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侵害公民房屋所有权行为认定及处理探讨
&《延安大学学报(社会科学版)》2000年第1期
宋才发：侵害公民房屋所有权行为认定及处理探讨
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侵害公民房屋所有权行为认定及处理探讨
确认公民房屋所有权遭侵害的前提条件，是公民房屋所有权的合法存在。房屋属于不动产，是人们必需的生活起居住所或生产经营场所。新中国成立后，只有少数城市对包括房屋在内的不动产进行过清理登记，而大多数地方的房地产则处于混乱状态。尤其是经历“文化大革命”之后，房地产制度废弛，纠纷日益增多。自80年代开始我国才着手对房地产进行清理确权，陆续颁布相关法规。这些法规主要包括1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》，1987年城乡环境部颁布的《城镇房屋所有权登记暂行办法》，1990年国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，1997年国家建设部颁布的《城市房地产抵押管理办法》，1997年国务院颁布的《城市房屋权属登记管理办法》等。这些规定明确了公民房屋所有权、国家对公房、私房的登记与管理权限，可视为我国对房产不动产登记管理的基本原则。
公民要成为房屋的所有者，必须以合法的方式取得房屋产权。在我国能够取得房屋合法产权的主要有以下几种方式：公民通过自己建造房屋(包括新建、翻建、改建、扩建等)取得房产权。建造公房(如居民住宅的商品房)，需经规划管理机关批准，方能与建筑单位签订基建承包合同，竣工验收后或按政策分配给职工居住(我国现已取消福利分房政策)或出售给居民居住。凡属于原职工福利分配的住房，只有经过实施国家房改政策，将公房折价出售给居民之后才能取得房产权。《城市房屋权属登记管理办法》第16条规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应提交用地证明文件或者土地使用权证，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”1
公民个人自筹资金建造私人住宅、私建公助或互助自建住宅，均须由建造人所在单位或所在地居民委员会开具证明，向所在地房管机关(土地管理局、房管所等
申请审核，报请城镇建设管理机关审查批准，发给建设许可证之后方可施工。住宅竣工一个月内，建造人须持建筑许可证和建筑图纸，向房管机关申请验收，经批准后领取房屋所有权证和门牌号码，至此公民才取得合法的房屋产权。我国的房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。这些证书由国务院建设行政主管部门统一印制，由市、县房地产行政主管部门颁发。我国广大农村由于居住分散等历史原因，居民私建住宅基本上没有办理合法手续。但是，80年代后新建住宅，均履行了法定手续。对历史遗留的房产权确认，农村以土地改革时所确认的产权为准；城市以社会主义私房改造时所认定的产权为准，当时决定归谁所有，即归谁所有，不得更改。
通过买卖、受赠方式取得房产权。购买或受赠房屋一般在卖主、赠与人提交房屋所有权证、买卖或赠与合同契约，由房管机关办理所有权转移登记(过户)手续后，买主、受赠人才可领到房屋所有权证。《城市房屋权属登记管理办法》第17条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起三十日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”1
我国相关法规还规定，要求买卖城市私有房屋时，卖方必须持有房屋所有权证和身份证明，买方也必须持有购房证明和身份证明，同时到房管机关办理手续，该行为方为有效。在特殊情况下，认定房屋买卖是否有效，关键是看房屋是否已被买方实际占有、使用。机关、团体、部队、企事业单位，不得购买或变相购买城市私房，如因特殊需要必须购买的，须经县以上人民政府批准。对过去购买且长期使用，只是未办合法手续的，如果买卖双方对买卖事实无异议，可在县以上人民政府补办买房批准手续。公民之间赠与房屋，如果尚未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交给受赠人，受赠人依约已占有、使用该房屋的，应认定事实上赠与有效，但必须补办过户手续。
通过继承、分家析产方式获得房产权。房屋的继承若涉及数个继承人，必然引起房屋分割问题，因而它的前提条件是房产继承权的取得必须符合《中华人民共和国继承法》及相关法规的规定，违法而取得的房屋产权无效。分家析产、分割房屋不一定由继承关系引起，其他原因如分户等，也会导致房屋产权现状的变更。凡通过继承、分户等分家析产而取得房产权的，当事人须提交原房屋所有权证、遗产继承证件、分家析产单和契约(协议)，由房管机关认可并办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。由于分家析产而自立门户，通常带来房屋结构局部或整体改变。为此《城市房屋权属登记管理办法》第18条规定：“权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起三十日内申请变更登记：(1)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；(2)房屋面积增加或者减少的；(3)房屋翻建的；(4)法律、法规规定的其他情形。申请变更登记权利人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件。”2
