南方周末：为什么股市大跌楼市猛涨_股市评论_新浪财经_新浪网
南方周末：为什么股市大跌楼市猛涨
　　南方周末记者 陈涛 发自上海
　　同是在通货膨胀的预期之下，楼市与股市的价格走势相悖，是因为这两种商品的供求状况不同
　　楼市股市，通货膨胀预期下的两朵花
　　8月4日以来，A股大幅度下跌，在短短的10个交易日里，A股的投资人总共大约损失掉了5万亿的账面财富，这个数字是中国GDP的六分之一。
　　与此形成鲜明对比的是，楼市出现了全国性的上涨。
　　1997年的时候，很多人都发现，如果自己一不买房，二不做股票，就稀里糊涂地变成了“相对穷人”：那些善于理财的同学、同事，原本跟自己是一个阶层的，突然间，他们的财富变戏法似的成了自己的好几倍。
　　今年的情况跟两年前似乎有点像，不过，那些在3000点之后才勇敢地闯进股市的人开始懊恼了：自己不但没赚到，反而连本都亏掉了。
　　楼市会不同吗？
　　去年底，就在股市在2000点以下徘徊筑底的时候，楼市的“拐点论”还在盛行，不过，由于价格下跌，交易量开始慢慢地放大了；过完年后，股市就稳站在2000点之上，楼市的价格下跌也初步结束；其后的几个月里，A股一路高歌猛进，几乎是一口气就涨到了3500点前，跟最低点比，几乎所有的股票价格都翻番了，涨三四倍的也一点都不稀奇；楼价在年初的几个月里并没涨，不过成交量在不断上升，很多地方的交易量同比都翻番了。在上海，几年都没开张的汤臣一品(一个售价约10万元每平方米的公寓楼盘)终于开始有了买家。
　　与成交量上升伴随的是库存的下降。还是以上海为例，以现在的销售速度，据说全部库存房仅够卖两个月了。就在不久前还在战战兢兢的开发商突然意识到：手上的货不多了，要慢一点出楼，快一点批地。大约从4、5月开始，楼价开始上涨，同时，开发商拿地时也更为勇敢了，各地都有新的“地王”不断涌出。到了8月8日，就在A股已经开始了大跌时，还是在上海，地产商又放了一个卫星：当天开盘的星河湾一日之内销售40亿。考虑到那个楼盘位于传统的上海人认为比较偏僻的位置上，它原本是作为“人才公寓”而立项的，售价竟高达4万至6万元每平方米，你不能不说，那是一个奇迹。
　　当人们把楼市的勃兴归功于“通货膨胀预期”时，你才发现，地产商几乎是始于美国的全球性金融危机最大的受益者：由于经济形势不妙，包括中国在内的全球各国央行不得不实行宽松的货币政策，而这项政策的最直接受益者并不是实业，而是资产。于是，表现为股市和楼市的次第上升。如果没有这场危机，始于去年下半年的楼市“拐点”将会在严厉的货币政策下继续朝下走，那意味着一大批地产商要破产。所以说，金融危机救了地产商，虽然，美国的危机正是由与地产相关的“次贷”引起的。
　　股市向上空间有限，楼市可能还要再涨一年
　　股市因为较楼市流动性高，它的反应要更灵敏一些，所以，股市的上涨先于楼市。现在，股市出现了一个像模像样的调整，是否也意味着楼市会跟进呢？
　　跟股市一样，中国的地产价格也明显高估了(按照独立经济学家谢国忠的说法，A股和楼价都应高估了一倍)。从长期而言，无论是A股还是地产，都面临调整的压力，不过，短期而言，股市的压力会大一些，楼市暂时还看不到这种压力的影子。
　　中国自有股市以来，A股的估值通常都较国际通行的资本市场价格为高。究其原因，核心还是在供求关系上。总体而言，中国的股票供应少，而资金供应多。
　　爆炒垃圾股、“庄股”遍地等等A股的常态现象都可以用股票与资金的供求关系得到令人满意的解释。
　　现在，情况多多少少发生了一些变化。首先的一个变化是“大小非”因素。考虑到以前的“大小非”是流通股的近2倍，即使并非所有的“大小非”会选择套现走人，股票供应还是实质性地增加了，而股市越高，“大小非”选择套现的动机就越强：据统计，今年头6个月，“大小非”套现的股票数比去年下半年增加了61%，如果考虑到股票价格的变化，估计套现金额比去年下半年翻番都不止。
　　还有一个小的变化是新的股票软件让“做庄”难度大增――这些软件能根据交易所的数据分析出大资金的走向――这也会降低整个股市的估值水平。如果未来推出“卖空”机制，相信A股的估值水平会进一步降低。“创业板”的即将推出也将会增加股票供应。
