已成交房屋反悔了？购房签合同要约定违约条款
　　法官提醒：要严格审查卖房人的身份资格，了解清楚房屋是否属于夫妻共同财产、遗产，是否抵押、担保等。
　　核心提示
　　近两年来，沈阳房价不断上升，房地产市场中因卖房人逐利而对已经成交的房屋交易反悔的情况越来越多，由此引发的诉讼也随之攀升。沈河区法院今年就审理十余起卖房反悔案。卖房人反悔理由最多的是夫妻双方中有一方不同意。12月19日，沈河区法院审结一案例，卖房人因反悔须赔偿买房人经济损失，中介审核不严存过错须退还中介费。
　　卖房人收完定金要涨价
　　日，张某经沈阳某中介介绍，购买沈河区一处房屋，看完房后交付给卖房人包某定金2万元。此后双方约定，等2013过完年卖房人丈夫出国回来后再办理交易手续，张某又给中介1万元。
　　可是刚过两天，包某就反悔了，告知中介，丈夫不同意卖房，他们没有协商好，房子无法交易了。日，包某又找到张某，明确提出如想交易就要涨价。
　　张某对卖房人反悔非常气愤，将其告上法庭，要求双倍返还定金4万元，中介退回中介费1万元。
　　辩称无权单独卖夫妻房
　　对此，包某显得很有信心，辩称：当时确实是我想卖房，我丈夫在国外我没有和他商量就签字了。房子是我丈夫的名，我无权单独处分，我替丈夫签的名，房屋买卖合同应属无效，合同约定的违约条款相应无效。张某给的2万元定金我只收了1万元，另1万元作为卖房抵押金留在中介处，所以我不同意双倍返还定金4万元。因为合同约定房屋交付时间是4月10日，如张某同意，我可以按原合同内容继续履行。
　　中介则辩称，他们已经尽到审核义务，签约时包某提供了一份声明，声明中提到已获取丈夫的签约销售代收房款的权益。
　　法院认定卖方毁约应赔
　　法院认为，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，法院应予支持。本案中，诉争房产为包某夫妻共同财产，包某不具有单独的处分权，包某以丈夫名义处分该房屋，致使合同不能履行，包某应承担相应的违约责任。
　　对双倍返还定金的诉讼请求，因包某夫妻在合同约定的履行交付时间前，同意履行合同，故本案应根据具体情况返还定金及适当赔偿损失为宜。法院判决包某返还张某定金2万元，赔偿经济损失5000元，中介返还包某抵押金1万元。
　　中介审核不严退中介费
　　关于居间方的责任问题，法院认为，中介促成买卖双方签订合同应在合法的基础上，不得损害委托方的利益，而该中介在明知诉争房产为包某和丈夫的夫妻共同财产，并且登记在丈夫名下，包某无全部的处分权，亦未提供包某丈夫的委托和同意出卖的手续，而促成双方签订买卖合同，造成合同无法履行的行为存在过错，损害了买房人的利益，应承担不得要求支付报酬和损害赔偿责任，故对张某要求其返还中介费的请求应予支持。法院同时判决中介返还张某中介费1万元。
　　买房需严格审查卖房人
　　沈河区法院民二庭一位法官告诉记者，不少卖房人在卖房办理过户手续过程中，发现房屋价格又上涨了，于是反悔，以种种借口不办理过户手续，导致另一方起诉至法院。卖房人反悔的理由比较常见的有：没有收取定金；尚未办理房产证；夫妻双方中有一方不同意；签订房屋买卖合同时存在重大误解等。
　　据法官介绍，从该院审理的该类型案件的结果看，卖房人都败诉了。根据“合同必须遵守”的法律原则，在房屋买卖合同没有无效事由或没有被依法撤销的情况下，不论是买房人还是卖房人都应严格按照房屋买卖合同履行各自的义务。
　　法官提醒买房人，在签订房屋买卖合同时一定要对违约情形进行事先约定，要严格审查卖房人的身份资格，尽量了解清楚房屋是否属于夫妻共同财产、遗产，或者房屋上面是否有其他权利如抵押、担保等，尽量要求卖方全面陈述自己的家庭情况以及房屋涉及的担保、抵押等情况。在与不动产登记簿上未有登记的产权人交易时，为保障交易安全，应当要求其出示产权人的授权委托书，而不能轻信任何承诺。
稿源： 东北新闻网
编辑： 天房
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房产买卖中夫妻一方出售房产，合同有效吗？
作者:曹晓静　　时间:　　 来源：www.58hunyin.com　　浏览量：0　　
&近年来，北京二手房的交易越来越火，成交量比重不断增大，相应的房产买卖纠纷也出现猛增。在房屋买卖过程中，人们经常忽略一个问题，即不太关注房产的所有权归属。在涉及到夫妻共有的房屋出卖时，一般都是夫或妻一方在买卖合同上签字，人们也习以为常，素不知这样的做法会引起不必要的麻烦，甚至还存在买卖无效的风险。
案例：小王于2015年4月份通过中介与房主李某签订了一份房屋买卖合同，约定将登记在李某名下的一套房屋出卖给小王，合同对房款、交付时间、定金、违约责任作了明确的规定。合同签订后，小王按合同约定交付了全部房款。但当小王要求李某办理房屋过户手续时，他的妻子却声称李某是瞒着自己卖的夫妻共同所有的房屋，买卖合同她也没有签字，她认为合同是无效的，并明确表示不同意出售该房。那么小王与李某签订的买卖合同有效吗？小王的权益如何保护呢？