该法第25条还规定，有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：
申报不实的；(2)涂改房屋权属证书的；
房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；(4)因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。自注销房屋权属证书签发之日起，原房屋产权人丧失其权利。
由于获奖、中奖而取得房产权。改革开放以来，为鼓励知识分子为国家多作贡献，一些地方政府对有突出贡献的专家给予住宅奖励；大型厂矿企业和公司单位，为鼓励有重大贡献或给企业带来巨大经济效益的企业家给予住宅奖励，等等。所有这些奖励，充分反映了我国重视人才、体现社会主义奖优罚懒的原则。另外，为了推行住宅商品化，鼓励居民“消费拉动经济”，国家鼓励居民参加房屋有奖储蓄等活动。参加房屋有奖储蓄的中奖者，在中奖后应先向银行提交有关凭证，经核准后由银行有关部门发放证明文件；中奖者持该证明(文件)到房产经营公司或房管机关办理有关手续，包括交纳契税和手续费后，方能取得房产权证和契证。如果中奖者无城市长期居住户口，必须按该城市规定办理进户手续，否则只能领取相应的等额奖金，而不能取得房产权。凡属国家、企事业单位奖励的住宅，奖励单位在颁奖及向奖励者交住宅钥匙和相关文件之后，获奖者必须在一个月内向房管部门办理房产登记手续。
法律保护公民房屋所有权不受侵犯。《中华人民共和国宪法》第13条规定：“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家依照法律规定保护公民的私有财产的继承权。”3
《中华人民共和国民法通则》第75条指出：“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许全民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。”
由此可知，房屋所有权受法律保护，任何单位或个人都不得侵犯。侵犯房屋所有权的主要形式有：侵占、毁坏房屋；非法没收、征用、查封房屋；非法买卖、出租房屋等等。这些侵害公民房屋所有权行为的共同特点，是未依法或者未按照房屋所有权人的意愿行事。
侵害公民房屋所有权必须追究法律责任。譬如，1976年4月被告陈某借用原告王某所有的平房2间，数月后王欲拆房屋大梁做家具。经亲属说合，陈某按当时房价560元付给王，王将共有房产保持证、国有土地使用证和土地使用纳税卡等有关证件全部交给陈。1979年7月，陈又与第三人阎某签订房屋买卖契约，并经中介人见证，以原房价560元将该房卖给阎某。阎长期使用该房并进行改造、添附、增建，还借给他人居住数年。王知道上述情况，从未表示过异议。直到1990年11月某市桥西区开发公司在该房附近新建一贸易市场，并通知阎等居民拆迁后，王某以自己享有该房所有权，陈将该房卖给阎是侵害自己财产权为由，诉请人民法院要求废除陈、阎房屋买卖关系，归还其房屋产权。该市桥西区人民法院经审理认为，房屋产权买卖是要约式法律行为，除双方一致协商外，还必须经过房产管理机关办理过户手续并按规定税契后才能生效，因此王与陈之间并不存在房屋的买卖关系。陈将无合法产权的房屋卖给第三人是一种侵权行为，没有法律效力，故于1991年3月做出判决：(1)房屋归王某所有；(2)陈某退还阎某买房款560元。(3)限阎某于判决生效后4个月内将房屋退还王某，退房时阎某可将自己所垒隔山墙拆走。2
但此案的判决也是值得讨论的，譬如按《中华人民共和国民法通则》规定，超过诉讼时效，权利人丧失胜诉权，但义务人自愿履行的除外。本案中王某提起诉讼时因超逾诉讼时效，已丧失了通过诉讼程序请求阎某返还房屋的权利；另外，按最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行
》第89条规定，阎某善意有偿并长期占有该两间房屋，且王某知道阎某占有其房屋而未提出房产权问题，因而应当将该房屋产权判归阎某所有更为适宜。
