二手房可以组合贷款吗？_必备知识_贷款攻略 - 融360
公积金政策
二手房可以组合贷款吗？
　　二手房可以组合贷款吗？组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人，即借款人以所购本市城镇自住住房(或其他银行认可的担保方式)作为抵押可同时向银行申请个人住房和个人住房商业性贷款。贷款买二手房可以使用公积金和商贷的组合贷款。
　　组合贷款办理流程
　　第一步：在贷款银行提出借款申请
　　借款人持购房合同和开发商售房许可证复印件、身份证、住房公积金储蓄磁卡、印章到各区县的建行房地产信贷部申请住房公积金贷款(使用夫妻双方住房公积金贷款的，还须携带结婚证或其他夫妻关系证明)，填写&个人住房公积金贷款(组合)贷款申请书&。&&
　　第二步：银行审核
　　贷款银行根据借款人提供的资料，考核借款人是否符合贷款条件，计算贷款额度，确定贷款期限。&&
　　第三步：到贷款银行签订借款合同
　　贷款银行审核借款人的申请后,借款人与银行签订借款合同和抵押合同(不用房屋担保的签订质押合同)。&&
　　第四步：到产权部门办理贷款担保手续
　　办理住房公积金贷款(组合贷款)有两种担保方式，借款人可以根据自己的实际情况选择其中的任何一种。&&
　　第五步：办理住房抵押保险手续&
　　借款人到产权部门办理完抵押或质押手续后,连同借款合同、抵押合同(质押合同)、房屋他项权证、抵押权证明书等借款资料交贷款银行办理房屋保险手续。&&
　　第六步：签订还款协议和划款
　　采用储蓄卡代扣方式还款的,借款人到建行储蓄网点办理还款代扣储蓄卡，并与贷款银行签订代扣协议。委托单位代扣还款的，单位与贷款银行签订协议。&&
　　第七步：银行划款&&
　　借款人按与贷款银行约定的时间到贷款银行办理领款手续,贷款银行将款项划入售房单位;用于修、建房的贷款,借款人按借款合同支取。
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组合贷款买二手房的流程（适用于市属公积金）
市属公积金组合贷款买二手房的流程大致分为：审核买卖资格、网签与房屋评估、审核批贷、缴税过户、签借款合同、物业交割等六个步骤。
组合贷款买房流程
一、审核买卖资格
1.购房资质审核
（1）买房人如果是自行交易，需携带以下资料到住建委审核。一般10个工作日出资质审核结果。审核通过后，有效期为30个自然日。
资质审核所需材料
(2)买房人如果是通过第三方居间成交的，需通过中介机构帮忙审核购房资格。
2.房屋核验
看房选房的时候首先要看房屋有没有经过住建委的核验，弄清楚房屋的基本产权信息，确保房屋没有抵押、查封。
房屋核验步骤
二、网签和房屋评估
1.网签生成
双方到房屋所在地的住建委办理，当天就可出合同。如果通过中介交易，直接交给中介办理即可。需携带以下材料：
网签所需材料
2.房屋评估
（1）由市属公积金贷款认可的康正宏基评估公司对房屋进行评估。
（2）网签后2到3个工作日预约评估，在看房后5到7个工作日内做出评估，并返回评估报告价。一般评估价为市场价的80%--85%左右。
（3）评估费：评估值的3‰，1500元封顶。市属公积金组合贷评估费，面签初审时交，直接交给康正评估公司的窗口。
三、审核批贷
1.面签和初审
出评估结果后就可以预约面签、初审。
（1）组合贷款的条件是什么？
组合贷款必须同时满足市属公积金和商业贷款的条件。
其中，申请公积金贷款必须满足以下条件：
公积金贷款条件
商业贷款需要满足以下条件：
商业贷款条件
（2）组合贷款的最高额度是多少？
A:市属公积金部分最高额度
单身:（个人缴存额÷缴存比例-1323）÷对应年限的月均还款额；
已婚:（个人缴存额÷缴存比例-1323×2）÷对应年限的月均还款额；
市属公积金贷款计算详解
对应年限的月均还款额如下图：
月均还款额
B:商贷部分
n（评估值或网签价中较低数）×贷款成数-公积金贷款部分。
（3）组合贷款的年限与利率是多少？
组合贷款银行政策
（4）面签要带什么材料？
买卖双方面签材料
注：面签时，买卖双方均需到场。
2.资金监管
通过链家成交的房屋可以选择理房通进行资金托管。只需要在链家门店办理，不用跑银行。
3.审核批贷
公积金经办部门根据房屋的评估结果完成公积金贷款部分的审核，确定公积金贷款部分的金额、年限，通知经办银行领取审核通知单。一般来说，公积贷款在面签后15—20个工作日批贷。
与此同时，经办银行办理组合贷款商贷部分审核，并在公积金贷款批贷后7—10个工作日，根据公积金贷款批贷结果，完成组合贷款中商贷部分的批贷。
四、缴税过户
缴税需要买卖双方拿着材料去地税局办理，是否需要预约根据当地政策而定。缴税之前有必要了解一下不同的房屋性质的缴税项目。
二手房税费
房屋缴税后就可以办理过户，过户环节是到各区住建委或不动产登记中心办理，各区办理规定不统一。需携带以下材料：
过户所需材料
五、签借款合同
批贷函之后等通知，签署借款合同。签完借款合同10-15个工作日后放款。
六、物业交割
物业交割的流程大致分为以下几个步骤：
物业交割流程
