2018年杭州楼市七问：调控会放松吗？
一个楼市大年过去了。过去的一年，房地产就像是一根敏感的神经，一举一动都牵动着人们的喜怒哀乐。
随着2017年的结束，2018年的开启，杭州楼市将会发生什么变化？我们提出了七个问题，这些问题都是购房者最为关注的话题。我们尝试着做出自己的判断，但最终的结果，需要用一整年来验证。
杭州楼市调控会放松吗
从全国层面讲，刚刚结束的中央经济工作会议谈到房地产市场：“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。”
紧接着，住建部的全国住房城乡建设工作会议提出：“2018年将对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。”
其实这些论调都在强调一点：“房子是用来住的，不是用来炒的”。2018年，“房住不炒”对于房地产市场的定调，将在政策层面继续推进落实。
目前杭州的库存仍较为紧张，调控2018年大概率持续。
一位本土房企营销负责人则给出了自己的观点：2018年杭州楼市依旧会继续保持调控的态势，但局部可能会有所调整：比如预售证可能不会卡得那么紧，高价盘也会有序地进入市场。
杭州板块会不会分化
杭州已经连续两年为成交大年，2016年新房销售了202429套，2017年也达172409套，整体购买力透支厉害，随着2018年整体购房预期的下降，成交量也会有所下降。
不过，杭州作为热点二线城市，亚运会和地铁建设的利好都有明确的时间表，且人才净流入排名全国第一，因而杭州房价有坚实的基础。
但就板块的均价而言，可能会出现分化。一些热门板块房价稳中有升，而一些供应充足、竞争激烈的板块，或许会出现价格战，板块房价出现下调。
会不会有项目亏损入市
2017年12月，不少高端楼盘领出预售证，其中不乏绿城凤起潮鸣、信达滨江壹品等单价在7万元/m2以上的高端住宅，而这批房源的入市，也在传递一个信号：这些单价超高的楼盘，将有序缓慢地进入市场。
不过，从一些高价地的拿地开发商来看，除了绿城、滨江、融创等擅长营造高端住宅的品牌房企外，近两年，杭州涌现出不少“激进”的外来开发商，他们也都在不同时期拿了高价地，直至现在仍未动工。知名地产专家丁建刚对此有这样的观点：在过去的一年半内，部分开发商的高价地块可能会重演2014年的一幕，无论限价与否，都可能亏损入市。
在一些出让地块较多，地价又明显过高的板块，特别是楼面价甚至高过周边楼盘在售价，如果不是特别强大的品牌开发商操盘，一般房企高价拿地，或面临困境。价格调控尚未取消，这些高价地项目很有可能平价或者略微亏本入市。中原地产数据显示，以艮北新城为例，今年最高楼面价已经达到30841元/m2，而2017年板块内新房成交均价为30192元/m2，面粉已经贵过面包。
库存量会触底反弹吗
2017年杭州楼市库存一度陷入低谷，最低时只剩24727套。目前库存维持在30000套左右，按2017年的成交量，如果没有新增供应补充，去化周期仅3.3个月左右。
据钱报记者统计，2015年~2016年成交的地块，只剩个别还没有入市，已经入市的楼盘甚至有不少已经清盘。2017年出让的地块将成为2018年绝对的供应主力。
主城区2018年将有100余个新盘入市，特别是江干区，区域内包括牛田、彭埠、田园等多个板块，入市新盘将超过20个。余杭、萧山2018年有望入市的新盘数量均超过20个。2017年刚刚撤市设区的临安，土地成交火爆，2018年将有13个新盘入市。
除了这些即将入市的新盘，2018年1月，杭州又挂牌出让了39宗土地，主要集中在主城、临安和萧山，建筑面积达300余万平方米。1月份的出让地块也将在第四季度上市。
杭州现有的库存量在2018年将得到大量补充，而2018年新入市项目大多价格较高，成交量或因此下降，因而库存量和去化周期触底反弹几乎是必然，但时间上，可能会出现在下半年。
二手房价格还能坚挺吗
钱报记者从一些中介门店了解到，从去年初到去年10月，同小区房源一直呈上涨态势，有些板块甚至出现了二手房价格贵过新房价格的不正常现象。但从2017年11月开始，二手房的成交量锐减，随之而来的是价格开始趋于稳定。