公民房产权遭到侵害的必须依法索赔。依据有关法律规定，房屋所有权人是受害人(即索赔主体)，一切侵犯公民房屋所有权的人都是索赔对象。索赔主体可以亲自索赔，也可以授权他人索赔；无行为能力或行为能力受限制的人，由其法定代理人代为索赔。索赔时效期为2年。索赔的途径有非诉讼和诉讼两种方式。受害人采取诉讼索赔方式的，应向不动产(房屋)所在地人民法院提出。如果申请仲裁，申请人应递交申请书和副本及有关证据，通常仲裁委员会应在7日内做出是否受理的决定，若不予受理须说明原因，经仲裁裁决后，当事人对仲裁决定不服的，可在收到仲裁裁决书之日起15日内，向人民法院起诉，否则仲裁裁决书即发生法律效力。受害人索赔时应提供下列证据：(1)被告侵权导致损害发生的事实依据，如损害现场的照片，无利害关系人的证词等。(2)赔偿数额及其计算依据，如修理费单据、房产原状的证据。(3)对房产权有争议的，应提供产权证据，包括自建、合建、翻建等用地证明、建房许可证、协议书、建材发票，以及继承、买卖、受赠、典当等书面协议或公证文件。(4)涉及代管、代卖等，应提供双方原先授权范围的证据。(5)对房屋拆迁的纠纷，应提供征用批文、限期拆迁通知、回迁分房协议书等。受害人只有提供足够的证据才能达到胜诉和索赔的目的。房屋赔偿的范围通常指房产权遭受侵害后的实际损失，包括房产价值直接减少的损失，用于修复损害的有关费用等，也包括因被侵权而减少的间接利益，如房屋出租的租金，用于经营的盈利等。运用索赔方式上应先要求确认产权，请求返还，恢复原状，排除妨碍等，在确保了房产合法权人合法权利后，再进一步要求赔偿。
对于采取非诉讼方式解决房产权纠纷，以及历史遗留下来的特殊房产权问题的处理和赔偿，可采取以下几种方式进行：
第一，涉及“土改”的房屋产权纠纷处理。中国在20世纪50年代初期进行的土地改革是一场正确的和必要的运动，当时确认的房屋产权证，往往作为处理土改遗留房屋产权纠纷的依据。对于“土改”房屋产权纠纷的处理办法为：(1)确认公民依照土改法、法律和当时政策所享有的房屋产权。(2)以“土改”时发的产权证所记载的产权作为基本依据。(3)持证人在取得“土改”产权证时使用了欺骗等非法手段的，“土改”时发的产权证所记载的产权无效。(4)“土改”时没收而漏掉的房屋，现在原主已定为劳动人民成份或按党的统战政策不宜再没收的，维持原状；“土改”时漏证的，可按现行产权制度补证。(5)“土改”时确定产权界限不清、权限不明或证明与实际确定的所有状况不符，而又无法查清的，可按当时分配原则结合事实上的占用情况推定；无法或难以推定的，权限份均等的，其所有状态维持原实际确定的状态。1
(6)凡“土改”时在外地已分得房屋的，不退给原主或当地政府，也不另行补给房屋。若“土改”时在外地，其房屋已被分给应得房屋的其他所有人，现在回当地又确实需要房屋居住的，原则上不退给原房屋，可由当地政府及有关部门设法另行安置。(7)凡“土改”时房屋所有人明确表示放弃产权登记，由居住人作了房产权登记的，也应以“土改”时确定的产权为准，房主现在要求收回房产权的不予支持。(8)凡“土改”时地主、富农被没收、征收的房屋，经确认产权归他人或集体所有的，不再变动；尽管现已摘帽，不论其本人或其子女以何种理由要求倒回房屋的，一律不予支持。(9)农村的寺院、庙宇、道观、教堂等，其产权通常属宗教团体所有。但如“土改”时已停止该宗教活动，房屋经农会明确分配给转业还俗的僧、尼、道士的，该房屋产权应归登记人所有。
第二，对“大跃进”、“四清”运动遗留下来的产权纠纷的处理。对“大跃进”运动中因刮“共产风”，一些社队或集体、企事业单位强行侵占、无偿平调的私房应予以退赔。具体地说：(1)凡社队或集体、企事业单位无偿平调至今未退的私房，应在认真清理后，坚决退还；房屋现已不存在或无法退还的，必须作价补偿。(2)凡当时平调用作食堂、托儿所，敬老院等福利事业的，现必须在承认房主所有权的前提下，征得本人同意，建立租赁关系，支付合理租金，并切实维修保管；房主自身住房确有困难的，应退回部分房屋以解决困难；若原房经过大的改造，当时作价偏低有失公平的，现应按当时合理差价予以补足，当时已合理作价但未执行的，现必须依原价按同期银行利息计算一并执行。(3)凡当时已作价处理又无明显不合理之处，对原房主要求收回原房屋的请求不予支持；若原房主强行占住或毁坏原房的，可视情节轻重作侵权处理。(4)对“四清”运动中被平调或错误没收的房屋的处理，必须坚持实事求是、有错必纠的原则，主要从政治上改正，经济问题原则上不作处理。因“四清”平调房屋或错误没收
，造成当事人居住困难的，房屋若属集体占用，应予以退还；若房屋已分给贫下中农而被没收人又确有困难的，宜由集体帮助适当修建一些房屋。总之，对于“四清”遗留的房产权纠纷，是采取有限制退赔原则。
第三，对于公私合营和私房改造中遗留房产权纠纷的处理。城镇房屋私人占有制的社会主义改造始于1956年，至1966年“文化大革命”开始结束，改造的主要对象是私有出租房屋。改造采用的主要形式，除少数大城市对私营房产公司和一些大房主实行公私合营之外，绝大多数是实行国家经租，即凡房主出租房屋的数量，达到改造的起点，其出租房屋就全部归国家统一经营，在一定时期内(至1996年9月)付给房主原房租20—40%的固定租金。改造的起点，大城市一般是出租面积达150平方米，中等城市为100平方米，小城镇一般是50—100平方米之间。对私有出租的非住宅用房，如厂房、铺面房、仓库、货栈等工业用房，实行无条件、无起点改造。当时对华侨私房有不同的规定。如在解放前华侨在国内集资或独资经营的房地产公司的产业予以改造；用于出租房屋的改造起点比当地私房改造的起点略宽；解放后华侨用侨汇购建的房屋，则不论是否住宅、是否出租、也不论在城市或城镇，一律不进行改造。对港澳同胞的房产处置，当时原则上与华侨相同。对于在私房改造和公私合营中遗留的问题，处理的总原则是：(1)凡达到改造起点的出租私房或非住宅用房(无起点)，改造后其房产权归国家所有，而改造期间和之后已申请留房自用的，其产权仍属房屋所有人所有。(2)地主、富农申请入社、以房屋折价交付公积金、公益金或工商业户投资到公私合营中的房屋，一律仍归国家或集体所有，不得退还。