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[最新]怎么将美国房产安心地传给子女？
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怎么将美国房产安心地传给子女？
怎么将美国房产安心地传给子女?
现在,越来越多的父母辛辛苦苦地攒钱买房就是为了将来能够给子女留下一笔财产。在国内,父母将房产传给子女并不是很麻烦,父母如果健在,那么可以直接将房产过户到子女名下;一旦父母去世,那么,房产作为遗产自然而然地就由子女继承。但是,父母如果是将美国的房产传给子女的话将牵扯到税收问题,而如何做才能达到省税的最佳效果可是有不少讲究的。
如果父母想送子女美国的房产,一定要从长计议。送房产给子女的方法主要有以下几种:第一种是以赠与的方式。
这种方式的缺点就是:除非父母想申请Medicaid,否则生前赠送房产给子女则比较不合算。因为若将来子女把父母送的房产卖给他人,那么子女从这房产里得到的利益就要缴税。
第二种方式则是继承。
如果以继承的方式就要看父母生前的免赠与税额有没有余额,如果有,就可以用余额来抵部分遗产税,每个人终身有543万美金的免赠与税额(包括继承税),一对父母就有1000多万美金的额度,所以只要这个房产在1000万美金以内,并且之前都没有用到这个金额来抵赠与税的话也就不需要缴继承税,所以这点是个赠与一样的。
那么,继承与赠予有何不同?
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6、持危地马拉群岛共和国特许投资移民归化公民到美国...“仅限国土安全部 发的工作许可才可以工作&字样的...儿童房卧室门窗选择 大有讲究文档贡献者 安心移民03...M·A·D SOLUTION TEAM M·A·D SOLUTION TEAM 85 第5重 第4重 第3重 第2重 第1重 51种严重疾病 53种严重疾病 3种 严重疾病 4种严重 疾病 多重安心...拒绝访问 | www.ggdoc.com | 百度云加速
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&美国房产投资须知全解答 买房要花多少钱！
美国房产投资须知全解答 买房要花多少钱！
来源：搜房美国房产网综合整理 &&发布时间：
一、在美国买房的&游戏规则&​规则1：买房比租房划算​在美国，房价不算贵，但是租金、水电费比较贵，所以买房比租房要划算。再者，买房可免缴个人所得税，美国联邦、州以及地方政府都有许多鼓励买房的法律和政策，对买房者提供诸如免税、低息贷​款等多种优惠。美国个人所得税一年税款大约占年薪的20%~40%，而因为买房将月收入付了银行利息就可以免税，租房却是不免税的。​但买房也要考虑美国房产高额的物业税费，100万美元左右的房产每年物业税高达2万美元以上，加上保险费、水电费、养车费、过路费等在内也是一笔不小的开销。​规则2：买房不能投资移民​还在办理绿卡的移民申请人能买房吗？答案是可以的。但值得注意的是，美国的房产管理与移民机制是相分离的，虽然申办EB-5投资移民同在美国购房置业并不矛盾，但用于个人购房置业的款项不能算作EB-5移民的投资款。外国人可以在美国投资买房，但却不能借此获得美国身份。​规则3：新移民有工作才能贷款​美国的一手房价比二手房要贵很多，如果看中一所新房子，可以在它建成之前先买下来，不然等到房子建成时价格就上涨了。美国银行对于那些没有工作的投资移民是不给贷款的，因为没有工作也就意味着没有信誉。但只要你有工作、有稳定的收入、有工资档案且无不良记录，就能轻而易举地从银行贷到款。​规则4：签约45天内可退房​想买美国房子的人，可以通过移民公司联系房产中介，也可上网查询自己选中房屋的所有情况。然后交1万美元的定金，3个月后就能交房，如果是现金买房手续会更简单，一般两周都可以搞定。交易成功后，双方经纪人分别获得相当于销售额3%的佣金；若买卖不成，双方经纪人分文不收。如果一切正常，45天后合同生效。​买方在这45天里可自己花300美元，请专门检查房屋质量的公司对房屋进行检查，若发现不可接受的质量问题，买主可以单方面中止合同，拿回定金。