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外汇储备突减对货币政策的影响
　来源：新浪博客　E772
央行公布数据显示，截至9月末，国家外汇储备余额为3.89万亿美元，较今年6月末减少了0.1万亿美元。
这一数据与市场预期大相径庭。今年第一季度国家外汇储备为3.95亿美元，第二季度为3.99万亿美元，于是机构预测第三季度将超过4万亿美元。同时，从真实贸易顺差看，外储也应该突破4万亿元。统计局数据显示，9月份贸易顺差虽然回落至309亿美元，但其规模仍处在二季度以来较高的水平位，同比增长也超过100%，三季度合计贸易顺差1281亿美元，相比去年三季度增长108%。贸易顺差在扩大，而外汇储备不增反降。只能折射出外商直接投资和国际短期资本流出加速。
2013年底中国外汇储备3.82万亿元，而2014年9月底为3.89万亿美元，仅仅增加700亿美元。与1-9月贸易顺差扎差后为581亿美元。说明外商投资和国际热钱最少有581亿美元流出。
这没有出乎此前市场预料。今年以来，人民币汇率走出了一波先跌-后稳-再涨的三区段行情。1月底开始较大幅度贬值，持续到6月份左右。去年对美元汇率触碰6后，直线贬值接近6:20。这种贬值走势使得国际资本措手不及，出走出逃开始活跃起来。后来在此位置，上下波动很长时间，海外资本依旧逐渐流失。进入7月以后，人民币汇率开始走强。但一个需要密切关注的外部环境是，经济强势复苏，10月底将全面退出量化宽松，并且一度加息预期提前声音四起。美元开始较大幅度走强。按理说人民币应该相对走弱，但却意外走强。质疑央行出手干预声音出现。不过，国际资本已经意识到，只要美元持久性走强，人民币汇率背离常规走强没有持续性，也很难长久顶住美元的强势。人民币汇率走弱是市场机制倒逼的。因此，国际资本依然出现慢慢流失出走迹象。
同时，美国经济强劲复苏，美元走强，也使得国际资本加速回流本土寻找投资机会。加速了国际资本从中国流出。
这就导致今年以来虽然进出口贸易顺差累计达到1281亿美元，而外汇储备仅仅增加700亿美元，疑似有581亿美元流出中国的原因。
外储变化对货币政策影响非常之大。外储变化必然引起外汇占款增减。外汇占款已经成为货币投放的重要渠道。外储减少引起外汇占款减少对货币政策影响具有两面性。一方面央行被动发行货币压力减弱，被动供给货币量减少，公开市场业务、准备金率以及利率等主动货币政策工具将充当调节货币余缺的主要手段。一旦外储减少过快，外汇占款下降过多，造成货币紧缩、流动性紧缺，就必须通过前述工具增加货币供给。
另一方面必须客观看待外储减少的真正原因是什么?减少的结构性怎样?如果进出口贸易依然是顺差，就说明外储减少引起的外汇占款下降是外商投资和国际短期资本撤离造成的。这时候货币政策绝不能使用下调利率工具。如果贸然降息必然导致人民币加大贬值幅度和速度，从而促使外商投资特别是国际热钱加速撤离，将很快形成一个恶性循环。最终可能使得外储骤降，外汇占款快速减少，不排除引发局面性、泡沫过大行业性比如等金融风险爆发。
因此，在目前外储非贸易背景原因下降，外汇占款减少，人民币贬值压力增大、预期增强情况下，应对经济下行压力增大，降低利率绝不是最佳选择。当然，央行也不是无所作为。
应该把重点工具放在公开市场业务以及引导市场利率走低上。比如：央行通过下调对商业银行各种类型的再贷款价格，来引导上海银行间拆借市场利率走低，从而引导整个金融市场利率向下。必须清醒认识到，在贷款利率完全市场化，存款利率半市场化或者体制内外双轨制利率情况下，中国传统意义直接调整市场利率的调控工具效果越来越小了。央行从现在起就应该开始把利率工具逐步转向与金融机构之间的借贷利率上。央行通过调整对金融机构的再贷款性质利率，发挥引导市场资金价格，进而影响货币供应量的作用。
总之，在目前情况下，降息绝不是最佳选项。否则，可能加剧资本外流，甚至推高金融风险。对此，央行应该有一个十分清醒的认识。
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项目咨询：5&p&&b&你一直在错过的暴利行业，其实就在你的身边，用小学数学的水平计算，就可以赚到钱。&/b&&/p&&p&其实包括我在内的很多人都过多专注于工作的收入，总是穷尽心思的去创业、工作赚钱，岂不知方向决定成就，过多的专注总会忽略周边的机会。&/p&&p&看一个行业是否值得进入，一个非常简单的评判标准就是这个行业的产品有没有人主动去询问、购买，有主动的客户就意味着产品有利可图，有大的利润空间。&/p&&p&而普通商业一旦进入行业疲软期，那么顾客购买的主动性就会直线下降。&/p&&p&过去数年我一直以创业为导向，不断钻研营销、运营的术，终于感觉有点点小小的成就，岂不知错过了最大的暴利行业。&/p&&p&时间是最贵的，从机会成本的角度而言，你花费时间在一个生意上，就必定的错过另一个项目的利润。&/p&&p&什么行业最暴利？&/p&&p&从合法合规，对于普罗大众最便捷的角度而言，最暴利的行业其实是房地产，完美的符合上述的赚钱标准。&/p&&p&只要选择得当，你不需要操心，资产就可以自行升值涨价。&/p&&p&去年，当我辛苦创业、工作赚到一百万的时候，我发现我之前通过朋友关系购买的房子，居然不声不响的就超过了这个数字，这种反差感让我开始反思。&/p&&p&其实算上持有成本（另外一个城市首套购买四成首付）：首付+当年支出的利息，那个房子投资不过三十多万。&/p&&p&但是以房产上涨回报的100万利润计算回报率，其利润率却是300%！&/p&&p&大家总是会惯性的算错账，比如100万的房产，买了一年才涨30万，就认为回报率才30%，但是这是基于全款购房情况。&/p&&p&如果这套房是以贷款的形式购买，比如首付30万，投资30万赚回30万，这个时候回报率就是100%。&/p&&p&如果你以信用卡套现的形式出资30万购买，假设一年为8%的利息，你的年利息就是2.4万，贷款5年，每年本金还款6万，这个时候用持有成本计算，回报率就是1200%（12倍），&/p&&p&而如果以纯利息的付出（因为本金终究是你的）计算，回报率就是4160%（41.6倍）。&/p&&p&而如果这个房产出租出去，租金能抵消利息，那么你就可以空手套白狼赚取100万！&/p&&p&一二线城市由于国家紧控政策收缩进入成本极高，而不少优质的三四线城市正处于疯狂生长的时机，上述的这种机会正在全国各地到处上演，这才是真正的暴利行业？&/p&&p&你可以想象这种反差感，自己创业累得半死不活的，还时时刻刻担惊受怕，结果居然还没有一个无心购买的房产增值那么快。&/p&&p&我总是居于守正的意识，觉得应该实实在在的做点事情才是正道，只可惜守正有余，出奇不足。&/p&&p&我常想如果当年花更多的时间去研究房产，或许现在的成就会高的更多。&/p&&p&由于从前建筑师职业的关系，虽然只是地产行业运营的一个环节，但是源于多年的职业素养，让我对于房地产的各种环节一点就通，我当年从一个楼盘的整体方案设计（规划、户型、造型），到施工图设计，整个设计环节都主导过。&/p&&p&OK，不说了，来聊点干货吧，房地产貌似高大上，进入成本极高，但其实你只需要花一点点时间思考，只需要小学水平的数学去计算，就可以以极低的成本去撬动一个高回报的投资。&/p&&p&本质上讲，&b&所有生意获利的根本就是赚取差价&/b&，地产行业也无出其右，不过它赚取差价的方式相对比较特殊，&b&它的利润差价来源于预期的未来，未来与现状的差距越大，这个差价的利润也就越高。&/b&&/p&&p&比如，大城市的卫星城市发展带来差价。&/p&&p&到一定阶段，当市区没有发展空间的时候，就会向外扩张，形成一个中心城市，多个卫星城市环绕的格局（卫星城市源于19世纪的花园城市理论，其目的是疏散人口及城市部分功能）。&/p&&p&比如你在广州工作，去佛山居住。在上海上班，昆山买房一个道理。&/p&&p&造成卫星城市的根本原因是由于城市的中心集权化，比如最好的资源都在一环内，环数越多资源越少。而城市中心集权化带来的问题，就是容易产生人口饱和，一旦某个区域饱和以后，就不得不向外疏散人口。&/p&&p&卫星城市的设立，即是用来疏散大城市饱和的人口和功能，比如雄安新区。随着大城市的人口涌入，会带来卫星城市的溢价空间。&/p&&p&其次，大城市的各种新区规划带来的差价。&/p&&p&新区也就是当年我们俗称的“鬼城”，不过和很多当年唱空的专家论调相反，这些“鬼城”经历了短暂人口迁移空挡期以后，大部分都以极高的发展速度和与之匹配的房价发展速度快步上升。&/p&&p&为什么很多专家没有预测到这些新区的发展，因为当时专家们谈论经济的时候，忽略了一个问题：中国的户籍制度。&/p&&p&鬼城再空，它都可以给你带来这个城市的户口！户口意味着你能享受这个城市的资源，以及身份标志。&/p&&p&而政府一旦未来实现了当初给予新区的承诺，将各种基础设施：学校、医院、商业等等按照城市规划图付诸实践，新城区最后的价值将和老城区别无二致，甚至要优于老区，那么你当初购买的房子也将会随之涨价。&/p&&p&买房和预估公司一样，&b&实质上购买的是它的未来，而非现在。&/b&&/p&&p&&b&赚钱的差价&/b&其实就来源于这个城市发展的上位规划和目前现状的差距，比如炒房客最喜欢概念炒，粤港澳大湾区建设，京津冀大片区，雄安新区等等。&/p&&p&一旦国家政策发布，那些原本属于价值洼地的区域，由于相应的配套设施还没有建设，房价依然处于低位，而如果未来基础设施建设跟上城市扩张规划的话，新区就极容易产生暴涨。&/p&&p&当然除了大区域、大城市的概念发展外，每年非常多的中小城市都有自己的城市扩张进程，这也是一个购买点。&/p&&p&去年一个边陲县城由于老城区发展不足，准备举城迁移到新城区，新城的房价从3000，一年的时间内一路飙升到6000，我投资20万，赚回40万。&/p&&p&&br&&/p&&p&谈房价只能具体问题具体分析，不谈城市只谈房价的都没有意义，北上广深和新一线城市不同，新一线城市和二线城市的发展又不一样，三四线城市的扩张又是另外一种模式。&/p&&p&我们觉得房价高，是因为媒体天天报道北上广深，你每天盯着五六万、上十万一平方米的房价，当然觉得高，但是事实上有很多处于价值洼地的城市，房价低的惊人，成长空间巨大。&/p&&p&全国有数百个城市，非常多的非一线城市都还有发展潜力。&/p&&p&比如，很多三四线城市，我推算过楼面土地价格，基本上很多楼盘拿地价每个平方1000元都不到，加上开发建安成本，也就是说它的房价成本每平米3000左右，如果它的售价是之间，也就是售价越贴近成本价的话，那么这个房价必涨。&/p&&p&就这么一个简单的逻辑让很多土老板还有温州人赚得盆满钵盈，去年某落后省四线城市房价3000时代的时候，一个浙江人用八万的首付，买了七八套小户型，今年房价涨到5000，就这么轻松赚到一百万，他花的成本其实也就比很多在商场租商铺的租金高一点而已。&/p&&p&这是一个务实亏本，炒房兴邦的时代，这两年三四线城市暴涨的幕后推手，有人说归咎于碧桂园，其高周转、弱线城市外围拿地的开发模式，卷走了地方百姓一批又一批的资产。&/p&&p&但是，我个人觉得房价上涨是必然，房地产公司和炒房客不过是这个过程的加速剂，即使没有他们，房价也会涨，只是速度变慢而已，这些公司和个人把原本可能5年的上涨空间压缩到1年，本质上是购房的需求和空间是存在的。&/p&&p&这些需求怎么来的？很大一部分是政策导向，比如中国的城镇化建设。&/p&&p&通常伴随着政策发展，随着国家城镇化的普及，越来越多的农村户口正向城市户口转移，这是趋势也是政绩！&/p&&p&农村往县城、县城往市区、市区往省城、省城往一线城市，人口跟随着虹吸效应不停的流动升级。所以未来，城市发达是必然，农村空心化也是必然。&/p&&p&其实很多事情的意义除了经济效益以外，更多是看政绩，中央给了指标和任务，地方就要跟上。政策和城市发展导致的人口的流入，就意味着房子的价值！&/p&&p&嗯，不要妄谈国事，回到我们普通人的投资策略。&/p&&p&你需要做的是，首先查看城市的净流入人口，人口增长的城市=有价值，比如长三角、珠三角等区域，人口减少的城市=无价值，比如东北的没落。&/p&&p&选定城市以后，其次，查看该城市的控规图，研究未来城市的发展，旧城区因为成熟的配套设施，也就意味着其增值空间的饱和，也就是你的持有成本会很高，而溢价空间会比较有限。&/p&&p&买房买的不是房子，而是这个房产带来的附属价值，比如学位、商业、景观、户籍等等。&/p&&p&而新城区由于基础设施的尚未建设，其未来就有溢价的空间，最有价值的基础设施就是学校（学位）、医院（预防危险）、交通（地铁、公交）、商业（品牌商运营）、公共绿化（公园、广场），有这些设施的新区域就必定增值。&/p&&p&而此类房产，你的持有成本会相对较低，而溢价空间则很大。&/p&&p&再次，评估房价，计算周边房子的楼面地价，二手房价，新房价，测算你的购房价格与房子的实际成本价的偏离度有多少。&/p&&p&最后，如果你决定购买，需要做的就是拿出计算器，坐下来好好计算以哪种方式购房，你的风险最低，成本最少，还能控制住现金流，我从没说过要杠杆买房，实际上你需要做的是仔细的计算购房资金比例。&/p&&p&别来问我到底如何买房，我也不会推荐，聪明人早已自行动手，而赚不了钱的人永远都在等待无价值的二手信息。&/p&&p&没想到这么多人在看，另外，安利下自己的个人公众号：Ysensen 不定期更新自己的商业理解，专业讲解创业营销的那些事，关注回复：书籍，就有惊喜。&/p&&p&评论更精彩，我如此辛苦的写回答，收藏的同时别忘了点赞，点赞就是自己人啊！&/p&