对折价入店或入股的房屋也不予退还。(3)凡属错改的私有房屋，原则上应将原房退还原主，如因建设需要或原房已拆除，应由拆除单位予以适当补偿；如原房已为非住宅用房，应由房管部门折价收购；若原房仍是住宅用房，原主收回产权后应保留现有租赁关系，换约续租，由住户向房主给缴付租金，其标准可略高于公房租金，但房主不得逼迫住房者搬家；房主住房确有困难的，住户所在单位或房管部门应予以积极解决。(4)对房主自住房已实行经租的应予以退还；对改造时未留自住房的，应按具体情况退还部分用房。如当时只改造了非住宅用房，或改造时房主在外地未留自住房现在迁回的，均不再补留自住房，对后者由所在单位和房管部门按无房户对待解决。(5)凡原来家、店不分的商店，一部分房屋虽已清产估价，但未入股领息，至今仍由原业主住用的，其产权归原业主。反之，则归国家所有，即使一直由原业主住用，房屋所有权也应属国家，使用人与当地房管部门应建立租赁关系。(6)凡纠正错改退还给房主的经租房，在国有经租期间的房租收支，原则上不再与房主结算，若经房管部门改建、扩建、使房屋增值较大的，可由房管部门将原房折价收购，或退给面积、质量相同的房屋，或将改、扩建部分折价卖给房主。(7)对房屋产权人下落不明的，可由房管部门代管，若产权人死亡又无继承人的，应收归公有。
第四，对于“文化大革命”中被挤占、没收房屋纠纷的处理。根据《中华人民共和国宪法》保护公民合法财产的规定，凡在“文化大革命”中被非法挤占、没收的房屋，一律确认原房主的所有权，退房产给房屋所有人。(1)对公占私房和原自住房被挤占后发生居住困难的房主，以及华侨、侨眷、归侨、高级知识分子、民主人士、知名人士等自住房，应先解决，做到凡单位和个人挤占的私人住房，谁占谁退的原则，原占有单位已同其他单位交换使用的，由现占用单位负责腾退，原占用单位负责必要的修理，然后还给原房主，交换双方的遗留问题自行协商解决。(2)原房已翻建、改建成生产营业用房的，应由现占房单位另筹房屋安排房主住房，原房由现占用单位按房管部门的规定作价收购；若原房主的自住房因国家建设被征用拆除，房主住房未得到安置的，由建设征用单位负责解决作价补偿；若原房主与占用单位或个人协商后不坚持退还原房的，占房单位或职工所在单位可给房主另安置住房，房主在返回原自住房或安置房屋后，应交回现住公房或私房。对于退还的私房，房管部门应予以适当检修；对于原出租房带户退还的，住户未迁出前，要向房主交纳租金，租金标准原则上维持“文化大革命”前的水准，对于承租职工应恢复私房租金补贴或补助。(3)对于被拆房屋的补偿费，收购房屋补差款等，由所在的省、市、县(区)有关部门解决。
第五，因房屋的买卖、赠与、典当等所引起的纠纷的处理。买卖房屋产权纠纷产生的主要原因是买卖合同条款不清，一方故意违约，无效房屋买卖行为等引起的。因而其处理主要是依据《合同法》的有关规定，并考虑当事人的过错责任大小来处理。对于因赠与典当引起的房屋产权纠纷，宜根据不同的情况，做出认定房屋归受赠人所有、赠与成立、赠与不成立、出典人可随时要求回赎、典价的折算等，必须按国家规定的实物价格计算等等处理办法进行。拆迁农村居民房屋的，一般按原拆、原建的原则，即充分利用原房旧料，由建设单位补助工、费、材料，由居民自行迁建或建设单位委托村级组织包建，或由建设单位迁建，但严禁利用拆迁房屋的机会骗取、强占房屋，非法买卖房屋或拆房旧料等违法活动。凡发生上述情况，宜由公安机关予以制止，不听制止且情节严重者，可提交司法机关处理。对使用暴力侵犯拆迁工作人员人身安全或构成犯罪行为的，可由司法机关依法追究刑事责任。
关于宅基地使用权的侵权赔偿。宅基地使用权是指城镇居民和乡村居民依法享有的使用国有的或集体所有的土地建房的权利。公民宅基地使用权受法律保护，任何单位和个人不得非法干涉和剥夺他人宅基地使用权。宅基地使用权的主要内容包括占有权，使用权，在宅基地空闲处修建其他建筑物及设施的权利，权利人在宅基地内种植林木、花草、蔬菜的权利(其收获的成果归权利人所有)，以及依法附随房屋出让宅基地使用权的权利。任何侵犯城镇和乡村居民依法获得宅基地的使用权，都必须追究法律责任，造成经济损失的必须据实赔偿。在处理宅基地纠纷时，必须考虑如下五点：(1)在坚持宅基地所有权归国家或集体所有，一律不得私自出租、转让和买卖的原则下，保护国家、集体的宅基地所有权和公民宅基地使用权。(2)宅基地经过统一规划的，以规划后确定的使用权为准，公民的宅基地已经统一规划或另行分配了的，不得再要求收回；经过合法手续个别调整了的，以调整后的使用权为准。(3)共同使用的宅基地，未经共同使用人的同意，一方已经占有建房的，如果建房时对方明知而未提出异议，又不妨碍他人和公共利益的，可允许其继续使用
。(4)农村居民抢占、多占集体土地或他人宅基地的，一律无效，应责令退回。凡以收回“土改田”、“祖宗田”的名义，或以“祖坟山”、“风水”为由强占集体所有的土地或他人宅基地造成损害的，除责令退回土地外，还应据实赔偿损失。
《延安大学学报(社会科学版)》2000年第1期
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根据产权单位的不同，公房又有国家直管的公房和单位自管的公房以及经营单位托管、代管的公房。近几年随着危改项目的逐步推进，老旧公房都被列入拆迁改造区进行拆迁，危改中往往涉及到公房承租人资格及补偿对象问题，由于相关法规不多，容易带来公房承租人变更、拆迁补偿安置引起的矛盾。
