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海外房地产税面面观之一
国外房地产税是什么样的税？
来源：中国财经报
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　　除了有效筹集地方政府收入外，房地产税作为财产税的一种，可以起到调节财产分配，促进资源有效利用的作用。
　　开征房地产税一方面由于资本化效应，会降低一部分资产价值；另一方面，如果房地产税收入用于公共支出，又会增加一部分资产价值。房地产税对于房价的影响取决于这两个方面的均衡结果。
　　满燕云&刘威&何杨
　　一、什么是房地产税？
　　房地产税是一个古老的税种，古埃及、古希腊和中国周朝就有了对土地和房屋的保有征收的税收。及至当今社会，从全世界范围来看，绝大多数国家都征收房地产税，即对土地及其上建筑物的拥有或使用征税。
　　关于房地产保有环节税收的名称，各国（地区）均有所不同。美国、加拿大、韩国、南非等国家使用“财产税”这一称谓，原因在于其课税对象范围除房屋和土地外，还包括其他类型财产，如不可移动的机器设备、基础设施、游艇、私人飞机等。有一些国家（地区）对房屋和土地的保有分别征税，因此名称上分为土地税和房屋税，如澳大利亚、中国台湾地区等。此外，还有一些国家（地区）房地产税的名称与其历史相关，如中国香港地区的差饷、英国的市政税、日本的固定资产税等。
　　通常来讲，房地产税基于房地产的资产评估价值来征收。房地产税每年缴纳，税收收入通常归地方政府。
　　二、世界各国的房地产税有哪几种类型？
　　目前，在能够称为现代房地产税的国家（地区）大致可以分为四个类型。
　　第一类可称为英式房地产税，主要包括英国以及曾经属于英国殖民地的美国、新加坡、印度、南非、马来西亚、中国香港等国家或地区。这也是我们最为熟悉的境外房地产税税制。这种模式的主要特征是房地产税直接为基层地方政府公共服务筹集收入，以市场评估价值作为税基，税制较为稳定。采用英式房地产税的国家，其财政体制的分权程度往往比较高。通过征收房地产税，地方政府拥有了自主收入，可以根据当地的需要来安排公共服务支出。
　　第二类是单一的土地税，主要是受到亨利?乔治思想的影响，强调土地涨价归公，仅对土地征税，主要包括澳大利亚、新西兰和德国等。但是除了澳大利亚和新西兰仍然只对土地征税，德国等其他国家已经将税基从土地扩展到了土地和地上建筑物。
　　第三类包括日本、韩国在内的东亚国家，其在长期的历史发展中遵循着自身对房地产的征税方式（以所得税和流转税为主）。近代以来，这些国家都受到西方制度的冲击，引进了一些西方的房地产保有环节税制。同时，这些国家也希望利用房地产保有环节税收调控房地产市场。如日本在保有环节征收固定资产税的同时，又先后通过土地价值税和特别土地持有税来试图抑制房地产泡沫。韩国除了保有环节的财产税，还开征了综合房地产持有税来调节房地产市场。
　　第四类主要是指俄罗斯、保加利亚、罗马尼亚、波兰等转型国家，其房地产税制度改革伴随着土地的私有化改革和经济上的市场化改革，在房地产税改革进程上也具有较大的差异。如亚美尼亚、捷克、爱沙尼亚、格鲁吉亚等计划建立以市场评估为基础的财产税制度，并取得了一定的成效，但在整个地方税收收入的比重还比较低。而有的国家仍是以流转环节的房地产税收为主，市场化税基处于正在形成的过程中。转型经济国家正在经历着市场化的过程，不同产权的房屋和土地同时存在，也为房地产税改革带来了新的难题。
　　三、为什么房地产税是各国普遍的选择？
　　房地产税能够成为各国普遍采用的一个税种，这与其自身的特点和由此发挥的功能密不可分。
　　1、房地产税可以促进地方政府提高公共服务水平。
　　无论是从理论上还是从国际经验上看，房地产税最重要的作用是为地方政府提供公共财政收入。通过房地产税，地方政府可以把税收收入与当地公共服务有效地对应起来，提高公共财政支出的效率。在征收房地产税的国家，地方政府对于房地产税的税率、计税依据、支出等方面拥有不同程度的自主权力，体现了“地方自治”及“中央―地方财政分权”理念。当地居民向地方政府缴纳房地产税的同时享受公共服务，这种税收与公共服务的对应关系有助于纳税人意识的建立，鼓励当地居民参与公共服务决策并监督公共服务提供。房地产税作为地方政府收入的好处还在于能够建立“房地产增值捕获”机制，即通过征收房地产税，地方政府能够提供更好的公共服务，从而提高当地房地产的价值，地方政府可以征收更多的房地产税，形成良性循环。