你一直在错过的暴利行业，其实就在你的身边，用小学数学的水平计算，就可以赚到钱。其实包括我在内的很多人都过多专注于工作的收入，总是穷尽心思的去创业、工作赚钱，岂不知方向决定成就，过多的专注总会忽略周边的机会。看一个行业是否值得进入，一个非常…
&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-0cccb605d83a7fcd1e0dc0c_b.jpg& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&367& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-0cccb605d83a7fcd1e0dc0c_r.jpg&&&/figure&&p&&b&关于&/b&房子和房价，我也已经讲过多次，如下图片也描述出了正常房价的三波上涨曲线图。甚至我勾勒出了中国房价从2001开始启动，到2030年开始回归理性以及合理性价比的趋势。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-a06174fdcb3ecb1e78fb2a_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&425& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-a06174fdcb3ecb1e78fb2a_r.jpg&&&/figure&&p&当下的省会城市（武汉、郑州、石家庄......）和三大都市圈中的中小城市（昆山、太仓、东莞），正处于第二阶段，后面这个第三波叫做“高位翻番”，大多数人是看不到这个规律的。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-acbab777eabfbe4679fbf5_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&1440& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-acbab777eabfbe4679fbf5_r.jpg&&&/figure&&p&房子确实是用来住的，所以居住功能是未来年轻人宜居的载体。比如昆山，我毕业时60万常住人口，2018年突破200万人，2025的规模预计在300万，这是时代和资本的必然。100对大学生，他们最终80%是不回老家的，省会会吸走一小部分，绝大部分是进了昆山们这样的城市。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-1d39dcf33a248abc4eb5fa_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&1440& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-1d39dcf33a248abc4eb5fa_r.jpg&&&/figure&&p&当然，市场上总有人嗅觉是灵敏的，他1万5入手太仓一套房，五年后4万5出手，赚了3倍“黑心钱”，这是时代给他的机会，前两波他已经错过了。&/p&&p&有人说：&b&4万5时谁来接手呢？&/b&你太傻了，昆山太仓房价5万时也会有大批的大学生毕业，到都市圈定居，北上广深基本肯定是买不了房的，动辄十万单价，他和她以及海归博士硕士回来，他们就会去昆山。你房价6万他们也会&b&举夫妻双方全家之力&/b&来买，他们投资的是自己家庭和家族的未来，不是来炒房。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-297edb12cee6e4dfe4eca_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&1920& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-297edb12cee6e4dfe4eca_r.jpg&&&/figure&&p&这里有个增值2-3倍的空间，所以当下各省会包括西安、武汉、成都在内，才会有人抢房，历史上这也许是最后一波财富大分配的末班车。&/p&&p&不要说西安省会了，连我老家江苏四线城市，都出现了&b&3秒钟抢房&/b&，离开上海3小时南京2小时，属于长三角都市圈，外地新鲜劳动力不断涌入。这就是第二阶段的开头，不抢才怪。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-97a7d474aae8_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&608& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-97a7d474aae8_r.jpg&&&/figure&&p&具体标志性的文章如下：&/p&&ul&&li&&u&&b&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzI0MzQ0OTUxOA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D533d3d4afa8babf8939e%26chksm%3De96dafbbde1a26ad92e819ed4f5a8dff4362d87fbce60e7eb62cba6f856f72268%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&南通会不会并入上海？（看完，少走20年弯路）&/a&&/b&&/u&&br&&/li&&li&&u&&b&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzI0MzQ0OTUxOA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Db7ca212d09919bcb25a3ca991fb6efd0%26chksm%3De96dae6ade1a277c406a894aa8cd7af832caac158d9bc4dscene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&接下来，房子还能买不？&/a&&/b&&/u&&/li&&/ul&&p&这些讲给年轻人听，尤其应届生，他们一点不懂，他们认为房价会崩盘。&/p&&p&人，一旦有了期待，就希望自己的潜意识能够在现实中落实。&/p&&p&正好做个统计，你觉得房价会不会崩盘？这是刚做的调查结果，有道是群众的眼睛是雪亮的。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-7d5a4f4d3d0_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1132& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-7d5a4f4d3d0_r.jpg&&&/figure&&p&确实，部分城市是有泡沫的，还不小，但随着时间推移，房价也就不高了，泡沫也就在范围之内了。资本社会的发展，跟环保一样，都是一个&b&先污染后治理&/b&的过程。&/p&&p&很可惜，比如你上知乎，百度也行，你搜索下“&b&房价会不会崩盘？&/b&”&/p&&p&跟&b&淘宝的前三名销量&/b&一样，大多是刷出来的，知乎上的&b&高票回答也一个道理&/b&。他们利用屌丝心理将你的矛盾进一步放大，会违心地告诉你房价会崩盘，马上就到了破裂的时候，是骗你的赞和转发的，就是骗你几秒钟的快感，让你感同身受。&/p&&p&实际上他们自己在现实中，还在悄悄地在买入房子，这些抢房大军中可能就有他或她。每个时代都有这样的掮客，TA自己被时代打击得屈服了，却忽悠TA那个时代的蚁族、屌丝和毕业生，类似2008年时叫做“牛刀”的那个人。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-51a485a57ef35acecc77_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&810& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-51a485a57ef35acecc77_r.jpg&&&/figure&&p&宏观调控都是根据时代需要而设置的，当下大的目的是让你&b&将钱存入银行&/b&，进一步稀释。&/p&&p&但总有不听话的，那就找个蓄水池，将你的钱锁进去，类似的几十个案例，最近的有90年代初的农转非、始于1998年的大学教育产业化、2003年全国各地的工业园区、2006年的国企“走出去”战略、2008年的四万亿基础设施投资、&b&2010年开始的一线城市房产&/b&、2012年的互联网+、2013开始的一带一路、2014的二孩放开、&b&2015年开始的二线城市房产&/b&、&b&2017年开始的省会和沿海三线小城市房产&/b&，等等，以及预计2020年的小产权房、2021的三孩全面放开、2022年的农村宅基地、2023年的雄安海南等新区、2024年的停车位和车牌、2025年的电动汽车生产和驾驶牌照、2028年的墓地费、2030年的金融行业（私募、投行、理财、比特币等）牌照、2035年一线城市户口放开，等等。&/p&&p&这几十个，黑色的那仨就你担心的，才众多宏观经济现象之九牛一毛，算个屁，你担心太多，你还担心你不在了地球不转。房产是无辜的，它只是暂时的载体之一而已。根本没有崩盘这一说，这些都&b&自然经济规律&/b&和&b&宏观调控政策&/b&之交集，个人微观层面无须担心太多。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-74cadfa7bcec_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&1440& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-74cadfa7bcec_r.jpg&&&/figure&&p&还有人问：如果楼市崩盘，那么后续的影响会不会是：次贷危机、债务危机、经济危机三部曲？ 后续会不会是经济长期萧条、失业率高居不下？&/p&&p&回答：你说的这次崩盘和危机不存在。只会经济增长率逐渐走低，从10%上下到8%，到当下的6-7%，再到2025后的5%，2030后的3%上下，逐渐跟发达国家增速类似，这是经济发展规律使然，也是历史趋势，不可改变。&/p&&p&当然，大家都希望房价回归理性，但你要知道中国3000座大大小小的城市，绝大多数房价是没过万的，且希望总是美好的，而我们正处于回归理性之前的资本横冲直撞时期，非个人力量所能及，个人还得顺应趋势啊。&/p&&p&因此，&b&房价不会崩盘，大家别担心太多，还不如好好工作&/b&。