　　房屋是公民生存的最基本保障，我国早些年在城市实行的是公房租赁实房分配政策。根据产权单位的不同，公房又有国家直管的公房和单位自管的公房以及经营单位托管、代管的公房。近几年随着危改项目的逐步推进，老旧公房都被列入拆迁改造区进行拆迁，危改中往往涉及到公房承租人资格及补偿对象问题，由于相关法规不多，容易带来公房承租人变更、安置引起的矛盾。
　　一、公房承租人资格及拆迁问题：
　　房屋是公民生存的最基本保障，我国早些年在城市实行的是公房租赁实房分配政策。根据产权单位的不同，公房又有国家直管的公房和单位自管的公房以及经营单位托管、代管的公房。近几年随着危改项目的逐步推进，老旧公房都被列入拆迁改造区进行拆迁，危改中往往涉及到公房承租人资格及补偿对象问题，由于相关法规不多，容易带来公房承租人变更、拆迁补偿安置引起的矛盾。
　　1、公房拆迁中承租资格及补偿纠纷解决机制
　　现实生活中由于公房拆迁补偿是一笔数额不小的款项，公房承租人的家庭内部在具体的利益分割上存在着极大的争议和激烈的矛盾，政府公房管理部门为少惹麻烦，通常以逃避的方式拒绝对公房租赁纠纷作出正面的回应。这样一来当事人自己不能达成协议，政府公房管理部门又拒绝，当事人只好通过向法院的方式解决。通过向法院起诉的方式解决，首先就有几个问题：是民事诉讼呢还是行政诉讼，起诉谁呢，案由是什么，这还要根据不同的情况提起不同的诉讼。《北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见》(日京高法发[号)规定因直管公房租赁引发的各种纠纷，既有民事法律性质的争议，也有律性质的争议，应区别对待。对于直管公房承租人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位在履行直管公房过程中，因违反合同规定的房屋保护、维修、房屋租金交纳、承租人变更等权利义务发生的纠纷，作为民事案件处理。对于直管公房承租人死亡后，承租人的共同居住人对政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依职权变更直管公房承租人提起的诉讼作为行政诉讼处理。该意见针对公房承租人及其家庭成员与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位发生争议的情况。对于家庭成员内部的纠纷，家庭成员所达成的家庭协议的内容或效力产生的争议则属于另外的法律关系，需要另行提起单独的民事诉讼加以解决。那么在同时存在家庭成员之间的争议和某些家庭成员与政府公房管理部门在承租人资格问题上发生争议的，这两个争议或诉应当如何处理呢，分别单独提起，一并提起，还是只需提起一个，在提出一个诉的时候，是提那一个诉呢，这些都需要结合具体案情选择对当事人最有利的诉讼方案。
　　2、公房承租人资格认定
　　主要问题涉及到老人承租单位或其他公房并长期居住、子女早年和父母一居，分家后搬出公房迁到其他住处，但现住房条件达不到房改标准，也有子女虽买了房但依然住在父母承租的公房里，还有父母过世后子女中一人或数人继续居住公房，但没有到房管所变更承租人的。北京近几年城市建设发展快速，危旧改造涉及面广，承租公房很多都面临拆迁，但根据北京市相关规定承租公房被拆迁的，承租人可以得到相应补偿。这一来公房租赁、拆迁补偿等法律问题纠缠在一起，导致家庭纠纷，影响和谐和社会稳定。解决承租人资格问题是处理拆迁补偿安置的前提，公房拆迁涉及到多方利益的分配，首先面临的是公房承租人资格认定问题，依照不同情况，需要进行公房承租人资格确定的有这样一些情况：1、原承租人仍然健在的一般不发生承租人变更，补偿对象当然还是原承租人;2、承租人依法变更，变更后的承租人为新的公房承租人，在拆迁中取得补偿获益权;但这种情况下会发生不符合规定的变更而侵害成员利益的情况，被侵权的其他家庭成员可以请求公房管理部门或直管公房经营管理单位撤销原变更，政府公房管理部门或直管公房经营管理单位拒绝变更的，当事人可以向法院提起行政诉讼请求法院依法予以撤销;3、原承租人去世后公房由其共同生活的部分家庭成员继续居住，因为没有拆迁补偿的问题一直没有办理变更。由于拆迁补偿涉及较大的利益分割，家庭成员之间在变更承租人的问题上出现不同的意见。公房承租人资格应当如何认定呢，一要根据承租公房的实际居住情况和缴纳房租的状况来决定，二是原承租人死亡或者外迁后与其共同居住的家庭成员继续居住该房屋并向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位缴纳房租的，是与政府公房管理部门之间形成了事实上的公房租赁关系，实际居住的家庭成员成为事实上的公房承租人。由于没有变更公房租赁登记，其公房承租人身份不明确，容易受到其他当事人的质疑，在这种情况下实际承租人应当向政府公房管理部门申请确认或变更。政府公房管理部门经审查认为符合北京市有关公房承租人的条件的应当予以变更，符合公房承租人条件而政府公房管理部门或直管公房经营管理单位不予变更的，当事人可以向法院提起行政诉讼，请求法院判决变更。在法院做出变更判决并生效后，当事人可据此向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位申请变更。根据规定，申请变更公房承租人的须满足以下基本条件：1、原承租人死亡或外迁;2、与原承租人为同一户籍;3、是原承租人的家庭成员;4、与原承租人共同居住二年以上;4、没有其他住房。
