作為全國最大社區服務運營商，積極佈局社區服務生
態，並以商業生態、技術生態、金融生態建立自己獨有的生態
圈下孵化器模式。不僅能夠為入駐企業提供包括創業導師、資
金、法律、財務諮詢等方面的支持與服務，而且能讓入駐企業
共享彩生活管理的全國2,000多個社區和面向所有業主開放的彩
之雲平台。不僅解決了創業者低成本創業問題，更為創業者打
通了社區商業入口。
花樣年旗下彩生活住宅得到市場廣泛認可。彩生活住宅已經進
入209個城市，與27個開發商簽署了合作協議，銷售量為4,513
截至日，彩生活共簽約管理面積395.1百萬平方
米，簽約管理項目2,339個小區，共計覆蓋了209個城市。彩之
雲APP的註冊用戶數為3.03百萬，活躍用戶超過1.74百萬，活躍
度達到57.4%。第三方垂直應用在彩之雲平台上取得了良好的
經營數據，生態圈的構建初具雛形。
3、 社區金融閉環初成，產業金融集團格局初現
花樣年社區金融為集團的重要發展引擎與核心業務板塊，其通
過持續的資源整合與模式創新，以戰略投資、合作、並購等方
式穩步擴張金融業務，並與集團其他業務板塊形成深度協同。
社區金融集團通過財富管理、融資租賃、小額貸款、P2P、基
金、支付等多種形式，圍繞「社區金融」的主線進行。目前分支
機構正逐步覆蓋全國，客戶數量和業務規模持續擴大。
花樣創造價值。 24 25
社區金融集團旗下的互聯網P2P平台－錢生花已融資超人民幣
20億元，註冊用戶1.20百萬；中安信保險經紀圍繞「社區保險」
模式落地，開發「社區+保險」產品，結合社區用戶場景化需
求，在線與線下聯動，主推車險、海外理財產品、財產險等產
品及服務；花樣年融資租賃重點關注汽車、立體車庫、
停車場智能道閘設備、醫療衛生設備、生鮮電商及電影院線等
與社區密切相關行業，在金融服務深入社區的同時獲取穩定租
花樣年戰略轉型已取得初步成效，形成基於社區綜合服務、金
融的有機生態圈系統，產業金融集團格局初現。公司將繼續建
立各平台和應用之間相互協調的有機生態圈，打造成為中國領
先的以金融為驅動、社區服務為平台、開發為工具的產業金融
4、 發行優先票據，助力後續穩健發展
在融資方面，集團審時度勢，把握境外資本市場窗口期，在
2016年5月份發行的2019年到期人民幣6億元優先票據的基礎
上，於日新增發行人民幣10億優先票據，於2016
年9月27日發行5年期4億美元優先票據，及於日
發行5年期1億美元優先票據；以上發行均受到國際投資者熱烈
追捧，獲得數倍超額認購，此舉使得集團的資金成本較此前進
一步降低。未來集團將繼續優化境內外債務結構，降低企業資
金成本，提升財務穩健性和資金使用效率，助力企業持續穩健
5、 加快集團海外資產佈局，用全球視野整合集團八大業務
隨著全球經濟一體化，發達經濟體與新興經濟體進行新一輪的
分工，中國資本走向全球，整合全球資源發展集團業務是趨
勢，我們需要在新一輪分工中嫁接集團和全球資源，通過業務
全球化更加豐富集團資源整合能力和盈利模式。新成立的美國
合營企業，成功完成養老產業相關投資，與社區養老已有的運
營實踐實現有效協同，2017年，集團將成立英國公司。花樣年
正在用全球視野整合集團八大業務板塊。
6、 加強社區服務研究，推動行業轉型升級
日，由花樣年集團、彩生活服務集團、世聯行、
零點有數、中關村大數據產業聯盟、中國物業管理協會聯合發
起成立的社區服務研究機構－搜社社區服務發展研究院（以下
簡稱搜社），正式發佈了成果性報告－「社區溫度計1.0」。搜社
定位於中國最具深度的社區運營與服務綜合性戰略諮詢機構，
旨在為中國社區服務提供市場化綜合解決方案，並力圖通過社
區家庭基本信息、活動軌跡等大數據收集，了解社區及社區服
務現狀，發現目前社區活化情況，挖掘社區活化因子，探索社
區活化的主要因素，為社區商業的發展和社區服務的提升提供
指導。作為一項面向社區用戶進行的大數據深度挖掘，花樣年
與彩生活提供的龐大用戶群對社區溫度計的開發起到了關鍵作
四、 企業社會責任
1、 整合資源，踐行社會公益責任
2016年，作為花樣年集團承擔社會責任的載體－深圳市花樣
年公益基金會通過資源整合，繼續穩步發展藝術公益、養老
公益、教育公益三大品牌項目，踐行日行一善樂享公益的理
念，開展了第八屆花樣年 . 發現幸福之旅暨「為留守兒童設計」
項目，藝術公益項目－第九屆花樣年 . 發現幸福之旅項目，花
樣年第九屆愛心助學行，「樂享公益生態趣跑」募捐活動，花樣
年集團公益合作夥伴－東航凌燕的志願者們對吉安希望小學的
貧困學生送去慰問金和學習生活用品等公益活動，持續回饋社
會，致力於成為促進社會進步與可持續發展的重要公益力量。
2、 環境保護
作為一間肩負社會責任的公眾公司，花樣年自成立以來，始終
高度重視企業於營運、服務過程中對環境的保護。公司主動對
管理人員和職工開展環保教育，積極動員企業職工和社會公眾
保護環境，致力於成為保護環境的重要力量和重要組織者，積
極參與改善環境的活動，主動承擔環境保護的社會責任。環境
保護現已成為公司清晰的企業責任政策的支柱之一，公司並據
此制定相關政策以保障執行。根據《中華人民共和國環境保護
法》等法規及公司環境保護政策，花樣年於業務營運中主要通
過以下方面踐行環保理念：
關注最新法規，並確保合作夥伴及員工遵守執行，定期為員工
提供環保安全訓練，提高員工個人及公司整體的環保意識理
於項目開發規劃中融入環保元素，把項目設計、周邊綠化環
境、環保設施等均納入項目規劃考慮範圍；
於項目施工運營階段，對施工現場進行環境及安全監控、對施
工人員進行環保教育及管理，並推行環保創新之施工方法，開
展住宅產業化試點，實現環保節水、節能減排；
關注室內環境空氣質素，採用環保設計及環保裝修物料，確保
所有住戶及員工均享有健康生活環境；
公司重視資源循環利用，倡導節約環保的企業文化。公司員工
節約用水、用電。與社區服務運營中使用環保再造物料、並不
斷留意循環再造科技的行業新發展並加以應用；
公司在社區服務的開展中，重視環保宣傳、提高客戶的環保意
識，減少能源消耗量而不影響服務質素。
花樣年恪守可持續發展理念，並根據企業責任政策鼓勵員工、
合作夥伴及客戶維持高度的環保標準。
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3、 公司與合作夥伴、消費者及員工的關係
