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浅述业主“未验房，先签收”所面临的风险（二）――物业管理费何时起计？
　　众所周知，房地产行业有很多潜规则，其中一条就是，在业主收楼时，开发商普遍都是委托物业管理公司代办交楼，也就是本来业主是和开发商签订《购房合同》的，但在收楼时，却是物业公司来办理交楼手续。
　　笔者在上篇文章分析过，开发商希望业主“先签收，再验房”是因为想规避延期交楼的违约责任，物业公司为什么也极力送怂恿业主先签收房屋呢？除了前期是由开发商指定物业管理公司、物业公司和开发商“穿一条裤子”、有的物业公司本身就与开发商“本是同根生”的原因之外，还有一个重要原因，就是，按规定物业管理费是从业主签收之日开始计算，如果业主未签收，就说明房屋并未移交到业主手上，又凭什么要业主交纳管理费呢？
　　所以物业公司大家明白物业公司为何这么急切地希望业主先签收房屋了吧？笔者曾遇到一位业主不愿看购房合同，而轻易听信物业公司的话，物业公司说惯例和法律规定都是业主接到收楼通知时就开始计物业管理费了，实际只要略微调查即可发现这种说法很不靠谱，是忽悠业主的。
　　让我们看一下相关法律法规的规定：
国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》　　第十条　　建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
　　第十六条　　纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
《广州市物业服务收费管理实施细则》
　　第九条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。　　买卖合同约定的物业管理服务时间终止时，应当通过业主大会决定，由业主与物业管理企业按同类同一服务收费标准在物业服务合同中重新约定。
　　第二十一条　纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
《广东省物业管理条例》
　　第三十七条　建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业服务费的时间、标准和方式。
　　实行政府指导价的前期物业服务费标准，应当按照政府指导价的有关规定执行。
　　第四十一条　物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。
　　物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。
　　建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。
　　看到这里，大家更清楚了吧，如果因开发商原因致使业主未收楼，物业管理费是由开发商承担的，而不能向业主收取，所以物业公司和开发商也都希望业主先签收了，这样物业公司可以名正言顺地计算物业管理费了。
　　因此，业主的第二个风险就是，一签收即开始计收物业管理费等费用，不管业主有没有入住，如果房屋有质量问题，拖个半年一年都没整改好，无法入住，管理费一样要交。
　　最后要提醒各位业主的是：大家要留意上述法规有这样一条内容“建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容”，要谨防开发商可能会利用此条，在购房合同中规定不合理的条款，比如规定“物业管理费计费起始时间从开发商发出收楼通知书之日起计算”，他们是不会做有利于业主的规定的，例如“自业主签收之日或入住之日起计”。
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北京拓世宏业科技发展有限公司 Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有相关政策：《关于印发〈青岛市物价局物业服务收费管理办法〉的通知》《关于制定我市空置房屋物业服务费减免政策等有关问题的通知》
青岛政务网
　　发布日期：
　　相关政策：《关于印发〈青岛市物价局物业服务收费管理办法〉的通知》《关于制定我市空置房屋物业服务费减免政策等有关问题的通知》　　文号：青价格〔2012〕83号、青价格〔2013〕60号　　政策解读：　　1.?空置房屋的物业服务费减免政策是如何规定的？　　答：空置房屋物业服务费减免政策，仅适用于实行政府指导价的空置房屋物业服务费的减免规定。　　(1)关于减免幅度：对配备电梯的普通住宅物业管理区域，房屋交付后空置1年以上的（含1年，起始时间自日起计算，下同），其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准（含电梯运行费）的80%交纳；对未配备电梯的普通住宅物业管理区域，房屋交付后空置1年以上的，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定的物业服务收费标准的90%交纳。　　