　　楼市的情况则与股市不同。过去的一两年，由于普遍看空后市，新开工的楼盘明显减少，这直接导致今年的供应不足。而楼市的供应，从开发商融资，到批地，再到建设，再到销售，少说也需要2年的时间，所以，短期内供应并不能随着房价的上涨而增加。而在股市，一旦到了心理价位，低成本的投资人，特别是“大小非”会随时套现走人，即，一旦股价上涨，股票供应就会增加。如果把上市公司的再融资、整体上市之类的因素也考虑进来的话，这个趋势就更明显，当然，再融资、整体上市的周期比较长，但通常总比一个楼盘的周期要短。
　　还有一个重要的不同是，买股票的人几乎百分之百是用来投资的，而买楼的人，大部分还是用来自己住的――虽然并不是每个楼盘都这样。也就是说，大部分楼一旦实现销售，就成了“非流通股”，价格涨也好，跌也好，它都不会买卖，这导致楼盘的供应量不会随着楼价的上涨而出现急剧的增加。当然，从长期而言，楼价上涨会让开发商去加大开工量，最后增加供应，不过，那需要时间。
　　抛开“供求关系”，股市与楼市还有一个重要的不同就是，股市与实体经济的联系要更为紧密：不管怎么说，股票总是企业的股票，如果实体经济上不去，股价很难再保持在高位上。楼市尽管也跟实体经济有关系，但它更多反映的是“财富”，而非“盈利能力”。
　　尽管不少人都认为中国当下已经进入“V型反转”，但，毕竟中国还是处于一个“宏观宽松、微观紧缩”(货币供应宽松，企业经营情况还不是很乐观)的境地，这也为A股未来的走势增添了不少的未知因素。
　　而楼市更多地受益于宏观宽松，微观的紧缩对它影响很小。如果这个分析成立的话，楼市的像样调整至少要等到整个中国经济完全步入正轨，宏观宽松的政策被彻底逆转，而这至少需要一年的时间。
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电话：010-
不支持Flash股市暴跌楼市成交量上涨 下半年是不是该出手买房？
前阵子还风光无限一路飘红的股市最近一路狂跌，让很多炒股的人一夜之间白了头，相反房地产市场却一直像“慢牛”般逐渐升温。想买房的人犹豫着要不要在下半年赶快出手入市，炒股的人也在犹豫要不要撤资买房，那么下半年究竟是不是买房“窗口期”呢？“伟嘉安捷”指出，目前大部分购房人已经入市，也有一部分购房人还在等待更好的政策出台。观望的人群中就包括刘先生，市民刘先生最近一直在看房，他原本要购买潘家园一套两居室，但是今年各种政策频出，让他一直在犹豫，因为他想再等等看下半年是不是还有更好的政策出台。近期和刘先生一样处在观望的购房人不在少数，究竟该不该出手买房？“伟嘉安捷”从房贷利率、贷款政策以及银行批贷放款速度等方面，为购房人分析如下：央行三次降息后利率创新低 大部分银行首套房利率优惠犹存“伟嘉安捷”指出，从房贷利率来看，一方面，经过央行上半年轮番三次降息后，现阶段的房贷利率在半年时间内连续下跌，已经处在历史最低值，商业贷款利率为5.40%，公积金贷款仅为3.5%，对购房人来说买房的利率已处在最优惠阶段。另一方面，目前大部分银行的首套房利率的优惠利率犹存，而且普遍为九折或八八折，等于在历史最低利率上再进行打折，更进一步为买房人贷款开了“绿灯”，现在买房从房贷利息上来说是最节省的。目前央行已经进入降息通道，因此在第三季度不排除再次出现降息可能，对购房来说买房时需要慎重考虑。房贷政策史上“最宽松” 房贷市场已进入政策“红利期”抛开房贷利率给购房人带来的利好外，今年的房贷政策也发力较猛。“伟嘉安捷”指出，在短短不到半年内，房地产市场经历了三次政策提振，贷款政策出台的密集程度与力度远超市场预期，从“3.30”新政出台到公积金“认房不认贷”政策实施，实际上房贷市场已经完全进入了一个政策“红利期”，也十分有利于贷款需求的释放，因此对购房人的利好作用也是非常大的。央行下半年放款或收紧 需抓紧入市“抢占先机”从以往惯例来看，每到年中或下半年都是银行放款逐渐收紧的阶段，各家银行的优惠利率也很可能逐渐消失。“伟嘉安捷”指出，由于今年银行内部额度相对充足，因此整体放款的速度仍然比较平稳，然而未来随着贷款需求的释放，各家银行也会开始收紧放款节奏，目前个别银行已经出现了放款较慢的情况，所以购房人如果想买房，还是抓紧时机入市“抢占先机”比较好。(和讯网)