花樣年在運營發展中，不僅關心業績表現，更重視締造可持續
發展的根基－與合作夥伴、消費者、員工的良好關係的建立與
公司致力於成為有趣、有味、有料的生活空間及體驗的引領
者，以公平、尊重的態度對待員工、合作夥伴，提供一個讓員
工能夠施展才華和發揮潛能的工作平台，致力於與合作夥伴建
立長期互利的商業關係。
公司為有價值追求的客戶提供品位獨特、內涵豐富的生活空間
及體驗。通過充滿人性洞察和互聯網思維的模式創新，賦予商
業模式更多的創造力，讓客戶享有充滿驚喜的、品味獨特的、
豐富多彩的生活空間和體驗，建立公司與客戶的緊密度。花樣
年將社區服務、金融、商業、文化旅遊、養老等各個板塊資源
以創新方式進行融合協同，以優化體驗為主導，強化公司於客
戶心中的認同度。
同時，公司也會依照相關法規和內部制度，防範公司員工與合
作夥伴、消費者之間出現的不正當的利益輸送，維持相互之間
誠信、公正、透明的關係。
五、 我們未來的事業
2016年，全球經濟總體復蘇乏力。上半年全球經濟局勢動盪，
主要經濟體的經濟增長並無大的亮點，風險事件頻發，美聯儲
加息預期擾動市場情緒，英國退歐對歐盟乃至世界經濟造成重
創。下半年，全球貨幣氛圍將進一步寬鬆，經濟復蘇步伐放
緩，貨幣政策以及政治風險催生不確定性。
面對全球經濟深度調整，2017年我國經濟下行壓力依然較大、
結構調整喜憂參半。總體經濟復蘇和結構的優化雖為經濟主基
調但仍然面臨較大挑戰。面對具有挑戰的外部環境，花樣年集
團積極佈局境內、境外兩大市場，積極推動社區+產業協同發
展，推動產融結合，初步形成具有鮮明特色、業務邏輯較為清
晰的戰略格局。
2016年是公司年戰略規劃中的承上啟下的關鍵一
年，第一階段收官之年，公司圍繞社區綜合運營服務主題，完
成成熟業務板塊的深化轉型與新興業務板塊的探索孵化。展望
2017年，是發展與擴張階段的關鍵一年，公司將繼續立足於社
區，調整業務結構，在繼續優化發展彩生活、解放區住宅社區
服務運營平台的同時，緊抓推動商務社區、商業社區、養老社
區快速發展，同時以科技與美的產業思維，積極佈局具有新增
長點的科技類業務。積極推動公司業務板塊的產業協同和產融
結合，打造基於社區+的產業叢林體系，實現業務體系的輕重
結合，為公司長遠發展奠定堅實基礎。
集團經過近二十年的發展，我們見證了中國經濟的奇蹟，經歷
了行業跌宕起伏的變化，通過公司同仁的不斷努力，公司取得
持續的進步和發展。公司的發展離不開一路同行的股東、投資
者、合作夥伴及客戶的理解和支持，本人藉此機會代表董事會
向全體股東、投資者、合作夥伴及客戶的信任和支持致以衷心
的謝意。2017年全球經濟形勢依然多變，董事會在2017年的工
作中，將一如既往秉承謹慎、認真、勤勉、盡職的態度，繼續
積極通過模式創新推動各項業務發展，繼續擴大社區運營服務
領域的行業領先優勢，繼續積極探索新形勢下社區服務領域相
關產業的廣闊未來，希望大家能夠繼續與我們同行，共同收穫
奮鬥與光芒閃耀的未來！
二零一七年三月十七日
花樣創造價值。
管理層討論及分析
本集團的收入主要來自(i)出售我們已開發物業；(ii)租賃投資物業；(iii)提供物業代理及相關服務；(iv)提供物業經營及相關服務；(v)
提供及相關服務及(vi)提供旅遊代理服務的所得收入。截至日止年度，本集團的收入達到約人民幣10,921百
萬元，較2015年約人民幣8,164百萬元增加33.8%。年內本公司擁有人應佔利潤約為人民幣806百萬元，較2015年約人民幣1,211百萬
元減少33.4%。
本公司向購房者轉移擁有權的重大風險及回報時（即在有關物業竣工並已將物業的佔有交付予購房者時）即確認物業銷售收入。物
業開發的收入指本集團出售持作出售的物業的所得款項。2016年物業開發的收入約人民幣8,366百萬元，較2015年約人民幣6,562百
萬元增加27.5%，由於本年越華創新科技於深圳出售的房地產大賣，導致深圳今年房地產市場過熱。下表載列各項目於2016年及
2015年帶來的總收益及於該兩個年度出售的物業的總建築面積。
2016年 2015
總建築面積 平均售價 總收益
總建築面積 平均售價
人民幣千元 平方米
人民幣千元 平方米
成都香年廣場 4,386 488 8,984 1,083 100 10,834
惠州別樣城 56,553 6,355 8,899 209,520 39,966 5,242
成都花樣城 39,532 7,847 5,038 1,203,322 278,989 4,313
東莞江山 17,971 1,155 15,564 – – –
無錫花郡 92,574 20,745 4,462 154,336 25,254 6,111
蘇州太湖天城 353,398 42,267 8,361 806,641 123,453 6,534
東莞君山 – – – – – –
成都美年國際廣場 92,710 10,001 9,270 489,725 45,811 10,690
成都大溪谷 61,350 8,235 7,450 353,002 35,252 10,014
成都君山 21,434 7,222 2,968 28,235 6,298 4,483
成都福年廣場 – – – – – –
成都花好園 918 401 2,292
管理層討論及分析
2016年 2015
總建築面積 平均售價 總收益
總建築面積 平均售價
人民幣千元 平方米
人民幣千元 平方米
成都花郡 2,161 506 4,270
成都喜年廣場 1,308 94 13,951
天津花郡 223,441 43,972 5,081 95,118 16,139 5,894
無錫喜年廣場 163,842 29,108 5,629 86,084 11,563 7,445
惠州花郡 16,992 3,353 5,067 28,703 5,824 4,929
桂林花樣城 282,505 66,212 4,267 32,263 6,972 4,627
南京花生唐 3,524 120 29,356 – – –
大理藝墅花鄉 – – – – – –
桂林麓湖國際社區 642,530 137,306 4,680 428,391 80,892 5,296