组合贷款具有公积金贷款利率低的优点，又能够提高贷款的额度，弥补公积金的不足，是比较理想的贷款方式。但是，组合贷款因为有商业贷款会被银行录入信用记录，所以，即便还清了贷款，再买房，也只能算是第二套房。
资料来源：北京住建委、北京市住房公积金管理中心、北京地税局
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&nbsp&nbsp&raquo& 2017年二手房组合贷款的办理流程
进入下半年以来，银行信贷额度进一步紧缩，对于刚需购房者来说，无论银行停贷是否属实，首套房贷利率上浮都是不可否认的事情。许多市民为了节省房贷利息，纷纷开始尝试同时申请商业贷款和公积金贷款，也就是我们常说的组合贷款。那么，2017年二手房组合贷款的办理流程是怎样的？
　　进入下半年以来，银行信贷额度进一步紧缩，对于刚需购房者来说，无论银行停贷是否属实，首套利率上浮都是不可否认的事情。许多市民为了节省房贷利息，纷纷开始尝试同时申请商业贷款和公积金贷款，也就是我们常说的组合贷款。那么，2017年二手房组合贷款的办理流程是怎样的？
　　第一步：网上预约
　　目前，无论是公积金提取还是公积金贷款，市民都需要提前在网上实名预约，具体的操作步骤为：
　　登陆当地住房公积金官网→办事大厅→(凭数字证书/秘钥)登陆→点击“业务办理预约”模块→填报信息→预约办理时间和地点
　　第二步：提出贷款申请
　　在预约的时间内，市民应持所需的申请材料与相关证明，到当地的公积金管理中心进行办理。如符合组合贷款的申请条件，公积金管理中心将会在5个工作日内完成审批。审批通过后，会以短信的方式通知申请人。
　　第三步：申请商业贷款
　　获得公积金管理中心的初步审批后，市民便可到银行驻点柜台申请二手房商业贷款，具体的操作步骤为：
　　到中心管理部办事大厅银行驻点柜台→申请二手房商业贷款→受托银行对商贷申请进行审批(审核时间按照各行规定)→审批结果
　　第四步：签订借款合同
　　申请人得到审批结果5个工作日内，如符合银行二手房商业贷款的申请条件，驻点银行将会在5个工作日内完成审批。审批通过后，申请人便可到银行驻点柜台签订借款合同及担保合同。合同签订完毕后，还要办理相关的抵押登记手续、缴纳相关的保险费用。
　　第五步：设立监管账户
　　与此同时，贷款人应在银行设立专门的资金监管账户，并同意银行对账户资金用途的管理和使用，其中包括贷款的划入以及还款的本息扣除。
　　第六步：银行发放贷款
　　资金监管账户开设以后，银行将会在合同约定的时间内，将贷款资金直接划入借款人的监管账户内。贷款金额核实无误后，便可到银行驻点柜台领取资料。
　　表示，以深圳为例，如需购买一套200万的二手房，目前深圳公积金二手房贷款最高限额为90万，除去首付款60万，还剩50万的差额则可向银行申请组合贷款。需要注意的是，组合贷款的办理涉及到多个机构，审批周期往往要更长，购房者最好提前规划好时间，避免受到新政影响而损失购房资格。
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地址：深圳市福田区深南中路3018交通银行大厦21层二手房组合贷款合算吗？
&今天上午，陪买卖双方到市北区住房公积金中心去办理二手房（公积金＋商贷）组合贷款……
　　在平常的二手房贷款中，大多的买家要么选择纯商贷，要么选择纯公积金贷款，像这位买家采用组合贷款的人是少之又少，一年也难得碰上一位……
　　这位买家总的贷款数额是56万…公积金贷20万…商贷36万……
　　现在二手房组合贷款中的商贷部分是由指定的银行来办理的，首套房的利率也是不打折的，不像纯商贷那样利率打9折……
　　在买家贷款前，我就给他说明了这点，并都以20年贷款期限（当前利率）详细的给他计算了组合贷和纯商贷的利息：
　　1. 组合贷：
　　公积金部分
　　商贷部分
　　这样算下来，总的利息是元
　　2.纯商贷，按9折利率计算
　　20年总的利息是元，这样算下来的话，两者的利息差是8773.13元。
时间： 17:14:19
　　看起来组合贷的利息可能会少点，但由于组合贷首付不低于4成，纯商贷首付不低于3成，组合贷的评估价比纯商贷的评估价要高133334元，买家就要多交缴纳4000元的契税;而且组合贷的话，商贷部分只要提前还款的话，都要缴纳还款额1%的违约金，纯商贷的话3年后提前还款则没有违约金……综合比较的话，两者基本持平。
　　就这个问题我与买家多次沟通，并建议他选择纯商贷，但买家说他有个朋友也是干中介的，说是组合贷合适……我要再多说的话，怕买家误解我是嫌麻烦，只能服从他的决定……
　　上午在柜台办理业务的时候，买家又问人家利率和利息的事，工作人员说，组合贷就是这样…要不大多人采用纯公积金或纯商贷，很少办理组合贷的……
　　买家又问什么时间能批下来过户，答复是：商贷部分审批是2-3个礼拜，过户需提前预约，要公积金和银行的人都有时间去的话才行……
再一个，采用组合贷，在公积金管理中心和银行的系统里都产生了贷款记录，下次贷款购房的话，无论选择哪种方式贷款，都会被认定为“二套房”。
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