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如果楼市下跌，则股市是涨还是跌
我有更好的答案
很多人都是持楼市下跌在楼市里的资金就会进入股市，股市也因此会涨的观点。我个人不完全认同这种观点，因为楼市下跌会导致很多行业景气度下降，甚至，不排除引起部分发企业倒闭或金融风波，如果，这样了股市能涨吗？
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关键字: 股市A股楼市楼市新政房地产人口红利房贷房价牛市
楼市新政利好消息第一天，股市大跌，上证综指下跌1.02%，尤其是房地产股117只股票，仅17只上涨，其余均为下跌。再次引发人们对股市楼市跷跷板效应的担忧。
日前央行、住建部和银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房贷款最低首付比例降至40%，首套房和二套房公积金贷款最低首付比例分别降为20%和30%。财政部和国税总局也联合发文称，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税，而此前是满5年以上才能免征。
这是比去年多数城市放开限购政策更大力度的提振楼市的措施，预计楼市成交量和价格都会有一定程度的回升。那么在上证指数自去年最低点以来涨幅近一倍的情况下，是否楼市预期的改善会导致股市存量资金兑现利润，流入楼市，从而形成楼市涨、股市跌的跷跷板效应呢？
楼市新政会否再次引爆楼市 而使股市承压？以上为市民涌入房地产交易中心资料图
各国均不存在楼市股市此涨彼跌
从两个大的方面来看，这种忧虑是没有必要的。
首先，不论是其他国家，还是中国，都不存在股市和楼市较为明显的此涨彼跌的翘翘板效应。相反，一般情况下，二者会同涨同跌。
美国2003年开始经济复苏，股市和楼市双双上涨。2006年美国楼市比股市早一年见顶。金融危机爆发后，股市和楼市一同大跌。金融危机后，在零利率等积极因素的推动之下又联袂回升，股市更创出历史新高。香港以1997年末为界，股市和楼市先是一起上涨，后又一起下跌。日本以1990年末为界，之前股市和楼市长期上涨，后又共同萧条了20多年。在东南亚，上世纪90年代的亚洲金融危机爆发为界，泰国为首的东南亚国家股市和楼市先一起上涨，后一起下跌。
为何股市和楼市同涨同跌是较为普遍的经济现象？一般来说，楼市繁荣是经济增长导致的购买力和住房需求一起上涨的必然结果，而经济在增长初期利率也比较低，这同样会导致购房负担较低。而股市一般在经济繁荣时上涨，经济萧条时下跌。另外，利率仿佛是一个翘翘板的一端，另一端可以是物价、股市指数、房价、大宗商品价格。经济复苏初期的低利率有利于楼市和股市一起结束熊市，步入牛市。2000年美国新经济泡沫破灭后，利率曾降至最低的1%。经济繁荣的末期，高利率又容易导致楼市和股市一起下跌，步入熊市。2007年美国股市见顶前，美联储已连续17次加息。
当然，股市和楼市虽然基本上同涨同跌，但上涨的幅度会有较大差异。上涨的速度也大不一样（股市对利好反应更灵敏，而楼市的反应会比较慢）。一个上涨或是下跌周期的起止时间点也不会完全相同。一般股市往往是经济的领先指标，因股市的涨跌除了基本面以外，还包含了对未来的预期。所以中国经济最近半年仍在下滑，但股市大涨。而房价一般是经济的同步指标。
具体到中国的楼市和股市，还要考虑到中国特色的楼市和中国特色的股市的各自特别因素。1998年房改之前，股市涨跌与楼市没什么关系，或者说当时根本不存在一个成规模的房地产市场。1998年后，房地产市场价格、规模都持续上涨，但股市由于泡沫较大，在2004年和2005年全国楼市都明显走热时，股市仍在持续地消化上轮牛市的泡沫。