成都龍年廣場 543,275 130,750 4,155 501,187 107,103 4,679
惠州TCL項目 888,723 148,596 5,981 267,001 40,208 6,640
武漢花郡 999,925 106,872 9,356 617,635 67,088 9,206
武漢花樣城 936,236 17,178 5,469
深圳龍年大廈 48,550 3,169 15,321 510,644 25,043 20,391
深圳龍岐灣 149,092 2,639 56,503
深圳樂年廣場 529,560 26,003 20,365
寧波花郡 730,589 79,829 9,152 651,985 69,126 9,432
蘇州喜年廣場 1,445,989 79,647 18,155 6,464,873 985,080 6,563
其他（包括出售停車位及
安置房建造） 16,886 97,193
8,365,954 6,562,066
花樣創造價值。 30 31
管理層討論及分析
物業投資產生的收入由2015年約人民幣183百萬元增加32.2%至
2016年約人民幣242百萬元。此增加主要由於對外出租投資物
業面積增加。
物業代理服務
物業代理服務產生的收入由2015年約人民幣24百萬元增加9.4%
至2016年約人民幣27百萬元。此增加主要由於本集團提供代理
服務及管理服務的社區數目增加。
物業經營服務
物業經營服務產生的收入由2015年約人民幣1,270百萬元增加
30.1%至2016年約人民幣1,652百萬元。此增加主要由於本集團
於2016年所管理的物業建築面積以及所提供的增值服務範圍均
有所增加。
酒店服務產生的收入由2015年約人民幣122百萬元減少6.4%至
2016年約人民幣114百萬元。此減少主要由於出售本集團附屬
旅遊代理服務產生的收入約為人民幣520百萬元，乃透過收購
星晨旅遊及ASIMCO Investments III Limited。
毛利及毛利率
毛利由2015年約人民幣2,519百萬元增加40.1%至2016年約人民
幣3,528百萬元，本集團的毛利率於2016年為32.3%，而2015年
的毛利率則為30.9%。毛利率的上升由於本年度大賣的深圳市
越華創新科技工業城有限公司出售的房地產在深圳，深圳本年
房地產市場過熱，導致毛利上升，且本年彩生活以及由
於業務擴展，收入成本均有增長等導致毛利上升。
其他收入、收益及虧損
本集團於2016年錄得其他淨虧損人民幣585百萬元（2015年：人
民幣108百萬元）。此變化主要來源於2016年匯兌損失人民幣
666百萬元（2015年：人民幣234百萬元）。
銷售及分銷費用
本集團的銷售及分銷費用於2016年為約人民幣223百萬元，較
2015年約人民幣319百萬元減少30.1%。此減少主要是由於實體
廣告宣傳費、銷售代理費及其他費用的減少。
深圳福年廣場
花樣創造價值。 32 33
管理層討論及分析
本集團的行政費用由2015年約人民幣741百萬元增加14.8%至
2016年約人民幣851百萬元。此增加主要由於本集團在社區化
轉型過程中營運規模擴大，需要更多的員工數量支撐業務發
本集團的融資成本於2016年約人民幣932百萬元，較2015年約
人民幣302百萬元增加208.3%。融資成本的增加主要是由於帶
息負債年均餘額的增加，抵銷整體利率略降影響的結果。
所得稅開支
本集團的所得稅開支於2016年約人民幣1,442百萬元，較2015年
約人民幣1,319百萬元增加9.3%。此增加主要是由於土地增值稅
本公司擁有人應佔利潤
本公司擁有人應佔利潤由2015年約人民幣1,211百萬元減少
33.4%至2016年約人民幣806百萬元。
流動資金、財務及資本資源
於日，本集團的銀行結餘及現金總額約人民幣
11,134百萬元（2015年：約人民幣4,218百萬元），與2015年12月
31日相比增加164.0%。本集團的部分現金為受限制銀行存款，
限於房地產開發使用。該等受限制銀行存款將於有關物業開發
（與該等存款有關）完工後予以解除。
管理層討論及分析
淨負債比率
與日淨負債比率75.8%相比，本集團於2016年12
月31日的淨負債比率為83.0%，大幅上升7.2個百分點。淨負債
比率乃以淨負債（借款、優先票據及債券，以及已發行資產抵
押證券總額扣除銀行結餘及現金以及受限制╱已抵押銀行存
款）除以總權益計算。
借款及本集團資產抵押
於日，本集團擁有分別合共約人民幣3,367百萬
元（日：約人民幣3,964百萬元）、合共約人民幣
18,380百萬元（日：約人民幣9,535百萬元）及合共
約人民幣275百萬元（日：零）的借款、優先票據
及債券，以及已發行資產抵押證券。借款方面，其中約人民
幣929百萬元（日：約人民幣1,408百萬元）將於一
年內償還、約人民幣2,336百萬元（日：約人民幣
2,468百萬元）將於二至五年內償還及約人民幣103百萬元（2015
年12月31日：約人民幣88百萬元）將於五年後償還。優先票據
方面，其中約人民幣1,575百萬元（日：約人民幣
1,004百萬元）將於一年內償還及約人民幣16,804百萬元（2015年
12月31日：約人民幣8,531百萬元）將於一年後償還。
於日，絕大部份借款均以本集團的土地使用權及
物業作抵押。優先票據由本集團若干附屬公司透過質押其股份
共同及個別擔保。
本集團主要於中國經營業務。除以外幣計算的銀行存款、借
款、融資租賃承擔及優先票據外，本集團並未面對任何其他重
大直接匯率波動風險。於2016年，儘管人民幣兌美元及港元的
匯率有所下降，惟董事預期，人民幣匯率的任何波動將不會對
本集團的營運造成重大不利影響。
於日，本集團已分別就建築及土地發展開支承諾
支付約人民幣1,604百萬元（2015年：人民幣3,867百萬元）的款
截至日，本集團已就若干銀行因應本集團的物業
買家所訂立的按揭貸款而提供的按揭融資提供約人民幣6,258百
萬元（2015年：約人民幣6,442百萬元）的擔保。根據擔保條款，
倘該等買家拖欠支付按揭，本集團須償還結欠的按揭貸款連同
相關累計利息及違約買方結欠銀行的任何罰款。本集團其後有
權接管相關物業的法定業權。擔保期自授出相關按揭貸款的日
期開始，並於買家取得個人房地產所有權證時終止。董事認