　　二、公房承租法律关系不能等同于一般租赁合同法律关系
　　直管公房租赁关系是具有公益分配性质和特殊关系，这种租赁关系不同于一般的民事租赁关系。在直管公房租赁关系中，承租人的资格、租赁的期限、租金的标准、出租人的权限、出租方与承租人之间的权利义务关系都由政府有关部门统一规定，出租人和承租人的意思自治的范围被压缩到极小。政府公房管理部门具有民事主体和行政主体的双重身份，同时具有民法上的出租人和行政法上的行政管理人的双重角色。在直管公房租赁合同关系中，涉及房屋保护、维修、房屋租金交纳纠纷时，房管所以一般民事主体的身份出现，与承租人具有平等的法律地位，相应地该案件也应当作为民事案件处理。但在涉及审查当事人承租资格的关系中，房管所以行政管理者的角色出现，履行行政管理的职权，相应地，案件应当作为行政案件处理。由于直管公房的管理单位具有民事主体和行政主体的双重身份，在不同的法律关系中扮演不同的法律角色，因此，在直管公房租赁纠纷中如何准确把握法律关系的性质以及公房管理单位在其中所扮演的角色对于当事人正确维权具有十分重要的意义。
　　三、公房的及补偿款的归属
　　确定了公房承租资格后，拆迁补偿款的归属问题就容易解决了。首先须明确一点：公房是，不能作为私人财产被继承。《北京市管理办法》(市政府令第87号)的第二十八条中明确规定，拆迁市和区、县人民政府所有、并指定有关单位管理的公有住房(以下简称直管公有住房)的，直管公有住房应当按照房改政策出售给房屋承租人。房屋承租人购买现住公房后作为被拆迁人，由拆迁人按照被拆迁房屋的房地产市场评估价对被拆迁人给予补偿，政府对被拆迁人不再提供经济适用住房。被拆迁人住房超过房改政策规定标准的，拆迁人应当扣除超标部分的补偿款中属于应当上缴财政或者返还原售房单位的部分，并分别上缴或者返还。《条例》第二十七条规定：拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋。产权调换的房屋，由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新签订。本条规定了解除租赁协议的处理方式：由拆迁人对房屋所有人进行安置;未解除租赁协议，但对拆迁事宜协商一致的，由拆迁人对所有人补偿，由所有人对承租人进行安置。拆迁当事人三方权利义务是明确的。本条还规定了被拆迁人与承租人对解除租赁关系达不成一致协议时的处理方式：为保障承租人的权益不受损害，实行产权调换，被拆迁人与原承租人就新调换的房屋签订协议续租。本条款充分体现了民事活动中主体平等的原则。公房承租人对于所承租的公房只有居住和有限。公房承租人对于所承租的公房的权利也不能以继承的方式转由其继承人享有，只能通过变更的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以的方式对所承租的公房作出实体的处分。如果公房承租人以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体上处分的，该处分属无权处分，在有权限的公房管理单位给与认可之前，该处分没有任何法律上的效力。根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》规定，拆迁补偿的受偿方为被拆迁人，即被拆迁房屋的人。存在公房租赁关系的情况下，被拆迁人也就是公房租赁关系中的出租人只有在与从承租人解除租赁关系或对承租人进行安置后才能获得补偿。在被拆迁人对承租人进行安置的情况下，不存在对承租人的金钱补偿问题。但在解除租赁关系的情形中，被拆迁人通常以向承租人支付一定的金钱作为买断承租人承租的对价。
　　承租的公房面临拆迁或由承租人领取拆迁款后，在家庭成员之间如何分配成为目前面临的一个法律问题，尤其是如何确定享受拆迁款分配人资格、如何在具备分配款项的成员之间确定分配比例，拆迁款是否遗产，自管分房与房改政策之间的关系能与影响承租人的权利等，司法实践中往往出现承租人更名后，先前的承租人及其共同居住人是否可以分得拆迁补偿款，由于现行法律对类似问题没有规定，导致纠纷难以得到妥处，就此，长期代理承办公房承租案件的专业律师通过案例，为您提供相关参考。
　　案例一：孙子?女儿?去世职工的单位公房谁继承
　　杨先生于1995年10月来石家庄投靠其在某厂工作的祖父母，并在石家庄市落户。因杨没工作也没住房，于是就和祖父母、姑姑共同居住在祖父单位分给的公房中。1996年5月杨先生祖父母相继去世，姑姑搬出另住。1997年杨的祖父所在单位出售其生前所住公房，因当时情况紧急，厂方允许杨代表其祖父购买此房。1999年某房产公司搞开发，杨所住其祖父房屋被拆迁，房产公司给杨补偿费数万元，杨的姑姑知道后，认为此房款应归她所有，其理由是她父母也就是杨先生的祖父母去世后，只有她有权继承父亲生前所住公房。杨先生则认为他是祖父生前的共同居住人，根据我国《城市私有房屋管理条例》规定，杨有权以共同居住人的身份继租所住公房，继租关系形成后，便可以自己的身份购买此公房，因此，杨对房屋享有所有权。那么到底杨先生和他姑姑谁更有权继承此房屋的所有权呢?