&/p&&hr&&ul&&li&&b&紧急问题&/b&，可点击&a href=&https://www.zhihu.com/zhi/people/976832& class=&internal&&值乎-幽哥&/a&&/li&&li&&b&系统知识&/b&看这里：&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzI0MzQ0OTUxOA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Dbd01d154f4b81bade80c%26chksm%3De96dae01de1a27178bcddbef465aac7ef8c7cc94e59caad03%23rd& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&秘籍汇总&/a&&/li&&li&&b&个性咨询&/b&和&b&资料下载&/b&，可先进星球：&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//t.zsxq.com/Byv7Uvf& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&https://&/span&&span class=&visible&&t.zsxq.com/Byv7Uvf&/span&&span class=&invisible&&&/span&&/a&&/li&&li&&b&知乎Live（财务自由篇）&/b&：&a href=&https://www.zhihu.com/lives/262528& class=&internal&&打工，如何实现财务自由？&/a&&/li&&li&&b&视频秘笈（副业开发篇）&/b&：&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//study.163.com/course/introduction.htm%3FcourseId%3D%26share%3D2%26shareId%3D007& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&工资外收入如何从0到月入10万&/a&&/li&&/ul&
关于房子和房价，我也已经讲过多次，如下图片也描述出了正常房价的三波上涨曲线图。甚至我勾勒出了中国房价从2001开始启动，到2030年开始回归理性以及合理性价比的趋势。当下的省会城市（武汉、郑州、石家庄......）和三大都市圈中的中小城市（昆山、太仓、…
&p&我十四块买的贵州燃气，二十八的时候抛了，因为我觉得涨的过头了。但是我抛了以后贵州燃气还是没有跌，它涨到了三十六，后来一直在三十左右震荡。&/p&&p&但是现在它22。&/p&&p&我在汇率6.4的时候，觉得人民币汇率高估了，所以换了不少美元。但是我换了以后，人民币没有跌，涨到了6.2。&/p&&p&现在它6.6。&/p&&p&贵州燃气30，人民币6.2的时候，大概谁都会觉得我是SB。&/p&&p&同样，现在22的贵州燃气，6.6的人民币，说不好又会站回原来的点。&/p&&p&但是，如果我在贵州燃气30，人民币6.2的时候，东挪西凑，债台高筑，拼命冲了进去，现在大概得上天台。&/p&&p&经济发展，房子肯定会涨，但是你说中间肯定没有波动，一条不变的大阳线，我不敢信。&/p&&p&97年冲进海南一万多每平房价的人，熬到今天，也早就解套了。但是他们中的很多跳了楼。&/p&&p&长期来看，没买房的人大都是想买房的。但是自己掂量是否接的起。现在经济情况是不是越来越好，风险是不是越来越小，心里要有点B数。&/p&&p&长期来说我也看多，只是看多跟无脑傻多不一样。&/p&&hr&&p&7月4日凌晨添加：&/p&&p&有鉴于有人在纠结到底该不该买，对于刚需，无论死活都要买的，那我没办法说什么；对于投资，我建议的办法是拉个表自己权衡：&/p&&p&这是我按照杭州某楼盘拉的表。该楼盘售价400多万，租金6000多，就取整好了。&/p&&p&假设一个人月收入20000，每年加薪5%，每月消费5000块，物价上涨水平也是5%。然后我干脆把房价，房租，投资的利率都写5%了，按照现在首套房基本利息加15%的按揭利率：&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-ccfec07ecc3f7c86f3ff78_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1416& data-rawheight=&632& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1416& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-ccfec07ecc3f7c86f3ff78_r.jpg&&&/figure&&p&注意这里买房部分我分成两部分：手头结余和资产情况。为什么这么分呢？因为要考虑到房子流动性差，尤其是现在各种冻结市场，因此你手上拿到的和账面上的得分开考虑。&/p&&p&呵呵，追不赢投资，更别说手上的活钱水平了。而且前三年还要借钱生活。&/p&&p&当然，有人可能会来喷我了，房价一年才5%的涨幅？我只能说，房价这二十年来的涨幅已经远高于GDP和人均收入了，如果还要继续一骑绝尘，那么我能想象到的办法就是各种锁盘，把流动性限死。&/p&&p&更别说，这是个400万亿的盘子，每涨1%，就是4万亿的增量，用屁股想想都能猜到能给你多大的套现空间。&/p&&p&&br&&/p&&p&好吧，再模拟一下某些人说的过去的情况，物价飞涨，收入不涨，房子是用来保值的。那么把房价/支出和租金的涨幅都改为10%吧：&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-8798cba4bcce5ad828ed5f75f18bf648_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1417& data-rawheight=&618& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1417& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-8798cba4bcce5ad828ed5f75f18bf648_r.jpg&&&/figure&&p&恭喜你，你的资产表格在第9年就超越了不买房而去投资的人。但是，这个时候房价是最初的2.14倍，就是说中国房产价值超过828万亿人民币。印钞厂估计得有不少过劳死的师傅了。&/p&&p&可是，如果这个房子卖不出去，那么又恭喜您了，第25年的时候您会发现，钱越来越少了。想想住着亿万豪宅吃糠咽菜的酸爽，嗯嗯……当然，不买房投资的也一样，因为物价涨幅超过收入涨幅，但是人家手上活钱多，能撑得更久。此时房价是25年前的9.85倍，中国房产价值将近4000万亿，我猜我们出门要用一千一张的纸币了。&/p&&p&好了，大家可以自己拉个表试试各种搭配。&/p&&p&反正我无论怎么拉，得出的结论都是：买房唯一划算的情况是房价继续疯涨，你还卖得出去。&/p&&p&&br&&/p&&p&不好意思，表格好像是我改动之前的版本，这个是正确的了：链接: &a href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//pan.baidu.com/s/1RzQfNt9ZWB8GkIdy0nCgGA& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&https://&/span&&span class=&visible&&pan.baidu.com/s/1RzQfNt&/span&&span class=&invisible&&9ZWB8GkIdy0nCgGA&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a& 密码: kafi&/p&
我十四块买的贵州燃气，二十八的时候抛了，因为我觉得涨的过头了。但是我抛了以后贵州燃气还是没有跌，它涨到了三十六，后来一直在三十左右震荡。但是现在它22。我在汇率6.4的时候，觉得人民币汇率高估了，所以换了不少美元。但是我换了以后，人民币没有跌…
&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-0df3ca3abbe8b57c73fe07e_b.jpg& data-rawwidth=&3692& data-rawheight=&2465& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&3692& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-0df3ca3abbe8b57c73fe07e_r.jpg&&&/figure&&p&我不是故意要起这么个危言耸听的标题，这是阜新的一位出租车司机和我说的。印象实在太深刻，所以一抬起手，不由自主地就敲了出来。&br&&/p&&p&他的原话是“连小姐都TM走了”，为了雅观，我省去了“他“和”妈”两个字。司机小哥脾气有点暴。当知道我也是光棍之后，他又控诉起女人都是拜金的势利眼。我“哈哈哈”的应承附和，一边跟着他痛斥这个金钱至上的俗世，一边担心某句话说的不对惹他生气，给我绕道。&/p&&p&&br&&/p&&p&其实某种程度来说，我多少能理解一点他的痛处。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&721& src=&https://pic2.zhimg.com/v2-b8e2fafeaf32743b6dea807a7e1fa82c_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-b8e2fafeaf32743b6dea807a7e1fa82c_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&也许很多人还不知道阜新在哪儿。阜新是辽宁西部的煤城，是我国最早建立的能源基地，在民国和日伪时期就开始了煤炭开采活动。阜新的海州露天矿是当年亚洲最大的露天煤矿。1960年版5元人民币和1954年版的邮票都是以海州露天煤矿电镐为图案。&/p&&p&&br&&/p&&p&不过近些年阜新被知晓，是因为它的资源枯竭枯成了典型，成了全国首批资源枯竭转型城市的代表，像明星一样受到瞩目，媒体们总是争先恐后追问“转型成功没？成功没？”（转型哪有那么容易！）&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&721& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-ff41cd140335_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-ff41cd140335_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&我在阜新是被当作新闻记者看待的。因为那些倒闭的煤矿和工厂从来没迎接过游客，管理员认为只有记者才会热心拍那些破烂，游客才没那么无聊。记者这个身份有个好处----会被善良的市民热情招待，当然事物都有两面性，被当作记者的坏处就是到哪儿哪不让进，像是过街的老鼠一样，人人喊打。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&721& src=&https://pic2.zhimg.com/v2-deec847f62bea_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-deec847f62bea_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&一个出租车的司机以为我是专门来调查“黑幕”的。我跟他说想要找废弃的工厂，他拍着胸脯说包在他身上，让我回去好好写，揭露这些荒唐的假投资。&/p&&p&&br&&/p&&p&他把我拉到了一个叫大唐什么的公司。师傅说这里是阜新最大的废弃工程，投资上百亿，建完了一直没开工，就这样荒在那。