為，由於違約風險輕微，因此，概無於截至日止
年度的財務報表確認擔保合約撥備。
僱員及薪酬政策
於日，撇除為酬金制小區僱用的員工，本集團
擁有約29,038名僱員（日：約12,141名僱員）。截
至日止年度員工總成本（包括董事薪酬）約人民幣
1,146百萬元（2015年：約人民幣629百萬元）。薪酬乃參考相關
員工的表現、技術、資格及經驗及根據當時的市場慣例而釐
定。除支付薪金外，其他員工福利包括強制性公積金（就香港
僱員而言）及國家管理的退休福利計劃（就中國僱員而言）的供
款、一項酌情花紅計劃及一項購股權計劃。
本公司於日採納購股權計劃。截至2016年12月
31日，共授出142,660,000份購股權及年內共有0份購股權失效
（2015年：19,325,000份），618,000份購股權獲行使（2015年：
3,721,000份）。於日，尚未行使之購股權數目為
85,326,000份。
花樣創造價值。 34 35
管理層討論及分析
房地產開發
合同銷售期項目發展
2016年房地產政策經歷了從寬鬆到熱點城市持續收緊的過程，隨著熱點城市房價地價快速上漲，政策分化進一步顯現。一方面，
熱點城市調控政策不斷收緊，限購限貸力度及各項監管措施頻頻加碼，遏制投資投機性需求，防範市場風險，導致熱點一線及二
線城市市場快速急凍；另一方面，三四線城市仍堅持去庫存策略，從供需兩端改善市場環境，政策調控相對溫和。同時，中央加
強房地產長效機制建設，區域一體化、新型城鎮化等繼續突破前行，為行業長期發展積極構建良好環境。
在整體市場環境的改變之下，本集團地產業務全年緊抓市場視窗期，上半年全力衝刺，暢銷產品快速熱銷，在兼顧銷售溢價的同
時快速回籠現金流，保障企業快速發展的資金需求；下半年趁勢而為，繼續借政策利好，快速走貨跑量，10月政策調控，快速抓
住公寓、商辦類物業的市場突破機會，積極尋求相對難去化產品的突破，使得本集團在貨量結構方面進一步優化。
報告期內，本集團實現合同銷售金額人民幣12,206.22百萬元，合同銷售面積1,325,320平方米。其中，人民幣6,028.45百萬元，來自
城市綜合體項目，佔本集團合同銷售總金額約49.4%；人民幣3,774.31百萬元，來自精品高檔住宅項目，佔本集團合同銷售總金額
約30.9%；人民幣2,403.46百萬元，來自中高檔住宅項目，佔本集團合同銷售總金額約19.7%。
不同產品類型的合同銷售額佔比 不同產品類型的合同銷售面積佔比
精品高檔住宅
城市綜合體
中高檔住宅
精品高檔住宅
城市綜合體
中高檔住宅
管理層討論及分析
2016年不同產品類型的合同銷售額及面積佔比
（百萬人民幣） % （平方米） %
城市綜合體 6,028.45 49.4 640,263 48.3
中高檔住宅 2,403.46 19.7 307,528 23.2
精品高檔住宅 3,774.31 30.9 377,529 28.5
合計 12,206.22 100.0 1,325,320 100.0
報告期內，本集團房地產業務合同銷售貢獻主要來自於武漢、成都、桂林、惠州、蘇州等13個城市，以及來自於武漢花樣城、蘇
州太湖、天津美年、成都龍年國際中心、桂林麓湖國際、惠州康城四季等37個項目，相對於去年，本集團以武漢為中心的華中區
域、成都為中心的成渝區域和深圳為中心的珠三角區域以及以上海為中心的長三角區域，在當地市場形成良好的市場口碑及影響
力，成為今年達成目標的主力軍。此外，積極開展輕資產業務和六線地產業務的試驗，依託各城市公司資源和團隊在武漢及武漢
周邊，江陰、昆明、惠州、甘肅涇川等地實現業務增量。
2016年六大區域合同銷售金額分佈 2016年六大區域合同銷售面積分佈
京津都市圈
成渝經濟區
長三角區域
珠江三角洲
京津都市圈
成渝經濟區
長三角區域
珠江三角洲
花樣創造價值。 36 37
管理層討論及分析
2016年六大區域合同銷售明細表
（百萬人民幣） % （平方米） %
成渝經濟區 3,843.74 31.5 547,173 41.3
珠江三角洲 3,593.18 29.4 361,786 27.3
長三角區域 2,591.83 21.2 196,768 14.8
京津都市圈 487.73 4.0 31,804 2.4
華中地區 1,376.43 11.3 184,973 14.0
海外 313.31 2.6 2,816 0.2
合計 12,206.22 100 1,325,320 100
成渝經濟區
成渝經濟區自然稟賦優良，產業基礎較好，城鎮分佈密集，交通體系完整，人力資源豐富，是我國重要的人口、城鎮、產業集聚
區，在我國經濟社會發展中具有重要的戰略地位。本集團2001年初進入成都，經過超過16年的品牌積累，現已成為成都地區最有
實力的地產開發企業之一。2016年本集團該地區實現目標超額達標，並在區域市場上取得領先業績，樹立良好的標杆示範和品牌
口碑，同時也在積極深耕、拓展區域項目開發，實現多塊用地儲備，推動本集團在該區域的快速發展。
報告期內本集團在成渝經濟區實現合同銷售面積約547,173平方米，實現合同銷售金額約人民幣3,843.74百萬元，分別佔本集團房
地產合同銷售總面積和合同總金額的41.3%和31.5%。
截至日，本集團在成渝地區有三個項目或項目分期處於在建階段，合計規劃總建築面積約276,329平方米，可供銷售
面積約223,709平方米。除在建項目外，本集團在成渝地區尚有五個項目或項目分期處於待建階段，合計規劃總建築面積（「總建築
面積」）約2,337,571平方米。
珠江三角洲
珠江三角洲一直都是中國經濟增長的重要引擎之一，是探索科學發展模式試驗區、深化改革先行區、擴大開放的重要國際門戶、
世界先進製造業和現代服務業基地及全國重要的經濟中心。同時也是本集團花開中國的發祥地，本集團加快深圳、廣州、惠州、
桂林市場業務發展，並在當地區域形成市場標杆，獲得客戶良好口碑和價值認可，為本集團深耕區域奠定堅實基礎，同時在業務
發展方面，不斷增強在廣深地區的儲備和項目新增。
報告期內，本集團在珠江三角洲地區實現合同銷售面積約361,786平方米，實現合同銷售金額約人民幣3,593.18百萬元，分別佔本
集團房地產合同銷售總面積和合同銷售總金額的27.3%和29.4%。
管理層討論及分析