2006年和2007年，中国股市和楼市一起繁荣。当时确实有不少人借助股市中的投资收益，成功达到了买房首付的门槛圆了住房梦，或用股市不菲投资收益多买了一套或多套住房，这导致股市部分资金流入楼市。另一方面也有人卖房进股市，因股市涨得更快。这两年中国股市的涨幅显然比楼市要大，因此还不能得出楼市涨导致股市资金被抽走股市承压的结论。当时楼市量价齐升，房地产上市公司业绩水涨船高，加上家电、钢铁、水泥、建筑等和房地产高度相关的板块业绩一起受益，银行的房地产贷款的利息收入占比也不小（2007年兴业银行因房地产贷款比例较在被称为半个地产股），从这个意义上讲，房价的上涨对股市的走牛还有一定的推动作用。
2008年中国股市和楼市一起下跌，但显然股市跌幅更大，这主要是2006年开始的股市累计涨幅明显大于房价。2009年中国股市和房价一起上涨，股市涨幅又远大于楼市，原因同样是2008年的跌幅的差异。
2010年-2013年，中国股市连续成为主要经济体中，全年股市跌幅最大的资本市场之一。而楼市虽然有调控政策的打压，但2010年-2013年全国范围内总体上是上涨的。这要充分注意到中国股市的两大与其他经济体不同的基本面：一是股改结束后大量的法人股开始全流通，增加了股市的抛压；二是新的IPO政策导致上市公司三高（高市盈率、高发行价、高超募比例）融资盛行，这导致同样一家公司上市，从股市中多圈走了几倍的资金。股市存量资金缩水大半，最低时只有5000多亿的规模。
这几年，影子银行成为股市和楼市的桥梁，同样是股市下跌的因素。因地产公司的利润率可以支撑15%甚至更高的融资成本，信托、民间借贷等当时似乎是不可能违约的投资工具以高于10%的年回报从股市中不断地抽走资金。
到了2014年下半年开始，在楼市并未显著复苏的情况下，股市反而大幅上涨，这主要是居民增加了股票资产的配置比例。
楼市黄金时代已经基本结束
中国楼市的黄金时代基本确定已经结束，居民家庭资产中，投资于房地产市场的比例将不断下降，而投资于股市的比例将长期上升。
本次各部委提振楼市的政策力度，恐怕只比2008年四万亿综合政策要小一些，不过重返房价最近十多年以每年20%以上的速度上涨的黄金时代是不可能的。个人比较同意万科总裁郁亮的判断：政策会影响市场，但不会影响行业的趋势，不会因为政策的出台，就改变对地产白银时代的认识。主要原因是：
中国人口红利的拐点已经到来。由于上一个人口出生的高峰在大概1990年，这正好对应了2008年开始中国高考报名人数开始持续下降。2014年中国劳动年龄人口比例出现了连续第三年的下降。人口红利向下的拐点将导致中国适龄人口对住房新增需求的下降。
中国房价相对于收入水平已经较高，泡沫继续膨胀的可能性很小。美国2006年房价收入比达到约6倍的时候，地产泡沫破灭了。中国这个指标是多少，有大相径庭的结论。假设一个城市房价收入比是10倍，家庭必要的生活支出占总收入的30%，50%的总收入是可以买房或还房贷的净剩余收入，则一套房相当于家庭20年的净剩余收入。房贷的首付比例是30%，房贷利率是7%，贷款期限是30年。则凑足房贷首付的净剩余收入，需要6年。房贷利息，又相当于房产市值的1.47倍，或近30年的家庭净剩余收入。因此10倍房价收入比就是不可持续的高房价。
全国多数城市全款购房出租，年租金收入普遍只有房产市值的2%-3%，不及存款收益率。这是未扣除物业费、空置损失和可能的房产税的回报率。
中国整体上已结束了住房紧缺的时代。1998年房改之前，中国长期住房紧缺。房改导致需求爆发性释放，同时家庭平均人口不断减少，银行个人购房贷款从无到有并持续大幅增长，都导致需求不断增长。而目前中国城镇户籍人口的人均居住面积在30多平方米，接近发达国家的水平。城市务工者的收入普遍承受不了商品房的价格。需求的增长也导致供给持续增加。2013年中国地产销量达到13亿平米的峰值，近似于1300万套新房，比1999年增加了10倍。开发商已经买下的土地未来将增加几十亿平方米的供给。因此除了部分城市外，中国目前整体上住房是供需平衡的，较多的三四线城市供大于求。
保障性住房持续增加。房改之初，中国的住房政策仍是以保障性住房为主，商品房为辅。2003年突然出现的非典疫情影响了经济增长，这导致中国全面发展商品房市场决策的出台。但最近几年，保障性住房每年都以数百万套甚至上千万套的规模开工建设，减少了对商品房的需求。
以上5个因素导致房价持续上涨的预期将逐步被打破。
提振楼市不构成股市利空