我在门口转悠一会儿，似乎不是我要找的地方。这么大的事，我一个假记者也完全无能为力啊。拍了几张照装装样子就让师傅带我走了。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&721& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-664cd5ae1_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-664cd5ae1_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&后来，师傅又带我到了开发区。这里都是阜新招商引资而来的企业，大部分工厂都是闲置的。师傅跟我说，这些企业都是来骗钱的，目的就是为了占土地，根本没开工。我们在这里绕了一圈，确实荒凉冷清，一路上只遇到两个人，都是看门的。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&721& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-d96aae2dd30caa75873ca_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-d96aae2dd30caa75873ca_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&我可以理解阜新市转型的急迫心情，但是这样“大快上”的投资是不是太浪费了，白瞎那么多钱了。以上来自一个假记者的担心（心疼）。&/p&&p&&br&&/p&&p&其实作为一个“食腐怪”，我挺喜欢阜新此刻萧条的样子，当然这话不能让阜新人听到，不然下次去要被轰出来。&/p&&p&&br&&/p&&p&我喜欢衰落的地方，是因为它们身上有时间的痕迹，让人不自主地产生遐想，编织故事。如果把它们比喻成人，用现在时髦又俗气的话讲，应该算是有趣的灵魂。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&721& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-98ed8cacfc483b22572b6b_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-98ed8cacfc483b22572b6b_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&《钢的琴》不知道大家看过没，电影背景是在沈阳的铁西区，实际拍摄地点在鞍山，可是我觉得，现实里阜新才更有电影中的味道。&/p&&p&&br&&/p&&p&沈阳的铁西区早已经搬迁改造得没有丝毫当初重工业区的样貌，只剩下一个1905文化创意园，类似北京798的地方，办办展览，卖个咖啡什么的；鞍山的鞍钢虽然是电影的取景地，可是现实的鞍钢是个现代化的工厂，跟电影里的画面差距很大；反倒是跟电影一点关系没有的阜新，不用一点装扮，也不用滤镜，自带一种电影里的粗粝质感。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&721& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-450f5bea38ac4dff5e03fd_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-450f5bea38ac4dff5e03fd_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&721& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-d689efdf933d2fea242701cec035f674_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-d689efdf933d2fea242701cec035f674_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&落寞的北方小城，嘈杂的大街上尘土飞扬，两侧是低矮破旧的居民楼，远处高耸着工厂的大烟囱，走在阜新大街上就跟进电影里了一样。&/p&&p&&br&&/p&&p&阜新发电厂前的大街上，四组巨大参天的冷却塔屹立在路两旁，像是科幻电影中未来世界的建筑。路上行驶的公交车很旧，偶尔有职工骑着自行车经过，置身在这样的场景中，仿佛穿越到了上个世纪的计划经济时代。在阜新，随手就能拍出电影感。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&721& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-fd807eb5d397a5b6a57acbc56cbd5f7b_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-fd807eb5d397a5b6a57acbc56cbd5f7b_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&721& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-a6942cadd39b05f5b034_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-a6942cadd39b05f5b034_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&当然，我也盼望阜新有一天能重新恢复往日的荣光，人们生活条件好起来，不过希望当地政府能留下那些见证了阜新发展的老工业遗迹，造福更多的“食腐怪”。&/p&&p&&br&&/p&&p&还记得开头抱怨连篇的出租车小哥吗？&/p&&p&&br&&/p&&p&他还感叹过一句话，“这块儿完了，不知道啥时候能好。”&/p&&p&&br&&/p&&p&我接了一句，“啥时候小姐回来了，就好了。”&/p&&p&&br&&/p&&p&谢谢大家捧场，这就是一篇游记，不是调查报告，不用点赞了，看过就飘过吧。&/p&&p&后记: 照片是我为了寻找上个世纪电影质感而选择的一些场景，实际的阜新并不是这样的，也和其它城市一样有繁华的地方，只不过我自己喜欢那种萧条的感觉刻意拍的，还请读者知晓。&/p&&p&下面是一些阜新的照片&/p&&figure&&img data-rawheight=&3115& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-e74907bfe56f2c40f1690f_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&4667& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&4667& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-e74907bfe56f2c40f1690f_r.jpg&&&/figure&&figure&&img data-rawheight=&3213& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-af46fb41cab897ffb98b89_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&4813& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&4813& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-af46fb41cab897ffb98b89_r.jpg&&&/figure&&figure&&img data-rawheight=&3213& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-5b6f3ab78a98c1ddbd3f876_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&4813& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&4813& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-5b6f3ab78a98c1ddbd3f876_r.jpg&&&/figure&&figure&&img data-rawheight=&3213& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-5d6c986a97d82a052c2b14a76bd3924e_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&4813& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&4813& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-5d6c986a97d82a052c2b14a76bd3924e_r.jpg&&&/figure&&figure&&img data-rawheight=&3213& src=&https://pic2.zhimg.com/v2-f48fbe6ddc3d78_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&4813& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&4813& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-f48fbe6ddc3d78_r.jpg&&&/figure&&figure&&img data-rawheight=&3213& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-5f1cbbd4cb1a_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&4813& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&4813& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-5f1cbbd4cb1a_r.jpg&&&/figure&&figure&&img data-rawheight=&3213& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-d743eddf406f6c14fd2c06bbc49dc12e_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&4813& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&4813& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-d743eddf406f6c14fd2c06bbc49dc12e_r.jpg&&&/figure&&figure&&img data-rawheight=&3213& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-9ffb5d256fa8f93c40b8b566ef0ca124_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&4813& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&4813& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-9ffb5d256fa8f93c40b8b566ef0ca124_r.jpg&&&/figure&&figure&&img