　　房地产税之所以成为地方政府重要的收入来源，主要原因在于房地产税具有以下几个特点：
　　（1）房地产税税基稳定。房地产具有位置固定、易识别、难以隐藏的特点。相比对消费和收入的课税，房地产税的课税对象更加容易确认，不易隐藏。
　　（2）房地产税的税收收入稳定、可预期。相比商品价格和个人收入，房地产的价值更加稳定，在经济周期中的波动更小，所以房地产税的税收收入也相对稳定。在很多国家，房地产税的税率是可以根据支出规模调节的，因此房地产税的税收收入具有可以预期的特点。由于房地产税具备稳定和可预期的特点，在许多发达国家，地方政府依据将来的房地产税等地方税收收入为公共投资项目和基础设施发行市政债券。房地产税是建立地方税收体系以及现代财政制度不可缺少的一部分。
　　（3）税收收入与支出的对应性强。房地产税收入主要用于为本地区提供社区卫生、道路、路灯、绿化等居民能够直接享受到的公共服务，税收与公共服务具有很强的直接对应性。这种当地税收用于当地公共服务的机制能够有效地满足当地民众对公共服务的需求。（见表1）
　　2、房地产税具有一定的调节财富分配，实现社会公平的功能。
　　除了有效筹集地方政府收入外，房地产税作为财产税的一种，可以起到调节财产分配，促进资源有效利用的作用。房地产税以房地产的市场价值为计税依据，使税收与支付能力相匹配，同时也具有累进性。换句话说，拥有的房地产越多，价值越高，其缴纳的房地产税越多，对地方公共服务的贡献越大。特别是随着各国房地产自有率的提升和房地产价值的增长，房地产在家庭财富中的比重不断提高，房地产税对财富的分配的调节功能开始被越来越多的国家所重视。征收房地产税还能体现
“涨价归公”，更好地实现社会公平。政府经常用全社会的资源投资基础设施建设、城市发展和公共服务，比如地铁，机场和学校建设，必然会极大地提升毗邻这些设施的房地产价值。政府可以通过房地产税从业主手里拿掉部分不劳而获的增值，回馈社会，实现公平目标。
　　3、房地产税可以提高土地、房产等资源的利用效率。
　　通过房地产税可以提高房地产保有成本，从而促进房地产资源的合理流通，实现房地产资源的节约集约利用。房地产税对房价的影响主要是基于税收的资本化原理。资本化是指政府对财产的征税行为影响了潜在购买者对这一财产的出价。如果在一个透明、公开的市场环境下，开征房地产税一方面由于资本化效应，会降低一部分资产价值；另一方面，如果房地产税收入用于公共支出，又会增加一部分资产价值。房地产税对于房价的影响取决于这两个方面的均衡结果。
　　通过房地产保有环节的财产税来抑制房地产投机的做法比较典型的有韩国和日本。韩国在财产税的基础上，于2004年开征了综合房地产持有税，目的在于通过提高保有成本来降低房地产的需求。但研究发现，综合房地产税可能对部分高端房产造成一定影响，但对长期房价并没有起到明显的抑制作用。
　　四、世界各国房地产税有什么共同的规律和发展趋势吗？
　　从各国房地产税税制发展以及房地产税改革中，我们可以发现一些共性。
　　第一，房地产税税制与各国的政治背景、财政体制和产权体系密切相关。在绝大多数征收房地产税的国家，房地产税均作为地方税。一般规律是，财政分权程度越高，地方政府对房地产税的自主权越大，房地产税对地方政府财政收入的作用越大。
　　第二，随着收入和财富分配差距的拉大，房地产税的调节财富分配的功能逐步得到体现。对于日本和韩国等亚洲国家，其房地产税出台的一个重要考虑就是调节房地产财富的分配。而对于欧美等国家，随着房地产市场价格的不断上涨，房地产税作为财产税的再分配功能也被越来越多地重视。
　　第三，越来越多的国家和地区已将或者准备将房地产市场评估价值作为计税依据。为此，各国也都建立了专业、中立的房地产税评估机构来负责房地产税税基评估。此外，随着评估技术的发展，使用计算机辅助的房地产税批量评估方法得到越来越多地应用。未来房地产税在评估和征管方面的效率会不断提高，成本会不断降低。