2018年，新房的供应量将得到补充，如果限价持续，那么新房的价格具有更高性价比，购房者会偏向于选择新房。如果这种趋势一直持续，二手房价将会在2018年出现均价下调。
“全款”还会成为热词吗
在去年楼市最火爆的阶段，无论是郊区的百万元楼盘，还是市中心近千万元的豪宅项目，许多楼盘都出现了一次性全款付清的要求。
在“钱报杭州房产”微信对2017年杭州楼市年度热词的评选中，“全款”成为购房者心中排名第一的热词。确实，“全款”在去年不知“扎”了多少人的心。
但购买力不可能是无限的。尤其是消费贷流入楼市遭严打，2018年对于楼市预期又有所下降的情况下，再冒险筹全款买房，风险明显大过2017年，而收益率则会下降。
考虑到拆迁户购买力大多集中在去年，而且能够负得起全款的购房者大多已经上车，手里没了房票。2018年除了少数热门板块的热门楼盘，全款将不会再成为主流。
购房者会重归理性吗
对于杭州楼市来说，随着调控的收紧，风向开始逐渐改变，正在趋于理性。
从去年底几次跑盘和各售楼处的反映来看，许多楼盘不再人头攒动，投资客明显变少，即便有投资属性，也是“投资兼自住”的客户居多。据几个热门楼盘置业顾问反映，购房者的下单过程变长了，心理预期有了波动，开发商和购房者之间的心理博弈，也进入了一个新的阶段。
全国层面，防范系统性金融性风险的要求作为2018年的工作重点，因此，想利用杠杆或其他渠道来低成本投资，显然已是不可能了。当然，出于对杭州中长期的看好，投资客依旧会盯着杭州房地产市场，但2018年，他们应该会暂时偃旗息鼓，等待盘整结束后，新的上升周期的到来。
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作者目前只有这一篇哦~量跌价涨奇怪现象，今年楼市还会出现吗？量跌价涨奇怪现象，今年楼市还会出现吗？天狼说地产百家号2017年楼市可以说怪象挺多的，其中和刚需购房者非常有关系一个点就是价格的问题，从2016年10月份首次调整开始以来到2017年3月份调整拉开大幕，2017年3月份之后，全国的楼市成交量可以说显著降低，尤其是一线城市，北上广深可以说连续多月下降，尤其是成交量，北京成交量在去年可以说创造了一个新低，价格也跟随成交量下降而下降，那么在强一线城市和强一线城市以外城市，有些城市反其道而行之，量跌价涨，那么这个现象在今年是否还会出现呢？小编今天采访了我国著名楼市专家王晓坡先生王晓波先生认为，量跌价涨从理论上而言意味着市场需求非常旺盛，一些利好出现产生了供不应求一个现象，那么对于这个现象而言发生楼市是很正常事情，我们在判断房价的时候不能以成交量来判断，成交量他只能作为一个参考值，因为我们现在房子分布不平均，有些城市本身房子数量非常，价格反而还在不断上涨，这从逻辑上讲，是行不通的，可以说目前有些城市量跌价涨可以说空涨，没有多少后续支撑的一个力度，对于房价而言，判断这个房价是否上涨或者下降，关键还是看城市人口，因为城市人口是决定供需关系关键因素，打个比方，去年南京楼市，杭州楼市，成都楼市，包括一直被外界解读为价格洼地的重庆，他们有些城市出现抢房潮现象，为什么呢？就是因为一些突发利好情况出现，比如说南京，南京在去年新房的价格从某个角度而言和保障价格是差不多，也就是低于周边或者同一个区域其他楼盘价格太多了，比如说A楼盘卖价10000，现在B楼盘卖价7000或者8000，这就引发我们购房需求，当然这个购房需求是否旺盛，主要还是城市综合实力，比如说南京，南京他承担一部分上海人口转移和分流重担，那么价格突发利好整好迎合购房者购房心里，也就是达到他们预期价位，那么对于杭州而言，杭州这个城市是互联网大本营所在，杭州去年整体局势，根据数据统计来看，还算比较正常，没有涨太多，那么杭州他同样也一个突发情况下，拆迁需求释放，所以很多购房者看到就是量跌价涨现象诞生对于今年的楼市而言，王晓坡先生认为，量跌价涨这个现象是楼市是很普通一个现象，不是我们很多专家学者，尤其空军解读价格下降，奇怪现象等等之类，王晓坡先生认为量跌价