　　律师认为：杨先生引用《城市私有房屋管理条例》规定来说明他对房屋的，这种说法不对。该条例是调整私房租赁关系的法规，而本案涉及的是城市公有住房出售，应当适用我国城镇住房体制改革过程中的有关法律、法规和政策。《城市公有房屋管理规定》第28条规定：&承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住2年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。&这说明作为继租关系中的共同居住人至少应具备三个条件：一是家庭成员，二是共同居住2年以上的家庭成员;三是办理更名手续。只有满足这三个条件，才能享有基于租赁关系产生的相关权利。杨先生显然不具备共同居住人的身份，自然不能行使相应的权利。杨先生与其姑姑发生的争议，属于我国城镇住房体制改革中在出售公房过程中出现的情况。根据国家房改政策和《出售公房暂行办法》规定，要购买单位出售公房，需具备2个条件：一是本单位职工;二是具有常住户口。杨先生不是该单位职工，不能购买其祖父的单位住房;而且杨祖父所在单位态度也很明确：杨只是代表杨家行使权利，并没有认可杨某的购房权。该办法同时规定：&购房人去世后，由其继承人或受遗赠人继承相应的权利义务。&依此规定及大量司法实践证明，购买公房已成为一项独立的。如果权利人去世，则成为遗产性质的权利，由其法定继承人或受遗赠人依法定程序行使。根据《》的规定，只有杨某祖父的继承人才有权利购买该住房，杨某作为第二顺序继承人无权以所有人的身份独占、处置代表其祖父购买的公房。无论从租赁关系，还是从继承关系看，杨某都无权以自己的名义购买该房，更无权擅自处分该房。杨的行为只是一种代理或垫付行为，不能必然取得本案诉争公房的所有权。对于杨某现得的房屋补偿款，在扣除其垫付房款后的余额应当作为遗产，在杨某姑姑等法定继承人中间依法分割。
　　案例二：公房款是不是遗产?
　　法院给出明确意见，公房拆迁款系遗产，应按法定第一继承。
　　众所周知，公房是不能作为遗产来继承的，那么公房的拆迁安置款能否作为遗产来继承呢?近日，天津市和平区人民法院对鲁氏三姐妹起诉同胞兄弟鲁某继承案件的判决对此作出了明确的答复。
　　邢某生前与早年去世的老伴鲁老先生共有四个女儿和一个儿子。多年来邢某一直承租一间公房。2004年9月底楼房拆迁，邢某的儿子鲁某代母亲与拆迁安置部门签订了安置协议，并领取了拆迁部门给付邢某的房屋安置补偿费13.87万元。国庆节期间鲁某用13.2万元置换了一套公房，房屋承租人写在了自己的名下。12月初，邢某病故。由于对房屋拆迁安置补偿款的处理意见不一，邢某的三个女儿把自己的同胞兄弟鲁某告上了法庭，要求依法继承母亲邢某名下的房屋拆迁安置补偿款。邢某的另一个女儿明确表示放弃继承权。原告在法庭上气愤地表示，鲁某私自处分母亲的拆迁款，用母亲的钱&购买&房屋，承租人还写在自己的名下，在母亲尚未过世的情况下就剥夺了母亲的住房权利，违背了母亲的意愿。她们认为，母亲既然已经去世，房屋拆迁安置补偿款作为母亲的遗产，她们当然有权依法继承。
　　邢某的儿子鲁某在法庭上解释说，他母亲生前多次向兄弟姐妹们表示，鲁家只有他这一个儿子，她再买房子就要买到儿子家的附近，买了房子也直接&落&在儿子名下，省得百年之后再过户又花钱又麻烦。所以，母亲才将住房手续全部交给他，让他全权处理拆迁及购房等事情。为了使母亲能够住上冬季供暖的房屋，他领到拆迁安置补偿款后，就迅速置换了一套公产楼房，并按母亲的意愿由他来承租，目的就是让老人家生活得舒适、温暖。只可惜母亲病故，未能住上所买的房屋。鲁某据此辩称，母亲在生前就已经处置了房屋安置补偿款，所以自己的姐妹所主张的继承标的并不存在。况且母亲承租的是公房，产权不属于个人，那么基于房屋租赁而产生的房屋使用权自然不能列入遗产，由公房拆迁而产生的货币补偿金也不应列为遗产。为此，鲁某要求法院查明事实，尊重老人的真实意思，驳回三姐妹的诉讼请求。
　　法院一审判决认定：被继承人邢某名下承租的公房经拆迁所得安置补偿费应属邢某生前的个人财产。由于邢某已经死亡，对于她所遗留的拆迁补偿费13.87万元，应作为遗产由其主张继承的子女按法定第一继承顺序继承。三原告与被告作为第一顺序的法定继承人，应在扣除被告为邢某支付的医药费及丧葬费近万元后，余额由双方共同等额继承，被告鲁某给付三姐妹继承款各3.25万元。
　　案例三：北京薛氏家族因父母承租的公房被拆迁后，引发拆迁款分配争议。