data-rawheight=&3213& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-ced20ce75d7c07ef96432b2ecab65e97_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&4813& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&4813& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-ced20ce75d7c07ef96432b2ecab65e97_r.jpg&&&/figure&&figure&&img data-rawheight=&4813& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-2ee2efb659b4_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&3213& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&3213& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-2ee2efb659b4_r.jpg&&&/figure&&figure&&img data-rawheight=&4813& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-935b99b785deeccadb00cd3_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&3213& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&3213& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-935b99b785deeccadb00cd3_r.jpg&&&/figure&&figure&&img data-rawheight=&2979& src=&https://pic2.zhimg.com/v2-aa193a84e05a05d8f23f_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&8560& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&8560& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-aa193a84e05a05d8f23f_r.jpg&&&/figure&&figure&&img data-rawheight=&3213& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-b6ca3acfbb_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&4813& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&4813& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-b6ca3acfbb_r.jpg&&&/figure&&figure&&img data-rawheight=&3213& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-cb720ba17a5af1d9f11e5a94af32cc16_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&4813& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&4813& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-cb720ba17a5af1d9f11e5a94af32cc16_r.jpg&&&/figure&
我不是故意要起这么个危言耸听的标题，这是阜新的一位出租车司机和我说的。印象实在太深刻，所以一抬起手，不由自主地就敲了出来。 他的原话是“连小姐都TM走了”，为了雅观，我省去了“他“和”妈”两个字。司机小哥脾气有点暴。当知道我也是光棍之后，他…
&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-0ad2030bdcc89ba7ad2c3cf92fea6897_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&230& class=&content_image& width=&400&&&/figure&&p&5月19日更新： 有人说我在贩卖焦虑！卧槽，吐槽一下房价高就是贩卖焦虑？这帽子扣得也是太随意了吧！ &/p&&p&我这明明卖的是“心安理得”——不买房的心安理得！ &/p&&p&又有人说没给数据，首先是我之前写过很多数据看衰的文章，都在文章列表里，可以自己去看。其次是这篇文章我是用爱国的立场看衰，房子再涨下去，国将不国。热爱这国家和文化，就不能嚷嚷着房价继续涨。&/p&&p&总结下我文中的逻辑：&/p&&p&1. 房价太高，需要掏家里6个钱包才能买，而啃老可耻；&/p&&p&2. 年轻人们，已经够努力了，买不起没什么可耻的；&/p&&p&3. 老赵们赚了大钱，不过因为他们赶上了好时候而已；&/p&&p&4. 这楼市已经摇摇欲坠，这时候上车颇不明智；&/p&&p&5. 农奴与房奴的区别，房子的剥削逻辑与传销相似。你再上，就是最后一棒！&/p&&p&6. 高房价对国民危害深重，我们应该非暴力不合作去抵制。&/p&&p&7. 不买房了，不就可以把大好青春用来追逐梦想了么？加油，年轻人！&/p&&p&…………………………………………………………&/p&&p&一旦我用了莫姗姗这个笔名，大抵就是要行大逆不道之举了。&/p&&p&我第一次看到“房地产绑架了中国经济”的说法时，深不以为然。按照经济学的逻辑与常识，房地产不过是当局发钱的工具与缓慢排泄经济滞涨压力的尿壶而已，何至于绑架世界第二大的经济体？&br&&/p&&p&日本、美国等走在前面的奉行凯恩斯主义的市场经济国家也均未发生过房地产绑架国民经济的事情，怎么中国这样一个“土地全民所有”的“社会主义特色”市场经济体，竟然会被房子给绑架？我不信！&/p&&p&熟悉我的朋友比较了解，经济逻辑是我感兴趣的东西，而不是房价。可是每次我写文章，虽然立意本不是冲着房价而来，下笔却总是奔着房价而走。于是终于明白房价已经成了中国经济话题中不可绕过的中心。才真的确信&b&【房地产绑架了中国经济】&/b&的断论。只是，我想不通！&/p&&p&离开校园参加工作之后，每每回家，发现朋友们久别再聚的话题也都从&b&“近些年做着什么样的事？”变成了“在哪里买了什么样的房”&/b&。于是终于醒悟，房子已经成了中国人梦的拍板。&/p&&p&买得早或买得巧的，各种场合宣扬着自己的英明睿智；买得晚的跺着脚，一脸激动地说还得翻番；生的晚没买上，搜刮完父母后，正盘算着哪里还能筹到钱——一定得去搞一套；家里有6个人却没6个钱包，死活凑不上首付的，只能垂着头，自认了loser的命。&/p&&p&这场景，正是2015年房价飞涨后中国社会的写照，聚光灯下是一个个&b&“普通85后”&/b&或得意、或期待、或焦躁、或无奈、或绝望的脸，被人看得分明！&/p&&p&知乎上有人邀请我回答【高房价是不是透支了中国人未来几十年的购买力？】我一直没有给出我的答案，原因是我的答案太沉重了，沉重到让我认为自己是一个悲观主义者。&/p&&p&&b&高房价透支掉的，岂止是中国人未来几十年的购买力呀！&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&一&/b&&/p&&p&&b&高房价确然限制了年轻人当下的消费能力，透支掉了未来几十年的消费能力！&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&对我们普通人的生活来说，消费是什么？&/p&&p&谁还不会消费呀，不就是买东西么。但如果人们不去买东西呢？不去买新衣服，制衣厂会倒闭吧；不去买肉食，鲜肉店会倒闭吧，肉农会破产吧；不去看电影，电影院制片公司会倒闭吧……所以国家喊出&b&消费升级&/b&的slogan，为的就是让你花更多买更多。&/p&&p&但是你竟然为了凑首付，连“六个钱包”都掏光了，全家人一起紧衣缩食。&/p&&p&啥叫紧衣缩食？就是衣服还能穿，就不添新的了，馒头啃得饱就不吃牛排了……这消费还咋升级？那这些企业还怎么生存？&/p&&p&首付勉强凑够，老王今年在上海买了600w的的上车房。贷款400万，每月还贷26000。上海这个人均月收入9227的地方，老王年薪50w，按月计提就是41700，是人均收入的4倍还多，算得上人中龙凤了吧？扣掉税费，到手32000，房贷一交，剩个6000,。这还怎么买车养车？还怎么生娃养娃？还怎么买新衣服吃肉？&/p&&p&掏光了6个钱包，家人老病的问题得管吧？关键是老王拿什么管？只怕老王这缺心少肺的，还去借了首付贷硬赶着上车……&/p&&p&这个例子是说给现在还惦记着买房的人听的，如果你老早就买了，那你赚大发了，羡慕羡慕！&b&M2的高速增长不仅让你的房子变得更值钱，还冲淡了你的债务。&/b&&/p&&p&老王跺着脚、梗着脖子说：“现在买也一样啊，中央会继续印钱，M2会继续飞涨，房子只会更值钱，债务会像过去一样变成屁。”&/p&&p&唉，不行啊！（理由往下看）&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&二&/b&&/p&&p&&b&高房价打击消费，吸血资本，影响经济主体存亡！&/b&&/p&&p&凯恩斯主义的核心理论认为&b&消费&/b&会刺激生产，进而扩大就业，增加收入，再一步增加消费，形成一个经济发展的正循环而完成社会大发展，推动人类文明进步。&/p&&p&如何刺激消费？一定程度的&b&货币增发&/b&保持通胀，让货币购买力缓慢下降，自然能让老百姓把储蓄拿出来花掉，而不是眼巴巴看着钱变废纸。&/p&&p&如何增发货币？央行一张张印出来，满大街发么？必然不是！货币分两种，基础货币+信用货币。基础货币就是印发的纸币，市场流通所需的量是一定的，仅占货币总量的15%左右。更多的是信用货币，由商业银行与借款人共同发行！比如老王买了上海600w的房，贷款400w，这400w 就是老王跟银行一起创造的信用货币，就这么被增发了。也就是说货币=&b&债务&/b&！&/p&&p&单从货币上去看，房价上涨的逻辑是不是很简单？&b&国家为了刺激消费而增发货币，为了增发货币而房地产市场化，为了卖房卖地更有效发钱而让房价上涨。&/b&&/p&&p&本身是一个积极有效的逻辑，所以这么些年中国经济增速飞快，基建高铁领先全球，互联网经济也是独领风骚，各行各业都有了比较大进步与发展。国家也是不停以万亿为单位发钱，M2增速秒掉了全世界所有资本主义老牌国家。&/p&&p&然而，房价上涨这事不能太快，钱也不是发得越多越好！为什么？&/p&&p&因为&b&资本都是逐利的，哪儿的利润高，就奔哪儿去&/b&！房价涨得太快，房市收益率明显高于其他领域，资本就会往楼市流动。这样零售、芯片、科技工业等就没有资金流入了，生产发展就会受到限制。&/p&&p&央行一看CPI上涨缓慢，固定投资收益下降（年的事）。惯性认为又需要发钱了，于是开动了印钞机——房地产，低首付低利率让大家买房（2015年的事）。&/p&&p&可是中国人是越涨越买,不涨不买，所以就造地王，直线拉升房价，这一拉不得了，新发的钱全冲进了房地产，让房价进一步飞涨。