(2)关于适用范围：空置房屋是指房屋交付后连续空置1年以上的（含1年）房屋，间断空置累计1年以上的，不在此次减免的范畴之列。　　(3)关于申办程序：由业主或物业使用人向物业服务企业提出书面申请，经物业服务企业确认（原则上以水、电、气均未使用为衡量标准）后，方可实施物业服务费用的减免。　　(4)关于时间计算：房屋交付后空置1年以上的，起始时间自日起计算。　　文件规定，对非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域的物业服务收费和各类非住宅物业的空置房屋物业服务费减免幅度，仍实行由业主或物业使用人与物业服务企业协商确定的规定。　　2.?空置房屋如何确认？　　答：由业主或物业使用人向物业服务企业提出书面申请，经物业服务企业确认（原则上以水、电、气均未使用为衡量标准），据此规定，按照“谁主张、谁举证”的原则，应由业主提供水、电、气均未使用的证明材料或证据，以便物业服务企业确认。　　3.?住宅小区门禁卡收费如何管理？　　答：新建住宅小区，按规划设计出入口实行门禁智能化管理或出入证管理的（包括车辆）应当为业主或物业使用人每户免费配置4张门禁卡或出入证。业主大会成立前，因遗失、损坏需要补办门禁卡或出入证的，可按工本费收取，工本费每张不超过10元；业主大会成立后，工本费由业主大会与物业服务企业协商确定。　　门禁系统实施升级改造，物业服务企业应当事先征求业主的意见，对因升级改造所发生的费用，不在《青岛市物价局物业服务收费管理办法》（青价格〔2012〕83号）文件调整范围。　　新建住宅小区，出入口规划未设置门禁智能化系统的，其门禁卡工本费的收取不在《青岛市物价局物业服务收费管理办法》（青价格〔2012〕83号）文件调整范围。　　4.?低层与高层住户电梯运行费是否应有所区别？　　答：电梯运行费包括电梯日常管理、维护保养、直接物质消耗费用及其他相关检测检验费用。由于电梯的型号、行程的间距、乘坐的频次等不同，对在不同楼层的住户，难以制定一个完全合理的收费标准，解决的思路是将收费办法改为两部制，一部分是基本费用，包括维保费、检测检验费；另一部分是运行电耗。基本费用应当由电梯所有权的全体业主按房产证所载的建筑面积分摊，运行电耗可参照乘坐公交车实行电子打卡制，根据电梯的实际电耗测算出每次打卡应摊的费用，但这需要技术支持和一定的技改费用，这些事宜均需业主大会来决定。因此，尽快成立业主大会，实行业主自治管理，是解决这一问题的最佳选择。　　5.?物业非法占用小区道路和公共绿地停车并收取停车费,该怎么办?　　答：经业主大会同意，占用住宅物业管理区域内业主共有的道路或其他场地停车的，停车的业主或物业使用人应按业主大会的决定交纳公共场地使用费。公共场地使用费的收取及标准的制定与调整，由业主大会自行确定。　　公共场地使用费属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金。公共场地停车需委托物业服务企业提供停车服务的，物业服务企业可以从公共场地使用费中提取一定比例的停车服务费，具体比例由业主大会与物业服务企业协商确定。　　若物业服务企业未经业主或业主大会同意，擅自利用物业公共部位、共用设施设备进行经营的，业主可向城管执法部门进行举报，并由其予以依法查处。　　6.?因房屋质量问题导致业主无法入住，房屋交付之日如何计算？　　答：房屋质量责任主体的认定一类问题，业主可向建委建管局等建设行政主管部门反映。　　关于房屋交付时间计算，应以开发建设单位正式通知业主或物业使用人办理交付手续之日为准。　　7.?商住两用物业项目，物业服务费如何管理？　　答：按照现行价格政策，物业项目属于商住两用的，其物业服务收费应按合同约定执行。　　8.?已成立业主大会的住宅小区，物业服务收费如何制定？　　答：已经成立业主大会的住宅小区，按照规定物业服务费应由业主大会或全体业主与物业服务企业协商确定，并与业主委员会签订《物业服务合同》，业主应按照合同中约定的物业服务收费标准交费。　　9.?对残疾人收取物业服务费和房屋维修基金有优惠政策或补贴吗？　　答：据了解，目前政府还没有对残疾人收取物业服务费和房屋维修基金，出台优惠政策或补贴。　　10.?住宅小区停车收费新旧政策如何衔接？　　答：日起施行的《青岛市物价局物业服务收费管理办法》（以下简称“《办法》”）（青价格〔2012〕83号）规定，对业主大会成立前的普通住宅物业管理区域内规划配套停车场或停车库停车服务费、车位租赁费实行政府指导价。关于对新旧政策衔接问题，《办法》第38条规定：“本办法实施前已签订物业服务合同（包括前期服务合同）尚未到期的，物业服务及其收费标准仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定或有关规定执行”。