如果已签约付款，但是买主对房子不满意，或发现有更喜欢的房子，在45天内还可以随时退房。​规则5：院子以外树木不能砍​美国大多数房屋的内部结构都是木质结构的，但能够达到8级抗震标准，用来防水隔热的砖块只作为外装修使用。买主在买下土地后经政府审批可以把树木砍掉盖房子，但只能砍伐或修整属于自家范围内的树木，院子以外的树木属于国家财产就不能动。​规则6：有产权和有居住权不同​在美国可以买有产权或是有居住权的房屋，有产权的房屋可以供业主自由买卖和出租，而有居住权的房屋只有十几年的产权，租售只能通过物业居委会，价格比有产权的房屋便宜几倍。​二、美国冷资料​美国按息抽高，楼价急回？​在近期因为伯南克的言论而急升的30年固定按揭利率，到达4.67%，所以引致不少人担心美国楼市复苏的幼苗会夭折？​分析过往30年不同的经济周期中，按息在短期内急升逾100点子的情况，发现楼价除了在1994年那一次下跌外，其余都录得升幅，结论是按息抽升或会减慢楼价上升的速度，但不会导致楼价下跌。​一般而言，按息每上升1个百分点，买家供款便要多付10%，若利率急升，固然是会削弱负担能力。不过，目前美国楼价及按息相对历史水平仍属低位，负担能力就达到近30年的高位。​按美银美林的预测，美国楼市要再上升两成，按息升到6%，才会令到楼市进入{不能负担}的水平。​美国按揭负担比率大升？​当下美国的楼市复苏被称为{无按揭复苏}[Mortgage-lessRecovery]，意思是有一部分买家​以全数现金买楼，无须承造按揭，故利息上升对他们并无影响。​这些以现金买楼的大多数是投资者，当中不少是海外买家。​据美国房地产经纪商协会的报告，今年5月此类以现金买楼的个案，佔整体交投达33%。​美国新屋库存高吗？​美国楼市的供应量，已经跌至到8年的低位，若以最近的新屋销量计算，新屋的存货只需要4.1个月便会沽清，落成量若未显著增加，卖方依然会佔据上风。​三、在美购房的财务规划要点​作为外国人在美购房，除了明了两国市场的差异，最需要了解的就是购房的具体流程和相关税费。美国此次经济危机由房地产泡沫而起，为了尽快走出危机，美国政府针对房地产市场出台了很多刺激措施。同时，美国政府对外国人买房持欢迎态度，没有任何条件上的限制，理论上，哪怕非法移民也完全有可能通过正规渠道置业。在具体的购房流程和需支付的税费上，外国人与美国当地人完全一样。不过作为海外置业者，在财务规划上仍有几个要点值得注意。​首先，需要做好一次性付款的准备。​过去，外国人在美购房时如需向当地银行贷款，需要先设立一个由第三方监管的账户，并存入一定的资金作为担保。不过最近两年，吃了次贷苦头的美国银行对房贷的审核非常严谨，要求的条件非常繁杂，甚至有些矫枉过正。从买卖双方谈好条件同意销售到较后房屋的交接，各种手续的办理需耗时1-2个月，其间银行审核放款的时间几乎占到80%以上。在银行对贷款人的审核中，有两个条件外国人很难达到：第1，在美国有两年以上的缴税记录；第2，优良的个人信用报告。中国投资者如果不是常年在美居住，很难达到要求。我听到一个故事是：一位购买价值100万美元房子的中国人，向银行申请20%的贷款都被拒。因此，投资者较好对自己的财务状况进行测算，做好100%全额付款的准备。​其次，通过中介选房。​在美国买卖房屋绝大多数通过中介进行，房产中介一般收取房价6%的中介费，中介费统一由卖家交，买卖双方的中介各得3%，总价高的房子可以和中介商谈减少1-2%。用中介的好处是可以利用其网络，全美房产中介有一个共享的数据库，其中有很多普通房产网站看不到的详细信息，包括这个房子有没有发生过纠纷、房产税每年交多少、有没有社区管理费、房子的买卖历史，以及卖方的贷款总金额，这是一个对买家非常有利的信息，有这个数据就知道了卖家的经济状况，好比打牌时知道了对家的底牌，可以据此和对方讨价还价。因此，对美国市场不熟悉的投资者，较好通过中介买房。​第三，购房手续可委托公证行办理。​由于美国房屋买卖的文件和流程都已经规范成型多年，所以期间不需要请律师来处理。但在买房和办理房产交接过程中会牵涉到一些法律文书和政府文件，对外国人来说，亲自去办这些手续好像没有必要，可以请专业的公证行来做，公证行的收费一般是交易价的0.2%。房屋买卖价格谈成后，交易双方可以把文件交给公证行审核，公证行的工作包括：1、调查卖方的房屋文件，保证卖方的确有房子的所有权；2、办理房屋的产权交接文件；3、保证卖方在完成房产交接后拿到钱款。