　　第四，各国都出台了房地产税减免和优惠措施，特别是对个人住宅的税收优惠。通常对如非盈利机构用房等特定类型房地产，以及军人、残疾人和低收入老人等特定房地产业主给与豁免、优惠税率、设置税率上限、评估价值增长上限、税收额减免等，避免房地产税税收负担过高。但是对房地产税税基、税率以及税额的减免和优惠也会带来一系列问题，例如税制的扭曲和税收规模的减少。
　　第五，采用市场评估价值作为房地产税计税依据的国家，均建立了多层次的争议处理机制，保证评估与征管的公平公正。
　　第六，房地产税制度比较成熟的国家都建立了相对完善的税收征管模式，包括缴税渠道、评估和纳税信息通知与查询等。
　　（满燕云：美国印第安纳大学公共与环境事务学院，刘威：北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心，何杨：中央财经大学财政税务学院）
　　表1部分OECD国家保有环节房地产税占GDP和地方政府税收的比重单位：%
　　数据来源：OECD(2016)“Revenue&Statistics: Comparative tables”，OECD&Tax Statistics (database)；中国国家统计局网站。
　　注：中国保有环节的房地产税包括城镇土地使用税和房产税。
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&&&&大连万达集团6月宣称，将投资近7亿英镑在伦敦建超五星级万达酒店；同月，总部基地(中国)控股集团宣布，将投资10亿英镑在伦敦建“亚洲商务港”；今年2月，万科宣布与铁狮门“携手”开发美国旧金山项目；而此前万通则表示要在纽约世贸中心打造“中国中心”。
??虽然投资国不同，项目各异，但大部分内地房企的海外地产项目仍将中国人作为主要客户和目标群体。[
&&&&记者获悉，上述房地产项目买家中三成来自北京，其余的买主大多数来自长三角，他们更看重当地房产的升值潜力。“买房之后就可以申请F2居住证，保持投资状态五年以上就可以移民。”北京一家移民机构相关负责人称。想用投资方式移民美国也必须走美国的EB5政策，就是投资，盈利并且雇佣当地人工作。中国人早年间蜂拥而至的加拿大等留学国家，留学移民这条路目前几乎被堵死。但是并非购买济州岛任何房子都能获得移民，必须是政府制定的休养度假类型地产方可有机会。
&&&&　就在购房者不假思索冲出国门置办房产的同时，记者也发现，国内众多开发商欲前往济州岛“开疆扩土”。
&&&&2012年，来自深圳的开发商光耀集团就已经在济州岛投资30亿人民币。据了解，今年春节期间，来自山东等地的36家开发商集体向韩国政府申请购买土地。
&&&&2010年济州岛政府为促进济州岛经济发展颁布新的移民政策后，比欧美国家移民门槛低的利好让国内开发商成为济州岛土地的最大买主，中国大妈们也毫不犹豫地出手置业。绿地集团甚至将济州岛定位为“2.0版的海南岛”。对于这个定义，韩国人已经开始隐隐担忧。记者调查发现，国人如果以投资为目的购置济州岛房产将遭遇五年内不得长期出租、不得随意出售，和购买多套转让困难的尴尬局面。
&&&&但是，中国人对济州岛的投资热潮，使得大量中国资金和人员流入当地，部分济州岛居民对此表示关注和担忧。岛上的一位本地居民在接受采访时表示，“我们有些担心济州岛的未来，害怕这些涌入的资金会把济州岛变为第二个海南岛。[
国人如果以投资为目的购置济州岛房产将遭遇五年内不得长期出租、不得随意出售，和购买多套转让困难的尴尬局面。其实，“汉拿山小镇”的案例并非首个也并非终结。2010年，济州岛Raon休闲度假公寓甚至包机邀请中国人前去购房，其出售的700个高级公寓单位中，超过30%是由中国人买下的。就在去年，济州岛的高端别墅项目雅顿山庄就曾大举来华宣传。[
& &&&&& 据美国房地产协会统计，在美国购置私人住宅的海外投资
&&&&& 者中，中国投资人所占的比例从2007年的5%上升到2012年
&&&&& 的11%，投资总金额约为90.8亿美元，成为仅次于加拿大的
&&&&& 第二大投资群体。地产企业而言，更是遥遥无期。
