开发商转让尚未建成房屋是否有效？如何写文件？
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绝大多数的开发商都是利用这样的方式进行资金周转的，所以产权证的办理一般需要2年左右，目前正在推广的分段式资金监管办法就是为了避免这样的开发商低资本运作方式
商品房期权是否可以转让，是否应和开发商重新签订合同?商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人，这种转让属于债权的转让，预售合同的主体发生了变更，而该合同的内容并未发生变化，是由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人。我国《合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的预售商品房，如果转让时该房屋已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，这就不再是合同中权利的转让，而应按房屋买卖处理。因为经竣工验收、已进行初始登记的房屋，应当适用《城市房地产管理法》第三十七条中关于“未依法登记领取权属证书”的房屋不准转让的规定。预售合同转让应当按《合同法》第八十八条规定，征得对方当事人同意，由原购房人和接受转让一方签订转让合同，而不是和开发商重新签订新的预售合同。原合同仍然有效，合同的内容也没有发生改变。只是原合同中的权利义务转让后，接受转让的一方取得了原预售合同预购人的地位。如果接受转让一方再次将期权转让，仍按上述手续办理。接受转让一方办理权属登记时，凭原预售合同、转让合同、原合同对方当事人书面同意书等要件申请。以往，《城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”。建设部房地产业司和体改法规司编写的《〈市房地产管理法〉条文释义》在对这一条进行解释时认为：“商品房预售后，在竣工之前的再行转让，即俗称转让‘楼花’的问题，一般应当允许。这样可以促进商品房预售，搞活房地产市场”。而且，我国法律、法规对房屋期权转让未有禁止性规定，建设部《城市房地产抵押管理办法》也允许商品房期权进行抵押。2005年5月，国务院办公厅转发了建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知，其中第七条规定：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机不得为其办理房屋权属登记手续”。因此，在国家作出新的规定以前，登记机关不能为因期权转让而取得的房屋所有权办理权属登记。已经竣工验收的商品房的转让不再属于期权转让的范围，而应由原买受人先办理权属登记，然后作为房屋所有权的转让。
你们怎么知道无效呢？如果是开发商开发的，手续齐全，房产证只是晚一天下来，那么购买的人转让房屋合同也无效吗？不懂就别误导提问者了。
这种合同的效力是待定，如果有预售许可，则合同生效。如果工程现在完工合同也生效。这要看发生纠纷到一审庭审结束前是否有销售许可证或是否完工，如果有，则有效，如果没有无效。但在取得证之前签订的合同，没有对抗有证者的效力。如果对您有帮助请采纳
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热门城市房价：未竣工交付的商品房能否再行转让？ -
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未竣工交付的商品房能否再行转让？
观点： 王先生今年上半年从某房地产开发企业购买了一套预售期房，按照购房合同的约定需要明年3月份才能竣工交付。现在，王先生想转让这套期房，因此特别关心此举是否会面临法律风险。 关心这个问题的并非王先生一个人。近两年房地产价格增长过快，国家对此出台了一些列的调控政策，很多购买了期房的业主考虑再行转让时，最担心就是再行转让是否存在违法风险；如果违法，是否会导致转让无效。 面对这个大家关心的问题，从法律规范的层面上，其实是有法可依的。 《中华人民共和国房地产》第四十六条规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。日国务院办公厅发布了《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号），在该《意见》第七条，明确规定：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。 结合上述规定，关键在于是否可以认定：《意见》中的相关规定即是国务院根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的授权做出了禁止未竣工的预售商品房再行转让的决定。由于国务院根据法律授权做出的决定在效力层级上具有行政法规的法律效力，因此，如果结论是肯定的，那么再行转让的合同将会面临因违法行政法规的强制性规定归于无效。那么，究竟该做何认定呢？ 笔者认为，上述《意见》仅仅属于国务院部门的规范性文件，而国务院的行政决定必须以国务院的名义正式做出。因此，上述《意见》中的相关内容不能被认定为国务院的行政决定。所以，尽管其中有&国务院决定&的表述，也不能将其等同于国务院的决定。 因此，根据《合同法》的规定，合同效力的认定只能以法律、行政法规为标准，而上述《意见》并不具备法律、行政法规的法律效力，由此可见，再行转让未竣工的商品房并不会面临违法行政法规强制性规定而归于无效的法律风险。在&法无规定即允许&的民事交易领域，就交易者个人而言，在目前的法律环境下再行转让未竣工的商品房是允许的。 你可以通过拨打95089免费法律咨询电话进行咨询。95089是全国范围内的免费咨询热线，坐席律师都使用统一编码工号，不使用自身姓名，同样，你也不需要告知自己的身份和姓名，只需告知自己所希望了解的法律问题，并且立即就可以获得全面而专业的解答。
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预售商品房转让的条件是什么，有哪些转让程序？
购买的预售商品房，现在打算转让，请问预售商品房转让的条件是什么，有哪些转让程序？