有一种广为流传的说法，就是中国因为领域渠道太少，所以中国人喜欢买房。其实除了复杂高风险的金融洐生品，商品和股指期货、股票、债券、黄金、房地产、信托、民间借贷，这些美国有的投资渠道，中国都有。中国还有美国没有的和田玉、普洱茶等投资渠道。中国人爱买房，或许有文化的因素，但这主要影响了首套房，推动房价上涨的主要是投资需求。所谓的刚性需求其实对价格很敏感。投资需求购买力更强，对房价的推动力更大。当房价只涨不跌，涨幅较大，上涨的空间较大的预期被打破，则房地产在居民资产中配置比例将长期下降，而股票的配置比例将持续上升。2013年中国家庭金融调查(CHFS)年度调查显示，中国家庭总资产构成中住房资产占比达61.5%。
巴菲特曾分析了80年美国股市总市值占GNP的比率，发现如股市总市值占GNP的比率在70%-80%之间，则买入股票长期而言可能会让投资者有相当不错的报酬。目前统计国民经济普遍采用GDP，该数值与GNP相差不大。2014年中国GDP为63.6万亿。虽然最近半年中国股市涨幅较大，但截至日末，中国沪深两市总市值只有47.7万亿，相当于去年GDP的75%，仍处于比较低的水平。
因此，提振楼市的政策并不构成股市的利空。
本文仅代表作者个人观点。 请支持独立网站，转发请注明本文链接： 责任编辑:苏堤受股市大跌影响 北京房价是上涨还是下跌？
[摘要] 受股市大跌影响，北京房价是上涨还是下跌？自6月中旬以来，中国股市。上证综合指数从6月中旬5100点的高位，在短短三周的时间里跌到3400点以下，累计跌幅超过30%；中小板和创业板指数跌幅更大，接近40%；A股市值蒸发超过30万亿元。
受股市大跌影响，北京房价是上涨还是下跌？自6月中旬以来，中国股市。上证综合指数从6月中旬5100点的高位，在短短三周的时间里跌到3400点以下，累计跌幅超过30%；中小板和创业板指数跌幅更大，接近40%；A股市值蒸发超过30万亿元。短时间如此巨大的跌幅在中国证券历 ，一时间社会公众对&股灾&的担忧与恐慌情绪蔓延，也引发决策层动用一切力量来救市。2015年上半年房价经历了涨跌沉迷，2015下半年房价开始进入稳定偏涨趋势。与此同时，央行宣布自6月28日起，针对性地对金融机构实施定向降准，存贷款利率对称降息0.25个百分点。这是央行8个月以来第四次降息，4.85%贷款利率的再次刷新值纪录。同时受股市大跌和央行双降这2大冲击下，到底北京房价是上涨还是下跌？近北京等地传来一些个案，因为股市大跌，不少人股票被套，财富缩水，先前定购的房子无法交齐首付款，提出缓交房款或退房。尽管这些是个案，但提出了一个很现实的问题：近期股市大跌对北京房价有什么影响?会不会对购房需求产生较大的负面影响?股市大幅度波动接下来会影响到北京房价和北京楼市复苏回暖的步伐?到底受股市大跌，北京房价是上涨还是下跌？股市和楼市房价不是&跷跷板&的关系股市，与之&相爱相杀&的楼市会怎样呢？丁祖昱认为，股市对楼市也是大利空，&由于，很多资金来不及获利了结，不少股民成为套牢一族，很多准备进入楼市的钱，马上就耽误了购房。此外，持续还会影响购买力。而对于把买房资金投入股市短线操作的人来说，后果更为可怕，买房首付款马上就出现问题。&而全国地产和评论人陈宝存则认为，股市兴楼市兴，股市衰楼市还是兴，不管股市如何，对于楼市都是发展契机。&说股市、楼市有你没我，那是不懂两者流向，从我们实际情况看，股市和楼市不是跷跷板关系，是同进退的关系。&&股市上涨的时候，不少客户信心满满，去年有实力能买800万房子的客户，已经有实力 200万的房子。反之，当股市连续下挫，也许上月还能买千万别墅的买家现在只能买平层了。&慢牛有利于房市股市大跌对楼市有短期影响，但影响有多大，还取决于国家止跌措施、治理股市存在的问题、激活信心是否见效。只要不发生大的金融危机，本轮股市大跌的影响可能很快就会过去。受股市大跌影响 北京房价没有是上涨还是下跌这说法。如果股市陷入低迷，或许楼市作为宏观经济的稳定器的作用会更为突出。所以大家不要因股市大跌而慌张，更应该合理买自己所需要的满意房。
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