截至日，本集團在珠江三角洲擁有兩個在建項目
或項目分期，合計規劃總建築面積約835,122平方米，預計可銷
售面積約為604,769平方米；擁有五個待建項目或項目分期，合
計規劃總建築面積約1,892,688平方米。
京津都市圈
京津都市圈是是中國北方經濟規模最大、最具活力的地區。既
是環首都經濟圈的核心，又是環渤海經濟區的腹地，戰略地位
十分突出。該地區坐享全國政治中心、經濟中心、文化中心的
便利，早已經成為中國最有吸引力的區域之一。報告期內，本
集團在該地區快速推進其現有項目發展，並在此基礎上積極拓
展產業項目和新增合作項目，進一步做大做強區域影響力。
報告期內，本集團在京津都市圈實現合同銷售額約31,804平方
米，合同銷售額約人民幣487.73百萬元，分別佔本集團房地產
合同銷售總面積和合同銷售總金額的2.4%和4.0%。
截至日，本集團在京津都市圈擁有兩個在建項目
或項目分期，合計規劃總建築面積約19,158平方米，預計可銷
售面積約為12,927平方米；擁有四個待建項目或項目分期，合
計規劃總建築面積約711,947平方米。
長三角區域
長三角區域是中央政府定位的中國綜合實力最強的經濟中心、
亞太地區重要國際門戶、全球重要的先進製造業基地、中國率
先躋身世界級城市群的地區。本集團亦長期高度關注集團的現
有項目以及該區域內具高增值潛力的核心城市。報告期內，集
團住宅產業化項目蘇州別樣城項目成功交付，完成住宅產業化
模式項目的銷售；在上海全面推行一城一策的戰略方針，積極
儲備和發展核心城市高端優質項目，進一步提升本集團在高端
項目、高端市場的操盤能力和競爭力以及品牌價值。
成都喜年廣場
花樣創造價值。 38 39
管理層討論及分析
報告期內，本集團在長三角區域實現合同銷售面積196,768平方
米，合同銷售額約人民幣2,591.83百萬元，佔本集團房地產合
同銷售總面積和合同銷售總金額的14.8%和21.2%。
截至日，本集團在長三角區域擁有四個在建項目
或項目分期，合計規劃總建築面積約546,010平方米，預計可銷
售面積約為339,662平方米；擁有一個待建項目或項目分期，合
計規劃總建築面積約73,185平方米。
華中地區歷史文化厚重，輕重工業基礎雄厚，水陸交通便利，
資源豐富，起著承東啟西、溝通南北的重要作用，具有極大的
戰略意義，在房地產業務方面華中地區核心城市發展潛力巨
大，成為未來房地產企業聚焦的重要城市。報告期內，本集團
繼續推進現有項目發展，進一步強化在區域的影響力，並樹立
了在細分市場的專業影響力和操盤能力。同時兼顧區域深耕和
長遠發展，積極開展武漢、鄭州、長沙、西安等核心城市及周
邊的業務拓展、輕資產轉型，做大規模、做強團隊。
報告期內，本集團在華中區域實現合同銷售面積184,973平方
米，合同銷售額約人民幣1,376.43百萬元，佔本集團房地產合
同銷售總面積和合同銷售總金額的14.0%和11.3%。
截至日，本集團在武漢市擁有兩個在建項目或項
目分期，合計規劃總建築面積約108,030平方米，預計可銷售面
積約為87,943平方米。
新加坡是亞洲發達的資本主義國家，被譽為「亞洲四小龍」之
一、第四大國際金融中心，同時也是亞洲最重要的金融、服務
和航運中心，本集團繼續做強已有項目在區域內的影響力，獲
得市場同行和客戶的高度認可，提升品牌效應，並持續深耕市
場尋求新的業務增長；此外，對美國市場進行業務研究和探
索，並取得一定的成果。
報告期內，本集團在海外市場實現合同銷售面積2,816平方米，
合同銷售額約人民幣313.31百萬元，分別佔本集團房地產合同
銷售總面積和合同銷售總金額的0.2%和2.6%。
管理層討論及分析
新開工項目
報告期內，本集團共有七個項目或項目分期動工開發，規劃總建築面積合計約為505,026平方米。
2016年新開工項目明細表
項目序號 項目名稱 項目位置 土地性質 預計竣工日期 公司權益 總建築面積
（平方米）
長三角區域
1 南京喜年廣場2期 南京市鼓樓區中央北路 商業用地 2018年 60% 3,429
2 上海愛都公寓 上海市長寧區虹橋路 住宅用地 2016年 100% 4,391
3 無錫花郡A地塊 無錫市新區 住宅及商業 2017年 100% 4,428
成渝經濟區
1 大溪谷 成都市蒲江縣 住宅用地 2018年 100% 56,552
2 龍年中心郫縣3#地 成都市郫縣 住宅及商業 2018年 100% 141,504
珠江三角洲
1 惠州康城四季4期 惠州市惠南路 住宅及商業 2018年 100% 146,318
2 桂林麓湖春曉E區 桂林市臨桂新區 住宅及商業 2019年 100% 148,404
花樣創造價值。 40 41
管理層討論及分析
報告期內，本集團共有17個項目或項目分期竣工，合計建築面積約1,254,121平方米。
2016年竣工項目明細表
項目序號 項目名稱 總建築面積 總可售面積 待售面積 合同銷售面積 本公司持有面積
（平方米） （平方米） （平方米） （平方米） （平方米）
長三角區域
1 蘇州喜年中心 96,641 96,165 13,572 82,592 –
2 蘇州太湖天城 19,693 13,008 269 12,739 –
3 南京喜年廣場 22,753 22,293 6,741 15,552 –
4 武漢花樣城 78,830 78,654 – 78,645 –
5 武漢花郡 68,458 56,886 17,886 39,000 –
6 上海趣園 4,391 4,047 248 3,799 –
珠江三角洲
1 惠州康城四季 87,898 80,673 – 80,672 –
2 深圳安博 85,428 65,109 65,109 – –
3 深圳樂年廣場 127,444 86,344 9,190.16 35,810 41,344
4 廣州江山塾幼稚園 4,270 4,270 – 0 4,270
5 桂林花樣城 72,345 68,693 2,107 66,586 –
6 桂林麓湖 212,644 254,636 44,260 210,375 –
成渝經濟區
1 龍年國際中心 171,804 114,619 12,166 102,453 –
2 大溪谷福朋酒店 33,384 33,384 – – 33,384
京津都市圈