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一、预售商品房转让的条件是什么&商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。&说明预售商品房转让是有条件的：1、依照法律、法规等规定，允许预售的商品房转让的可以转让；不允许转让的不得转让，例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定：&预售的外销商品住宅，在未领取房地产证前不得转让，否则转让无效。&2、转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，预售合同未经登记备案，其合同标的的商品房不得转让。这种规定有利于国家宏观管理，加强国家税收。因为预售商品房转让主体是预售合同的预购方，而不是未竣工商品房的预售方，所以转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才拥有受法律保护并可以对抗第三人的商品房请求权，并获得权利转让的主体资格。预售商品房转让后，新预购人取代原预购人成为新的权利主体，也是预售商品房竣工后的产权人[3]。3、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的商品房。如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，应按商品房买卖关系处理[4]。4、预售合同必须合法有效，才允许预售商品房转让，否则转让无效[5]。最高人民法院民（1996）2号文件第28条规定：&商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。&预售商品房再转让的法律性质是预售合同的变更。根据合同变更的一般原理，第一要件就是原合同存在且有效。如果预售合同无效，则自始没有合同关系；如果预售合同被撤销，则合同自始失去法律效力，也视为没有合同关系。无合同关系，就谈不上合同的变更。此外，如果合同违法，应当禁止转让。在预售合同中，如果商品房预售人和预购人已经明文约定预购人不得转让其所预购的商品房的，预购人应当遵守合同，不得转让。如果预售合同对转让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让预售商品房。但预购方已经全部履行预售合同规定的全部义务，对预售商品房的再行转让，不必征得预售人的同意，事后应及时通知预售人知道，使其正确履行合同。5、预售商品房转让必须签订转让合同，并符合我国合同法的一般规定。预售转让合同依法成立后，具有不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人和新预购人均不得反悔，但预购人符合转让条件时仍可以再行转让。二、预售商品房转让的程序是怎样的1、转让人与受让人应当签订预售商品房转让合同，转让合同应当采取书面形式。并且转让人与受让人还应当在原预售合同背书记载有关转让的情况。2、转让人或者受让人持转让合同与预售人办理原预售合同的变更手续，以明确预售人应当向受让人履行原预售合同的标的物，受让人应当向预售人履行支付剩余购房价款的义务。3、转让人或者受让人应当在原预售合同变更手续办理完毕之日起10日内持预售商品房转让合同和变更后的预售合同到预售商品房所在地的房产管理部门和土地管理部门办理变更登记备案手续。
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server is ok预售商品房可以再转让吗？
发布时间： 00:00:00
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对预售商品房的再转让，《中华人民共和国城市房地产管理法》第４５条规
定：“商品房预售额的商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问
题，由国务院规定”。在立法过程中，对该条有两种意见，一种意见认为，商品
房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，有利搞活房地产市场，应当准
许；一种意见认为，商品房预购人将购买的未竣工的商品房再行转让，易导致房
价上升，损害房屋使用人的利益。该条是授权性条款，到底禁止还是允许再转让
则由国务院决定。但国务院到目前仍没有相关的法规出台，实际中有的地方禁止
再转让，有的地方则允许再转让。
　　最高人民法院在１９９５年颁布的《关于审理房地产管理法施行前房地产开
发经营案件若干问题的解答》第２９条规定：“商品房预售合同的双方当事人，
经有关主管部门办理有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买
的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效；没
有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办转让手续，也可以认定转让合同有效”
。预购人将预售商品房转让给他人，实质上是合同一方主体权利义务的全部转移
，《民法通则》第９１条规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转
让给第三人、应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律规定应当由国
家批准的合同需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者原合同另有约定的
除外”，新《合同法》也有相关规定，《合同法》第８８条规定：“当事人一方
经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。但《合同
法》第８７条又规定：“法律、行政法规规定转让权利和义务应当办理批准、登
记手续的，依照其规定”。
　　最高人民法院的司法解释，结合《民法通则》和《合同法》的有关规定，可
以看出，国家对预售商品房的再转让是既不禁止，也不放任的。即如果当事人意
思表示真实、符合法律规定并履行相关手续，应予以准许；反之，如果违反法律
规定，倒卖预售商品房，牟取非法利益，则属无效。在实际操作过程中，还必须
注意以下几个问题：
　　（一）原购买人在经过预售方同意后，必须将经过鉴证的预售契约交到房地
产登记主管机关办理更名登记手续，新的预售契约也必须经过鉴证。
　　（二）按预售商品房价款的３％交纳相关的税费。
　　（三）内销、外销的预售商品房再行转让的，必须符合内销、外销的相关规
　　　　　　　　（作者系广东永信律师事务所律师：高鹏）
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