这时候，资本甚至会从其他行业抽离，往房地产跑……&/p&&p&于是房地产这个印钞机，再也不是当初设定的那个样子了。&/p&&p&当初他是一个滋养人体全身的健康器官，将养分往别的器官输送，把这个身体滋养得又高又壮。由于既坏又蠢的人胡吃海塞，把它刺激成了一个疯狂生长的肿瘤，不仅不再滋养身体还从身体其他部位吸收养分，导致别的器官坏死。如果不加以遏制，最终的结局就是所有器官全部死光，同归于尽！&/p&&p&而且这颗肿瘤还通过各种房地产相关的投资基金、P2P、民间借贷等场外配资手段关链接着金融系统这一国民经济的心脏，一旦对这颗肿瘤进行手术吧，很可能导致心脏崩溃，危及全体。这才是房地产绑架经济的真相。&/p&&p&所以这里回答上面老王的问题，别惦记中央会继续货币大放水了，固定投资效益下降到了临界点，货币投放除了刺激肿瘤之外再也起不到任何作用，这就叫&b&滞胀&/b&。货币紧缩已经在发生，浙江盾安460亿和天津天房1800亿的巨量债务违约风险被爆出来就是明证。&/p&&p&所以，&b&老王的债务压力不仅不会越来越小，恰恰相反，会越来越重&/b&。他那么高的房贷背身上吧，本来已经不指望他为消费做贡献了，现在你竟然成了债务链条上脆弱的一环，既可恨又可悲。&/p&&p&可恨是因为他非要喊着房价上涨，无视自己现金流不够的现实硬挤着上车，成为了这泡沫中最薄弱的一环。可悲的是，泡沫破灭后，老王没了存款，没了房子，还会背上一身债！&/p&&p&老王也很生气啊：“老子年薪50w，比绝大多数屌丝都强，怎么就成了引爆泡沫的引子了？”&/p&&p&说的也是哈，那这问题到底出在哪？翻6包，你能回答一下么？&/p&&p&&br&&/p&&p&&b& 三&/b&&/p&&p&&b&高房价掏空了“6个钱包——三代人的储蓄”，透支了家庭的抗风险能力！&/b&&/p&&p&6个钱包这个事情一提出来，我就满腹悲愤！——TMD&b&从什么时候开始，啃老可以这么正大光明了？&/b&&br&&/p&&p&记得我们读书那会儿，电视上、网络上大家最鄙视的就是“啃老族”，啃老这个词现在也没人提了，敢情是人人都在啃老，鄙视啃老就尼玛是鄙视自己。&/p&&p&年轻人一不小心做了啃老族，也是事出无奈，房价这么高，没有6个钱包拿不下来啊。可是你一个央行官员，怎么好意思鼓吹这事呢？怎么好意思煽动年轻人伸手去掏爷爷奶奶外公外婆口袋里的&b&棺材本&/b&，去掏爸爸妈妈口袋里的&b&养老本去&/b&给高房价接盘站岗呢？&/p&&p&爷爷奶奶们有存款，因为他们经历过没有余粮就要饿死的时期；爸爸妈妈有存款，因为他们饱尝了一无所有身无分文的滋味，存折上的那点数字是他们活着的向往与&b&命里的自尊&/b&。就这，也被漫灌的货币给经年洗劫，现在又变着法的通过年轻人去伸手，甚至还公然怂恿年轻人去掏这“6个钱包”。&/p&&p&老王掏光了家里的6个钱包，老人们有个头疼脑热，他总不能不管吧？不然指望谁？呸，谁都指望不上！&/p&&p&真要到风险来临的时候，卖了房子救命？且不说那时候老王会不会卖，能卖个什么价，卖不卖得出去都是两说。那些人扯着嗓子喊你买的人，到时候会帮你吆喝着卖么？还不是这会儿怂恿大家一下，为他们的错误应一个急，至于将来你是死是活，哪里有人来管。那些让你买房的人只会说：&b&“干嘛不老老实实饿死，为什么要瞎起哄呐？”&/b&&/p&&p&看到这里，&b&“先买房的“ &/b&老赵冲我叫骂： “你丫就一 loser！我们当年艰苦创业，balabala才有了现今的豪宅数幢 。现在的年轻人啊，不是太懒就是太笨，让你买个房是给你自己住的，你自己不努力么，当然就要掏家里人钱了。都指给你明路了——进宫当太监很赚钱，你看我，当年割JJ的时候绝不犹豫，这才过上了上等人的生活啊。你丫自己没本事又没魄力，怨得了谁？还有你，那个叫莫姗姗的，你竟然还说大清药丸，你看看这满大街等着进宫的人流，大清像是要完的样子吗？”&/p&&p&去你麻痹的，还好我读过几本书，老赵这套编烂了的成功学骗不到我。怕老赵智商不够，就说个简单的狗都能看懂的故事：&/p&&p&甲乙丙三个人挤进电梯，甲在电梯里不停往上跳，乙在里面一直双手划动，似在游泳，丙在里面打坐。他们都上到了三楼，然后人们问他们是怎么上来的。甲说我是一步一步跳上来的，乙说我是顺着空气游上来的，丙说我是靠意念，“身随意动”穿越过来的。&/p&&p&人们对他们的爬楼经验如获至宝，不停有人跃跃欲试，几乎所有人都开始原地跳高、对着空气游泳、冥想打坐。&/p&&p&没有人去发电了，人们做得再努力再认真，也爬不了楼。这时候，一个小孩子笑哈哈地指出来：&b&“甲乙丙三个人都是靠电梯上楼的！”&/b&&/p&&p&老王不信，还是硬挤上了电梯，又是打坐又是蹦跳又是劈空游泳，过了一会儿电梯就掉下去了，老王摔断了腿。&/p&&p&明白了这个道理后，我一点就不虚了，和老赵对骂：“姓赵的，你特么赚了钱不过是因为JJ割得早，要换成我出生在你那时候，我能当上九千岁你信不信？”&/p&&p&曾经我也怀疑过，是不是这届年轻人不行？经我一番思索，得出了一个结论——&b&这届年轻人简直太行了，不仅勤劳能干，吃苦耐劳，还吃得不多享受太少。&/b&&/p&&p&是不是觉得我疯了？&/p&&p&&b&那我问你，为什么要“去产能”呢？为什么要“供给侧改革”呢？不就是这代年轻人太过努力了，才有那么多过剩产能么？我们加班加点辛勤工作，制造的东西太多，自己又省着钱不去消费，可不就供大于求了么？&/b&&/p&&p&你问我为什么都省着钱不去消费？——买高价房啊，凑首付啊！老赵你这话问的，就跟“百姓，何不食肉糜？”一样搞笑。&/p&&p&以上，我们已经够努力了，买不起房没什么可耻的，&b&啃老才可耻！&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&四&/b&&/p&&p&&b&房价飞涨扭转了社会价值观，透支了中华民族最优秀的传统——勤劳致富变成了一句笑话！&/b&&/p&&p&这年头有几个人靠工资可以买房的？老王年薪50w，也要6个钱包凑，背上贷款后，却活成了那个德行，一旦失业就得跳楼。老王现在是百感交集，他想让房价涨也不是，让房价跌也不是。为啥呢？房价继续涨吧，继续吸收经济养分，&b&百业俱废一房独兴&/b&，难说他就失业了；不涨的话，他的债务压力又实在太大，不知道还能不能扛住。&/p&&p&总之这年头，啃老都可以堂而皇之地提倡，勤劳致富什么的只怕已经是笑话了。清洁工勤奋地打扫马路，起早贪黑，能买得起房？码农勤奋地写代码，头发都掉光了，能买得起房？我勤奋地码字编段子，能买得起房？&/p&&p&算逑吧！&/p&&p&勤奋+不要命地炒房，才能实现财富飞涨阶级跨越。越是空手套白狼，越是高明，越是杠杆加的重越是自豪。&br&&/p&&p&&b&这是个笑贫不笑娼的时代！&/b&朋友们分享段子：“我认识一个外围女，在上海两套房，杭州有三套房。” 老王龇着牙：“啧啧啧，这姐姐，咱还上不了啊！” 心里盘算着这工作咋能这么赚钱，比上班强多了，可惜咱是个男的……&/p&&p&&b&这是个大街上充斥着“一夜暴富”，人人幻想不劳而获的时代！&/b&创业者们，再也不喊改变世界的梦话，想着的都是ABCD轮融完后，上市套现，割完韭菜圈地买房过上“岁月静好”的日子。&/p&&p&年轻人对着直播镜头搔首弄姿，妄想着不劳而获，电视上天天播送着那些仅凭运气好而一夜爆红继而暴富的人们，你说谁还会老老实实上班？那家伙会的，我也会啊，凭啥那个叫天佑的胡乱瞎喊能年入千万？唱得那是什么玩意儿……&/p&&p&&b&这是个食利者的时代！&/b&人人争着爬向生产资料的持有端成为资产阶级，靠涨价和房租剥削无产阶级的剩余价值。老王这样年富力强，德才兼备的年轻人，每个月累死累活，交税1w，还贷2.6w，每月过得不如狗。隔壁老阿姨，家里五套房，啥也不用干每月收租7-8w，什么税都不用交。她每年养马的费用都可以养活好几个老王了。&/p&&p&&b&这是个年轻人既无修身治国齐家平天下的胸怀，也无改造社会的欲望，却满腹焦虑忧愁的时代。&/b&&/p&&p&总之，这个社会的价值观已经不是当初教科书上所学到的“劳动最光荣”、“勤劳致富奔小康”、“无产阶级最伟大”、“孝悌知义，千金不昧”、“知识改变命运”了，这些伟光正的价值观都统统被扔到了臭水沟里，取而代之的是“有钱才是王道”、“有房即是正义”、“没房就别想娶媳妇”、“生得好，嫁得好才是真的好”……&/p&&p&呜呼哀哉！&/p&&p&大家有没有想过一个问题，我们因何而是中国人？因何而是炎黄子孙？仅仅是因为我们生活在这片&b&土地&/b&上吗？必然不是！&/p&&p&“礼仪之大，谓之夏，服章之美，谓之华” 我们之所以是华夏儿女之所以是中国人，是因为我们说中国话，写中国字，传承中国的文化遗脉，奉扬千年的文明道统。我们是中国人，跟血缘无关，跟制度无关，跟文化相关！&/p&&p&正因为我们有强大的文化，蒙古人来了，蒙古人成了我们，满洲人来了，满洲人成了我们……可是高房价来了，却把我们变成了不知道什么样的东西，孝悌礼仪不要了，知识分子的清高与济世安邦的胸怀也不要了，勉强留下的就只剩一句&b&“贫贱不能移”——&/b&却成了&b&贫穷低贱，就不能移民&/b&的意思。&/p&&p&这种颠覆道统，荼毒社会价值观的事情，外族入侵没有做到，wg做到了一半，高房价完成了另外一半！痛哉~惜哉！&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&五&/b&&/p&&p&&b&高房价束缚了年轻人的理想消磨了年轻人的激情，透支了他们的希望！&/b&&/p&&p&别的不说，就拿我认识的老王来讲，他最擅长的是“诗词歌赋”，你要问在这个社会，他的理想是什么，是当像李白一样的诗人么？不是……而是 &b& 包！租！婆！&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-5cee8a3cc19cb74f42080fc8bffeecf6_b.jpg& data-rawwidth=&744& data-rawheight=&517& data-caption=&& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&744& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-5cee8a3cc19cb74f42080fc8bffeecf6_r.jpg&&&/figure&&p&对，就是这个人，丑是丑了点，但是老王就喜欢那种扯嗓子到处收钱的硬气，收租三个月，就能练成狮吼功。啥事不干，月入几十万的日子谁不想过？每个月就想着怎么把这几十万花出去，老王觉得挺美好的。诗人能有一个超级大院的出租屋么？写个酸诗能有几个钱，能有什么出息？&/p&&p&当了包租婆，就能安安心心写诗了……&/p&&p&哎呀，一不小心把心里话全给讲出来了！你还说老王，你看你哈喇子都流到地上了，你不也一样么？只怕现在所有人都惦记着当包租婆吧！&/p&&p&我小的时候，老赵教我写作文说长大了一定要当科学家，解放军，教师，警察，医生，飞行员等对社会有用的人。老赵自己当初总是玩斗地主的游戏的，竟然自己当起了地主，现在又当上了包租婆。这就是用脚投票啊&/p&&p&网上看来的一个段子：&/p&&p&俩清华高材生在出租车上聊毕业了做什么工作能够尽快攒钱在北京买房，结果算来算去，最后一声长叹：“麻痹，得到下辈子了！”&/p&&p&出租车司机一声怒吼：“我家里拆迁，分了4套房，因为我没文化，还是个出租车司机。你们两个大学生，不想着改造国家，就惦记着买套房，不觉得羞愧么？” &/p&&p&中国最优秀的年轻人，竟然为了片瓦遮身而焦虑失策，抛却理想，投身钻营，到底谁该羞愧？&/p&&p&&b&老王，给你一个选择题，如果你的人生可以选择。&/b&&/p&&p&&b&A
北京有四套房的出租车司机；&/b&&/p&&p&&b&B 北京一无所有的清华学生。