​第四，细致了解房地产交易的相关税费。​美国的房地产交易一般主要包括以下费用：洪水调查费10美元[查看房子是否处于洪水经过的地区]、登记和公证费200美元、杂费117.45美元、每年约占房屋价值0.125%的房屋保险费[具体费率视房屋而定，此为强制保险，以防意外发生时屋主不会无钱新建房子而无居所]、每平方英尺0.1美元的房屋检测费[买方会请第三方房屋检测机构对标的房屋进行检测，以免入住后发现问题而引起不必要的纠纷]。如果买家需要银行贷款，费用还包括银行贷款评估费500美元、信用报告调查费25美元、贷款申请费350美元、贷款核准费395美元。​第五，拥有房产后需每年支付房产税。​中国的房价中包含了政府的土地出让金，而美国的开发商新开发项目不用缴纳土地转让金给政府，但政府每年会对业主征收两种房产税。一种是计价税[Valorem Tax]，按房子的价值征收。房子的价值一开始依房屋买卖合同定价，但每年政府都会重新估值，当然，政府的估值总是有利于自己，房价涨时跟着涨，跌时却不跟着跌，导致老百姓近两年对此很多抱怨。另一种是市政建设费[Mello Roos]，这一税种针对建于新开发地区或新地块的房子，征收期为20年。两税的税率由当地议会投票决定，每个城市都不一样，一般为房屋总价的1.5%-3%。每半年政府会寄出账单给屋主要求缴税。​第六，出租物业需考虑管理费用。​出于投资目的的购房者，如果暂时没有自住需求，可以将房屋出租以求回报。以笔者的考察，哈佛大学校区的2500平方英尺独幢别墅叫价45万美元，如果用作出租，年租金约为3.5-4万美元。当然，这些租金收入同样需要纳税。同时，有一点必须要注意的是，美国出租屋的房屋修理由屋主负全责，一般情况下，屋主会委托物业公司负责管理，这中间会有一笔物业公司的费用需要考虑。管理费和房产税合起来，每年会是一笔不小的支出。​第七、买房要看房价​繁华都市比偏远地区房价贵上一两倍很普通，就是同一个大都会地区不同地段也可能一个天上，一个地下。房地产经纪人在向购房客户推介产品时，常常把一句口号挂在嘴边：Location, Location,Location! 地段，地段，还是地段！ &离城20分钟车程！& &地铁站仅隔三个街区！& &购物核心开车5分钟！&&学区本地排第1！&等都是常见广告用语。​前不久我在旧金山湾区了解当地房市，亲友告诉我距离伯克莱不远的一个城镇叫核桃河[Walnuts Creek]，环境优美，治安良好，交通方便，独栋房价比市区动辄百万以上便宜一半左右。在网上一搜，跳出来的图片和价格令人兴奋不已，三卧两卫双车库 10年新独栋房价仅20万左右！忙不迭把我家大掌柜叫过来，就在我们寻思哪一栋更加适合的时候，一行小字落入眼帘：[Walnuts Creek] McDonough,GA，这是亚特兰大东南的一个小镇，哪里可以和黄金土地的旧金山湾区相提并论！​第八、房屋检查​如果你要买的是旧房，别忘了还要雇佣房地产专业律师审查原户主的贷款偿付情况，雇请专业人员检查房屋结构、易损部分完好程度，以及蛀虫损伤、地下氡气等有害因素。这些虽然是要花钱的，但是通常可以从卖主那里获得降低房价的好处。​第九、个人信用记录​再回到贷款问题。贷款机构会把上面那些费用当中常年要付的全部加起来，大头包括月供、保险、管理和房地产说等，这些不能超过你的可支配月收入的30%。还以上面30万美元的房产为例，月供大约1350美元，与房屋有关的保险算100美元，地税250美元，考虑其他家居支出包括社区管理费等350 美元，每个月和房子有关的费用为2000美元。也就是说，你的可支配月收入要达到6666美元，相当于税前年薪9万到10万美元以上，贷款公司才会考虑给你贷款。​这里我们还没有谈及你的信用记录。如果你的信用良好，长年没有赖账纪录，也没有吃过官司，开车从不违规，连一个停车罚单都没有或立即付清，评分达到 740分以上，不少贷款公司会降低你的利率，或是减少甚至免收过户手续费。反之各项费用都会上涨，特别糟糕的例如经常欠缴房租水电费、信用卡老是过期不付等，评分在600分以下，在目前的经济形势下，基本上没有人敢给你贷款。
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