由于《办法》施行时间是日，对日之前签订的物业服务合同（包括前期物业服务合同），在合同期内，物业服务及其收费标准仍按合同约定执行；对日之后签订的物业服务合同（包括前期物业服务合同），物业服务及其收费标准按《办法》执行。　　11.?哪些类型的物业实行政府指导价？　　答：普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费实行政府指导价。　　业主大会成立前的普通住宅物业管理区域内的规划配套停车场或停车库，其停车服务费、车位租赁费实行政府指导价。　　普通住宅物业管理区域包括下列建设项目或物业管理区域：　　(1)经济适用住房、集资建房、房改房、廉租住房物业管理区域；　　(2)公共租赁性住房物业管理区域；　　(3)普通（限价）商品住房物业管理区域；　　(4)配建保障性住房（经济适用住房、廉租住房）的商品住房建设项目；　　(5)其他符合政府规定的普通住宅标准建设条件的建设项目。　　12.?哪些类型的物业服务费实行市场调节价？　　答：非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域的物业服务收费和各类非住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。　　为业主提供的代办服务和其他特约服务项目收费，实行市场调节价，国家、省另有规定的除外。非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域内的停车服务费、车位租赁费和各类非住宅物业的停车服务费、车位租赁费实行市场调节价。　　13.?开发商对配套停车泊位只卖不租是否合法？　　答：根据《山东省物业管理条例》第50条规定，车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过6个月。物业管理区域规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。若物业服务企业违反上述规定，业主可向小区所在地的街道办事处和居委会反映协调解决或向当地物业管理行政主管部门反映。　　14.?小区内发生的问题都由物业服务企业负责吗？　　答：物业服务企业是由开发建设单位或业主大会通过选聘按照物业服务合同约定内容进驻小区实行物业服务的，合同约定的相关内容由物业服务企业负责，合同约定以外的有关事项由业主与相关专业经营单位（水、电、气、暖等专业经营单位）按相关规定分别负责。　　15.?车位以租代售，以数万元价格销售，是否合法？　　答：同一物业管理区域内，规划配套用于停放车辆的停车位，建设单位通常采取以出售、附赠或者出租等方式处分给业主。　　(1)以出租方式取得车位的价格管理。业主大会成立前的普通住宅物业管理区域内的规划配套停车场或停车库，其停车服务费、车位租赁费实行政府指导价；非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域内的停车服务费、车位租赁费和各类非住宅物业的停车服务费、车位租赁费实行市场调节价。据此，业主或物业使用人需向物业服务企业缴纳停车服务费和车位租赁费。其中：停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。停车服务费归提供停车服务的物业服务企业所有。车位租赁费是指车位所有权人将车位出租给租赁人停车所收取的租金。车位租赁费归车位所有权人所有。停车服务费和车位租赁费的标准，可登录青岛市物价局门户网站查询。此外，《青岛市物价局物业服务收费管理办法》（青价格〔2012〕83号）第9条规定，对普通住宅物业管理区域范围予以界定。　　(2)以出售方式取得车位的价格管理。按照现行价格政策规定，建设单位以出售方式向业主处分车位产权或使用权的，其车位的销售价格，由买卖双方协商确定。业主或物业使用人购买车位产权或使用权后，需向物业服务企业缴纳停车服务费。　　16.?村委自治物业服务如何收费？　　答：根据《中华人民共和国村民委员会组织法》规定，村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。村民委员会的收费行为不属于价格主管部门管理范畴。　　17.?普通住宅与普通住宅物业管理区域有何区别？　　答：普通住宅与住宅物业管理区域是两个性质不同的概念。根据国家、省、市有关政策规定，普通住宅是依据住宅小区建筑容积率、单套建筑面积和实际成交价格标准高低来界定的；而住宅物业管理区域，是依据建设用地的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素，由物业行政主管部门划定的。《青岛市物价局物业服务收费管理办法》（青价格〔2012〕83号），是以住宅小区物业管理区域为管理对象，对其停车服务收费采取不同的价格管理形式，即业主大会成立前的普通住宅物业管理区域内的规划配套停车场或停车库，其停车服务费、车位租赁费实行政府指导价，非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域内的停车服务费、车位租赁费实行市场调节价。　　另外，《青岛市物价局物业服务收费管理办法》（青价格〔2012〕83号）对普通住宅物业管理区域范围进行了界定。登录人民网通行证 &&&