涨反而说明后劲很足，也就是还会进一步上涨，目前我们很多购房者说房价很高了，买不起了，要崩盘了等等之类，这都是很表面的一个看法，对于房价而言，我们首先要来看这个城市供给有多少，然后我们在来看需求有多少，最后才是看价格高低的问题，在国外，美国，日本，韩国，包括公认解决住房问题比较好城市新加坡，买房都是非常困难的，尤其是大城市买房非常困难，在国外，年轻一代，30岁以下甚至可以放宽到35岁以下，买房都很困难的，这不是房价高的原因，而是中心城市供给和需求严重不对等，没有办法中心城市面积只有这么点，但是人口他大于面积，那么国外解决办法都是采取租房来解决住房问题，我们在今年整个2018年租赁市场可以说一个重点，也就是加快租赁市场发展，来解决住房问题，剩下一部分是采取保障房形式，比如说北京共产权房，但是保障房供给到底能够多少，这是一个问题，比如数我们购房者人数用100%来形容，那么能够负担保障房，也就是希望能够以保障房价格来买房起码也有70%以上，但是保障房供给能不能达到70%，这是个问题，也就是剩下70%，要么选择租房，要么选择买商品房，需求端旺盛存在，我们房价必然要往上，只是说涨的比较慢而已，2018年，我们楼市要执行差异调整，满足首套刚需，支撑改善需求，遏制投资炒房，那么也就是量跌价涨这个现象不太会出现，2018年我个人判断是量价齐涨，当然这个涨幅力度不会太太因此，小编认为，结合今天我国楼市著名专家王晓坡分析，城市综合实力强城市，房价在短时间可能处于一个低谷期，但是长时间来看，价格肯定要往上的，因为后续力量非常充足，在国外这些例子很明显，比如说美国纽约在2008年经融危机时候房价大幅度下降了的，但是随着经济好转，房价一飞冲天，日本东京也是一样的，日本崩盘过的，但是你可以看看现在房价，所以小编认为对于购房者而言，尤其是刚需购房者而言，应该抓住年前这波比较相对有利一个利好，主要贷款支援，及时出手上车买房以上文章为本人原创，特此声明今天是200天本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。天狼说地产百家号最近更新：简介:带你从不同角度看待地产作者最新文章相关文章[回顾] 震震:
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受杭州地铁三期利好影响，我发现近期成交量开始复苏，尤其是郊区板块
近半个月成交量走出一个U型，是不是可以说触底反弹了？
楼主，估计一会就有很多人来给你回帖了
不知道你哪里看到的，目前非住宅成交很火，住宅类真心不多
酒店式公寓卖挺好最近
本帖最后由 uuyy 于
12:05 编辑
资金方面，贷款已经到极限。政策方面，全国统一限购。
瞎猜没有用，一两天的数据没啥参考价值～
昨天主城区新房成交200多套，光酒店公寓就占了一半，不能算成交量大吧，成交面积也要算上去的
chengjiaoliang.JPG (49.7 KB, 下载次数: 0)
12:09 上传
反弹的是商业写字楼
lz开心就好
某些地铁概念板块，开发商当初出来卖的时候，就打着地铁牌涨价，现在同样的牌又涨一次？在楼主眼里遍地傻瓜？
现在是去库存，特别是商业的
地铁很早就被中介们推销烂了，这三期早推过了。况且现在杭州要交1年社保才能买房，2套商贷60%，公贷50%，3套直接禁了，现在的政策已经非常严厉了，等同于四五年前的政策了，外地非杭工作的投资客彻底没了，本地投资客想买压力太大，刚需半数以上已经买不起，涨不起来的，涨了也没人买。有价无市阿。
地铁概念早就透支了，早就已经被加价上去了，现在出不出这个，都没啥影响，该跌还是要跌。
lz开心就好
楼主每天都在喊涨，累不累呀。
我觉得即使是利好也是对比较偏远的在地铁沿线的地方，现在杭州就这么大的购买力，如果很多刚需都看准了地铁去买比较偏远的地铁沿线的相对便宜的房子了，靠近市中心价格较高的房子就更加卖得少了。
现在没涨吧& &要先跌一点的吧
不跌就很好了
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