&/b&&/p&&p&&b&你怎么选？&/b&&/p&&p&你犹豫了！你竟然犹豫了，你这智商就算给你上了清华也毕不了业。卖套北京的房，换个国籍，清华随便上，还剩3套！&/p&&p&现在的学霸们都想着从数学、电子工程转专业去学金融与IT，为的是更赚钱，离房价更近。于是不搞基础研究了，也不搞芯片了。&/p&&p&商人们都在抢着买地进军房地产，资本也不去关注那些需要持续长期投入的医药、教育与芯片工业了，圈地建房来钱多快！&/p&&p&就野烽还剩下点写诗的热情，我也快没有成就事业的欲望了，反正工作做得再出色，都不如买房躺着赚钱多。&/p&&p&贸易战？啥，你们管这叫x运战？反正我看不出来贸易战输了房价崩了，对我等屌丝有啥坏处。想起好处，倒是让人心头一暖，就差许愿让川兄来得猛烈一点。而眼下看来，也指望不上了。&/p&&p&我不禁头涔涔而泪潸潸了。&/p&&p&&br&&b&六&/b&&/p&&p&说回现实世界。&/p&&p&我问老王：&b&“农奴与房奴有什么区别？”&/b&&/p&&p&老王绞尽脑汁：“区别总是有的，不然为什么房奴我当得这么开心呢？当农奴总归是不开心的吧……可是又觉得好像没啥区别，农奴交银子交粮，咱每月按时交税交供，状态也差不太多。” 老王抓耳挠腮，想不明白。&/p&&p&我说：“老王，你说一句姗姗小姐姐真好看，我就告诉你。”&/p&&p&老王白了我一眼，负手而立。&/p&&p&看到他我就想到鲁迅先生笔下的孔乙己——穿着长衫站着喝酒的唯一人。只不过老王是拿着高年薪回家吃外卖的无数人当中的一个。老王并不孤单！还有好多人是挤不上车的蹲在地上喝酒的短衣帮呢，有什么资格嘲笑老王？&/p&&p&我说：“老王啊，农奴和房奴其实没有本质上的差别，只不过社会在进步，科技在发展，这剥削手法也进化得更加巧妙。农奴就是赤果果的被地主剥削，农奴和地主是两个对立阶级，农奴几乎不可能变成地主，一旦风不调雨不顺，农奴活不下去了，自然就把怨气往地主头上撒。而房奴就高级了，能通过房价上涨而去剥削接盘的人。这样攻守之势就变化了，&b&从被吸血的就变成了吸别人血的。&/b&这也就是为啥你房奴当的挺有盼头的原因。”&/p&&p&老王头摇地跟拨浪鼓似的：“不不不，你这帽子扣得也太大了，我咋就成了剥削阶级了呢？我就一套房，即使涨价了也不卖，因为我知道，卖了就买不回来了，所以我没有剥削谁啊？”&/p&&p&我：“看吧，不学点经济学就不知道这其中的道道。你房子是没卖，但是房价上涨，货币超发，钱不值钱了，你的&b&债务压力是不是减轻了&/b&？哎，老赵当年月供1000的时候也过得挺惨啊，现在1000块的月供算个屁，这就是货币超发稀释债务的道理，明白了吧。也就是说只要货币继续超发下去，房价越涨越快，你的那每月26000的债务就会慢慢变成屁，开不开心？”&/p&&p&老王：“开心是开心，但是我也没剥削谁呀？”&/p&&p& 我：“你的债务是稀释了，但是老百姓的存款也被稀释了啊，这超发的货币要怎么发出来？得有大把的接盘侠跑去贷款买更高价格的房才行啊！所以你成为了剥削接盘侠及居民储蓄的一份子！然后接盘侠们成为新的房奴之后又惦记着剥削下一轮，&b&这就跟传销一个道理，层层发展下线，一轮接一轮都在赚下线的钱。&/b&所以传销里虽然不是打就是骂，但是一些被洗了脑的人还是乐此不疲，因为他们只盯着下线赚钱，完全忘记了头顶上那个大Boss才是真正的吸血的。”&/p&&p&老王若有所思，但仍旧一脸迷茫。我给他画了一幅图。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-2f089f0924c61cffa47d2b1ba5ae498e_b.jpg& data-rawwidth=&841& data-rawheight=&645& data-caption=&& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&841& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-2f089f0924c61cffa47d2b1ba5ae498e_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&看到没有，新社会的玩法是不是更高级？&/p&&p&中间阶层有血可吸，所谓有恒产者有恒心，于是甘愿奉上鲜血百般求好Big Boss，以求保住自己的吸血地位。同时为了不至于让底层揭竿而起，开放了底层的晋升之路，让被吸血的有机会爬到吸别人血的位置上。&/p&&p&&b&底层既愤恨自己被剥削，却又巴不得成为能剥削别人的中间阶级。&/b&&/p&&p&这一招妙就妙在，&b&你恨我，但是我有办法把你变成我，你还恨不恨？&/b&虽然你没变成我的时候，恨得牙痒痒，但是你终其一生都在努力变成我，而不是像旧社会那样在绝望中揭竿而起。&/p&&p&本来这个结构是健康的，但是让房子这个金融工具涨得太快以至于要用到6个钱包买房的时候，这个游戏就玩不下去了。老王你想啊，你是掏了6个钱包买了房，&b&你儿子要买房的时候，如果再涨下去，只怕得掏12个钱包了吧？他上哪掏去？他爷爷奶奶外公外婆的钱包都被他爸给掏了！&/b&何况现在新生人口越来越少，所以&b&到你这就是最后一棒了&/b&，你再也找不到接盘的。&/p&&p&老王：“你丫还不如不告诉我！”&/p&&p&End！&/p&&p&再看到杜工部这首《茅屋为秋风所破歌》真的是泪满衣衫，我虽不是那种胸怀天下的大人物，但是我深爱中国的传统文化，一想到那些历久弥深的文明道统、优秀美德被一部分国人弃如敝履，我就深感忧虑。&/p&&p&唉，安得广夏千万间，大庇天下寒士俱欢颜！&/p&&p&现在有了广夏何止亿万啊，却成了收割天下寒士的金融工具。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-a6dba7bf_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&230& data-caption=&& data-size=&normal& class=&content_image& width=&400&&&/figure&&h2&&b&
凤麟诗社&/b&&/h2&&p&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//weixin.qq.com/r/HThmfo3EnNDjrckd920P& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&weixin.qq.com/r/HThmfo3&/span&&span class=&invisible&&EnNDjrckd920P&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a& (二维码自动识别)&/p&&p&
更有何人说？&/p&
5月19日更新： 有人说我在贩卖焦虑！卧槽，吐槽一下房价高就是贩卖焦虑？这帽子扣得也是太随意了吧！ 我这明明卖的是“心安理得”——不买房的心安理得！ 又有人说没给数据，首先是我之前写过很多数据看衰的文章，都在文章列表里，可以自己去看。其次是这篇…
&p&中国住建部今日消息称，将加强对房地产市场的监控，整顿房地产市场秩序。&/p&&p&&br&&/p&&p&而就在前一天，海南实施全域限购，实施更进一步的调控政策，阻绝了海南——这个建设中的自由贸易港的房地产的自由流通。&/p&&p&&br&&/p&&p&人们难免不对未来房地产走势担心，会不会有其他地区也会照此出政策？房地产市场未来到底还有无机会？知名地产商任志强近日公开发表的一个演讲，十分精彩，基本回答了当前人们对房地产关心的所有问题，用常识、市场规律来分析了目前的市场趋势。&/p&&p&&br&&/p&&p&任志强是在4月22日下午3点30分，作为演讲嘉宾出现在&2018诺亚财富房地产金融高峰论坛&上进行演讲的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-f01d1e58d9aa4d32efe87f_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&412& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-f01d1e58d9aa4d32efe87f_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&这次任志强以北京华远地产股份有限公司原董事长身份发表演讲，时长达60分钟。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&以下为任志强杭州演讲实录：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&一季度房价暴涨&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们可以看到1月份的时候，施工面积是负的。今年一季度涨了多少呢？涨了7.9。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。&/p&&p&&br&&/p&&p&利用70个大中城市或者100个城市的指数，看来房价是跌了。跌到哪了呢？跌到政府的手上了，因为政府把销售价格给你限制了，所以表面上看是跌了。从有房地产以来，历史上的一个季度计算，今年一季度是房价涨幅最高的一个季度。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&现在是&抄底&机会&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们看到，销售增长了百分之十几的销售额，为什么没钱呢？他们公司基本上是没钱的，这个投资增速是2008年以来增速最低的一年，比2008年还惨，开发商基本上兜里就没钱了。&/p&&p&&br&&/p&&p&为什么我们谭总请大家来开这个会？就是这个基金有了一个最好的机会，可以便宜收购。因为开发商兜里没钱了，开发商要有很多钱的话要基金干吗？去年开发商从境外的融资，388亿美元，今年一季度193亿美元，国内融资很困难，就跑到国外融资。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以今年一季度，开发商境外的融资已经达到了去年的50%。前年是多少？2015年境外融资只有140亿美元，也就是说今年一季度以前，比2016年全年在境外融资的钱还多。主要是因为国内没机会，这是一个很重要的问题，开发商兜里的钱不够了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&所以最开始我说，投资会持续下降，就是因为没钱了，如果还保持百分之十几的高位资金增长的话，可能还会持续一段时间，现在看来要想维持一个高速的增长，已经有困难了。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&东北、西部地区不能碰&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&分地区看，我们看看东北地区、西部地区，他们的投资增长百分之2.9、1.3，也就说明了这些地区已经没有了增长能力。东部和中部地区还维持一个增长，其中相当一部分棚改，三四线城市主要的力量在这两个投资领域，所以这个支撑效果还是有的。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是中部、西部的销售是什么呢？销售是高速增长，西部和东北地区。前面我们看到投资是负的，或者基本上是不增长的，可是从销售看，东部地区，投资增长快速地区是负增长销售，负的7.3，中部地区还维持14，西部12，去年前年的高杠杆，导致相当一部分回收的资金没有进入到开发商的资金盘子里，而是跑到了银行的兜里面。现在差别不大。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&70家上市公司拍卖股票&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&今年一季度我们可以看一些数据，融资下降了1.33万亿，下降了20%，企业贷款下降了15.8，委托贷款下降了50%，信托贷款下降了9%，融资下降了80%，所以到3月份为止，企业存款下降了1.21万亿，和去年年底相比。一个季度少1万个亿，开发商手里的钱很紧。&/p&&p&&br&&/p&&p&更严重的是，现在有70家上市公司的股票抵押贷款开始进行司法拍卖了，也就是说这70家公司的现金流已经不行了。上市公司一共2000多家，70家公司开始拍卖股票，还银行债，信用是非常严重的不足。&/p&&p&&br&&/p&&p&有人说，4月25日开始降息，银行准备降准，这是个信号，但是这个信号会到什么时候不知道。到目前为止，1.3万亿里头有9000亿是银行间进行内部调整的钱，对社会只有4000亿，但主要用于中小企业贷款，而且命令禁止流向房地产。