房屋质量有问题&业主拒交物业费败诉
日13:51&&来源：
原标题：房屋质量有问题 业主拒交物业费败诉
　　在房屋验收时没在发觉有质量问题，等到入住后才看出问题，面对开发商的不理不睬，很多业主便以此拒交物业费，其实这些业主的行为从法律角度看是没有根据的。
　　某小区物业因业主张某一家自入住本小区后就拒绝交纳物业费，并经数次催讨未果后，将张某一家诉诸法院，要求判决张某一家支付拖欠的物业费及公共能耗费。
　　张某在法庭上辩称，其名下的该套房屋自入住后便存在花园外墙裂缝、下沉及房屋外墙漏水、发霉等现象。其向小区物业公司反映上述情况，物业公司在拖延了一段时间后终于派人对花园外墙开裂部位进行了维修，但对外墙渗漏水、发霉问题未作处理。房屋发霉问题已经影响其正常生活，故其要求物业公司承担一定的责任，对物业费进行扣减。
　　法院经审理认为，张某与其小区物业公司签订的《前期物业服务协议》约定，物业公司的服务范围包括承担房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全卫生、交通项目的维护、管理服务。对张某提出要求对房屋的渗漏水、发霉等自用部位维修、维护的项目，不在合同约定的物业公司服务范围内。即使该房屋存在质量问题，亦应由张某另行向责任人主张权利。故对张某辩称因物业公司未履行房屋维修义务，要求在物业费用中予以扣减的意见，依据不足，不予采纳。法院一审判决张某应向物业公司支付物业服务费1万余元及公共能耗费500余元。 （顾 闻）
　　物业管理法律关系中，业主应该向物业管理公司给付物业费，业主是债务人，物业管理公司是债权人；而在房屋买卖关系中，业主是债权人，开发商是债务人。业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责，因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费。
　　至于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等，承担相应的民事责任。
　　将本应属于业主和开发商之间的矛盾转变成业主与物业管理公司之间的矛盾，是生活中普通老百姓都会有的一个法律误区。因合同具有相对性原则，基于一个事实和理由的法律关系不能转嫁到不同的法律关系层面上，所以业主以房屋存在质量问题、人身财物受损、新房未入住、车位被占用等情况作为不如期交纳物业费的理由不能作为抗辩的事实，往往得不到法院的支持。房屋质量、人身财物受损、新房未入住、车位被占用等问题业主可另案主张。 文/席 悦
(责编：朱江、伍振国)物业费到底从何时开始计算？
2016年4月钟女士看中了某楼盘的一套三居室的准现房，同月18日与该楼盘的开发商签订购房合同，合同约定开发商于日前交房，同年8月31日开发商通知钟女士来交房，但此时钟女士人在国外，遂延后了三个月（12月22日）才完成交房手续，交房时钟女士被告知需缴纳物业费，物业费从9月1日起计算。钟女士认为，自己12月22日才拿到房子的钥匙，物业费应从交房时开始计算。对于本案的物业费到底从何时起计算，双方产生了分歧。
第一种意见认为：物业费应从9月1日起计算。理由是,开发商已经通知8月31日是钟女士最后来交房的日期，但因其自身的原因延后了交房时间，故物业费应当按照开发商通知的交房日期开始计算。
第二种意见认为：钟女士应当自实际交房日即12月22日起开始缴纳物业费。理由是，物业费应当自房屋交付起计算，而钟女士房屋交付的实际日期是12月22日，故应当自12月22日起缴纳。
笔者同意第一种意见，即本案中的物业费应从9月1日起开始缴纳。理由如下：
我国物业管理条例第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。也就是说物业在未实际交付给买受人占有之前的物业服务费应由房产开发商交纳，实际交付后应由业主交纳。因此对于按时交付，应当如期缴纳物业费；对于没有按约交付的，应何时收取物业费视不同情况而定。
（一）因开发商的原因导致不能按时交房的，比如房屋质量等问题让业主无法收房，物业公司必须将房屋修缮至可以达到交房条件时，才能开始收取物业费。
（二）如果单纯属于业主无故拖延交房，则物业费起缴时间可以自收到开发商的《交房通知书》的日期计算，且购房合同上亦会约定买受人拖延交房的，应承担违约责任，具体表现就包括承担拖延期间的物业费，故拖延期间的物业费在业主最后收房时也应一起补交。
综上，本案中钟女士应当自日起开始缴纳物业费。
（作者单位：江西省乐安县人民法院）
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