1 花郡 45,316 43,445 – 43,445 –
2 美年廣場 99,920 68,444 9,392 59,052 –
1 新加坡花郡項目 22,904 11,551 6,134 5,417 –
合計 1,254,121 1,033,518 184,968 769,552 78,998
管理層討論及分析
截至日，本集團處於在建階段的項目或項目分期共有13個，合計規劃總建築面積1,784,649平方米，規劃總可售面積
1,269,011平方米。
日在建項目明細表
項目序號 項目名稱 項目位置 土地性質 公司權益 預計竣工日期 總建築面積 總可售面積 產品類型
（平方米） （平方米）
1 惠州康城四季 惠州市仲凱工業區 住宅及商業 100% 2018年 579,823 265,266 精品高檔住宅
1 桂林麓湖 桂林市臨桂新區 住宅及商業 100% 2018年 465,675 339,503 精品高檔住宅
1 龍年國際中心1.2期、1.3期 成都市郫縣 住宅及商業 100% 待定 74,776 56,592 城市綜合體
2 龍年中心郫縣3#地 成都市郫縣 住宅及商業 100% 2018年 141,504 123,451 城市綜合體
3 大溪谷 成都市蒲江縣 住宅及商業 100% 2018年 198,056 163,620 精品高檔住宅
1 花郡1.3期配套 天津市武清區 住宅用地 100% 2017年 2,679 2,679 中高檔住宅
2 花鄉1期 天津市武清區 住宅用地 100% 2017年 16,479 10,248 精品高檔住宅
1 蘇州太湖天城3#地
蘇州市太湖
國家旅游渡假區
住宅 100% 2017年 10,700 10,124 精品高檔住宅
2 喜年廣場
蘇州商新區
住宅及商業 100% 2017年 233,949 124,497 城市綜合體
花樣創造價值。 42 43
管理層討論及分析
項目序號 項目名稱 項目位置 土地性質 公司權益 預計竣工日期 總建築面積 總可售面積 產品類型
（平方米） （平方米）
1 無錫花郡A地塊 無錫市新區 住宅及商業 100% 2017年 4,428 4,205 城市綜合體
1 喜年廣場（不含B1/B2#樓） 南京市鼓樓區中央北路 商業用地 60% 2017年 296,933 200,836 城市綜合體
1 武漢花樣城2期
武漢市東西湖區
金銀湖生態園
住宅 100% 2017年 108,030 87,943 中高檔住宅
合計 1,784,649 1,269,011
截至日，本集團處於待建階段的項目或項目分期共有16個，合計規劃總建築面積約為5,215,391平方米。
下表載列截至日本集團在六大區域處於待建階段的項目或項目分期明細。
珠江三角洲 1,892,688 36.3
成渝經濟區 2,337,571 44.8
長三角區域 73,185 1.4
京津都市圈 711,947 13.7
華中 200,000 3.8
合計 5,215,391 100
管理層討論及分析
截至日的待建項目明細表
項目序號 項目名稱 項目位置 土地性質 公司權益 總建築面積
（平方米）
1 興華工業項目 深圳市蛇口 工業用地 61% 40,000
2 家天下項目 深圳市葵沖 住宅及商業 10% 251,018
小計 291,018
1 康城四季後期 惠州市仲凱工業區 住宅及商業 100% 246,402
2 秋長項目 惠州市惠陽區淡水 住宅 100% 184,996
小計 431,398
1 浩閣地塊 蘇州市太湖國家旅遊度假區 居住及商業 5% 73,185
小計 73,185
1 桂林麓湖國際剩餘各期 桂林市臨桂新區 住宅及商業 100% 1,170,272
小計 1,170,272
花樣創造價值。 44 45
管理層討論及分析
項目序號 項目名稱 項目位置 土地性質 公司權益 總建築面積
（平方米）
1 君山剩餘分期 成都市新津縣老君山 住宅、商業及配套 100% 397,204
2 大溪谷剩餘分期 成都市蒲江縣 住宅及商業 100% 667,737
3 郫縣圖書館地塊 成都市郫縣 住宅及商業 100% 490,000
4 成都雙流瀚鋒項目 成都市雙流區 商業及住宅 91% 700,000
5 成都龍年國際中心2.3期 成都市郫縣 住宅及商業 100% 82,630
小計 2,337,571
1 亞新科項目 北京青年路 住宅 60% 268,174
小計 268,174
1 花郡剩餘分期 天津市武清區 住宅 100% 37,107
2 花鄉剩餘分期 天津市武清區 住宅 100% 238,327
3 營城湖項目 天津市漢沽區 住宅、商業及旅遊 100% 168,339
小計 443,773
1 錦繡城項目一期 武漢市洪山區 住宅及商業 50% 200,000
小計 200,000
合計 5,215,391
管理層討論及分析
報告期內，本集團依舊遵循審慎投資的策略以及於北京、深圳、武漢、成都等市場潛力大、資金回報豐厚的一線城市新增土地的
發展方向。截至日，本集團規劃土地儲備建築面積約14.98百萬平方米，其中已簽署框架協定的物業規劃建築面積為
7.98百萬平方米。
區域 在建項目 待建項目 框架協議項目
總規劃土地
儲備建築面積 比例
（平方米） （平方米） （平方米） （平方米）
成渝經濟區 5,611,218 37.5%
成都 276,329 2,337,571 2,916,682 5,530,581
昆明 – – 80,637 80,637
珠江三角洲 6,938,993 46.3%
深圳 – 291,018 3,111,282 3,402,300
惠州 369,447 431,398 1,099,900 1,900,745
桂林 465,675 1,170,272 – 1,635,947
京津都市圈 999,105 4.9%
北京 268,174 – 536,174
天津 19,158 443,773 462,931
長三角區域 675,489 4.5%
蘇州 244,649 73,185 56,254 374,087
無錫 54,428 – – 4,428
南京 296,933 – – 296,933
華中區域 1,019,445 6.8%