别人家娶媳妇你看着高兴就行了，那不是你家娶媳妇儿，所以这个差距是很大的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&调控造成劣币驱逐良币&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&另外一个实际问题，比如产品与价格，我们现在看到市场上的调控政策基本上劣币驱逐良币，就是开发商没盖好房子，你只能盖破房子，越破越好。这个破房子破到什么程度呢？就是上边有一些一期的房子卖的很好，又有空气净化器，又是高级的电梯，又是高级的门窗，二期的价格比一期的还低，于是大家把空调都撤了，把电梯换成最破的电梯，把外墙的瓷砖给弄没了。&/p&&p&&br&&/p&&p&总之，以后可能得盖破房子，不能盖好房子，这是一个很麻烦的问题。所以，产品与价格之间的矛盾，尤其是想盖绿色产品，我们想盖环保产品，你不让卖高价，怎么办？&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&很多企业在扩大规模，但是扩大规模和利润之间产生矛盾，因为你想扩大规模很容易，有钱就行，但是不让你卖高价，你的利润差越来越减少。我们可以看看领头的这些企业，实际上整体销售价格很低。&/b&比如说碧桂园，去年比前年的低，就是只能卖破房子，卖低价，扩大规模，但是利润达不到那么高。所以规模和利润之间的矛盾，这是很多人难以理解的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&只租不售诞生&灰色空间&&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&另外一个，土地招标的时候，好多加入固定性住房了，你投标还是不投标？要是投标了房子只能租不能卖，坏了。前天开会我问一个人，你的房子租出去没有？他摇摇头，没有。&/p&&p&&br&&/p&&p&他是一个月1.5万，一次性交180万，十年的租金，在北京的一个很远的地方，那也就是平均一个月2万块钱的租金，90平米以下的房子。我觉得固定性住房以后给腐败开了一个很好的头儿，过去腐败都是送房子，然后这个房子改名就可以了。名字不是你的，法院没法判你的房屋。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们在海南已经发现有几十位部长级的享受了30年的租赁权，我也搞不清楚他们是自己花钱的还是别人给的房。反正这种长租房，创造了一个新的机会，我也不知道法院会怎么判。再一个，给开发商的压力就是，这个租金可能是难得取得回报。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&用市场化手段提供住房&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&房子不管是不是用来住的，都得有人先盖。但是我们看一看北京，看看很多大城市，都建公租房，建共同产权房和其他的房子，把商业房的比例降到很低很低，或者说基本上没有什么商品房用地，北京可能连四分之一都不到，这个市场是要还是不要？挺麻烦。&/p&&p&&br&&/p&&p&最重要的是，这个房子是住的，但是不一定是产权人住的。什么意思呢？你要想限制租赁性住房，租赁性住房就是告诉你不是产权人去租，如果都是产权人的话，哪还有什么租赁房？我自己租不就完了？所以租赁房一定不是产权人住。&/p&&p&&br&&/p&&p&这里就出了一个麻烦，不是我们要宣传，而我们实际造成的结果就市场最需要你建房，至少你得把房子建出来，你再说是用来租的还是用住的。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们刚才叫什么总我也不知道，讲的氪空间。这个氪空间什么意思呢？他就说大企业都得租我的办公室，都得有流动，那我们人租房子是不是也得有流动呢？他们这个氪空间解决的是临时办公和流动性办公问题。我就想到一个问题，临时办公和流动性办公的这些人是不是也是流动性住呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&比如说媒体人，比如说演员，比如说地产商，他总得来回跑，来回跑的时候他是不是也得有一套房子呢？这套房子不管是他自己买的还是什么的，如果一个项目干六七年，他是在这买一套房子六七年以后再把它卖了好，还是我租个六七年什么也没剩下好？非常简单的事儿。但是他买了六七年以后，卖了，你一定说是炒房了，就和刚才的流动空间是一个道理，你那个流动空间就是炒空间，这个逻辑是一样的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&越出政策的地方房价越涨&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们的媒体在所有的宣传活动中把这个意思都搞错了，政策陷入了一动悖论，这种悖论是非常严重的悖论。大家都说，出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了，我个人觉得，越出政策的地儿，越证明房价要涨。不涨他出政策干吗？他傻呀？&/p&&p&&br&&/p&&p&在座的这些人，我开谭总召开的会，每次都问我，到哪买房子？我说你真傻，政府告诉你到哪买房子了，他在那儿使劲压着，就告诉你到那儿买房子，不压着不就涨了吗？涨了才压着，是吧？如果那个葫芦扔在水缸里头，你不按着不就往上走吗？你按着才往下走。现在按着，葫芦下去，水上来了。你想想，葫芦按下去了，水缸里的水是不是往上走？这么简单的道理还用问吗？政府告诉你到哪买房子，你就到哪去。&/p&&p&&br&&/p&&p&为什么？因为我们出台的这些政策造成了供给面的扭曲，就像我说的，北京为了这个那个，一大堆，保障房，租赁房，共有产权房，最后把商品房的用地弄没了。弄没了房子怎么会不涨价呢？没供应了，你看的是下来了，过两年怎么办？总得有人想结婚生孩子吧？怎么办呢？所以这是一个很矛盾的问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&供给面在扭曲&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&价格是来自于什么？来自于需求。如果没有需求就没有价格。有人说地价涨了房价就得涨，正确的分析应该叫做，地价是房价的地板价，就是最低价格了。我把地价加上一个建安，税费，各种成本加进去以后，这是我卖得不赔钱的价，叫地板价。&/p&&p&&br&&/p&&p&天花板价在哪？天花板价在顾客身上，一个人买，可能加点利润就算了，10个人买我就得往上加价，这个价叫天花板价。现在这个天花板价让政府按住了，政府把天花板价打破了，打到地板上去了。如果政府把天花板价打到地板上，这个供给面不就扭曲了吗？&/p&&p&&br&&/p&&p&所以形成的结果是，房价继续上涨的压力加大，越来越大。因此，用这种政策导致的结果，我们有五次大型调控，每次调控之后房价都是上涨的，没有一次是下跌的，原因就是它把供给面扭曲了。当供给面扭曲的时候，跟不上以后，下一次你一旦放开就很麻烦。所以，人家不准让我说涨价，我也没说涨价，我说政府可能要求我们涨价，不是我说的。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以各种政策加码的时候，就形成了很多地区出现了一二受房价倒挂。倒挂是什么意思？二手房卖6万块钱，政府给你批的一手房卖5万块钱。这说明什么？说明政府告诉你，赶紧炒房。你买了就有1万块钱的差价，那你还不去炒。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&政策变相鼓励&炒房&&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&所以政府的政策说悖论，就是因为他在鼓励大家炒房，这是一个很麻烦的事情。如果是开发商自己定价，那就是说我怎么也得新房子比旧房子贵点吧？不贵太多也得比二手房的价格高点吧？反正这两个里头有一个傻不是政府傻就是开发商傻，你怎么比二手房卖的还低呢？这就是一个问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&最大的问题在哪呢？最大的问题在于，十九大明明告诉我们市场决定价格，那政府决定价格不是违反十九大规定吗？你们看看十八届三中全会和十九大里头，是不是说市场决定价格、市场决定资源配置？我们得按十九大办。所以你一旦按十九大办的时候，政府这几条可能就有问题了。&/p&&p&&br&&/p&&p&比如说为什么要摇号？摇号就是供不应求，100套房子有3个人买用摇号吗？摇不摇都摇到你头上了。上海前两天摇了好几个号，我一看，一个公司买了170套房子，他组织一大堆公司人员在那儿填窟窿，摇号，占名额。这说明什么？说明是政府在帮你。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们最近最高院、最高检察院、国务院连续发了好几个文章，叫做保护产权，保护私有产权，保护什么，保护企业家，说了一大堆。这个房子是开发商建的还是政府建的？要是开发商建的就是开发商的产权，产权上没写着政府，你为什么要政府摇号？你不是侵犯产权吗？那你这个违反了国务院的规定，也违反了政府最高院、最高检察院的规定。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&中央与地方的博弈&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&这就是出现了很多很多问题，造成了结果很不好。结果不好到哪了呢？我最近去了很多地区，地方官员都问我，怎么想办法和中央政府政策博弈？我说你们怎么都这么想？&/p&&p&&br&&/p&&p&我们看看最早，比较早的大家听的，90、70，这个调控政策针对谁的呢？针对开发商的。所以开发商和政府斗争，把90、70的户型改来改去，然后把户型，厕所、卫生间的空间，阳台都调来调去，就是要躲90、70的政策。还有的是加层高，变成一个小二层，偷面积，这是开发商和政府的政策斗争。第二步就变成老百姓离婚了，那就是消费者开始跟政策进行斗争。&/p&&p&&br&&/p&&p&现在就是地方政府开始跟政府进行斗争。地方政府本来是市场监管者，监管者现在有一个问题了，我问几个房管局局长，那天我去干什么了，房管局局长陪我吃了三顿饭，就是要问一大堆问题，拿着小本子使劲记，一个重要的就是我的第一任务是不能让市长和书记被请去谈话。因为房价涨到一定程度以后，市长书记被约谈官儿就当不成了，所以这是一个很重要的问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&地方政府就得跟政策做斗争，所以他们就想个办法，把市里的房价和县里的房价结合起来。先是远郊区，远郊区不行就把周边市管县的价格全合进来。所以我们看这个房价，涨不和涨，那个数字已经不是一个真实数字了。全国平均房价涨了，那和70个大中城市的数据完全不是一个概念，一个小破干州惨的不行。&/p&&p&&br&&/p&&p&为什么？它被列在70个城市范围之内了，周围400公里没有第二个城市，其实它很穷，但是没办法。这就造成了一个什么呢？开发商、消费者和地方政府三方联合起来和中央博弈。要是不博弈，地方政府地卖不出去，你要硬压着开发商，地卖不出去了，所以，这就是一个很严重的问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&楼市如何走取决于特朗普&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&这些政策出台，我们认为变成悖论就是现在是一个难题，很多人问我，什么时候这些政策能够取消？什么时候这个政策能够解封？前两天开会有一个老总告诉我，最好就得看看我们特朗普先生给我们帮多大的忙。特朗普先生要让中国的外贸掉下去了，要让中国的经济掉下去了，可能政府就得把这个后门开开，让开发商日子好过点，要不然经济就掉下去了。&/p&&p&&br&&/p&&p&我个人认为，开发商在和地方政府比财政支出，如果地方政府的财政支出能够挺得住的话，可能他就不会轻易把这个事儿掉了。但是中国有句古话，兵马未动，粮草先行。如果地方政府财政支出遇到了问题的时候，它对土地财政的依赖性就加大，去年土地财政是5万亿，土地出让金是5万亿，房地产相关的税收18}