&&& 分析：根据婚姻法的相关规定，夫妻双方婚后购买的房屋，即使登记在一人名下，仍为夫妻共同财产。法律规定，出售共有财产，必须经全体共有人同意。但是，《物权法》又规定了善意取得制度，规定出售人无处分权，但第三人善意、有偿取得不动产并登记的，确认其取得物权的效力，相应的合同也是有效的。同时，《婚姻法司法解释三》就此问题又做了详细规定，即：一方未经另一方同意，出售夫妻共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。即：对于登记在一方名下的夫妻共同房产，一方未经对方同意擅自出售，该行为是否有效的情况，应该分以下情形，区别对待：
&&（1）房屋买受人在签订房屋买卖合同时，是否明知出卖人有其他共有人，如果不是明知，则该买卖合同有效；如果是明知，则合同除经共有人追认外，合同无效。对此，房屋出卖人和其他共有人负有举证责任。
&&（2）如果房屋买受人是善意的，而且办理了过户手续，则买受人依照不动产善意取得制度，取得了房屋所有权。其他共有人只能要求行为人承担侵权责任，而不能要求买受人返还房屋。
就本案而言，根据不动产登记的法律规定及物权公示公信原则的基本原理,不动产物权依法登记之后即具有法律上的公信力,交易相对人基于对不动产登记的信赖而从事交易,其交易安全应当受到公信力的保护。本案争议房屋的所有权证上记载的所有权人是李某,共有人一栏没有记载,因此李某是公示的所有权人。小王作为交易相对人,其基于对房屋所有权登记的信赖与李某签订房屋买卖合同,且合同主要义务均已履行完毕,小王的交易安全应当得到保护。虽然李某的妻子依据《婚姻法》夫妻共有财产的法律规定,对本案争议房屋享有共有权,&李某的妻子也据此主张李某擅自转让夫妻共有财产的行为无效,但《婚姻法》仅调整夫妻内部财产关系,不能成为民事交易关系的基本准则,因不动产民事交易关系而产生的纠纷,主要应当适用不动产登记的法律规定。当适用夫妻共有财产有关规定和不动产登记的法律规定产生不一致的结论时,应当优先适用不动产登记的法律规定。由此,小王与李某所签订的房屋买卖合同应认定为合法有效。如果李某的妻子在本案中不能提供充分有效的证据证明小王并非是善意第三人,那么顾先生小王完全可以基于对房屋所有权登记的信赖而与李某签订房屋买卖合同,其交易安全应得到公信力的保护,双方所签买卖合同应认定为合法有效。李某的妻子的辩解理由不能成立，应当依法协助小王办理过户手续。
律师提示：为避免法律纠纷的出现，律师提醒在购房时，一定要注意以下两点：
第一；对于夫妻双方而言，虽然夫妻之间存在着最大的诚信为感情基础，但是在法治社会中，若要最大限度地保障夫妻各方对共同财产所享有的合法权益，夫妻双方均应当在需要登记的夫妻共有财产登记薄上署名，以避免不必要的民事纠纷。
第二；对于购房人来说，在房价看涨的情况下，为稳妥起见避免官司，最稳妥的办法是在购买二手房时，应征得售房夫妻双方的同意。在签订合同时，最好要求夫妻双方当面签字；办理房屋产权过户登记手续时，要求售房夫妻双方共同到房地产交易中心去办理产权过户手续；如果售房夫妻在签订合同和办理房屋过户登记手续时无法同时到场，可以要求无法到场一方作出书面授权证明，以保障房屋买卖中的交易安全。建议在签订合同之前，一定要查明所买房产是否还有其他共有人，可以通过到相关部门查验房屋资料。在签订合同之后一定及时办理过户手续，尽量避免无权处分情形的发生。
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夫妻单方签定房屋买卖合同是否有效？法官谈夫妻一方出售房屋行为的效力
文/胡红梅(内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院少年法庭)
随着社会经济的发展和繁荣，家庭做为最基本的社会单位，其财产数额、种类等与过去相比有了极大的扩充和发展，夫妻之间或夫妻和外部之间因财产发生争议的现象时有发生，如何避免争议的发生，发生争议后如果解决纠纷，也成了老百姓非常关注和关心的一个问题。
房屋是人生存最基本的物质条件之一，在现实当中因房屋买卖而引发的争议屡见不鲜，下面，笔者就夫妻一方出售房屋行为的法律效力问题与大家一起进行探析。
夫妻一方出售房屋是指夫或妻一方未经另一方同意擅自出售房屋的行为，这种夫或妻一方出售房屋的行为是否有效，需要从以下几个方面进行分析和认定。