武漢 108,030 200,000 711,415 1,019,445
合計 1,784,649 5,215,391 7,976,170 14,976,210 100%
花樣創造價值。 46 47
管理層討論及分析
彩生活集團
報告期內，本集團小區服務業務保持快速增長。截止2016年12
月31日，本集團旗下彩生活總共簽約管理面積3.951億平方米，
服務小區2,339個。目前彩生活在管項目覆蓋了包括北京、深
圳、上海、廣州四個一綫城市；天津、瀋陽、哈爾濱、長春、
上海、杭州、南京、西安、銀川、太原、貴陽、長沙、武漢、
鄭州、廣州、南昌、成都、南寧、海口、重慶等省會城市，以
及蘇州、無錫、揚州等長三角城市與佛山、珠海、中山、惠
州、湛江等珠三角城市，共計覆蓋中國209個城市及新加坡，
形成了華東、華南、西北、西南、東北、華北、華中以及新加
坡和香港的區域布局。目前，彩生活已經發展為包括24家國家
一級資質物業企業、46家國家二級資質物業企業的大型小區服
在經營規模快速擴張的同時，彩生活也十分注重服務品質的提
升。2016年彩生活智慧社區模式由3.0版本升級為3.3版本，增
加二維碼掃碼開門功能及停車場車牌識別系統，也開發了社區
鄰里版塊，為住戶提供生活便利，同時強化了彩之雲APP多層
次入口定位。此外，智慧社區3.3版本在組織專業化、產品化方
面深度完善（包括但不限於E繳費、E停車、E電梯、E安全、E家
政、E維修、E租房、E理財），進一步從用戶需求和高效支撐等
多個層面來打造社區B2F生態圈。2016年集團共完成624個社區
的硬件升級改造（其中部分為對原改造社區的二次升級），累計
改造社區數量達到1,227個。經過不斷的升級改造，彩生活的品
牌影響力也得以進一步強化。中國指數研究院發布2016年中國
物業服務百強企業研究報告顯示，在物業服務百強滿意度領先
企業前十名中彩生活名列第六，與2015年持平，較2014年提升
從綫上平台來看，截止日，彩之雲的註冊用戶數
增至3.03百萬，當中活躍用戶數為1.74百萬，各自較2015年末
增加51.1%及102.4%，活躍度保持在57.4%的高位。2016年彩生
活全面進入轉型升級的快車道，孵化的第三方垂直應用平台E
維修的日單量已經超過10,000單。E能源、E租房、E停車及其
他業務亦逐漸為收入帶來貢獻。良好的經營數據顯示彩生活生
態圈的構建已經取得較大成果。2016年全年彩生活實現增值業
務收入人民幣156.9百萬元，同比增長48.1%，增值業務毛利率
處於91.9%的高位，對彩生活的分部溢利貢獻達到30.2%，成為
第二大收入和利潤貢獻來源，標志著彩生活轉型升級的成果已
經日趨明顯。
管理層討論及分析
特別需要強調的是，彩生活的核心產品「雙彩」在2016年取得了
突破性進展。截止日，「彩富人生增值計劃」全年
新增累計投資金額人民幣1,819.1百萬元。同時，彩生活住宅將
開發商一次性的賣房行為，轉化為「房屋+服務」的銷售形式，
在南京、成都、長沙、武漢、徐州、福州、無錫、惠州等在內
的全國39個城市落地，並與包括安徽國購集團、西安榮華集團
在內的27個開發商簽署合作協議。截止日，彩生
活住宅全年累計完成銷售4,513套，並返還飯票予彩生活住宅購
房者。通過商品與服務的團購，彩生活實現了飯票的價值，而
飯票作為彩生活商業生態圈的連接紐帶，也將帶動生態圈的進
一步和完善。
伴隨著底層技術生態的搭建完成，以及商業生態的日漸成熟，
彩生活開始尋求更輕、更快、更高質量的成長。2016年下半年
開始彩生活開啟平台輸出的新路徑，通過達成戰略合作，一方
面根據合作方的需求，依靠彩生活自身經驗，幫助其實現基礎
服務效率與品質的提升，另一方面，通過底層技術支持，實現
彩之雲平台及生態圈的整體輸出，幫助合作夥伴節約研發投
入，並共同分享增值服務的收益。2016年11月，彩生活與上海
銀灣生活網絡股份有限公司（以下簡稱「銀灣網絡」）宣布達成戰
略合作，銀灣網絡及其銀鑰匙聯盟所管理的367.5百萬平方米建
築面積中居住的住戶，將逐步開始使用彩生活的平台與服務。
截止日，彩生活的平台服務面積達到769.5百萬
平方米（包括自管面積395.1百萬平方米，合作面積374.4百萬平
方米），平台服務面積的不斷增加將進一步帶動增值業務的成
長，進而促進集團整體的轉型升級。
集團旗下的深圳市商務服務集團有限公司（「」，
連同其附屬公司稱為「商務服務集團」）於2015年12月在
新三板正式掛牌，2016年6月，更是憑藉其在高品質物
業服務基礎之上的企業盈利能力、商業模式創新能力和扎實的
財務表現，成功晉級新三板創新層。在2016年，商務服
務集團憑藉高端的服務品質，通過金融摃桿手段，進行資本運
作，收購中小型物業企業，其中在8月份正式協助花樣年集團
接管萬達物業並成為萬象美物業管理顧問管理方，在12月份時
收購航天物業股權成為最大股東。新業務模式的落地，進一步
在全國範圍內完善項目佈局，實現管理規模和效益快速增長。
截止2016年底，在管項目遍佈全國38個城市，已成立16
家分公司，服務管理面積達18.8百萬平方米，行成了覆蓋全國
化核心區域的戰略佈局。
花樣創造價值。 48 49
管理層討論及分析
未來本公司通過物業管理+新業務的落地，落實物聯網技術和
互聯網技術在物業管理活動中的實際應用，提高物業管理的專
業化、智慧化和自動化，以期降低管理成本，提升客戶體驗，
為客戶提供更優質的服務，使商務服務集團發展成為中
國領先的商務社區資產服務運營商。
社區金融為本集團「社區+」戰略的重要發展引擎和核心業務板
塊。自2013年啟動以來，依託本集團強大的社區服務運營平
台，利用創新性的互聯網金融模式，並通過互聯網金融平台、
保險經紀、融資租賃、第三方支付以及保理等多元化的金融佈
局在社區提供場景化、便利性的金融服務，開拓出獨具特色的
花樣年「社區+金融」的發展新路徑。
社區金融集團旗下互聯網金融平台「錢生花」現已全面覆蓋電腦
PC端和手機應用端等主流線上渠道。年內錢生花堅持「做有溫
度的社區金融」理念、著力深挖社區用戶金融需求、積極配合
監管，同時加大各渠道的活動力度和頻率，個人理財和企業大
額投資雙管齊下。堅持立足社區，堅持渠道化和平台化戰略，
全天候服務業主，開展創新的新型社區O2O小額信貸，致力成