　　薛氏史弟五人的爸爸去世多年，其父原系某高校的员工，身前承租学院的房屋，去逝后其家人共同居住，为防止家庭问题，薛氏兄弟共同拟写了一份备忘录，大致内容如下：由于五子女工作地点分散聚齐的机会很少，还遗留一些问题没有得到妥善、彻底的处理，五个子女还对有些问题没有达成共识。现五子女都在北京，有条件处理这些问题。为了保持和发扬薛氏家族友好、团结、互信、互爱、明大理、尊老爱幼的优良家规，并给下代创造世代友好相处的条件和环境，本着公平、公正、全面、合理，合法、家族团结、兴旺的目的处理遗产。本着维护和发扬我们之间珍贵的亲情的态度。经5子女友好协商对下列问题达成如下共识：1.根据继承法第九条继承权男女平等。第十五条继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题。遗产分割的时间、办法和份额，由继承人协商确定。协商不成的，可以由人民调解委员会调解或者向人民法院提起诉讼。我们五子女本着，发扬中华民族优良传统，友好、团结、和睦并为后代做出榜样的态度。处理好此事。2.根据继承法第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：(一)公民的收入;(二)公民的房屋、储蓄和生活用品;(三)公民的林木、牲畜和家禽;(四)公民的文物、图书资料;(五)法律允许公民所有的生产资料;(六)公民的著作权、专利权中的财产权利;(七)公民的其他合法财产;)五子女商定如下：⑴对东四育群胡同12号爸爸居住两间房子的居住、使用和处置意见如下：①两间房子属爸爸生前由单位分配的公产房.91年5月19日5子女商定由于薛一直与其爷爷居住、可继续使用一间，另一间由其他成员根据困难情况居住。但事后未能实现，由薛红军一人居住他不让其他人居住。并在这期间未经五子女同意私自将房子的承租人改为薛红军和他人。现薛红军已经买房。房子应该归其他子女居住。②此房的以后的进一步处理、转租按相关法律由5子女商定。如拆迁，根据相关法律案例，该房应视为爸爸的遗产，所得补偿款也应当作为遗产进行析产继承归5 子女分享。⑵80年妈妈去世时有2000元存款。爸爸在85年前后每月有270元的离休工资到91年有1万元左右的存款是正常的事。不可能只有600圆的存款。作好爸爸存款的分析、调查、处理。⑶对于已经作价的物品、资金要到位。⑷对爸遗留下的尚没作价的古玩、邮票等遗产进一步清理，并将以上物品交薛守愚处汇总，列出清单、核算价格，供五子女处理时的依据。⑸尽快处理好遗留问题，不拖拉。五子女共同签字。2008年9月份该公房被拆迁，薛某分得百万元补偿款，其他家庭成员要求分配，薛某称该房已经被登记在本人名下，其他人无权分得，其他家人便提起了给付之诉，理由是2008年2月份北京东城区政府决定建立东城区政府应急指挥中心，拆迁了&东四育群胡同12号房院&，该房院系北京理工大学分配给原告的父亲(1949年5月开始在北京理工大学工作,1991年去世)的福利住房。此房从1950年到1991年父亲离休去世前一直由父亲、母亲和原告共同居住，母亲于1981年11月去世。此次拆迁范围含原告父亲的福利房及自建房和厨房等附属房屋。拆迁补偿款共计100多万元，该款应由各原告依继承法分得，但被告全部领取并占有，原告向被告主张返还拆迁款时，被告拒绝并表示走法律程序。原告的父亲去世后全家人对父亲遗留的房屋等财产处理共同达成了《关于家族遗产处理的备忘录》并签字，其中关于该房产的约定为&两间房中的一间由被告暂时使用，另一间由五子女的其他人员根据居住困难程度安排居住，其他附属面积共同使用&。&如拆迁，该房的所得补偿款应当作为遗产进行析产继承归5子女分享&。订立家庭协议时被告已拥有自己的私产房屋150平米，原告根据情况协商进住，遭被告极力反对，被告的行为侵害了原告的居住权，此次拆迁补偿款被告领回后不分给原告，根据继承法规定，原告父亲的单位分给父亲的福利房在父亲去世后，因该房被拆迁所得补偿费属于父亲薛析如的个人遗留的家庭财产，依法由第一顺序继承人继承，同时根据房改政策及相关法律规定，原告对父亲单位分配的福利房享有居住及房改期权，被告擅自占有拆迁补偿款的行为侵害了原告的合法权益，依据民法通则、继承法相关规定，特向贵院提起给付之诉，请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称原告无权分得，理由是该房子已由其承租，补偿款是发放给承租人的住房补偿，原告既未共同居住，又无承租协议，要求法院驳回。
　　根据北京市拆迁管理办法规定，承租的公房拆迁后，共同居住人有权分得拆迁补偿款，诉争房系原告之父承租的公房，根据国务院房改政策，自管公房的承租具有福利性质，承租人及其家人享有房改的权利，物权法同时也规定居住权是一项法定的财产权，原承租人去逝后，其家庭成员享有期待房改的权利，本案中原告共同签有协议，要求对拆迁款按遗产处理，因此，原告的诉求应当得到支持，原告之父去逝后，原承租的公房拆迁后取得的补偿款应视为遗产，按照继承法规定可以在法定继承人之间分配。
A新承租人的条件，1、在承租房与原承租人居住一年以上，2、名下无房，3、北京户口，4、其他有同等条件的人无异议。公租房还分直管房、自管房、事业自管房，案列都类似但都不相同，比如所有子女对四个条件都不符。
A你好，咨询政府部门嫩的
A使用权房差价交换，是不需要缴税的。
A你好，可以带材料到所里面谈，我们有处理类似的案子的经验
A会考虑你的处境问题
A可以去房产登记单位办理变更
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