一，首先要确定出售房屋的所有权状态，即审查出售的房屋是夫妻双方的共同财产还是一方的个人财产，如果属夫或妻一方的个人财产，那么夫或妻做为房屋的所有权人出售房屋的行为当然有效。我国法律对夫妻共同财产和个人财产的范围做出了明确规定。《婚姻法》第十八条规定了夫妻一方个人财产的范围： 1、一方的婚前财产；2、一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；3、遗嘱或赠与合同中确定的只归夫或妻一方的财产；4、一方专用的生活用品；5、其他应当归一方的财产。”同时，最高人民法院《关于婚姻法若干问题的解释》第十九条规定：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外。”《婚姻法》第十七条对婚姻关系存续期间夫妻共同财产的范围做出了规定：“1、工资、奖金；2、生产、经营的收益；3、知识产权的收益；4、继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外。
二、如果出售的房屋属夫妻共同财产，就要区别不同情况，确定房屋买卖合同是否有效。在分析这个问题前，首先应明确《婚姻法》中规定的家事代理权的概念，夫或妻对共同所有的财产有平等处理权，这种代理权属家事代理权，其范围一般限于处理家庭日常的衣食住行和子女教育费用等问题，对于重大家庭事务的处分，如不动产处分，显然排除在日常家事范围之外，对这种非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。从物权角度来说，夫妻对财产的共有关系是一种共同共有关系，《物权法》第九十七条对共同共有的财产进行处分的原则做了强制性规定，处分共同共有的财产必须经全体共有人同意，否则该处分行为即为无效。(城市房地产管理法》第三十七条也规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。”这些规定均系法律的强制性规定，夫或妻一方违反法律的强制性规定，擅自处分房屋的行为当然无效。但第三人善意、有偿购买的，或者一方买卖房屋的行为构成表见代理的，买卖关系是否有效要根据实际情况处理。对善意取得制度，在最高人民法院《关于民法通则若干问题的意见》及《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意中均有相应的规定，特别是二00七年十月一日开始实施的《物权法》，对善意取得的构成要件及法律后果均做出明确规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”要构成房屋的善意取得，必须符合三个条件：主观上是善意的；行为上是以合理的价格购买；办理了房屋的所有权变更登记，三者缺一不可。首先，第三人必须是善意的。所谓善意，民法上，善意就是不知情，即第三人不知道也不可能知道房屋登记权利人与真实权利人不一致。第三人是否为善意，可以根据案件的实际情况和日常生活经验法则来判断。在我国，由于传统观念的影响，以及公民法律意识的淡泊，很多家庭的夫妻共同财产往往登记在一方名下，在所有权证书中并没有标明另一方为共有人，买受人如何判断买受的房屋是否属出卖人夫妻双方的共同财产?他有无必要调查要购买的房屋为夫妻共同财产?笔者认为买受人只要做形式上的审查，即审查房屋所有权证书和出售人是否一致，有无共有人登记就尽到了充分的注意和审查义务。如果房屋所有权证书上没有共有人就可以认定为出售人一人所有。买受人没有权利也没有义务去核实房屋是不是婚后购买而只登记在一方名下，也不可能去搞清虽然是婚后购买，但约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有。在此种情形下，即使出售房屋确系夫妻共同财产，但因只登记在一方名下，买受人属于善意购买，应当依法保护买受人的合法权益。其次，第三人必须支付合理对价。这里强调合理对价的概念，如果以明显不合理的低价购买的，则不能构成善意取得。
三、如何避免夫妻婚姻关系存续期间的财产侵权问题，以及第三人买受房屋时应注意的问题。《婚姻法》对夫妻共同财产的划分相当的确定，属于个人所有的财产如无夫妻的约定是不能成为夫妻共同财产的，但作为共同财产有时从形式上很难于个人财产加以区别。在夫妻内部的财产关系上，为了避免夫妻婚姻关系存续中的财产侵权问题，为了保护自己的利益不受侵害，在一些大的财产上，如房屋、车辆、存款等，能写双方的名字就写双方的名字，或者可以双方书面约定共同财产的归属。当然这种约定是不能对抗善意第三人的，但万一婚姻解除时，这种约定就可以起到证明的作用。做为第三人买受房屋时，为了避免纠纷发生，防止共有人擅自处分共有房屋，一定要审查清楚房屋产权证书上标明的所有权人和处分房屋的人是否一致。同时，房屋产权登记管理机关在办理房屋产权证书时，也应当要求申请人出具户籍证明或相关证明，查明是否属于共同财产，如申请人已婚，应要求夫妻双方到场查明房屋是否为夫妻共同财产，在产权证书上予以说明。这样根据房屋产权证书上登记的所有权人是夫妻双方还是其中的一方，就可以向社会公示房屋为夫妻共同所有还是一方所有，使房屋买受人能了解共有房屋的另一方是否同意出卖房屋。只有如此，也才能起到不动产登记公示的作用，从而在根本上杜绝纠纷的发生。
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