&&& 目前中国国内总体资金相对充裕，但投资渠道被限制了，加之
面临国内外信贷环境差异、人民币升值及金融危机后海外资产估值
相对较低等因素，许多中国投资者将目光投向了海外房地产市场报
告预计，中国个人投资者将有1.1万亿元人民币投向海外房地产市场。
一方面目前中国的投资渠道较为狭窄、在大城市特买房又面临“
&&&&& 限购”、“限贷”等门槛；另一方面，2012年以来美国、欧洲等国
&&&&& 的房地产市场明显复苏对中国投资者特别是手有余钱的中国大妈
&&&&& 们形成较大吸引力。此外，除投资升值之外，国外教育、移民医疗
&&&&& 服务、甚至财产转移等是许多人选择海外置业的重要因素。
&&& 专家认为：海外买房若投资或许有点悬
目前当地平均房价2.5万元/平米。虽然济州岛房价较低，但是韩国
政府明确规定，外国人购买的韩国地产五年内最长的出租期限只有
同时，五年内出售的话，将征收35%—60%的转让收益为交易税费。不
仅如此，持有多套房产的人出售房产，转让税费更是高的令人咋舌。
因此，投资韩国房产并非易事。
　　对于“现在闭着眼睛买房就能赚”这句话，买房人还是要打个问号的。任何一种投资都不可能保证在任何阶段稳赚不赔，买房也是如此。经历了黄金十年的高速增长，房价持续走高的同时，房地产的增值空间也被逐步压缩，相反房产税出台的信号越来越强烈，想要像过去那样依靠炒房一夜暴富的可能性越来越小了。
如果单纯抱着投资的想法又有买房资格的话，那么挑选什么样的楼盘更能保值，升值的潜力更大，是需要你慎重考虑的；而如果是自住需求，买不买房、买什么房，则一定要根据自己的实际情况做出理性选择，不要因为现在的一时冲动，将来付出大代价。[详细]
买房需政府批准才能移民
从2010年2月起，外国人只要在济州岛的度假村、酒店等“以休养为目的的居住设施”投资270万元人民币以上，先是获得济州岛生活5年的资格，5年后将给予韩国永久居住权。[详细]
一次性支付房产6%的税费
济州岛房地产政策和中国不同，购买的房产虽然是永久产权，但购买时需要一次性支付房产6%的取得税、印花税等税费。[详细]
每年0.2%的房产税
另外，每年还要缴纳0.2%的房产税。当然，物业费等费用也是不可避免的。[详细]
物价水平与首尔相当
该岛一大特点是环境极佳，但因为苛刻的环境保护要求以及远离韩国大陆，经济活力不高，相反物价却是堪比首尔。济州岛以旅游著称，物价水平要明显高于韩国其他城市。[详细]
转让费奇高
韩国房产买卖的透明化正常从根本上杜绝了逃税漏税现象。在韩国如果家庭中拥有两套以上的住房，在进行韩国房产交易的时候价格超过了征服制定的各地房产基准价10万美元，转让所得税也提高了很多倍，韩国房产的转卖代价极高。
并非所有国家都可买房移民
“购买海外房产是否可以取得移民身份，需要投资者先调查该国有无相关的买房移民政策。现在美国的一些房产中介宣称买房子就可以拿美国绿卡，其实是不可能的。投资者若想了解一国是否有购房移民政策，可以直接在该国的内政部或移民局网站查询。
永久居留权并不万能
购买塞浦路斯当地30 万欧元或以上的房产，全家可获得永久居留权。但这一权利与房产直接挂钩，如果卖掉房产，永久居留权也随之取消。
不要忽视房屋的持有成本
以美国为例，大部分地区售价10 万美元的别墅，其月租金在1000 美元左右，这样算下来，房产的年毛租金回报率是可以达到12% 的。在美国出租房屋，房东要承担房屋保险费、租务管理费、出租宣传的广告费等费用，减掉这些费用，净租金回报率保守估计在5%以上。所谓“12% 以上的租金回报率”的水分很大
移民中介的资质陷阱
选择移民中介公司极其重要。首先要搞清楚移民服务机构的合法性和业务区域，重点甄别其是否拥有《因私出入境特许经营许可证》执照，以及和出入境管理局给出的准许项目操作的批文。
投资要以现房为主
最好不要投资期房，而应多考虑投资现房，虽然现房价格可能会高一点，但相对而言会更加保险。另外，也要留意所投资现房的市场价值，为避免托高市价，也可聘请国际测量师行评估市值，以减低投资的价值风险。
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记者：施露}