為社區運營全鏈條中的重要一環。2016年完成註冊用戶120萬
人，全年完成投資金額人民幣2,914百萬元。全年實現營業收入
人民幣73.28百萬元，淨利潤人民幣6.01百萬元。
「中安信」保險經紀目前已經與國內各大主流保險公司達成戰略
合作。2016年中安信與社區金融集團內部完成了保險業務整
合，包括銀行卡盜刷險、資金帳戶安全險，定制借款人意外
險。2017年，保險經紀將在保險產品合規性的基礎上，深入研
究產品賣點，推動保險產品綜合化、多元化，同時加強產品二
次開發，針對社區家庭用戶，建立互聯網保險銷售平台。
合盈融資租賃成功打造社區租賃特色商業模式，在金融服務深
入社區的同時獲取穩定租賃回報，在行業整體風險上行的環境
下保持良好資產品質，年內多家合作夥伴成功登陸資本市場，
品牌聲譽繼續得到提升。2016年，融資租賃成功沉入彩生活、
解放區等內部社區租賃市場，實現道閘、電梯等智能設備項目
投放，合同餘額突破人民幣300百萬元。
未來，本集團社區金融板塊將繼續圍繞創新型社區金融線上和
線下結合（「O2O」）服務平台，為客戶提供創新、便捷、全面、
有價值的金融服務，致力於成為社區家庭財富管理有溫度的連
管理層討論及分析
本集團的房地產業務的發展產品中，城市綜合體為其中一個重
要產品類別，本集團結合18年的市場經驗，以求最創新的商業
模式和豐富的商業內涵為企業使命，因此本集團之全資附屬公
司－花樣年商業管理有限公司在報告期內成功吸納大量業內精
英人才，積極參與本集團若干大型項目的經營策劃、招商營運
及投資邀請工作，並兼顧集團體系外商業項目的業務代理、顧
問諮詢、委託經營管理等輕資產業務輸出工作。
由本集團全資附屬公司花樣年商業管理有限公司（「花樣年商業
管理」）開發運營的南京花生唐，於日成功開業，
現已進入成熟運營期，2016年累計實現營收逾人民幣25百萬
元，開業率逾90%，入駐品牌持續優化升級。南京花生唐現已
成為當地集娛樂、休閒、文化、生活配套為一體知名社區商
業綜合體。其開發運營的桂林花生唐於日成功開
業，2016年累計實現營收逾人民幣12百萬元，開業率逾80%。
桂林花生唐聚集了眾多國內外知名品牌入駐，大多數品牌乃首
次進入桂林市場，購物中心業態豐滿，現已成為桂林臨桂新區
乃至桂林市的商業標杆。成都郫縣花樣世界奧特萊斯項目於
日成功開業，成都紅唐項目及蘇州紅唐項目主力
店、次主力店已全面達成入駐意向，各項開業籌備工作正在緊
鑼密鼓地推進。
2016年花樣年商業管理通過更為積極地拓展商業輕資產項目，
以華東、華南、華中、華北、西南五大區域為支點，撬動全國
市場，已累計管理輸出項目數量達三十餘個，地理位置涵蓋西
藏、江西、吉林、江蘇、四川、浙江、廣東、湖南、貴州等省
份，其中花樣年商業管理輕資產輸出項目「江蘇揚州御龍灣商
業廣場」於日開業，開業率逾95%；拉薩花樣世界
奧特萊斯項目於日開業，開業率逾70%。同時「花
生唐」、「紅唐」、「花樣世界奧特萊斯」等商業品牌的市場價值
進一步突現，商業品牌輸出與授權冠名實現業主方與管理方的
雙贏。隨著輕資產管理輸出業務的發展，花樣年商業管理將在
未來為遍布全國的業主方提供更加優質的服務，贏取更豐厚的
花樣年商業項目的品牌形象及認知度已得到大幅提升，在業內
已形成獨有的品牌影響力。花樣年商業將持續擴大商業資產受
托管理規模，並實施「輕重並舉」的戰略方針，在原有資產受托
管理服務的基礎上，開展重資產拓展業務。本集團相信花樣年
商業管理將來會取得穩定及持續增長的回報。
花樣創造價值。 50 51
管理層討論及分析
大文旅集團
2014年，花樣年文旅集團初具規模，業務涵蓋酒店、高爾夫、
城市會所、私人俱樂部、主題公園、藝術館、工程諮詢等。
2015年，文旅集團再次利劍出鞘，傳承「互聯網+社區」的概
念，繼續走輕資產發展道路，放眼國內外市場，致力於進行文
化旅遊資源的沉澱和昇華。
2016年，「酒店」+「旅遊」成為本集團全資附屬公司花樣年文化
旅遊公司（「花樣年文旅」，連同其附屬公司稱為「花樣年文旅
集團」）的核心。響應集團領導號召，花樣年文旅集團「輕」裝上
陣，通過對文旅集團組織架構的調整，搭建新的精裝團隊，核
心人員縮編至20人。酒店業務也重新梳理：有園微信平台的搭
建，為酒店大資料後台建立了基礎，通過微信平台提升有園品
牌宣傳，文化推廣，促進酒店與客人間的互動；個園酒店銀髮
市場已有穩定成熟的客源基礎，養生團隊市場也在今年得到昇
華；涇川花樣年美年文化城於2016年8月隆重開盤，甘肅最大
的文化旅遊綜合體，發揮自身文化旅遊產業品牌經營優勢的同
時，將依託佛教文化，西王母文化、生態文化、養生文化等特
色文化資源，推進涇川文化與旅遊的深度融合。同年8月，文
旅啟動收購深圳天泰旅行社，為後期打通社區平台，提供全方
位大住宿業務奠定基礎。
2017年，花樣年文旅集團將與社區的客戶群建立更有效的連
結，為社區客戶提供更好的選擇；同時和地產業務、重資產業
務進行有效的互動。加速與騰達等航空公司的業務推進，以及
旅遊小鎮、美麗鄉村的業務開發，開闢新的旅遊資源。
2016年，本集團全資附屬公司深圳福泰年投資管理有限公司
（「福泰年」）繼續深化研究老年消費行為和核心養老產品與服
務，建立了福泰年會員體系，會員人數不斷增加。福泰年正在
以健康管理為增值服務，利用智慧養老設施設備，構建智慧養
老大資料平台。在機構運營方面，福泰年打造的首個中高端養
老機構福鄰養老公寓得到了市場的充分認可。同時，福泰年以
政府採購為基礎，參與政府採購居家服務項目，開展居家上門
服務模式和標準的探索。在產品線和服務方面，福泰年開展了
老人團體旅遊、居家上門服務、健康管理、康復理療、老年大
學等業務。
2017福泰年將繼續深耕機構養老、社區養老、居家養老，三位
一體養老模式進一步落地，逐步完善機構、社區、居家養老三
條產品線，構建福泰年一站式養老服務模式。機構運營方面，
繼續不斷提升福鄰養老公寓的運營能力，並實現快速擴張，形
成連鎖化優勢。社區養老方面，將整合養老各方面資源，以會
員體系為核心，以健康管理為增值服務。利用智慧養老系統，
逐步實現平台化，構建養老大資料平台。居家養老方面，積極
承接政府採購，參與政府採購居家服務項目，開展居家上門服
務。探索以高齡老人為核心客群，強調全人管理，注重老年人
的功能。避免、延緩失能的發生或對已失能、半}